ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΗΛΥΜΕΤ ΛΤΔ ν. K $ M (Famagusta) Developers Constructions Ltd, Αρ. Αγωγής: 700/10, 19 Μαΐου, 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2011:A18 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ (που συνεδριάζει στη Λάρνακα) Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 700/10 Μεταξύ: ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΗΛΥΜΕΤ ΛΤΔ Ενάγουσας και K. & M. (Famagusta) Developers & Constructions Ltd Εναγομένης ------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 23/07/2010 για έκδοση απόφασης ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 19 Μαΐου, 2011 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγουσα-Αιτήτρια Εταιρεία: κ. Γ. Λιβέρας Για Εναγόμενη-Καθ' ης η αίτηση Εταιρεία: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα Εταιρεία καταχώρησε, στις 03/06/2010, Κλητήριο Ένταλμα Ειδικά Οπισθογραφημένο, με το οποίο αξίωνε την έκδοση διαταγμάτων με τα οποία να διατάσσεται η Εναγόμενη Εταιρεία όπως μεταβιβάσει τη μεζονέτα με αριθμό Μ1, στο συγκρότημα «Famagusta Gardens 25», που ανεγέρθηκε στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/14648, Φ/Σχ.33/53/Ε1, Τεμ.215, που βρίσκεται στο Δήμο Παραλιμνίου. Επιπρόσθετα, ζήτησε την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου με ημερομηνία 17/01/2007, ενώ διαζευκτικά ζήτησε το ποσό των €41.000-, το οποίο αντιπροσωπεύει την αύξηση της αξίας της μεζονέτας, ως αποζημίωση. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Ενάγουσας Εταιρείας, στις 17/01/2007 είχε αγοράσει από την Εναγόμενη Εταιρεία τη μεζονέτα με αριθμό Μ1, στο συγκρότημα «Famagusta Gardens 25», έναντι του ποσού των €99.098,
- Το ποσό των €51.258,04 θα καταβαλλόταν στις 17/01/2007 με την υπογραφή της συμφωνίας και το ποσό των €47.840,84 θα καταβαλλόταν στη μορφή της παραχώρησης προϊόντων που κατασκεύαζε η Ενάγουσα Εταιρεία στην Εναγόμενη. Το τίμημα πώλησης καταβλήθηκε στην ολότητά του από την Ενάγουσα Εταιρεία, πλην όμως, παρά και την κλήση της Εναγόμενης Εταιρείας στο Κτηματολόγιο, στις 25/02/2010, για να μεταβιβάσει το ακίνητο, αυτή ουδέποτε συνεργάστηκε για τη μεταβίβασή του επ ονόματι της Ενάγουσας Εταιρείας. Προς απόδειξη της αξίωσής της, η Ενάγουσα Εταιρεία κατέθεσε Ένορκη Δήλωση του κ. Σπύρου Χαρίτου, ενός εκ των Διευθυντών της Ενάγουσας Εταιρείας. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι στις 17/01/2007, η Ενάγουσα Εταιρεία υπέγραψε συμφωνία πώλησης με την Εναγόμενη Εταιρεία, δυνάμει της οποίας είχε αγοράσει από την Εναγόμενη Εταιρεία ένα διαμέρισμα. Στις 19/01/2007 η Ενάγουσα Εταιρεία κατέθεσε αντίγραφο του πωλητηρίου εγγράφου στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου και κατέβαλε τα νενομισμένα δικαιώματα. Ως τίμημα αγοράς του συγκεκριμένου διαμερίσματος, είχε συμφωνηθεί το ποσό των Λ.Κ.58.000- ή το αντίστοιχο ποσό σε Ευρώ, που ήταν €99.098,
- Η Ενάγουσα Εταιρεία κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα πώλησης στην Εναγόμενη Εταιρεία και στις 11/02/2010, με επιστολή του δικηγόρου της, κάλεσε την Εναγόμενη Εταιρεία όπως παρευρεθεί και προχωρήσει στη μεταβίβαση και εγγραφή του διαμερίσματος επ' ονόματι της, στις 25/02/
- Η συγκεκριμένη επιστολή επιδόθηκε στην Εναγόμενη Εταιρεία στις 13/02/
- Παρά την επίδοση της επιστολής, η Εναγόμενη Εταιρεία δεν προσήλθε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στις 25/02/2010, παρά το γεγονός ότι αντιπρόσωπος της Ενάγουσας Εταιρείας βρισκόταν τη συγκεκριμένη μέρα, από τις 8:00 το πρωί μέχρι της 12:30, στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Επισύναψε, ο ομνύοντας, ως Τεκμήρια 1-4 το πωλητήριο έγγραφο, την απόδειξη πληρωμής δικαιωμάτων του Κτηματολογίου, αντίγραφο επιστολής με την Ένορκη Δήλωση επίδοσής της και τη βεβαίωση του Κτηματολογικού Λειτουργού Αμμοχώστου. Κατά τη μελέτη της συγκεκριμένης Ένορκης Δήλωσης προς έκδοση της απόφασης, το Δικαστήριο ζήτησε περαιτέρω διευκρινίσεις, λόγω του ότι υπήρχαν διαζευκτικές θεραπείες. Ο κ. Λιβέρας απέσυρε το αίτημα της Ενάγουσας Εταιρείας για την καταβολή αποζημιώσεων, ως η παράγραφος Ε της Έκθεσης Απαίτησης. Όμως, το γεγονός ότι η μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με τη προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ" Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13 η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183). Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας Εταιρείας. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Η Ενάγουσα Εταιρεία αξιώνει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης μεταξύ της ίδιας και της Εναγόμενης Εταιρείας. Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας πώλησης γης, είναι θεραπεία η οποία μπορεί να διαταχθεί μόνο κάτω από τις πρόνοιες του ειδικού Νόμου, περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.232 (βλ. Δάφνος Δρυάδης κ.α. v. Κώστα Καλησπέρα
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881, Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α.
(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 770 και Ανδρέα Γιάγκου Σάντη v. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.α.
(2009)1 (Α) Α.Α.Δ. 288). Στην απόφαση Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α. (ανωτέρω), στη σελ.774 αναφέρονται τα ακόλουθα: Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Κεφ. 232 συνιστά, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη προς οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση
(1993)1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετήθηκε η θέση ότι εφόσον το θέμα ρυθμίζεται ειδικά από το νόμο, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. (Βλ. επίσης Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 881, Χρίστου κ.ά. ν. Γεωργίου
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 940.) Έχει τονισθεί στη νομολογία ότι η τήρηση όλων των προϋποθέσεων είναι απαραίτητη για να μπορεί να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232, κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης αν είναι έγκυρη σύμβαση και αν έχουν τηρηθεί οι όροι που καταγράφονται στις παραγράφους (α) - (δ) του συγκεκριμένου άρθρου. Η πρώτη προϋπόθεση αφορά τη μορφή της σύμβασης πώλησης και απαιτεί αυτή να είναι γραπτή. Έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 1, η γραπτή συμφωνία πώλησης της μεζονέτας Μ1, στο συγκρότημα «Famagusta Gardens 25», ημερομηνίας 17 Ιανουαρίου,
- Η δεύτερη προϋπόθεση είναι η κατάθεση της σύμβασης πώλησης, εντός δύο μηνών από την ημερομηνία κατάρτισης της σύμβασης, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το αγορασθέν ακίνητο. Προκύπτει από το Τεκμήριο 2, την απόδειξη πληρωμής των τελών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ότι το πωλητήριο έγγραφο μεταξύ της εταιρείας Κατασκευές ΗΛΥΜΕΤ ΛΤΔ και της εταιρείας K & M Famagusta Developers & Constructions Ltd, είχε γίνει αποδεκτό από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου στις 19/01/2007, δηλαδή δύο μέρες μετά την ημερομηνία πώλησης του ακινήτου. Συνεπακόλουθα, ικανοποιείται και η δεύτερη προϋπόθεση. Η επόμενη προϋπόθεση επιβάλλει στον αγοραστή την υποχρέωση να έχει καλέσει πριν την έγερση της αγωγής, τον πωλητή, για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού. Κατατέθηκε στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 3, η επιστολή ημερομηνίας 11 Φεβρουαρίου 2010, με την οποία καλείτο η Εναγόμενη Εταιρεία στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, στις 25/02/2010, για να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι της Ενάγουσας Εταιρείας. Η συγκεκριμένη επιστολή είχε επιδοθεί από ιδιώτη επιδότη στις 13/02/2010, στον Διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας. Η Εναγόμενη Εταιρεία όμως δεν εμφανίστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για να μεταβιβάσει το ακίνητο, σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου
- Οπόταν, και αυτή η προϋπόθεση φαίνεται να ικανοποιείται. Η τελευταία προϋπόθεση απαιτεί την έγερση της αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής. Θεωρώ απαραίτητη την καταγραφή του συγκεκριμένου εδαφίου 2 (δ), το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα: «Αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω πρόνοιες στα υπό κρίση γεγονότα, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η Ενάγουσα Εταιρεία είχε καλέσει την πωλήτρια εταιρεία, την Εναγόμενη, να εμφανιστεί ενώπιον του Κτηματολογίου Αμμοχώστου, στις 25/02/2010, Τεκμήριο 3, και η αγωγή καταχωρίστηκε στις 03/06/
- Επομένως, σύμφωνα με την επιφύλαξη του Νόμου, η ημερομηνία 25/02/2010 είναι η ημερομηνία που έχει σημασία σε αυτή την περίπτωση και φαίνεται ότι έχει ικανοποιηθεί και η τέταρτη προϋπόθεση, αφού η αγωγή καταχωρίστηκε τέσσερεις μήνες μετά που κλήθηκε η Εναγόμενη Εταιρεία να μεταβιβάσει το ακίνητο. Παραπέμπω σε απόσπασμα της απόφασης Σάντη v. Χατζηβασιλείου κ.α. (ανωτέρω), σελ.300-301: Η προστασία του αγοραστή και η κατοχύρωση της μεταβίβασης στην οποία και στοχεύει η εγγραφή του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, προϋποθέτει βεβαίως ένα καλόπιστο και νομιμόφρονα πωλητή, ο οποίος σεβόμενος τη σύμβαση πώλησης που υπέγραψε, αυτόβουλα γνωστοποιεί στον αγοραστή, τόσο την έκδοση χωριστής εγγραφής, όσο και την ετοιμότητα του να μεταβιβάσει. Η επιφύλαξη, ορθά ιδωμένη, γίνεται στα χέρια νομοταγών πολιτών εργαλείο προστασίας τόσο του αγοραστή, όσο και του ίδιου του πωλητή. Στην περίπτωση όμως που ο πωλητής παρά την έκδοση τίτλου, αμελεί ή εντέχνως παραλείπει να γνωστοποιήσει το γεγονός στον αγοραστή, όπως ακριβώς έπραξαν εδώ οι εφεσίβλητες, (γεγονός που αντιστρατεύεται την πρωτόδικη κατάληξη ότι οι εφεσίβλητες δεν είχαν επιδείξει άρνηση ή κακοπιστία στην μη προώθηση των διαδικασιών για έκδοση χωριστού τίτλου), τότε ο αγοραστής αν μάθει περί της έκδοσης χωριστών τίτλων με άλλο τρόπο, μπορεί να εγείρει την αγωγή του για ειδική εκτέλεση εντός έξι μηνών από την ημερομηνία που το γεγονός περιήλθε στη γνώση του. Έκδηλα, η πρωτοβουλία εδώ ανήκει στον αγοραστή σε παραγκωνισμό του δόλιου πωλητή. Τα πιο πάνω συνδράμουν την κύρια τοποθέτηση του νομοθέτη που καταγράφεται στην πρώτη επιφύλαξη και που προνοεί για τα απορρέοντα από την ίδια τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η ουσία και των δύο επιφυλάξεων είναι η προστασία του αγοραστή που έχει μεριμνήσει να καταθέσει το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Επικουρικές μόνο είναι οι πρόνοιες περί πώλησης τμήματος γης για το οποίο δεν υπάρχει κατά τη χρονική στιγμή του πωλητηρίου χωριστή εγγραφή, αυτές δε πρέπει να ερμηνεύονται με στόχο την προστασία του καλόπιστου αγοραστή. Με βάση τα πιο πάνω, η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης είναι διαθέσιμη. Εκδίδεται διάταγμα για ειδική εκτέλεση για τους σκοπούς του Κεφ.232 της επίδικης συμφωνίας αναφορικά με την μεζονέτα Μ1, του συγκροτήματος «Famagusta Gardens 25», το οποίο βρίσκεται στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/14648, Φ:33 Σχέδιο: 53 E1 Τεμάχιο:215, Δήμος Παραλιμνίου. Η εναλλακτική αξίωση της Ενάγουσας Εταιρείας, παράγραφος Ε της Έκθεσης Απαίτησης, απορρίπτεται. Τα έξοδα της αγωγής, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, θα βαραίνουν την Εναγόμενη εταιρεία. (Υπ.) ..................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο