Ελένης Δαμιανού Χαραλαμπίδη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 61/03, 31.1.2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2011:A18 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Στ. Χατζηγιάννη, Α.Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 61/03 Μεταξύ: Ελένης Δαμιανού Χαραλαμπίδη, από τη Λεμεσό Αιτήτριας - και - Κυπριακής Δημοκρατίας, διά του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 31.1.2011 Για την Απαιτήτρια: κ. Γ. Φαίδωνος Για την Αποζημιούσα Αρχή: κ. Ρ. Μαππουρίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα παραπομπή η Αιτήτρια απαιτεί από το Δικαστήριο τον καθορισμό της καταβλητέας εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης της απαλλοτριωθείσας έκτασης του ακίνητου με αρ. εγγραφής 04-1 (πριν 8747), Τεμάχιο 1 (πριν 404), Φ/Σχέδιο 2-210-341 (στο εξής το «ακίνητο»). Κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων, τα εξής παραδεκτά γεγονότα:
- Η Αιτήτρια κατά πάντα ουσιώδη για την παρούσα παραπομπή χρόνο ήταν και ακόμη είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του όλου ακινήτου, έκτασης 2357 τ.μ. που βρίσκεται στην παραλιακή λεωφόρο Αμαθούντος, στον Άγιο Τύχωνα Λεμεσού.
- Στο εν λόγω ακίνητο της Αιτήτριας κατά πάντα ουσιώδη χρόνο υπήρχε και υπάρχει κατοικία και συγκρότημα τουριστικών / ξενοδοχειακών διαμερισμάτων. Τούτο είχε πρόσωπο 40 μέτρων επί του παραλιακού δρόμου, ο οποίος ήταν ήδη πλάτους 14 μέτρων.
- Η Αποζημιούσα Αρχή με Διάταγμα Απαλλοτρίωσης, Α.Δ.Π. 967/11.10.2002 απαλλοτρίωσε εμβαδόν 473 τ.μ. από το όλο εμβαδό του ακινήτου της Αιτήτριας, κατόπιν σχετικής Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης που έχει δημοσιευθεί ως Α.Δ.Π. 992 την 12.10.
- Με την Δ.Π. 993/12.10.2001 επίταξε την απαλλοτριωθείσα έκταση, την κατέλαβε, έκαμε το έργο της απαλλοτρίωσης και έκτοτε χρησιμοποιεί την εν λόγω ιδιοκτησία της Αιτήτριας χωρίς πληρωμή σ΄ αυτήν οιασδήποτε αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση, επίταξη και κατοχή της.
- Η εν λόγω απαλλοτριωθείσα έκταση βρίσκεται ολόκληρη εντός της εμπορικής ζώνης του ακινήτου, στη νότια παραλιακή πλευρά του εν λόγω τεμαχίου και κτιρίων αυτού, με πρόσωπο 40 μέτρα επί του παραλιακού δρόμου.
- Για την ίδια επίδικη απαλλοτριωθείσα έκταση, με τους όρους 5 και 6 της άδειας οικοδομής αρ. 004114, ημερομηνίας 8.7.1987 (Παράρτημα Θ στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής), η αρμόδια αρχή, ήτοι ο Έπαρχος Λεμεσού, όρισε όπως αυτή παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία. Η Αιτήτρια για τους εν λόγω όρους επιφύλαξε τα δικαιώματα της, ως και το δικαίωμα της για αποζημίωση και η επίδικη ιδιοκτησία παρέμεινε στην κυριότητα της Αιτήτριας. (Παράρτημα Ι στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής.)
- Για την πιο πάνω επίδικη απαλλοτρίωση δεν επήλθε συμφωνία καταβολής αποζημίωσης, η δε προσφορά αποζημίωσης της Αποζημιούσας Αρχής προς την Αιτήτρια, για την επίδικη απαλλοτρίωση ήταν το ποσό των £100, που ούτε και αυτό πλήρωσε μέχρι σήμερα στην Αιτήτρια, παρά την αποδοχή τούτου με επιφύλαξη την 15.12.
- Αναγνωρίζεται ότι δεν υπήρξε υπεραξία ή μείωση αξίας στο υπόλοιπο του ακινήτου από την απαλλοτρίωση.
- Καθορίζεται η πλήρης αξία των απαλλοτριωθέντων 473 τ.μ. ως εξής: (α) €113.144 (£66.220) ως κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης 12.10.2001, πλέον τόκος 9% ετησίως από 12.10.2001 μέχρι εξοφλήσεως. (β) €567.600 ως κατά την 17.11.2009, ημερομηνία της νέας τροποποιημένης εκτίμησης, αλλά και σήμερα που θα δικαστεί η παραπομπή και θα πληρωθεί η αποζημίωση, πλέον τόκος 9% ετησίως από 18.11.2009 μέχρι εξοφλήσεως.
- (α) Κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας οικοδομής, που η ζώνη ήταν Β3, ο συντελεστής δόμησης του ακινήτου εκτεινόταν σε ποσοστό 80% του εμβαδού του ακινήτου που ήταν 2357 τ.μ. Επομένως το ακίνητο θα μπορούσε να δεχθεί με κάλυψη του 25% της επίπεδης έκτασης του, δόμηση κτιρίων εμβαδού 1885 τ.μ. (β) Με βάση την πολεοδομική ζώνη ΕΒ και Τ1β που ίσχυε κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, η δόμηση επί του ακινήτου μπορούσε να φτάσει για τουριστικά διαμερίσματα και εμπορική ανάπτυξη στο 45%. Επομένως, δυνάμει του εμβαδού του πριν την απαλλοτρίωση, θα μπορούσαν να κτιστούν κτίρια εμβαδού 1060 τ.μ.
- Εάν το Δικαστήριο αποφασίσει ότι η μόνη πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια για την επίδικη απαλλοτρίωση είναι μόνο το ποσό των £100 που της προσφέρθηκε και το αποδέχθηκε με επιφύλαξη αλλά ακόμη δεν της πληρώθηκε από την Αποζημιούσα Αρχή, τότε λαμβανομένων υπόψη των γεγονότων και διαδικασιών της Παραπομπής όπως εξελίχθηκαν και κυρίως των σοβαρών νομικών και εκτιμητικών ζητημάτων που ηγέρθηκαν, τα μέρη συμφωνούν όπως εν πάση περιπτώσει επιδικασθούν υπέρ της Αιτήτριας €3.000 εκτιμητικά έξοδα με νόμιμο τόκο από την έκδοση της απόφασης μέχρι εξόφλησης και Φ.Π.Α. έναντι των εκτιμητικών εξόδων.
- Σε περίπτωση απόρριψης της παραπομπής, θα επιδικασθούν δικηγορικά έξοδα προς όφελος της Αιτήτριας, ίσα με τα ¾ των δικηγορικών εξόδων, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επί της αρχικής κλίμακας της παραπομπής, δηλαδή £50.000 - £250.000, δηλαδή €100.000 - €500.000, με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης του Δικαστηρίου, πλέον Φ.Π.Α. Τα εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα θα είναι πληρωτέα απευθείας στον εκτιμητή και δικηγόρο της Αιτήτριας αντίστοιχα. Ενόψει των πιο πάνω παραδεκτών γεγονότων, τα επίδικα θέματα που παρέμειναν προς εκδίκαση από το Δικαστήριο είναι κατά πόσο: Α. Ι. Είναι πληρωτέα στην Αιτήτρια η πλήρης αγοραία αξία ως αποζημίωση για την επίδικη απαλλοτρίωση, δυνάμει του αρ. 23 του Συντάγματος και του Ν.15/62, παρά το γεγονός ότι η ίδια έκταση ορίστηκε να παραχωρηθεί στον δημόσιο δρόμο, δυνάμει των όρων 5 και 6 της άδειας οικοδομής 004114/8.7.1987, για τους οποίους η Αιτήτρια επιφύλαξε τα δικαιώματα της, ως και το δικαίωμα της για αποζημιώσεις, και ΙΙ. Αν η πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια θα πρέπει να είναι όλο το πιο πάνω συμφωνηθέν ποσό των €567.600, δηλαδή με βάση την ημερομηνία 17.11.2009, αλλά και σήμερα, πλέον τόκος 9% ετησίως από της 18.11.2009 μέχρι εξόφλησης, πλέον εκτιμητικά έξοδα με νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. πλέον δικηγορικά έξοδα με νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. ή κατά πόσο: Β. Ι. Δεν είναι πληρωτέα οποιαδήποτε αποζημίωση για την επίδικη απαλλοτρίωση, παρά μόνο η προσφερθείσα αποζημίωση των £100 επειδή η ίδια επίδικη έκταση των 473 τ.μ. ορίστηκε να παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία, δυνάμει των πιο πάνω όρων της άδειας οικοδομής αρ. 004114/8.7.1987 και παρά το γεγονός ότι η Αιτήτρια παραμένει ιδιοκτήτρια της και επιφύλαξε τα δικαιώματα της, ως και το δικαίωμα της για αποζημίωση, και ΙΙ. Εάν το Δικαστήριο καταλήξει ότι είναι πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια, κατά πόσο αυτή πρέπει να είναι η συμφωνηθείσα των €113.144, δηλαδή με βάση την αξία κατά την ημερομηνία της Γνωστοποίησης εντόκως προς 9% ετησίως από 12.10.2001 μέχρι εξόφλησης, μειωμένη κατά 60% ώστε να αντιστοιχεί με την κατ΄ ισχυρισμό της Αποζημιούσας Αρχής αξία ανέσεως αυτής, πλέον εκτιμητικά έξοδα με νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α., πλέον δικηγορικά έξοδα με νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α. Για την πλευρά της Αιτήτριας κατέθεσε ο Γλαύκος Αγαθαγγέλου (Μ.Αιτ.1) και για την πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής ο Μάριος Ευριπίδου (Μ.Απ.Αρ.1). Ο (Μ.Αιτ.1) είναι εκτιμητής ακινήτων και υιοθέτησε το περιεχόμενο της τροποποιημένης έκθεσης εκτίμησης του ημερομηνίας 17.11.2009 που βρίσκεται στο φάκελο του Δικαστηρίου. Επιπρόσθετα, ανέφερε ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση, με βάθος 12 μ., εμπίπτει στην εμπορική ζώνη του επίδικου ακινήτου και είναι ακριβή ζώνη, κυρίως επειδή μπορεί να αναπτυχθεί με καταστήματα που αποφέρουν ψηλά ενοίκια. Στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου που δεν απαλλοτριώθηκε, υπάρχουν κτίρια (ισόγεια κατοικία και πολυκατοικία με 12 ξενοδοχειακά διαμερίσματα), βρίσκεται στη λεωφόρο Αμαθούντος, εντός των διοικητικών ορίων του χωρίου Άγιος Τύχωνας, επαρχίας Λεμεσού. Θεωρείται μια από τις καλύτερες τουριστικές περιοχές και η θέση του ακινήτου θεωρείται εξαιρετική. Το μπροστινό μέρος του ακινήτου, από το οποίο αφαιρείται η απαλλοτριωθείσα έκταση, εμπίπτει στην εμπορική πολεοδομική ζώνη ΕΒ με κύριο χαρακτηριστικό της τα καταστήματα στο ισόγειο και διαμερίσματα ή γραφεία στους ορόφους. Το πισινό μέρος του εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Τ1Β και είναι τουριστική. Υποστήριξε ενώπιον του Δικαστηρίου ότι:
- Είναι πληρωτέα στην Αιτήτρια αποζημίωση για την επίδικη απαλλοτρίωση, παρά το γεγονός ότι η ίδια έκταση ορίστηκε να παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο, δυνάμει των όρων 5 και 6 της άδειας οικοδομής (Παράρτημα Θ στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής) για τους οποίους η Αιτήτρια επιφύλαξε τα δικαιώματα της, ως και το δικαίωμα της για αποζημιώσεις.
- Είναι πληρωτέα ως αποζημίωση η πλήρης συμφωνηθείσα αξία για την επίδικη έκταση και όχι μειωμένη κατά 60% ή κατά οποιοδήποτε ποσοστό.
- Η πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια πρέπει να είναι όλο το συμφωνηθέν δηλωθέν ποσό των €567.600 με βάση την ημερομηνία 17.11.2009 αλλά και σήμερα, πλέον τόκος 9% ετησίως από 18.11.2009 μέχρι εξόφλησης πλέον εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα. Σ΄ ότι αφορά την Παράγραφο 1 ανωτέρω, ισχυρίστηκε ότι η απαλλοτρίωση της επίδικης έκτασης αποτελεί στέρηση ιδιοκτησίας 473 τ.μ., με αποτέλεσμα να χάνονται οριστικά οι συντελεστές δόμησης και κάλυψης της που προσφέρει στο τεμάχιο. Επομένως, χάνεται οριστικά η ανάπτυξη 473 τ.μ. του τεμαχίου ως και η εμπορική χρήση τους με ψηλές αποδόσεις και η άνεση και ευκολία που παρείχαν στο υπόλοιπο του ακινήτου. Η απαλλοτριωθείσα έκταση είναι σχεδόν ένα οικόπεδο, με 40 μ. περίπου πρόσωπο και με άμεση πρόσβαση στον παραλιακό δρόμο, με βάθος 12 μ. και είναι ολόκληρη εντός της εμπορικής ζώνης του ακινήτου. Η αφαίρεση της για διαπλάτυνση της λεωφόρου δεν επαύξησε την αξία του υπόλοιπου ακινήτου, γι΄ αυτό και πρέπει να πληρωθεί ως αποζημίωση η συμφωνηθείσα πλήρης αξία αφού πρόκειται για στέρηση ιδιοκτησίας μεγάλης έκτασης και αξίας. Είναι η θέση του ότι είναι πληρωτέα η πλήρης αποζημίωση που συμφωνήθηκε, έστω και αν ολόκληρη η έκταση καλυπτόταν από δεσμευτική ρυμοτομία και έστω και αν είχε επιβληθεί ως όρος δυνάμει της άδειας οικοδομής, διότι: (α) Αφορούσε διεύρυνση της ήδη υπάρχουσας παραλιακής λεωφόρου για το ευρύ κοινό και δεν εξυπηρετούσε το ίδιο το τεμάχιο της Αιτήτριας. (β) Με όρο άδειας οικοδομής δεν αφαιρείται ούτε στερείται ιδιοκτησία, παρά μόνο με απαλλοτρίωση που αφορά στέρηση ιδιοκτησίας σημαντικής έκτασης και αξίας και όχι περιορισμό. Η Αιτήτρια επεφύλαξε τα δικαιώματα της για τους όρους της άδειας οικοδομής (Παράρτημα Ι στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής). (γ) Εφόσον η επίδικη έκταση είχε παραχωρηθεί με τον όρο της άδειας οικοδομής, δεν θα την απαλλοτρίωναν. (δ) Η δεσμευτική ρυμοτομία πληρώνεται, είτε αφαιρείται με όρο άδειας οικοδομής, είτε με απαλλοτρίωση. (ε) Ακόμα και ο όρος της άδειας οικοδομής για παραχώρηση της επίδικης έκτασης για ρυμοτομία, δημιουργεί ουσιώδη μείωση της αξίας του όλου ακινήτου, γι΄ αυτό και είναι πληρωτέα, εν πάση περιπτώσει, η ίδια αποζημίωση. (στ) Η απαλλοτριωθείσα έκταση είναι μεγάλης αξίας και είναι πληρωτέα πλήρης αποζημίωση εφόσον, όπως δηλώθηκε, δεν επήλθε επαύξηση της αξίας του υπόλοιπο από την απαλλοτρίωση και η Αιτήτρια επιφύλαξε τα δικαιώματα της για αποζημίωση. (η) Η απαλλοτριωθείσα έκταση και ο συντελεστής δόμησης και κάλυψης που αυτή παρείχε στο όλο ακίνητο αφαιρείται και χάνεται, όπως και σημαντικό μέρος της εμπορικής ζώνης του σε περίπτωση νέας αξιοποίησης του ή σε περίπτωση που η Αιτήτρια ήθελε να κάμει προσθηκομετατροπές και να πάρει επιπρόσθετο συντελεστή, οι οποίοι θα υπολογιστούν βάσει της μειωμένου εμβαδού του ακινήτου κατά 473 τ.μ. Αναφορικά με την Παράγραφο 2 ανωτέρω, ανέφερε ότι εφόσον, όπως δηλώθηκε, δεν υπήρξε επαύξηση της αξίας του υπολοίπου, δεν τίθεται θέμα μείωσης της συμφωνηθείσας αξίας. Δεν πρόκειται για επηρεασμό αλλά αφαίρεση - στέρηση ιδιοκτησίας μεγάλης έκτασης, 473 τ.μ., από την καλή του ζώνη, δηλαδή την εμπορική και συνεπώς αφαιρείται ο συντελεστής δόμησης και κάλυψης της και η εμπορική χρήση / ανάπτυξη της, ως και η άνεση της. Πρόκειται για μεγάλη έκταση 473 τ.μ., σχεδόν ενός κανονικού οικοπέδου και βρίσκεται στην ακριβή εμπορική ζώνη Α, γιατί έχει πρόσωπο στον παραλιακό δρόμο. Εφόσον η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος συμφωνήθηκε στην ελεύθερη αγορά, δηλαδή με βάση συγκριτικές τιμές, δεν υπάρχει ζήτημα μείωσης της αξίας του λόγω περιορισμού δυνάμει νόμου. Επίσης, η πληρωτέα αποζημίωση συμφωνήθηκε ως αξία γης και αγνοήθηκαν τα κτίρια, χωρίς υπεραξία στην υπόλοιπη γη και κτίρια της για μείωση της και χωρίς δυσμενή επηρεασμό του υπολοίπου για αύξηση της, και επομένως είναι πληρωτέα πλήρης και όχι μειωμένη αποζημίωση. Με την αφαίρεση της επίδικης έκτασης από το όλο τεμάχιο, η έκταση αυτή δεν θα βρίσκεται στην ιδιοκτησία της Αιτήτριας για να ληφθεί υπόψη με τους συντελεστές της είτε σε νέα ανάπτυξη αν αποφασίσει έτσι η Αιτήτρια, είτε λόγω καταστροφής των κτιρίων ή με προσθηκομετατροπές ή με επέκταση κτιρίων. Επομένως δεν μπορεί να γίνεται αναφορά σε αξία ανέσεως και μάλιστα της τάξης του 40% της κανονικής, αλλά μόνο για πλήρη αξία που συμφωνήθηκε, εφόσον αγνοήθηκαν τα κτίρια κατά την εκτίμηση και δεν λογίστηκε δυσμενής επηρεασμός ή μείωση της αξίας τους ούτε και υπήρξε υπεραξία του υπόλοιπου από την απαλλοτρίωση. Εφόσον, είπε, αγνοήθηκαν τα κτίρια, δεν μπορεί να γίνεται αναφορά σε αξία ανέσεως, αφού τέτοια αναφορά γίνεται σε σχέση με τα κτίρια. Συνεπώς μένει μόνο η συμφωνηθείσα πλήρης αξία της γης και η αποζημίωση όπως καθορίστηκε χωρίς επαύξηση ή μείωση της. Ισχυρίστηκε ότι ο εκτιμητής της Αποζημιούσας Αρχής λανθασμένα μιλώντας για αξία ανέσεως έδωσε μόνο 40% της αξίας, αφού δεν έλαβε υπόψη ότι δεν αφορούσε αυλή ή κήπο κατοικίας αλλά ζωτικό χώρο ξενοδοχειακής μονάδας με εστιατόριο και μπαρ στο ισόγειο για το ευρύ κοινό, και συνεπώς επιχείρηση, γι΄ αυτό και έπρεπε να δώσει πλήρη αξία. Αναφορικά με την Παράγραφο 3 ανωτέρω, ανέφερε ότι η Αποζημιούσα Αρχή μέχρι σήμερα δεν πλήρωσε οποιαδήποτε αποζημίωση στην Αιτήτρια αν και της πρόσφερε μόνο το ποσό των £
- Η Αποζημιούσα Αρχή δεν αποτάθηκε στο Δικαστήριο, ως είχε την υποχρέωση, για καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης στην Αιτήτρια και από 12.10.2001 (ημερομηνία γνωστοποίησης) μέχρι σήμερα, επήλθε τεράστια φυσική επαύξηση των αξιών των ακινήτων στην περιοχή. Με αυτά τα δεδομένα, εισηγήθηκε ότι η Αιτήτρια δικαιούται το ποσό των €567.600 με τόκο 9% ετησίως από 18.11.2009 μέχρι εξόφλησης. Αντεξεταζόμενος, ανέφερε ότι η Αιτήτρια αποδέχθηκε με επιφύλαξη τις £100 (Τεκμήριο Γ
(1)ημερομηνίας 15.12.2003) και ετοίμασε την πρώτη εκτίμηση του στις 23.2.2006. Παρόλη την καθυστέρηση που παρατηρείται, ζητά τη σημερινή αγοραία αξία γιατί το ουσιαστικό είναι η παρέλευση μεγάλου χρονικού διαστήματος από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μέχρι την ημερομηνία πληρωμής ή εξέτασης της υπόθεσης. Με την απαλλοτρίωση, αφαιρείται από το ακίνητο η απαλλοτριωθείσα έκταση, χάνεται οριστικά η δυνατότητα ανάπτυξης αυτής της έκτασης και μειώνεται η εμπορική ζώνη του υπόλοιπου ακινήτου. Κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, το κτήμα ήταν πλήρως ανεπτυγμένο και η Αιτήτρια δεν αποτάθηκε για πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Μέσα στη γραμμή ρυμοτομίας δεν δόθηκε άδεια για δημιουργία κήπων ή χώρων στάθμευσης που είναι έργα ανέσεως. Έργα ανέσεως είναι και τα δέντρα, φυτά, γρασίδι, για τα οποία δεν χρειάζεται άδεια. Κατά την απαλλοτρίωση μέσα στο απαλλοτριωθέν μέρος υπήρχαν δέντρα. Ο (Μ.Απ.Αρ.1) είναι βοηθός κτηματολογικός λειτουργός στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στο Κτηματολόγιο Λεμεσού και εργάζεται στον Κλάδο Εκτιμήσεων. Ανέφερε στη μαρτυρία του ότι ετοίμασε έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 12.1.2005 που βρίσκεται στο φάκελο του Δικαστηρίου. Η θέση του είναι ότι, επειδή η επίδικη έκταση γης είχε οριστεί να παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία δυνάμει όρων της άδειας οικοδομής (Τεκμήριο Θ), καμιά αποζημίωση είναι πληρωτέα. Σε περίπτωση που το Δικαστήριο αποφασίσει ότι είναι πληρωτέα αποζημίωση, αυτή θα πρέπει να επιδικαστεί με βάση την αξία ανέσεως της επηρεαζόμενης έκτασης και όχι με βάση την κατά τετραγωνικό μέτρο αγοραία αξία που έχει συμφωνηθεί. Κατά την άποψη του, το ποσοστό της αξίας άνεσης που πρέπει να υπολογιστεί είναι 40% επί της κατά τετραγωνικό μέτρο αγοραίας αξίας του ακινήτου, για τον εξής λόγο: Κατά την ημερομηνία έκδοσης της άδειας οικοδομής, 8.7.1987, η πολεοδομική ζώνη που ίσχυε στην περιοχή ήταν η Β2, με βάση την οποία μπορούσε να κτίσει μέχρι 1800 τ.μ. Κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης 12.10.2001, είχαν ήδη οικοδομηθεί 1360 τ.μ. διαμερίσματα και 180 τ.μ. κατοικίας, δηλαδή σύνολο 1540 τ.μ. Κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, η πολεοδομική ζώνη που ίσχυε ήταν η Τ1Β (τουριστική) μαζί με την ΕΒ (εμπορική), ο συντελεστής δόμησης της είναι 45% και ο συντελεστής κάλυψης 25%. Με βάση αυτά τα δεδομένα και το εμβαδό του ακινήτου 2357 τ.μ., μπορούσαν να οικοδομηθούν 1060 τ.μ. μόνο. Ο συντελεστής δόμησης επομένως, ήταν ήδη εξαντλημένος. Έτσι δόθηκε αξία άνεσης, παρόλο που η επίδικη λωρίδα είχε ήδη παραχωρηθεί με βάση όρο της άδειας οικοδομής και δεν μπορούσε να τύχει εκμετάλλευσης. Επομένως, η άνεση περιορίζεται μόνο στην ύπαρξη ανοικτού χώρου που δεν μπορούσε όμως να είχε οποιαδήποτε εγκεκριμένη χρήση, π.χ. ως καφετέρια. Γι΄ αυτό το λόγο υιοθετήθηκε το ποσοστό του 40% ως αξία ανέσεως. Αντεξεταζόμενος, επέμενε ότι ενόψει του ότι είχε ήδη εκτελεστεί το έργο για το οποίο είχε εκδοθεί η άδεια οικοδομής, δεν είναι πληρωτέα αποζημίωση για την επίδικη έκταση γης, η οποία είναι 473 τ.μ. και αποτελεί το 21% του όλου ακινήτου. Η έκταση αυτή των 473 τ.μ. δεν προσφέρει καμία επιπρόσθετη αξία στο ακίνητο διότι είναι ήδη πλήρως ανεπτυγμένο. Οι δηλωθείσες τιμές αφορούν μόνο γη και όχι κτίρια, τα οποία έχουν όριο ζωής. Με βάση τα υφιστάμενα εμβαδά των 1540 τ.μ. και την ισχύουσα πολεοδομική ζώνη με βάση την οποία δικαιούται μόνο 1060 τ.μ., μεταφέροντας το 25% θα μπορούσε να κτίσει 1325 τ.μ. Όμως ήδη υπάρχουν κτισμένα 1540 τ.μ. Συνεπώς δεν μπορεί να μεταφέρει συντελεστή δόμησης. Ανέφερε ότι οι ζώνες και οι συντελεστές δόμησης και κάλυψης δεν είναι στατικοί αλλά τροποποιούνται. Όμως τυχόν μελλοντική αύξηση ή μείωση συντελεστή δόμησης και κάλυψης δεν λαμβάνεται υπόψη, αφού δεν ίσχυαν κατά την ημέρα της απαλλοτρίωσης. Επειδή η Αιτήτρια δεν είχε αποταθεί για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, η Δημοκρατία αναγκάστηκε να προβεί στην απαλλοτρίωση. Επέμενε ότι στην περίπτωση που αποφασιστεί ότι είναι πληρωτέα αποζημίωση, θα πρέπει να πληρωθεί μόνο το 40% της αξίας διότι ήταν αξία ανέσεως. Επεξήγησε ότι η άνεση συνδέεται με ανάπτυξη, κτίρια και επιχείρηση και εκτίμησε την απαλλοτριωθείσα γη ως χωράφι, χωρίς να προσθέσει κτίρια και επιχείρηση. Το ακίνητο ήταν ήδη πλήρως ανεπτυγμένο και επομένως η απαλλοτριωθείσα έκταση μόνο άνεση πρόσφερε στα κτίρια που βρίσκονται στο υπόλοιπο ακίνητο, όπως π.χ. η αυλή προσφέρει άνεση στο σπίτι. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η απαλλοτριωθείσα γη ήταν αυλή της κατοικίας και του εστιατορίου και σαν αυλή καθόρισε το 40%. Η απαλλοτριωθείσα έκταση έπρεπε να είχε ήδη παραχωρηθεί και δεν μπορούσε να τύχει εκμετάλλευσης, δηλαδή δεν μπορούσε να είχε οποιαδήποτε εγκεκριμένη χρήση. Διευκρίνισε ότι το ποσοστό του 40% δίδεται για σκοπούς συμβιβασμού και υιοθετήθηκε ως αξία ανέσεως διότι το ακίνητο ήταν ήδη ανεπτυγμένο. Αναφορά σε άνεση γίνεται όταν εκτιμούνται κτίρια και επιχείρηση. Η απαλλοτριωθείσα έκταση αφαιρέθηκε από την εμπορική ζώνη του ακινήτου δηλαδή από την μπροστινή ζώνη στον παραλιακό δρόμο, η οποία είναι ακριβότερη από την πισινή ζώνη του ακινήτου. Η απαλλοτρίωση αφορά έκταση των £140 το τ.μ. Το πρώτο ερώτημα που το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει είναι κατά πόσο είναι πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια. Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα, η επίδικη απαλλοτριωθείσα έκταση είχε οριστεί, από το 1987, να παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία δυνάμει των όρων 5 και 6 της άδειας οικοδομής (παράρτημα Θ στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής). Η Αιτήτρια είχε επιφυλάξει τα δικαιώματα της για τη λήψη νόμιμων μέτρων σε σχέση με τους όρους αυτούς ως και το δικαίωμα της για αποζημίωση (παράρτημα Ι στην ίδια εκτίμηση). Είναι επίσης παραδεκτό ότι η Αιτήτρια δεν πρόσβαλε τους εν λόγω όρους της άδειας οικοδομής με προσφυγή της στο Ανώτατο Δικαστήριο. Απόλυτα σχετική με τα επίδικα θέματα είναι η υπόθεση Κάθλην Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(2001)1(Α) Α.Α.Δ. 365 στην οποία αποφασίστηκαν τα εξής: «Περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων "οιουδήποτε άλλου Νόμου", οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι΄ αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3.» Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), έγινε αναφορά και στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου
(1995)1 Α.Α.Δ. 728, στην οποία αποφασίστηκε ότι: «Η επίμαχη όμως διάταξη, που εισήγαγε το άρθρο 6 του τροποποιητικού Νόμου 25/83, επιβάλλει να συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα κατεβάλλετο, σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. Η πρόθεση δηλαδή του νομοθέτη, όπως σαφώς δηλούται στο άρθρο 6 και που συνάδει με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος, είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσης ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Τόσο οι δια νόμου επιβαλλόμενοι περιορισμοί όσο και η απαλλοτρίωση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας είναι αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου.» Περαιτέρω, το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), είναι σχετικό: «Η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης ευθέως σε σχέση με ρυμοτομία ρυθμίζεται και από το άρθρο 13
(1)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφάλαιο 96, το οποίο βέβαια μετά από το 1960 πρέπει να διαβάζεται σε συνάρτηση προς το Άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Το άρθρο 13
(1)προνοεί: "13.-
(1)Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής χωρίς καταβολή από την αρμόδια αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης: Νοείται ότι, αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προερχόταν βλάβη αν δεν καταβαλλόταν αποζημίωση, η αρμόδια αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη λαμβανομένων υπόψη όλων των περιστάσεων της υπόθεσης." Εν πάση περιπτώσει, το ίδιο το άρθρο 13
(1), καθιερώνοντας μεν την υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία επί τη εκδόσει άδειας οικοδομής ή άλλης, αναγνωρίζει συγχρόνως την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται hardship. .................................... Η θεώρηση αυτή της νομολογίας μας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το ενώπιον μας θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το άρθρο 13
(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του άρθρου 10, που συνιστά και την αφετηρία του θέματος εφόσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του άρθρου 13
(1), το ποσό των £31.395, ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπ΄ όψη δυνάμει του άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο σύμφωνα με την Κούλουμος. Από αυτή την άποψη, η υπόθεση είναι πανομοιότυπη προς την Κούλουμος. Είναι γεγονός ότι η Κούλουμος, αν και συναρτά το άρθρο 10(η) προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν περιορίζει την λόγω επιβληθέντων περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος όπως προνοείται στο Άρθρο 23.3, αλλά θεωρεί ότι η οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών είναι αποζημιωτέα. Πρέπει δε να λεχθεί ότι το ίδιο το άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης. Και αν όμως ακόμα το άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης, δεν έχουμε αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην προκειμένη περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, είναι δε κοινό έδαφος ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Αν και η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος ήταν μεγάλη αναλογικά προς την του απαλλοτριωθέντος μέρους, η μείωση της αξίας του κατά τόσο μεγάλο ποσό δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί άλλως παρά ως ουσιώδης, και ακόμα περισσότερο αν προστεθεί και η απώλεια ως εκ της ανάλογης μείωσης του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος με την αφαίρεση μιας τόσο υπολογίσιμης έκτασης 483 τ.μ. Επισημαίνουμε δε ότι το Άρθρο 23.3 αναφέρεται ειδικά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος και όχι ουσιώδη επηρεασμό του από οποιαδήποτε άλλη άποψη (ανάπτυξη, χρήση, ή άλλη) όπως το εξέλαβε η ευπαίδευτη δικαστής. Σίγουρα, η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος δεν κρίνεται με αναφορά προς οποιοδήποτε προκαθορισμένο "λογικό" ποσοστό, όπως το εισηγούμενο 15%, αλλά ούτε και αποκλείεται απλώς και μόνο διότι το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθεί να είναι πρόσφορο σε ανάπτυξη. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπολοίπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε χρήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το άρθρο 13
(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το άρθρο 13
(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στην λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση βέβαια το άρθρο 13
(1)θα πρέπει να προσαρμοσθεί, μετά το 1960, στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του άρθρου 10(η). Εν πάση περιπτώσει όμως θα διαπιστώναμε και hardship όπως αυτό είναι νομολογιακά αντιληπτό στα πλαίσια του άρθρου 13
(1). Όπως έχουμε ήδη παρατηρήσει, η νομολογία καταδεικνύει ότι το hardship είναι θέμα πραγματικό στην κάθε περίπτωση και δεν υπάρχει γενικά λογικό και καθοριστικό ποσοστό ρυμοτομίας προς ολική έκταση, μάλιστα δε 15% όπως εισηγείται η Δημοκρατία και όπως ουσιαστικά θεώρησε η ευπαίδευτη δικαστής. Και ότι, όπως η φύση του κτήματος, το ποσοστό της έκτασης της ρυμοτομίας προς την ολική έκταση, ο βαθμός επηρεασμού των προοπτικών ανάπτυξης του κτήματος και άλλα τέτοια μπορεί βέβαια να είναι σχετικά ως προς την πραγματική διαπίστωση hardship, έτσι είναι ιδιαίτερα σχετική η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης, όχι σε σχετικούς όρους ως αναλογία επί της ολικής αξίας του κτήματος αλλά αυτή καθ΄ αυτή ως προς το μέγεθος της. Και το hardship λοιπόν, όπως και η ουσιαστική μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος, απολήγει να είναι θέμα έκτασης της χρηματικά αποτιμούμενης ζημιάς αυτή καθ΄ εαυτής, που είναι εξάλλου πάντοτε και το ζητούμενο του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης όπως τονίστηκε στην Σεργίδης (ανωτέρω). Στην προκειμένη περίπτωση μιλούμε για μια έκταση σχεδόν ενός οικοπέδου με δεδομένη αξία £31.395, και δεν μπορούμε να το θεωρήσουμε άλλως παρά ως hardship αν η στέρηση της αξίας αυτής ως εκ της ρυμοτομίας δεν αποζημιώνετο, εφόσον μάλιστα ουδεμία υπεραξία επήλθε στο υπόλοιπο κτήμα. Ούτε φαίνεται να ελήφθησαν υπ΄ όψη άλλοι παράγοντες που καθιστούσαν έτι περισσότερο επαχθή για τις εφεσείουσες την αφαίρεση της εν λόγω έκτασης, και συγκεκριμένα η ανάλογη μείωση του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος.» Στην προκειμένη περίπτωση, οι επιβληθέντες όροι 5 και 6 της άδειας οικοδομής, αφορούσαν παραχώρηση της επίδικης απαλλοτριωθείσας έκτασης στο δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία. Σύμφωνα με την απόφαση Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), η παραχώρηση μέρους κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία με την έκδοση άδειας οικοδομής, ρυθμίζεται από το άρθρο 13
(1)του Περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, το οποίο αναγνωρίζει την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης αν προκαλείται «hardship». Κατά συνέπεια, το γεγονός ότι η Αιτήτρια δεν πρόσβαλε τους εν λόγω όρους της άδειας οικοδομής με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο, δεν επηρεάζει το δικαίωμα της εκ του Νόμου, να αποζημιωθεί σύμφωνα με το άρθρο 13
(1)του Κεφ. 96, ως ήταν η εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής. Κατ΄ επέκταση, το αδιαμφισβήτητο δικαίωμα της Αιτήτριας να αποζημιωθεί με βάση το άρθρο 13
(1)του Κεφ. 96, όχι μόνο δεν επηρεάζει αλλά αντίθετα κατοχυρώνει και το αναφαίρετο δικαίωμα της να αποζημιωθεί για την απαλλοτριωθείσα έκταση γης δυνάμει του επίδικου Διατάγματος Απαλλοτρίωσης με βάση το άρθρο 23 του Συντάγματος σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος. Τη θέση αυτή υιοθετεί και ο ίδιος ο Γενικός Εισαγγελέας στις επιστολές του ημερομηνίας 29.10.2003 και 17.11.2009, προς το Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και προς το δικηγόρο της Αιτήτριας (αντίστοιχα) (Τεκμήρια Γ2 και Γ3). Είναι σημαντικό το εξής απόσπασμα από το Τεκμήριο Γ2: «
- Το Ανώτατο Δικαστήριο (εννοεί στην απόφαση Γεωργαλλίδου), μετά από ενδελεχή αναδρομή στην προηγούμενη νομολογία, κατέληξε ότι η έφεση επιτυγχάνει ανεξάρτητα από τη νομοθετική βάση της απαίτησης για αποζημίωση. Με άλλα λόγια, είτε πρόκειται για απαίτηση δυνάμει του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου είτε για απαίτηση δυνάμει του άρθρου 13 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, το αποτέλεσμα είναι το ίδιο διότι όλες οι σχετικές νομοθετικές διατάξεις ερμηνεύονται πάντα υπό το πρίσμα του άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Υπό το φως όλως των πιο πάνω, θέση της Νομικής Υπηρεσίας είναι ότι η απόφαση στην υπόθεση Γεωργαλλίδου έχει ξεκαθαρίσει οριστικά το ζήτημα και πρέπει να αποτελεί τη βάση για τον καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης σε όλες τις σχετικές περιπτώσεις, περιλαμβανομένης και της περίπτωσης όπου απαλλοτριώνεται κτήμα το οποίο ήδη επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία. Σε τέτοια περίπτωση, θα πρέπει η αποζημίωση να υπολογίζεται με βάση τις γενικές αρχές που καθορίζονται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμο και τη σχετική νομολογία.» Εξίσου σημαντικό είναι το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Γ3 σύμφωνα με το οποίο ο Γενικός Εισαγγελέας επικαλούμενος την απόφαση Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), δηλώνει ότι «. ο ιδιοκτήτης δικαιούται σε αποζημίωση για στέρηση περιουσίας ανεξάρτητα από το κατά πόσο η περιουσία του περιέρχεται στο κράτος με αναγκαστική απαλλοτρίωση ή με εφαρμογή του άρθρου 13 του Κεφ. 96». Προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο με την απαλλοτριωθείσα έκταση γης προκλήθηκε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου. Λαμβάνω σοβαρά υπόψη μου ότι, όπως είναι παραδεκτό, η επίδικη απαλλοτρίωση αποτελεί στέρηση ιδιοκτησίας 473 τ.μ., ενώ το όλο ακίνητο είναι έκτασης 2357 τ.μ., δηλαδή αποτελεί στέρηση ιδιοκτησίας κατά 21% της ολικής έκτασης, αξίας κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης €113.
- Πρόκειται για σχεδόν ένα οικόπεδο με 40 μ. περίπου πρόσωπο και με άμεση πρόσβαση στον παραλιακό δρόμο, με βάθος 12 μ. και εντός της εμπορικής ζώνης του ακινήτου. Πρόκειται δηλαδή για στέρηση ιδιοκτησίας μεγάλης έκτασης και αξίας. Είναι επίσης παραδεκτό ότι η αφαίρεση της απαλλοτριωθείσας έκτασης δεν επαύξησε την αξία του υπόλοιπου ακινήτου και με αυτήν έγινε διεύρυνση της ήδη υπάρχουσας παραλιακής λεωφόρου για το ευρύ κοινό. Συμφωνώ περαιτέρω με τον Μ.Αιτ.1 ότι με την αφαίρεση της απαλλοτριωθείσας έκτασης χάνεται σημαντικό μέρος της εμπορικής ζώνης του ακινήτου σε περίπτωση νέας αξιοποίησης του ή σε περίπτωση που η Αιτήτρια ήθελε να κάμει προσθηκομετατροπές και να πάρει επιπρόσθετο συντελεστή, οι οποίοι θα υπολογιστούν, σε τέτοια περίπτωση, βάσει του μειωμένου εμβαδού του ακινήτου κατά 473 τ.μ. Είναι επομένως φανερό ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση, χάνεται η δυνατότητα ανάπτυξης της απαλλοτριωθείσας έκτασης και μειώνεται η εμπορική ζώνη του υπόλοιπου ακινήτου. Συνεκτιμώντας όλες τις πιο πάνω διαπιστώσεις, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι με την επίδικη απαλλοτρίωση προκαλείται ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του όλου κτήματος και γι΄ αυτό είναι πληρωτέα στην Αιτήτρια αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος, παρά το γεγονός ότι η ίδια έκταση είχε παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο δυνάμει των όρων 5 και 6 της άδειας οικοδομής. Είναι η θέση του Δικαστηρίου ότι και στις περιπτώσεις που η παραχώρηση της γης γίνεται με την επιβολή όρου στην άδεια οικοδομής ή με δεσμευτική ρυμοτομία, ο ιδιοκτήτης δύναται να αποζημιωθεί για τη στέρηση της γης του. Η προσέγγιση αυτή συνάδει με το άρθρο 23.3 του Συντάγματος και τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου σύμφωνα με την οποία η στέρηση περιουσίας χωρίς την καταβολή εύλογης αποζημίωσης συνιστά, υπό κανονικές συνθήκες, μια δυσανάλογη επέμβαση στο δικαίωμα ιδιοκτησίας του πολίτη, κατά παράβαση του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (Case of Serghides v. Cyprus αρ. Αίτησης 44730/98 ημερομηνίας 10.6.2003). Το δεύτερο ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο: (α) η πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια είναι η συμφωνηθείσα των €113.144, με βάση την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης, ή (β) η πληρωτέα αποζημίωση στην Αιτήτρια είναι η συμφωνηθείσα των €567.600 με βάση την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης κατά την 17.11.
- Στην περίπτωση που το Δικαστήριο αποφασίσει ως το (α) ανωτέρω, κατά πόσο η αξία των €113.144 θα πρέπει να μειωθεί κατά 60% ώστε να αντιστοιχεί με την αξία ανέσεως της. Στην πρόσφατη απόφαση του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων Case of Michael Theodossiou Ltd v. Cyprus (Αρ. Αίτησης 31811/04) ημερ. 15.4.09) αποφασίστηκαν τα εξής: «The Court recalls that while compensation for deprivation of property does not necessarily have to constitute payment by the acquiring authority of full market value for the acquired property, the amount of compensation must be reasonably linked to the market value at the time of deprivation. In the present case the parties had clearly agreed that the market value at the time of deprivation was CYP2,150,
- The Court considers that the amount of compensation paid to the applicant company in the present circumstances was not reasonably connected to the value of the property. Indeed, it notes that the Government did not provide any reason for paying less than the full market value of the property, other than relying on a domestic law provision which did not allow for any concession in the event of excessive delay in the completion of the compulsory acquisition procedure, as in the present case.» Σε σχέση με το θέμα της καθυστέρησης στην ολοκλήρωση της διαδικασίας της απαλλοτρίωσης, το Δικαστήριο έλαβε υπόψη του τους εξής παράγοντες: «Firstly, it notes that the applicant company, being the owner of property subject to compulsory acquisition, had every right to seek to challenge the lawfulness of any interference with its property rights by all legal means available to it. ............................. Secondly, it is clear that long periods of inactivity elapsed in which the acquiring authority failed to take any action concerning the acquisition and for which the Government did not submit any justification or reasonable explanation. Lastly, the acquiring authority had the same possibility to accelerate the proceedings by applying to the civil courts for determination of the award of compensation but failed to do so. The Court notes that no explanation was provided by the Government as to why the municipality took no such action, while it considers it more reasonable for the municipality to have sought to obtain determination of the amount of compensation, given the very nature of the compulsory acquisition order issued to enable the municipality to pursue its policies. That being so, the Court considers that the delay in the proceedings, responsibility for which lay rather more with the acquiring authorities than with the applicant company and the absolute nature of the relevant domestic rule concerning determination of compensation, which did not allow for the eventuality of excessive delay between the notification of the acquisition and the actual payment of compensation, imposed a disproportionate burden on the applicant company. Accordingly, the Court finds that there has been a violation of Article 1 of Protocol No.1 to the Convention.» Επίσης στην υπόθεση Case of Serghides v. Cyprus (Αρ. Αίτησης 44730/98 ημερομηνίας 10.6.03) αποφασίστηκε ότι: «The Court considers that the assessment must be made using present day land values, when the Court itself found a violation of the Convention.» Στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι παραδεκτό ότι η επίδικη Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης δημοσιεύθηκε στις 12.10.01 με την οποία έγινε και επίταξη της απαλλοτριωθείσας έκτασης, η Αποζημιούσα Αρχή έκαμε το έργο της απαλλοτρίωσης και έκτοτε χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της Αιτήτριας χωρίς πληρωμή αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση, επίταξη και κατοχή της. Μέχρι σήμερα η Αποζημιούσα Αρχή δεν πλήρωσε οποιαδήποτε αποζημίωση στην Αιτήτρια, αν και της πρόσφερε μόνο το ποσό των £
- Λαμβάνω σοβαρά υπόψη μου ότι η Αιτήτρια, ως είχε το δικαίωμα να το πράξει, καταχώρησε την παρούσα Αίτηση στις 25.11.03, ενώ η Αποζημιούσα Αρχή δεν αποτάθηκε στο Δικαστήριο, ως είχε το δικαίωμα να πράξει, δυνάμει του άρθρου 9 του Ν.15/1962, για καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης στην Αιτήτρια, για την οποία παράλειψη της καμιά εξήγηση έδωσε στο Δικαστήριο. Είναι επίσης δεδομένο από τις συμφωνηθείσες αξίες που δηλώθηκαν κατά το 2001 και 2009, ότι από την ημερομηνία της Γνωστοποίησης 12.10.01 επήλθε τεράστια φυσική επαύξηση της αξίας του επίδικου ακινήτου στην περιοχή. Είναι αδιαμφισβήτητο ότι παρατηρείται μεγάλη καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της διαδικασίας απαλλοτρίωσης από την ημερομηνία της γνωστοποίησης 12.10.2001 μέχρι σήμερα, δηλαδή πέραν των 10 χρόνων, η οποία οφείλεται εν μέρει, σε λόγους που αφορούν την Αιτήτρια κατά την εκδίκαση της παρούσας Αίτησης αλλά και σε λόγους που αφορούν περισσότερο την Αποζημιούσα Αρχή, όπως προκύπτει από τα πρακτικά του Δικαστηρίου αλλά κυρίως από την αδικαιολόγητη παράλειψη της να απευθυνθεί στο Δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης, έχοντας συγχρόνως κατά νου το ασήμαντο ποσό των £100 που προσφέρθηκε στην Αιτήτρια και το οποίο αποδέχτηκε με επιφύλαξη αλλά μέχρι σήμερα δεν της πληρώθηκε. Όμως εκείνο που κατά την άποψη μου έχει σημασία, είναι η παρέλευση μεγάλου χρονικού διαστήματος από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μέχρι την ημερομηνία εξέτασης της υπόθεσης και πληρωμής, η οποία εναποθέτει δυσανάλογο βάρος στους ώμους της Αιτήτριας, αφού με την απαλλοτρίωση, επαναλαμβάνω, στερείται γης μεγάλης έκτασης και αξίας. Αντίθετα η Αποζημιούσα Αρχή κατέχει την απαλλοτριωθείσα έκταση από το 2001 χωρίς πληρωμή αποζημίωσης και επωφελείται της υπεραξίας της, αντί η Αιτήτρια. Ως εκ τούτου είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι με βάση την πιο πάνω νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, η Αιτήτρια θα πρέπει να αποζημιωθεί με την πλήρη αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης κατά το χρόνο που η Αιτήτρια την αποστερείται και συγκεκριμένα με το ποσό των €567.600 που αντιπροσωπεύει την αξία της κατά την 17.11.09 αλλά και σήμερα που ολοκληρώνεται η διαδικασία της παρούσας Αίτησης. Έχω την άποψη ότι διαφορετική προσέγγιση από το Δικαστήριο, θα ισοδυναμούσε με παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων σύμφωνα με την απόφαση Τheodossiou (ανωτέρω). Παρά την πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου, προχωρώ να εξετάσω κατά πόσο, στην περίπτωση που η απόφαση του Δικαστηρίου θα ήταν ότι η Αιτήτρια δικαιούται σε αποζημίωση για ποσό των €113.144, αυτή θα πρέπει να μειωθεί κατά 60% ώστε να αντιστοιχεί με την αξία ανέσεως της. Επί του θέματος αυτού, δέχομαι τη σχετική μαρτυρία του Μ. Αιτ.1 σύμφωνα με τον οποίο εφόσον - όπως είναι παραδεκτό - δεν υπήρξε επαύξηση της αξίας του υπολοίπου ακινήτου και η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος συμφωνήθηκε στην ελεύθερη αγορά, δηλαδή με βάση συγκριτικές τιμές, δεν τίθεται θέμα μείωσης της συμφωνηθείσας αξίας. Επίσης, η πληρωτέα αποζημίωση συμφωνήθηκε ως αξία γης και αγνοήθηκαν τα κτίρια. Επομένως δεν μπορεί να γίνεται αναφορά σε αξία ανέσεως αφού τέτοια αναφορά γίνεται σε σχέση με κτίρια. Ο Μ.Απ.Αρ.1 συμφωνεί ότι η δηλωθείσα τιμή αφορά μόνο γη και όχι κτίρια και ο ίδιος εκτίμησε την απαλλοτριωθείσα γη ως χωράφι χωρίς να προσθέσει κτίρια και επιχείρηση. Συμφωνεί περαιτέρω ότι η άνεση συνδέεται με ανάπτυξη, κτίρια και επιχείρηση. Με αυτά τα δεδομένα, για τα οποία και οι δυο εκτιμητές συμφωνούν, δεν αποδέχομαι τη θέση του Μ.Απ.Αρ.1 ότι θα πρέπει να πληρωθεί μόνο το 40% της αξίας ως αξία ανέσεως διότι το ακίνητο ήταν ήδη πλήρως ανεπτυγμένο και η απαλλοτριωθείσα έκταση μόνο άνεση πρόσφερε στα κτίρια του υπόλοιπου ακινήτου, δηλαδή ως αυλή της κατοικίας και του εστιατορίου. Η θέση του αυτή δεν συνάδει με το αδιαμφισβήτητο γεγονός, όπως ανέφερα πιο πάνω, ότι γίνεται αναφορά σε άνεση μόνο όταν εκτιμούνται κτίρια και επιχείρηση, κάτι που δεν ισχύει στην παρούσα περίπτωση. Ως εκ τούτου, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι, εάν η απόφαση του Δικαστηρίου ήταν ότι η Αιτήτρια δικαιούτο σε αποζημίωση για το ποσό των €113.144, που αντιπροσωπεύει την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης, αυτή θα δικαιούτο σε πλήρη αποζημίωση και όχι μειωμένη κατά 60%, όπως ήταν η εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής. Για όλα τα πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση προς όφελος της Αιτήτριας και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής, για το ποσό των €567.600, με τόκο 9% ετησίως επί του πιο πάνω ποσού από 18.11.09 μέχρι εξόφλησης, πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην συμφωνηθείσα κλίμακα των €100.000 - €500.000 και €3.000 εκτιμητικά έξοδα με νόμιμο τόκο από σήμερα πλέον ΦΠΑ. Αμέσως μετά την καταβολή της πιο πάνω αποζημίωσης, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, η Αιτήτρια υποχρεούται όπως εγγράψει επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας την απαλλοτριωθείσα έκταση. (Υπ.) ................... Στ. Χατζηγιάννη, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/General Application/Final Αναφορά: Αναγκαστική απαλλοτρίωση cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο