Χαράλαμπος Λουκαϊδης ν. Στέλιος Γεωργίου, Αρ. Αγ.: 4163/2008, 08/07/2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2011:A217 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Xρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ. Αρ. Αγ.: 4163/2008 Μεταξύ: Χαράλαμπος Λουκαϊδης από τη Λεμεσό Ενάγοντας και Στέλιος Γεωργίου από τη Λεμεσό Εναγομένου ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ημερομηνία: 08/07/
- Εμφανίσεις: Για τον Ενάγοντα - Αιτητή: κ. Αντώνης Παπαγεωργίου Για τον Εναγόμενο: Καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Ο ενάγοντας με την παρούσα αγωγή αξιώνει εναντίον του εναγομένου διάφορες θεραπείες όπως αυτές εμφαίνονται στην παράγραφο 9 Α - Η της Έκθεσης Απαίτησης. Ουσιαστικά οι θεραπείες αυτές σχετίζονται με το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 20/12/2007 και η κύρια αξίωση του ενάγοντα είναι αυτή της Ειδικής Εκτέλεσης του εν λόγω εγγράφου. Eπίσης, αξιώνει και αποζημιώσεις για παράβαση του εν λόγω εγγράφου. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή καταχωρήθηκε στις 23/10/2008 και επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 15/11/
- Ο εναγόμενος καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης μέσω δικηγόρου και ακολούθως Έκθεση Υπεράσπισης. Σε αυτή ισχυρίζεται ότι το επίδικο έγγραφο είναι εικονικό και/ή άκυρο λόγω δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων. Η θέση ουσιαστικά του εναγομένου είναι ότι ουδέποτε είχε πρόθεση να πωλήσει το επίδικο ακίνητο, το οποίο είναι το σπίτι του, απλά σύνηψε εικονικό αγοραπωλητήριο έγγραφο με σκοπό να βοηθήσει τρίτο πρόσωπο, με ειδική συμφωνία το ποσό αυτό να πληρωνόταν όταν και όποτε μπορούσε και με την εξόφληση του δανείου των £10,000 το αγοραπωλητήριο έγγραφο θα αποσυρόταν από το Κτηματολόγιο. Στις 26/01/2011, στην παρουσία του εναγομένου δόθηκε άδεια στη δικηγόρο του να αποσυρθεί, αφού εν τω μεταξύ, όπως είχε δηλωθεί, παραδόθηκε και ο φάκελος της αγωγής στον εναγόμενο. Κατόπιν τούτου, ο εναγόμενος ζήτησε από το Δικαστήριο χρόνο για να διορίσει άλλο δικηγόρο. Το αίτημα του εγκρίθηκε και η παρούσα αγωγή ορίστηκε για ακρόαση στις 11/05/2011 και μέχρι τότε ο εναγόμενος είχε δικαίωμα και χρόνο να διορίσει άλλο δικηγόρο. Κατά τις 11/05/2011 ο εναγόμενος δεν εμφανίστηκε στο Δικαστήριο ούτε οποιοσδήποτε δικηγόρος εκ μέρους του και κατόπιν αιτήματος του δικηγόρου του ενάγοντα η αγωγή ορίστηκε σε μεταγενέστερη ημερομηνία για απόδειξη καθότι θα μελετούσε το ενδεχόμενο να μην επιμένει στην θεραπεία της Ειδικής Εκτέλεσης εν όψει του ότι φαινόταν από την Έκθεση Απαίτησης ότι δεν αποστάληκε επιστολή στον εναγόμενο να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο, πριν την έγερση της παρούσας αγωγής. Έτσι η υπόθεση, ορίστηκε για απόδειξη την 01ην/06/
- Για σκοπούς απόδειξης της απαίτησης του ενάγοντα την πιο πάνω ημερομηνία, κατατέθηκε στο Δικαστήριο ένορκη δήλωση του ιδίου ημερομηνίας 01/06/2011, συνοδευόμενη από σχετικά τεκμήρια, στα οποία θα γίνει αναφορά κατωτέρω. Εν όψει του ότι με αυτή τελικά ζητείτο και Ειδική Εκτέλεση της συμφωνίας η υπόθεση ορίστηκε για περαιτέρω απόδειξη στις 29/06/2011 για να κλητευθεί το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Την πιο πάνω ημερομηνία, κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου η κα Φανίτα Αγαθαγγέλου, Κτηματολογικός Λειτουργός του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού και Υπεύθυνη στο Κλάδο Αναγκαστικών Πωλήσεων και Εμπράγματων Βαρών. Με βάση την μαρτυρία του ενάγοντα η οποία προσκομίστηκε με την ένορκη του ομολογία (τεκμήριο 1), δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20/12/2007 (τεκμήριο Β), το οποίο υπεγράφη μεταξύ των διαδίκων στη Λεμεσό, ο ενάγοντας συμφώνησε να αγοράσει από τον εναγόμενο το ακίνητο με αρ. εγγραφής 2/41586 και αριθμό τεμαχίου 662, ΦΥΛ/ΣΧ. 54/570303, Τμήμα 2, εκτάσεως 253 τ.μ. έναντι του συνολικού τιμήματος των €92,264.47 σεντ (£54,000). Το πιο πάνω Πωλητήριο Έγγραφο προέβλεπε ότι το τίμημα θα καταβαλλόταν ως εξής: €17,086.01 (£10,000) με την υπογραφή του εγγράφου, ποσό το οποίο ο Πωλητής αναγνωρίζει ότι έλαβε ταυτόχρονα με την υπογραφή του. Επίσης, ο ενάγοντας αναφέρει ότι πλήρωσε το εν λόγω ποσό. Το υπόλοιπο ποσό των €75,178.46 (£44,000) θα καταβαλλόταν ταυτόχρονα με την μεταβίβαση και εγγραφή επ' ονόματι του ενάγοντα του πωλούμενου ακινήτου, η οποία θα γινόταν μέχρι την 30ην Μαϊου
- Η κατοχή και χρήση του πωλούμενου θα παραδιδόταν στον αγοραστή με την μεταβίβαση επ' ονόματι του ενάγοντα. Επίσης, το εν λόγω έγγραφο προέβλεπε ότι αν κατά το χρόνο μεταβίβασης και εγγραφής του πωλούμενου επ' ονόματι του αγοραστή, υφίσταντο οποιαδήποτε βάρη ή υποθήκες, παρά την υποχρέωση του πωλητή να τα ικανοποιήσει και/ή εξαλείψει, ο αγοραστής θα είχε δικαίωμα να καταβάλει στους πιστωτές του πωλητή το ποσό των αναφερόμενων υποθηκών και επιβαρύνσεων, ώστε να ελευθερωθεί το πωλούμενο και να μεταβιβαστεί επ' ονόματι του αγοραστή και σε τέτοια περίπτωση το ποσό που θα κατέβαλε ο αγοραστής για τον αναφερόμενο σκοπό θα θεωρείτο ως πληρωμή του τιμήματος πώλησης και θα είχε υποχρέωση να καταβάλει στον πωλητή μόνο το υπόλοιπο του συμφωνημένου τιμήματος πώλησης, αν υπήρχε. Πέραν τούτου, η πιο πάνω συμφωνία προέβλεπε ότι οποιαδήποτε ειδοποίηση απαιτείται να σταλεί ή δοθεί δυνάμει των όρων και προνοιών της παρούσας συμφωνίας, απαραίτητα πρέπει να είναι γραπτή και θα θεωρείται ότι έχει δοθεί ή επιδοθεί αν παραδοθεί ή σταλεί με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του συμβαλλομένου μέρους προς το οποίο απευθύνεται και στην περίπτωση αυτή θα θεωρείται ότι έχει επιδοθεί και ληφθεί τέσσερις
(4)ημέρες μετά που αυτή θα έχει κατατεθεί στο ταχυδρομείο και η απόδειξη κατάθεσης στο ταχυδρομείο θα θεωρείται ικανοποιητική και αποκλειστική απόδειξη της ταχυδρόμησης αυτής. O ενάγοντας συνεχίζοντας, αναφέρει ότι το εν λόγω έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 21/12/2007, με αριθμό ΠΩΕ 4765/07 για σκοπούς Ειδικής Εκτέλεσης. Επισυνάπτει ως τεκμήριο Δ αντίγραφο σχετικής απόδειξης κατάθεσης του εν λόγω εγγράφου στο Κτηματολόγιο και παραπέμπει στο φάκελο του Δικαστηρίου που είναι ήδη κατατεθειμένο το πρωτότυπο της απόδειξης αυτής. Να αναφερθεί ότι στο φάκελο του Δικαστηρίου υπάρχει ένορκη δήλωση του ενάγοντα ημερομηνίας 31/12/2008 η οποία υποστήριζε την μονομερή αίτηση της ίδιας ημερομηνίας για απόδειξη της αγωγής του, η οποία καταχωρήθηκε προτού ο εναγόμενος καταχωρήσει σημείωμα εμφάνισης. Παρατηρείται όμως, ότι το τεκμήριο Δ της ένορκης ομολογίας του ενάγοντα είναι εντελώς άσχετο με την παρούσα υπόθεση, αφού αυτό αναφέρεται σε άλλο πωλητήριο έγγραφο το οποίο πήρε αριθμό 810/08 και σε άλλο όνομα. Θα αναφερθώ κατωτέρω στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του ενάγοντα για το θέμα αυτό αλλά και στην ένορκη του ομολογία ημερομηνίας 31/12/2008 και τα επισυναπτόμενα σε αυτή τεκμήρια, που παραπέμπει ο ενάγοντας με την παρούσα ένορκη του ομολογία. Πέραν των πιο πάνω, ο ενάγοντας αναφέρει ότι παράλληλα με το αγοραπωλητήριο έγγραφο, ο εναγόμενος ζήτησε και έλαβε γραπτή δήλωση και/ή δέσμευση ημερομηνίας 20/12/2007 με την οποία του παραχωρούσε αποκλειστικό δικαίωμα εκλογής το οποίο μπορούσε να ασκήσει μέχρι τις 30/05/2008 και σύμφωνα με την οποία ο εναγόμενος μπορούσε να ακυρώσει και/ή τερματίσει το αγοραπωλητήριο έγγραφο καταβάλλοντας σε αυτόν το ποσό των €23,920 (£14,000) ενώ με την πάροδο της προθεσμίας αυτής χωρίς ο εναγόμενος να ασκήσει το δικαίωμα του, αυτό έληγε και/ή έχανε το δικαίωμα ο εναγόμενος να το ασκήσει και συνέχιζαν να ισχύουν πλήρως οι όροι του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Επισυνάπτει ως τεκμήριο Γ στην ένορκη του ομολογία αντίγραφο της γραπτής του δήλωσης ημερομηνίας 20/12/2007 και παραπέμπει στο φάκελο του Δικαστηρίου για το πρωτότυπο του εν λόγω εγγράφου. Συνεχίζοντας ο ενάγοντας, αναφέρει ότι μετά την άπρακτη πάροδο της προθεσμίας ως ανωτέρω, ειδοποίησε αρκετές φορές τον εναγόμενο όπως και με επιστολή που του απέστειλε στις 17/06/2008 όπου τον κάλεσε να παρουσιαστεί στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για να του μεταβιβάσει το ακίνητο, αφού προηγουμένως τον πληροφορήσει για τις επιβαρύνσεις του ούτως ώστε να τις εξαλείψει με δικά του έξοδα, χωρίς να έχει ανταποκριθεί. Επισυνάπτει ως τεκμήριο Ε επιστολή ημερομηνίας 17/06/
- Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι επέδωσε και επιστολή μέσω του δικηγόρου του στις 19/09/2008 στον εναγόμενο, για να του καταβάλει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς ήτοι το ποσό των €75,178.46 (£44,000) για να γίνει η μεταβίβαση αλλά ο εναγόμενος και πάλι αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να αποδεχθεί το ποσό και να προβεί στη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου, παραβαίνοντας έτσι τους όρους του εγγράφου. Επισυνάπτει αντίγραφο της επιστολής ημερομηνίας 17/09/2008 ως τεκμήριο Στ και παραπέμπει στο φάκελο του Δικαστηρίου αναφορικά με την επίδοση της εν λόγω επιστολής. Τέλος, αναφέρει ότι ως αντιλαμβάνεται το Δικαστήριο κάλεσε αρκετές φορές τον εναγόμενο να προβεί στις δέουσες ενέργειες για να απελευθερώσει το επίδικο ακίνητο από τα εμπράγματα βάρη που βαρύνεται και να τηρήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις αλλά αυτός μέχρι σήμερα κατά παράβαση και/ή διάρρηξη των συμφωνηθέντων αρνείται και/ή παραλείπει και/ή αμελεί να πράξει τούτο και να ολοκληρώσει έτσι την πώληση και να του μεταβιβάσει το ακίνητο. Η κα Φανίτα Αγαθαγγέλου, ανέφερε στο Δικαστήριο ότι το ακίνητο με αρ. εγγραφής 2/41586 είναι μια ισόγεια ημιανεξάρτητη κατοικία και είναι εγγεγραμμένη επ' ονόματι του Στέλιου Γεωργίου Χριστοδούλου. Πέραν των πιο πάνω, ανέφερε ότι το πωλούμενο ακίνητο βαρύνεται με την Υποθήκη με αρ. Υ 13617/2007 για το ποσό των €68,344.06 πλέον τόκους προς όφελος της ΣΠΕ Τραχωνίου - Κολοσσίου, η οποία προηγείται του ΠΩΕ 4765/
- Επίσης, βαρύνεται με τα MEMO EB 1731/2009 ημερομηνίας 30/09/2009, ΕΒ 2290/2010 ημερομηνίας 10/11/2010 και ΕΒ 817/2011 ημερομηνίας 24/03/2011, τα οποία έπονται του εν λόγω πωλητηρίου εγγράφου. Η κα Αγαθαγγέλου επίσης, ανέφερε ότι το Κτηματολόγιο Λεμεσού δεν έχει ένσταση να μεταβιβάσει το πωλούμενο ακίνητο επ' ονόματι του ενάγοντα νοουμένου ότι θα εξοφληθεί πρώτα η υποθήκη η οποία προηγείται. Ο συνήγορος του ενάγοντα αγορεύοντας ανέφερε ότι αξιώνεται η Ειδική Εκτέλεση της συμφωνίας αλλά σε περίπτωση που δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις αξιώνονται αποζημιώσεις και επιστροφή του τιμήματος. Δεν έδωσε περισσότερες διευκρινήσεις για το πώς δικαιολογούνται οι θεραπείες που επιζητούνται ούτε έκανε οποιαδήποτε αναφορά στις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα. Η πιο πάνω μαρτυρία που προσκομίστηκε ενώπιον του Δικαστηρίου παρέμεινε αναντίλεκτη. Παρόλα αυτά όμως, θα πρέπει να γίνουν κάποιες παρατηρήσεις στην εν λόγω μαρτυρία για να διευκρινιστούν τα γεγονότα τα οποία προκύπτουν από αυτήν. Κατ' αρχή το αντίγραφο της απόδειξης κατάθεσης του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου που επισυνάπτεται ως τεκμήριο Δ επί της ένορκης ομολογίας του ενάγοντα δεν συνάδει και δεν ανταποκρίνεται με τα όσα ο ενάγοντας αναφέρει στην ένορκη του ομολογία. Ο ενάγοντας ισχυρίζεται ότι το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού και φέρει διακριτικό αριθμό ΠΩΕ 4765/
- Το τεκμήριο Δ που επισυνάπτει φέρει διακριτικό αριθμό ΠΩΕ 810/08 και ημερομηνία 06/03/
- Επομένως, είναι ξεκάθαρο ότι το τεκμήριο Δ δεν αφορά το επίδικο πωλητήριο έγγραφο. Πέραν τούτου, ο ενάγοντας παραπέμπει στο φάκελο του Δικαστηρίου που είναι κατατεθειμένο το πρωτότυπο. Πράγματι στο φάκελο του Δικαστηρίου υπάρχει ένορκη δήλωση του ενάγοντα ημερομηνίας 31/12/2008 που συνόδευε μονομερή αίτηση του για απόφαση. Στην εν λόγω ένορκη δήλωση επισυνάπτεται ως τεκμήριο Γ πρωτότυπη απόδειξη κατάθεσης του επίδικου πωλητηρίου η οποία συνάδει με τα όσα ο ενάγοντας αναφέρει στην ένορκη του ομολογία. Να διευκρινιστεί ότι η εν λόγω απόδειξη δεν είναι η πρωτότυπη του τεκμηρίου Δ όπως αναφέρει ο ενάγοντας, αλλά είναι άλλη διαφορετική απόδειξη. Επιπρόσθετα όμως, υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου και η μαρτυρία της Κτηματολογικού Λειτουργού και το τεκμήριο Α που κατέθεσε που δεικνύει ότι το επίδικο πωλητήριο έγγραφο έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο στις 21/12/
- Ως εκ τούτου προκύπτει ότι το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού κατά την πιο πάνω ημερομηνία. Ένα άλλο σημείο της μαρτυρίας του ενάγοντα στο οποίο θα πρέπει να γίνει αναφορά είναι το τεκμήριο Ε που επισυνάπτει στην ένορκη του ομολογία. Αυτό είναι μια επιστολή ημερομηνίας 17/06/2008 την οποία ισχυρίζεται ότι απέστειλε στον εναγόμενο και τον κάλεσε να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να του μεταβιβάσει τον εν λόγω ακίνητο. Το μέρος της εν λόγω επιστολής που ενδιαφέρει έχει ως εξής: «Επειδή δεν ασκήσατε το αναφερόμενο δικαίωμα ισχύει πλήρως η μεταξύ μας συμφωνία και έτσι σας καλώ όπως σε 10 μέρες από σήμερα, δηλαδή την Παρασκευή 27/06/2008, παρουσιαστείτε στο Κτηματολόγιο Λεμεσού για να μου μεταβιβάσετε το ακίνητο σας. Επίσης, οφείλετε να με πληροφορήσετε για τις υποθήκες και άλλες επιβαρύνσεις που υπάρχουν στο ακίνητο σας για να μπορέσω να τις εξοφλήσω και να γίνει η μεταβίβαση χωρίς οποιαδήποτε προβλήματα.» Η εν λόγω επιστολή είναι ανυπόγραφη από τον ενάγοντα και είναι το μόνο τεκμήριο για το οποίο δεν γίνεται παραπομπή στο φάκελο του Δικαστηρίου, όπως γίνεται με τα άλλα αφού στην προγενέστερη ένορκη δήλωση του ενάγοντα ουδεμία αναφορά γινόταν γι αυτήν. Με την αναφορά μου αυτή δεν αξιολογώ ούτε αμφισβητώ τη θέση του ενάγοντα ότι απέστειλε την εν λόγω επιστολή, αφού η μαρτυρία του έχει παραμείνει αναντίλεκτη. Εκείνο που παρατηρείται όμως, είναι ότι η εν λόγω επιστολή δεν δικογραφείται ρητώς στην Έκθεση Απαίτησης του. Το ζήτημα αυτό θίγηκε από το Δικαστήριο στο συνήγορο του ενάγοντα, ο οποίος παρέπεμψε στις παραγράφους 7 και 8 της Έκθεσης Απαίτησης. Η παράγραφος 7 όμως, αναφέρει γενικά ότι ο ενάγοντας ειδοποίησε αρκετές φορές τον εναγόμενο χωρίς να εξειδικεύει για ποιο σκοπό. Συνεχίζοντας, αναφέρεται ότι τον ειδοποίησε και με επιστολή που του επέδωσε στις 19/09/2008 με την οποία του ανέφερε να του καταβάλει το υπόλοιπο τίμημα της αγοράς για να γίνει η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου. Στην παράγραφο 8 υπάρχει ισχυρισμός ότι ο ενάγοντας κάλεσε τον εναγόμενο να προβεί στις δέουσες ενέργειες για να απελευθερωθεί το επίδικο ακίνητο από τα εμπράγματα βάρη και να ολοκληρώσει την πώληση και να μεταβιβάσει το ακίνητο, χωρίς να το έχει πράξει. Πουθενά στην Έκθεση Απαίτησης δεν γίνεται αναφορά στο τεκμήριο Ε που επισυνάπτει ο ενάγοντας στην ένορκη του ομολογία ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι το περιεχόμενο των παραγράφων 7 και 8 καλύπτει το εν λόγω τεκμήριο. Όπως θα διαφανεί και κατωτέρω που θα γίνει αναφορά στις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για να διαταχθεί η Ειδική Εκτέλεση μιας συμφωνίας, το γεγονός της ειδοποίησης του πωλητή να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο συγκεκριμένη μέρα και ώρα για να δηλώσει ότι αποδέχεται να μεταβιβαστεί το πωλούμενου επ' ονόματι του αγοραστή, είναι ουσιώδες. Επομένως, το γεγονός αυτό θα πρέπει να δικογραφείται ρητά και να αποδεικνύεται. Θεωρώ, ότι το τεκμήριο Ε και η αναφορά του ενάγοντα ότι κάλεσε τον εναγόμενο να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να του μεταβιβάσει το πωλούμενο είναι εκτός δικογράφου και δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό. Μαρτυρία εκτός δικογράφων δεν λαμβάνεται υπόψη (βλ. Παπαγεωργίου v. Κλάππα
(1991)1 Α.Α.Δ. 24, Courtis and Others v. Iasonides
(1970)1 C.L.R. 180 και Βραχίμη v. Κουλουμπρή
(1992)1 Α.Α.Δ. 836). Με εξαίρεση τις πιο πάνω διευκρινήσεις η υπόλοιπη μαρτυρία που προσκομίστηκε για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης του ενάγοντα γίνεται αποδεκτή και αποτελεί και τα ευρήματα πραγματικών γεγονότων της παρούσας υπόθεσης. Μια σύμβαση για να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου, πρέπει να ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 2 του Περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ.
- Το εν λόγω άρθρο αναφέρει ότι η σύμβαση πρέπει να είναι έγκυρη και επίσης: α) Να είναι γραπτή. β) Ο αγοραστής να έχει καταθέσει την συμφωνία στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται το ακίνητο εντός δύο μηνών από την υπογραφή της. γ) Ο αγοραστής να έχει καλέσει πριν από την έγερση αγωγής, τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση. δ) Η αγωγή να έχει εγερθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: «Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από τη παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής.» Με την ενώπιον μου μαρτυρία, όπως έχει παρατεθεί ανωτέρω, αναμφίβολα προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις α) και β) πληρούνται. Η σύμβαση είναι γραπτή, δεόντως χαρτοσημασμένη και έγκυρη. Φέρει ημερομηνία υπογραφής 20/12/2007 και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού στις 21/12/
- Αναφορικά με την τρίτη προϋπόθεση, δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου αποδεκτή μαρτυρία ότι ο ενάγοντας κάλεσε τον εναγόμενο στο Κτηματολόγιο για να δηλώσει κατά πόσο αποδέχεται την μεταβίβαση του πωλούμενου επ' ονόματι του. Ως εκ τούτου κρίνω ότι δεν πληρείται η εν λόγω προϋπόθεση του Νόμου και δεν μπορεί να διαταχθεί η Ειδική Εκτέλεση της Σύμβασης. Ανεξάρτητα των πιο πάνω όμως και σε περίπτωση που αποδεχόμουν το τεκμήριο Ε κρίνω ότι με αυτό δεν αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος έχει ειδοποιηθεί δεόντως και ότι έλαβε γνώση για την ημερομηνία και ώρα που έπρεπε να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λεμεσού. Κατ' αρχή δεν αναφέρεται σε αυτό η ώρα που έπρεπε να παρουσιαστεί ούτε υπάρχει μαρτυρία ότι ο ενάγοντας βρισκόταν στο Κτηματολόγιο Λεμεσού στην συγκεκριμένη ώρα και μέρα και ότι ο εναγόμενος απουσίαζε. Η κα Φανίτα Αγαθαγγέλου καταθέτοντας στο Δικαστήριο δεν γνώριζε να αναφέρει αν έγινε κάτι τέτοιο. Επιπρόσθετα, το πωλητήριο έγγραφο προνοεί ρητά τον τρόπο με τον οποίο θα θεωρείται ότι έχει αποσταλεί οποιαδήποτε επιστολή απαιτείται με βάση αυτό και πότε θα θεωρείται ότι έκαστος των συμβαλλομένων έλαβε γνώση γι αυτή την επιστολή όπως έχει αναφερθεί ανωτέρω. Δεν προκύπτει από το τεκμήριο Ε ότι αυτό επιδόθηκε ή στάληκε στον εναγόμενο δια συστημένου ταχυδρομείου. Επομένως, κρίνω ότι και στην περίπτωση που αποδεχόμουν το τεκμήριο Ε, δεν έχει αποδειχθεί ότι αυτό στάληκε δεόντως και ο εναγόμενος έλαβε γνώση γι αυτό. Πέραν τούτου, θα πρέπει να εξεταστεί και κατά πόσο πληρείται και η τέταρτη προϋπόθεση που θέτει ο Νόμος. Για να αποφασιστεί αυτό θα πρέπει να εξακριβωθεί ο χρόνος που έπρεπε να γίνει η μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου. Στην επίδικη συμφωνία αναφέρεται ότι η μεταβίβαση θα έπρεπε να γίνει μέχρι τις 30/05/2008 ταυτόχρονα με την καταβολή του υπόλοιπου τιμήματος. Κατά πόσο ο χρόνος για τους έξι μήνες εντός των οποίων θα πρέπει να εγερθεί η αγωγή, αρχίζει να μετρά από την πιο πάνω ημερομηνία, εξαρτάται κατά πόσο ο χρόνος αυτός ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης. Για να διακριβωθεί αυτό θα πρέπει να εξεταστούν οι πρόνοιες του πωλητηρίου εγγράφου και οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία έχει ενώπιον του το Δικαστήριο με την οποία μπορεί να διακριβώσει την πρόθεση των μερών. Η ερμηνεία μιας σύμβασης ανάγεται στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου και γενικά σχετίζεται με την κοινή πρόθεση των μερών, η οποία εκδηλώνεται μέσα από το σύνολο του περιεχομένου της συμφωνίας (βλ. Southfields Industries Ltd v. ETKO Λτδ
(1997)1 Α.Α.Δ. 1720 και XΠΘ Αλεξάνδρου v. Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λευκωσίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 630). Με βάση τις πρόνοιες της επίδικης σύμβασης, αναφέρεται ότι ο εναγόμενος όφειλε να μεταβιβάσει τα πωλούμενο ακίνητο στον ενάγοντα μέχρι τις 30/05/2008. Επίσης, αναφέρεται ότι η κατοχή και χρήση του επίδικου ακινήτου θα περιέλθει στην κατοχή του αγοραστή κατά την πιο πάνω ημερομηνία. Περαιτέρω, ο χρόνος εξόφλησης του υπόλοιπου του τιμήματος θα έπρεπε να γίνει στις 30/05/2008, ταυτόχρονα με την μεταβίβαση και παράλειψη του ενάγοντα να το πράξει, θα έδινε το δικαίωμα στον εναγόμενο να τερματίσει την σύμβαση. Τέλος, η σύμβαση αναφέρει ότι όλοι οι όροι της είναι ουσιώδεις. Πέραν τούτου, το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει υπόψη του και την υπόλοιπη μαρτυρία που έχει ενώπιον του. Σύμφωνα με αυτή, ο ενάγοντας ταυτόχρονα με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας, έδωσε δικαίωμα στον εναγόμενο όπως τερματίσει την εν λόγω συμφωνία μέχρι τις 30/05/2008 αποστέλλοντας του σχετική επιστολή. Σε περίπτωση που ο εναγόμενος δεν ασκούσε το πιο πάνω δικαίωμα του μέχρι τις 30/05/2008, αυτό έληγε και πλέον θα ίσχυαν οι όροι της συμφωνίας. Επίσης, σύμφωνα με την μαρτυρία του ενάγοντα μετά την πάροδο της πιο πάνω προθεσμίας και αφού ο εναγόμενος δεν άσκησε το δικαίωμα που είχε να τερματίσει τη συμφωνία, τον κάλεσε αρκετές φορές να συμμορφωθεί με την συμφωνία χωρίς αποτέλεσμα. Περαιτέρω, με το τεκμήριο Στ, ο ενάγοντας πληροφορούσε τον εναγόμενο ότι η προθεσμία για ακύρωση της συμφωνίας έχει παρέλθει άπρακτη γι αυτό και θα ασκούσε τα δικαιώματα του με βάση τη συμφωνία. Εκείνο το οποίο θεωρώ ότι προκύπτει από τα ανωτέρω, είναι ότι η ημερομηνία 30/05/2008 που τέθηκε επί του επίδικου συμβολαίου για να γίνει η μεταβίβαση, δεν αποτελούσε ουσιώδη όρο. Ο χρόνος αυτός είχε να κάνει με το δικαίωμα του εναγομένου να τερματίσει τη συμφωνία μέχρι τότε και αν όχι να μεταβιβάσει το ακίνητο στον ενάγοντα μέχρι τότε ή σε κάποιο άλλο μεταγενέστερο χρόνο. Αυτό συνάγεται και από την μετέπειτα συμπεριφορά του ενάγοντα, ο οποίος πληροφορούσε τον εναγόμενο ότι ο χρόνος για τον τερματισμό του συμβολαίου, που ήταν η 30η/05/2008 παρήλθε άπρακτος. Επομένως, κρίνω ότι η ημερομηνία 30/05/2008 δεν αποτελούσε ουσιώδη όρο του συμβολαίου και δεδομένου ότι ο εναγόμενος παρέλειψε να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του ενάγοντα, τότε αυτός είχε δικαίωμα να καταστήσει κάποιο άλλο μελλοντικό χρόνο μεταβίβασης ουσιώδη όρο. Στην Latifundia Properties Ltd v. Ψακή
(2003)1 Α.Α.Δ. 670 επαναλήφθηκε η θέση ότι η νομολογία «...αναγνωρίζει ότι το ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν υπάρξει παράβαση των όσων έχουν συμφωνηθεί.» (βλ. επίσης Ξενοφώντος v. Τυρίμου
(1984)1 Α.Α.Δ. 23 και Ανδρέας Γιάγκου Σάντη v. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.α., Πολ. Έφεση Αρ. 78/2007, Ημερ. 20/03/2009). Από τη μαρτυρία που έχω ενώπιον μου, ο ενάγοντας ουδέποτε κατέστησε οποιοδήποτε άλλο χρόνο μεταβίβασης ουσιώδη όρο, έτσι ώστε σε περίπτωση που ο εναγόμενος παρέλειπε να του μεταβιβάσει το ακίνητο, τότε ο χρόνος των έξι μηνών για καταχώριση της αγωγής να άρχιζε να μετρά από τότε. Εκείνο το οποίο αναφέρει είναι ότι τον κάλεσε αρκετές φορές να συμμορφωθεί χωρίς αποτέλεσμα. Επίσης, με την επιστολή του ημερομηνίας 17/09/2008, τον πληροφορούσε ότι θα ασκήσει τα δικαιώματα του από τη σύμβαση ήτοι θα προβεί σε εξόφληση της υποθήκης που βάρυνε το ακίνητο και η πληρωμή αυτή θα θεωρείτο έναντι του τιμήματος. Ακολούθως, τον πληροφορούσε ότι θα ζητούσε Ειδική Εκτέλεση της σύμβασης. Παρά την ετοιμότητα του ενάγοντα να τηρήσει να συμφωνηθέντα εντούτοις δεν υλοποίησε αυτά που αναφέρει στην πιο πάνω επιστολή του. Παρόλα αυτά όμως, δεν μπορεί να κατακριθεί γι αυτό καθότι δεν είχε οποιαδήποτε ανταπόκριση από τον εναγόμενο. Η υποχρέωση του αυτή, όπως προκύπτει από τη σύμβαση ήταν αμοιβαία και είχε υποχρέωση να την υλοποιήσει στην περίπτωση που ο εναγόμενος ήταν έτοιμος να υλοποιήσει και αυτός την δική του υποχρέωση (βλ. άρθρο 51 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, Σπύρου v. Aristo Developers Ltd
(2004)1 A.A.Δ. 1159 και Μαίρη Χατζημιχαήλ v. Αντρούλλα Ανδρέου, Πολ. Έφεση Αρ. 270/2006, Ημερομηνίας 18/04/2008). Δεδομένης της ετοιμότητας του ενάγοντα να τηρήσει τα συμφωνηθέντα και τις δικές του υποχρεώσεις, εκείνο το οποίο έπρεπε να πράξει ήταν να καταστήσει κάποιο άλλο χρόνο μεταβίβασης ουσιώδη, έτσι ώστε σε περίπτωση που ο εναγόμενος δεν τηρούσε τα συμφωνηθέντα να προχωρήσει με αγωγή και να αξιώσει την Ειδική Εκτέλεση της σύμβασης. Δεν το έπραξε και έτσι θεωρώ ότι η αγωγή του είναι πρόωρη και ούτε μπορεί να καθοριστεί το χρονικό διάστημα των έξι μηνών από πότε αρχίζει να μετρά. Εν όψει όλων των ανωτέρω καταλήγω ότι δεν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις που τάσσει ο Νόμος και το Δικαστήριο δεν μπορεί να διατάξει την Ειδική Εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου. Εκείνο που απομένει να εξεταστεί είναι κατά πόσο ο ενάγοντας δικαιούται οποιαδήποτε άλλη θεραπεία με βάση τους δικογραφημένους ισχυρισμούς του και την μαρτυρία που έχει ενώπιον του το Δικαστήριο. Ο ενάγοντας στο αιτητικό της Έκθεσης Απαίτησης του αξιώνει και αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης. Η αξίωση του αυτή δεν προβάλλεται διαζευκτικά και ούτε στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης παραθέτει οποιεσδήποτε λεπτομέρειες ή ισχυρισμούς για ζημιά που υπέστη. Ακόμη και να θεωρήσω ότι η αξίωση αυτή, προβάλλεται διαζευκτικά κάτι που δικονομικά είναι αποδεκτό (βλ. Καταφυγιώτης και άλλης v. Χρυσοστομή
(1997)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1746) αυτή δεν μπορεί να επιτύχει για τους κάτωθι λόγους που θα εξηγήσω. Κατά αρχή να αναφερθεί ότι, στις περιπτώσεις που ο ενάγοντας αξιώνει την Ειδική Εκτέλεση της σύμβασης και έχει καλό λόγο να το κάνει και στο τέλος αυτή αποτυγχάνει, τότε η ημερομηνία διάρρηξη της σύμβασης και ο υπολογισμός των αποζημιώσεων μετατίθεται και οι αποζημιώσεις αποκρυσταλλώνονται την ημέρα που η θεραπεία της Ειδικής Εκτέλεσης αποτυγχάνει. Αυτό γίνεται στις περιπτώσεις που το Δικαστήριο απορρίπτει την αξίωση της Ειδικής Εκτέλεσης ασκώντας την διακριτική του ευχέρεια. Στην περίπτωση όμως, που η σύμβαση δεν είναι δεκτική Ειδικής Εκτέλεσης λόγω μη τήρησης των προϋποθέσεων που θέτει ο Νόμος, ο υπολογισμός των αποζημιώσεων γίνεται κατά την ημέρα της διάρρηξης της σύμβασης που είναι και κατά κανόνα ο κρίσιμος χρόνος υπολογισμού τους. (βλ. Michael Saab κ.α. v. The Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 και 1. Δάφνος Δρυάδης κ.α. v. Κώστα Καλησπέρα
(1998)1 Α.Α.Δ. 881). Στην παρούσα περίπτωση, από την στιγμή που ο χρόνος μεταβίβασης δεν ήταν ουσιώδης όρος της σύμβασης, τότε δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι ο εναγόμενος είναι ένοχος παράλειψης να συμμορφωθεί με τα συμφωνηθέντα από τη στιγμή που ο ενάγοντας δεν κατέστησε κάποιο άλλο χρόνο μεταβίβασης ουσιώδη. Εκείνο το οποίο έκανε ο ενάγοντας με το τεκμήριο Στ ήταν ουσιαστικά να δηλώσει στον εναγόμενο την ετοιμότητα του να τηρήσει τα συμφωνηθέντα. Σε περίπτωση, που στην εν λόγω επιστολή έθετε και νέο χρόνο μεταβίβασης, τότε αυτός θα είχε πλεονέκτημα έναντι του εναγομένου και ο εναγόμενος θα ήταν ένοχος παράβασης της σύμβασης σε περίπτωση που δεν συμμορφωνόταν. Κάτι τέτοιο δεν έγινε με αποτέλεσμα στο παρόν στάδιο να μην έχει ακόμη επέλθει η διάρρηξη της σύμβασης από τον εναγόμενο. Ανεξάρτητα από τα ανωτέρω, ακόμη και να θεωρηθεί ότι ο εναγόμενος παρέβηκε τη επίδικη σύμβαση, ουδέποτε επήλθε ο τερματισμός της αφού ο ενάγοντας με την Έκθεση Απαίτησης του, εκείνο το οποίο αξιώνει είναι η Ειδική Εκτέλεση. Καμία ενέργεια του και κανένας ισχυρισμός στην Έκθεση Απαίτησης του, μπορεί να θεωρηθεί ότι συνιστά τερματισμό της συμφωνίας ή ότι αυτή θεωρείται από τον ενάγοντα ως ακυρωθείσα. Ό,τι δικογραφεί στην Έκθεση Απαίτησης του συμβαδίζει με το γεγονός ότι αυτός θεωρεί τη σύμβαση σε ισχύ. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι με την καταχώρηση της αγωγής επήλθε και ο τερματισμός της, χωρίς οποιονδήποτε ισχυρισμό περί τούτου σε αυτήν (βλ. Καταφυγιώτης και άλλης v. Χρυσοστομή (ανωτέρω). Επομένως, από τη στιγμή που η σύμβαση δεν έχει τερματιστεί δεν μπορούν να αποδοθούν οποιεσδήποτε αποζημιώσεις. Πέραν τούτου όμως, εξετάζοντας τις αξιώσεις του ενάγοντα για αποζημιώσεις, παρατηρώ ότι με το αιτητικό Στ της Έκθεσης Απαίτησης του, αξιώνονται γενικά αποζημιώσεις για παράβαση της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 20/12/2007 και άλλων προφορικών συμφωνιών και διευθετήσεων μεταξύ ενάγοντα και εναγομένου. Πέραν αυτού, δεν υπάρχουν οποιαδήποτε άλλα γεγονότα δικογραφημένα ούτε προκύπτει τί είδους αποζημιώσεις αξιώνει. Επομένως, με βάση τους ισχυρισμούς της Έκθεσης Απαίτησης δεν θα ήταν δυνατή η προσκόμιση οποιασδήποτε μαρτυρίας για αξίωση αποζημιώσεων αφού αυτές δεν καθορίζονται σε αυτή (βλ. Perestrelto v. United Paint Co Ltd [1969] 1 W.L.R. 570 και 1. Χαράλαμπος Αχιλ. Δημήτρη κ.α. v. 1. Paul Beven
(1999)1A A.A.Δ. 663). Ανεξάρτητα όμως από τα πιο πάνω με την μαρτυρία που έχει προσκομιστεί δεν αποδεικνύεται οποιαδήποτε ζημιά την οποία υπέστη ο ενάγοντας από την παράβαση της σύμβασης. Η μόνη αναφορά του ενάγοντα στην ένορκη του ομολογία είναι ότι απαιτεί αποζημιώσεις ύψους €23,920 (£14,000). Πέραν τούτου δεν υπάρχει οτιδήποτε άλλο που εξηγεί τι αφορά αυτό το ποσό καθώς επίσης και πώς προκύπτει. Το μόνο που διαφαίνεται είναι ότι με το τεκμήριο Γ διδόταν δικαίωμα στον ενάγοντα να τερματίσει τη συμφωνία μέχρι τις 30/05/2008 και ταυτόχρονα θα είχε υποχρέωση να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των £14,000. Το δικαίωμα αυτό όμως δεν ασκήθηκε από τον εναγόμενο και ο ενάγοντας με την παρούσα αγωγή διεκδικεί τα δικαιώματα του με βάση το πωλητήριο έγγραφο. Επομένως, η αξίωση του πιο πάνω ποσού δεν δικαιολογείται αλλά ούτε και αποδεικνύεται ότι προκύπτει ως ζημιά από την παράβαση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Ως εκ τούτου η αξίωση αυτή απορρίπτεται. Εκείνο που απομένει να εξεταστεί είναι η αξίωση του ενάγοντα, όπως καθορίζεται στην ένορκη του ομολογία για επιστροφή του ποσού της προκαταβολής που έχει καταβάλει στον εναγόμενο σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Ούτε η αξίωση αυτή εξειδικεύεται στην Έκθεση Απαίτησης του. Παρόλα αυτά όμως, υπάρχει αναφορά σε αυτήν, για την υποχρέωση του ενάγοντα στην καταβολή της προκαταβολής με βάση τους όρους της σύμβασης και με την μαρτυρία που έχει προσκομιστεί και έχει παραμείνει αναντίλεκτη προκύπτει ότι το ποσό των €17,086.01 (£10,000) έχει καταβληθεί από τον ενάγοντα στον εναγόμενο. Στην Iris Development Ltd v. Τάκη Λαζαρίδη
(2000)1Γ Α.Α.Δ. 1504 λέχθηκε ότι ο μη επακριβής προσδιορισμός των θεραπειών δεν αποκλείει την παροχή θεραπείας άλλης από εκείνης που επιζητείται, αν στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης στοιχειοθετούνται τα γεγονότα που μπορεί να αποτελέσουν βάση για την παροχή αυτής της θεραπείας (βλ. επίσης Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian
(1992)1 Α.Α.Δ. 400). Η επιδίκαση του ποσού της προκαταβολής θα μπορούσε να γίνει, από τη στιγμή που θεωρείτο η σύμβαση ως τερματισθείσα ή ακυρωθείσα. Σε τέτοια περίπτωση θα επιστρέφετο το ποσό της προκαταβολή ως αντάλλαγμα το οποίο απέτυχε. Όπως έχει αναφερθεί και ανωτέρω η σύμβαση ουδέποτε τερματίστηκε και βρίσκεται σε ισχύ. Ως εκ τούτου, ούτε αυτή η θεραπεία μπορεί να παρασχεθεί. Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω, καταλήγω ότι η αγωγή του ενάγοντα είναι πρόωρη και δεν μπορεί να επιτύχει. Επομένως, η αγωγή απορρίπτεται. Καμία διαταγή για έξοδα. (Υπογρ.)............. Χρ. Χριστοδούλου, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil / Other actions / Final Αναφορά: Πολιτική / specific performance cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο