Επί τοις αφορώσι τον ΛΕΝΑ ΚΩΣΤΑ ΚΛΕΑΝΘΟΥΣ, Αρ. Αιτ.: 15/2011, 31.3.2011

(1)του 2002 που τροποποιεί και ενοποιεί τους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμου και Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και Επί τοις αφορώσι τον ΛΕΝΑ ΚΩΣΤΑ ΚΛΕΑΝΘΟΥΣ, δια του Επίσημου Παραλήπτη ως διαχειριστή της περιουσίας του, Αιτητή ---- Διάταγμα αναστολής πώλησης ημερ. 13.1.2011 ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 31.3.2011 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τον Αιτητή: κ. Μ. Κιτρομηλίδης, για να ακούσει απόφαση ο κ. Πέτσας Για τον Καθ΄ ου η Αίτηση 1: κα Νικολάτου για Γενικό Εισαγγελέα Για τους Καθ΄ ων η Αίτηση 2: κα Γεωργίου για κ. Κ. Χρυσοστομίδη Α Π Ο Φ Α Σ Η Στις 2.6.1998 το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας εξέδωσε απόφαση πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου του Αιτητή με δημόσιο πλειστηριασμό προς ικανοποίηση του εξ αποφάσεως χρέους του προς τους Καθ΄ ων η Αίτηση 2 στην αγωγή αρ. 4860/

1. Στις 22.1.1999 ο ενυπόθηκος δανειστής (Ελληνική Τράπεζα Λτδ - Καθ΄ ων η Αίτηση 2) με επιστολή τους που κατέθεσαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας ζήτησαν την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου (Α.Ν.Π. 27/99). Το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας στις 12.12.2005 (6 σχεδόν χρόνια μετά) διεξήγαγε επιτόπια έρευνα για τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης η οποία καθορίστηκε στις £81.900 και η οποία στις 24.9.2007 λόγω των ραγδαίων αυξήσεων στις τιμές των ακινήτων και αφού προγραμματίστηκε η πώληση του ακινήτου αυξήθηκε και επανακαθορίστηκε στις £102.
2. Ως ημερομηνία πώλησης του ακινήτου καθορίστηκε η 8.6.2008 πλην όμως η δια δημοσίου πλειστηριασμού πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου αναστάληκε με διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 7.5.2008 στην μονομερή αίτηση με αρ. 276/
3. Η αίτηση στη συνέχεια και αφού επετεύχθη η αναστολή πώλησης απεσύρθη από τον Αιτητή στις 15.9.2008 και το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας ακολουθώντας πάλι τις δέουσες ενέργειες όπως προνοούνται στα άρθρα 37 έως 44 του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/65), καθόρισε ως νέα ημερομηνία πώλησης με δημόσια πλειστηριασμό του ακινήτου την 7.12.
4. Για δεύτερη φορά όμως η πώληση του ακινήτου αναστάληκε με διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 24.11.2008, πάλι με μονομερή αίτηση του Αιτητή με αρ. 960/
5. Το Δικαστήριο όρισε ως ημερομηνία εκδίκασης της αίτησης την 12.6.2009 ζητώντας από το Κτηματολόγιο να προβεί σε νέα εκτίμηση για τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης. Στις 12.5.2009 το Κτηματολόγιο μετά από νέα επιτόπια έρευνα επανακαθόρισε την επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης στις €261.
6. Στη συνέχεια η αίτηση απεσύρθη αφού επετεύχθη η αναστολή πώλησης του ακινήτου από το δικηγόρο του Αιτητή. Το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας όρισε για τρίτη φορά ως ημερομηνία πώλησης του ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό την 23.1.2011 κατόπιν επιστολής των Καθ΄ ων η Αίτηση 2, (Ελληνική Τράπεζα Λτδ) ημερ. 17.8.2010 και αφού ακολουθήθηκαν ξανά όλες οι δέουσες ενέργειες που προνοούνται σύμφωνα με τα άρθρα 37 ως 44 του περί Μεταβίβασης και Υποθήκευσης Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/65). Με συστημένη επιστολή ημερ. 24.11.2010 ενημερώθηκαν γραπτώς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, περιλαμβανομένου και του Αιτητή, για την ημερομηνία και τον τόπο διεξαγωγής της δημοπρασίας καθώς και για την επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης όπως αυτή καθορίστηκε από τον Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας. Στις 12.1.2011 ο Αιτητής καταχώρισε την παρούσα Πρωτογενή Αίτηση (Originating Summons) επιδιώκοντας την έκδοση διατάγματος με το οποίο να απαγορεύεται στο Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας (Καθ΄ ου η Αίτηση 1) να προχωρήσει στις 23.1.2011 με την δια δημοσίου πλειστηριασμού πώληση του ακινήτου του Αιτητή «.μέχρι τη διεξαγωγή νέας εκτίμησης και ή μέχρι νεοτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.» Στην ίδια διαδικασία καταχωρήθηκε μονομερής αίτηση με το ίδιο αιτητικό που συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Αιτητή με την οποία ο Αιτητής εξασφάλισε ουσιαστικά τη θεραπεία που επιδιώκει με την Πρωτογενή Αίτηση (Originating Summons). Με τον τρόπο αυτό και για τρίτη συνεχόμενη φορά ο Αιτητής 10 μέρες πριν την δια δημοσίου πλειστηριασμού πώληση του ακινήτου κατάφερε με μονομερή αίτηση την αναστολή της πώλησης «μέχρι τη διεξαγωγή νέας εκτίμησης». Στην Αίτηση τόσο ο Καθ΄ ου η Αίτηση 1 όσον και οι Καθ΄ων η Αίτηση 2 καταχώρισαν ένσταση. Τα γεγονότα ουσιαστικά δεν αμφισβητούνται όπως τα έχω εκθέσει. Ο Αιτητής μάλιστα δέχεται στην παράγραφο 11 της ένορκης δήλωσης του στη μονομερή Αίτηση ότι «Το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας με επιστολή του ημερομηνίας 24.11.2010 με επληροφόρησε ότι το πιο πάνω ακίνητο και η κατοικία μου θα πωληθούν σε δημόσιο πλειστηριασμό την 23.1.
7. .» Είναι η θέση αμφοτέρων των Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και 2 ότι παρά το γεγονός ότι επετεύχθη η αναστολή εκτέλεσης της δικαστικής απόφασης δια της αναστολής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, που ήταν ουσιαστικά αυτοσκοπός της παρούσας διαδικασίας, εν τούτοις συντρέχουν λόγοι όχι μόνο για την ακύρωση του διατάγματος αλλά και για τον επανακαθορισμό από το ίδιο το Δικαστήριο νέας ημερομηνίας πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου αφού δεν συνέτρεχαν λόγοι για την έκδοση του. Η Αίτηση του Αιτητή σύμφωνα με την κα Νικολάτου εκτός από καταχρηστική είναι παραπλανητική, κακόπιστη και εκβιαστική και έγινε με μοναδικό σκοπό την καθυστέρηση και/ή αναστολή εκτέλεσης της δικαστικής απόφασης με την για τρίτη φορά αναστολή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Η διαδικασία ακρόασης ενός προσωρινού διατάγματος γίνεται μέσα στην περιορισμένη σφαίρα της εξέτασης του ερωτήματος κατά πόσο νομότυπα από πλευράς διαδικασίας προωθήθηκε το αίτημα, καθώς και σε σχέση με το υπόβαθρο των γεγονότων που περιβάλλουν την αίτηση, με γνώμονα τη συσχέτιση τους με τα τρία κριτήρια του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 και το ισοζύγιο της ευχέρειας, αλλά το Δικαστήριο δεν προχωρεί στην κατάληξη συμπερασμάτων αναφορικά με την πλήρη εξέταση είτε του πραγματικού είτε του νομικού καθεστώτος της υπόθεσης, δεδομένου ότι, όπως υποδείχθηκε στην υπόθεση Jonitexo v. Adidas

(1984)1 A.A.Δ. 263, αυτό εμπίπτει στη σφαίρα εξέτασης του Δικαστηρίου που εκδικάζει την ουσία της ίδιας της αγωγής. Τα ίδια λέχθηκαν και στην υπόθεση Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου

(1995)1 Α.Α.Δ. 248, 269-70. Λόγω του ότι η διαδικασία έκδοσης ενός προσωρινού διατάγματος έχει την ιστορική καταβολή του στο δίκαιο της επιείκειας, το Δικαστήριο δύναται χωρίς να υπεισέλθει και να εξετάσει την ουσία αυτού, να το ακυρώσει αν διαφανεί ότι έχει γίνει τέτοια απόκρυψη γεγονότων κατά το στάδιο της μονομερούς έκδοσης του, που έχει επηρεάσει το Δικαστήριο το οποίο άλλως θα ηδύνατο να μην το είχε εκδώσει. Το αξίωμα αυτό έχει τεθεί επαναληπτικά μέσα από τη νομολογία σχετικές δε αποφάσεις των Αγγλικών Δικαστηρίων, όπως η Brink's Mat Ltd v. Elcombe

(1988)1 W.L.R. 1350, όπου ο Ralf Gibson, L.J. έχει θέσει το όλο ζήτημα σε επτά προτάσεις, οι οποίες έχουν πλήρως υιοθετηθεί και από τα Κυπριακά Δικαστήρια όπως υποδεικνύει και η υπόθεση Γρηγορίου ν. Χριστοφόρου (πιο πάνω). Τέλος, η νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου έχει δείξει ότι και ο παράγων του χρόνου μπορεί να είναι σημαντικός, από την άποψη ότι ο Αιτητής θα πρέπει να δείξει στο μονομερές στάδιο το επείγον του θέματος, παρακάμπτοντας έτσι τη συνήθη διαδικασία της ακρόασης και του έτερου μέρους στη διαφορά, το δε Δικαστήριο δύναται να ακυρώσει το διάταγμα γι΄ αυτό το λόγο, διότι το στοιχείο του κατεπείγοντος αποτελεί το βάθρο της εξουσίας του Δικαστηρίου να εκδώσει διάταγμα πάνω σε μονομερή βάση (Stavros Hotel Apartments Ltd (No.2)

(1994)1 A.A.Δ. 836, 841 και Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ

(1995)1 Α.Α.Δ. 947, 954). Ο Αιτητής στην υπό εξέταση αίτηση και στη δική του ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση του αποκρύπτει σκοπίμως το ουσιαστικότερο γεγονός που ήταν σε γνώση του και ήταν δυνατό να επηρεάσει την κρίση του Δικαστηρίου εάν ετίθετο, δηλαδή τις δύο προηγούμενες φορές που αιτήθηκε στο Δικαστήριο και πέτυχε με μονομερή αίτηση την αναστολή εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου του. Οι αιτήσεις αυτού του είδους είναι αιτήσεις υψίστης πίστεως (uberrima fides) και ο Αιτητής οφείλει να αποκαλύπτει στο Δικαστήριο όλα τα γεγονότα ή όσα γεγονότα μπορούν με εύλογη έρευνα να είναι γνωστά στον ίδιο, το δε διάταγμα είναι έκθετο σε απόρριψη σε περίπτωση που αυτά τα γεγονότα (θεωρούμενα ως ουσιώδη) θα μπορούσαν να αλλάξουν την απόφαση του Δικαστηρίου εάν ετίθεντο ενώπιον του. Από μόνο το λόγο αυτό το διάταγμα πρέπει να ακυρωθεί. Πέραν τούτου όμως ο Αιτητής ενώ εγνώριζε από τις 24.11.2010 την καθορισθείσα ημερομηνία πώλησης του ακινήτου δεν έκαμε οτιδήποτε εκτός 10 μέρες πριν την ημερομηνία πώλησης καταδεικνύοντας με τη συμπεριφορά του αυτή ότι αποκλειστικός σκοπός του ήταν η αναστολή της πώλησης και όχι ο ουσιαστικός λόγος που επικαλείται στην Αίτηση περί δήθεν μειωμένης επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης. Ο Αιτητής στην Αίτηση του αποκαλύπτει ότι είναι πτωχεύσας από το 2003 και από τις αρχές Ιανουαρίου 2011 άρχισε διαδικασία αποκατάστασης του, προβάλλοντας τον ισχυρισμό ότι θα ζημιωθεί εάν επιτραπεί η πώληση του ακινήτου αφού ως πτωχεύσας δεν θα μπορεί να διαθέσει ο ίδιος το ακίνητο ή να διαπραγματευθεί την πώληση του, η δε επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης είναι πολύ χαμηλή αφού σύμφωνα με εκτίμηση που επισυνάπτει η αγοραία αξία του ακινήτου είναι €352.

1. Η ιδιότητα του Αιτητή ως πτωχεύσαντα ή μη δεν αποτελεί κριτήριο για την κατάληξη της Αίτησης αυτής και την τύχη του διατάγματος. Η απόρριψη του διατάγματος για τους πιο πάνω λόγους καταδεικνύει ότι η επίκληση της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης ήταν η πρόφαση για την παράκαμψη των διαδικασιών, η δε διαδικασία που ακολουθήθηκε προς επίτευξη του σκοπού αυτού ήταν καταχρηστική. Η εκ των υστέρων απόρριψη του διατάγματος δεν αποδίδει δικαιοσύνη αν δεν προχωρήσει το Δικαστήριο να εξετάσει αν συντρέχουν ή συνέτρεχαν κατά τον ουσιώδη χρόνο οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 για την έκδοση του διατάγματος και σε αντίθετη περίπτωση να επανακαθορίσει νέα ημερομηνία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Η θέση μου είναι ότι καμιά από τις τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 δεν συνέτρεχε. Δεν υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. Οι διαδικασίες καθορισμού επιφυλαχθείσας τιμής ετηρήθησαν στο ακέραιο. Δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη σε πώληση δια δημοσίου πλειστηριασμού η αγοραία αξία του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά όπως επιχειρήθηκε να προβληθεί ισχυρισμός από τον Αιτητή με την καταχώριση άλλης εκτίμησης για αναθεώρηση της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης του ακινήτου. Δεν είναι δηλαδή νοητό σε αναγκαστική πώληση που αποσκοπεί σε ικανοποίηση δικαστικής αποφάσεως να εξισώνεται η επιφυλαχθείσα (κατώτατη τιμή πώλησης) με την αγοραία αξία του ακινήτου η οποία μάλιστα δεν βασίζεται σε συγκριτικές πωλήσεις. Κατά συνέπεια δεν υπάρχει θέμα ο Αιτητής να δικαιούται σε θεραπεία όσον αφορά την επιφυλαχθείσα τιμή, ούτε θα είναι αδύνατο σε μεταγενέστερο στάδιο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη αν επιτραπεί η πώληση του ακινήτου η οποία εκκρεμεί για 13 σχεδόν χρόνια από την έκδοση της δικαστικής απόφασης. Το ερώτημα που παραμένει προς εξέταση είναι κατά πόσο το Δικαστήριο δύναται να επανορίσει νέα ημερομηνία πώλησης του ακινήτου στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας. Είναι γνωστό ότι η θεραπεία του απαγορευτικού διατάγματος είναι κατ΄ εξοχήν θεραπεία του δικαίου της επιείκειας. Όλες οι αρχές της επιείκειας εφαρμόζονται κατά την εξέταση ζητημάτων που άπτονται του δικαίου αυτού. Στην παρούσα περίπτωση μονομερής αίτηση απεδείχθη να μιαίνεται και από απόκρυψη γεγονότων και από καθυστέρηση, (αφού ήταν γνωστή στον Αιτητή από 24.11.2010 η διαδικασία πώλησης, ο οποίος δεν εδικαιολόγησε την παράλειψη του να μη λάβει έγκαιρα μέτρα για τη θεραπεία που επεδίωξε προβάλλοντας το κατεπείγον με μονομερή αίτηση) ενώ από πλευράς ουσίας κανένα από τα κριτήρια του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 δεν ικανοποιείτο. Παρά ταύτα ανεστάλη για τρίτη φορά η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου στις 23.1.
2. Με την ακύρωση του προσωρινού διατάγματος τα πράγματα επιστρέφουν στην προτέρα τους κατάσταση αλλά όχι πλήρως. Η φύση του διατάγματος ήταν και είναι τέτοια που χωρίς άλλη ρητή διαταγή από το Δικαστήριο και καθορισμό νέας ημερομηνίας πώλησης θα παραμείνει ένα κενό γράμμα χωρίς περαιτέρω ουσία. Το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 είναι άλλωστε τόσο ευρύ στη διατύπωση του που επιτρέπει στο Δικαστήριο το χειρισμό ενός ενδιάμεσου διατάγματος κατά τον πλέον δίκαιο και πρόσφορο τρόπο χωρίς περιορισμό, όπως υποδεικνύει η υπόθεση ABP Holdings Ltd v. Aνδρέα Κιταλίδη (Αρ.2)

(1994)1 Α.Α.Δ. 694, 699 και 701. Περαιτέρω, όπως αναφέρεται στη σελ. 700: «Η απαίτηση των συγχρόνων ρυθμών ζωής οδήγησαν τα Δικαστήρια στη σκέψη πως θα έπρεπε να αναδιπλώσουν το πλαίσιο της εξουσίας τους, για να παρέχεται σ΄ αυτά η δυνατότητα τέτοιου χειρισμού των προσωρινών διαταγμάτων ώστε να καθίστανται πρόσφορα και αποτελεσματικά μέχρι τη λήξη της διαφοράς.» Παρόλο που τα πιο πάνω ειπώθηκαν σε σχέση με διατάγματα τύπου Mareva, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το Δικαστήριο έχει την έμφυτη δικαιοδοσία να εκδώσει εκείνη τη διαταγή που είναι πρέπουσα υπό τις περιστάσεις, άλλως τα πάντα θα παραμείνουν μετέωρα με αποτέλεσμα ενώ οι θέσεις των Αιτητών δεν δικαιώνονται και το προσωρινό διάταγμα ακυρώνεται, στην ουσία, χωρίς περαιτέρω διαταγή για καθορισμό της πώλησης, θα παραμείνουν με ένα απαράδεκτο πλεονέκτημα και το επίδικο κτήμα δεν θα μπορεί να πωληθεί. Το Δικαστήριο δεν θα είναι αρωγός ούτε θα διαιωνίσει την αδικία αυτή. «The eye of equity» όπως χαρακτηρίστηκε από τον Russell J., στην υπόθεση Jones v. Lipman

(1962)1 W.L.R. 832,836 θα διεισδύσει στην ουσία του πράγματος για την ενάσκηση της ευχέρειας του Δικαστηρίου αποδίδοντας την ορθή θεραπεία. Θεωρώ ότι είναι πρέπουσα η περίπτωση κάτω από τις αρχές που αναφέρθησαν πιο πάνω, να οριστεί νέα ημερομηνία πώλησης. Ως εκ τούτου, η αίτηση στην ολότητα της απορρίπτεται και το Δικαστήριο επανακαθορίζει ως ημερομηνία πώλησης του ακινήτου την 19.6.2011 με επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης τις €261.000. Τα έξοδα είναι εις βάρος του Αιτητή και προς όφελος των Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και 2. (Υπ.) .............. Μ. Παπαμιχαήλ, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΦΚ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο