Γεώργιου Σάββα Αθανασίου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα, Αρ. Παραπομπής: 30/09, 29.09.2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2011:A123 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ.Ι. Κίτσιου, Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 30/09 Μεταξύ: Γεώργιου Σάββα Αθανασίου, από την Αγία Μαρινούδα Απαιτητής - και - Κυπριακής Δημοκρατίας δια του Γενικού Εισαγγελέα Αποζημιούσας Αρχής - - - - - - - - - - - - - - - - - - Ημερομηνία: 29.09.2011 Για τον Απαιτητή: κα Ε. Πουλλά και κα Κ Χ¨Χαραλάμπους Για την Αποζημιούσα Αρχή: κα Ε. Κόκκινου Α Π Ο Φ Α Σ Η Αντικείμενο της παρούσας απόφασης αποτελεί το αίτημα του Απαιτητή για καθορισμό εύλογης αποζημίωσης δυνάμει απαλλοτρίωσης του ακινήτου του, τεμάχιο 137 του Φ/Σχ 45/62 το οποίο βρίσκεται στο χωριό Άρμου της Πάφου. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, δυνάμει διατάγματος απαλλοτρίωσης η Αποζημιούσα Αρχή απαλλοτρίωσε έκταση 396 τ.μ. από το πιο πάνω τεμάχιο του Απαιτητή για σκοπούς βελτίωσης και/ή διαπλάτυνσης του υφιστάμενου δημόσιου δρόμου Πάφου - Μαραθούντας - Επισκοπής. Παρά το γεγονός ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή προσέφερε στον Απαιτητή το ποσό των ΛΚ4.000,00 αυτός δεν το αποδέχθηκε και προσέφυγε στο Δικαστήριο. Είναι η απαίτηση του Απαιτητή πως σύμφωνα με την εκτίμηση ειδικού τον οποίο διόρισε, η εύλογη και δίκαιη αποζημίωση που θα πρέπει να του εκδικασθεί, είναι το ποσό των €18.960,00 πλέον τόκους 9% από 15.10.2004, πλέον €550,00 έξοδα εκτίμησης, πλέον δικηγορικά έξοδα. Στην Υπεράσπιση της η Αποζημιούσα Αρχή, απορρίπτει την απαίτηση του Απαιτητή, ως επίσης χαρακτηρίζει την έκθεση εκτίμησης του απαιτητή ως αντίθετη και/ή ασυμβίβαστη με τις αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, καθώς και ότι αυτή είναι λανθασμένη και ότι δεν ανταποκρίνεται στα δεδομένα της παρούσας παραπομπής. Με βάση δε περαιτέρω τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά του ακινήτου του Απαιτητή, συνεχίζει η εισήγηση, όπως αυτά έχουν ληφθεί υπόψη στην εκτίμηση της Αποζημιούσας Αρχής, η δίκαιη αποζημίωση που θα πρέπει να επιδικασθεί σ΄ αυτόν δεν θα πρέπει να ξεπερνά το ποσό των €6.834,31 (ΛΚ4.000,00), το ποσό δηλαδή το οποίο του προσφέρθηκε στο παρελθόν. Συνακόλουθα, ζητείται η απόρριψη της παρούσας παραπομπής ως νομικά και πραγματικά αστήρικτης και/ή ενοχλητικής, με έξοδα. Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της απαίτησης του Απαιτητή κατέθεσαν δύο μάρτυρες και ένας μάρτυρας για την Υπεράσπιση. Κατά την ακροαματική διαδικασία κατατέθηκαν Τεκμήρια, τα οποία έχουν ως ακολούθως: Τεκμήριο 1: Μια αεροφωτογραφία Τεκμήριο 2: Μια φωτογραφία μεγάλου μεγέθους (πρώην Τεκμήριο Α προς Αναγνώριση) Τεκμήριο 3: Μία φωτογραφία μικρού μεγέθους (πρώην Τεκμήριο Β προς Αναγνώριση) Τεκμήριο 4: Μία φωτογραφία μεγάλου μεγέθους Ως πρώτος μάρτυρας για τον απαιτητή (στο εξής Μ.Α.1) κατέθεσε ο Γεώργιος Χρ. Γεωργιάδης. Αναφέρθηκε σε πολυετή εμπειρία του από διάφορες θέσεις ως υπάλληλος στο Κτηματολόγιο ενώ τα τελευταία 5 χρόνια πριν την αφυπηρέτηση του ήταν Διευθυντής στο Κτηματολόγιο Πάφου. Έκτοτε μετά την αφυπηρέτηση του διατηρεί εκτιμητικό γραφείο. Υιοθέτησε ως μέρος της κύριας εξέτασης του την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε σχετικά με το επίδικο ακίνητο του απαιτητή, και υποστήριξε με τις δικές του θέσεις το περιεχόμενο της έκθεσής του. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα, το εκτιμούμενο ακίνητο είναι το χωράφι με αρ. τεμαχίου 137 του Φ/Σχ. 45/62, κλίμακα 1:5000, έχει τίτλο με αρ. 7348, και εμβαδό 10.812 τ.μ. το όλο μερίδιο. Απαλλοτριώνεται εμβαδόν 396 τ.μ. για διαπλάτυνση του υφιστάμενου δημόσιου ασφαλτόδρομου και θα παραμείνει το υπόλοιπο εμβαδό με 10.416 τ.μ. Το όλο χωράφι είναι τρεις αναβαθμίδες και επηρεάζεται δυσμενώς, κατά 10% της αξίας, η χαμηλότερη αναβαθμίδα είναι επίπεδη στο ύψος του δημόσιου δρόμου, με εύκολη πρόσβαση. Οι υπόλοιπες αναβαθμίδες είναι σε πιο ψηλό σημείο από το δρόμο με δυσκολότερη πρόσβαση. Εμπίπτει σε γεωργική πολεοδομική ζώνη Γ3, με 10% δόμηση και κάλυψη, δύο ορόφους, 8,30 μ. ύψος. Βελτίωση στο υπόλοιπο χωράφι δεν έγινε διότι εφαπτόταν πάντοτε στον ίδιο ασφαλτόδρομο. Περαιτέρω ο μάρτυρας αναφέρθηκε στις λεπτομέρειες που διέπουν τα ακίνητα που αυτός έλαβε υπόψη ως συγκριτικά με το επίδικο εφαρμόζοντας τη συγκριτική μέθοδο. Λαμβάνοντας δε υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις καθώς και ότι το υπό εκτίμηση υπερτερεί όλων των συγκριτικών, ως ευρισκόμενο σε ασφαλτόδρομο κεντρικό με πολύ ωραία θέα προς τη θάλασσα, ενώ τα συγκριτικά δεν εφάπτονται σε κεντρικούς δρόμους, υπολογίζει ως τίμημα για το υπό εκτίμηση ακίνητο το ποσό των €40,00 κατά τετραγωνικό μέτρο, ήτοι 396 τ.μ. προς €40 = €15.840 ή ΛΚ9.270 πλέον επιζήμια επίδραση 10% επί εμβαδού 780 τ.μ.. Κατέληξε έτσι στο συμπέρασμα ότι το πληρωτέο ποσό της αποζημίωσης για τον Απαιτητή θα πρέπει να είναι €18.960,
- Αναφέρθηκε τέλος και στο ποσό των εξόδων της εκτίμησης του, ήτοι το ποσό των €550,
- Ως δεύτερος μάρτυρας για τον Απαιτητή (στο εξής Μ.Α.2) κατέθεσε ο ίδιος ο Απαιτητής. Το επίδικο ακίνητο το κληρονόμησε από τον πατέρα του, στη συνέχεια πήρε εκσκαφέα και το έκανε τρεις αναβαθμίδες πλάτους τριών μέτρων έκαστη με σκοπό να το αξιοποιήσει στο μέλλον. Στην περιοχή έχουν ανεγερθεί ήδη κατοικίες, δίπλα δε από το ακίνητο του υπάρχει κατοικία. Με την επίδικη απαλλοτρίωση στένεψε η πρώτη αναβαθμίδα οπότε χρειάζεται να πάρει εκσκαφέα για να την καταργήσει είτε να διαφοροποιήσει τις υπόλοιπες. Με διάφορα στοιχεία ως προς τη φυσική κατάσταση του ακινήτου του, υποστήριξε τη θέση πως το ακίνητο του υπερτερεί όλων των συγκριτικών ακινήτων λόγω του ότι βρίσκεται πάνω σε κεντρικό δρόμο. Ως μάρτυρας υπεράσπισης (στο εξής Μ.Υ) κατέθεσε ο Γιώργος Καυκαλιάς, εργάζεται ως ανέφερε στο Τμήμα Κτηματολογίου & Χωρομετρίας Πάφου και εκτελεί χρέη εκτιμητή στον Κλάδο Εκτιμήσεων. Τα ακαδημαϊκά του προσόντα προέρχονται από απόκτηση πτυχίου οικονομικών επιστημών του Πανεπιστημίου Πατρών, ενώ με την είσοδο του στο Κτηματολόγιο έτυχε ειδικής εκπαίδευσης, τόσο σε κτηματολογικά θέματα όσο και εκτιμητικά, έχει δε προβεί σε χιλιάδες εκτιμήσεις ακινήτων. Όσον αφορά στο επίδικο τεμάχιο έχει ετοιμάσει σχετική έκθεση αφού είχε επισκεφθεί επιτόπου το ακίνητο. Χρησιμοποίησε και αυτός συγκριτικές πωλήσεις τα στοιχεία των οποίων πήρε από το Κτηματολόγιο, έχει επισκεφθεί τα συγκριτικά ακίνητα καθ΄ ότι από την επίδικη απαλλοτρίωση επηρεάζονται 23 ακίνητα συνολικά και έτσι γνωρίζει όλη την περιοχή. Το επίδικο τεμάχιο ανήκει σε γεωργική ζώνη όπως και όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε. Η κατάληξη του ήταν πως το ποσό των €17,09 κατά τετραγωνικό μέτρο είναι εύλογο για αποζημίωση της έκτασης που απαλλοτριώθηκε. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε συγκεκριμένα στα στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων που αυτός έλαβε υπόψη. Όσον αφορά στο συγκριτικό 1, αυτό είναι επίσης χωράφι επί του ιδίου δρόμου με το επίδικο, έχει κανονικό σχήμα με θέα στη γύρω περιοχή το οποίο πωλήθηκε Λ.Κ.7,66 το τ.μ. είναι όμως πιο κοντά στην οικιστική περιοχή του χωριού και άρα έχει περισσότερες προοπτικές για οικιστική ανάπτυξη,. Θεώρησε ωστόσο ότι αυτό υστερεί - μειονεκτεί σε θέα του επίδικου γι΄ αυτό έχει προσθέσει 30% αύξηση στη θέα που έχει το επίδικο. Ακόμη ανέφερε ότι είναι μικρότερης έκτασης και ως εκ τούτου είναι πιο εμπορεύσιμο από το επίδικο. Όσον αφορά στις συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 αυτές αφορούν χωράφια που βρίσκονται σε ύψωμα και έχουν θέα στη γύρω περιοχή, είναι πιο κοντά στην οικιστική περιοχή απ΄ ότι το επίδικο. Εμπίπτουν βέβαια στην ίδια ζώνη με το επίδικο και εφάπτονται χωματόδρομου ο οποίος σε ορισμένα σημεία διακόπτεται και γι΄ αυτό, παρά την καλύτερη θέα, θεωρούνται περίπου παρόμοια με το επίδικο. Και τα δύο πωλήθηκαν αντίστοιχα Λ.Κ.8,40 και Λ.Κ.8,89 το τετραγωνικό μέτρο. Επειδή όμως το επίδικο εφάπτεται δρόμου δόθηκε από το Μ.Υ. αύξηση σε Λ.Κ.10,00 κατά τετραγωνικό μέτρο. Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις 4 και 5 ο μάρτυρας εξήγησε ότι ισχύουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά που έχει το επίδικο τεμάχιο, αφού εφάπτονται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου, βρίσκονται σε ύψωμα με πάρα πολύ καλή θέα στη θάλασσα και θεωρείται κατά το μάρτυρα ότι πλεονεκτούν σημαντικά του επίδικου σε ποσοστό 30%. Αυτά πωλήθηκαν το 2004 Λ.Κ.12,98 κατά τετραγωνικό μέτρο. Κάνοντας τέλος τις αναγκαίες προσαρμογές όπου τα συγκριτικά μειονεκτούσαν ή όπου αυτά υπερτερούσαν κατέληξε να υιοθετήσει ως μέσο όρο το ποσό των Λ.Κ.10,00 (ήτοι €17,09) κατά τετραγωνικό μέτρο για το επίδικο ακίνητο. Επιπρόσθετα ο εν λόγω μάρτυρας σχολιάζοντας τις συγκριτικές πωλήσεις που έχει υιοθετήσει ο εκτιμητής του απαιτητή, αποδέχθηκε τα όσα στοιχεία αναφέρθηκαν ως διέποντα το συγκριτικό (α), πλην όμως παρατήρησε πως κάνοντας εξετάσεις στο Κτηματολόγιο, διαπίστωσε ότι αυτό δεν είναι απροσπέλαστο ως ανέφερε ο Μ.Α.1, καθ΄ ότι εξυπηρετείται από δικαίωμα διόδου. Επίσης πλεονεκτεί του επίδικου ως προς τη θέα. Πρόσθεσε ακόμη ότι το συγκριτικό (β) το οποίο χρησιμοποιήθηκε από το Μ.Α.1 είναι σε ύψωμα με πολύ καλή θέα στην περιοχή και εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου, ο οποίος είναι κατασκευασμένος από μπετόν και όχι χωματόδρομος ως ανέφερε ο Μ.Α.
- Όσον αφορά το τρίτο συγκριτικό το αποδέχεται και το έχει υιοθετήσει και αυτός. Επίσης ανέφερε ότι κατά την επίσκεψη του στο επίδικο τεμάχιο, δεν αντιλήφθηκε δυσκολία στην πρόσβαση του αφού είναι σχεδόν επίπεδο με το δρόμο, συνεπώς δεν δικαιολογείται επιζήμια επίδραση σε οποιοδήποτε ποσοστό. Τέλος σημείωσε ότι στάληκε στον Απαιτητή επιστολή περί τα τέλη του 2005 η οποία επιστράφηκε ανεπίδοτη, οπότε επικοινώνησε αυτός μαζί του και τότε κατέληξαν στην αποδοχή πληρωμής του ποσού των Λ.Κ.4.000,00 πλέον τόκους μέχρι 12.04.2010, ωστόσο ο Απαιτητής επιφύλαξε το δικαίωμα του να αποταθεί στο Δικαστήριο για περαιτέρω αποζημίωση. Μέσα από τις αγορεύσεις τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν με επιχειρήματα τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Από την πλευρά του Απαιτητή αναπτύχθηκαν στοιχεία με σκοπό την ικανοποίηση του Δικαστηρίου ότι, οι συγκριτικές πωλήσεις που λήφθηκαν υπόψη από τον Μ.Υ δεν είναι αντικειμενικές, καθ΄ ότι μειονεκτούν όλες έναντι του επίδικου τεμαχίου. Αποδόθηκε στον Μ.Υ μεροληπτική στάση, προκειμένου να βοηθήσει την Αποζημιούσα Αρχή, παραλείποντας να αναφέρει τα ακριβή γεγονότα και φυσικά χαρακτηριστικά των συγκριτικών που χρησιμοποίησε. Αντίθετα κατά την εισήγηση, ο εκτιμητής του Απαιτητή, έχει στοιχειοθετήσει με τη μαρτυρία του και την εκτίμηση του, τις προϋποθέσεις για να στηριχθεί το Δικαστήριο προκειμένου να καταλήξει σε ορθή απόφαση. Συνακόλουθα ζητήθηκε η έκδοση απόφασης στη βάση του ποσού που υπολόγισε ο Μ.Α.
- Από την άλλη, η πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής εισηγήθηκε ότι ο υπολογισμός της αξίας της έκτασης του ακινήτου του Απαιτητή, αξιολογήθηκε από τον Μ.Α.1 σε λανθασμένη βάση αφού έλαβε υπόψη του ως συγκριτικά ακίνητα τα οποία δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως τέτοια, καθ΄ ότι διαφέρουν κατά πολύ του επίδικου και υπερτερούν αυτού, είτε σε θέα είτε βρίσκονται πιο κοντά στην οικιστική περιοχή του χωριού Άρμου. Χαρακτηρίστηκε από την πλευρά της Αποζημιούσας Αρχής ως λανθασμένη και άνευ εξήγησης η υιοθέτηση του ποσού των €40,00 κατά τ.μ., αφού μόνο ένα από τα συγκριτικά που αυτός έλαβε υπόψη είναι σ΄ αυτό το επίπεδο (των €41,00) και δεν δίδεται πειστική εξήγηση για την αγνόηση των δύο άλλων συγκριτικών του πωλήσεων τα οποία πωλήθηκαν σε πολύ χαμηλότερη τιμή (€26,17 και €24,00 το τετραγωνικό μέτρο). Αξιολόγηση μαρτυρίας: Κατά την ακροαματική διαδικασία το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή όλους τους μάρτυρες οι οποίοι κατέθεσαν ενώπιον του. Με κριτήρια την όλη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, καθώς επίσης το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνυφασμό με το περιεχόμενο των Τεκμηρίων της υπόθεσης το Δικαστήριο προβαίνει στην αξιολόγηση περί της αξιοπιστίας τους. Οι Μ.Α.1 και Μ.Υ. κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες, ειδικοί για την αξία της έκτασης του κτήματος του Απαιτητή που έχει απαλλοτριωθεί. Και οι δύο τους άφησαν την εντύπωση ότι κατείχαν τις απαραίτητες γνώσεις για υπολογισμό και εκτίμηση αξίας ακινήτων. Υπήρξαν θετικοί και επεξηγηματικοί στη μαρτυρία τους, βοηθώντας το Δικαστήριο να έχει πλήρη εικόνα για τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου καθώς και όλα τα παρεμφερή στοιχεία που διέπουν αυτό. Κρίνεται ωστόσο ότι για τους λόγους που το Δικαστήριο θα εξηγήσει στη συνέχεια, και παρ΄ όλο που και οι δύο χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, η γνώμη που παρουσίασε ο Μ.Α.1 για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του ακινήτου του Απαιτητή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ως μη αντικειμενική κρίνεται η θέση του καθ΄ αρχήν ότι το συγκριτικό αρ. 1 που χρησιμοποίησε ο Μ.Υ. δεν πωλήθηκε στην τιμή (Λ.Κ.7,42) που αναφέρεται στα αρχεία του Κτηματολογίου, λέγοντας ότι η τιμή λογικά θα ήταν άλλη, δηλαδή διατύπωσε τη θέση πως πρέπει να έχει πωληθεί πιο ακριβά από ότι έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Στην απουσία ωστόσο συγκεκριμένων στοιχείων μαρτυρίας ανάλογης, το Δικαστήριο δεν αποδέχεται αυτή τη θέση, η οποία μπορεί να εμπεριέχει κάποια στοιχεία λογικής τα οποία όμως δεν είναι τα μόνα, πολλά άλλα στοιχεία είναι ικανά να συνάδουν με τη λογική ωστόσο να οδηγούν σε διαφορετική θέση ή αποτέλεσμα. Η ελεύθερη αγορά επιτρέπει στον κάθε ενδιαφερόμενο, είτε είναι αγοραστής είτε είναι πωλητής, να προβεί σε μια πράξη αγοραπωλησίας στην τιμή που αυτός κρίνει ορθή στην κατάλληλη στιγμή γι΄ αυτόν ή με βάση δικά του υποκειμενικά κριτήρια. Συνακόλουθα η θέση του ΜΑ1 ότι το συγκριτικό
(1)δεν θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη δεν είναι ασφαλής, πρόσθετα και του στοιχείου ότι δέχθηκε στην αντεξέταση του ότι το εν λόγω συγκριτικό βρισκόταν πιο κοντά στο χωριό Άρμου απ΄ ότι το κτήμα του Απαιτητή, επιμένοντας όμως ότι το επίδικο ήταν σε καλύτερη θέση στη βάση του ότι βρισκόταν σε πιο κεντρικό δρόμο. Το γεγονός αυτό έχει βέβαια κάποια σημασία γενικότερα, πλην όμως δεν πρόκειται για εμπορικά οικόπεδα, και τα δύο ανήκουν σε γεωργική ζώνη και εφάπτονται δρόμου. Θα μπορούσε συνεπώς να ήταν και αρνητικό στοιχείο και όχι κατ΄ ανάγκη θετικό. Ως εκ τούτου κρίνεται ότι ο ΜΑ1 θα έπρεπε να λάβει υπόψη το συγκριτικό 1 το οποίο έλαβε υπόψη ο Μ.Υ. Όσον αφορά στην τελική γνώμη του ΜΑ1, στην απουσία πειστικής εξήγησης, προβάλλει ως απορριπτέα η επιλογή των €40,00 κατά τετραγωνικό μέτρο της αξίας της έκτασης του επίδικου ακινήτου η οποία ουσιαστικά στηρίχθηκε μόνο σε μία πώληση (€41,00) του συγκριτικού (α). Επίσης όσον αφορά στη θέση του ότι υπήρξε επιζήμια επίδραση 10% στο ακίνητο του Απαιτητή εξαιτίας της επίδικης απαλλοτρίωσης, ούτε αυτή μπορεί να γίνει αποδεκτή για τους εξής λόγους: (α) Η βάση της δικαιολόγησης για επιζήμια επίδραση 10% στηρίζεται στο ότι πριν την απαλλοτρίωση ο δρόμος πήγαινε μέχρι την αναβαθμίδα, τώρα με την απαλλοτρίωση δεν θα μπορεί ο Απαιτητής να κτίσει την κατοικία του σε εκείνο το σημείο αν το θελήσει, αφού έχει δικαίωμα ανέγερσης κατοικίας. Κατ΄ αρχήν το Δικαστήριο παρατηρεί ότι η έκταση του ακινήτου του Απαιτητή με τα σημερινά δεδομένα, μετά την απαλλοτρίωση, δεν φαίνεται να επηρεάζεται ως προς την ανέγερση κατοικίας, η δε πρόσβαση του Απαιτητή στο ακίνητο του είναι εύκολη και το υπόλοιπο μέρος που έχει παραμείνει εφάπτεται του δρόμου. (β) Το ότι έκανε την αναβαθμίδα ο Απαιτητής με δικά του έξοδα, έστω και αν αυτό γίνει αποδεκτό ως αληθές γεγονός, χωρίς μαρτυρία για το κόστος για αναγκαία διαμόρφωση του υπολοίπου δεν μπορεί να αποδοθεί γενικά επιζήμια επίδραση και στη βάση του 10%. Όσον αφορά τον Μ.Υ., κρίνεται ότι έδωσε πειστικές εξηγήσεις με λεπτομερή στοιχεία που δεν αφήνουν περιθώρια αμφιβολίας ότι ενήργησε με αντικειμενικότητα, χωρίς να παραγνωρίσει οποιοδήποτε απαραίτητο στοιχείο για ακριβοδίκαιη επιδίκαση της αξίας της απαλλοτριωθείσας έκτασης. Φάνηκε να γνωρίζει πολύ καλά όλη την περιοχή στην οποία εμπίπτει το επίδικο τεμάχιο, και τα όσα αναφέρθηκαν εκ μέρους του δεν κλονίστηκαν ή αντικρούστηκαν, είτε με υποβολές είτε με οποιαδήποτε μαρτυρία που δόθηκε από τον Μ.Α.1. Ειδικότερα, γίνεται μνεία στην περίπτωση του συγκριτικού αρ. (α) που έλαβε υπόψη ο Μ.Α.1 θεωρώντας ότι αυτό ήταν απροσπέλαστο, και ως εκ τούτου για τον τελευταίο ήταν σε μειονεκτική θέση από το επίδικο, ο Μ.Υ. κατέθεσε ότι από έρευνα του στο Κτηματολόγιο διαπίστωσε ότι το εν λόγω κτήμα εξυπηρετείται από δικαίωμα διάβασης, μαρτυρία που δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά του Απαιτητή. Συνακόλουθα των πιο πάνω το Δικαστήριο απορρίπτει τη μαρτυρία του Μ.Α.1 ως προς την αξία κατά τετραγωνικό μέτρο της έκτασης του ακινήτου του Απαιτητή, και αποδέχεται την αξία που έδωσε ο Μ.Υ. Όσον αφορά στη μαρτυρία του Απαιτητή παρατηρείται ότι αυτός επιχείρησε να πείσει το Δικαστήριο ότι το ακίνητο του υπερτερούσε όλων των υπολοίπων συγκριτικών χωρίς όμως πειστικά στοιχεία. Είναι γεγονός βέβαια ότι υπερτερούσε κάποιων από τα συγκριτικά, το αποδέχθηκε και ο Μ.Υ και είναι γι΄ αυτό που προέβηκε σε ανάλογες αναπροσαρμογές. Επίσης ο Απαιτητής επέμενε στον ισχυρισμό της επιζήμιας επίδρασης λέγοντας ότι η πρόσβαση στο ακίνητο του, μετά την απαλλοτρίωση, έγινε δύσκολη καθ΄ ότι υπάρχει περί το ενάμιση μέτρο υψομετρική διαφορά κάτω από το δρόμο. Τη μαρτυρία αυτή την αντέκρουσε τόσο ο Μ.Υ υποστηρίζοντας τη θέση του, πέραν από την ίδια αντίληψη που είχε, και με τη φωτογραφία Τεκμήριο 2 την οποία αυτός παρουσίασε. Πρόσθετα και ο Μ.Α.1 εκτιμητής του Απαιτητή έκανε λόγο για εύκολη πρόσβαση αλλά και για υψομετρική διαφορά όχι πέραν του 0,50 εκατοστών από το δρόμο άλλωστε στην έκθεση εκτίμησης του, παράγραφος 5, γίνεται λόγος για εύκολη πρόσβαση. Υπό αυτά τα δεδομένα γίνεται αντιληπτό πως ούτε αυτή η θέση του Απαιτητή μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ευρήματα Δικαστηρίου: Με βάση την πιο πάνω αποδεκτή μαρτυρία και το περιεχόμενο των Τεκμηρίων, με τη βαρύτητα που προκύπτει από το περιεχόμενο τους όπως έχει συσχετισθεί κυρίως από το Μ.Υ., το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, και τα οποία αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου έχουν ως ακολούθως: Δυνάμει διατάγματος απαλλοτρίωσης η Απαλλοτριούσα Αρχή απαλλοτρίωσε έκταση 396 τ.μ. από το τεμάχιο του Απαιτητή με αρ. 137 του Φ/Σχ. 45/62 στο χωριό Άρμου. Το επίδικο τεμάχιο επισκέφθηκε ο Γιώργος Καυκαλιάς, ο οποίος εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου & Χωρομετρίας Πάφου ο οποίος εκτελεί χρέη εκτιμητή στον Κλάδο Εκτιμήσεων και ετοίμασε σχετική έκθεση εκτίμησης. Χρησιμοποίησε συγκριτικές πωλήσεις τα στοιχεία των οποίων πήρε από το Κτηματολόγιο, έχει επισκεφθεί όλα τα συγκριτικά ακίνητα, καθ΄ ότι από την επίδικη απαλλοτρίωση επηρεάζονται 23 ακίνητα συνολικά, γνωρίζοντας έτσι όλη την περιοχή στην οποία ανήκει το επίδικο τεμάχιο. Το επίδικο τεμάχιο ανήκει σε γεωργική ζώνη όπως και όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο Μ.Υ. καθώς και όλα τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε ο Μ.Α.1 ο οποίος ετοίμασε σχετική έκθεση εκτίμησης εκ μέρους του Απαιτητή. Η κατάληξη του Μ.Υ. η οποία γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο είναι πως το ποσό των €17,09, κατά τετραγωνικό μέτρο, ως προς την αξία της έκτασης που απαλλοτριώθηκε, είναι εύλογο για δίκαιη αποζημίωση του απαιτητή. Με βάση την προαναφερθείσα αξιολόγηση περαιτέρω το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι ουδεμία επιζήμια επίδραση έχει προκύψει στο ακίνητο του Απαιτητή εξ΄ αιτίας της επίδικης απαλλοτρίωσης, αφού το ακίνητο του δεν επηρεάστηκε ως προς τα νομικά ή πραγματικά του χαρακτηριστικά. Στον Απαιτητή στάληκε επιστολή περί τα τέλη του 2005 η οποία επιστράφηκε ανεπίδοτη, οπότε επικοινώνησε ο Μ.Υ. με αυτόν και τότε κατέληξαν στην αποδοχή πληρωμής του ποσού των Λ.Κ.4.000,00 πλέον τόκους μέχρι 12.04.2010, ποσό το οποίο καταβλήθηκε στον Απαιτητή, ωστόσο ο τελευταίος επιφύλαξε το δικαίωμα του να αποταθεί στο Δικαστήριο για περαιτέρω αποζημίωση, εξ΄ου και η παρούσα διαδικασία. Νομική πτυχή: Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες αρχές που εξάγονται από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή για τον καθορισμό της αποζημίωσης είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει πρώτιστα από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως ως προς το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως εφ΄ όσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others
(1984)1 A.A.Δ. 305). Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλ. υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou
(1978)1 A.A.Δ. 389). Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και εξαγωγής συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι, προκειμένου να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, βοηθώντας το Δικαστήριο είτε με την αποδοχή της γνώμη τους, είτε με την απόρριψη, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Συμπεράσματα Δικαστηρίου: Συνακόλουθα όλων των πιο πάνω, ειδικότερα λαμβανομένων υπόψη των ευρημάτων του Δικαστηρίου, και δη ότι η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του ακινήτου του Απαιτητή υπολογίστηκε σε €17,09 επί 396 τ.μ. έκτασης που έχει αφαιρεθεί με την επίδικη απαλλοτρίωση, ελλείψει δε και οποιασδήποτε επιζήμιας επίδρασης, κρίνεται ότι το ποσό στο οποίο ο Απαιτητής δικαιούται είναι το ποσό των €6.834,41 το οποίο ήδη καταβλήθηκε με τόκους μέχρι 12.4.2010. Επιπλέον ο Απαιτητής δικαιούται στην καταβολή €550,00 ως έξοδα εκτίμησης. Ενόψει των πιο πάνω και λαμβανομένου υπόψη ότι το ποσό της αποζημίωσης έχει καταβληθεί, εκδίδεται απόφαση προς όφελος του Απαιτητή για το ποσό των €550,00 ως εκτιμητικά έξοδα, καμία διαταγή ως προς τα έξοδα. Η απόφαση επί του πιο πάνω ποσού των εκτιμητικών εξόδων, πλην όμως χωρίς δικηγορικά έξοδα βασίστηκε στο πνεύμα της υπόθεσης Όμηρος Σ. Χαψή ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ. 1403 η οποία ως φαίνεται διαφοροποιήθηκε από προηγούμενη νομολογία (Ανδρέας Γ. Σεργίδη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 339). (Υπ.) ............. Δ. Ι. Κίτσιος, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Tribunal/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης - διαπλάτυνση δρόμου cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο