← Κύπρος

ΕVELTHON DEVELOPMENTS LIMITED ν. JOP COM LIMITED, Αρ. Αγωγής 4072/07, 22.6.2011

ΕVELTHON DEVELOPMENTS LIMITED ν. JOP COM LIMITED, Αρ. Αγωγής 4072/07, 22.6.2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2011:A194 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 4072/07 Μεταξύ: ΕVELTHON DEVELOPMENTS LIMITED, εκ Λεμεσού Εναγόντων - και - JOP COM. LIMITED, εκ Λεμεσού Εναγομένων --------------------------- Ημερομηνία: 22.6.2011 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ. Ν. Νεοκλέους και κ. Γ. Καραπατάκης Για την Εναγόμενη: κ. Κ. Μιχαηλίδης, κα Α. Κουκούνη για ν' ακούσει απόφαση Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή: Η διαμάχη των διαδίκων αφορά κάποιο τεμάχιο στον Αγ. Αθανάσιο στη Λεμεσό. Η εναγόμενη εταιρεία αγόρασε μέρος του από την ενάγουσα εταιρεία με σκοπό την από κοινού ανάπτυξη του, καθοδόν όμως οι σχέσεις τους διασαλεύτηκαν και κατέληξαν στο Δικαστήριο. Αναφορά στη δικογραφία δεν θα εξυπηρετήσει στο στάδιο τούτο στην κατανόηση του επίδικου ζητήματος. Έχοντας ακούσει τη μαρτυρία μπορώ να εξιστορήσω τα περιστατικά της υπόθεσης επισημαίνοντας τα σημεία όπου υπάρχει διαφωνία. Στη μαρτυρία θα παραπέμπω όπου χρειάζεται προς διαπίστωση της αντιδικίας, όχι όμως στην παράθεση των συνθηκών που συνιστούν κοινό έδαφος. Το υπόβαθρο γεγονότων: Την ενάγουσα εταιρεία αντιπροσώπευε στις συναλλαγές της ο Ευέλθων Αυγουστή (Μ.Ε.1) διευθυντής της ενώ την εναγόμενη εταιρεία ο Ιωάννης Παπαδόπουλος (Μ.Υ.1) (γραπτές δηλώσεις Τεκμήρια 37 και 38) διευθυντής της. Οι δύο αξιωματούχοι των διαδίκων διατηρούσαν και προσωπικές φιλικές σχέσεις. Το επίδικο τεμάχιο 306 (Αρ. Έγγραφής 0/8373, Φ/Σχ. 54/34 στην τοποθεσία Μεσαβούναρος στο Δήμο Αγίου Αθανασίου στη Λεμεσό) είναι σήμερα ολόκληρο εγγεγραμμένο στο όνομα της ενάγουσας. (βλ. Πιστοποιητικό Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, ημερομηνίας 15.3.2007 - Τεκμήριο 1). Η εγγραφή φέρει ημερομηνία 8.2.

  1. Κατά το χρόνο που αρχίζουν οι σχέσεις των διαδίκων ήταν εγγεγραμμένο κατά 1260/1440 μερίδια (7/8) στο όνομα της ενάγουσας και κατά τα υπόλοιπα 180/1440 (1/8) στο όνομα του ρηθέντος Ε. Αυγουστή (βλ. Πιστοποιητικό Έγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας, ημερομηνίας 3.1.2007, με ημερομηνία εγγραφής 8.3.2004 - Τεκμήριο 2). Με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 4.8.2004 (Τεκμήριο 3) η ενάγουσα πώλησε 860/1440 από τα μερίδια της στην εναγόμενη για το ποσό των £1.980.000 το οποίο η ενάγουσα ρητά δήλωσε και αποδέχτηκε ότι το είχε λάβει. (όρος 2.1). Η εναγόμενη δεν πλήρωσε το τίμημα αγοράς από δικά της κεφάλαια. Τα πωληθέντα μερίδια υποθηκεύτηκαν από την ενάγουσα με τη σύμφωνη θέση της εναγόμενης στην Άλφα Τράπεζα Λτδ για το ποσό των £2.700.000 και η ενάγουσα είσπραξε από την Τράπεζα £1.980.
  2. Η υποθήκη και τα σχετικά έγγραφα δεν παρουσιάστηκαν κατά τη δίκη. Δεν αποκαλύφθηκε εάν πληρώθηκαν από την τράπεζα οιαδήποτε άλλα ποσά, αναφέρεται όμως στην συμφωνία πως η υποθήκη εξασφάλιζε και άλλες πιστωτικές διευκολύνσεις προς την εναγόμενη. Ούτε αναφέρθηκε κατά πόσο η εναγόμενη ήταν υπόλογη προς την τράπεζα για οιοδήποτε ποσό που παραχωρήθηκε με την εξασφάλιση της υποθήκης, είτε ως πρωτοφειλέτρια είτε ως εγγυήτρια της ενάγουσας. Ότι ανέφερε ο Ε. Αυγουστή ήταν πως κάποιος Μάξιμος Μιχαηλίδης, αποβιώσας, πρώην πεθερός και συνεργάτης του Ι. Παπαδόπουλου, ήταν εγγυητής όλων των δανείων που η υποθήκη αφορούσε, ενώ και ο ίδιος προσωπικά εγγυητής για ποσό £750.
  3. Ο Ε. Αυγουστής ήταν μέρος στη συμφωνία αφενός γιατί ως συνιδιοκτήτης είχε δικαίωμα πρώτης αγοράς που έπρεπε να εγκαταλείψει και γιατί περιλαμβανόταν σε αυτή συμφωνία και των τριών μερών για από κοινού ανάπτυξη και εκμετάλλευση του Τεμαχίου
  4. Ο Ι. Παπαδόπουλος μαρτύρησε πως ο Ε. Αυγουστή είχε υπογράψει και παραδώσει στην εναγομένη και σχετικό έντυπο του κτηματολογίου με το οποίο συγκατατείθετο στην πώληση και μεταβίβαση των 860/1440 μεριδίων στην εναγομένη. Το Τεμάχιο 306 δεν είχε πρόσβαση, οπόταν οι διάδικοι με συμφωνία ημερομηνίας 3.3.2004 (Τεκμήριο 4) είχαν ήδη αγοράσει από τρίτα πρόσωπα το γειτνιάζον τεμάχιο 305 και δικαίωμα πρόσβασης για διάνοιξη δρόμου διαμέσου δύο άλλων τεμαχίων (Τεμάχια 9 και 10, Αρ. Εγγραφής 9/5 και 9/6) ώστε να αποκτήσουν τα τεμάχια 306 και 305 πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Όπως μαρτύρησε ο Ε. Αυγουστή, η συνεννόηση για αγορά από την εναγόμενη μεριδίου στο τεμάχιο 306 χρονολογείτο από τον Σεπτέμβριο του
  5. Ο Ι. Παπαδόπουλος μαρτύρησε πως το τεμάχιο 305 αγοράστηκε καθ΄ ον χρόνο οι διαπραγματεύσεις για την αγορά μεριδίου του τεμαχίου 306 από την εναγομένη ήταν σε προχωρημένο στάδιο. Ήταν η θέση του πως η εναγόμενη πλήρωσε όλο το κόστος αγοράς εκ £240.000 πλέον τα μεταβιβαστικά και σε μεταγενέστερο χρόνο είσπραξε £50.000 από την ενάγουσα ενώ έχει να λαμβάνει άλλες £50.
  6. Ακόμα πως για το δικαίωμα πρόσβασης η εναγομένη πλήρωσε όλο το συμφωνηθέν ποσό των £12.000 και έχει να λαμβάνει την συνεισφορά της ενάγουσας. Η προβαλλόμενη επιμέρους διαφορά δεν συνιστά επίδικο ζήτημα. Το Τεμάχιο 305 μεταβιβάστηκε στο όνομα της ενάγουσας και της εναγόμενης κατά 2/5 και 3/5 μερίδια αντίστοιχα στη βάση της αναλογίας των ποσών που η κάθε μια θα πλήρωνε (βλ. Πιστοποιητικό Έγγραφής Ακινήτου Ιδιοκτησίας, Αρ. Έγγραφής 0/8374, ημερομηνία εγγραφής 4.3.2004, Τεκμήριο 5). Καθόσον αφορά το δικαίωμα διάνοιξης δρόμου μέσα από τα τεμάχια 9 και 10 προέκυψε πρόβλημα, ενώ έργα για διαχωρισμό των τεμαχίων ουδέποτε πραγματοποιήθηκαν. (Ο όρος 6.3 της συμφωνίας ημερομηνίας 3.3.2004 είναι σχετικός). Την 21.2.2005 οι διάδικοι συνήψαν νέα γραπτή συμφωνία (Τεκμήριο 6) διαφοροποιώντας τις θέσεις τους. Ο Ε. Αυγουστή ήταν και πάλι μέρος σε αυτή. Η συμφωνία αυτή συντάχθηκε ως εάν η εναγόμενη τότε να αγόραζε μερίδιο στο τεμάχιο
  7. Προνοούσε η συμφωνία πως η ενάγουσα πωλούσε στην εναγόμενη 660/1440 από τα μερίδια της στο ρηθέν τεμάχιο για το ποσό των £1.500.
  8. Γινόταν και πάλι μνεία στην υποθήκη της Άλφα Τράπεζα Λτδ και καταγραφόταν πως η ενάγουσα είχε εισπράξει τόσο το ποσό των £1.500.000 όσο και περαιτέρω ποσό £480.000 ως έξοδα ανάπτυξης, δηλαδή έξοδα που θα επωμιζόταν για την ανάπτυξη του πωληθέντος μεριδίου. Είναι κοινό έδαφος πως στην πραγματικότητα κανένα ποσό δεν εισπράχθηκε από την ενάγουσα κατά τη σύναψη της συμφωνίας αυτής. Πρόκειται για το ποσό που είχε εισπραχθεί από την Άλφα Τράπεζα Λτδ κατά τη σύναψη της υποθήκης κατά το χρόνο της συμφωνίας της 4.8.
  9. Αναφέρεται στη συμφωνία (όροι 2.2 και 4.4) πως στην περίπτωση κατά την οποία η ενάγουσα δεν θα κατόρθωνε να συμπληρώσει τις εργασίες του διαχωρισμού του τεμαχίου σε οικόπεδα μέχρι την 30.4.2005, τότε οι £480.000 θα λογίζονταν ως τίμημα για την πώληση προς την εναγόμενη περαιτέρω 200/1440 μεριδίων και η ενάγουσα θα ήταν υπόχρεα να υπογράψει σχετική συμφωνία. Ουσιαστικά, σε τέτοια περίπτωση, οι διάδικοι «επέστρεφαν» στο καθεστώς της προηγούμενης συμφωνίας ως προς το πωλούμενο μέρος του τεμαχίου 306, δηλαδή 860/1440 μερίδια με συνολικό τίμημα πώλησης £1.980.
  10. Η θέση της εναγόμενης ήταν πως η νέα συμφωνία συνήφθηκε με πρωτοβουλία της ενάγουσας προς εξυπηρέτηση δικών της φορολογικών ζητημάτων. Η θέση περιλαμβάνει την τοποθέτηση πως η πρόνοια για διάθεση των £480.000 ως έξοδα ανάπτυξης έγινε σε γνώση των διαδίκων πως δεν επρόκειτο να γίνουν τα έργα διαχωρισμού μέχρι την ταχθείσα ημερομηνία, με αποτέλεσμα 860/1440 μερίδια να κατέληγαν στην εναγόμενη στη τιμή των £1.980.000, όπως δηλαδή προβλεπόταν στη συμφωνία της 4.8.
  11. Όπως ο Ι. Παπαδόπουλος το έθεσε ήταν απλώς μια φόρμουλα για να εξυπηρετηθεί η ενάγουσα ενώ στην πραγματικότητα η εναγομένη αγόραζε τα 860/1440 μερίδια. Η θέση της ενάγουσας ήταν πως η συμφωνία της 21.2.2005 καταρτίστηκε με απαίτηση της εναγόμενης που είχε παραλείψει να καταθέσει στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης τη συμφωνία της 4.8.
  12. Η προβαλλόμενη στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης θέση (παραγρ.16) πως λόγω μη αναφοράς στη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 της συμφωνίας ημερομηνίας 4.8.2004 αυτή ουδέποτε ακυρώθηκε είναι λανθασμένη. Εφόσον οι συμφωνίες αφορούσαν το ίδιο αντικείμενο είναι αναπόφευκτο πως η νεότερη αντικατέστησε την πιο παλιά που έπαψε να ισχύει. Ο δικηγόρος της εναγόμενης σε κανένα σημείο της αγόρευσης του δεν κάμνει αναφορά σε οιοδήποτε δικαίωμα της εναγόμενης που να εκπηγάζει από τη συμφωνία της 4.8.
  13. Η συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 κατατέθηκε την 19.4.2005 στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης (αρ. Φακ. ΠΩΕ627/05 - Τεκμήριο 7) και παραμένει κατατεθειμένη μέχρι σήμερα. Ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας της 21.2.2005, και προδήλως προς εξασφάλιση της εναγομένης, υπογράφηκε από την ενάγουσα και τον Ε. Αυγουστή ακόμα μια συμφωνία, για την πώληση των 200/1440 μεριδίων προς £480.000 στην οποία η ημερομηνία αφέθηκε κενή πλην του έτους που καταγράφηκε ως το
  14. (Τεκμήριο 8). Η εναγόμενη έλαβε κατοχή του ασυμπλήρωτου εγγράφου. Στο τεκμήριο 8 γίνεται παραπομπή σε συμφωνία ημερομηνίας 16.1.
  15. Είναι κοινό έδαφος πως πρόκειται περί σφάλματος και ότι εννοείτο ήταν η συμφωνία ημερομηνίας 21.2.
  16. Το Τεκμήριο 12 είναι συμφωνία ημερομηνίας 25.7.2006 με μέρη τους διάδικους και τον Ε. Αυγουστή. Συμφωνούσαν τα μέρη όπως υπογράψουν αριθμό πρόσθετων συμφωνιών ώστε να καταλήξουν όπως σε αμφότερα τα τεμάχια 306 και 305 κατέχουν: Η ενάγουσα τα 5/10, η εναγόμενη τα 4/10 και ο Ε. Αυγουστή το 1/
  17. Η διευθέτηση προνοούσε πως οι £480.000 παρέμεναν ως έξοδα για την ανάπτυξη. Ότι άλλο φαίνεται στη συμφωνία είναι πως και το τεμάχιο 305 είχε υποθηκευτεί στην Άλφα Τράπεζα Λτδ. Αυθημερόν υπόγραψαν και άλλη συμφωνία (Τεκμήριο 11) που προνοούσε για τη μεταξύ τους διανομή των οικοπέδων που θα προέκυπταν από την κοινή ανάπτυξη των δύο τεμαχίων. Η διανομή έγινε στη βάση ότι η ενάγουσα ήταν η ιδιοκτήτρια των 5/10, η εναγόμενη των 4/10 και ο Ε. Αυγουστή του 1/10 των τεμαχίων. Σχετικό τοπογραφικό, αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας, δεν παρουσιάστηκε. Την 6.12.2006 οι διάδικοι και ο Ε. Αυγουστή υπόγραψαν αριθμό συμφωνιών για να ρυθμίσουν τις σχέσεις τους. Το Τεκμήριο 29 είναι η βασική συμφωνία όπου καθορίζεται η πορεία που τα μέρη ήθελαν να ακολουθήσουν. Προς υλοποίηση της προβλέπονταν πέντε περαιτέρω συμφωνίες. Η πρώτη τιτλοφορείται ακυρωτική, ακυρώνει όμως μόνο μερικώς και τροποποιεί τη συμφωνία της 21.2.
  18. Φέρει ημερομηνία 6.12.
  19. Το παράδοξο είναι ότι η ακυρωτική συμφωνία (Τεκμήριο 13) αγνοεί τη διαμόρφωση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, όπως καθορίσθηκε ή επιχειρήθηκε να καθοριστεί με τη συμφωνία της 25.7.2006 (Τεκμήριο 12). Βάσει του Τεκμηρίου 12, η εναγόμενη δικαιούτο στα 4/10 του τεμαχίου 306, δηλαδή στα 576/1440 μερίδια. Η συμφωνία της 6.12.2006 λαμβάνει ως βάση πως η εναγόμενη έχει τα 660/1440 μερίδια που αγόρασε με τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 και επιστρέφει πίσω στην ενάγουσα 110/1440 μερίδια έναντι του ποσού των £704.
  20. Περαιτέρω, και προφανώς με δεδομένο ότι οι εργασίες διαχωρισμού δεν έγιναν και επειδή η εναγόμενη δεν επιθυμούσε να αποκτήσει περαιτέρω 200/1440 μερίδια εις αντάλλαγμα των £480.000 συμφωνήθηκε το ποσό να της επιστραφεί από την ενάγουσα. Η κατάληξη ήταν πως η ενάγουσα θα πλήρωνε στην εναγόμενη £1.184.710 (£704.710 συν £480.000) θα μεταβίβαζε 550/1440 μερίδια στην εναγόμενη και η τελευταία θα απόσυρε τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 από το Κτηματολόγιο. Οι συμφωνίες της 25.7.2006 (Τεκμήρια 12 και 11) δεν αναφέρονται στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτηση, ενώ στην Έκθεση Απαίτησης αναφορά γίνεται μόνο στη δεύτερη (παραγρ. 5). Ίσως γιατί με τις άλλες συμφωνίες που υπογράφηκαν επαναβεβαιώθηκαν οι ιδιοκτησίες στη βάση του 5/10, 4/10 και 1/10 όπως και η κατανομή των οικοπέδων μετά το διαχωρισμό των τεμαχίων 306 και
  21. Τεκμήριο 30 είναι η δεύτερη συμφωνία που προνοείτο στη βασική. Φέρει ημερομηνία 6.12.2006 και καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων μόνο. Η εναγόμενη που ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 305 κατά 6/10 μερίδια, θα μεταβίβαζε το 1/10 στην ενάγουσα σε αντάλλαγμα της μεταβίβασης από την ενάγουσα στην εναγόμενη 13/1440 μερίδια του Τεμαχίου
  22. Τεκμήριο 31 είναι η τρίτη προβλεπόμενη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 μεταξύ του Ε. Αυγουστή και της εναγόμενης. Η εναγόμενη θα μεταβίβαζε 1/10 του τεμαχίου 305 στον Ε. Αυγουστή σε αντάλλαγμα της μεταβίβασης από τον Ε. Αυγουστή στην εναγόμενη 13/1440 μεριδίων του τεμαχίου
  23. Τεκμήριο 32 είναι η τέταρτη προβλεπόμενη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 μεταξύ του Ε. Αυγουστή και της ενάγουσας. Ο Ε. Αυγουστή πωλούσε στην ενάγουσα 23/1440 μερίδια του τεμαχίου 306 για το ποσό των £25.
  24. Είναι η θέση της εναγόμενης πως κατά την ίδια ημερομηνία υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων και του Ε. Αυγουστή και συμφωνία διανομής των οικοπέδων που θα προέκυπταν από το διαχωρισμό των τεμαχίων 306 και 305 στην οποία όμως η ημερομηνία αφέθηκε κενή. (Τεκμήριο 33). Αυτό πρέπει να είναι ορθό γιατί τέτοια συμφωνία προνοείτο ρητά στον όρο 3(ε) της βασικής συμφωνίας, ενώ και ο Ε. Αυγουστή δέχεται πως την ημέρα εκείνη υπογράφηκε και συμφωνία διανομής. Δεν παρουσιάστηκε το τοπογραφικό σχέδιο που αναφέρεται ως επισυνημμένο και αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. Το κείμενο της συμφωνίας αυτής φαίνεται να είναι πανομοιότυπο με το κείμενο της συμφωνίας της 25.7.2006 (Τεκμήριο 11). Ως αποτέλεσμα των Τεκμηρίων 30 - 32, η εναγόμενη θα είχε 4/10 του τεμαχίου 305 (6/10 πλην 2/10) και 576/1440, δηλαδή 4/10 του τεμαχίου 306 (550/1440 συν 13/1440 συν 13/1440). Η ενάγουσα θα κατείχε 5/10 του τεμαχίου 305 (4/10 συν 1/10) και 720/1440, δηλαδή 5/10, του τεμαχίου 306 (710/1440 πλην 13/1440 συν 23/1440). Το Τεκμήριο 27 είναι συμφωνία άνευ ημερομηνίας μεταξύ των διαδίκων και του Ε. Αυγουστή που αφορά και πάλι τη διανομή των οικοπέδων και πρόνοιες σχετικά με την ανάπτυξη των τεμαχίων 306 και
  25. Το Τεκμήριο 28 είναι σχέδιο στο οποίο χρωματίζονται τα οικόπεδα που θα λάμβανε το κάθε μέρος. Το Τεκμήριο 34 είναι συμφωνία άνευ ημερομηνίας που παραπέμπει στη συμφωνία Τεκμήριο 27 και με την οποία η εναγόμενη πωλεί στην ενάγουσα το οικόπεδο αρ. 9 που θα προέκυπτε από το διαχωρισμό έναντι του ποσού των £110.
  26. Πληρώθηκε ποσό £100 ενώ το υπόλοιπο εκ £109.900 θα πληρωνόταν όταν το οικόπεδο θα μεταβιβαζόταν στο όνομα της ενάγουσας. Κάπως παράδοξη πρόνοια αφού κανένα μέρος του Τεμαχίου 306 όπου τοποθετείται το οικόπεδο 9 δεν ήταν ποτέ εγγεγραμμένο στο όνομα της εναγόμενης. Ο Ε. Αυγουστή μαρτύρησε πως αυτή υπογράφηκε, μαζί με σειρά άλλων συμφωνιών, τον Ιούλιο του 2006 ενώ ο Ι. Παπαδόπουλος υποστήριξε πως υπογράφηκε «κατά ή περί την 6.12.2006». Συνεχίζοντας την προσφιλή τους τακτική να καταρτίζουν συμφωνίες χωρίς ημερομηνία, οι διάδικοι υπόγραψαν ακόμα μια συμφωνία χωρίς ημερομηνία (Τεκμήριο 35) με την οποία η εναγόμενη συμφώνησε να υπογράψει πέντε συμφωνίες πώλησης πέντε οικοπέδων στην ενάγουσα ως εγγύηση για την καταβολή από την πρώτη των εξόδων διαχωρισμού των τεμαχίων που η δεύτερη θα αναλάμβανε. Αν τελικά η εναγόμενη πλήρωνε τα αναλογούντα σε αυτή έξοδα, θα υπόγραφαν ακυρωτικές συμφωνίες αναφορικά με τα πέντε αυτά οικόπεδα. Η αντιδικία άρχισε με αναφορά στην ακυρωτική συμφωνία της 6.12.2006 (Τεκμήριο 13) στη βάση της οποίας η ενάγουσα θα έπρεπε να πληρώσει στην εναγόμενη £1.184.
  27. Σε κάποιο χρονικό στάδιο η ενάγουσα πλήρωσε προς την εναγόμενη £250.000, ποσό το οποίο η τελευταία εισέπραξε έναντι του οφειλόμενου ποσού εκδίδοντας σχετική απόδειξη άνευ ημερομηνίας (Τεκμήριο 14). Είναι κοινό έδαφος πως η πληρωμή αυτή έγινε τον Φεβρουάριο του
  28. Την 2.4.2007 η εναγόμενη με επιστολή της (Τεκμήριο 15) προς την ενάγουσα και τον Ε. Αυγουστή τερμάτισε την ακυρωτική συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 (Τεκμήριο 13). Σύμφωνα με την επιστολή ο λόγος τερματισμού ήταν η παράλειψη της ενάγουσας να εξοφλήσει το οφειλόμενο δυνάμει της συμφωνίας ποσό. Όπως σημειωνόταν στην επιστολή η εναγόμενη επέμενε πλέον στην εκτέλεση της συμφωνίας της 21.2.2005 και στην άσκηση του δικαιώματος της που εκεί προβλεπόταν για αγορά προσθέτων 200/1440 μεριδίων εις αντάλλαγμα των £480.000 που είχε ήδη πληρώσει. Οι £250.000 που είχαν εισπραχθεί επιστράφησαν στην ενάγουσα με επιταγή τραπέζης (banker's draft) στο όνομα της (Τεκμήριο 16). Όπως ο Ι. Παπαδόπουλος ανέφερε οι συμφωνίες Τεκμήρια 30 και 31 για ανταλλαγή μεριδίων, που αφορούσαν την εναγομένη, δεν υλοποιήθηκαν. Η ενάγουσα με επιστολή της προς την εναγόμενη, άνευ ημερομηνίας, (Τεκμήριο 17) που φαίνεται να αποστάληκε με τηλεομοιότυπο την 23.4.2007 (Τεκμήριο 18) απόρριψε τον τερματισμό. Σημειώνεται στην επιστολή πως ήταν η ενάγουσα που για μήνες ανάμενε την εναγόμενη να απαλείψει τις υποθήκες των μεριδίων που δεν είχε οποιαδήποτε δικαιώματα. Προφανώς η αναφορά αφορά την υποθήκευση μεριδίων πέραν των 550/1440 του τεμαχίου 306 που είχαν υποθηκευτεί προς διευκόλυνση της εναγόμενης. Καλείτο ακόμα με την επιστολή η εναγόμενη να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο την 3.5.2007 και αφού εξοφλούσε την υποθήκη η ενάγουσα θα της μεταβίβαζε τα 550/1440 μερίδια και θα της εξοφλούσε το οφειλόμενο προς αυτήν ποσό. Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή ημερομηνίας 27.4.2007 (Τεκμήριο 19) επιμένοντας στον τερματισμό. Σημειώνεται στην επιστολή πως η εναγόμενη είχε προβεί σε διευθετήσεις με τον ενυπόθηκο δανειστή και θα παρουσιαζόταν στο Κτηματολόγιο για να αποδεχτεί μεταβίβαση 860/1440 μεριδίων που κατά τη θέση της δικαιούταν. Αντιλαμβάνομαι την αναφορά σε διευθέτηση με τον ενυπόθηκο δανειστή ότι σήμαινε πως εφόσον η υποθήκη αφορούσε τα 860/1440 μερίδια και αφού 860/1440 μερίδια θα μεταβιβάζονταν στην εναγόμενη, η μεταβίβαση θα μπορούσε να γίνει με τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή, δηλαδή της τράπεζας, χωρίς να εξοφληθεί η υποθήκη. Από την άλλη, η ενάγουσα που, κατά τη θέση της, όφειλε να μεταβιβάσει μόνο 550/1440 μερίδια ήθελε να απελευθερωθούν τα υπόλοιπα από την υποθήκη και ενδεχομένως να απαλλαγεί και τυχόν υποχρέωσης για εξόφληση του δανείου, αν είχε αναλάβει τέτοια υποχρέωση πέραν από την υποθήκευση της περιουσίας της. Όπως προειπώθηκε, τα σχετικά έγγραφα της υποθήκης δεν έχουν παρουσιαστεί. Επιστολογραφία που ακολούθησε (Τεκμήρια 20, 21 και 23) δεν προσθέτει οτιδήποτε στην υπόθεση. Κατά την 3.5.2007 τόσο η ενάγουσα όσο και η εναγόμενη παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο αλλά τίποτε δεν έγινε αφού η κάθε πλευρά επέμενε στη θέση της. Ο Ε. Αυγουστή μαρτύρησε πως η Άλφα Τράπεζα δεν ήταν παρούσα. Στη συνέχεια η ενάγουσα με επιστολή της προς την εναγόμενη, ημερομηνίας 10.5.2007 (Τεκμήριο 24) τερμάτισε τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 και την ακυρωτική συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 και κάλεσε την εναγόμενη να εξαλείψει την υποθήκη των 860/1440 μεριδίων και να αποσύρει την κατατεθείσα συμφωνία της 21.2.
  29. Με την επιστολή επιστράφηκε και η επιταγή των £250.
  30. Η εναγόμενη απάντησε με επιστολή της ημερομηνίας 16.5.2007 (Τεκμήριο 25). Ο τερματισμός της συμφωνίας της 21.2.2005 δεν γινόταν αποδεκτός. Όσον αφορά τον τερματισμό της συμφωνίας της 6.12.2006 (Τεκμήριο 13) αναφέρεται: «.αυτός είναι αποδεκτός αφού ήδη η εταιρεία μας έχει τερματίσει την αναφερόμενη συμφωνία από υπαιτιότητα σας.» Το ποσό των £250.000 παρέμεινε στα χέρια της εναγομένης αφού ο Ι. Παπαδόπουλος αναγνώρισε στη μαρτυρία του πως κατ' αυτό τον τρόπο η ενάγουσα έχει πληρώσει £250.000 έναντι του οφειλομένου ποσού. Οι εκατέρωθεν απαιτήσεις: Η ενάγουσα αξιώνει με την απαίτηση της δήλωση του δικαστηρίου ότι η συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 και η ακυρωτική συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006, νόμιμα τερματίστηκαν από αυτή με την επιστολή της ημερομηνίας 16.5.
  31. Προδήλως εννοείται ημερομηνίας 10.5.2007 (Τεκμήριο 24), γιατί η μόνη επιστολή ημερομηνίας 16.5.2007 που παρουσιάστηκε (Τεκμήριο 25) είναι της εναγόμενης. Αξιώνει ακόμα διατάγματα του δικαστηρίου που να διατάσσουν την εναγόμενη να αποσύρει από το Κτηματολόγιο τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 και να εξοφλήσει την υποθήκη των 860/1440 μεριδίων «βάσει της συμφωνίας πωλήσεως ημερομηνίας 21.2.2005». Πρόκειται για την υποθήκη που έγινε το καλοκαίρι του 2004 την περίοδο της υπογραφής της πρώτης συμφωνίας των διαδίκων της 4.8.
  32. Η εναγόμενη ανταξιώνει δήλωση του δικαστηρίου ότι νόμιμα τερμάτισε τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.
  33. Ως αποτέλεσμα η κατάσταση περιέπεσε στο προηγούμενο καθεστώς που διέπετο από τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 μόνο, της οποίας ανταπαιτεί την ειδική εκτέλεση ώστε να μεταβιβαστούν στο όνομα της 860/1440 μερίδια. Η συμφωνία της 21.2.2005, που είναι και η μόνη που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, αναφέρεται σε πώληση 660/1440 μεριδίων ενώ για τα υπόλοιπα 200/1440 μερίδια προνοείται στη συμφωνία πως οι διάδικοι θα υπόγραφαν άλλο αγοραπωλητήριο έγγραφο. Επομένως το ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης εκ προοιμίου περιορίζεται στα 660/1440 μερίδια. Τα αμφισβητούμενα περιστατικά: Ο Ε. Αυγουστή μαρτύρησε πως μετά τις συμφωνίες της 6.12.2006 ανάμενε τον Ι. Παπαδόπουλο να διευθετήσει κάποιες υποχρεώσεις που είχε ώστε να πληρώσει την Άλφα Τράπεζα για να περιοριστεί η υποθήκη στα 550/1440 μερίδια του τεμαχίου
  34. Αναμένοντας τις εξελίξεις η ενάγουσα δεν πλήρωσε στην εναγόμενη το ποσό των £1.184.710, παρά το ότι ο Ε. Αυγουστή είχε διαθέσιμο το ποσό στην Τράπεζα Κύπρου. Το ποσό των £250.000 πληρώθηκε κατόπιν πιέσεων του Ι. Παπαδόπουλου γιατί ο τελευταίος ήταν εκτεθειμένος και θα έμπαινε στη μαύρη λίστα των τραπεζών. Στη συνέχεια ο Ι. Παπαδόπουλος απέκτησε κάποια οικονομική άνεση και επέστρεψε τα χρήματα τερματίζοντας την ακυρωτική συμφωνία. Ο Ε. Αυγουστή ανάφερε πως ήταν έτοιμος να πληρώσει το ποσό των £1.184.710 νοουμένου ότι η εναγόμενη θα προσέρχετο στο Κτηματολόγιο για να περιορίσει την υποθήκη. Ο Ι. Παπαδόπουλος ισχυρίστηκε πως τόσο πριν όσο και μετά την πληρωμή των £250.000 ζητούσε αποπληρωμή των £1.184.710 αλλά η ενάγουσα δεν πλήρωσε παρά τις υποσχέσεις της. Άλλωστε ανέφερε ο λόγος που η εναγόμενη αποποιήθηκε του δικαιώματος της να αγοράσει τα περαιτέρω 200/1440 μερίδια ήταν για να εξασφαλίσει ρευστότητα. Συνεπώς ήταν δικαιολογημένο και αναμενόμενο να ζητεί εξόφληση από την ενάγουσα. Αναφέρεται ακόμη σε επίμονη άρνηση της ενάγουσας να συμμορφωθεί κάτι που τον οδήγησε στην αποστολή της επιστολής τερματισμού ημερομηνίας 2.4.
  35. Ο Ε. Αυγουστή υποστήριξε πως είναι ψέματα ότι ζητήθηκε το ποσό των £1.184.710 πριν τον τερματισμό και ο λόγος που στην επιστολή της ενάγουσας Τεκμήριο 17 απλά σημείωνε ότι οι θέσεις της εναγομένης ήταν απαράδεκτες και δεν τις χαρακτήριζε ως ψέματα, ήταν ίσως από ευγένεια. Απορρίπτω τη θέση της εναγόμενης και τη μαρτυρία του Ι. Παπαδόπουλου ότι κλήθηκε η ενάγουσα να πληρώσει τα πιο πάνω ποσά. Κανένα έγγραφο στοιχείο δεν υποστηρίζει αυτή τη θέση, ενώ οι σχέσεις των διαδίκων και των διευθυντών τους και οι προγενέστερες μεταξύ τους συμφωνίες συνηγορούν προς το αντίθετο. Ανάλογες συμφωνίες με αυτές του Δεκεμβρίου του 2006 φαίνεται να είχαν υπογραφεί και τον Ιούλιο του 2006 (πέραν των Τεκμηρίων 11 και 12, πρέπει να είχε υπογραφεί και συμφωνία για τη μείωση των μεριδίων της εναγόμενης) και ουδεμία ένδειξη υπάρχει πως η εναγόμενη είχε ποτέ ζητήσει την πληρωμή οποιουδήποτε οφειλόμενου ποσού. Η περίπτωση των £250.000 αφορούσε προσωπική διευκόλυνση για τον Ι. Παπαδόπουλο. Η εναγόμενη δικαιούτο στο ποσό των £1.184.710 αλλά δεν αναμενόταν η πληρωμή οιουδήποτε ποσού ως μέρος της εκτέλεσης της συμφωνίας και κανένα ποσό δεν θα πληρωνόταν τότε παρά μόνο προς προσωπική διευκόλυνση του Ι. Παπαδόπουλου που είχε αδήριτη ανάγκη. Όσον αφορά τα 200/1440 μερίδια υπογράφηκε, όπως προειπώθηκε, από την ενάγουσα και τον Ε. Αυγουστή σχετική συμφωνία χωρίς ημερομηνία που παραδόθηκε στην εναγόμενη. Σε κάποιο στάδιο η εναγόμενη συμπλήρωσε σε αυτή την ημερομηνία 29.3.2007 και την υπόγραψε. Η κατ' αυτό τον τρόπο συμπληρωμένη συμφωνία παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο
  36. (βλ. επίσης Τεκμήριο 9). Αφού τη συμπλήρωσε η εναγόμενη δεν την κατάθεσε στο Κτηματολόγιο. Ο Ε. Αυγουστή μαρτύρησε πως ειδοποίησε το Κτηματολόγιο να μην αποδεχθεί την κατάθεση της γιατί είχε υπογραφεί από το
  37. Γι' αυτό και δεν τίθεται ζήτημα ειδικής της εκτέλεσης και μεταβίβασης περαιτέρω 200/1440 μεριδίων στην εναγόμενη. Κατά την ακρόαση της υπόθεσης ετέθηκε υπό αμφισβήτηση από την ενάγουσα κατά πόσο κατά την 29.3.2007 η εναγόμενη είχε στην κατοχή της την ασυμπλήρωτη συμφωνία ώστε να τη συμπληρώσει την ημερομηνία εκείνη. Ήταν η θέση της ενάγουσας πως η εναγόμενη συμπλήρωσε τη συμφωνία αργότερα. Για να υποστηρίξει τη θέση της η ενάγουσα κάλεσε το μάρτυρα Ντίνο Δράκο, (Μ.Ε.2), φίλο των Ε. Αυγουστή και Ι. Παπαδόπουλου, ο οποίος μαρτύρησε πως ο Ι. Παπαδόπουλος του παρέδωσε την πρωτότυπη συμφωνία ασυμπλήρωτη προς φύλαξη και πως την είχε στην κατοχή του μέχρι και τουλάχιστον τις 7.5.2007 που την είχε αποστείλει με τηλεμήνυμα στον Ε. Αυγουστή. Ο Ι. Παπαδόπουλος ανέφερε πως πράγματι σε χρόνο προγενέστερο της 29.3.2007 είχε παραδώσει το πρωτότυπο της ασυμπλήρωτης συμφωνίας στον Ν. Δράκο για να την κρατά και για να είναι ο Ε. Αυγουστή βέβαιος πως δεν θα την συμπλήρωνε και να την κατάθετε στο Κτηματολόγιο. Είναι η θέση του πως έλαβε πίσω την πρωτότυπη ασυμπλήρωτη συμφωνία πριν την 29.3.2007 και την συμπλήρωσε πριν την 2.4.2007 που τερμάτισε την ακυρωτική συμφωνία. Πιθανολογεί ο Ι. Παπαδόπουλος πως ο Ν. Δράκος είχε κρατήσει φωτοτυπία της ασυμπλήρωτης συμφωνίας και κατόπιν παράκλησης του Ε. Αυγουστή του απέστειλε αντίγραφο στις 7.5.
  38. Η θέση αυτή είχε τεθεί υπόψη του Ν. Δράκου κατά την αντεξέταση του. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: «Ε. Εγώ σου λέω ότι η ημερομηνία 29.3.07 και η υπογραφή των εναγομένων μπήκε στο τεκμήριο 36 στις 29.3.07 και εσύ έστειλες στον Ευέλθον αντίγραφο του συμβολαίου το οποίο κράτησες προηγουμένως; Α. Τούτο δεν το ξέρω, δεν μπορώ να το ξέρω εάν είναι έτσι τα πράγματα. » Ο Ν. Δράκος μου έκαμε θετική εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Ο μάρτυρας διατηρεί φιλικές σχέσεις τόσο με τον Ε. Αυγουστή όσο και με τον Ι. Παπαδόπουλο, και είμαι πεπεισμένος πως προσήλθε στο δικαστήριο για να πει την αλήθεια χωρίς διάθεση να ευνοήσει οιονδήποτε. Γεγονός παραμένει πως μετά την συμπλήρωση της μαρτυρίας του δεν προκύπτει θετική θέση από τον μάρτυρα πως κατείχε το πρωτότυπο μέχρι και τις 7.5.
  39. Σύμφωνα με την ενάγουσα, το λεκτικό της επιστολής τερματισμού της εναγόμενης ημερομηνίας 2.4.2007 καταδεικνύει ότι η άνευ ημερομηνίας συμφωνία δεν είχε μέχρι τότε συμπληρωθεί. Αναφέρεται στην επιστολή πως η εναγόμενη εμμένει στην άσκηση του δικαιώματος της για αγορά των 200/1440 πρόσθετων μεριδίων. Εάν η άνευ ημερομηνίας συμφωνία είχε συμπληρωθεί τέσσερις μέρες προηγουμένως, θα αναμενόταν να σημειωθεί πως η εναγόμενη είχε ασκήσει το δικαίωμα της. Ίσως σε μεταγενέστερο στάδιο και εκτιμώντας τα δεδομένα της υπόθεσης της η εναγόμενη συμπλήρωσε τη συμφωνία επιλέγοντας μια ημερομηνία που να προηγείται της ημερομηνίας της επιστολής τερματισμού. Όμως δεν μπορεί κάποιος να είναι απόλυτος. Σε κάθε περίπτωση το ζήτημα δεν έχει καμία σημασία, εάν όμως θα έπρεπε να αποφανθώ, θα έλεγα πως δεν έχω πεισθεί πως η συμφωνία συμπληρώθηκε την 29.3.2007, αλλά μεταγενέστερα. Η συμπλήρωση της συμφωνίας, και αν έχει σημασία πότε τούτο έγινε, δεν εξασφάλισε στην εναγόμενη δικαίωμα ειδικής της εκτέλεσης, ότι δε δικαιούται, σε περίπτωση ακύρωσης της συμφωνίας της 6.12.2006, σε περαιτέρω 200/1440 μερίδια και εν εναντία περιπτώσει σε αποζημιώσεις, κατοχυρώνεται από τη συμφωνία της 21.2.
  40. Σύμφωνα με τον όρο 2.2 της συμφωνίας της 21.2.2005 η απόκτηση των 200/1440 μεριδίων με τίμημα £480.000 δεν ήταν δικαίωμα αγοράς όπως αργότερα χαρακτηρίστηκε. Προνοούσε ο όρος πως εάν η ανάπτυξη δεν προχωρούσε μέχρι 30.4.2005, όπως και έγινε, η ενάγουσα θα υπόγραφε πωλητήριο έγγραφο για την πώληση 200/1440 μεριδίων στην πιο πάνω τιμή που είχε ήδη εισπράξει. Εάν η ενάγουσα παράνομα αθέτησε τη συμφωνία της 21.2.2005 σημαίνει πως όχι μόνο παράβηκε την υποχρέωση της να μεταβιβάσει 660/1440 μερίδια στην εναγόμενη, αλλά και την υποχρέωση της δυνάμει του όρου 2.2 της συμφωνίας. Τα ουσιαστικά επίδικα θέματα: Χρονικά το πρώτο ζήτημα που πρέπει να εξεταστεί είναι η ενέργεια της εναγόμενης, με την επιστολή της ημερομηνίας 2.4.2007, να τερματίσει την ακυρωτική συμφωνία ημερομηνίας 6.12.
  41. Αναφέρεται στην επιστολή τερματισμού πως ο λόγος για τον τερματισμό ήταν η εκ μέρους της ενάγουσας παράβαση του όρου της συμφωνίας ο οποίος προέβλεπε την καταβολή προς την εναγόμενη του ποσού των £1.184.
  42. Μόνο £250.000 είχαν πληρωθεί και τούτο «Παρά τις συνεχείς επιβεβαιώσεις σας μέχρι σήμερα για πληρωμή του αναφερομένου ποσού και παρά το ότι σας έχουμε καλέσει επανειλημμένα μέχρι σήμερα να μας καταβάλετε το αναφερόμενο ποσό σύμφωνα με τους όρους της ακυρωτικής συμφωνίας.», όπως καταγράφεται στην επιστολή τερματισμού. Σύμφωνα με την ακυρωτική συμφωνία (όρος 2) η συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 ακυρωνόταν μερικώς. Σύμφωνα με τον όρο 3 η ενάγουσα όφειλε να καταβάλει προς την εναγόμενη το ποσό των £1.184.710 και να πληρωθεί από την τελευταία τους κτηματικούς και οποιουσδήποτε άλλους φόρους και οποιαδήποτε ποσά η εναγόμενη της όφειλε δυνάμει της συμφωνίας της 21.2.
  43. Περαιτέρω η ενάγουσα όφειλε να μεταβιβάσει στην εναγόμενη 550/1440 μερίδια του τεμαχίου
  44. Η εναγόμενη θα απέσυρε τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 που είχε καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο ως μερικώς εκτελεσθείσα. Αναφέρεται στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α.

(1998)1 Α.Α.Δ. 867, πως ο χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί, αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της (άρθρο 55 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149). Ο όρος 6 της ακυρωτικής συμφωνίας προνοούσε πως όλοι οι όροι της συμφωνίας ήταν ουσιώδεις και ο παραβάτης θα υποχρεούτο στην πληρωμή αποζημιώσεων στον αντισυμβαλλόμενο του. Είναι η θέση της εναγόμενης πως το ποσό των £1.184.710 θα έπρεπε να πληρωθεί με την υπογραφή της συμφωνίας ή τουλάχιστον, υπό τις καλύτερες συνθήκες για την ενάγουσα, εντός λίγων ημερών και διερωτάται ο δικηγόρος της στην αγόρευση του πότε θα έπρεπε να πληρωθεί αν όχι τότε, και πώς ο όρος θα μπορούσε να ήταν ουσιώδης εάν η πληρωμή του ποσού αφήνετο στην ελεύθερη βούληση της ενάγουσας. Υποστήριξε ακόμα ο δικηγόρος της εναγόμενης (σελ. 15 της γραπτής του αγόρευσης) πως ο όρος 3 της συμφωνίας εναπόθετε υποχρεώσεις μόνο στη πλευρά της ενάγουσας. Αυτό είναι λάθος. Είμαι της γνώμης πως το λεκτικό του όρου 3 δεν ερμηνεύεται κατά τρόπο που να σημαίνει πως η καταβολή των ποσών έπρεπε να γίνει άμεσα με την υπογραφή της συμφωνίας. Σε τέτοια περίπτωση θα μπορούσε να πληρωθούν τα ποσά και να καταγραφεί πως εισπράχθηκαν. Η φράση «με την υπογραφή» μέσα στα πλαίσια του όρου 3 της συμφωνίας δεν σημαίνει κατά την υπογραφή αλλά μετά την υπογραφή. Ο όρος έχει ως κυρίαρχο στόχο να καθορίσει συγκεκριμένες υποχρεώσεις των διαδίκων. Η εναγόμενη αναλάμβανε την υποχρέωση να πληρώσει προς την ενάγουσα κάποιους κτηματικούς φόρους και άλλες οφειλές. Η ενάγουσα θα της μεταβίβαζε 550/1440 μερίδια του τεμαχίου 306 και η εναγόμενη θα απέσυρνε ως μερικώς εκτελεσθείσα τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 από το Κτηματολόγιο. Η πληρωμή του ποσού των £1.184.710 από την ενάγουσα στην εναγόμενη ήταν μέρος των ενεργειών που θα γίνονταν ταυτόχρονα ή ουσιαστικά ταυτόχρονα με τις άλλες ενέργειες, δηλαδή την πληρωμή των φόρων και άλλων οφειλών, τη μεταβίβαση και την απόσυρση της συμφωνίας από το Κτηματολόγιο. Μπορεί να σημαίνει εντός λογικού χρόνου, αλλά τι ήταν υπό τας περιστάσεις λογικό; Είναι η κατάληξη μου πως υπήρξε παράλειψη ή σκόπιμα δεν καθορίστηκε ο χρόνος καταβολής των ποσών. Έτσι, και παρά το ότι ο όρος είναι ουσιώδης, δεν μπορεί να διαπιστωθεί παράβαση του γιατί τα ποσά δεν εξοφλήθηκαν μετά από πάροδο συγκεκριμένου χρόνου. Οι απορίες του δικηγόρου της εναγόμενης είναι απόρροια του τρόπου που οι διάδικοι επέλεξαν να συμβληθούν. Το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, προνοεί πως: «Αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει.» Όταν οι συμβαλλόμενοι έχουν υποχρεώσεις αμοιβαίες με την έννοια του πιο πάνω άρθρου, για να μπορεί ο ένας συμβαλλόμενος να επικαλεστεί πως ο άλλος αθέτησε τη δική του υποχρέωση και να έχει, κατ' ακολουθία, δικαίωμα ακύρωσης ή τερματισμού της συμφωνίας, θα πρέπει να πληροφορήσει τον άλλο συμβαλλόμενο ότι είναι πρόθυμος να εκτελέσει τις δικές του υποχρεώσεις (βλ. Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd
(2004)1(B) A.A.Δ. 1159, 1163-4 και Χατζημιχαήλ ν. Ανδρέου
(2008)1(Α) Α.Α.Δ. 489, 494). Η εναγόμενη δεν πληροφόρησε την ενάγουσα, και δεν υποστήριξε κάτι τέτοιο, ότι ήταν έτοιμη να πληρώσει σε αυτή τους κτηματικούς ή οποιουσδήποτε άλλους φόρους και οποιεσδήποτε άλλες οφειλές προς την ενάγουσα δυνάμει της συμφωνίας της 21.2.2005, ούτε ότι ήταν πρόθυμη να αποσύρει τη συμφωνία της 21.2.2005 ως μερικώς εκτελεσθείσα. Ακόμα και αν η συμφωνία της 6.12.2006 ρητά προέβλεπε την άμεση ή εντός λίγων ημερών καταβολή του ποσού, τα γεγονότα που επακολούθησαν ήσαν αρκετά για να τεκμηριώσουν πως η χρονική πτυχή του όρου εγκαταλείφθηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη και από τη συμπεριφορά τους κατέστηκε επουσιώδης. (βλ. Παφίτης κ.α. ν. Challege Advertising Agency Ltd
(2001)1 (A) A.A.Δ. 694, 700). Επισημαίνω το αντικειμενικό στοιχείο της είσπραξης από την εναγόμενη του ποσού των £250.000 και την έκδοση από την τελευταία σχετικής απόδειξης (Τεκμήριο 14) χωρίς οιαδήποτε επιφύλαξη. Με τη συμπεριφορά της παρέστησε στην ενάγουσα ότι δεν θα επέμενε στα αυστηρά (όπως η ίδια σήμερα τα ερμηνεύει) συμβατικά της δικαιώματα, κατά τρόπο που θα ήταν άδικο να της επιτραπεί να βασιστεί στον όρο για άμεση πληρωμή. Δεν υπάρχει συγκεκριμένη μαρτυρία ότι μετά την είσπραξη των £250.000 όρισε και κοινοποίησε τακτή προθεσμία αποπληρωμής του υπολοίπου στην ενάγουσα. Περαιτέρω, παρά το ότι δεν προβάλλονται στο σώμα των δικογράφων οι βασικοί ισχυρισμοί που θα μπορούσαν να εγείρουν τα ζητήματα που αφορούν την υποθήκη του τεμαχίου 306, το ζήτημα ήταν υπαρκτό και οι διάδικοι κατανοούσαν τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις. Αποδέχομαι τη θέση του Ε. Αυγουστή πως υπήρχαν συναφή ζητήματα που θα έπρεπε να διευθετηθούν και πως ήταν αντιληπτό και κατανοητό στις διαδίκους πως το ποσό των £1.184.710 δεν θα καταβαλλόταν χωρίς άλλο. Τα πιο πάνω σημειώνω όχι ως εξωγενή στοιχεία που διαφοροποιούν το περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας, αλλά ως στοιχεία ενισχυτικά της θέσης πως η εναγόμενη δεν απαίτησε αποπληρωμή του ποσού των £1.184.
  1. Είναι η κατάληξη μου πως η εναγόμενη δεν νομιμοποιείτο στον τερματισμό της ακυρωτικής συμφωνίας. Η ενάγουσα με την επιστολή της, άνευ ημερομηνίας (Τεκμήριο 17), δεν αποδέχτηκε τον τερματισμό. Με την ίδια επιστολή κάλεσε την εναγόμενη να μεταβεί στο Κτηματολόγιο για να της μεταβιβάσει τα 550/1440 μερίδια και να της εξοφλήσει οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό. Έθετε, όμως, η ενάγουσα προϋπόθεση που δεν καλυπτόταν από το περιεχόμενο της ακυρωτικής συμφωνίας: Την εξάλειψη της υπάρχουσας υποθήκης επί των μεριδίων του κτήματος η οποία υπήρχε στη βάση της συμφωνίας της 21.2.
  2. Η εναγόμενη κατέστησε σαφές με την επιστολή της ημερομηνίας 27.4.2007 πως δεν θα αποδεχόταν την επ' ονόματι της εγγραφή ολιγότερων από 860/1440 μεριδίων. Έχω ήδη αναφέρει πως οι διάδικοι παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο στις 3.5.2007 αλλά τίποτα δεν έγινε αφού η κάθε μια επέμενε στις θέσεις της. Ενώ η ενάγουσα θα μπορούσε να προσβάλει ως παράνομο και αδικαιολόγητο τον υπό της εναγόμενης τερματισμό της συμφωνίας της 6.12.2006, προσέτρεξε (με επιστολή της ημερομηνίας 10.5.2007, Τεκμήριο 24) να τερματίσει η ίδια τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 μαζί και με τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.
  3. Περαιτέρω, η ενάγουσα και παρά το ότι τερμάτισε τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 δεν κράτησε το ποσό των £250.000 αλλά το επέστρεψε στην εναγόμενη. Με ποια λογική δεν έχω αντιληφθεί. Το ποσό είχε πληρωθεί δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνίας 6.12.
  4. Εφόσον η ενάγουσα δεν ήθελε να επιμένει στην ισχύ της θα αναμενόταν να είχε κρατήσει το ποσό. Ο τερματισμός της συμφωνίας ημερομηνίας 6.12.2006 έγινε αποδεχτός από την εναγόμενη (με επιστολή της ημερομηνίας 16.5.2007, Τεκμήριο 25). Η αποδοχή από την εναγόμενη δεν έχει, και δεν μπορεί να της αποδοθεί η έννοια της συναίνεσης στην απαλλαγή των μερών στη συμφωνία από τις υποχρεώσεις τους. Δεν συνιστούσε συμφωνία απαλλαγής. Με την αποδοχή η εναγόμενη δεν συμφώνησε με τη θέση της ενάγουσας. Αντίθετα δήλωσε εμμονή στη δική της θέση ότι η ίδια δικαιούτο στον τερματισμό της συμφωνίας της 6.12.2006 λόγω παράβασης της εκ μέρους της ενάγουσας. Όμως, υπό τας περιστάσεις δεν υπάρχει ουσιαστική διαφορά. Η ουσία είναι πως η ενάγουσα τερμάτισε τις συμβατικές της σχέσεις με την εναγόμενη σε όλο τους το εύρος. Τερμάτισε τη συμφωνία της 21.2.2005 και ο τερματισμός της συμφωνίας της 6.12.2006 ήταν παρεπόμενο, αφού η δεύτερη συμφωνία ήταν τροποποιητική της πρώτης. Εάν ήθελε φανεί ότι η ενάγουσα παράνομα τερμάτισε τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 ή αυτή ως είχε τροποποιηθεί, τότε η εναγόμενη δικαιούται στις νόμιμες θεραπείες. Η ενάγουσα με την επιστολή της ημερομηνίας 10.5.2007 τερμάτισε τόσο τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 όσο και τη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.
  5. Οι δύο συμφωνίες πρέπει να ιδωθούν ως μια συμβατική σχέση. Η συμφωνία της 21.2.2005 ακυρώθηκε μερικώς και τροποποιήθηκε από τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.
  6. Ο λόγος του τερματισμού ήταν γιατί η εναγόμενη δεν αποδέχτηκε να της μεταβιβαστούν τα 550/1440 μερίδια και να εισπράξει το οφειλόμενο σε αυτή ποσό αφού εξαλείψει την υποθήκη. Ο τερματισμός ήταν και εδώ παράνομος και αδικαιολόγητος. Η συμφωνία ως είχε τροποποιηθεί (αλλά και η αρχική) δεν εναπόθετε καθήκον στην εναγόμενη να εξαλείψει οιαδήποτε υποθήκη. Επομένως η εναγόμενη δεν παρέβηκε τη συμφωνία γιατί ότι της ζητήθηκε να κάμει δεν προβλεπόταν στη συμφωνία ως υποχρέωση της (να εξαλείψει δηλαδή την υποθήκη). Όπως έχει ήδη αναφερθεί, τα έγγραφα της υποθήκης δεν παρουσιάστηκαν στο δικαστήριο. Ούτε καν η δήλωση υποθήκης ή ο αριθμός της. Δεν κατέστηκε δυνατό να ανιχνεύσω μέσα από το μαρτυρικό υλικό ποιος ήταν ο πρωτοφειλέτης στο δάνειο ή και διευκολύνσεις που χορηγήθηκαν με εξασφάλιση την υποθήκη. Εάν η εναγόμενη είναι υπόλογη προς την τράπεζα για την εξόφληση κάποιου δανείου ή άλλης χορηγίας είναι ένα ζήτημα. Ότι εδώ ενδιαφέρει είναι κατά πόσο η εναγόμενη έχει οιαδήποτε υποχρέωση προς την ενάγουσα να εξοφλήσει οποιοδήποτε ποσό προς την τράπεζα, υποχρέωση που να συνδέεται με τα δικαιώματα που απορρέουν από τις επίδικες συμφωνίες. Δικογραφείται στην παράγραφο 3(δ) της Έκθεσης Απαίτησης πως η ενάγουσα υποθήκευσε 860/1440 μερίδια «ως ήταν η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία» παραπέμποντας στη συμφωνία ημερομηνίας 21.2.
  7. Είτε ιδωθεί η υποθήκη σε συνάρτηση με αυτή τη συμφωνία, είτε σε συνάρτηση με τη συμφωνία 4.8.2004 για την οποία πράγματι δόθηκε, η κατάσταση δεν διαφοροποιείται. Δεν βρίσκω στις συμφωνίες οιαδήποτε πρόνοια δέσμευσης της εναγόμενης για την εξόφληση του όποιου δανεισθέντος ποσού. Ενδεχομένως η υποχρέωση της να βασίζεται σε κάποια παράλληλη διευθέτηση των διαδίκων που όμως ούτε δικογραφείται ούτε μαρτυρήθηκε κατά τη δίκη. Εφόσον στις συμφωνίες των μερών σε σχέση με την απόκτηση από την εναγόμενη μεριδίων στο τεμάχιο 306 δεν υπάρχει όρος ή προϋπόθεση σε σχέση με οιαδήποτε υποχρέωση της εναγόμενης σε σχέση με την υποθήκη, τα ζητήματα είναι ανεξάρτητα. Για να γίνει τούτο καλύτερα κατανοητό αρκεί να αναφερθεί πως το ποσό των £1.980.000 μπορούσε να είχε εξασφαλιστεί με υποθήκη άλλης περιουσίας της ενάγουσας ή και η ενάγουσα να δανειοδοτούσε την εναγόμενη για να την πληρώσει. Ότι θέλω να υπογραμμίσω είναι πως όταν η εναγόμενη αγόρασε τα 660/1440 μερίδια με τη συμφωνία της 21.2.2005 «κατέβαλε» πλήρως το τίμημα αγοράς. Ούτε στην ακυρωτική συμφωνία της 6.12.2006 υπάρχει οιαδήποτε επιφύλαξη ή προϋπόθεση, με αναφορά στην υποθήκη ή άλλως, στην υποχρέωση της ενάγουσας να καταβάλει προς την εναγόμενη το ποσό των £1.184.
  8. Αντίθετα, τόσο στη συμφωνία της 21.2.2005 που επικράτησε (όρος 3.2), όσο και στη συμφωνία της 4.8.2004 στη βάση της οποίας καταρτίστηκε η υποθήκη (όρος 3.2), ρητά προνοείτο υποχρέωση προς την ενάγουσα να εκδώσει προς την εναγόμενη ανέκκλητο πληρεξούσιο έγγραφο που να την εξουσιοδοτεί οποτεδήποτε η τελευταία επιθυμούσε να προβεί στη μεταβίβαση των πωλουμένων μεριδίων στο όνομα της ή στο όνομα οιουδήποτε άλλου προσώπου κατ' επιλογή της, βεβαρημένα με την υποθήκη. Η πραγματικότητα είναι και ήταν αντιληπτό μεταξύ των διαδίκων πως η εναγομένη είχε την υποχρέωση αποπληρωμής κάποιων χρημάτων αναφορικά με την υποθήκη. Από το περιεχόμενο της επιστολής της εναγομένης ημερομηνίας 27.4.2007 προκύπτει πως αυτή ήταν πρόθυμη να αποδεχθεί μεταβίβαση 860/1440 μεριδίων βεβαρημένων με την υποθήκη. Στην παράγραφο 39 της Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης αναφέρεται πως εάν η ενάγουσα πλήρωνε το ποσό των £1.184.710 αυτό θα πληρωνόταν στην Άλφα Τράπεζα και η υποθήκη θα περιοριζόταν στα 550/1440 μερίδια που η εναγομένη δικαιούτο. Τη θέση αυτή υιοθετεί στη μαρτυρία του ο Ι. Παπαδόπουλος ( παραγρ. 57 του Τεκμηρίου 37 και παραγρ. 7 του Τεκμηρίου 38). Καθόσον η εναγόμενη αγόραζε 860/1440 μερίδια, το ζήτημα της υποθήκευσης τους μπορούσε να ξεπεραστεί. Η μεταβίβαση των βεβαρημένων μεριδίων μπορούσε να επιτευχθεί στο όνομα της, με τη συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή. Όταν με την ακυρωτική συμφωνία της 6.12.2006 τα μερίδια περιορίστηκαν στα 550/1440 εγειρόταν ουσιαστικό ζήτημα, αφού τα 310/1440 μερίδια που «επιστρέφονταν» στην ενάγουσα ήταν βεβαρημένα. Δεν μερίμνησαν όμως οι διάδικοι, αν αυτή ήταν η πρόθεση τους, να προνοήσουν στην ακυρωτική συμφωνία της 6.12.2006, πως όφειλε η εναγόμενη να απαλλάξει τα 310/1440 μερίδια από την υποθήκη ή υπολογίζοντας το ποσό που θα απαιτείτο για την απαλλαγή τους να το αφαιρέσουν από το ποσό των £1.184.
  9. Εν κατακλείδι, το ζήτημα της οιασδήποτε τυχόν υποχρέωσης της εναγόμενης να εξοφλήσει την υποθήκη ή μέρος της, δεν είναι επίδικο ζήτημα και συνιστά μια ανεξάρτητη διαφορά των διαδίκων την οποία δεν έθεσαν ενώπιον του δικαστηρίου προς επίλυση. Η ενάγουσα πώλησε περιουσία της και πληρώθηκε με χρήματα που προήλθαν από την υποθήκευση της, μάλιστα για μεγαλύτερο ποσό από αυτό που η ίδια εισέπραξε. Από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου, και είναι πρόδηλο πως υπήρξαν ελλείψεις, φαίνεται πως η ενάγουσα δεν μερίμνησε για την ορθή προώθηση των συμφερόντων της. Δεν συνέδεσε το ζήτημα της υποθήκης με τις συμφωνίες πώλησης μεριδίων στο Τεμάχιο
  10. Η αναφορά του δικηγόρου της ενάγουσας (σελ. 5 της γραπτής του αγόρευσης) ότι στις συμφωνίες προνοείτο η εξάλειψη της υποθήκης στα 310/1440 μερίδια από την εναγόμενη, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Κατέληξε η ενάγουσα με συμφωνίες στις οποίες δηλώνει ότι εξοφλήθηκε πλήρως για τα μερίδια που πωλούσε, ενώ η αντισυμβαλλόμενη της ουδέν πλήρωσε από δικά της κεφάλαια. Αντίθετα φαίνεται πως η εναγόμενη πήρε και χρήμα από την τράπεζα με εξασφάλιση την υποθήκη της ενάγουσας. Η εναγόμενη δικαιούτο να εμμένει στην εκπλήρωση των όρων της συμφωνίας ως είχε τροποποιηθεί παρά τον επιδιωκόμενο από την ενάγουσα τερματισμό της. Ειδική εκτέλεση: Το επόμενο ερώτημα είναι κατά πόσο μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση της συμφωνίας της 21.2.2005, που είναι μέρος της συμφωνίας των διαδίκων (συμφωνία 21.2.2005 όπως τροποποιήθηκε με τη συμφωνία 6.12.2006). Σύμφωνα με τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, άρθρο 2, σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας είναι δεχτική ειδικής εκτέλεσης αν είναι έγκυρη σύμβαση με το νόμο και τηρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: Να είναι γραπτή. Να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός δύο μηνών από της σύναψης της. Ο αγοραστής να έχει καλέσει πριν από την έγερση της αγωγής τον πωλητή να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση και η αγωγή να καταχωρίστηκε εντός έξι μηνών από την παράλειψη του πωλητή να μεταβιβάσει. Ο δικηγόρος της εναγόμενης υποστήριξε πως είναι δυνατή η έκδοση διαταγής ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας ημερομηνίας 21.2.
  11. Αναφερόμενος στην προϋπόθεση του άρθρου 2(δ) του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, υπέβαλε αφενός πως λαμβάνοντας υπόψη το όλο πλέγμα των συμφωνιών που έγιναν μεταξύ των διαδίκων, το θέμα της εξαμήνου προθεσμίας ήταν αδιάφορο (σελ. 17 της γραπτής του αγόρευσης), αφετέρου, πως η σχετική πρόνοια του νόμου είναι αντισυνταγματική γιατί περιορίζει το δικαίωμα πρόσβασης στη δικαιοσύνη. Η πρώτη θέση είναι ακατανόητη και την απορρίπτω. Ως προς την προϋπόθεση του άρθρου 2(δ) του Κεφ. 232, σημειώνεται πως με αυτή ουδόλως περιορίζεται το δικαίωμα πρόσβασης στη δικαιοσύνη αναφορικά με παράβαση σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου. Ο περιορισμός αφορά μόνο αξίωση για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας. Ότι με το νόμο τίθεται είναι χρονικός περιορισμός ως προς την προσφυγή στη δικαιοσύνη για τη συγκεκριμένη θεραπεία. (βλ. Avgousti v. Papadamou and another
(1968)1 C.L.R. 66, 75). Τέτοιες νομοθετικές ρυθμίσεις δεν είναι αντισυνταγματικές, στην προκειμένη δε περίπτωση ουσιαστικοί λόγοι επιβάλλουν την ύπαρξη χρονικού περιορισμού στην προσφυγή στη δικαιοσύνη για τη συγκεκριμένη θεραπεία. Είναι αποδεχτό από την ενάγουσα ότι ισχύουν οι δύο πρώτες προϋποθέσεις, όχι όμως οι υπόλοιπες δύο. Η εναγόμενη ουδέποτε κάλεσε την ενάγουσα να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη συμφωνία της 21.2.
  1. Η ιδιοκτησία που εκεί αναφέρεται είναι 660/1440 μερίδια του τεμαχίου
  2. Η επιστολή της εναγόμενης ημερομηνίας 2.4.2007 δεν εμπεριείχε οιαδήποτε πρόσκληση παρά μόνο ζητούσε από την ενάγουσα να καθορίσει ημερομηνία παρουσίασης στο Κτηματολόγιο. Η ημερομηνία 3.5.2007 ορίστηκε από την ενάγουσα και όχι την εναγόμενη. Αυτή δε αφορούσε πρόσκληση για μεταβίβαση 550/1440 και όχι 660/1440 μεριδίων. Η αποδοχή της εναγόμενης, με την επιστολή της ημερομηνίας 27.4.2007, να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 3.5.2007 ήταν για να αποδεχτεί 860/1440 μερίδια και όχι αυτά που προνοούσε η συμφωνία της 21.2.
  3. Ακόμα και αν θεωρηθεί πως η επιστολή της 27.4.2007 συνιστούσε πρόσκληση, αυτή δεν θα είχε κανένα αποτέλεσμα, αφού ο εκ μέρους της εναγόμενης τερματισμός της ακυρωτικής συμφωνίας ήταν παράνομος και κατά την 27.4.2007 η ισχύουσα συμφωνία των διαδίκων ήταν η συμφωνία ημερομηνίας 21.2.2005 ως είχε τροποποιηθεί από τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.
  4. Περαιτέρω, ακόμα και αν ήθελε θεωρηθεί πως η πρόνοια για πρόσκληση προς την ενάγουσα να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο είχε την εποχή εκείνη εκπληρωθεί, δεν καταχωρίστηκε αγωγή εκ μέρους της εναγόμενης εντός έξι μηνών. Η ανταπαίτηση με την οποία αξιώνεται η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερομηνίας 21.2.2005 καταχωρίστηκε στις 16.4.
  5. Το γεγονός ότι η ανταπαίτηση καταχωρίστηκε σε αγωγή που καταχωρίστηκε 12.6.2007 δεν αλλάζει τα δεδομένα. Θα έλεγα πως η καταχώριση ανταπαίτησης μέσα στην περίοδο των έξι μηνών θα μπορούσε να συνιστά συμμόρφωση με την τελευταία προϋπόθεση του νόμου, όχι όμως εκτός της περιόδου αυτής. Καταλήγω πως δεν είναι δυνατή η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ούτε στο μέρος που αφορά την αρχική συμφωνία ημερομηνίας 21.2.
  6. Η εναγόμενη παραμένει χωρίς κτησιακά δικαιώματα στο τεμάχιο 306 και η θεραπεία της περιορίζεται σε χρηματική αποζημίωση. Ο χρόνος καθορισμού της αποζημίωσης: Αναφέρεται στην Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, 879, πως ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αποζημίωσης την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Στην προκειμένη περίπτωση η τιμή αγοράς είναι παράμετρος αδιάφορη αφού η εναγόμενη αγοράστρια έχει εξοφλήσει την ενάγουσα. Ο δικηγόρος της εναγόμενης φαίνεται να εισηγείται, όχι ξεκάθαρα, πως μπορεί να καθοριστεί η αποζημίωση της εναγόμενης στη βάση της σημερινής αξίας του τεμαχίου 306. Ότι η αποζημίωση σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να υπολογιστεί στη βάση άλλης ημερομηνίας από αυτής της διάρρηξης της συμφωνίας είναι παραδεκτό από τη νομολογία. Εφόσον η δικαιοσύνη το καθιστά αναγκαίο η αποζημίωση μπορεί να υπολογιστεί στη βάση μεταγενέστερης ημερομηνίας. Μπορεί να θεωρηθεί ότι η ζημιά αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο που το δικαστήριο αρνείται, κατά την άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας, να διατάξει την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. (Βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, 888), αν και τέτοιο ενδεχόμενο θα ήταν απομακρυσμένο ενόψει του γεγονότος της εξόφθαλμης απουσίας των προϋποθέσεων του νόμου για ειδική εκτέλεση που καθιστούσαν το ενδεχόμενο απόδοσης τέτοιας θεραπείας εκ προοιμίου δύσκολο. Πέραν τούτου η μαρτυρία που προσφέρθηκε από την εναγόμενη αναφορικά με την αξία του τεμαχίου 306 αφορά στον Μάϊο του
  1. Κάποια άλλα στοιχεία που μπορούν να εξαχθούν από το μαρτυρικό υλικό αφορούν σε προγενέστερους χρόνους. Ουδεμία μαρτυρία υπάρχει για τη σημερινή αξία του τεμαχίου 306, ούτε καν υλικό που να παρέχει τη δυνατότητα στο δικαστήριο να καθορίσει την αξία του τεμαχίου σήμερα. Η παραπομπή από το δικηγόρο της εναγόμενης στους ισχυρισμούς των παραγράφων 56 και 57 της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης δεν οδηγεί οπουδήποτε εν όψει της αρνήσεως του σχετικού ισχυρισμού στην παράγραφο 10 της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση. Η μαρτυρία για την αξία του τεμαχίου 306: Η εναγόμενη κάλεσε τον Αντρέα Πανταζή (Μ.Υ.2) εγκεκριμένο εκτιμητή, προσοντούχο και με μεγάλη πείρα (βλ. Τεκμήριο 39), ο οποίος ετοίμασε έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 1.3.2010 (Τεκμήριο 40) με επιμέρους διόρθωση της (Τεκμήριο 44). Στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της ενάγουσας γίνεται αναφορά σε συγγράμματα που αφορούν τις μεθόδους εκτίμησης ακινήτων. Τέτοιο υλικό θα μπορούσε να παρουσιαστεί κατά το στάδιο προσκόμισης της μαρτυρίας και σε καμιά περίπτωση δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη όταν επιχειρείται να τεθεί ενώπιον του δικαστηρίου κατά το στάδιο των αγορεύσεων. Ο Α. Πανταζής ακολουθεί δύο μεθόδους. Η πρώτη είναι η μέθοδος της ανάπτυξης. Η εκτίμηση του αφορά τα τεμάχια 306 και 305 μαζί και είναι δύσκολο να προσδιοριστεί ποια η ξεχωριστή αξία του τεμαχίου
  2. Ίσως κατ' αναλογία με την έκταση του κάθε τεμαχίου και τούτο υπό προϋποθέσεις και με επιφύλαξη. Λαμβάνει υπόψη ότι θα δημιουργούνταν 95 οικόπεδα που θα πωλούνταν και θα εισπρασσόταν ποσό γύρω στα €40 εκατ. μέσα σε περίοδο τριών ετών. Υπολογίζει τα έξοδα για διαχωρισμό των τεμαχίων, κατασκευαστικά, μεταβιβαστικά και άλλα και καταλήγει πως ένας υποθετικός αγοραστής θα ήταν πρόθυμος να αγοράσει τα δύο τεμάχια για περίπου €28 εκατ. με την προοπτική να προχωρήσει στην ανάπτυξη τους που θα του επιφέρει τελικό κέρδος περίπου €4 εκατ. Καθορίζει λοιπόν την αξία των δύο τεμαχίων στα €28.264.
  3. Κατ' αναλογία με το εμβαδόν τους, το τεμάχιο 306 αξίζει €25.930.
  4. Η προσέγγιση του εκτιμητή έχει σοβαρές αδυναμίες. Οι υπολογισμοί του βασίζονται, όπως και ο ίδιος σημειώνει, στο ότι ο παράγοντας απουσίας προσπέλασης σε δημόσιο δρόμο αγνοείται και ότι τα τεμάχια 306 και 305 θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν άμεσα. Η πραγματικότητα είναι πως τούτο δεν ισχύει αλλά αντίθετα η περίπτωση παρουσιάζεται προβληματική όπως έχει μαρτυρήσει και ο Ε. Αυγουστή αναφέροντας πως οι διάδικοι κινήθηκαν δικαστικά εναντίον των ιδιοκτητών των τεμαχίων 9 και
  5. Ακόμα και αν επιτύχουν, σημειώνει ο Ε. Αυγουστή, η Πολεοδομία δεν αποδέχεται τη συμφωνηθείσα πρόσβαση, ενώ οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων δεν αποδέχονται εναλλακτική πρόταση που τους έχει γίνει. Αναφέρεται στη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου της ενάγουσας πως η αγωγή εκείνη αποσύρθηκε. Ο Ι. Παπαδόπουλος μαρτύρησε πως η Πολεοδομία ζήτησε μετατόπιση του προτεινόμενου δρόμου και οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων 9 και 10 ζήτησαν να τους πληρώσουν £100.
  6. Ο Ε. Αυγουστή αρχικά αποδέχθηκε αλλά στη συνέχεια υπαναχώρησε. Το δεδομένο δημιουργεί ένα αστάθμιστο παράγοντα. Οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων 9 και 10 θα μπορούσαν να εκμεταλλευθούν την περίσταση και να προβάλουν παράλογες απαιτήσεις. Ένας αγοραστής είτε θα επέμενε να διευθετηθεί το ζήτημα προτού αγοράσει το τεμάχιο 306 ή και το 305 ή θα πρόσφερε μια χαμηλότερη τιμή ώστε να καλύπτεται έναντι του ενδεχομένου να πρέπει να πληρώσει ένα υπερβολικό ποσό για να εξασφαλίσει πρόσβαση. Η έλλειψη αντικειμενικότητας του εκτιμητή παρουσιάζεται και στη θέση του πως παρά το ότι στην εκτίμηση του έλαβε υπόψη ότι θα εξασφαλίζετο άμεσα προσπέλαση, ανάφερε πως η αργοπορία στην εξασφάλιση της θα ήταν υπέρ του επενδυτή γιατί η τιμή των οικοπέδων θα ανέβαινε. Κάθε άλλο παρά έχω ικανοποιηθεί ότι οιοσδήποτε λογικός επενδυτής θα σκεφτόταν κατ' αυτό τον τρόπο. Άλλη αδυναμία της εκτίμησης είναι η παρουσία του υποθετικού σεναρίου ότι η περίοδος πώλησης των οικοπέδων θα ήταν τρία χρόνια. Εάν η περίοδος ήταν τέσσερα χρόνια κάτι που ενδεχομένως είναι εξίσου ορθό ή λανθασμένο τότε η καθαρή αξία των τεμαχίων 306 και 305 θα μειωνόταν κατά €4.300.000 περίπου. Οπόταν και η αξία του τεμαχίου 306 θα μειωνόταν ανάλογα ή περίπου ανάλογα. Περαιτέρω φαίνεται πως δεν θα ήταν δυνατό να δημιουργηθούν 95 οικόπεδα από τον διαχωρισμό των τεμαχίων 306 και 305 αλλά μόνο
  7. Ο ίδιος ο Ι. Παπαδόπουλος επεσήμανε πως οι διάδικοι και ο Ε. Αυγουστή συμφώνησαν την υποβολή αίτησης για διαχωρισμό σε 72 οικόπεδα, όπως μαρτυρείται από το προοίμιο της συμφωνίας Τεκμήριο
  8. Υπάρχει και σχετικό σχέδιο υπογραμμένο από τους διαδίκους (Τεκμήριο 43). Ότι οι εισπράξεις από τις πωλήσεις καθορίζονται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα (που και αυτά άλλαξαν) δεν καθιστά την παράμετρο λιγότερο σημαντική. Περαιτέρω ο εκτιμητής δεν έλαβε υπόψη πως κάποια, έστω λίγα οικόπεδα που θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό θα μειονεκτούσαν λόγω της διέλευσης ηλεκτρικών καλωδίων ενώ στα έξοδα για διάνοιξη των οικοπέδων ο εκτιμητής δεν έλαβε υπόψη τα έξοδα ΣΑΛΑ. Περαιτέρω δεν θεωρώ λογική και δεν μπορώ να αποδεχτώ τη θέση του εκτιμητή, και τούτο παρά το γεγονός πως δεν υπάρχει άλλη μαρτυρία ειδικού, (βλ. Αυγουστή κ.α. ν. Ιωάννου
(2005)1(Β) Α.Α.Δ. 1498) πως οιοσδήποτε επιχειρηματίας θα πλήρωνε €28 εκατ. με την προοπτική να κερδίσει €4 εκατ. σε περίοδο τριών ετών και τούτο δεδομένο ότι δεν θα υπήρχε το πρόβλημα της πρόσβασης. Η δεύτερη μέθοδος που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής είναι η συγκριτική μέθοδος. Στη μέθοδο αυτή δεν εμπλέκει το τεμάχιο
  1. Για να καταλήξει στην αξία του τεμαχίου 306, έλαβε υπόψη πωλήσεις άλλων περιουσιών στην ίδια περιοχή. Οι τιμές πώλησης μεμονωμένων έτοιμων οικοπέδων δεν παρέχουν σωστή καθοδήγηση. Φαίνεται πως ο εκτιμητής περιορίστηκε στη πώληση κάποιου άλλου χωραφιού, του τεμαχίου 638, πλησίον του τεμαχίου 306 και τις άλλες πολλές πωλήσεις οικοπέδων που σημειώνει στην έκθεση του χρησιμοποίησε για να εξάξει το ποσοστό ετήσιας αύξησης που σημειώνει ως 75% για τα έτη 2005 - 2006, 53% για τα έτη 2006 - 2007 και 58% για τα έτη 2005 -
  2. Το τεμάχιο 368 είναι εκτάσεως 26.652 τ.μ. δηλαδή το ¼ περίπου του επιδίκου. Πωλήθηκε προς €133 το τ.μ. . Αναγάγει ο εκτιμητής την τιμή των €133 το τ.μ. σε €163,67 το τ.μ. για τον Μάϊο του 2007, λαμβάνει όμως υπόψη ότι το χωράφι πωλήθηκε την 4.3.2006 ενώ αλλού σημειώνει ότι η πώληση έγινε 28.7.
  3. Κατά την αντεξέταση υποβλήθηκε πως το τεμάχιο 638 είχε άδεια διαχωρισμού όταν πωλήθηκε κάτι που ο εκτιμητής δέχθηκε πως δεν έλαβε υπόψη. Δεν αποδείχθηκε με την μαρτυρία ότι πράγματι είχε άδεια διαχωρισμού. Όμως δεδομένο είναι ότι αυτό είχε πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο, που το επίδικο στερείται. Το τεμάχιο 638 βρίσκεται στην ζώνη Κα7 με συντελεστή δόμησης διπλάσιο του επιδίκου που βρίσκεται στην ζώνη Κα
  4. (βλ. Χαραλάμπους ν. Γενικός Εισαγγελέας
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 2143 και Νικολάου ν. Δημοκρατίας
(2002)1(Β) Α.Α.Δ. 1305). Ο εκτιμητής φαίνεται να υποβαθμίζει την παράμετρο και δίδει υπέρμετρη έμφαση στο ζήτημα της θέας που το επίδικο υπερτερεί. Ακόμη χαρακτηρίζει μέρος του τεμαχίου 638 (7.462 τ.μ.) ως απόκρημνο και πολύ επικλινές κάτι που βρίσκω να χαρακτηρίζει και το τεμάχιο 306 έχοντας υπόψη τους χάρτες με τις ισοϋψείς καμπύλες που παρουσιάστηκαν (Τεκμήριο 42 και 47). Στη βάση της θέσης του ότι το τεμάχιο 638 είναι απόκρημνο και πολύ επικλινές ο εκτιμητής αναπροσαρμόζει την τιμή για το επίδικο από τα €163,67 το τ.μ. στα €228 το τ.μ.. Στη συνέχεια λαμβάνει υπόψη τα υπέρ και τα κατά του κάθε κτήματος, πάντα κατά τη γνώμη του, και αναπροσαρμόζει και πάλι την τιμή στα €258 το τ.μ.. Και στις δύο μεθόδους που ακολούθησε ο εκτιμητής δεν έλαβε υπόψη ότι αυτό που αναζητείται είναι η αξία του μεριδίου της εναγόμενης στο τεμάχιο 306 που είναι γνωστό πως υστερεί της μαθηματικής αναλογίας του προς το όλο. Η εναγόμενη δικαιούται στην αξία του μεριδίου που συμβατικά δικαιούται, αλλά δεν μπορεί να της αποδοθεί από το δικαστήριο γιατί δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση των συμβατικών της δικαιωμάτων. Η εναγόμενη δεν αγόρασε όλο το κτήμα, αγόρασε μερίδιο. Η αξία του μεριδίου της εναγόμενης είναι αυτή που θα πλήρωνε κάποιος για να πάρει 860/1440 μερίδια και να καταστεί «συνέταιρος» της ενάγουσας στην κτήση ή αξιοποίηση του. Αυτή η αξία δεν ανταποκρίνεται στα 860/1440 της αξίας του όλου, αλλά σε κάτι αρκετά πιο λίγο. Ο Α. Πανταζής δεν με ικανοποίησε για την ορθότητα των εκτιμήσεων του. Ούτε έχω ικανοποιηθεί πως ενήργησε με αντικειμενικότητα και αμεροληψία. Η εικόνα που απεκόμισα ήταν πως εργάστηκε ώστε να παρουσιάσει το επιθυμητό για την πελάτιδα του αποτέλεσμα. Είμαι πεπεισμένος πως αν οι οδηγίες της πελάτιδας του ήταν να καταλήξει σε υψηλότερη αξία δεν θα δίσταζε να προβεί σε υψηλότερες αναπροσαρμογές για να την επιτύχει. Κατά την παρουσία του στο εδώλιο του μάρτυρα εκνευριζόταν όταν του ζητούνταν επεξηγήσεις και διευκρινίσεις και κατέφευγε στο ότι αυτή είναι η γνώμη του με βάση την πείρα του, αποφεύγοντας να εξηγήσει. Η μαρτυρία του Α. Πανταζή δεν έχει καμιά αποδειχτική αξία. Η καλύτερη καθοδήγηση που μπορεί να αντληθεί για την πραγματική αξία μεριδίου του τεμαχίου 306 είναι το μέρος εκείνο της ακυρωτικής συμφωνίας στην οποία οι διάδικοι ελεύθερα κατέληξαν έξι μήνες πριν την ουσιαστική ημερομηνία. Οι διάδικοι και οι διευθυντές τους Ε. Αυγουστή και Ι. Παπαδόπουλος ήταν τα πλέον κατάλληλα πρόσωπα για να εκτιμήσουν την πραγματική αξία της περιουσίας. Για χρόνια συνεργάζονταν και κατάρτιζαν συμφωνίες με απώτερο σκοπό την αξιοποίηση του τεμαχίου
  1. Γνώριζαν τις ιδιομορφίες της περίπτωσης και τις δυσκολίες οι οποίες υπήρχαν. Στη συμφωνία της 6.12.2006 υπάρχει πρόνοια όπως η εναγόμενη επιστρέψει στην ενάγουσα 110/1440 μερίδια έναντι του ποσού των £704.
  2. Σε αυτή τη βάση το τεμάχιο 306 άξιζε τον Δεκέμβριο του 2006 £9.225.294 (€15.762.351). Η τιμή αυτή σημαίνει πως η αξία του τεμαχίου 306 είναι €163,12 ανά τ.μ.. Δεν μπορεί η επί μέρους συναλλαγή για τα 110/1440 μερίδια να ιδωθεί μεμονωμένα. Εάν η πραγματική αξία ήταν τότε £704.710 για τα 110/1440 μερίδια, η εναγόμενη δεν θα αποποιείτο την αγορά 200/1440 μεριδίων στη τιμή των £450.
  3. Θα ασκούσε το δικαίωμα αγοράς των 200/1440 μεριδίων και αμέσως μετά θα πωλούσε 310/1440 μερίδια στην ενάγουσα. Έτσι και πρέπει νοητά να έγινε. Οτιδήποτε άλλο θα ήταν παράλογο. Με την ακυρωτική συμφωνία της 6.12.2006, η εναγόμενη επέστρεφε και συμφωνούσε να μην αποκτήσει συνολικά 310/1440 μερίδια έναντι του συνολικού ποσού των £1.184.710 (€2.024.197,21). Σε αυτή τη βάση το τεμάχιο 306 άξιζε το Δεκέμβριο του 2006 £5.503.169 (€9.402.722,40). Έχοντας απορρίψει τη μαρτυρία του Α. Πανταζή δεν έχω δεδομένα για να αναπροσαρμόσω την τιμή αυτή για τον Μάϊο του
  4. Ακολουθώντας το τεκμήριο της συνέχειας καθορίζω την αξία του τεμαχίου 306 τον Μάϊο του 2007 στα €9.402.722,
  5. Η τιμή που αναφέρεται στη συμφωνία Τεκμήριο 32 για £25.000 για 23/1440 μερίδια (αξία του όλου €2.674.332,70) είναι πλασματική. Είναι πρόδηλο πως καθορίστηκε πολύ χαμηλή τιμή για την εξυπηρέτηση σκοπιμοτήτων αφού η πώληση έγινε από τον Ε. Αυγουστή, διευθυντή και μέτοχο στην ενάγουσα αγοράστρια εταιρεία. Έχοντας χρησιμοποιήσει τα ποσά που αναφέρονται στη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.2006 ώστε να υπολογίσω την αξία μεριδίου του τεμαχίου 306 στη βάση της οποίας να καθορίσω τις αποζημιώσεις, αυτό οδηγεί στο αποτέλεσμα πως οι αποζημιώσεις της εναγόμενης είναι οι ίδιες είτε αυτές υπολογιστούν στη βάση παράβασης της συμφωνίας ημερομηνίας 21.2.2005 ιδωμένης αυτοτελώς, είτε στη βάση παράβασης της συμφωνίας αυτής ως είχε τροποποιηθεί από τη συμφωνία ημερομηνίας 6.12.
  6. Η αξία των 550/1440 μεριδίων του τεμαχίου 306 ήταν τον Μάϊο του 2005 €3.591.317,
  7. Στο ποσό αυτό θα πρέπει να προστεθεί και το ποσό των €2.024.197,21 (£1.184.710). Καταλήγουμε στο ποσό των €5.615.514,
  8. Η αξία των 860/1440 μεριδίων του τεμαχίου 306, που προνοούσε η συμφωνία της 21.2.2005 ήταν €5.615.514,70 (€9.402.722,40 ÷ 1440 Χ 860). Από το πιο πάνω ποσό θα πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των €427.150,36 (£250.000) που έχει ήδη πληρωθεί από την ενάγουσα προς την εναγόμενη. Έτσι η αποζημίωση της εναγόμενης περιορίζεται στο ποσό των €5.188.364,
  9. Η ανταπαίτηση της εναγόμενης εδράζεται στη θέση ότι αυτή νόμιμα τερμάτισε τη συμφωνία της 6.12.
  10. Η θέση αυτή έχει απορριφθεί. Η πιο πάνω υπολογισθείσα αποζημίωση μπορεί να επιδικαστεί υπέρ της εναγόμενης στη βάση του ότι η ενάγουσα παράνομα τερμάτισε τη συμφωνία της 21.2.2005 ως είχε τροποποιηθεί. Είμαι της άποψης πως οι ισχυρισμοί οι οποίοι μπορούν να δώσουν βάση σε τέτοιο επιδικασμό είναι επαρκώς δικογραφημένοι στο σώμα της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης της εναγόμενης (βλ. παραγρ. 49, 53 και 57), εάν δε υπήρχε κενό θα ήταν η περίπτωση κατάλληλη ώστε τροποποιώντας το δικόγραφο να εισαχθούν. Ως εκ των ανωτέρω η απαίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της εναγόμενης και εναντίον της ενάγουσας όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στη κλίμακα της αγωγής και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. Στην ανταπαίτηση εκδίδεται απόφαση υπέρ της εναγόμενης και εναντίον της ενάγουσας για το ποσό των €5.188.364,34 με νόμιμο τόκο και έξοδα όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα του επιδικασθέντος ποσού (είναι η ίδια με την κλίμακα της αγωγής) και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. Όσον αφορά τις δικασίμους η εναγόμενη δεν θα δικαιούται σε διπλά έξοδα. Με την εξόφληση του εξ αποφάσεως χρέους η κατάθεση της συμφωνίας ημερομηνίας 21.2.2005 στο Κτηματολόγιο αποσύρεται και ακυρώνεται. (Υπ.) ............. Χ. Μαλαχτός, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΑΛ Αναφορά: Αγοραπωλησία ακινήτου cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.