Νατάσας Χαρή-Λουκαίδη ν. Δημήτρη Παπαγεωργίου, Αρ. Αγωγής: 5819/06, 23.3.2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2011:A88 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ρ. Λιμνατίτου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 5819/06 Μεταξύ: Νατάσας Χαρή-Λουκαίδη εκ Λεμεσού Ενάγουσας Και Δημήτρη Παπαγεωργίου εκ Λεμεσού Εναγόμενου -------------------------- Ημερομηνία: 23.3.2011 Για Ενάγουσα κ. Ν. Κάνιας Για Εναγόμενο κ. Ε. Χ"Παπα για Χρύση Δημητριάδη και Σία ΑΠΟΦΑΣΗ Είναι ο ισχυρισμός της Ενάγουσας ότι ανέθεσε στον Εναγόμενο μέσω της ΣΠΕ Μόρφου να εκτιμήσει το ακίνητο της στην ενορία Αγίου Σπυρίδωνα στη Λεμεσό και λόγω της αμέλειας του Εναγόμενου και/ή της εσφαλμένης και/ή μη ορθής εκτίμησης του η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι υπέστη ζημιά Λ.Κ.60.
- Η ζημιά αυτή αφορά τη διαφορά μεταξύ της τιμής που πώλησε το ακίνητο της και της τιμής που θα το πωλούσε εάν η εκτίμηση του Εναγόμενου ήταν σωστή. Στην έκθεση υπεράσπισης του ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι δεν υφίσταται αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του γιατί σύμφωνα με τις λεπτομέρειες που παραθέτει καμία συμβατική ή άλλη σχέση είχε κατά τον ουσιαστικό χρόνο με την Ενάγουσα ούτε οποιοδήποτε καθήκον ή υποχρέωση όφειλε προς την Ενάγουσα και είναι ισχυρισμός του Εναγόμενου ότι ετοίμασε εκτίμηση για το ακίνητο κατόπιν οδηγιών της ΣΠΕ Μόρφου. Διαζευκτικά ο Εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η έκθεση την οποία ετοίμασε ήταν ορθή και σύμφωνα με παγκόσμια αναγνωρισμένη μέθοδο και η εκτίμηση η οποία έγινε από το Κτηματολόγιο έγινε για σκοπούς υπολογισμού των αναλογούντων μεταβιβαστικών τελών και μόνο, αρνούμενος οποιοδήποτε άλλο ισχυρισμό της Ενάγουσας. Για να αποδείξει την απαίτηση της η Ενάγουσα κάλεσε επτά μάρτυρες και για τον Εναγόμενο έδωσε μαρτυρία ο ίδιος. Πρώτος μάρτυρας για την Ενάγουσα (Μ.Ε.1) ήταν ο σύζυγος της Χαράλαμπος Λουκαίδης ο οποίος υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής του δήλωσης (Τεκμήριο Α) και ανάφερε περαιτέρω στη προφορική του μαρτυρία ότι ο ίδιος ζήτησε την ετοιμασία της εκτίμησης. Τον ειδοποίησαν από το γραφείο του Εναγόμενου ότι θα έρχονταν να δουν το ακίνητο και πήγε μαζί με τον συνέταιρο του εκεί. Ήρθε όπως είπε ένας νεαρός υπερόπτης που λόγω του νεαρού της ηλικίας του δεν μπορούσε να κάμει σωστή έκθεση. Ο μάρτυρας του είπε να μην λάβει υπόψη στην έκθεση του ότι υπήρχαν θέσμιοι ενοικιαστές στο ακίνητο αλλά αυτός το ανέφερε. Η εκτίμηση όπως είπε ήταν για σκοπούς πώλησης του ακινήτου και όχι για δάνειο και αυτό το είπε στον εκτιμητή. Στην αντεξέταση του ανέφερε ότι το ακίνητο πωλήθηκε στην τιμή των Λ.Κ.120.000 που ήταν μικρότερη της εκτιμηθείσας τιμής και αυτό όπως είπε ήταν θέμα διαπραγματεύσεων, αν γνώριζε την πραγματική αξία θα συμφωνούσαν στις Λ.Κ.175.000-Λ.Κ.180.
- Σε υποβολή της κ. Χ"Παπα ότι η έκθεση ετοιμάστηκε για σκοπούς δανειοδότησης για την ΣΠΕ Μόρφου και όχι για τον ίδιο, ο μάρτυρας ανέφερε ότι αφού έγγραφε το όνομα του στην έκθεση δεν είχε σημασία αν ήταν για δανειοδότηση ή για πώληση. Η Ενάγουσα υιοθέτησε το περιεχόμενο της δικής της γραπτής δήλωσης (Τεκμήριο Β) και στη προφορική της μαρτυρία ανέφερε ότι οι οποιεσδήποτε επαφές έγιναν με τον σύζυγο της, η ίδια δεν είχε δει τον Εναγόμενο. Στη γραπτή της δήλωση αναφέρει επίσης ότι ο σύζυγος της είπε στην αδελφή της και η αδελφή της ζήτησε από τη συνάδελφο της Έλενα Κουφαλλή να ζητήσει από τον Εναγόμενο να ετοιμάσει εκτίμηση. Η Γιώτικα Χαρή (Μ.Ε.3) ανέφερε ότι το 2005 εργαζόταν στη ΣΠΕ Μόρφου. Την επισκέφθηκε στο γραφείο της ο κ. Λουκαίδης, σύζυγος της αδελφής της και της ζήτησε να γίνει μια εκτίμηση για ένα ακίνητο το οποίο όπως η ίδια γνώριζε είχαν πρόθεση να πωλήσουν. Τηλεφώνησε στη κ. Κουφαλλή στο Τμήμα Δανείων και της είπε να έρθει στο γραφείο της. Της έδωσε τον τίτλο εγγραφής του ακινήτου για να προχωρήσουν σε εκτίμηση της αξίας του. Σε ερώτηση του κ. Κάνια αν ανέφερε η ίδια ή ο κ. Λουκαίδης στη κ. Κουφαλλή το σκοπό της εκτίμησης η μάρτυρας ανέφερε ότι δεν θυμόταν και καλύτερα να ρωτούσαν την κ. Κουφαλλή. Στην αντεξέταση της η μάρτυρας, η οποία όπως είπε είναι εσωτερικός ελεγκτής στη ΣΠΕ Μόρφου, ανέφερε ότι δεν εμπίπτει στα πλαίσια των εργασιών της ΣΠΕ να δίδει οδηγίες για ετοιμασία εκτιμήσεων για άλλους και εκτιμήσεις γνωρίζει ότι κάνουν για τις περιπτώσεις των δανείων. Η Ελένη Κουφαλλή (Μ.Ε.4) εργάζεται στη ΣΠΕ Μόρφου στο Τμήμα Δανείων. Μέσα στα πλαίσια των δανείων ετοιμάζονται, όπως είπε, εκτιμήσεις για την αξία των ακινήτων και δεν υπάρχει στη ΣΠΕ ξεχωριστό τμήμα για εκτιμήσεις. Στην ίδια όπως ανέφερε δεν απευθύνθηκε ο κ. Λουκαίδης αλλά της ζητήθηκε από τη συνάδελφο της η ετοιμασία της εκτίμησης. Πιθανό όπως είπε πάνω στο συνοδευτικό που έστειλε στον εκτιμητή να έβαλε και το όνομα του κ. Λουκαίδη. Η ίδια δεν μπορεί να ενεργεί μόνη της αλλά ενεργούσε εκ μέρους της ΣΠΕ με εντολές ανωτέρου της για να γίνει η εκτίμηση. Την εντολή την πήρε από την κ. Γιώτικα Χαρή. Σε ερώτηση της κ. Χ"Παπα για ποιο σκοπό θα γινόταν η εκτίμηση η μάρτυρας ανέφερε ότι ο εκτιμητής ετοιμάζει την εκτίμηση του προς όφελος της ΣΠΕ και είναι με βάση τον κύκλο εργασιών της ΣΠΕ που δίδονται οδηγίες στον εκτιμητή. Πέμπτη μάρτυρας για την Ενάγουσα (Μ.Ε.5) ήταν η Σταυρούλα Χειμώνα, η οποία εργάζεται στο κλάδο εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού. Την εκτίμηση για το επίδικο ακίνητο την έκαμε όπως είπε η ίδια και εκτιμήθηκε Λ.Κ.200.
- Στη βάση αυτού του ποσού πληρώθηκαν Λ.Κ.12.000 μεταβιβαστικά τέλη. Στην αντεξέταση της η μάρτυρας ανέφερε ότι δεν αναφέρθηκε στη δήλωση μεταβίβασης ότι υπήρχαν θέσμιοι ενοικιαστές στο ακίνητο και όπως επίσης είπε σκοπός της εκτίμησης ήταν ο καθορισμός των μεταβιβαστικών τελών. Ο Άγγελος Αγαθαγγέλου (Μ.Ε.6) είναι εκτιμητής ακινήτων και ετοίμασε εκτίμηση για το επίδικο ακίνητο την οποία κατέθεσε σαν Τεκμήριο
- Σύμφωνα με την εκτίμηση η αξία του ακινήτου ανερχόταν στον ουσιαστικό χρόνο στις €389.
- Στην αντεξέταση του ανέφερε ότι στην εκτίμηση αναφέρεται ο σκοπός για τον οποίο γίνεται και πρόσθεσε επίσης ότι για την ετοιμασία εκτίμησης για σκοπούς δανειοδότησης θα λάμβανε υπόψη του τους θέσμιους ενοικιαστές. Στην περίπτωση που υπάρχουν θέσμιοι ενοικιαστές η αξία του ακινήτου δεν θα ήταν, όπως είπε, η ίδια με την αξία ακινήτου στο οποίο δεν υπάρχουν θέσμιοι ενοικιαστές έστω και αν τα δύο ακίνητα ήταν με ίδια χαρακτηριστικά. Όταν ετοίμασε την δική του εκτίμηση (Τεκμήριο 9) γνώριζε ότι υπήρχαν ενοικιαστές αλλά δεν γνώριζε αν αυτοί ήταν θέσμιοι. Ανέφερε επίσης σε σχετική ερώτηση της κ. Χ"Παπα ότι αν υπάρχουν θέσμιοι ενοικιαστές και το ενοίκιο είναι χαμηλότερο του τρέχοντος η αξία του ακινήτου θα εκτιμηθεί χαμηλότερα. Τελευταίος μάρτυρας για την Ενάγουσα (Μ.Ε.7) ήταν ο Γιώργος Παπανικολάου ο οποίος υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής του δήλωσης - Τεκμήριο Γ. Ανέφερε στην αντεξέταση του ότι ήταν παρών όταν ο εκτιμητής ρώτησε τον κ. Λουκαίδη τι θα κάμει την εκτίμηση. Είδε τον εκτιμητή για ένα δύο λεπτά όμως δεν τον θυμόταν. Άκουσε μόνο που του είπε τον σκοπό της εκτίμησης. Ο Εναγόμενος υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής του δήλωσης (Τεκμήριο Δ) και αναγνώρισε το Τεκμήριο 1 σαν την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε. Ακολούθησε όπως είπε την μέθοδο κεφαλαιοποίησης γιατί στο υποστατικό υπήρχαν θέσμιοι ενοικιαστές. Οι χρηματοδοτικοί οργανισμοί όπως είπε τους υποχρεώνουν να λαμβάνουν υπόψη σοβαρά την ύπαρξη θέσμιων ενοικιαστών. Πελάτης του ήταν η ΣΠΕ Μόρφου και σκοπός της ετοιμασίας της εκτίμησης ήταν η δανειοδότηση και όχι η πώληση του ακινήτου. Στην αντεξέταση του ο Εναγόμενος ανέφερε ότι οι οδηγίες του στάληκαν με το φαξ και από τη συνεργασία του με την ΣΠΕ ήταν δεδομένο ότι ήταν για σκοπούς δανειοδότησης και στην εκτίμηση του αναφέρει τον σκοπό για τον οποίο ετοιμάστηκε. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας οι δύο πλευρές κατέθεσαν γραπτές αγορεύσεις στις οποίες ανέπτυξαν τις θέσεις τους. Στην αγόρευση της η κ. Χ"Παπα αναφέρει ότι η Ενάγουσα θα πρέπει να αποδείξει ότι αυτή ανέθεσε στον Εναγόμενο να ετοιμάσει την εκτίμηση και ήταν η εισήγηση της ότι οι δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας βρίσκονται σε πλήρη διάσταση με τη μαρτυρία των Μ.Ε.1, Μ.Ε.2 και Μ.Ε.
- Ο κ. Κάνιας στη δική του αγόρευση αναφέρει ότι η Ενάγουσα ζήτησε μέσω του συζύγου της (Μ.Ε.1) και μέσω της αδελφής της (Μ.Ε.3) και αυτή μέσω της συναδέλφου της στη ΣΠΕ Μόρφου (Μ.Ε.4) να γίνει εκτίμηση του ακινήτου. Η θέση αυτή του κ. Κάνια, η οποία υποστηρίζεται και από τη μαρτυρία, καταδεικνύει ότι η μαρτυρία που προσκόμισε η Ενάγουσα δεν συνάδει με τους ισχυρισμούς που η Ενάγουσα προβάλλει στην έκθεση απαίτησης της. Ταυτόχρονα όπως και η μαρτυρία της Ενάγουσας καταδεικνύει, η Ενάγουσα δεν έχει αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του Εναγόμενου αφού η ίδια δεν είχε επαφή με τον Εναγόμενο ούτε τον είδε αλλά ούτε και του έδωσε οποιεσδήποτε οδηγίες. Η οποιαδήποτε επαφή έγινε, όπως είπε, με τον σύζυγο της ισχυρισμός που δεν αναφέρεται στην έκθεση απαίτησης της. Παρά τα πιο πάνω θα εξετάσω τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας και για σκοπούς συζήτησης, χωρίς βέβαια να διαφεύγει ότι δεν υπάρχει τέτοιος ισχυρισμός στην έκθεση απαίτησης, δέχομαι ότι η Ενάγουσα εξουσιοδότησε το σύζυγο της να εξασφαλίσει έκθεση εκτίμησης και να προβεί για το σκοπό αυτό σε ανάλογες ενέργειες. Το ερώτημα που προβάλλει είναι αν ο Μ.Ε.1 ανέθεσε στον Εναγόμενο την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης αναφέροντας του ότι ήταν για σκοπούς πώλησης του ακινήτου. Ο Μ.Ε.1 ήταν, κατά την κρίση μου, καθ΄ όλα αναξιόπιστος μάρτυρας και προσβλητικός προς τον εκτιμητή που επισκέφθηκε το υποστατικό για την ετοιμασία της εκτίμησης τον οποίο χαρακτήριζε υπερόπτη και ότι στερείτο πείρας και τον οποίο προέτρεψε ουσιαστικά να παραλείψει ένα ουσιαστικό στοιχείο της εκτίμησης. Τόσο η μαρτυρία του όσο και τρόπος που κατέθετε καταδεικνύουν μάρτυρα που δεν είπε την αλήθεια και αυτό επιβεβαιώνεται από τον ισχυρισμό του ότι αφού έγγραφε το όνομα του στην εκτίμηση δεν είχε σημασία αν ήταν για δανειοδότηση ή πώληση. Η αναξιοπιστία του φαίνεται ακόμη κατά την κρίση μου και από το γεγονός ότι δεν ενημέρωσε το δικό του εκτιμητή (Μ.Ε.6) ότι στον ουσιαστικό χρόνο στο υποστατικό υπήρχαν θέσμιοι ενοικιαστές γιατί ακριβώς γνώριζε ότι αυτό το στοιχείο θα διαφοροποιούσε την εκτίμηση. Ο ισχυρισμός του ότι ο σκοπός της ετοιμασίας της εκτίμησης ήταν για την πώληση του ακινήτου καταρρίπτεται από τα όσα οι Μ.Ε.2 και Μ.Ε.3 ανέφεραν. Η Μ.Ε.3 ήταν φανερό μέσα από τη μαρτυρία της και τον τρόπο που κατέθετε ότι προσπαθούσε να αποποιηθεί κάθε ευθύνης γιατί ακριβώς γνώριζε σαν εσωτερικός ελεγκτής ότι η ΣΠΕ Μόρφου δεν προβαίνει σε εκτιμήσεις για άλλους εκτός μόνο για τις περιπτώσεις δανείων και όπως η Μ.Ε.4 ανέφερε δεν υπάρχει ξεχωριστό τμήμα στη ΣΠΕ για εκτιμήσεις. Η Μ.Ε.4 κρίνω ότι είπε την αλήθεια στο Δικαστήριο για τα όσα περιήλθαν σε γνώση της. Τόσο η σαφήνεια της μαρτυρίας της όσο και ο τρόπος που κατέθετε ενώπιον του Δικαστηρίου καταδεικνύουν την αξιοπιστία της και αποδέχομαι τη μαρτυρία της στο σύνολο της. Αναξιόπιστο κρίνω επίσης τον Μ.Ε.7 αφού μοναδικός σκοπός της παρουσίας του ήταν να υποστηρίξει τους ισχυρισμούς του Μ.Ε.1 και όχι να πει την αλήθεια. Η μαρτυρία του Εναγόμενου συνάδει με τη μαρτυρία της Μ.Ε.
- Περαιτέρω ο ισχυρισμός του ότι την εκτίμηση την ετοίμασε για την ΣΠΕ Μόρφου υποστηρίζεται από την ίδια την έκθεση (Τεκμήριο 1) αφού με σαφήνεια αναφέρεται ότι "Η παρούσα έκθεση εκτίμησης ζητήθηκε από την ΣΠΕ Μόρφου για σκοπούς δανειοδότησης". Τόσο η σαφήνεια της μαρτυρίας του όσο και ο τρόπος με τον οποίο κατέθετε ενώπιον του Δικαστηρίου καταδεικνύουν μάρτυρα που είπε την αλήθεια στο Δικαστήριο και αποδέχομαι την μαρτυρία του στο σύνολο της. Με βάση την μαρτυρία όπως έχει αναφερθεί πιο πάνω είναι σαφές κατά την κρίση μου ότι και στην περίπτωση που η έκθεση απαίτησης περιείχε ισχυρισμό ότι ο Μ.Ε.1 ενεργούσε με εξουσιοδότηση της Ενάγουσας για την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης και πάλι δεν θα μπορούσε να επιτύχει αφού ο ίδιος ουδέποτε ανέθεσε στον Εναγόμενο να ετοιμάσει την έκθεση εκτίμησης. Αν ο Μ.Ε.1 και η Μ.Ε.3 είχαν στο μυαλό τους ότι θα χρησιμοποιούσαν την εκτίμηση για σκοπούς πώλησης του ακινήτου αυτό όχι μόνο δεν αναφέρθηκε στον Εναγόμενο με τον οποίο δεν είχαν καμιά επαφή αλλά ούτε και στη Μ.Ε.4 στην οποία δόθηκαν οδηγίες από τη Μ.Ε.
- Η Μ.Ε.3 γνώριζε ότι δεν μπορούσε η ΣΠΕ να ετοιμάσει εκτιμήσεις για τρίτα πρόσωπα παρά μόνο για τις περιπτώσεις των δανείων και γνώριζε έστω και αν εξυπηρετούσε το σύζυγο της αδελφής της ότι αν έλεγε το λόγο για τον οποίο ζητούσε την ετοιμασία της εκτίμησης θα ξέφευγε του κύκλου εργασιών της ΣΠΕ. Η Μ.Ε.4 ενήργησε μέσα στα πλαίσια των συνηθισμένων όρων συνεργασίας της ΣΠΕ με τον Εναγόμενο και ο Εναγόμενος όταν παρέλαβε το φαξ με τα στοιχεία του ακινήτου από το Τμήμα Δανείων της ΣΠΕ και μετά από οδηγίες της ΣΠΕ Μόρφου, ετοίμασε εκτίμηση για σκοπούς δανειοδότησης όπως και έπραττε πάντα. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου δεν θα εξετάσω οποιουσδήποτε περαιτέρω ισχυρισμούς της Ενάγουσας. Η αγωγή εναντίον του Εναγόμενου απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του και εναντίον της Ενάγουσας όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................... Ρ. Λιμνατίτου, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο