ROCKY ESTATES COMPANY LTD ν. K M FAMAGUSTA DEVELOPERS LTD, Αρ. Αγωγής: 3326/10, 7 Ιουνίου, 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2011:A65 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3326/10 Μεταξύ: ROCKY ESTATES COMPANY LTD Ενάγουσας και K & M FAMAGUSTA DEVELOPERS LTD Εναγομένης ------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 07/02/2011 για έκδοση απόφασης ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 7 Ιουνίου, 2011 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγουσα-Αιτήτρια Εταιρεία: κ. Θ. Θωμά (για να ακούσει απόφαση ο κ. Ζηντίλης) Για Εναγόμενη-Καθ' ης η αίτηση Εταιρεία: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα Εταιρεία καταχώρησε, στις 25/11/2010, Κλητήριο Ένταλμα Ειδικά Οπισθογραφημένο, με το οποίο αξίωνε την έκδοση διατάγματος με το οποίο να τερματίζεται η έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 20/11/2006, ποσό ύψους €15.372-, το οποίο αφορά έξι οφειλόμενα μηνιαία ενοίκια για την περίοδο 20/01/2010 μέχρι 20/06/2010 και ποσό €2.562- μηνιαίως από τις 21/06/2010 μέχρι ολοκληρώσεως της αγωγής. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας Εταιρείας, στις 20/11/2006 υπογράφηκε μεταξύ της Ενάγουσας Εταιρείας και της Εναγόμενης Εταιρείας γραπτή συμφωνία με την οποία η Ενάγουσα Εταιρεία συμφώνησε με την Εναγόμενη Εταιρεία όπως διαθέσει σε αυτήν τα οικόπεδα: (α) με αριθμό εγγραφής 0/12152, Τεμ.301, (β) με αριθμό εγγραφής 0/12153, Τεμ.932 και (γ) με αριθμό εγγραφής 0/12154, Τεμ.933, τα οποία καλύπτονται από το Φ/Σχ.50/19, στην τοποθεσία Μαυρογή, στο χωριό Αλεθρικό της Επαρχίας Λάρνακας, για σκοπούς ανάπτυξης και αξιοποίησης. Μεταξύ των όρων της συμφωνίας ήταν ότι η Εναγόμενη Εταιρεία θα αναλάμβανε με δικά της έξοδα την ανέγερση ενός συγκροτήματος, το οποίο θα απαρτιζόταν από δεκαέξι διαμερίσματα και έξι μεζονέτες. Η Ενάγουσα Εταιρεία θα λάμβανε από την Εναγόμενη Εταιρεία, ως αντιπαροχή, τέσσερα διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων, δύο διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου καθώς επίσης και δύο μεζονέτες των τριών υπνοδωματίων, με τους χώρους στάθμευσής τους και τις αποθήκες τους. Στην έγγραφη συμφωνία υπήρχε πρόβλεψη ότι σε περίπτωση που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν αποπεράτωνε την εργασία που είχε αναλάβει εντός 21 μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της πολεοδομικής άδειας, τότε θα είχε υποχρέωση να καταβάλλει στην Ενάγουσα Εταιρεία Λ.Κ.1.500- (€2.562-) μηνιαίως, ως αποζημίωση μέχρι την παράδοση των διαμερισμάτων και μεζονέτων. Εάν δεν καταβαλλόταν το συμφωνηθέν ενοίκιο, τότε υπήρχε δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας. Η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε στις 13/03/2008 και παρά την παρέλευση των 21 μηνών η Εναγόμενη Εταιρεία δεν προέβη στην ανέγερση του συγκροτήματος και η Ενάγουσα Εταιρεία με επιστολή του δικηγόρου της, ημερομηνίας 02/03/2010, κατάγγειλε τη συμφωνία. Η συγκεκριμένη επιστολή επιδόθηκε στον διευθυντή της Εναγομένης Εταιρείας στις 04/03/2010, χωρίς οποιαδήποτε ενέργεια από μέρους της. Προς απόδειξη της αξίωσής της, η Ενάγουσα Εταιρεία κατέθεσε Ένορκη Δήλωση του κ. Κώστα Ροκόπου, Διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι στις 20/11/2006, η Ενάγουσα Εταιρεία υπέγραψε συμφωνία με την Εναγόμενη Εταιρεία, δυνάμει της οποίας είχε παραχωρήσει στην Εναγόμενη Εταιρεία τα οικόπεδα (α) με αριθμό εγγραφής 0/12152, Τεμ.301, (β) με αριθμό εγγραφής 0/12153, Τεμ.932 και (γ) με αριθμό εγγραφής 0/12154, Τεμ.933, τα οποία καλύπτονται από το Φ/Σχ.50/19, στην τοποθεσία Μαυρογή, στο χωριό Αλεθρικό της Επαρχίας Λάρνακας, για σκοπούς ανάπτυξης και αξιοποίησης. Ήταν η θέση του ομνύοντα ότι, μεταξύ των όρων της συμφωνίας ήταν ότι η Εναγόμενη Εταιρεία θα αναλάμβανε με δικά της έξοδα την ανέγερση ενός συγκροτήματος το οποίο θα απαρτιζόταν από δεκαέξι διαμερίσματα και έξι μεζονέτες. Η Ενάγουσα Εταιρεία θα λάμβανε από την Εναγόμενη Εταιρεία, ως αντιπαροχή, τέσσερα διαμερίσματα των δύο υπνοδωματίων, δύο διαμερίσματα του ενός υπνοδωματίου καθώς επίσης και δύο μεζονέτες των τριών υπνοδωματίων, με τους χώρους στάθμευσής τους και τις αποθήκες τους. Στην έγγραφη συμφωνία υπήρχε πρόβλεψη ότι σε περίπτωση που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν αποπεράτωνε την εργασία που είχε αναλάβει εντός 21 μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της πολεοδομικής άδειας, τότε θα είχε υποχρέωση να καταβάλλει στην Ενάγουσα Εταιρεία Λ.Κ.1.500- (€2.562-) μηνιαίως, ως αποζημίωση μέχρι την παράδοση των διαμερισμάτων και μεζονέτων. Εάν δεν καταβαλλόταν το συμφωνηθέν ενοίκιο, τότε υπήρχε δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας. Εκδόθηκε πολεοδομική άδεια στις 13/03/2008, με αριθμό ΛΑΡ/01603/2006. Η Εναγόμενη Εταιρεία δεν προέβη στην ανέγερση του συγκροτήματος και η Ενάγουσα Εταιρεία με επιστολή του δικηγόρου της, ημερομηνίας 02/03/2010, κατάγγειλε τη συμφωνία. Η συγκεκριμένη επιστολή επιδόθηκε στον διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας στις 04/03/2010, χωρίς οποιαδήποτε ενέργεια από μέρους της. Καταλήγει ο ομνύοντας, ότι η Ενάγουσα Εταιρεία είχε ενημερώσει την Εναγόμενη Εταιρεία ότι υπήρχε διάρρηξη της γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 20/11/2006. Επισύναψε, ο ομνύοντας, ως Τεκμήριο Α την έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 20/11/2006 και ως Τεκμήριο Β την επιστολή ημερομηνίας 02/03/2010 για τερματισμό της συμφωνίας, μαζί με την ειδοποίηση επίδοσης αυτής. Το γεγονός ότι η μαρτυρία του κ. Ροκόπου δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με την προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ" Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13, η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183). Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας Εταιρείας και τα τεκμήρια που κατατέθηκαν προς υποστήριξη των θέσεών της. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Θα πρέπει να εξεταστεί ευθύς εξ αρχής η συμφωνία ανταλλαγής, το Τεκμήριο Α. Σύμφωνα με τον όρο 1 της συμφωνίας ανταλλαγής, η Ενάγουσα Εταιρεία παραχώρησε στην Εναγόμενη Εταιρεία τρία οικόπεδα, στα οποία θα ανήγειρε η Εναγόμενη Εταιρεία συγκρότημα δεκαέξι διαμερισμάτων και έξι μεζονέτων με κοινή πισίνα, χώρους στάθμευσης καθώς και αποθηκευτικούς χώρους. Ως αντάλλαγμα για την παραχώρηση των τριών οικοπέδων, η Εναγόμενη Εταιρεία θα παραχωρούσε στην Ενάγουσα Εταιρεία τέσσερα διαμερίσματα, δύο μεζονέτες, τρείς στεγασμένους χώρους στάθμευσης και ένα υπαίθριο χώρο στάθμευσης καθώς και τους ανάλογους αποθηκευτικούς χώρους. Σύμφωνα με τον όρο 1 της συμφωνίας ανταλλαγής, η Εναγόμενη Εταιρεία είχε αναλάβει να αποπερατώσει την ανέγερση του συγκροτήματος σε 18 μήνες, με 3 μήνες χάρη, από την ημέρα έκδοσης πολεοδομικής άδειας, δηλαδή σε 21 μήνες. Στην περίπτωση που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν ολοκλήρωνε τις οικοδομικές εργασίες εντός 21 μηνών, τότε θα πλήρωνε προς την Ενάγουσα Εταιρεία μηνιαίο ενοίκιο ύψους Λ.Κ.1.500- μέχρι την παράδοση των διαμερισμάτων και των μεζονέτων. Εάν η Εναγόμενη Εταιρεία δεν κατέβαλλε το συμφωνηθέν ενοίκιο, τότε η Ενάγουσα Εταιρεία είχε δικαίωμα να τερματίσει την συμφωνία. Οι συγκεκριμένοι όροι είχαν καταστεί από τα ίδια τα μέρη στη συμφωνία ουσιώδεις, σύμφωνα με τον όρο 13 του εγγράφου ανταλλαγής και η παράβασή τους έδινε δικαίωμα στο αναίτιο μέρος της συμφωνίας να ζητήσει μονομερώς τον τερματισμό της συμφωνίας και να ζητήσει νόμιμες αποζημιώσεις. Η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε στις 13/03/2008, με αρ. άδειας ΛΑΡ/01603/2006. Όμως, η Εναγόμενη Εταιρεία δεν ανήγειρε οποιοδήποτε οικοδόμημα στα παραχωρηθέντα οικόπεδα, αλλά ούτε και κατέβαλλε οποιοδήποτε ενοίκιο και γι' αυτό το λόγο τερματίστηκε η συμφωνία με επιστολή ημερομηνίας 02/03/2010. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, διαπιστώνω ότι λόγω της μη ανέγερσης του συμφωνηθέντος, μεταξύ των μερών, συγκροτήματος, υπήρξε εκ μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας παράβαση της συμφωνίας ανταλλαγής. Το ζήτημα που παραμένει προς εξέταση είναι κατά πόσο η εν λόγω παράβαση της συμφωνίας ανταλλαγής από την Εναγόμενη Εταιρεία, νομιμοποιούσε την Ενάγουσα Εταιρεία να τερματίσει την συμφωνία ανταλλαγής, ως έπραξε στις 02/03/2010 με την επιστολή των δικηγόρων της στην Εναγόμενη Εταιρεία. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Έχει νομολογηθεί από σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ότι το Δικαστήριο προσπαθώντας να ερμηνεύει μια συμφωνία, ερμηνεύει το κείμενό της συνολικά και όχι αποσπασματικά, έχοντας ως κεντρική επιδίωξη τη διακρίβωση της πρόθεσης των μελών (βλ. Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 518 και Λευκαρίτης κ.α. ν. Long Beach Hotels LTD κ.α.
(2000)1(Α) Α.Α.Δ. 194). Όπου η πρόθεση των μερών μπορεί να αποδοθεί ή να αποκρυσταλλωθεί μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης, το Δικαστήριο θα την επικυρώσει και θα την εφαρμόσει, παρά την τυχόν χρήση οποιοδήποτε διφορούμενων λέξεων. Εκεί όμως που η πρόθεση των μερών δεν μπορεί να αποτυπωθεί με σαφήνεια και βεβαιότητα, το Δικαστήριο δεν θα δημιουργήσει νέα συμφωνία στα μέρη για να διασώσει τη σύμβασή τους. Όπως υποδείχτηκε στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Επισημάνθηκε ακόμη ότι κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια των όρων της συμφωνίας, η οποία μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο, για τα συμφωνηθέντα. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Η ίδια προσέγγιση υιοθετήθηκε αργότερα στη μεταγενέστερη απόφαση Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση
(2000)1 Α.Α.Δ. 1809. Επομένως, καθοριστικός παράγοντας στην ερμηνεία μιας σύμβασης είναι η πρόθεση των συμβαλλομένων, προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της σύμβασης. Είναι πάγια νομολογημένο σε σωρεία κυπριακών δικαστικών αποφάσεων, ότι τυχόν παραβίαση ουσιώδους όρου δίδει δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει κατ' εκλογή του τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Έτσι, εάν για παράδειγμα μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης καθορίζεται χρόνος εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης και η πρόθεση των μερών είναι να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο, τότε εάν αυτή εκτελεστεί εκπρόθεσμα θα υπάρχει παράβαση ουσιώδη όρου, με αποτέλεσμα το αθώο μέρος να δύναται, εάν επιθυμεί, να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να αναφερθώ σε συντομία στις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα της αποκήρυξης μιας συμφωνίας (renunciation) η οποία, όταν υφίσταται, δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να θεωρήσει ότι έχει απαλλαγεί της συμφωνίας. Υπάρχει αποκήρυξη μιας συμφωνίας όταν το ένα συμβαλλόμενο μέρος με λέξεις ή συμπεριφορά δείχνει την πρόθεσή του να μην εκπληρώσει ή ευθέως δηλώνει ότι δεν θα μπορέσει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε, βάσει της συμφωνίας, σε κάποιο ουσιαστικό της μέρος. Μια απόλυτη άρνηση ενός συμβαλλομένου μέρους να εκπληρώσει το δικό του μέρος στη συμφωνία, δίδει το δικαίωμα στο άλλο μέρος να θεωρήσει τον εαυτό του ότι απηλλάγη της συμφωνίας. Παραθέτω το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση, σελ.1161 παρα. 24-016:- "Renunciation: A renunciation of a contract occurs when one party by words or conduct evinces an intention not to perform, or expressly declares that he is or will be unable to perform, his obligations under the contract in some essential respect. An absolute refusal by one party to perform his side of the contract will entitle the other party to treat himself as discharged, as will also a clear and unambiguous assertion by one party that he will be unable to perform when the time for performance should arrive. . . . . .." Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση πλήρους ή μερικής παράλειψης να εκπληρώσει το ένα συμβαλλόμενο μέρος τη συμφωνία. Στις περιπτώσεις όπου το υπαίτιο μέρος έχει αναλάβει να εκπληρώσει υποχρέωση η οποία αφορά ενιαίο/ολοκληρωτικό συμβόλαιο (entire), σε μια τέτοια περίπτωση οποιαδήποτε παράλειψη εκπλήρωσης της συμφωνίας δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να θεωρήσει τον εαυτό του ότι απαλλάγηκε από οποιαδήποτε ευθύνη βάσει της συμφωνίας και δικαιούται να διεκδικήσει χρήματα, αν έχει καταβάλει χρήματα στη βάση της συμφωνίας, νοουμένου ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής. Το σύγγραμμα του CHITTY ON CONTRACTS (ανωτέρω) καταγράφει τα ακόλουθα στην σελ. 1177 παρά. 24-043:- "Position of innocent party. Where the innocent party is entitled to, and does, treat himself as discharged by the other's breach, he is thereby released from future performance of his obligations under the contract. Discharge also deprives him of any right as against the other party to continue to perform them. After such discharge he is not bound to accept, or pay for, any further performance by the other party. If he has paid money under the contract to the party in default, he will be entitled to recover it by an action for money had and received, but only if the consideration for the payment has totally failed." (Βλ. επίσης Chesire, Fifoot & Furmston's Law of Contract, 15η έκδοση, σελ. 691-694.) Διαφορετικά, το αναίτιο μέρος δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Έχουν καταγραφεί στο δίκαιο των συμβάσεων τρεις ουσιαστικά περιπτώσεις που οδηγούν στην απαλλαγή του αναίτιου μέρους της συμφωνίας από τη συμφωνία και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτή. Πρώτο, όταν υπάρχει αποκήρυξη της συμφωνίας και των υποχρεώσεων που ανέλαβε βάση αυτής από το υπαίτιο μέρος, δεύτερο, όταν το υπαίτιο μέρος έχει οδηγήσει με πράξεις ή παραλείψεις του στην ανικανότητά του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε βάση της συμφωνία και τρίτο, όταν υπάρχει από το υπαίτιο μέρος πλήρης ή μερική αποτυχία να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε με βάση τη συμφωνία. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS, (ανωτέρω), σελ. 1160-1161 παρά. 24-015:- "Circumstances of discharge. The three sets of circumstances giving rise to a discharge of contract are tabulated by Anson as:
(1)renunciation by a party of his liabilities under it;
(2)impossibility created by his own act; and
(3)total or partial failure of performance. In the case of the first two, the renunciation may occur or the impossibility be created either before or at the time for performance. In the case of the third it can occur only at the time or during the course of performance. Moreover, if the third be partial, the failure must occur in a matter which goes to the root of the contract. All these acts may be compendiously described as repudiation, though that expression is more particularly used of renunciation before the time for performance has arrived." Επίσης, στο άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ. 149, διαλαμβάνονται τα εξής σχετικά με τις συνέπειες άρνησης συμβαλλομένου να εκπληρώσει την υπόσχεσή του στο σύνολό της. Το παραθέτω: «39. Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεσή του για συνέχιση της σύμβασης.» Καθοδηγούμενη από τις πιο πάνω νομικές αρχές και με βάση τα ευρήματα επί των γεγονότων που τέθηκαν ενώπιόν μου, κρίνω ότι υπήρξε, με την παρέλευση των 21 μηνών από την ημέρα έκδοσης της πολεοδομικής άδειας χωρίς την ολοκλήρωση του συγκροτήματος, αποκήρυξη της συμφωνίας από την Εναγομένη Εταιρεία, η οποία έδιδε ως αποτέλεσμα το δικαίωμα στην Ενάγουσα Εταιρεία να τερματίσει τη συμφωνία ανταλλαγής, όπως έκανε στις 02/03/2010, και να θεωρήσει τον εαυτόν της ότι έχει απαλλαγεί από οποιαδήποτε ευθύνη ή υποχρέωση βάση αυτής. ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΡΑΒΑΣΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ Η Ενάγουσα Εταιρεία αξιώνει Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία ανταλλαγής έχει τερματιστεί. Επιπρόσθετα, αξιώνει αποζημιώσεις για τα μη καταβληθέντα ενοίκια, λόγω της παράβασης της συμφωνίας ανταλλαγής από μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας. Πρόσωπο το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση, υπαναχωρώντας νόμιμα από αυτή, δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσής της. Το άρθρο 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί την επιδίκαση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος που υφίσταται ζημιά ή απώλεια συνεπεία παράβασης σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, η οποία ζημιά ή απώλεια προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποίαν οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνάπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Το ίδιο άρθρο αναφέρει ακόμη πως καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία της παράβασης της σύμβασης. Επιπλέον, το εν λόγω άρθρο υποδεικνύει ότι κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκλήθηκε ως αποτέλεσμα της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Περαιτέρω με βάση το άρθρο 75 Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. Στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, διευκρινίστηκε ο κανόνας δηλαδή ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο διάρρηξης της σύμβασης (όπου συνήθως αποκρυσταλλώνεται η ζημιά που υφίσταται το αναίτιο μέρος) δεν τυγχάνει καθολικής εφαρμογής. Ειδικότερα, όπου ο διάδικος επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά τη διάρρηξη, όπως όταν ζητείται ειδική εκτέλεση της σύμβασης, συντρέχει βάσιμος λόγος οι ζημιές να καθορίζονται σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί. Οι αρχές που διέπουν τις αποζημιώσεις στα θέματα παραβίασης σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πολύ καλά γνωστές και η νομολογία είναι πλούσια. Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, έχει αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ.149, καθορίζεται η αποζημίωση στην οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α (ανωτέρω), όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση, σελ 1198-1199, παράγραφος 26-001. Έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα ευρίσκετο το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτησή του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα THE LAW OF CONTRACT, G.H. TREITEL, 6η έκδοση, σελ. 706: "(A) Loss of BARGAIN. The basic object of damages for breach of contract is to put the plaintiff" so far as money can do it..in the same situation..as if the contract has been performed. In other words, the plaintiff is entitled to be compensated for the loss of his bargain, so that his expectation arising out of or created by the contract are protected. This protection of expectations is the distinguishing mark of an action for damages for breach of contract . . . . ...". Η επιλογή της αξίωσης ανήκει στον ίδιο τον Ενάγοντα. Μπορεί να ζητήσει διαφυγόν κέρδος ("loss of profit" or "loss of bargain"), αποκατάσταση ("restitution") ή αξίωση για δημιουργημένα έξοδα ("reliance loss"). Αλλά δεν μπορεί να ζητήσει και τα τρία. Στην προκειμένη περίπτωση, έχοντας κατά νου τις νομικές αρχές που αφορούν στις αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας, όπως έχουν καταγραφεί ανωτέρω, θεωρώ ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής (total failure of consideration), εφόσον υπήρξε από πλευράς της Εναγομένης Εταιρείας μη ανέγερση του οικοδομήματος το οποίο είχε συμφωνηθεί. Σχετικές είναι οι ακόλουθες αναφορές στο σύγγραμμα TREITEL THE LAW OF CONTRACT, 8η έκδοση σελ. 927: "
(1)Total failure of consideration. (a) DEFINITION. A contracting party can recover back money paid under a contract if there is a "total failure of consideration" i.e. if he has not got any part of what he bargained for." Στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS, στη σελ.1421, παρά. 29-034 καταγράφονται τα ακόλουθα: "General principles. Where money has been paid under a transaction that is or becomes ineffective the payer may recover the money provided that the consideration for the payment has totally failed. ..... In that context failure of consideration occurs where the payer has not enjoyed the benefit of any part of what he bargained for. .... The failure has to be total because the consideration is "whole and indivisible," and the courts will not divide or apportion it unless the parties have done so. This is partly because one cannot assume that all parts of the payee's performance are equally valuable and that the contract price is earned incrementally, but historically it was also because of the absence in English law of a defence of change of position until recently. Thus, any performance of the actual thing promised, as determined by the contract, is fatal to recovery under this heading". Υπενθυμίζω εδώ ως προς το ζήτημα των αποζημιώσεων, σε συνάρτηση με αξιωμένες ειδικές ζημιές, το επιβεβλημένο αυστηρό πλαίσιο απόδειξής τους με συγκεκριμένη σαφή και αποδεκτή μαρτυρία. Στο σύγγραμμα του CHITTY ON CONTRACTS 25η έκδοση, παρα 1630,στη σελίδα 899 καταγράφονται τα ακόλουθα: «Position of innocent party..........Discharge deprives him of any right as against the other party to continue to perform them....» Προκύπτει από τον όρο 10 της σύμβασης, ότι στην περίπτωση που δεν αποπερατωθεί το συγκρότημα εντός 21 μηνών από την ημερομηνία έκδοσης της πολεοδομικής άδειας, η Ενάγουσα Εταιρεία θα δικαιούτο την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.1.500- μηνιαίως, ήτοι €2.562- μηνιαίως. Οι 21 μήνες έληξαν στις 13/01/2010, αφού η πολεοδομική άδεια είχε εκδοθεί στις 13/03/2008. Η σύμβαση τερματίστηκε με την επιστολή ημερομηνίας 02/03/2010. Οπόταν, σύμφωνα με τη νομολογία, οι Ενάγοντες δικαιούνται στην καταβολή αποζημίωσης από τις 13/01/2010 μέχρι τον τερματισμό της σύμβασης στις 02/03/2010, δηλαδή για τρεις μήνες. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας ως η παράγραφος Α της αξίωσης. Επιπρόσθετα, εκδίδεται απόφαση για την καταβολή του ποσού των €7.686- ως η παράγραφος Β της αξίωσης, με νόμιμο τόκο από 25/11/2010. Επιδικάζονται εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας τα έξοδα της αγωγής, στην κλίμακα του ποσού που επιδικάσθηκε, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ..................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο