Κούλα Χατζηπασχάλη ν. Κώστα Χατζηπασχάλη, Συνενωμένη με την Παραπομπή

Κούλα Χατζηπασχάλη ν. Κώστα Χατζηπασχάλη, Συνενωμένη με την Παραπομπή 14/06, 7η Ιουλίου 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2011:A93 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Δικαστήριο Καθορισμού Αποζημιώσεων Αριθμός Παραπομπής :- 8/06 (Συνενωμένη με την Παραπομπή 14/06) Μεταξύ :- Κούλα Χατζηπασχάλη Απαιτήτρια στην Παρ. 8/06 Κώστα Χατζηπασχάλη Απαιτητή στην Παρ. 14/06 Και Δημοκρατίας της Κύπρου δια του Γενικού Εισαγγελέα Αποζημιούσα Αρχή Ημερομηνία :- Πέμπτη 7η Ιουλίου 2011 Για τους Απαιτητές :- κα. Πηνελόπη Αθηνοδώρου - Μάντη (Για ν΄ ακούσει απόφαση :- Αυτοπροσώπως / κος. Μιχάλης Μάντης ) Για την Αποζημιούσα Αρχή :- κα. Έλσα Μούσκου - Κόκκινου (Για ν΄ ακούσει απόφαση :- Αυτοπροσώπως / ............. ) Τελική Απόφαση ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Καλείται το Δικαστήριο όπως με την απόφαση αυτή καθορίσει τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μεριδίων των απαιτητών σε ακίνητη ιδιοκτησία όπως αυτή περιγράφεται εντός των σχετικών ειδοποιήσεων παραπομπής.
Αξίζει να σημειωθεί ότι παρά και το γεγονός ότι ενώ αρχικά η αποζημιούσα αρχή είχε υιοθετήσει μία αξία £30.000,00 ανά δεκάριο και οι απαιτητές αξία £100.000,00 ανά δεκάριο εντούτοις η ευπαίδευτη συνήγορος της αποζημιούσας αρχής με τη τελική αγόρευση της δήλωσε δεσμευτικά το εξής.
Λαμβάνοντας υπόψη την εξώδικη διευθέτηση μετά και από σχετική αναθεώρηση της έκθεσης εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής της Παραπομπής 113/05 η οποία ήταν επίσης συνενωμένη με τις δύο συνενωμένες παραπομπές οι οποίες αποτελούν το αντικείμενο αυτής της απόφασης (βλ. σχετικά τα τεκμήρια 13 και 14 ως επίσης και παραδεκτό γεγονός αναφορικά με την συμφωνημένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο) εισηγήθηκε ότι «για σκοπούς απονομής δικαιοσύνης» είναι ορθό και δίκαιο όπως η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα γη του επίδικου τεμαχίου καθοριστεί στο ποσό των £50.000,
Βεβαίως η μάρτυρας της αποζημιούσας αρχής ενέμεινε κατά την αντεξέταση της στο ποσό των £30.000,00 ανά δεκάριο. Θεωρώ ότι η δήλωση της ευπαίδευτης συνηγόρου της αποζημιούσας αρχής δεν εξουδετερώνει την εμμονή της μάρτυρος της αποζημιούσας αρχής σε αυτή τη θέση. Χρήζει συνεπώς αξιολόγησης η μαρτυρία της επί του συγκεκριμένου θέματος. Καθότι δεν παύει και αυτό το μέρος της μαρτυρίας της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής να ενέχει τη δική του σημασία ως προς τη γενικότερη προσέγγιση της μάρτυρος αυτής ως εμπειρογνώμονας αναφορικά με το αντικείμενο αυτής της διαδικασίας. Δηλαδή, το καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου.
Επιπλέον, κατά την ημερομηνία έναρξης της ακροαματικής διαδικασίας, πέραν και από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης στις 23/1/2004, δηλώθηκαν επίσης ως παραδεκτά γεγονότα τα ακόλουθα,:- 5.
Το περιεχόμενο 3 πιστοποιητικών εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας των απαιτητών και ότι τα τεμάχια 2, 3 και 195 «.συναπτώς γειτνιάζουν και χρησιμοποιούνται ως ενιαία ιδιοκτησιακή μονάδα.» από τους απαιτητές. 5.
Το τεμάχιο 3 απαλλοτριώθηκε ολόκληρο ενώ τα τεμάχια 2 και 195 δεν απαλλοτριώθηκαν. 5.
Το περιεχόμενο της επιστολής του Τμήματος Αρχαιοτήτων ημερομηνίας 6/3/1972 (τεκμήριο 4). Ουσιαστικά εντός αυτής της επιστολής επιβεβαιώνεται η κήρυξη του επίδικου τεμαχίου ως αρχαίο μνημείο δίχως όμως παράλληλα το Τμήμα Αρχαιοτήτων να φέρει ένσταση στην αξιοποίηση του, επιφυλάσσοντας όμως δικαίωμα να ερευνήσει οποιαδήποτε αρχαιολογικά κατάλοιπα αφήνοντας ανοιχτό επίσης και το ενδεχόμενο απαλλοτρίωσης του συγκεκριμένου χώρου. 5.
Το περιεχόμενο πολεοδομικής άδειας οικοδομής για μία κατοικία στο τεμάχιο 3 με αριθμό ΠΑΦ0331/99 (τεκμήριο 6).
Προς το σκοπό καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση των μεριδίων των απαιτητών στην επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία το Δικαστήριο ασφαλώς λαμβάνει υπόψη του το περιεχόμενο των εκθέσεων εκτίμησης οι οποίες παρουσιάστηκαν από τους διάδικους ως επίσης και τη μαρτυρία η οποία προέκυψε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, σε συνδυασμό βεβαίως και με τα παραδεκτά γεγονότα τα οποία δηλώθηκαν .
Αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας διευκρινίζω απλά ότι όπως διαπιστώνεται δεν τίθεται θέμα αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων υπό την έννοια αξιολόγησης της ειλικρίνειας τους. Αμφότεροι οι μάρτυρες κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες δίχως να διαπιστώνεται ότι προκύπτει ή εγείρεται καν από την αντεξέταση τους θέμα αμφισβήτησης της αξιοπιστίας τους με την προαναφερόμενη έννοια. Ουσιαστικά αυτό το οποίο προκύπτει με περισσή σαφήνεια είναι η αμφισβήτηση της βασιμότητας του περιεχομένου της μαρτυρίας τους.
Συνεπώς, με αυτό το δεδομένο υπόψη, θα προχωρήσω στη συνέχεια σε καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου ο οποίος ασφαλώς θα βασίζεται κυρίως σε εξέταση της βασιμότητας των θέσεων των διαδίκων όπως αυτές έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου. Προκύπτουν διάφορα θέματα κατά την εκτέλεση αυτού του έργου του Δικαστηρίου και η εξέταση του καθενός αποτελεί ξεχωριστό μέρος αυτής της απόφασης. Θα αρχίσω με αναφορά στον τρόπο εκτίμησης ο οποίος εφαρμόστηκε από αμφότερους τους εκτιμητές οι οποίοι κατέθεσαν κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας. ΤΡΟΠΟΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
Αν και αμφότεροι οι εκτιμητές εφάρμοσαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης εντούτοις διαπιστώνεται μία πολύ βασική διαφορά στη προσέγγιση του εκτιμητή των απαιτητών υπό την ακόλουθη έννοια. Ο ίδιος δεν περιορίστηκε στην ανεύρεση συγκριτικών πωλήσεων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά αλλά επέλεξε επίσης συγκριτικές πωλήσεις με διαφορετικά χαρακτηριστικά. Κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του εξήγησε αυτή την επιλογή του με το ακόλουθο σκεπτικό. 9.
Κατά την αντεξέταση του αφού πρώτα περιέγραψε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης ερωτήθηκε τότε πως αφού χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο ανέμειξε διαφορετικές ζώνες για να καταλήξει στην αξία του επίδικου. Ο λόγος όπως ανέφερε με την απάντηση του είναι ότι θεωρούσε ότι αν το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν επηρεαζόταν από τον Νόμο περί Αρχαιοτήτων τότε θα εντασσόταν στη τουριστική ζώνη. 9.
Όταν ακολούθως του υποβλήθηκε ότι αυτή ήταν μία αυθαίρετη και αδικαιολόγητη θέση απάντησε ότι η θέση του είναι ότι εάν το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν επηρεαζόταν από τους περιορισμούς του περί Αρχαιοτήτων Νόμου τότε θα βρισκόταν στη τουριστική ζώνη. 9.
Ερωτήθηκε επίσης σε σχέση με τη θέση του ότι το επίδικο ακίνητο έχει άμεση προοπτική για τουριστική αξιοποίηση και ανάπτυξη πως αυτό ισχύει διατηρώντας υπόψη τη πολεοδομική ζώνη στο οποίο αυτό βρίσκεται. Απάντησε ότι εντός του πλαισίου ετοιμασίας της εκτίμησης θεωρούσε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο θα έπρεπε να βρίσκεται σε τουριστική πολεοδομική ζώνη και ότι γι΄ αυτό το λόγο επέλεξε αξίες που να αντικατοπτρίζουν αυτή τη πολεοδομική ζώνη. 9.
Όταν και πάλι του υποβλήθηκε ότι αυτός είναι ένας αυθαίρετος και υποθετικός συλλογισμός απάντησε ως εξής. Ο ίδιος θεωρούσε ότι δεν ήταν, καθότι η ένταξη του επιδίκου αποτελεί περιορισμό ο οποίος προκαλεί μείωση στην αξία του και άρα αποζημιώνεται. 9.
Όταν τότε του τέθηκε ότι ο συλλογισμός του είναι λανθασμένος καθότι θα έπρεπε η εκτίμηση του να ανατρέχει πάντοτε στον ουσιώδη χρόνο που γίνεται η απαλλοτρίωση απάντησε ως εξής. Ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο υπήρχε ένας περιορισμός ο οποίος προκαλούσε ουσιώδη μείωση στην αξία του ακινήτου αλλά όχι στέρηση του. Η οποία στέρηση επήλθε με απαλλοτρίωση του ακινήτου. Επομένως, πρόσθεσε, στο χρόνο αυτό ο περιορισμός αυτός είναι αποζημιωτέος.
Δηλαδή, με αναφορά στους περιορισμούς τους οποίους δημιουργεί ο συγκεκριμένος Νόμος, προέβαλε και τη θέση ότι ο πολεοδομικός περιορισμός ο οποίος υπάρχει θα πρέπει να αποζημιωθεί.
Αξίζει να σημειωθεί αυτή η θέση του εκτιμητή των απαιτητών καθότι θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι η σύγκριση του υπό εκτίμηση ακινήτου με ακίνητα τα οποία βρίσκονταν σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες γινόταν με σκοπό να αναδειχτεί η δίκαια και εύλογη αποζημίωση η οποία θα έπρεπε να επιδικαστεί σε σχέση με το επίδικο ακίνητο. Ότι δηλαδή θα πρέπει η εκτίμηση του να ιδωθεί και με αυτή τη προοπτική υπόψη του Δικαστηρίου και όχι απλώς υπό την έννοια της αυστηρής εφαρμογής της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης, με τη σύγκριση πωλήσεων ακινήτων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά.
Όπως αναφέρει και σε σχετική σημείωση στον πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων ο οποίος επισυνάπτεται στις εκτιμήσεις του η σύγκριση ακινήτων που εμπίπτουν σε τουριστική ζώνη έγινε με τη προϋπόθεση ότι εάν το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν επηρεαζόταν από τους περιορισμούς του Νόμου περί Αρχαιοτήτων θα εντασσόταν στη τουριστική ζώνη λόγω της θέσης του και των λοιπών του χαρακτηριστικών.
Αξίζει να εξεταστεί αυτή η θέση του εκτιμητή των απαιτητών με αναφορά σε σχετική νομολογία.
Κατ΄ αρχάς σε σχέση με το θέμα το οποίο δημιουργείται εξαιτίας της χρήσης συγκριτικών τα οποία ανήκουν σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες. 14.
Στην απόφαση της Πολιτικής Έφεσης 11747, ημερομηνίας 21/10/2005, Πατατάς ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2005)1Β Α. Α. Δ. 1306, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή του απαιτητή καθότι αυτός έλαβε υπόψη πωλήσεις ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα με το απαλλοτριωθέν κτήμα, αφού ευρίσκοντο σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, τόσο μεταξύ τους όσο και με το απαλλοτριωθέν. Υπάρχει αναφορά στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε υιοθέτηση ανόμοιων συγκριτικών από τον εκτιμητή του απαιτητή. Κατά την ακρόαση της έφεσης προωθήθηκε η εξής εισήγηση από τον δικηγόρο του απαιτητή. Ότι η απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή για το λόγο ότι χρησιμοποίησε συγκριτικά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες δε δικαιολογείτο καθότι η χρησιμοποίηση συγκριτικών από άλλες πολεοδομικές ζώνες ήταν αναπόφευκτη αφού στη ζώνη όπου ήταν ενταγμένο το επίδικο δεν υπήρχε ανάπτυξη λόγω της πολιτικής που ακολουθείται από το Τμήμα Αρχαιοτήτων. Το Ανώτατο Δικαστήριο, με αναφορά σε προηγούμενη νομολογία, συμφώνησε με τη κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν παρείχετο δυνατότητα σύγκρισης του επίδικου κτήματος με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη. 14.2. Συγκεκριμένα αναφέρθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση της Πολιτικής Έφεσης 10891, ημερομηνίας 21/12/2001, Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέως

(2001)1Γ Α. Α. Δ.

Σε αυτή την απόφαση το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ανυπόστατη την εκτίμηση του εκτιμητή του απαιτητή μεταξύ άλλων λόγων και για τους εξής δύο λόγους. Πρώτο, διότι βασίστηκε στη διάθεση ακινήτων τα οποία δεν ήταν συγκρίσιμα με το απαλλοτριωθέν κτήμα καθότι αυτά ευρίσκοντο σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη με ευνοϊκότερους όρους ανάπτυξης. Δεύτερο, περιλήφθηκαν στα συγκριτικά, ακίνητα κείμενα πλησιέστερο σε τουριστικά αναπτυγμένες περιοχές, γεγονός που προσέδιδε μεγαλύτερη αξία σ΄ αυτά από το επίδικο, αμβλύνοντας έτσι τις προϋποθέσεις σύγκρισης. Αντιθέτως, το πρωτόδικο Δικαστήριο συμφώνησε με τη θέση του εκτιμητή της απαλλοτριούσης αρχής ότι δεν χωρούσε άμεση σύγκριση μεταξύ του επίδικου κτήματος και των προταθέντων από την άλλη πλευρά συγκριτικών, ευρισκόμενων σε πλέον ανεπτυγμένη περιοχή, παρά τη σχετική γειτνίαση τους. 14.
Αμφισβητήθηκε με την έφεση η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν χωρούσε άμεση σύγκριση μεταξύ του επίδικου κτήματος και άλλων κτημάτων σε γειτονική περιοχή με όμοια φυσικά χαρακτηριστικά, αλλά ενταγμένα σε διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες. Το Ανώτατο Δικαστήριο αφού πρώτα προέβη σε χρήσιμη αναφορά της νομικής υπόστασης των πολεοδομικών ζωνών και τις προϋποθέσεις ανάπτυξης γης συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με τα ακίνητα τα οποία ήταν ενταγμένα σε διαφορετική ζώνη. Ορθή επίσης κρίθηκε η διαπίστωση ότι η αξία κτημάτων κειμένων σε πιο ανεπτυγμένη περιοχή διαφοροποιείται από εκείνη του απαλλοτριωθέντος κτήματος. 14.
Επίσης στην απόφαση της Πολιτικής Έφεσης 11073, ημερομηνίας 20/2/2003, Χριστοφή ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2003)1Α Α. Α. Δ. 192 το Ανώτατο Δικαστήριο συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι το επίδικο κτήμα δεν επιδεχόταν άμεση σύγκριση με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη με συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο του προβλεπόμενου από τη ζώνη που καλύπτει το κτήμα καθότι τέτοια σύγκριση θα οδηγούσε σε λανθασμένο αποτέλεσμα εφόσον τα νομικά χαρακτηριστικά των υπό σύγκριση κτημάτων ήταν διαφορετικά. 14.5. Στην απόφαση της Πολιτικής Έφεσης 11059, ημερομηνίας 13/9/2002, Νικολάου κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1Β Α. Α. Δ.1305, το Ανώτατο Δικαστήριο επίσης συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν επιδεχόταν άμεσης σύγκρισης το επίδικο κτήμα με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη κρίνοντας ως ορθή τη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η αξία κτημάτων σε διάφορες πολεοδομικές ζώνες σε πιο ανεπτυγμένη περιοχή διαφοροποιείται από εκείνη του απαλλοτριωθέντος κτήματος. 14.6. Σε σχετική νομολογία επί του θέματος υπό εξέταση με αυτή την απόφαση, υπάρχει κατ΄ επανάληψη αναφορά στην απόφαση της Πολιτικής Έφεσης 8426, ημερομηνίας 27/7/1995, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ. ά.

(1995)1 Α. Α. Δ.

Ουσιαστικά αυτό το οποίο τονίζεται με την απόφαση Κούλουμου είναι η εφαρμογή του άρθρου 10 του βασικού Νόμου όπως αυτός τροποποιήθηκε με το άρθρο 6 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεων (Τροποποιητικού) Νόμου του 1983, Ν. 25/
Σύμφωνα με αυτή την τροποποίηση σε περίπτωση απαλλοτρίωσης ακίνητης ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθεί λόγω της επιβολής οποιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωση η οποία ήθελε θεωρηθεί ως καταβλητέα σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος. 14.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, στην απόφαση Κούλουμου, εξετάζοντας την έφεση εναντίον της μερικής μόνο μείωσης της συμφωνηθείσας αξίας του απαλλοτριωθέν ακινήτου έκρινε ότι αφ΄ ης στιγμής συμφωνήθηκε η αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά δεν υπήρχε πλέον αντικείμενο προς εκδίκαση. Ότι δηλαδή οι απαιτητές δικαιούνται στο συγκεκριμένο ποσό ως αντιπροσωπευτικό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση της ακίνητης ιδιοκτησίας τους. Κρίθηκε δηλαδή ότι η νοητική άσκηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής να υπολογίσει με διάφορες μεθόδους τη μείωση της αξίας της επίδικης ιδιοκτησίας ως εκ των περιορισμών που τέθηκαν με τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο ήταν μάταιη. Καθότι όποιο και να ήταν το ποσό της μείωσης αυτό θα έπρεπε να προστεθεί στην πληρωτέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση όπως προβλέπει και η σχετική νομοθετική διάταξη έτσι ώστε αυτή να καθίσταται δίκαιη και εύλογη σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος. 14.
Δηλαδή η διάταξη αυτή επιβάλει τον συνυπολογισμό στην αποζημίωση για την απαλλοτρίωση και την αποζημίωση η οποία θα καταβαλλόταν, σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος, για τους περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία, δυνάμει είτε του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. Όπως ερμηνεύεται στην απόφαση Κούλουμου η πρόθεση του νομοθέτη είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσης ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων της διοίκησης. Θεωρήθηκε ότι τόσο οι δια νόμου επιβαλλόμενοι περιορισμοί όσο και η απαλλοτρίωση της ίδιας ακίνητης ιδιοκτησίας είναι αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου.
Οφείλει το Δικαστήριο να εξετάσει κατά πόσο η προαναφερόμενη προσέγγιση του εκτιμητή των απαιτητών ως προς τη χρήση μη συγκρίσιμων πωλήσεων είναι νομικά ορθή. Είναι εμφανές από την νομολογία στην οποία έχει αναφερθεί το Δικαστήριο ότι η συγκεκριμένη προσέγγιση δεν είναι δυνατό να κριθεί νομικά ορθή. Τουλάχιστον όχι σε σχέση με την αυστηρή εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης.
Θα πρέπει όμως να εξεταστεί και η εναλλακτική θέση την οποία πρότεινε ο εκτιμητής των απαιτητών. Δηλαδή το σκεπτικό του ως προς τον καθορισμό της αποζημίωσης εξαιτίας του περιορισμού με τον οποίο δεσμεύτηκε το επίδικο ακίνητο.
Αξίζει επί αυτού του σημείου να παραθέσω εκτενή απόσπασμα από την απόφαση στην υπόθεση Χαραλάμπους (βλ. σχετικά πιο πάνω).
Αναφέρει σχετικά ο Πικής Π. στις σελίδες 2148 έως και 2151 της απόφασης, τα ακόλουθα (διευκρινίζω απλά ότι οποιαδήποτε υπογράμμιση ή τονισμός κειμένου εντός αυτής της απόφασης είναι δικός μου):- «Καθοδηγητική για τη νομική υπόσταση των πολεοδομικών ζωνών και διαφωτιστική για τις προϋποθέσεις ανάπτυξης γης είναι η απόφαση της Ολομέλειας στη Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργ. Συμβουλίου κ.ά.

(1996)3 Α. Α. Δ. 85 . Στην απόφαση πρώτο τονίζεται: (σ.102) «H ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή, γενικότερα, δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου.» Δεύτερο, υποδεικνύεται: (σ.102) «Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του Κράτους. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό.» Τρίτο, διευκρινίζεται: (σ.103) «Η επιβολή ζωνών συνιστά μέσο για τη διαφύλαξη του χαρακτήρα της περιοχής και προδιαγραφή των όρων για τη μελλοντική της ανάπτυξη. Αποτελεί μέτρο για την εναρμόνιση της ανάπτυξης με το περιβάλλον, χάριν του κοινού συμφέροντος στη διαφύλαξη των αγαθών της φύσης και της ποιότητας ζωής που αρμόζει στον άνθρωπο.» Ανεξάρτητα από τη νομική πλοκή του θέματος το οποίο τίθεται, πρέπει να διασαφηνισθεί ότι στην προκείμενη υπόθεση δεν προσάχθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει ποιό ήταν το καθεστώς ανάπτυξης του κτήματος πριν την ένταξή του σε πολεοδομική ζώνη και κατά πόσο η ένταξή του είχε ουσιαστικές επιπτώσεις στην αξία του. Η καταβολή δικαίας και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της αποξένωσης του κτήματός του είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης. (Βλ. Σεργίδης (ανωτέρω).) Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του Νόμου, ο νομοθέτης θέτει σειρά αρχών προς το σκοπό προσδιορισμού της δικαίας και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο απαλλοτριώνεται. Δικαία θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, όπως διασαφηνίζεται στις λεπτομερείς διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.15/

Η παράγραφος (η) του άρθρου αυτού ορίζει ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται για ποσό ανάλογο προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος λόγω περιορισμών τεθέντων: (σ.738, Ν.25/83) «...... δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» Στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος προβλέπεται ότι περιορισμοί στη χρήση ακινήτου οι οποίοι μειώνουν ουσιωδώς την αξία του παρέχουν δικαίωμα αποζημίωσης το οποίο καθορίζεται σε περίπτωση διαφωνίας από αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο. Με τις διατάξεις του άρθρου 10(η) παρέχει ο νομοθέτης τη δυνατότητα καταβολής στο πλαίσιο της διαδικασίας παραπομπής για τον καθορισμό της αποζημίωσης, η οποία καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη απαλλοτριωθέντος ακινήτου, πρόσθετης αποζημίωσης την οποία αποδεικνύεται ότι δικαιούται βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος για οποιοδήποτε προγενέστερο περιορισμό στη χρήση του ακινήτου. Στην Κούλουμου το δικαστήριο επιλαμβάνεται της ερμηνείας και του πεδίου εφαρμογής του άρθρου 10(η) του Νόμου. Στην Δημητριάδη (ανωτέρω), αναγνωρίζεται, ότι περιορισμοί στη χρήση ακινήτου: (σ.102-103) «....... επάγονται, κατά κανόνα, όπως αναγνωρίζει η νομολογία, περιορισμό της χρήσης και όχι στέρηση ιδιοκτησίας» Όπως επεξηγείται στη μεταγενέστερη απόφαση Γεωργαλλίδου κ. άλλη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Πολιτική Έφεση αρ. 10695 - 27.3.2001, το άρθρο 10(η) του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα προσθήκης στην καταβλητέα αποζημίωση και οιουδήποτε ποσού το οποίο κρίνεται καταβλητέο λόγω προηγούμενων περιορισμών στη χρήση του κτήματος, που τέθηκαν βάσει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Η αποζημίωση περί ου ο λόγος εξισούται με την αποζημίωση που θα εδικαιούτο να διεκδικήσει ο ιδιοκτήτης με αγωγή του ενώπιον πολιτικού δικαστηρίου βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Η πρωτόδικος Δικαστής δεν θεωρεί την ένταξη κτήματος σε πολεοδομική ζώνη ως συνιστούσα περιορισμό κατά το άρθρο 10(η) του Νόμου. Σε αυτό σφάλλει, η πρωτόδικος Δικαστής. Πλην η ένταξη του κτήματος σε ζώνη δεν εξυπακούει αφ΄ εαυτής τη μείωση της αξίας του, ούτε τεκμηριώνει δικαίωμα αποζημίωσης βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Είναι ενδεχόμενο η ένταξη του ακινήτου σε πολεοδομική ζώνη να καταστήσει δυνατή την οικοδομική του ανάπτυξη, να επαυξήσει τις αναπτυξιακές του προοπτικές και τοιουτοτρόπως να συμβάλει στην αύξηση της αξίας του. Είναι χρήσιμο να επανατονίσουμε ότι η ιδιοκτησία γης, όπως υπογραμμίστηκε στη Δημητριάδη (ανωτέρω) και προγενέστερες αποφάσεις, δεν παρέχει αφ΄ εαυτής το δικαίωμα οικοδομικής ανάπτυξης. Στην προκείμενη υπόθεση δεν έχει καταδειχθεί ότι η ένταξη του κτήματος σε πολεοδομική ζώνη επέφερε και τη μείωση της αξίας του απαλλοτριωθέντος κτήματος. Η αξία του κτήματος επηρεάζεται άμεσα από τη ζώνη στην οποία είναι εγγεγραμμένο και τούτο γιατί η δυνατότητα της οικοδομικής ανάπτυξής του άπτεται άμεσα της αξίας του. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η δυνατότητα, ανάλογα μεγαλύτερη είναι και η αξία του κτήματος.»
Ως προς την εναλλακτική θέση την οποία πρότεινε ο εκτιμητής των απαιτητών αναφορικά με τον καθορισμό της αποζημίωσης διατηρώντας υπόψη τον περιορισμό με τον οποίο δεσμεύτηκε το επίδικο ακίνητο παρατηρώ τα εξής. 19.
Υπενθυμίζω απλά ότι υπήρξε σταθερή η θέση του εκτιμητή των απαιτητών κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του ως προς το ότι σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη αξίες ακινήτων τα οποία βρίσκονται σε τουριστική πολεοδομική ζώνη καθότι και αυτό θα έπρεπε να βρισκόταν σε παρόμοια ζώνη. Υπό την έννοια ουσιαστικά ότι εφόσον βαρύνεται το επίδικο ακίνητο με ένα περιορισμό ο οποίος προκαλεί μείωση στην αξία του θα πρέπει ανάλογα να αποζημιωθεί. 19.
Θεωρώ ότι η θέση αυτή του εκτιμητή των απαιτητών ορθά εντάσσεται στο όλο σκεπτικό της ανάλογης εφαρμογής της σχετικής νομολογίας και νομοθεσίας. Όπως ρητά αναφέρεται στον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμο του 1962 (Ν.15/62όπως αυτός τροποποιήθηκε και ο οποίος στο εξής θα καλείται ο «σχετικός Νόμος») στο άρθρο 10 μία από τις αρχές ή ουσιαστικά ένας από τους κανόνες ο οποίος λαμβάνεται υπόψη σε σχέση με τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι και ο επηρεασμός της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας λόγω της επιβολής οποιωνδήποτε περιορισμών δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου. 19.
Σε μία τέτοια περίπτωση υπολογίζεται επίσης και η οποιαδήποτε αποζημίωση η οποία θα μπορούσε να θεωρηθεί ως καταβλητέα σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος. Βεβαίως σύμφωνα με το άρθρο 23 του Συντάγματος το δικαίωμα κυριότητας, κατοχής και απόλαυσης ακίνητης ιδιοκτησίας δύναται να υποβληθεί δια νόμου σε περιορισμούς απόλυτα απαραίτητους προς το συμφέρον της πολεοδομίας ή της ανάπτυξης και χρησιμοποίησης οποιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγή της δημόσιας ωφελείας. Όμως για κάθε περιορισμό ο οποίος μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία τέτοιας ιδιοκτησίας θα πρέπει να καταβάλλεται το ταχύτερο δίκαιη αποζημίωση καθορισμένη, σε περίπτωση διαφωνίας, από πολιτικό Δικαστήριο. 19.
Επίσης θεωρώ ότι τα όσα αναφέρει ο εκτιμητής των απαιτητών (βλ. σχετικά την υποπαράγραφο 9.5 αυτής της απόφασης) σε σχέση με την ύπαρξη του περιορισμού, την επακόλουθη μείωση της αξίας του επίδικου ακινήτου ως προς τη χρήση του και το πως αυτή ουσιαστικά καθίσταται αντικείμενο αποζημίωσης μετά και από την οριστική πλέον στέρηση του επίδικου ακινήτου ενόψει και της απαλλοτρίωσης του, έχουν βάση στα όσα σχετικά αναφέρονται στη σχετική επί του θέματος νομολογία και νομοθεσία. 19.
Όπως αναφέρεται σχετικά στις σελίδες 379 έως 380 της απόφασης της Πολιτικής Έφεσης 10695, ημερομηνίας 27/3/2001, Γεωργαλλίδου κ. ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(2001)1Α Α. Α. Δ. 365, με σχετική αναφορά και στην υπόθεση Κούλουμου (βλ. πιο πάνω) και ανάλυση του άρθρου 23 του Συντάγματος, εντός του πλαισίου του άρθρου 10, η μείωση της αξίας ως εκ των επιβληθέντων περιορισμών είναι αποζημιωτέα. ΕΠΙΖΗΜΙΑ ΕΠΙΔΡΑΣΗ

Αναφορικά με το θέμα της ύπαρξης επιζήμιας επίδρασης προέβαλε μία θέση ο εκτιμητής των απαιτητών (βλ. σχετικά τη παράγραφο 13 της έκθεσης εκτίμησης του) η οποία ουσιαστικά έχει ως εξής.
Ενόψει του γεγονότος πρώτο ότι οι απαιτητές κατέχουν επίσης τα τεμάχια 2 και 195 τα οποία είναι συνεχόμενα με το επίδικο ακίνητο και αποτελούν μίαν ενιαία ιδιοκτησιακή μονάδα (βλ. σχετικά το παραδεκτό γεγονός 5.1) σε συνδυασμό με το γεγονός ότι τα συγκεκριμένα τεμάχια μετά την απαλλοτρίωση δεν μπορούν να αξιοποιηθούν για τον λόγο ότι εμπίπτουν εντός της ζώνης προστασίας της παραλίας υιοθετεί επί αυτού ποσοστό επιζήμιας επίδρασης 85% επί συνολικής έκτασης 7.488 τετραγωνικών μέτρων. Λαμβάνει υπόψη στον υπολογισμό της συνολικής έκτασης μόνο μέρος του τεμαχίου 2 καθότι το υπόλοιπο δεν κατέχεται ενιαία με τα άλλα δύο λόγω της απαλλοτρίωσης για την κατασκευή ενός δρόμου μεταξύ του τεμαχίου 2 και του επίδικου ακινήτου.
Η θέση αυτή του εκτιμητή των απαιτητών δεν κρίνεται πειστική αλλά ούτε και συνεπώς βάσιμη έτσι ώστε αυτή να ληφθεί υπόψη στον καθορισμό της δίκαιας και εύλογης αποζημίωση αναφορικά με την επίδικη απαλλοτρίωση. Παρατίθεται πιο κάτω το σκεπτικό του Δικαστηρίου με βάση το οποίο η θέση αυτή του εκτιμητή απορρίπτεται.
Όπως ο ίδιος επεξήγησε προκαλείται επιζήμια επίδραση στα τεμάχια τα οποία κατέχονται ενιαία διότι δεν μπορεί να μεταφερθεί από αυτά ο συντελεστής δόμησης ο οποίος θα μπορούσε να αξιοποιηθεί εντός του τεμαχίου
Βεβαίως αυτό το οποίο το Δικαστήριο διατηρεί σταθερά υπόψη του είναι ότι η διαδικασία αυτή της εκδίκασης των συνενωμένων παραπομπών έχει ως αντικείμενο το καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του τεμαχίου 3 και όχι των τεμαχίων 2 και
Τα οποία βεβαίως δεν έχουν απαλλοτριωθεί. Η προσπάθεια σύνδεσης της ζημιάς την οποία κατ΄ ισχυρισμό τα τεμάχια 2 και 195 υφίστανται από την επίδικη απαλλοτρίωση και μάλιστα υπό τη μορφή της δημιουργίας επιζήμιας επίδρασης στο τεμάχιο 3 πραγματικά δεν είναι δυνατό να κριθεί είτε πειστική είτε καν λογική.
Εάν όντως οι απαιτητές έχουν οποιαδήποτε αξίωση αναφορικά με τη μείωση της αξίας των τεμαχίων 2 και 195 τότε μία τέτοια αξίωση ανήκει σε άλλη διαδικασία και όχι σε αυτή με την οποία καλείται το Δικαστήριο να καθορίσει τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του τεμαχίου
Σε μία τέτοια πιθανή διαδικασία θα μπορούσαν κάλλιστα οι απαιτητές να θέσουν ως θέμα πρόκλησης ζημιάς στα τεμάχια 2 και 195 το γεγονός της απαλλοτρίωσης του τεμαχίου
Διευκρινίζω ότι όσο και να αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι αυτά τα 3 τεμάχια κατέχονται ενιαία αυτό δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο εντός του πλαισίου καθορισμού της αποζημίωσης για το τεμάχιο 3 θα πρέπει να λάβει υπόψη του τη ζημιά η οποία προκαλείται από αυτή την ενιαία κατοχή καθότι - όπως ήδη αναφέρεται πιο πάνω - τα τεμάχια 2 και 195 δεν έχουν απαλλοτριωθεί. Το κατ΄ ισχυρισμό γεγονός ότι με την απαλλοτρίωση του τεμαχίου 3 εξανεμίζεται πλέον η δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης από τα άλλα δύο τεμάχια δεν σημαίνει ότι είναι το τεμάχιο 3 το οποίο υφίσταται την οποιαδήποτε ζημιά ανεξάρτητα και από το παραδεκτό γεγονός ότι αυτό κατέχεται ενιαία με τα τεμάχια 2 και
Υπενθυμίζω και πάλι ότι στόχος της διαδικασίας εκδίκασης των συνενωμένων παραπομπών είναι ο καθορισμός δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του τεμαχίου 3 και όχι για τις επιπτώσεις τις οποίες αυτή η απαλλοτρίωση θα μπορούσε να γίνει δεκτό ότι επιφέρει στα τεμάχια 2 και
Ως προς το βαθμό στον οποίο προβλήθηκε η απαίτηση για αποζημίωση με αναφορά στο στοιχείο της ενιαίας κατοχής των τριών αυτών τεμαχίων αυτό το στοιχείο από μόνο του δεν είναι δυνατό να αλλοιώσει το σκοπό με βάση τον οποίο η διαδικασία αυτή έχει θεσπιστεί από τον σχετικό Νόμο ή ακόμη και με βάση τα όσα προβλέπονται σχετικά από το άρθρο 23 του Συντάγματος.
Θέτοντας το πολύ απλά η αποζημίωση καταβάλλεται σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία η οποία έχει απαλλοτριωθεί και όχι για ακίνητη ιδιοκτησία η οποία δεν έχει απαλλοτριωθεί αλλά επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση γειτνιάζουσας και συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας.
Παρά και τη προαναφερόμενη κατάληξη του Δικαστηρίου οφείλω να προσθέσω σχετικά και τα εξής. Πραγματικά η όλη θεωρητική ανάλυση στην οποία προέβη κατά την αντεξέταση του ο εκτιμητής των απαιτητών ως προς τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν από κοινού τα συγκεκριμένα 3 τεμάχια δεν κρίνεται καθόλου πειστική.
Υπό την έννοια δηλαδή της ύπαρξης της πραγματικής δυνατότητας αξιοποίησης από κοινού των τριών αυτών τεμαχίων ιδιαίτερα δε διατηρώντας υπόψη το βαθμό στον οποίο τα τεμάχια 2 και 195 επηρεάζονται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας και το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του τεμαχίου 2 έχει αποκοπεί από τα υπόλοιπα δύο τεμάχια ως αποτέλεσμα της κατασκευής δρόμου.
Επιπλέον, υπενθυμίζω ότι όταν ερωτήθηκε εάν ερεύνησε το όλο θέμα της δυνατότητας μεταφοράς του συντελεστή δόμησης ανέφερε ότι αποτάθηκε προφορικά στο Τμήμα Πολεοδομίας και ενώ στη συνέχεια αναφέρθηκε σε απάντηση η οποία δόθηκε σε περίπτωση ακινήτου το οποίο βρίσκεται σε τουριστική ζώνη στη συνέχεια προσπάθησε να προσαρμόσει αυτή τη δυνατότητα σε σχέση και με τα δεδομένα της επίδικης περίπτωσης δίχως όμως αυτή η προσπάθεια να κρίνεται πειστική.
Η δε αναφορά του σε αναπροσαρμογή συνόρων παρέμεινε και αυτή να αιωρείται μετέωρα ως μία ιδέα η οποία δεν προωθήθηκε επαρκώς με τη παρουσίαση σαφής μαρτυρίας επί του προκειμένου.
Ενώ στη συνέχεια της αντεξέτασης του επανήλθε στη θέση του αναφορικά με το ότι είναι λόγω του περιορισμού κήρυξης του επίδικου τεμαχίου σε αρχαίο μνημείο που αυτό δεν εντασσόταν σε τουριστική ζώνη. Όμως όσο και να λαμβάνεται υπόψη αυτή η θέση από το Δικαστήριο αναφορικά με το θέμα του καθορισμού της αξίας του επίδικου ακινήτου πραγματικά αυτή δεν μπορεί να επεκταθεί με τέτοιο τρόπο έτσι ώστε να λαμβάνεται υπόψη και εντός του πλαισίου μίας θεωρητικής δυνατότητας ενιαίας ανάπτυξης των τριών τεμαχίων μετά και από την αναπροσαρμογή συνόρων.
Επιπλέον, το συμπέρασμα του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ύψος του ποσοστού της επιζήμιας επίδρασης (85%) δεν αιτιολογήθηκε είτε επαρκώς είτε πειστικά.
Ουσιαστικά η όλη θέση του εκτιμητή των απαιτητών ως προς την ύπαρξη επιζήμιας επίδρασης όχι μόνο κρίνεται ως υπερβολική και καθόλου πειστική αλλά επιπλέον το Δικαστήριο απορρίπτει την εισήγηση καν ότι η θέση αυτή ανήκει εντός του πλαισίου της διαδικασίας εκδίκασης των συνενωμένων παραπομπών. Θέτοντας το πολύ απλά η θέση αυτή κρίνεται εσφαλμένη.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι κατά την αντεξέταση του ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών δεν απέκλεισε τη δυνατότητα να ασκηθεί το δικαίωμα αξιοποίησης των τεμαχίων 2 και 195 ως επίσης και το δικαίωμα όπως σε περίπτωση απόρριψης αιτήματος αξιοποίησης των συγκεκριμένων τεμαχίων οι απαιτητές να αποταθούν στο Δικαστήριο και να ζητήσουν αποζημίωση σε σχέση με την άρνηση της αρμόδιας αρχής για την αξιοποίηση αυτών των τεμαχίων. Βεβαίως δεν έχει ιδιαίτερη σημασία η οποιαδήποτε γνώση του εκτιμητή επί του συγκεκριμένου θέματος αλλά η ετοιμότητα με την οποία ο ίδιος δεν απέκλεισε τη διεκδίκηση ουσιαστικά του δικαιώματος της δυνατότητας αξιοποίησης αυτών των τεμαχίων.
Συνεπώς, δίχως να απαιτείται προς το σκοπό αιτιολόγησης αυτής της απόφασης αξιολόγηση της μαρτυρίας της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, το Δικαστήριο απορρίπτει ως εντελώς αβάσιμο το μέρος της απαίτησης προς αποζημίωση των απαιτητών το οποίο βασίζεται σε κατ΄ ισχυρισμό επιζήμια επίδραση. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΗΣ ΕΚΤΙΜΗΤΡΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΖΗΜΙΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ
Αναφορικά με τη μαρτυρία η οποία δόθηκε από την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής αξίζει να σημειωθούν τα ακόλουθα.
Το πρώτο κύριο σημείο, είναι το γεγονός ότι συμφώνησε ευθέως με τη μοναδικότητα του επίδικου ακινήτου.
Επί αυτού του θέματος οφείλω να παρατηρήσω αλλά και να τονίσω ότι το ίδιο το Δικαστήριο δια μέσω της μαρτυρίας η οποία έχει τεθεί ενώπιον του είναι σε θέση να αντιληφθεί πλήρως τη φυσική ομορφιά η οποία περιβάλλει το επίδικο ακίνητο, ιδιαίτερα δε σε σχέση με τη μικρή απόσταση η οποία το χωρίζει όχι μόνο από την παραλία αλλά και το νησί Γερόνησος. Ως προς την ελάχιστη απόσταση μεταξύ του επίδικου ακινήτου και του ψαρολίμανου του Αγίου Γεωργίου Πέγειας θεωρώ ότι και αυτός ο παράγοντας συντείνει στη μοναδικότητα του επίδικου ακινήτου χαρίζοντας του ένα επιπλέον πλεονέκτημα σε σχέση με άλλα ακίνητα εντός της περιοχής η οποία γειτνιάζει με το επίδικο ακίνητο. Τονίζω ότι η μοναδικότητα αυτή του υπό εκτίμηση ακινήτου σε συνδυασμό και με την ενιαία κατοχή των τεμαχίων 2 και 195 διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο ως παράγοντας ο οποίος λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του.
Συνεχίζοντας με τις διαπιστώσεις του Δικαστηρίου αναφορικά με τη μαρτυρία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής το δεύτερο κύριο σημείο το οποίο παρατηρείται είναι η κρινόμενη ως ανεπιτυχής προσπάθεια της ίδιας να δικαιολογήσει την αύξηση κατά £20,00 το τετραγωνικό μέτρο της αξίας του επίδικου ακινήτου για σκοπούς εξώδικου συμβιβασμού της Παραπομπής 113/05 (η οποία προ του συμβιβασμού της ήταν επίσης συνενωμένη με τις δύο παραπομπές οι οποίες αποτελούν το αντικείμενο αυτής της απόφασης) δίχως όμως παράλληλα να υιοθετεί την ίδια αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση και με τις υπόλοιπες δύο συνενωμένες παραπομπές.
Διευκρινίζω ότι διατηρώντας υπόψη το δεδομένο της δεσμευτικής δήλωσης της ευπαίδευτης συνηγόρου της αποζημιούσας αρχής εντός της τελικής αγόρευσης της ως προς το θέμα αυτό ασφαλώς η οποιαδήποτε αξιολόγηση της μαρτυρίας της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής επί αυτού του θέματος δεν είναι δυνατό να αλλοιώσει αυτό το δεδομένο. Εντούτοις αναδεικνύεται από τον τρόπο με τον οποίο η ίδια η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής αντιμετώπισε αυτό το θέμα κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης της και η όλη προσέγγιση της ως προς την εκτίμηση του επίδικου ακινήτου. Συνεπώς κρίνω ότι είναι σκόπιμο το Δικαστήριο να αναφερθεί έστω και επιγραμματικά σε αυτό το μέρος της αντεξέτασης της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής.
Πραγματικά τίποτε από τα όσα ανέφερε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής δεν δικαιολογεί με οποιοδήποτε τρόπο τη διαφορετικότητα της κατάληξης της αναφορικά με την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τις υπόλοιπες συνενωμένες παραπομπές. Ιδιαίτερα δε εάν ιδωθεί αυτή η μαρτυρία εντός του πλαισίου της προσπάθειας η οποία καταβάλλεται από το Δικαστήριο σε υποθέσεις αυτού του είδους έτσι ώστε να καταλήξει σε μία δίκαιη και εύλογη αποζημίωση. Διατηρώντας ιδιαίτερα δε υπόψη ότι με τη μαρτυρία της αναφερόταν στο ίδιο τεμάχιο γης ωσάν όμως αυτό να μην ήταν όντως το ίδιο.
Πως είναι δυνατό πραγματικά η ίδια να δήλωνε ότι είχε γίνει έρευνα για πωλήσεις μεταξύ 2006 μέχρι 2007 τις οποίες να είχε λάβει υπόψη - μετά βεβαίως από σχετική χρονική αναπροσαρμογή - για το επίδικο ακίνητο και να περιόριζε το αποτέλεσμα αυτής της νέας έρευνας καθότι αυτή έγινε με σκοπό τον εξώδικο συμβιβασμό άλλης παραπομπής σχετικά με μερίδιο επί του ιδίου ακινήτου;
Ανεξάρτητα, από το κατά πόσο οι πωλήσεις αυτές δεν υπήρχαν κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ή της ημερομηνίας συμπλήρωσης της έκθεσης εκτίμησης της, θεωρώ ότι η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής θα μπορούσε κάλλιστα να λάμβανε υπόψη τα νέα στοιχεία στη κατοχή της και όχι να ενέμεινε αδικαιολόγητα στο συμπέρασμα της αρχικής της έκθεσης εκτίμησης.
Προβλημάτισε δε ιδιαίτερα το Δικαστήριο η προσπάθεια της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής όπως δικαιολογήσει την επιλογή της να μην λάβει υπόψη τα νέα στοιχεία στη διάθεση της. Παρά δηλαδή και το γεγονός ότι δέχτηκε ότι η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο η οποία προσφέρθηκε προς τον απαιτητή στην προηγουμένως συνενωμένη Παραπομπή 113/05 δεν ήταν η αξία της ημερομηνίας κατά την οποία επιτεύχθηκε ο συμβιβασμός αλλά η επίδικη ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Εύλογα τέθηκε σε αυτό το σημείο της αντεξέτασης της το ερώτημα εάν η ίδια είχε δεχτεί ως αξία του επίδικου ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο το ποσό των £50,
Ουσιαστικά απέφυγε να τοποθετηθεί σαφώς, απαντώντας ότι λαμβάνοντας υπόψη τις νέες πωλήσεις και με σκοπό να μην αδικηθεί ο «ιδιοκτήτης» το ποσό των £50.000,00 ανά δεκάριο θα εδίδετο στην αρχική της εκτίμηση εάν υπήρχαν πωλήσεις παρόμοιων κτημάτων κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
Ποίος όμως ήταν ο λόγος που δεν ετοίμασε τότε νέα έκθεση εκτίμησης; Εφόσον γνώριζε και πλέον αποδεχόταν ουσιαστικά ότι η αρχική έκθεση εκτίμησης ήταν ελλιπής αν όχι ακόμη και λανθασμένη.
Απέφυγε επίσης να τοποθετηθεί με σαφήνεια όταν ερωτήθηκε εάν θεώρησε δηλαδή ότι η δεύτερη σκέψη για £50,00 ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν δικαιότερη από την πρώτη των £30,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. Απάντησε όχι προσθέτοντας ότι είχε στοιχεία, δηλαδή τις νεώτερες πωλήσεις, οι οποίες να δικαιολογούν την αναθεώρηση. Το ερώτημα βεβαίως το οποίο εύλογα προκύπτει είναι εφόσον οι νέες πωλήσεις δικαιολογούσαν την αναθεώρηση τότε γιατί διαφώνησε με τη θέση ότι η νέα εκτιμημένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο ήταν δικαιότερη από την αρχική;
Ενώ βασικότερο ερώτημα το οποίο επίσης εύλογα προκύπτει από την απάντηση της είναι εφόσον είχε αυτά τα νέα στοιχεία τα οποία δικαιολογούσαν αυτή την αναθεώρηση τότε πως ήταν δυνατό η αναθεώρηση αυτή να λαμβάνεται υπόψη μόνο για ένα από τους συνιδιοκτήτες; Ανεξάρτητα δηλαδή και από τη σταθερά συνοδεύουσα θέση εντός των απαντήσεων της ως προς το ότι σκοπός της όλης αυτής διαδικασίας ήταν η επίτευξη συμβιβασμού.
Ούτε και οι ισχυρισμοί της ως προς το ότι η εκτίμηση της ήταν ορθή κατά την ημερομηνία προετοιμασίας της απαντούν με οποιοδήποτε τρόπο στο ερώτημα γιατί δεν έλαβε υπόψη τα νέα στοιχεία τα οποία είχε πλέον στη κατοχή της. Όπως η ίδια παραδέχτηκε δεν εμποδιζόταν από το να λάβει υπόψη νέα στοιχεία. Ενέμεινε εντούτοις στη θέση ότι πολύ σωστά είχαν ληφθεί υπόψη οι πωλήσεις οι οποίες είχε στη διάθεση της στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων ο οποίος συνοδεύει την αρχική της έκθεση εκτίμησης.
Βεβαίως όπως αναφέρεται και πιο πάνω σε σχέση με την έκβαση αυτής της απόφασης ως προς την αξία της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ανά τετραγωνικό μέτρο δεν έχει ιδιαίτερη σημασία η προσπάθεια της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής να υποστηρίξει την ορθότητα της αρχικής της έκθεσης εκτίμησης. Διατηρώντας υπόψη δηλαδή τη δεσμευτική δήλωση της ευπαίδευτης συνηγόρου της αποζημιούσας αρχής.
Έχει όμως σημασία ως προς την αξιολόγηση της βασιμότητας του σκεπτικού επί του οποίου η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής στήριξε γενικότερα την ορθότητα της δικής της εκτίμησης, ιδωμένης στο σύνολο της, σε αντιπαράθεση με αυτή του εκτιμητή των απαιτητών. Καθότι αναδεικνύεται από αυτό το μέρος της αντεξέτασης της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής μία εντελώς αναιτιολόγητη αδιαλλαξία ως προς το να ληφθούν υπόψη στοιχεία, στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκριτικές πωλήσεις, με βάση τα οποία θα μπορούσε να καταστεί ορθότερο το αρχικό της συμπέρασμα ως προς την αξία της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ανά τετραγωνικό μέτρο. Αναδεικνύεται δηλαδή γενικότερα η όλη προσέγγιση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής και η αυστηρή προσήλωση της στο αρχικό συμπέρασμα της.
Απορία και επιπρόσθετη μείωση εμπιστοσύνης στη βασιμότητα της μαρτυρίας της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής προκαλούν επίσης τα εξής δύο γεγονότα. Πρώτο, το γεγονός ότι παρά και το δεδομένο, όπως η ίδια ισχυρίστηκε, ότι είχε ετοιμάσει αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης εντούτοις ευθέως δήλωσε ότι δεν την είχε στη κατοχή της κατά την αντεξέταση της και δεύτερο, λαμβάνοντας υπόψη ότι στις 3/4/2009 είχε καταχωρηθεί τροποποιημένη έκθεση υπεράσπισης, το δεδομένο ότι αυτή όχι μόνο δεν συνοδεύεται είτε από οποιαδήποτε αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης (ιδιαίτερα δε λαμβάνοντας υπόψη ότι στη Παραπομπή 113/05 προγενέστερα δηλώθηκε συμβιβασμός στις 8/10/2008) αλλά ούτε και από οποιαδήποτε άλλη έκθεση εκτίμησης. Παρά και το γεγονός ότι οι απαιτητές είχαν καταχωρήσει τροποποιημένη έκθεση απαίτησης συνοδευόμενη από τροποποιημένη επίσης έκθεση εκτίμησης στην οποία γινόταν επίσης αναφορά στην κατ΄ ισχυρισμό επιζήμια επίδραση η οποία προκαλείτο από την επίδικη απαλλοτρίωση. ΚΑΘΟΡΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ
Έχοντας παραθέσει πιο πάνω γενικότερα το σκεπτικό του Δικαστηρίου ως προς τα θέματα τα οποία έχουν εξεταστεί μέχρι αυτού του σημείου της απόφασης θα προχωρήσω πιο κάτω σε εξέταση των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες αμφότεροι οι εκτιμητές έχουν θέσει υπόψη του Δικαστηρίου. Έτσι ώστε το Δικαστήριο να καταλήξει σε καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης αναφορικά με την επίδικη απαλλοτρίωση.
Απλά υπενθυμίζω και τονίζω ότι, όπως διευκρινίζεται και πιο πάνω, το Δικαστήριο πέραν και από την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης έχει επίσης αποδεχτεί ως ορθή την επιπρόσθετη προσέγγιση του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο υπήρχε περιορισμός ο οποίος προκαλούσε ουσιώδη μείωση στην αξία του ακινήτου αλλά όχι στέρηση του, η οποία στέρηση επήλθε με απαλλοτρίωση του ακινήτου και ότι επομένως στο χρόνο αυτό ο περιορισμός αυτός κατέστη αποζημιωτέος.
Συνεπώς, το έργο του Δικαστηρίου καθίσταται διπλό υπό την έννοια ότι όχι μόνο θα πρέπει να λάβει υπόψη και συγκρίνει τις συγκριτικές πωλήσεις, αμφότερων των εκτιμητών, οι οποίες έχουν σχέση με την άμεση εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης και να καταλήξει σε συμπέρασμα ως προς την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία με βάση αυτή τη μέθοδο εκτίμησης αλλά επιπλέον θα πρέπει να εξετάσει και τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες μόνο ο εκτιμητής των απαιτητών έθεσε υπόψη του αναφορικά με την αποζημίωση του περιορισμού ο οποίος υπάρχει σε σχέση με το επίδικο ακίνητο.
Αρχίζω με τις συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου από αμφότερους τους εκτιμητές. Διευκρινίζω βεβαίως, σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις του πίνακα του εκτιμητή των απαιτητών, ότι σε αυτό το μέρος της απόφασης το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη του μόνο συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες προτάθηκαν ως συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο. Βεβαίως όλες οι συγκριτικές πωλήσεις στον σχετικό πίνακα της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής προτάθηκαν ως αναφερόμενες σε ακίνητα με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά όπως και το επίδικο ακίνητο. Καθότι βεβαίως η ίδια δεν εφάρμοσε την ίδια προσέγγιση με τον εκτιμητή των απαιτητών ως προς την αποζημίωση του περιορισμού στη χρήση του ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο επηρέαζε το επίδικο ακίνητο.
Ως προς αυτές τις συγκριτικές πωλήσεις παρατηρώ τα εξής. 58.
Κατ΄ αρχάς ως προς αυτή τη κατηγορία συγκριτικών πωλήσεων διευκρινίζω ότι δεν τίθεται θέμα επιλογής ή κρίσης ως προς την ομοιότητα των νομικών τους χαρακτηριστικών καθότι το σύνολο αυτών των συγκριτικών πωλήσεων ανήκει στη πολεοδομική ζώνη Ζ
58.
Παρέχεται η δυνατότητα στο Δικαστήριο όπως εξετάσει τη κάθε συγκριτική πώληση ξεχωριστά καταλήγοντας αναλόγως στη κάθε περίπτωση ως προς το βαθμό στον οποίο αυτή θα πρέπει ή δεν θα πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την επίδικη απαλλοτρίωση. Διαφορετικά θα μπορούσε το Δικαστήριο να αναφερθεί σε χαρακτηριστικά τα οποία το ίδιο θεωρεί ότι είναι όμοια με το επίδικο ακίνητο και τα οποία ανήκουν επίσης σε άλλα ακίνητα τα οποία αποτελούν αντικείμενο των συγκριτικών πωλήσεων. Θεωρώ ότι το αποτέλεσμα στη κάθε περίπτωση ουσιαστικά θα είναι το ίδιο. Ως εκ τούτου θα προχωρήσω σε εξέταση της κάθε συγκριτικής πώλησης με κατάληξη στη κάθε περίπτωση στο βαθμό στον οποίο παρέχεται η δυνατότητα αυτή να ληφθεί υπόψη προς υποβοήθηση του βασικού έργου του Δικαστηρίου σε αυτή τη διαδικασία. 58.
Θα αρχίσω με εξέταση των συγκριτικών πωλήσεων στον πίνακα της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, 5 στο σύνολο τους, εκ των οποίων μόνο μία συμπίπτει με συγκριτική πώληση η οποία παρατίθεται και στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων του εκτιμητή των απαιτητών. Δηλαδή, αυτή του τεμαχίου
58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 458 ευθύς εξ αρχής αυτό το οποίο παρατηρείται είναι ότι, όπως η ίδια η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής αναφέρει στις σημειώσεις της, αυτό μειονεκτεί του επίδικου ακινήτου λόγω θέας. Ένας άλλος λόγος αναφορικά με τον οποίο η ίδια η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής παραδέχτηκε - κατά την αντεξέταση της όμως - ότι αυτό το τεμάχιο μειονεκτεί είναι σε σχέση με το σχήμα του. Ένας επιπρόσθετος λόγος είναι και το γεγονός ότι η συγκριτική αυτή πώληση αφορά 1/3 μερίδιο. Γεγονός με το οποίο επίσης συμφώνησε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής κατά την αντεξέταση της. Βεβαίως στις παρατηρήσεις τις περιορίστηκε σε αναφορά μόνο ενός παράγοντα με βάση τον οποίο αυτό το τεμάχιο μειονεκτεί. Συνεπώς εάν ληφθούν υπόψη και αυτά τα επιπρόσθετα δύο μειονεκτήματα αναπόφευκτα η διαφορά στην αξία αυτής της συγκριτικής πώλησης με το επίδικο ακίνητο αυξάνεται. Δέχτηκε επίσης η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής ότι και ο χωματόδρομος στον οποίο εφαπτόταν κατά το χρόνο της πώλησης είναι μειονέκτημα σε σχέση με τον ασφαλτοστρωμένο δρόμο ο οποίος εφαπτόταν του επίδικου ακινήτου. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 457 αν και αναφέρει στις παρατηρήσεις της ότι μέρος του επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας εντούτοις μόνο κατά την αντεξέταση της παραδέχτηκε ότι το μέρος αυτό αποτελείται από μερίδιο 2/3 της συνολικής του έκτασης συμφωνώντας επίσης ότι επηρεάζεται πάρα πολύ από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Ως προς την ύπαρξη πρόσβασης ανέφερε κατά την αντεξέταση της ότι με τη συμφωνία πώλησης είχε γίνει και παραχώρηση 221 τετραγωνικών μέτρων για κατασκευή δρόμου. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 43 αν και αναφέρει στις παρατηρήσεις της η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής ότι αυτό είναι σε ύψωμα παράλληλα το περιγράφει ως παραλιακό με απεριόριστη θέα δίχως όμως να λαμβάνει υπόψη την αδυναμία απευθείας πρόσβασης στη παραλία ακριβώς λόγω του γεγονότος αυτής της υψομετρικής διαφοράς. Περιλαμβάνει όμως στις παρατηρήσεις της το γεγονός ότι αυτό δεν εφάπτεται δρόμου. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 435 αν και η ίδια αναφέρει στις παρατηρήσεις της ότι αυτό είναι περίκλειστο εντούτοις επέλεξε να δώσει έμφαση στην εγγύτητα αυτού του τεμαχίου σε περιοχή όπου υπάρχει ανάπτυξη παρά στο γεγονός ότι αυτό δεν εφάπτεται δρόμου. Δέχτηκε όμως κατά την αντεξέταση της ότι ένα χωράφι με ασφαλτοστρωμένο δρόμο δεν είναι το ίδιο με ένα χωράφι με δικαίωμα διάβασης. Δέχτηκε επίσης ως μειονέκτημα το βαθμό στον οποίο αυτό επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Βεβαίως είναι άξιον απορίας πως παρά την ύπαρξη αυτών των μειονεκτημάτων σε σύγκριση με το επίδικο ακίνητο η ίδια με βάση και αυτή τη συγκριτική πώληση υπολόγισε χαμηλότερη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο για το επίδικο ακίνητο. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 452 πέραν του ότι αυτό ήταν περίκλειστο δέχτηκε επίσης ότι μεγάλο μέρος του επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Ισχύει και σε σχέση με αυτή τη συγκριτική πώληση η παρατήρηση του Δικαστηρίου στη τελευταία πρόταση της προηγούμενης υποπαραγράφου. 58.
Ουσιαστικά αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι ότι ακόμη και έχοντας ως βάση τις συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων στηρίχτηκε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής θα έπρεπε - διατηρώντας υπόψη τα όσα μειονεκτήματα η ίδια παραδέχτηκε είτε εντός των παρατηρήσεων της είτε κατά την αντεξέταση της ή ακόμη και όπως αυτά προκύπτουν από το σύνολο της μαρτυρίας η οποία προσκομίστηκε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας - να είχε καταλήξει σε μία ψηλότερη ανά τετραγωνικό μέτρο αξία από αυτή η οποία προέκυπτε έστω και από ένα μέσο όρο της αξίας αυτής έχοντας ως βάση τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε. Δεν θεωρώ αναγκαίο όπως καθορίσω επακριβώς αυτή τη διαφορά διατηρώντας υπόψη ότι ήδη η αποζημιούσα αρχή έχει δεσμευτεί κατά το ελάχιστο με μία αξία της τάξης των £50,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. Απλά αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι ότι οι ίδιες οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής χρησιμοποίησε διατηρώντας υπόψη τα παραδεκτά ακόμη και από την ίδια πλεονεκτήματα του επίδικου ακινήτου λογικά θα έπρεπε να την είχαν οδηγήσει σε ένα διαφορετικό συμπέρασμα ως προς την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία του. Παραδείγματος χάριν, δεν θα κρινόταν υπερβολικό από το Δικαστήριο εάν ακόμη και με βάση αυτές μόνο τις συγκριτικές πωλήσεις, οι οποίες όπως η ίδια ανέφερε αρχικά αυτές ήταν οι οποίες υπήρχαν στη διάθεση της, η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής κατέληγε σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο £40,00 ή ακόμη και περισσότερη. 58.
Βεβαίως αυτό το οποίο επίσης διατηρείται υπόψη από το Δικαστήριο είναι και το γεγονός ότι ενώ η ίδια είχε προβεί ουσιαστικά σε αναθεώρηση της εκτίμησης της καταλήγοντας σε μία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της τάξης των £50,00 παρέλειψε να παρουσιάσει με τη μαρτυρία της αυτές τις νέες συγκριτικές πωλήσεις[1], μετά από νέα έρευνα, επί των οποίων βασίστηκε έτσι ώστε να οδηγηθεί σε αυτό το συμπέρασμα. Η παράλειψη αυτή οδηγεί αρμονικά και στην απάντηση η οποία δόθηκε από την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής όταν ερωτήθηκε γιατί δεν έλαβε υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή των απαιτητών οι οποίες έγιναν κατά τα έτη 2006 και 2007 και οι οποίες αφορούσαν τεμάχια γης τα οποία ανήκαν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με το επίδικο ακίνητο. Απάντησε ότι η αρχική της εκτίμηση και έρευνα έγινε πριν από τις 9/3/2005 και ότι σε αυτή την ημερομηνία υπήρχαν διαθέσιμες οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έλαβε υπόψη στην αρχική της εκτίμηση. Παραδέχτηκε όμως ότι δεν τις απαγόρευε οποιοσδήποτε να λάβει υπόψη τις νέες πωλήσεις όταν όντως ετοιμάστηκε η έκθεση εκτίμησης της (η οποία σημειωτέον φέρει ημερομηνία 10/10/2007). Ενέμεινε εντούτοις με αντιφατικό τρόπο στη θέση της ότι πολύ σωστά λήφθηκαν υπόψη οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες υπήρχαν στον επισυνημμένο στην έκθεση εκτίμησης της πίνακα καθότι αυτές ήταν πλησιέστερες στην ημερομηνία απαλλοτρίωσης. Αντιφατικό τρόπο καθότι όπως ήδη είχε αναφέρει έλαβε υπόψη άλλες μεταγενέστερες συγκριτικές πωλήσεις έτσι ώστε να καταλήξει στην αναθεωρημένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο των £50,00 σε σχέση με την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Σημειώνεται επιπλέον ότι η χρονική διαφορά με την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης μεταξύ των συγκριτικών πωλήσεων εντός του δικού της πίνακα συγκριτικών πωλήσεων και αυτό του εκτιμητή των απαιτητών είναι παρόμοια με μόνη διαφορά ότι οι πρώτες είναι προγενέστερες ενώ οι δεύτερες μεταγενέστερες της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Βεβαίως προέβαλε μία θέση ως προς τη διαφορετικότητα στην αύξηση πωλήσεων τα τελευταία χρόνια η οποία θα μπορούσε να δώσει λανθασμένο αποτέλεσμα όμως εφόσον ο από κοινού αποδεκτός από αμφότερους τους εκτιμητές ως λογικός συντελεστής αναπροσαρμογής των 10% ετησίως παραμένει ο ίδιος είτε με προσθήκη από προγενέστερες πωλήσεις είτε με αφαίρεση από μεταγενέστερες και διατηρώντας υπόψη ότι εν πάση περιπτώσει η ίδια έλαβε υπόψη νέες συγκριτικές πωλήσεις έτσι ώστε να καταλήξει σε αναθεώρηση της ανά τετραγωνικό μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου πραγματικά δεν πείθει καθόλου η θέση αυτή το Δικαστήριο. 58.
Στη συνέχεια σε αυτό το μέρος της απόφασης το Δικαστήριο εξετάζει τις συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες προτάθηκαν από τον εκτιμητή των απαιτητών ως αναφερόμενες σε ακίνητα με τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά όπως και το επίδικο ακίνητο. 58.
Κατ΄ αρχάς αξίζει να σημειωθεί ότι ένας μέσος όρος της αξίας των συγκριτικών αυτών πωλήσεων κυμαίνεται στις £56 ανά τετραγωνικό μέτρο. Τρείς από αυτές τις συγκριτικές πωλήσεις (με αύξοντες αριθμούς από 10 έως 12) έγιναν κατά τη διάρκεια μίας χρονικής περιόδου λιγότερης τους ενός έτους (δηλαδή από τον Οκτώβριο του 2006 μέχρι και τον Ιούλιο του 2007) ενώ η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνεται εντός μίας μικρής κλίμακας από £58 έως £65 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ενώ η συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό 8 η οποία ανήκει στην ίδια χρονική περίοδο αφορά μισό μερίδιο και έχει τη χαμηλότερη χρονικά αναπροσαρμοσμένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή £
Βεβαίως η χαμηλότερη αξία γενικά από τη κατηγορία συγκριτικών πωλήσεων με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως και το υπό εκτίμηση ακίνητο εντός του πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων του εκτιμητή των απαιτητών είναι αυτή με τον αύξοντα αριθμό 3 η οποία όμως αφορά πώληση από τον Νοέμβριο του
Τέλος, η συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό 13 είναι η μόνη η οποία παρουσιάζει σημαντική διαφορά με τις υπόλοιπες με χρονικά αναπροσαρμοσμένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο £
58.
Βεβαίως ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών έχει προβεί και σε επιπρόσθετες παρατηρήσεις αναφορικά με αυτές τις συγκριτικές πωλήσεις. Όπως, παραδείγματος χάριν, σε σχέση με τη συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό 10 η οποία σύμφωνα με τις παρατηρήσεις του στον πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων μειονεκτεί σημαντικά του υπό εκτίμηση ακινήτου καθότι αφορά μη παραλιακό ακίνητο το οποίο εφάπτεται δημόσιου δρόμου. 58.
Ως προς τα όσα ανέφερε ο εκτιμητής των απαιτητών κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά όπως και το υπό εκτίμηση ακίνητο επισημαίνω απλά τα ακόλουθα. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 43 ήδη έχει αναφερθεί πιο πάνω το μειονέκτημα της έλλειψης πρόσβασης προς τη παραλία λόγω του ότι αυτό βρίσκεται σε ψηλότερο επίπεδο ενώ το Δικαστήριο συμφωνεί ότι σε αυτό προστίθενται και τα μειονεκτήματα του σχήματος αυτού του τεμαχίου ως επίσης και η μεγάλη έκταση αυτού η οποία επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Θεωρώ ότι τα μειονεκτήματα αυτά σε συνδυασμό και με την όση υπόλοιπη μαρτυρία έχει τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου αναφορικά με άλλα πλεονεκτήματα του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι αρκετά έτσι ώστε να δικαιολογούν μία σημαντική διαφορά στην αξία ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ του τεμαχίου 43 και του υπό εκτίμηση ακινήτου της τάξης περίπου του διπλάσιου αυτής της αξίας. Θέτοντας το απλά εάν αυτή ήταν η μοναδική συγκριτική πώληση επί της οποίας καλείτο το Δικαστήριο να βασίσει τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου, δίχως παράλληλα να λαμβανόταν υπόψη και ο δυσμενής επηρεασμός από το γεγονός του περιορισμού με βάση των περί Αρχαιοτήτων Νόμο, τότε θα κατέληγε σε υπολογισμό μίας αξίας τουλάχιστον £65 ανά τετραγωνικό μέτρο. 58.
Αναφορικά με το τεμάχιο 53 το Δικαστήριο αποδέχεται ότι αυτό μειονεκτεί σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο εξαιτίας της απόστασης του από τη θάλασσα (περίπου 500 μέτρα) αν και όπως ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών παραδέχτηκε κατά τη κύρια εξέταση του αυτό έχει καλή θέα προς τη θάλασσα ενώ επίσης εφάπτεται δρόμου. Παράλληλα όμως ανέδειξε και το μειονέκτημα του γεγονότος ότι η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση αφορά μισό μερίδιο. Διατηρώντας υπόψη αυτά τα δεδομένα θεωρώ ότι (με το ίδιο σκεπτικό που αναφέρεται πιο πάνω στην υποπαράγραφο 58.15) ακόμη και σε συνδυασμό με αυτή τη συγκριτική πώληση παρά και τη διαφορά στην αξία ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ αυτού του τεμαχίου και του τεμαχίου 43 το προαναφερόμενο υποθετικό συμπέρασμα του Δικαστηρίου ως προς την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του υπό εκτίμηση ακινήτου δεν θα επηρεαζόταν. 58.
Εντούτοις οι υπόλοιπες 4 συγκριτικές πωλήσεις στον πίνακα του εκτιμητή των απαιτητών (δηλαδή, με αύξοντα αριθμό 10 έως και 12) ασφαλώς αναδεικνύουν μία αρκετά αυξημένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο με ένα μέσο όρο της τάξης των £
Μάλιστα η ψηλότερη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο μεταξύ αυτών των συγκριτικών πωλήσεων, με αύξοντα αριθμό 13, προσεγγίζει ακόμη και τις αξίες συγκριτικών πωλήσεων εντός τουριστικών ζωνών. 58.
Παρατηρείται σε σχέση με τις δύο συγκριτικές πωλήσεις με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά με χαμηλότερη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο (δηλαδή τα τεμάχια 43 και 53) ότι το τεμάχιο 31 από μόνο του έχει μία αξία ανά τετραγωνικό μέτρο £65 ενώ η θέση του εκτιμητή των απαιτητών είναι μάλιστα ότι αυτό μειονεκτεί λόγω και της απόστασης του από τη θάλασσα (περίπου 300 μέτρα) καθώς και λόγω θέας. Παράλληλα όμως δέχτηκε ότι αυτό έχει πρόσβαση σε δρόμο ενώ βρίσκεται σε περιοχή όπου υπάρχουν υπηρεσίες. Αυτό το οποίο παραλείπει να προσθέσει όμως είναι και το γεγονός ότι το σχήμα αυτού του τεμαχίου είναι καλό ενώ δεν επηρεάζεται καθόλου από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Πραγματικά δεν θεωρώ ότι μειονεκτεί τόσο σημαντικά αυτή η συγκριτική πώληση δίχως παράλληλα όμως να είναι δυνατό να κριθεί ότι παρομοιάζεται αυτό το τεμάχιο με το υπό εκτίμηση ακίνητο το οποίο αναμφίβολα έχει μία ιδιαίτερη μοναδικότητα και χαρακτήρα λόγω και της συγκεκριμένης τοποθεσίας του (βλ. σχετικά τη παράγραφο 39 αυτής της απόφασης). Καταλήγω δηλαδή ότι υπερτερεί μεν το υπό εκτίμηση ακίνητο αλλά όχι σε τόσο σημαντικό βαθμό. 58.
Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις 11 και 12 παρατηρείται κατ΄ αρχάς ότι τα τεμάχια 2 και 4 βρίσκονται το καθένα πλησίον του άλλου με μόνο ένα άλλο τεμάχιο να τα χωρίζει. Εισηγήθηκε ο εκτιμητής των απαιτητών ότι το παραθαλάσσιο τεμάχιο 11 μειονεκτεί του υπό εκτίμηση ακινήτου λόγω του σχήματος του (μακρόστενο) και του μικρού προσώπου του προς τη θάλασσα. Δέχτηκε όμως ότι υπάρχουν υπηρεσίες κοντά και ότι επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας σε μικρό μέρος στο δυτικό σύνορο. Όπως φαίνεται και από το χωρομετρικό σχέδιο τόσο το τεμάχιο 4 όσο και το 2 εφάπτονται δρόμου. Το τεμάχιο 2 όπως φαίνεται επί του σχεδίου έχει πιο αξιοποιήσιμο σχήμα αλλά και μεγαλύτερη έκταση ως προς τη δυνατότητα εκμετάλλευσης του χαμηλού συντελεστή δόμησης. Εντούτοις η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σε χρονικά κοντινές ημερομηνίες παρουσιάζει ελάχιστη διαφορά μεταξύ των δύο τεμαχίων. Εισηγήθηκε ο εκτιμητής των απαιτητών ότι το τεμάχιο 2 μειονεκτεί του υπό εκτίμηση ακινήτου καθότι αυτό δεν είναι παραθαλάσσιο και λόγω θέας. Διατηρώντας υπόψη γενικότερα τα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου διαπιστώνω ότι τα όσα ανέφερε ο εκτιμητής των απαιτητών αναφορικά με αυτά τα δύο τεμάχια σε σχέση με τα μειονεκτήματα τους έναντι του υπό εκτίμηση ακινήτου ανταποκρίνονται στη πραγματικότητα. 58.
Αναφορικά με τη συγκριτική πώληση 13 είναι αξιοπαρατήρητο πόσο δυσανάλογα υψηλή αυτή είναι σε σύγκριση με τις υπόλοιπες 5 συγκριτικές πωλήσεις με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά στον πίνακα του εκτιμητή των απαιτητών. Βεβαίως η υψηλότερη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο αυτού του τεμαχίου προκύπτει και από το μικρότερο εμβαδόν του σε σχέση με τόσο με τη συγκριτική πώληση 10 όσο και τις συγκριτικές πωλήσεις 11 και
Παρά και τη δυσανάλογα υψηλή αξία ανά τετραγωνικό μέτρο αυτού του τεμαχίου εντούτοις ο εκτιμητής των απαιτητών εισηγήθηκε ότι αυτό μειονεκτεί λόγω θέσης και θέας προσθέτοντας ότι αυτό δεν εφάπτεται της θάλασσας. Θεωρώ ότι η πώληση αυτή αν και δεν θα ήταν ορθό ή δίκαιο να αγνοηθεί σε συνάρτηση με τις υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις εντούτοις το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να της αποδώσει τόση βαρύτητα. Καθότι διατηρώντας υπόψη τα στοιχεία τα οποία έχουν παρουσιαστεί κατά την εκδίκαση της συνενωμένης παραπομπής αυτή κρίνεται να είναι μία απομονωμένη περίπτωση υψηλής πώλησης δίχως να αναδεικνύεται από το σύνολο της μαρτυρίας οποιοσδήποτε λόγος έτσι ώστε αυτή να κριθεί ως μία ασφαλή βάση επί της οποίας το Δικαστήριο να στηριχτεί για να καταλήξει στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης σε σχέση με ακίνητα με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά.
Διατηρώντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις προτεινόμενες ως σχετικές με ακίνητα με τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά και παρόμοια φυσικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο κρίνω ότι με βάση την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση ανά τετραγωνικό μέτρο είναι αυτή των £70,
Βεβαίως το έργο του Δικαστηρίου δεν ολοκληρώνεται με αυτό τον καθορισμό καθότι θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη και η μείωση στην αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου εξαιτίας του περιορισμού με τον οποίο αυτό δεσμεύεται ως προς τη χρήση του και να προστεθεί αυτή η μείωση στην αξία ανά τετραγωνικό μέτρο στην οποία καταλήγει το Δικαστήριο έχοντας ως βάση μόνο τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης.
Στη συνέχεια θα προχωρήσω σε ανάλυση των υπόλοιπων συγκριτικών πωλήσεων του εκτιμητή των απαιτητών. Η ανάλυση αυτών των πωλήσεων ομοιάζει με την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου όπου λαμβάνονται υπόψη τα κοινά γνωρίσματα διαφόρων ακινήτων ανεξάρτητα και από το γεγονός ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν έχει τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά. Ουσιαστικά η ανάλυση αυτή θεωρητικά λαμβάνει υπόψη το υπό εκτίμηση ακίνητο ωσάν αυτό να είχε τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά με τις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με διαφορετικά νομικά χαρακτηριστικά. Έτσι ώστε να αναγνωρίζεται η ύπαρξη του περιορισμού ως προς τη χρήση του υπό εκτίμηση ακινήτου και η ανάλογη μείωση της αξίας του από αυτή την ύπαρξη. 61.
Από τις 6 συνολικά πωλήσεις τεμαχίων τα οποία ανήκουν σε τουριστική πολεοδομική ζώνη προκύπτει από την ανά τετραγωνικό μέτρο αξία των σχετικών συγκριτικών πωλήσεων ένας μέσος όρος αξίας της τάξης των £75 ανά τετραγωνικό μέτρο. Βεβαίως, όπως εύστοχα παρατήρησε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής κυμαίνεται η αξία αυτών των συγκριτικών πωλήσεων από £42 μέχρι και £105 ανά τετραγωνικό μέτρο. Όντως διαπιστώνεται από το Δικαστήριο ότι μία μόνο είναι η συγκριτική πώληση με τόση υψηλή αξία ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή αυτή του τεμαχίου 193 ενώ οι υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις εύλογα μπορούν να χωριστούν σε δύο ομάδες. Δηλαδή, συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία κυμαίνεται μεταξύ £42 και £48 ανά τετραγωνικό μέτρο (δηλαδή, οι συγκριτικές πωλήσεις με αύξοντα αριθμό 4 και 5) και συγκριτικές πωλήσεις όπου η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία κυμαίνεται μεταξύ £77 και £90 (δηλαδή, οι συγκριτικές πωλήσεις με αύξοντα αριθμό 1, 6 και 9). Ο μέσος όρος αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο ο οποίος προκύπτει από τις δύο συγκριτικές πωλήσεις με χαμηλότερες αξίας είναι αυτός των £45 ενώ αυτός των υπολοίπων 3 συγκριτικών πωλήσεων είναι αυτός των £
Εάν αυτοί οι δύο μέσοι όροι συνδυαστούν τότε προκύπτει ένας μέσος όρος της τάξης των £65 ανά τετραγωνικό μέτρο ενώ όλες αυτές οι πωλήσεις μαζί έχουν μέσο όρο της τάξης των £69 ανά τετραγωνικό μέτρο ενώ σε περίπτωση κατά την οποία ληφθεί υπόψη και η συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό 7 τότε ο μέσος όρος αυξάνεται περίπου στις £75 ανά τετραγωνικό μέτρο. Βεβαίως όσο ψηλή και να φαίνεται η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της συγκριτικής πώλησης με αύξοντα αριθμό 7 ουσιαστικά αυτή έχει περίπου την ίδια διαφορά μεταξύ της και της συγκριτικής πώλησης με αύξοντα αριθμό 6 την οποία η πώληση αυτή έχει με τη συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό
Η μεγαλύτερη διαφορά η οποία διαπιστώνεται είναι μεταξύ των συγκριτικών πωλήσεων με τις χαμηλότερες αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο (δηλαδή οι συγκριτικές πωλήσεις με αύξοντα αριθμό 4 και 5) και των υπολοίπων. Θεωρώ ότι με αυτά τα στοιχεία στη διάθεση του Δικαστηρίου ένας δίκαιος μέσος όρος ο οποίος να αντικατοπτρίζει δίκαια τις αξίες των συγκριτικών πωλήσεων στο σύνολο τους, διατηρώντας υπόψη και των αριθμό των συγκριτικών πωλήσεων στη κάθε ξεχωριστή από τις 3 προαναφερόμενες κατηγορίες, είναι της τάξης των £70 ανά τετραγωνικό μέτρο. 61.
Ως προς τα φυσικά χαρακτηριστικά αυτών των συγκριτικών πωλήσεων τονίζω ευθύς εξ αρχής ότι το Δικαστήριο κατά τη σύγκριση του υπό εκτίμηση ακινήτου με τα υπόλοιπα ακίνητα τα οποία αφορούν και το αντικείμενο των συγκριτικών πωλήσεων διατηρεί υπόψη του σταθερά τόσο την ήδη διαπιστωμένη μοναδικότητα του επίδικου ακινήτου όσο και τον εξίσου σημαντικό παράγοντα της ενιαίας ιδιοκτησίας και χρήσης του με άλλα δύο τεμάχια τα οποία θα μπορούσαν σε περίπτωση ανάπτυξης του να αποτελέσουν κυρίως χώρο άνεσης όπως αυτή η δυνατότητα προκύπτει με βάση το παραδεκτό γεγονός 3.
61.
Ως προς τη ξεχωριστή σύγκριση του υπό εκτίμηση ακινήτου με τις συγκριτικές πωλήσεις με αύξοντα αριθμό 1, 4, 5, 6, 7 και 9 παρατηρώ τα ακόλουθα. 61.
Επισημαίνω απλώς ότι η συγκριτική πώληση με αύξοντα αριθμό 2 κρίνεται ως άσχετη με το έργο του Δικαστηρίου σε αυτό το μέρος της απόφασης καθότι αυτή δεν εντάσσεται εντός τουριστικής πολεοδομικής ζώνης και ούτε και είναι δυνατό να κριθεί συγκρίσιμο με το υπό εκτίμηση ακίνητο ενόψει της έλλειψης θέας αλλά και της μεγάλης απόστασης του από τη θάλασσα. 61.
Αναφορικά με το τεμάχιο 194 συμφωνώ με τις παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι αυτό το τεμάχιο μειονεκτεί του υπό εκτίμηση ακινήτου λόγω της έλλειψης πρόσβασης προς τη θάλασσα, του σχήματος του και το βαθμό στον οποίο επηρεάζεται από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Παράγοντες οι οποίοι δυσκολεύουν τη δυνατότητα αξιοποίησης του. Παρά και την ύπαρξη αυτών των δεδομένων το τεμάχιο αυτό πωλήθηκε περίπου ένα χρόνο και 4 μήνες μετά από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης σε μία τιμή με αξία ανά τετραγωνικό μέτρο £
61.
Αναφορικά με το τεμάχιο 138 συμφωνώ με τις παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι αυτό μειονεκτεί λόγω θέσης, θέας και πρόσβασης. 61.
Αναφορικά με το τεμάχιο 104 συμφωνώ με τις παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ότι παρά και την ύπαρξη καλής θέας προς τη θάλασσα εντούτοις αυτό το τεμάχιο μειονεκτεί λόγω του ότι είναι περίκλειστο 61.
Αναφορικά με το τεμάχιο 423 αποδέχομαι και πάλι ως δικαιολογημένες τις παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι αυτό μειονεκτεί έναντι του υπό εκτίμηση ακινήτου λόγω του σχήματος του και του γεγονότος ότι δεν εφάπτεται δρόμου αλλά μονοπατιού. Αξιοσημείωτο είναι και το ύψος αυτής της συγκριτικής πώλησης με αναπροσαρμοσμένη αξία £90 αν και η ημερομηνία της πώλησης προηγείται της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης κατά 4 χρόνια περίπου. 61.
Αναφορικά με το τεμάχιο 193 ορθές εκτιμούνται και εδώ οι παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως προς την ύπαρξη των μειονεκτημάτων της έλλειψης πρόσβασης προς τη θάλασσα αλλά και του μεγάλου επηρεασμού από τη ζώνη προστασίας της παραλίας. Απλά υπενθυμίζω ότι αυτή είναι και η ψηλότερη συγκριτική πώληση. 61.
Τέλος, αναφορικά με το τεμάχιο 100 ορθές εκτιμούνται και εδώ οι παρατηρήσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι αυτό είναι παραθαλάσσιο επηρεάζεται σε πολύ μεγάλο βαθμό από τη ζώνη προστασίας της παραλίας ενώ εφάπτεται απλώς δημόσιου μονοπατιού.
Διατηρώντας υπόψη τα όσα αναφέρονται πιο πάνω στο σύνολο τους ιδιαίτερα δε το βαθμό στον οποίο διαπιστώνεται και από το Δικαστήριο ότι οι προαναφερόμενες συγκριτικές πωλήσεις μειονεκτούν σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο κρίνω ότι με βάση την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης για τον εξειδικευμένο σκοπό με τον οποίο αυτή εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη περίπτωση η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για τη μείωση της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο του υπό εκτίμηση ακινήτου εξαιτίας του περιορισμού στη χρήση του με βάση τον οποίο αυτό επηρεάζεται είναι αυτή των £30 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ως αποτέλεσμα ουσιαστικά γίνεται δεκτός ως ορθός ο υπολογισμός του εκτιμητή των απαιτητών, όπως αυτός φαίνεται εντός των σχετικών εκθέσεων εκτίμησης, ως προς το ότι η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για το υπό εκτίμηση ακίνητο στο σύνολο της προσθέτοντας αυτό το ποσό στην ήδη κρινόμενη αποζημίωση ανά τετραγωνικό μέτρο (βλ. σχετικά τη παράγραφο 59 αυτής της απόφασης) είναι αυτή των £100 ανά τετραγωνικό μέτρο.
Επομένως, έχοντας καταλήξει ως προς τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου διατάσσεται η αποσυνένωση των δύο συνενωμένων παραπομπών προς έκδοση στη συνέχεια ξεχωριστής απόφασης σε σχέση με τη κάθε παραπομπή.
Προτού όμως το Δικαστήριο προχωρήσει στην έκδοση αυτών των αποφάσεων οφείλω να παρατηρήσω ότι όχι μόνο δεν αναφέρεται είτε στην έκθεση απαίτησης είτε στην έκθεση εκτίμησης στη κάθε παραπομπή το ύψος των εκτιμητικών εξόδων αλλά επιπλέον ο εκτιμητής των απαιτητών δεν ερωτήθηκε καν κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του ποιο ήταν αυτό το ύψος. Το μοναδικό ίχνος ουσιαστικά μαρτυρίας ως προς το ύψος των εκτιμητικών εξόδων εντοπίζεται στα τεκμήρια 13 και 14 τα οποία έχουν σχέση με τη προηγουμένως συνενωμένη παραπομπή και το συμβιβασμό της. Εντούτοις ακόμη και εντός αυτών των τεκμηρίων το ποσό των εκτιμητικών εξόδων το οποίο αναφέρεται στη πρόταση διευθέτησης (δηλαδή, το τεκμήριο 13) είναι αυτό των €2.500,00 πλέον Φ. Π. Α. ενώ στην απόφαση η οποία όντως εκδόθηκε (τεκμήριο 14) αναφέρεται το ποσό των €800,00 πλέον Φ. Π. Α.. Βεβαίως δεν αποκλείεται μία πιθανή εξήγηση γι΄ αυτή την αντίφαση να είναι το γεγονός ίσως ότι εφόσον η έκθεση εκτίμησης αφορούσε το ίδιο τεμάχιο να συμφωνήθηκε και επιδικάστηκε περίπου το 1/3 του ποσού το οποίο είχε αρχικά ζητηθεί με τη πρόταση προς διευθέτηση της Παραπομπής 113/
Εντούτοις παρά και τις διαπιστώσεις αυτές θεωρώ ότι δεν θα ήταν δίκαιο να μην επιδικαστεί και ένα ποσό προς κάλυψη των εκτιμητικών εξόδων τα οποία οι απαιτητές έχουν υποστεί έτσι ώστε να καθοριστεί από το Δικαστήριο η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση των μεριδίων τους στο επίδικο ακίνητο. Ως εκ τούτου και διατηρώντας υπόψη ότι στη δική τους περίπτωση ο εκτιμητής έλαβε μέρος και στην ακροαματική διαδικασία κρίνω ότι θα ήταν δίκαιο όπως επιδικαστεί ποσό ψηλότερο από αυτό το οποίο επιδικάστηκε στη Παραπομπή 113/
Έχοντας ως βάση αυτούς τους παράγοντες υπόψη καθορίζω αυτό το ποσό σε €1.200,00 πλέον Φ. Π. Α. στη κάθε περίπτωση.
Επιπλέον, σε σχέση με την έκδοση της απόφασης στη Παραπομπή 8/06 ασφαλώς λαμβάνεται υπόψη το μερίδιο του κάθε απαιτητή ως επίσης το δεδομένο ότι η απαιτήτρια έλαβε ήδη πληρωμή του ποσού των £108.000,00 ενώ ο απαιτητής στη Παραπομπή 14/06 δεν έλαβε τη πληρωμή οποιουδήποτε ποσού. Ενώ το ποσό της αποζημίωσης για το κάθε μερίδιο στρογγυλεύεται επί τη βάση συνολικού ποσού αποζημίωσης για όλο το τεμάχιο το ποσό των £720,000.00 αντί των £719.600.
Στη Παραπομπή 8/06 εκδίδεται απόφαση για το ποσό των €430.568,00 (£252.000,00) πλέον τόκο 9% ετησίως από τις 23/1/2004 μέχρι εξόφλησης, το ποσό των €1.200,00 πλέον Φ.Π.Α. ως εκτιμητικά έξοδα και δικηγορικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α. και νόμιμο τόκο όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Στη Παραπομπή 14/06 εκδίδεται απόφαση για το ποσό των €307.548,00 (£180.000,00) πλέον τόκο 9% ετησίως από τις 23/1/2004 μέχρι εξόφλησης, το ποσό των €1.200,00 πλέον Φ.Π.Α. ως εκτιμητικά έξοδα και δικηγορικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α. και νόμιμο τόκο όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Μ. Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Συνενωμένη Παραπομπή 8/06 Αθηνοδώρου Κόκκινου Πρώτο Κείμενο Τελική Διόρθωση [1] Όταν κάλεσε η ευπαίδευτη δικηγόρος των απαιτητών την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής να παρουσιάσει την αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης την οποία μόλις είχε δηλώσει ότι είχε ετοιμάσει η απάντηση της ήταν ότι δεν την είχε μαζί της. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.