ΝΙΚΟΣ ΔΑΝΟΣ ν. KOUSHIACO DEVELOPMENTS LTD, Αγωγή αρ.: 738/2006, 31 Αυγούστου, 2011

(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 33). Βασικός ερμηνευτικός κανόνας των συμβάσεων συναρτά τη βούληση των συμβαλλομένων με τα όσα καταγράφονται σε μία σύμβαση. Στα καταγεγραμμένα αποδίδεται η σημασία που αυτά ενέχουν στην κοινή καθημερινή συνεννόηση. Είναι απαραίτητο να διαπιστωθεί με ποία σημασία οι όροι, που χρησιμοποιούνται σε μία σύμβαση, γίνονται αντιληπτοί από το μέσο συνετό ενήλικα. Για το σκοπό αυτό είναι συχνά χρήσιμο να αποκαλυφθεί το υπόβαθρο της συμφωνίας, αποκλειομένων, όμως, των διαπραγματεύσεων που προηγήθηκαν, των μονομερών δηλώσεων και των υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων (Χαραλάμπους ν. Αχιλλέως κ.α.

(2001)1 (Β) Α.Α.Δ. 1058, 1068, Θεολόγος κ.α. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις Λτδ

(1998)1 Α.Α.Δ. 407, Πολύφημος Χοτέλς Λτδ ν. Μούτση

(2000)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1809). Όπου αιτία της αγωγής αποτελεί η διάρρηξη συμφωνίας πώλησης ακινήτου, κατατεθειμένης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει του περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεσις) Νόμου (Κεφ. 232, ως αυτό τροποποιήθηκε στη συνέχεια), η επιτυχία της αγωγής θα οδηγήσει, υπό τις κατάλληλες συνθήκες, είτε στην ειδική εκτέλεση της συμφωνίας είτε στην επιδίκαση αποζημιώσεων. Παρενθετικά σημειώνω πως η δικογράφηση και η επιδίωξη διαζευκτικών θεραπειών (ως η ειδική εκτέλεση διαρρηχθείσας συμφωνίας ή οι αποζημιώσεις) είναι δικονομικώς αποδεκτή εάν οι θεραπείες αυτές θεμελιώνονται στο ίδιο πραγματικό υπόβαθρο (Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα

(1998)1(Β) Α.Α.Δ., 881, 889). Το Κεφ. 232 αποτελεί ειδική νομοθεσία, αφορά στην ειδική εκτέλεση συμφωνίας πώλησης ακινήτου και καθορίζει σχετικές συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Πρόκειται για προϋποθέσεις διαφορετικές από αυτές που διαλαμβάνει το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου (Κεφ. 149, ως αυτό τροποποιήθηκε στη συνέχεια). Το άρθρο 2 του Κεφ. 232 ορίζει πως, στα πλαίσια αγωγής, καθίσταται εφικτή η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης συμφωνίας πώλησης ακινήτου μόνον εφ΄ όσον συντρέχουν τα εξής: (α) Η συμφωνία είναι γραπτή και έχει κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο εντός διμήνου από την υπογραφή της. (β) Ο πωλητής παρέλειψε να εμφανισθεί, εντός της ταχθείσας προθεσμίας, στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για να προβεί στην μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι του αγοραστή, παρά το ότι κλήθηκε σχετικώς. (γ) Η αγωγή ηγέρθηκε εντός εξαμήνου είτε από την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας είτε από ημερομηνία μεταγενέστερη, καθορισθείσα στη συμφωνία ή εξυπακουομένη επί τη βάσει αυτής, είτε από την ημερομηνία γνωστοποίησης, από τον πωλητή, του γεγονότος έκδοσης τίτλου ξεχωριστής εγγραφής είτε, σε περίπτωση που δεν υπήρξε τέτοια γνωστοποίηση από τον πωλητή, από την ημερομηνία κατά την οποίαν ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου, αναλόγως (Σάντη ν. Χατζηβασιλείου κ.α.

(2009)1(Α) Α.Α.Δ. 288 και Πολιτική Έφεση αρ. 347/2006 Fiona Kerry Cumming v. Χρίστου Καρακαλλίδη, ημερ. 21.3.11). Εφ΄ όσον επιδιώκονται, διαζευκτικώς, οι θεραπείες της ειδικής εκτέλεσης ή των αποζημιώσεων και εφ΄ όσον το Δικαστήριο κρίνει πως δεν συντρέχουν οι νομοθετημένες προϋποθέσεις για την παροχή της πρώτης θεραπείας, τότε προχωρεί να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής της δεύτερης. Η προβολή αβάσιμης αξίωσης για την ειδική εκτέλεση διαρρηχθείσας συμφωνίας πώλησης ακινήτου (εφ΄ όσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με τις πρόνοιες του Κεφ. 232) δεν εμποδίζει την επιτυχία της αξίωσης για αποζημιώσεις (Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.α.

(1997)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1800). Σε επιδίκαση αποζημιώσεων δύναται να προχωρήσει το Δικαστήριο και στην περίπτωση που κρίνει πως, παρά τη συνδρομή όλων των νομοθετημένων προϋποθέσεων για την ειδική εκτέλεση της διαρρηχθείσας συμφωνίας, εντούτοις, η θεραπεία αυτή δεν είναι, υπό τις περιστάσεις, η κατάλληλη. Η επιδίκαση αποζημιώσεων προϋποθέτει τη διαπίστωση πως η διάρρηξη της συμφωνίας προεκάλεσε μείωση στην αξία του πωληθέντος ακινήτου. Ακολουθεί ο καθορισμός του ποσοστού της μείωσης εφ΄ όσον το ποσοστό αυτό αναγνωρίζεται ως η ζημιά την οποίαν υπέστηκε ο αθώος αγοραστής συνεπεία της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του υπαίτιου πωλητή. Για τον καθορισμό της μείωσης της αξίας του πωληθέντος ακινήτου κρίσιμος είναι, κατ΄ αρχήν, ο χρόνος διάρρηξης της συμφωνίας εφ΄ όσον, κατά το χρόνο αυτό, αποκρυσταλλώνεται η ζημία (Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (ανωτέρω), 889). Στις περιπτώσεις όπου εξεδόθηκε τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου ο οποίος, όμως, δεν ανταποκρίνεται στα συμφωνηθέντα, ως χρόνος διάρρηξης της συμφωνίας θεωρείται ο χρόνος έκδοσης του τίτλου ιδιοκτησίας. Ακριβώς, η παράλειψη εγγραφής, επί του τίτλου ιδιοκτησίας, όλων όσων συμφωνήθηκαν δημιούργησε το πρόβλημα καθώς και τη μείωση της αξίας του ακινήτου. Αυτή η παράλειψη νομιμοποιεί τον αθώο αγοραστή, ο οποίος, παρά τη διάρρηξη της συμφωνίας, προκρίνει την εφαρμογή της, να επιδιώξει αποζημιώσεις [Xenophontos ν. Tyrimou

(1984)1 C.L.R.27 και Fiona Kerry Cumming ν. Χρίστου Καρακαλλίδη (ανωτέρω), απόφαση στην Πολιτική Έφεση 258/2006 D. and L. Geo Developments Ltd κ.α. v. G. M. Pioneer Maritime Co Ltd, ημερ. 14.4.10]. Αντιθέτως, στις περιπτώσεις όπου, παρά τη συνδρομή όλων των νομοθετικών προϋποθέσεων για την ειδική εκτέλεση της διαρρηχθείσας συμφωνίας, εντούτοις, προκρίνεται, από το Δικαστήριο, στα πλαίσια άσκησης της διακριτικής εξουσίας του, η παροχή αποζημιώσεων, «(η) ζημιά αποκρυσταλλώνεται όταν η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται, κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου» (Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (ανωτέρω), 889). Για να αποδείξει την υπόθεσή του κατέθεσε ο ίδιος ο ενάγων Νίκος Δανός (Μ.Ε.1) και κάλεσε, ως μάρτυρές του, τον Δημήτρη Δημητρίου (Μ.Ε.2), Τεχνικό στις Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Λευκωσίας, τον Αιμίλιο Τσίγκη (Μ.Ε.3), Λειτουργό στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας και τον Ηλία Δανό (Μ.Ε.4), εγγεγραμμένο Εκτιμητή Ακινήτων. Για να προωθηθούν οι υπερασπίσεις κατέθεσαν ο Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1), επίσης, εγγεγραμμένος Εκτιμητής Ακινήτων και ο Στέφος Κούλλουρος (Μ.Υ.2), διευθυντής των εναγομένων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Επιπλέον των όσων δήλωσαν ενόρκως ενώπιον του Δικαστηρίου, οι μάρτυρες κατέθεσαν και έγγραφη μαρτυρία: την γραπτή συμφωνία ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), κατόψεις του ισογείου του κτηριακού συγκροτήματος οι οποίες παρουσιάζουν χώρους στάθμευσης, του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 συμπεριλαμβανομένου (τεκμήρια 2 και 3), μέρος συμφωνίας πώλησης του γραφείου υπ΄ αριθμόν 101 το οποίο, επίσης, ανήκει στο κτιριακό συγκρότημα, μεταξύ των εναγομένων (ως πωλητών) και των Χρίστου και Βαρβάρας Πιερίδου (ως αγοραστών), ημερ. 6.4.87 (τεκμήριο 4), την άδεια για την υποδιαίρεση του κτιριακού συγκροτήματος υπ΄ αριθμόν 016983, ημερ. 24.8.88 (τεκμήριο 5), επιστολή των δικηγόρων του ενάγοντος προς τους εναγομένους, ημερ. 5.12.05 (τεκμήριο 6), κάτοψη του ισογείου του κτιριακού συγκροτήματος η οποία παρουσιάζει χώρους στάθμευσης (τεκμήριο 7), τον επίδικο τίτλο ιδιοκτησίας υπ΄ αριθμόν εγγραφής 24/1495, ημερ. 9.2.05 (τεκμήριο 8), άδειες οικοδομής σχετικές με το κτιριακό συγκρότημα (τεκμήρια 9 και 10), τη «Δήλωση Μεταβίβασης Ακινήτου», ημερ. 28.7.97 με συνημμένα σε αυτήν άλλα έγγραφα και στοιχεία (τεκμήριο 11), έκθεση των εκτιμητών «Δανός και Συνεργάτες», ημερ. 11.1.06 (τεικμήριο 12) και τη συμφωνία πώλησης του γραφείου υπ΄ αριθμόν 203, το οποίο, επίσης, ανήκει στο κτιριακό συγκρότημα, μεταξύ των εναγομένων (ως πολητών) και της Αναστασίας Γεωργίου Σιαννή (ως αγοραστή), ημερ. 25.7.88 (τεκμήριο 13). Μέρος της έγγραφης μαρτυρίας αποδεικνύεται χρήσιμο για να διαπιστωθούν κρίσιμες παράμετροι της υπόθεσης και για να αξιολογηθεί η αξιοπιστία μαρτύρων. Αναφέρομαι, συγκεκριμένα, στη συμφωνία ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), στην κάτοψη ισογείου του κτηριακού συγκροτήματος η οποία παρουσιάζει χώρους στάθμευσης (τεκμήριο 2), στη συμφωνία πώλησης του γραφείου υπ΄ αριθμόν 101 (τεκμήριο 4), στην άδεια για την υποδιαίρεση του κτιριακού συγκροτήματος υπ΄ αριθμόν 16983, ημερ. 24.8.88 (τεκμήριο 5), στον επίδικο τίτλο ιδιοκτησίας (τεκμήριο 8), στη «Δήλωση Μεταβιβάσεως Ακινήτου», ημερ. 28.7.97 (τεκμήριο 11) και την έκθεση των εκτιμητών «Δανός και Συνεργάτες» (τεκμήριο 12). Ακολουθεί η σκιαγράφηση και ο σχολιασμός της μαρτυρίας: Ο ενάγων Νίκος Δανός (Μ.Ε.1), άνδρας ώριμης ηλικίας, με λόγο σταθερό, συγκροτημένο και χωρίς υπεκφυγές, επανέλαβε και ανέλυσε τις δικογραφημένες θέσεις του. Δήλωσε τα εξής: Είναι ιατρός και ασκεί το επάγγελμά του στη Λευκωσία. Στις 12.5.88 συνήψε με τους εναγομένους γραπτή συμφωνία αγοράς του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304, που ευρίσκεται στο κτιριακό συγκρότημα, καθώς και παραχώρησης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, ο οποίος ευρίσκεται στο ίδιο συγκρότημα (τεκμήριο 1). Στο γραφείο υπ΄ αριθμόν 304 στέγασε αμέσως το ιατρείο του. Λόγω του επαγγέλματός του και λόγω της επείγουσας φύσης περιστατικών τα οποία συχνά αντιμετωπίζει, η δυνατότητα αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου στάθμευσης στο κτιριακό συγκρότημα αποτελούσε εξ αρχής προτεραιότητά του καθώς και απαραίτητη προδιαγραφή για το υποστατικό το οποίο θα αγόραζε για να στεγάσει το ιατρείο του. Το γεγονός αυτό το γνωστοποίησε αμέσως στους εναγομένους και συγκεκριμένα στον εκπρόσωπό τους Στέφο Κούλλουρο (Μ.Υ.2). Ο Στέφος Κούλλουρος (Μ.Υ.2) συμφώνησε αμέσως να του παραχωρηθεί τέτοιο δικαίωμα και, έτσι, στο κείμενο της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) προσετέθηκε σχετικός χειρόγραφος όρος ο οποίος και μονογραφήθηκε από τα μέρη. Ο όρος αυτός διαλαμβάνει τα εξής: «Ο πωλητής διά του παρόντος παραχωρεί στον αγοραστή δικαίωμα χρήσεως του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 το οποίο ανήκει στο οικοδομικό συγκρότημα AKRITAS TOWER». Παρά το ότι ο συμβατικός αυτός όρος δεν περιλαμβάνει τον επιθετικό προσδιορισμό «αποκλειστικό», εν σχέσει με το προβλεπόμενο «δικαίωμα χρήσεως», εντούτοις, ήταν βέβαιος πως η συμπερίληψη του όρου αυτού στη συμφωνία ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) ενσωμάτωνε το δικαίωμά του για αποκλειστική χρήση του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 και διεσφάλιζε την επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και του δικαιώματος αυτού όταν θα εκδίδοντο οι ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για τα διάφορα υποστατικά του κτιριακού συγκροτήματος. Η βεβαιότητά του αυτή βασιζόταν στα ακόλουθα: (α) Την ξεκάθαρη επιθυμία του να αποκτήσει, μαζί με την κυριότητα του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304, και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης στο κτιριακό συγκρότημα την γνωστοποίησε αμέσως στο Στέφο Κούλλουρο (Μ.Υ.2), και αυτός συμφώνησε. Έτσι, στη συμφωνία ημερ. 12.5.88 ενσωματώθηκε ο επίδικος χειρόγραφος όρος (τεκμήριο 1). (β) Ο ίδιος χειρόγραφος όρος ενσωματώθηκε και στη συμφωνία που συνήψαν οι εναγόμενοι με τον Χρίστο Πιερίδη (τεκμήριο 4), μήνες προηγουμένως. Ο Χρίστος Πιερίδης, ο οποίος είναι, επίσης, ιατρός αγόρασε το γραφείο υπ΄ αριθμόν 101 στο κτιριακό συγκρότημα. Και αυτός ενδιαφερόταν και χρειαζόταν αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης. (γ) Αμέσως μετά τη σύναψη της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) ο ίδιος τοποθέτησε στο χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 την πινακίδα: «Ιδιόκτητος χώρος Δρ. Νίκος Δανός» και ουδείς διαμαρτυρήθηκε. (δ) Από τη σύναψη της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) έως και την έκδοση του επίδικου τίτλου ιδιοκτησίας, στις 9.2.05 (τεκμήριο 8), ο ίδιος χρησιμοποιούσε κατ΄ αποκλειστικότητα, συνεχώς και απρόσκοπτα το χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν

1. (ε) Κατά το χρόνο υπογραφής της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), και προς επιβεβαίωση των συμφωνηθέντων ο Στέφος Κούλλουρος (Μ.Υ.2) του παρέδωσε κάτοψη του κτιριακού συγκροτήματος η οποία παρουσιάζει, μεταξύ άλλων, τον χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, σημειωμένο με τον αριθμό «304» (τεκμήριο 2). Πάρα ταύτα, μετά την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας (τεκμήριο 8), ο ίδιος παρατήρησε πώς ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος άρχισαν να σταθμεύουν τα οχήματά τους εκεί. Διερεύνησε το θέμα και διεπίστωσε πως, εν τω μεταξύ, οι εναγόμενοι μονομερώς συμπεριέλαβαν το χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 μεταξύ των κοινόχρηστων χώρων. Διαπίστωσε, επίσης, πως εν αντιθέσει με ό,τι συνέβηκε στον ίδιο, οι εναγόμενοι μετεβίβασαν στον προρρηθέντα Χρίστο Πιερίδη το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης στο κτιριακό συγκρότημα κατ΄ εφαρμογήν του χειρόγραφου σχετικού όρου στη συμφωνία που αυτός συνήψε (τεκμήριο 4). Επειδή αυτές οι ενέργειες και παραλείψεις των εναγομένων συνιστούν παραβίαση της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), τους εκάλεσε, διαμέσου επιστολής ημερ. 5.12.05 (τεκμήριο 6), να μεταβούν, στις 16.12.05, στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για να του μεταβιβάσουν και το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν
2. Οι εναγόμενοι παρέλειψαν να ανταποκριθούν. Εξ ου και ήγειρε την προκείμενη αγωγή και επιδιώκει την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) και αποζημιώσεις. Η αντεξέταση του ενάγοντος Νίκου Δανού (Μ.Ε.1) υπήρξε χρήσιμη εφ΄ όσον αυτός επιβεβαίωσε τον συγκροτημένο, άμεσο, σαφή και συνεκτικό λόγο του. Κατά την αντεξέτασή του, η οποία υπήρξε έντονη, ο ενάγων Νίκος Δανός (Μ.Ε.1) επιβεβαίωσε όσα ουσιώδη εδήλωσε κατά την κυρίως εξέτασή του και απήντησε σε όλες τις ερωτήσεις με πληρότητα και λογική ακολουθία. Ο Δημήτρης Δημητρίου (Μ.Ε.2), ο οποίος έχει στην κατοχή και τη φύλαξή του το φάκελο που τηρείται στις Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Λευκωσίας και αφορά στο κτιριακό συγκρότημα, δήλωσε πως οι εναγόμενοι, αφού υπέβαλαν αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια και εξασφάλισαν άδεια οικοδομής, στις 19.10.87 υπέβαλαν τροποποιημένα αρχιτεκτονικά σχέδια και ζήτησαν άδεια για την υποδιαίρεση του κτιριακού συγκροτήματος. Η άδεια υποδιαίρεσης του κτιριακού συγκροτήματος εξεδόθηκε στις 24.8.88 (τεκμήριο 5) και όσον αφορά στο γραφείο υπ΄ αριθμόν 304 προβλέπει την έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας χωρίς αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης. Αντιθέτως, όσον αφορά στο γραφείο υπ΄ αριθμόν 101, η άδεια αυτή προβλέπει την έκδοση τίτλου με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης (δείτε στους αρ. 12 και 23 υπό τον τίτλο: «Επεξήγηση Υποδιαίρεσης» στο τεκμήριο 5). Ο μάρτυρας διευκρίνισε πως, διά της αίτησης που υπέβαλαν για την υποδιαίρεση του κτιριακού συγκροτήματος, οι εναγόμενοι δεν ζήτησαν να μεταβιβαστεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης εν σχέσει με το γραφείο υπ΄ αριθμόν
3. Το αντίθετο έπραξαν εν σχέσει με το γραφείο υπ΄ αριθμόν
4. Τέλος, ο Δημήτρης Δημητρίου (Μ.Ε.2) προσέθεσε πως εφ΄ όσον το γραφείο υπ΄ αριθμόν 304 δεν διαθέτει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης, αυτό διαθέτει, εκ του νόμου, δικαίωμα χρήσης των κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης. Ο Αιμίλιος Τσίγκης (Μ.Ε.3) δήλωσε πως ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304 εξεδόθηκε στις 9.2.05 και φέρει αριθμόν εγγραφής 24/1495 (τεκμήριο 8). Στον τίτλο αυτό ενεγράφηκε, υπέρ του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304, δικαίωμα κοινής χρήσης των κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης υπό τους αριθμούς 18, 19 και
5. Ο χώρος στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 20 προέκυψε μετά την ενοποίηση του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 2 με άλλους. Υπέρ του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304 δεν ενεγράφηκε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης οιουδήποτε χώρου στάθμευσης εφ΄ όσον η σχετική άδεια υποδιαίρεσης του κτιριακού συγκροτήματος, η οποία κατετέθηκε στο Κτηματολόγιο, δηλαδή η άδεια υπ΄ αριθμόν 016983, ημερ. 24.8.88 (τεκμήριο 5) δεν προβλέπει κάτι τέτοιο. Στις περιπτώσεις έκδοσης ξεχωριστού τίτλου για μονάδα μιας κοινόκτητης οικοδομής (ως το κτιριακό συγκρότημα), συνέχισε ο μάρτυρας, το Κτηματολόγιο εγγράφει, επί του τίτλου ιδιοκτησίας της μονάδας αυτής, αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης μόνον εφ΄ όσον η σχετική άδεια υποδιαίρεσης το προβλέπει. Τέλος, ο Αιμίλιος Τσίγκης (Μ.Ε.3) πληροφόρησε για το γεγονός πως ενώ στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια του κτιριακού συγκροτήματος, τα οποία υπεβλήθηκαν ενώπιον του Δήμου Λευκωσίας στις 14.9.84, παρουσιαζόταν χώρος στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, στην άδεια υποδιαίρεσης υπ΄ αριθμόν 016983, ημερ. 24.8.88 (τεκμήριο 5) ο χώρος αυτός παρουσιάζεται ενοποιημένος με άλλους χώρους και όλοι μαζί φέρουν τον αριθμό
6. Σημειώνω πως τόσον ο Δημήτρης Δημητρίου (Μ.Ε.2) όσον και ο Αιμίλιος Τσίγκης (Μ.Ε.3) μου δημιούργησαν, ως μάρτυρες, θετική εντύπωση. Πεποίθησή μου είναι πως και οι δύο προσήλθαν στο Δικαστήριο με σκοπό να καταθέσουν όσα, πράγματι, γνωρίζουν και όσα, πράγματι, πιστεύουν ως αληθή. Άλλωστε, πρόκειται για λειτουργούς του δημοσίου οι οποίοι, σε υποθέσεις ως η επίδικη, καταθέτουν ως μάρτυρες ανεξάρτητοι. Έτσι, δέχομαι ως αληθή και ορθά όσα οι μάρτυρες αυτοί εδήλωσαν περί τα γεγονότα. Οι αναφορές των Δημήτρη Δημητρίου (Μ.Ε.2) και Αμίλιου Τσίγκη (Μ.Ε.3) περί τα γεγονότα αποτελούν σχετικά ευρήματα του Δικαστηρίου. Ο Ηλίας Δανός (Μ.Ε.4), ασκεί το επάγγελμα του Εκτιμητή Ακινήτων από το έτος 1968 και είναι μέλος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου («το Ε.Τ.Ε.Κ.»). Είναι ιδρυτής, ιδιοκτήτης και διευθυντής του οίκου «Δανός και Συνεργάτες». Κατώπιν εντολής του ενάγοντος, ο οποίος τυγχάνει αδελφός του, ετοίμασε, στις 11.1.06, έκθεση η οποία, αφορά και στην μείωση της αξίας του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304 εξ αιτίας της παράλειψης των εναγομένων να εγγράψουν υπέρ του και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 (τεκμήριο 12). Ενώπιον του Δικαστηρίου, ο μάρτυρας υιοθέτησε τα όσα η έκθεση ημερ. 11.1.06 (τεκμήριο 12) καταγράφει και διευκρίνισε πως τα δεδομένα που ίσχυαν στην αγορά ακινήτων όταν εξεδόθηκε ο επίδικος τίτλος ιδιοκτησίας, δηλαδή το Φεβρουάριο του έτους 2005, ήσαν τα ίδια με αυτά που ίσχυαν όταν ετοίμασε την έκθεση (τεκμήριο 12). Ο Ηλίας Δανός (Μ.Ε.4) υπεστήριξε πως η παράλειψη των εναγομένων να εγγράψουν υπέρ του επίδικου ακινήτου το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας του. Χαρακτηρίζει τη μείωση αυτή ως «επιζήμια επίδραση» και την υπολογίζει ως το άθροισμα δύο τιμών: του ποσοστού 10% επί της αξίας που θα είχε το γραφείο εάν διέθετε εγγεγραμμένο χώρο στάθμευσης και του ποσού των Λ.Κ.5.
7. Ο μάρτυρας ανέφερε πως το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης του επίδικου ακινήτου (Λ.Κ.24.000) ήταν αυξημένο κατά Λ.Κ.5.000, ως η αξία για την αποκλειστική χρήση ακάλυπτου χώρου στάθμευσης. Ο χώρος στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 είναι ακάλυπτος. Περαιτέρω, ο μάρτυρας εκτιμά πως στις 11.1.06 η αξία του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304 ανήρχετο στις Λ.Κ.71.200 εφ΄ όσον πρόκειται για γραφείο με εμβαδόν 89 τ.μ. και εφ΄ όσον η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι Λ.Κ.
8. Ο Ηλίας Δανός (Μ.Ε.4) εξήγησε πως κατέληξε στην τιμή αυτή αφού έλαβε υπ΄ όψιν την περιοχή στην οποίαν ευρίσκεται το επίδικο ακίνητο (κεντρική περιοχή της πρωτεύουσας) καθώς επίσης και προηγούμενες πωλήσεις παρομοίων ακινήτων σε γειτονική λεωφόρο. Επίσης, εξήγησε πως η εκτίμησή του περί μείωσης της αξίας του επίδικου ακινήτου κατά 10%, εξ αιτίας του γεγονότος ότι αυτό δεν διαθέτει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης, βασίζεται στη μακρόχρονη πείρα του στον τομέα της αγοράς ακινήτων, στο γεγονός πως το επίδικο ακίνητο ευρίσκεται σε περιοχή όπου οι χώροι στάθμευσης είναι ελάχιστοι καθώς επίσης και στο γεγονός πως το δικαίωμα χρήσης κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης δεν προσθέτει οιανδήποτε αξία στο ακίνητο. Καταλήγει πως, εφ΄ όσον στις 11.1.06 το επίδικο ακίνητο θα άξιζε Λ.Κ.71.200 εάν διέθετε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ορισμένου χώρου στάθμευσης, η μείωση της αξίας του (η «επιζήμια επίδραση») εξ αιτίας της παράλειψης εγγραφής τέτοιου δικαιώματος ανέρχεται στις Λ.Κ.12.120 (Λ.Κ.7.120 + Λ.Κ.5.000, δείτε και στις σελ. 2 και 3 του τεκμηρίου 12). Ο Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1), ιδιοκτήτης του γραφείου εκτιμήσεων «Andys Telemachou Appraisal Ltd» ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή ακινήτων από το έτος 1992 και είναι, επίσης, μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. Δεν του ζητήθηκε να εκτιμήσει το επίδικο ακίνητο και, έτσι, δεν γνωρίζει την αξία του. Δέχθηκε, όμως, ότι αυτό βρίσκεται σε κεντρική περιοχή της πρωτεύουσας. Δέχθηκε, επίσης, ότι η αξία ενός γραφείου, σε κεντρική περιοχή της πρωτεύουσας, είναι μεγαλύτερη εάν αυτό διαθέτει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης. Ο Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1) δήλωσε πως εάν το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ορισμένου χώρου στάθμευσης πωληθεί μεν στον ιδιοκτήτη ορισμένου υποστατικού αλλά, εν τέλει, δεν εγγραφεί στον τίτλο ιδιοκτησίας, τότε η ζημία που υφίσταται ο ιδιοκτήτης είναι η διαφορά, εάν υπάρχει, μεταξύ της αξίας του υποστατικού λαμβανομένου υπ΄ όψιν αυτού του δικαιώματος χρήσης και της αξίας του υποστατικού χωρίς τέτοιο δικαίωμα. «Αυτήν τη ζημιά κάποιος μπορεί να την αποκαλέσει είτε ως μείωση αξίας είτε ως «επιζήμια επίδραση»» (δείτε στην παρα. 5 του εγγράφου αρ. 2). Ο μάρτυρας δήλωσε, επίσης, πως «δεν αξιολογεί» τη θέση του Ηλία Δανού (Μ.Ε.4) περί μείωσης της αξίας του επίδικου ακινήτου κατά 10%. Διαφωνεί, όμως, με τις μεθόδους εκτίμησης που αυτός χρησιμοποίησε. Ο Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1) ανέφερε τα εξής: «. Όσον αφορά την αξία ενός Γραφείου το οποίο δεν έχει καθόλου χώρο στάθμευσης και την αξία του ίδιου Γραφείου όταν έχει κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης αυτή, κατά πάσαν πιθανότητα, διαφέρει. Όταν έχει κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης είναι καλύτερα παρά να μην έχει καθόλου χώρο στάθμευσης. Συνεπώς σε περιοχή στο κέντρο ή κοντά στο κέντρο της Λευκωσίας η αξία ενός Γραφείου με κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης είναι υψηλότερη από ένα Γραφείο χωρίς καθόλου χώρο στάθμευσης. Η διαφορά στην αξία εξαρτάται από την περιοχή και για να υπολογισθεί θα πρέπει να γίνει εκτίμηση με άλλες συγκριτικές πωλήσεις με τα ίδια χαρακτηριστικά στην ίδια περιοχή. . Όσον αφορά τις εκτιμήσεις ακινήτων, αυτές γίνονται επί τη βάσει συγκριτικών πωλήσεων στην ίδια ή παρόμοια περιοχή. Δηλαδή συγκρίνουμε άλλες προηγούμενες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στην ίδια περιοχή και επί τη βάσει εκείνων των πωλήσεων καθορίζεται και η αξία του συγκεκριμένου ακινήτου. Για να είναι μια εκτίμηση πειστική ως προς το αποτέλεσμα της θα πρέπει να αναφέρει ρητά όλες τις συγκριτικές πωλήσεις πάνω στις οποίες βασίστηκε. Δεν μπορεί μια εκτίμηση να είναι πειστική αν δεν έχει στοιχεία συγκριτικών πωλήσεων αφού ο αναγνώστης δεν μπορεί να γνωρίζει αν τα ευρήματα είναι αυθαίρετα ή αν είναι πραγματικά με βάση άλλες συγκριτικές πωλήσεις της περιοχής» (δείτε τις παρα. 8 και 9 του εγγράφου αρ. 2). Ο Στέφος Κούλλουρος (Μ.Υ.2), εκπρόσωπος των εναγομένων κατά τον ουσιώδη χρόνο και υπεύθυνος για την πώληση των υποστατικών στο κτιριακό συγκρότημα, ανέφερε, κατά την κυρίως εξέτασή του η οποία διεξήχθηκε μέσω γραπτής δήλωσης (ως το άρθρο 25 του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, επιτρέπει), τα εξής: «... Η πολυκατοικία αποτελείτο από 40 μονάδες και διέθετε 36 χώρους στάθμευσης. Σύμφωνα με τους όρους που καθόρισαν οι αρμόδιες αρχές από τους 36 χώρους στάθμευσης έπρεπε να διατηρήσουμε τους 15 ως κοινόχρηστους. Τους υπόλοιπους 21 μπορούσαμε να τους παραχωρήσουμε αποκλειστικά σε συγκεκριμένους αγοραστές. Με αυτήν την διευθέτηση 20 περίπου αγοραστές θα είχαν αποκλειστικά δικό τους χώρο στάθμευσης και οι άλλοι 20 θα είχαν δικαίωμα χρήσης από κοινού στους υπόλοιπους 15 περίπου χώρους στάθμευσης. ... είχαμε αποφασίσει ότι θα παραχωρούσαμε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης σε χώρο στάθμευσης σε όσους θα έβλεπα ότι δεν θα αγόραζαν το γραφείο ή το κατάστημα διαφορετικά. Ήταν δηλαδή θέμα διαπραγμάτευσης μεταξύ μου και του κάθε ενδιαφερόμενου αγοραστή. . Περί τον Μάιο 1988 όταν είχε αποπερατωθεί η ανέγερση της οικοδομής, είχα συνάντηση στο Γραφείο μου με τον Ενάγοντα, τον κ. Νίκο Δανό, ο οποίος ενδιαφερόταν να αγοράσει ένα Γραφείο. Είχε δει το Γραφείο και του άρεσε και συζητήσαμε περί της τιμής. Κατά την εν λόγω συνάντηση ο κ. Δανός ήγειρε το θέμα του χώρου στάθμευσης και του εξήγησα ότι θα έχει δικαίωμα να σταθμεύει σε κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης και του εξήγησα ότι αναλογούν 15 κοινόχρηστοι χώροι σε 20 περίπου αγοραστές. Δεν έφερε οποιαδήποτε ένσταση περί τούτου. Επίσης του έδωσα και αντίγραφο της συμφωνίας για να την πάρει μαζί του να την μελετήσει. Τέλος διευθετήσαμε άλλο ραντεβού για να βρεθούμε και να υπογράψουμε το Πωλητήριο Έγγραφο. . Η επόμενη μας συνάντηση ήταν στις 12.5.1988 οπόταν και υπεγράφη το Πωλητήριο Έγγραφο που είναι κατατεθειμένο στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο
9. Ο κ. Δανός απεδέχθη το Πωλητήριο Έγγραφο ως είχε. ... Εξ αρχής ήταν ξεκάθαρο στον κ. Δανό ότι δεν θα είχε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης και απλώς θα είχε δικαίωμα χρήσης από κοινού με άλλους. Αυτό του το ανέφερα εγώ εξ αρχής και χωρίς περιστροφές και το απεδέχθη χωρίς να φέρει οποιαδήποτε αντίρρηση. Με όσους αγοραστές είχα συμφωνήσει να τους παραχωρήσω αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης, αυτό ανεγράφετο ρητά στην συμφωνία μας. . Σε όσους θα παραχωρούσαμε κοινόχρηστο δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης αναγράφαμε απλώς ότι τους παραχωρούσαμε δικαίωμα χρήσης ενός εκ των κοινόχρηστων χώρων στάθμευσης. . Μοναδική εξαίρεση αποτελεί το Πωλητήριο Έγγραφο σε σχέση με το Γραφείο που πωλήθηκε στον Χρίστο και Βαρβάρα Πιερίδη και το οποίο είναι κατατεθειμένο ως Τεκμήριο
10. Στην συγκεκριμένη περίπτωση ενώ είχαμε συμφωνήσει να τους παραχωρηθεί κοινόχρηστο δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης 19 στο ισόγειο της Πολυκατοικίας, εν τούτοις, μετά από έντονες παραστάσεις των αγοραστών αποδεχτήκαμε να μετατρέψουμε το απλό δικαίωμα χρήσης σε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης. Η αγορά του συγκεκριμένου Γραφείου είχε γίνει ένα χρόνο πριν την αγορά του Γραφείου του Ενάγοντα και, δεδομένου ότι υπήρχε η ευχέρεια να ικανοποιήσουμε τον αγοραστή το πράξαμε. ... Σε κάποιο στάδιο γύρο στον Σεπτέμβριο - Οκτώβριο του 1988, οι αρμόδιες αρχές ενοποίησαν τους κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης. Οι χώροι στάθμευσης 21 - 27 που ήταν ο ένας δίπλα στον άλλον ενοποιήθηκαν και έλαβαν τον αριθμό 20, οι χώροι στάθμευσης 29 - 34 που επίσης ήταν ο ένας δίπλα από τον άλλο ενοποιήθηκαν και έλαβαν τον αριθμό 19 και επίσης ενοποιήθηκαν οι χώροι στάθμευσης 36 και 37 και έλαβαν τον αριθμό
11. Οι χώροι στάθμευσης με νέους αριθμούς 18, 19 και 20 αντιστοιχούσαν σε 15 χώρους στάθμευσης και χωρούσαν να σταθμεύσουν 15 αυτοκίνητα» (δείτε στις παρα. 3 έως και 7 και 9 έως και 11 του εγγράφου αρ. 3). Η αντεξέταση του Στέφου Κούλλουρου (Μ.Υ.2) υπήρξε, επίσης, χρήσιμη εφ΄ όσον αυτός δέχθηκε πως, κατά την υπογραφή της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), αφ΄ ενός υπήρχε χώρος στάθμευσης που έφερε τον αριθμό 21 και αφ΄ ετέρου ο ίδιος παρέδωσε στον ενάγοντα την κάτοψη του κτιριακού συγκροτήματος που παρουσιάζει το χώρο αυτό σημειωμένο με τον αριθμό «304» (τεκμήριο 2). Παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες ενόσω κατέθεταν ενώπιον του Δικαστηρίου και μελέτησα την έγγραφη μαρτυρία. Σημειώνω τα ακόλουθα: Για τον ενάγοντα Νίκο Δανό (Μ.Ε.1) απεκόμισα θετική εντύπωση. Πεποίθησή μου είναι ότι αυτός προσήλθε στο Δικαστήριο για να πει την αλήθεια. Ανεφέρθηκα ήδη στα θετικά γνωρίσματα του λόγου και της συμπεριφοράς του ενόσω κατέθετε. Δέχομαι πως τα πράγματα εξελίχθηκαν ως αυτός τα περιέγραψε. Η μαρτυρία του ενάγοντος Νίκου Δανού (Μ.Ε.1) ως αυτή συνοψίζεται πιο πάνω, αποτελεί και εύρημα του Δικαστηρίου περί τα γεγονότα. Χωρίς να χρειάζεται να επαναλάβω όλα τα γεγονότα, σημειώνω πως δέχομαι ότι στις 12.5.88 μεταξύ του Νίκου Δανού (Μ.Ε.1) (ως αγοραστή) και του Στέφου Κούλλουρου (Μ.Υ.2), εκπροσώπου των εναγομένων (ως πωλητών), συμφωνήθηκε η πώληση του γραφείου υπ΄ αριθμόν 304 ως και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν
12. Τη συνομολόγηση της συμφωνίας αυτής επιβεβαιώνουν και τα εξής γεγονότα:

(1)Στις 12.5.88 ο Στέφος Κούλλουρος (Μ.Υ.2) παρέδωσε στον ενάγοντα Νίκο Δανό (Μ.Ε.1) κάτοψη του ισογείου του κτιριακού συγκροτήματος όπου, στο χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, υπάρχει σημειωμένος ο αριθμός «304», δηλαδή ο αριθμός του πωληθέντος γραφείου. Εάν η συμφωνία ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) δεν περιελάμβανε και την παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, ποιός ο λόγος να υπάρχει σημειωμένος, επί του τεκμηρίου 2, ο αριθμός «304», δηλαδή ο αριθμός του πωληθέντος (στον ενάγοντα) γραφείου;

(2)Στη «Δήλωση Μεταβιβάσεως Ακινήτου» (τεκμήριο 11) επισυνάπτεται ένα μηχανογραφημένο έγγραφο το οποίο αφορά στη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου και το οποίο, υπό τον τίτλο «Building Details - Property Description», καταγράφει: «ΓΡΑΦΕΙΟ», «ΧΩΡΟΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ». Ας σημειωθεί πως το κύρος της «Δήλωσης Μεταβιβάσεως Ακινήτου» (τεκμήριο 11) και των συνημμένων σε αυτήν ουδόλως αμισβητήθηκαν.

(3)Όρος χειρόγραφος, όμοιος με τον επίδικο, προσετέθηκε και στη συμφωνία πώλησης του γραφείου υπ΄ αριθμόν 101 στον ιατρό Χρίστο Πιερίδη (τεκμήριο 4). Στο σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας ενεγράφηκε αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης. Σημειώνω, περαιτέρω, πως ο ενάγων Νίκος Δανός (Μ.Ε.1) αποδίδει στον επίδικο συμβατικό όρο τη σημασία που αυτός ενέχει κατά την συνήθη, καθημερινή συνεννόηση που αφορά σε κτιριακά συγκροτήματα τα οποία διαθέτουν χώρους στάθμευσης κοινόχρηστους και χώρους στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης. Στις περιπτώσεις τέτοιων κτιριακών συγκροτημάτων, το δικαίωμα ιδιοκτήτη μονάδας να χρησιμοποιεί έναν κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης προκύπτει από την ισχύουσα νομοθεσία (η περί ρυθμίσεως οδών και οικοδομών νομοθεσία καθώς και η νομοθεσία περί διακατοχής, εγγραφής και εκτίμησης ακίνητης ιδιοκτησίας) και δεν χρειάζεται ειδική συμβατική ρύθμιση. Συνεπώς, εάν γραπτή σύμβαση πώλησης μονάδας ενταγμένης σε κτιριακό συγκρότημα το οποίο διαθέτει τόσον κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης όσον και χώρους στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης διαλαμβάνει όρο σύμφωνα με τον οποίον ο πωλητής παραχωρεί στον αγοραστή δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης, αυτό ερμηνεύεται ως δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και όχι ως δικαίωμα χρήσης από κοινού με τους ιδιοκτήτες άλλων μονάδων του κτιριακού συγκροτήματος. Συναφώς υπενθυμίζω πως, καθ΄ ομολογίαν του μάρτυρος των εναγομένων Στέφου Κούλλουρου (Μ.Υ.2), το επίδικο κτιριακό συγκρότημα διέθετε τόσον χώρους στάθμευσης ιδιωτικής χρήσης όσον και κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης. Καθ΄ ομολογίαν δε του ιδίου μάρτυρος οι ενάγοντες παρεχώρησαν σε κάποιες περιπτώσεις αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης χώρου στάθμευσης. Έτσι, στην προκείμενη περίπτωση εάν ο χειρόγραφος επίδικος όρος δεν προσέδιδε στο γραφείο υπ΄ αριθμόν 304 ένα ιδιαίτερο δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 (διακεκριμένο από το δικαίωμα χρήσης από κοινού με τους άλλους ένοικους του κτιριακού συγκροτήματος) ποιός ο λόγος προσθήκης του στη συμφωνία ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1); Εν πάση περιπτώσει, η απουσία συνοδευτικού επιθετικού προσδιορισμού για τον όρον «δικαίωμα χρήσεως» δεν αποδεικνύει, άνευ άλλου τινός, ότι αυτό που συμφωνήθηκε είναι η παραχώρηση «δικαιώματος χρήσεως» από κοινού με άλλους ενοίκους του κτιριακού συγκροτήματος. Θα μπορούσε να αντιτείνει κάποιος πως εάν αυτή ήταν, πράγματι, η συμφωνία τότε θα υπήρχε καταγεγραμμένος, στον επίδικο όρον, και ο επιθετικός προσδιορισμός «από κοινού». Επί τη βάσει των πιο πάνω καταλήγω πως η άρνηση των εναγομένων να μεριμνήσουν ώστε να εγγραφεί, στον τίτλο ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου, και το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 συνιστά παραβίαση συμβατικής υποχρέωσής τους. Και εξ αιτίας αυτής της αντισυμβατικής συμπεριφοράς τίθεται ζήτημα αποζημίωσης του ενάγοντος, ως του αθώου μέρους. Ο ενάγων δεν δικαιούται ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) εφ΄ όσον δεν κατεχώρισε την αγωγή του εντός του εξαμήνου που ο νόμος ορίζει. Υπενθυμίζω πως στις περιπτώσεις όπου ο πωλητής γνωστοποιεί στον αγοραστή την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, το άρθρο 2 του Κεφ. 232 θέτει, ως τυπική προϋπόθεση για την επιδίωξη της θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, και την έγερση της αγωγής εντός εξαμήνου από την ημερομηνία της γνωστοποίησης αυτής [Σάντη ν. Χατζηβασιλείου (ανωτέρω) και Fiona Cumming ν. Χρίστου Καρακαλλίδη (ανωτέρω)]. Υπενθυμίζω, επίσης, πως ο επίδικος τίτλος ιδιοκτησίας εξεδόθηκε στις 9.2.05 και πως ο ενάγων Νίκος Δανός (Μ.Ε.1) τοποθέτησε την έναρξη των προβλημάτων του εν σχέσει με την αποκλειστική χρήση του χώρου στάθμευσης αρ. 21 το χρόνο εκείνο. Επί τη βάσει αυτής της μαρτυρίας, η εξάμηνη προθεσμία για την καταχώρηση αγωγής έχει ως αφετηρία τις 9.2.

1. Άρα, η καταχωρισθείσα, στις 24.1.06, προκείμενη αγωγή είναι εκπρόθεσμη. Όμως, ακόμη και εάν συνέτρεχαν όλες οι προϋποθέσεις για την ειδική εκτέλεση της επίδικης διαρρηχθείσας συμφωνίας, δεν θα θεωρούσα τη θεραπεία αυτή κατάλληλη υπό τις περιστάσεις δεδομένου του αναντίλεκτου γεγονότος πως δεν υφίσταται πλέον χώρος στάθμευσης υπ΄ αριθμόν
2. Ο χώρος αυτός, μαζί με άλλους, συναποτελούν σήμερα το χώρο στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 20 εν σχέσει με τον οποίον και άλλοι ένοικοι του κτιριακού συγκροτήματος έχουν δικαίωμα από κοινού χρήσης. Έτσι, τυχόν διαταγή για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1) θα επηρέαζε δυσμενώς τα δικαιώματα αθώων τρίτων. Δεδομένης της θέσης του μάρτυρος του ενάγοντος Ηλία Δανού (Μ.Ε.4) πως η παράλειψη εγγραφής, στον επίδικο τίτλο ιδιοκτησίας (τεκμήριο 8), του αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21, προεκάλεσε μείωση στην αξία του γραφείου υπ΄ αριθμόν 305 (η «επιζήμια επίδραση»), θέση με την οποία συμφώνησε και ο μάρτυρας των εναγομένων Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1), προχωρώ να εξετάσω το ζήτημα της αποζημίωσης του ενάγοντος: Διαπιστώνω, κατ΄ αρχάς, πως η 9.2.05, ημερομηνία έκδοσης του επίδικου τίτλου ιδιοκτησίας (τεκμήριο 8), αποτελεί και το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1). Κατά το χρόνο αυτό αποκρυσταλλώθηκε η ζημιά του ενάγοντος [Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (ανωτέρω), Xenophontos v. Tyrimou (ανωτέρω) και Fiona Kerry Cumming v. Καρακαλλίδη (ανωτέρω)]. Διαπιστώνω, περαιτέρω, πως η πλευρά του ενάγοντος έθεσε ενώπιόν μου συγκεκριμένη και αξιόπιστη μαρτυρία σχετική με την αξία του επίδικου ακινήτου κατά τις 9.2.05 τόσον στην περίπτωση που αυτό διέθετε και εγγεγραμμένο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης όσον και στην αντίθετη περίπτωση [D and L. Geo Developments Ltd κ.α. v. G. M. Pioneer Maritime Co Ltd (ανωτέρω)]: Ο Ηλίας Δανός (Μ.Ε.4) ο οποίος, κατ΄ εντολήν του ενάγοντος, εξέτασε το επίδικο ακίνητο κατέθεσε την εκτίμησή του σύμφωνα με την οποίαν στις 11.1.06 και υπό την προϋπόθεση ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας περιελάμβανε και αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου χώρου στάθμευσης, το επίδικο ακίνητο άξιζε Λ.Κ.71.
3. Κατέθεσε, επίσης, πως χωρίς τέτοιο δικαίωμα, η αξία του επίδικου ακινήτου παρουσίαζε μείωση κατά 10% (τεκμήριο 12). Προσέθεσε πως τα δεδομένα αυτά ίσχυαν και κατά τον Φεβρουάριο του έτους 2005 εφ΄ όσον οι δύο χρόνοι (Φεβρουάριος του έτους 2005 και 11.1.06) είναι εγγείς. Οι εκτιμήσεις του Ηλία Δανού (Μ.Ε.4) κρίνονται ως αξιόπιστες. Παρενθετικά αναφέρω πως ο στενός συγγενικός δεσμός που συνδέει τον ενάγοντα και το μάρτυρά του δεν κλονίζει, αφ΄ εαυτού, την αξιοπιστία του δευτέρου. Είναι, βεβαίως, γεγονός πως ο Ηλίας Δανός (Μ.Ε.4) δεν ανεφέρθηκε σε συγκεκριμένες προηγούμενες συγκριτικές πωλήσεις. Όμως, αυτός, ανέφερε πως έλαβε υπ΄ όψιν τέτοιες πωλήσεις και πως η εκτίμηση του βασίζεται, επιπλέον, στην πολύχρονη πείρα του καθώς και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου (ακίνητο συνολικού εμβαδόν 89 τ.μ., ευρισκόμενο σε κεντρική περιοχή της πρωτεύουσας). Εν πάση περιπτώσει, ο μάρτυρας των εναγομένων Άντης Τηλεμάχου (Μ.Υ.1), ο οποίος ανέλαβε να ανατρέψει την εκτίμηση του Ηλία Δανού (Μ.Ε.4), αφ΄ ενός απεκάλυψε πως δεν εξέτασε το επίδικο ακίνητο και αφ΄ ετέρου δεν έδωσε ο ίδιος άλλες τιμές. Καταληκτικά σημειώνω πως εφ΄ όσον απεδείχθησαν τα ουσιώδη γεγονότα (α) της διάρρηξης της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), (β) του χρόνου της διάρρηξης αυτής, (γ) της αξίας του επίδικου ακινήτου κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας ημερ. 12.5.88 (τεκμήριο 1), (δ) της μείωσης της αξίας του επίδικου ακινήτου εξ αιτίας της παράλειψης εγγραφής, επί του τίτλου ιδιοκτησίας, και του αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης του χώρου στάθμευσης υπ΄ αριθμόν 21 και (ε) του ύψους της μείωσης αυτής κατά το χρόνο της διάρρηξης, η επιδίκαση αποζημιώσεων είναι εφικτή ανεξαρτήτως του ότι στην έκθεση απαίτησης η επιδιωκόμενη αποζημίωση ονομάζεται ως η «εύλογη αξία» του χώρου στάθμευσης και όχι ως η μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου (δείτε στην παρα. 13 της έκθεσης απαίτησης). Εφ΄ όσον στην έκθεση απαίτησης παρατίθενται τα ουσιώδη γεγονότα και εφ΄ όσον αξιόπιστη μαρτυρία τα αποδεικνύει είναι παραδεκτή η παροχή της αρμόζουσας θεραπείας ασχέτως του εάν αυτή δεν προβάλλεται με τον ακριβή νομικό χαρακτηρισμό (Maison Jenny Ltd κ.α. v. Krashias Footwear Industry Ltd

(2002)1 (Β) Α.Α.Δ. 1156, 1162). Προσθέτω πως, στην προκείμενη περίπτωση, η μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου («επιζήμια επίδραση»), ως η πραγματική βάση για την θεραπεία των αποζημιώσεων, καταγράφεται και αναλύεται στην έκθεση των εκτιμητών του ενάγοντος ημερ. 11.1.06 (τεκμήριο 12), η οποία, όπως προκύπτει από το φάκελο της διαδικασίας, δόθηκε στην πλευρά των εναγομένων στα πλαίσια ένορκης αποκάλυψης εγγράφων. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η αγωγή επιτυγχάνει. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντος και εναντίον των εναγομένων για το ποσόν των €12.165,24 (ισόποσον των Λ.Κ.7.120), το οποίον θα φέρει τόκο με νόμιμο επιτόκιο από τις 24.1.06, ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής. Τα έξοδα της διαδικασίας, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντος και εναντίον των εναγομένων. (Υπ.) ............. Α. Κ. Λυκούργου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΗ/ΧΡΓ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο