Γεώργιου Ππατσιά Κυριάκου Ππατσιά ν. K M (Famagusta) Developers Constructions Ltd, Αρ. Αγωγής: 634/10, 24 Μαΐου, 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2011:A19 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ (που συνεδριάζει στη Λάρνακα) Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 634/10 Μεταξύ: Γεώργιου Ππατσιά Κυριάκου Ππατσιά Ενάγοντες και K. & M. (Famagusta) Developers & Constructions Ltd Εναγομένης ------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 28/09/2010 για έκδοση απόφασης ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 24 Μαΐου, 2011 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγοντες-Αιτητές: κα Κ. Λυσιώτη Για Εναγόμενη-Καθ' ης η αίτηση Εταιρεία: καμία εμφάνιση Ενάγοντες 1 και 2 παρόντες Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Ενάγοντες καταχώρησαν στις 13/05/2010 Κλητήριο Ένταλμα Γενικά Οπισθογραφημένο, με το οποίο αξιώνουν την έκδοση διαταγμάτων με τα οποία να διακηρύσσεται ως τερματισθέν το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 11/01/2007, διάταγμα με το οποίο να υποχρεώνεται η Εναγόμενη Εταιρεία όπως επιστρέψει τα καταβληθέντα από τους Ενάγοντες ποσά καθώς επίσης, αξιώνουν γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για ζημιές οι οποίες προκλήθηκαν ή/και θα προκληθούν λόγω της παραπλάνησης και/ή εξαπάτησης των Εναγόντων από την Εναγόμενη Εταιρεία. Επιπρόσθετα, αιτούνται διατάγματα απαγορευτικά έτσι ώστε η Εναγόμενη Εταιρεία να εμποδίζεται από του να πωλήσει και/ή υποθηκεύσει και/ή επιβαρύνει περαιτέρω συγκεκριμένα ακίνητα καθώς και ειδικές αποζημιώσεις ύψους €11.960,21 δυνάμει του όρου 5 της σύμβασης πώλησης. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των Εναγόντων, όπως αυτοί καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησής τους, είχαν συμφωνήσει, με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 11/01/2007, να αγοράσουν από την Εναγόμενη Εταιρεία τη μεζονέτα με αριθμό Μ1 καθώς επίσης και το χώρο στάθμευσης με αριθμό Ρ2, στο συγκρότημα FAMAGUSTA GARDENS, Αρ.28, το οποίο είχε ανεγερθεί στο ακίνητο με Αριθμό Εγγραφής 0/10372, Φ/Σχ.2-287-380, Τεμ.352, Τμ.6, στη Δερύνεια. Το τίμημα αγοράς είχε συμφωνηθεί στις Λ.Κ.47.000- πλέον Φ.Π.Α. Οι Ενάγοντες κατέβαλαν στην Εναγόμενη Εταιρεία, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, μεταξύ των ημερομηνιών 11/01/2007 - 28/11/2008, το ποσό των €67.659,
- Μεταξύ των όρων της συμφωνίας ήταν ότι η Εναγόμενη Εταιρεία θα παρέδιδε στους Ενάγοντες τη μεζονέτα εντός δώδεκα μηνών από την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου και συγκεκριμένα μέχρι τις 11/01/
- Είχε επίσης συμφωνηθεί ότι αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην παράδοση θα επιβάρυνε την Εναγόμενη Εταιρεία με την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.250- ήτοι €427,15 μηνιαίως. Η Εναγόμενη Εταιρεία διαβεβαίωνε τους Ενάγοντες ότι η μεζονέτα θα ήταν έτοιμη περί τα τέλη του
- Η μεζονέτα δεν παραδόθηκε, παρά τις διαβεβαιώσεις της Εναγόμενης Εταιρείας. Κατά ή περί τον Απρίλη του 2010, οι Ενάγοντες διαπίστωσαν ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε πρόοδος στην ανοικοδόμηση της μεζονέτας, αφού εργάζονταν στην οικοδομή περιστασιακά αλλοδαποί εργάτες. Μετά από τη διαπίστωση αυτή, οι Ενάγοντες αντιλήφθηκαν ότι οι υπάλληλοι και οι αντιπρόσωποι της Εναγομένης Εταιρείας δεν ανταποκρίνονταν στα επίμονα τηλεφωνήματά τους καθώς επίσης και ότι το γραφείο της Εναγομένης Εταιρείας παρέμενε κλειστό ακόμη και της εργάσιμες ώρες. Οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 27/04/2010, η οποία επιδόθηκε, κάλεσαν την Εναγόμενη Εταιρεία όπως τους παραδώσει πλήρως αποπερατωμένη την αγορασθείσα μεζονέτα καθώς επίσης και το ποσό των €11.960,21 σύμφωνα και με την παράγραφο 5 του πωλητηρίου εγγράφου. Η Εναγόμενη Εταιρεία δεν ανταποκρίθηκε και έτσι στις 03/05/2010 οι Ενάγοντες, μέσω του δικηγόρου τους, τερμάτισαν τη μεταξύ των μερών συμφωνία και αξίωσαν την επιστροφή του ποσού που κατέβαλαν, πλέον €11.960,21 ως αποζημίωση. Η επιστολή τερματισμού επιδόθηκε στον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας στις 08/05/
- Πλην όμως, δεν υπήρξε καμιά συμμόρφωση της Εναγόμενης Εταιρείας. Προς απόδειξη της αξίωσής τους, οι Ενάγοντες κατέθεσαν Ένορκη Δήλωση του Γεώργιου Ππατσιά, Ενάγοντα 1 στην αγωγή, ο οποίος γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι στις 11/01/2007, ο ίδιος και η σύζυγός του υπέγραψαν πωλητήριο έγγραφο με την Εναγόμενη Εταιρεία, για την αγορά μιας μεζονέτας η οποία θα ανεγειρόταν στο ακίνητο με Αριθμό Εγγραφής 0/10372, Φ/Σχ.2-287-380, Τεμ.352, Τμ.6, στη Δερύνεια. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.47.000- πλέον Φ.Π.Α. Οι Ενάγοντες, κατά τον ισχυρισμό του, κατέβαλαν από τις 11/01/2007 μέχρι τις 28/11/2008 στην Εναγόμενη Εταιρεία το ποσό των €67.659,
- Είχε συμφωνηθεί ότι η Εναγόμενη Εταιρεία θα ολοκλήρωνε και θα παρέδιδε τη συγκεκριμένη μεζονέτα εντός δώδεκα μηνών από την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου, δηλαδή μέχρι τις 11/01/
- Είχε επίσης συμφωνηθεί ότι στην περίπτωση που υπήρχε αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην ημερομηνία παράδοσης, η Εναγόμενη Εταιρεία είχε υποχρέωση να καταβάλλει στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ.250- ή €427,15 μηνιαίως. Οι ίδιοι οι Ενάγοντες επέδειξαν μεγάλα περιθώρια ανοχής αναφορικά με την καθυστέρηση στην παράδοση της μεζονέτας, λόγω των διαβεβαιώσεων που ελάμβαναν από την Εναγόμενη Εταιρεία, τους υπαλλήλους ή/και τους αντιπροσώπους της, ότι η μεζονέτα θα ήταν έτοιμη για παράδοση περί τα τέλη του
- Παρά όμως τις διαβεβαιώσεις αυτές, η μεζονέτα δεν παραδόθηκε και κατά την επικοινωνία με τη Εναγόμενη Εταιρεία δίνονταν διαβεβαιώσεις ότι θα καταβαλλόταν στους Ενάγοντες το μηνιαίο συμφωνηθέν ποσό. Τον Απρίλη του 2010 διαπιστώθηκε ότι δεν υπήρξε καμιά πρόοδος στις εργασίες της μεζονέτας, αφού εκεί εργάζονταν περιστασιακά μόνο αλλοδαποί εργάτες, ενώ επιπρόσθετα η Εναγόμενη Εταιρεία δεν ανταποκρινόταν στα τηλεφωνήματα των Εναγόντων. Μετά που πληροφορήθηκαν, από ένα άλλο αγοραστή, ότι η Εναγόμενη Εταιρεία αδυνατούσε να διεκπεραιώσει τα συμφωνηθέντα, οι ίδιοι αποτάθηκαν στους δικηγόρους τους, οι οποίοι με επιστολή τους ημερομηνίας 27/04/2010, κάλεσαν την Εναγόμενη Εταιρεία να τους παραδώσει πλήρως αποπερατωμένη τη μεζονέτα και ταυτόχρονα να τους καταβάλει το ποσό των €11.960,21 όπως προβλεπόταν στο πωλητήριο έγγραφο. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε ανταπόκριση από την Εναγόμενη Εταιρεία και ο ίδιος, στις 28/04/2010 έλαβε φωτογραφίες της αγορασθείσας μεζονέτας και έδωσε οδηγίες στους δικηγόρους του για να αποστείλουν στην Εναγόμενη Εταιρεία επιστολή τερματισμού. Στις 03/05/2010 στάλθηκε επιστολή τερματισμού του πωλητηρίου εγγράφου, η οποία επιδόθηκε στον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας, στις 08/05/2010, πλην όμως δεν υπήρξε καμιά ανταπόκριση. Επισύναψε, ο ομνύοντας, ως Τεκμήριο 1 το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 11/01/2007, ως Τεκμήριο 2 τις αποδείξεις πληρωμής, ως Τεκμήριο 3 αντίγραφο επιστολής ημερομηνίας 27/04/2010 με την Ένορκη Δήλωση επίδοσης, ως Τεκμήριο 4 δέσμη φωτογραφιών της μεζονέτας, ως Τεκμήριο 5 αντίγραφο της επιστολής τερματισμού μαζί με την Ένορκη Δήλωση επίδοσης αυτής και ως Τεκμήριο 6 εκτίμηση της αξίας της αγορασθείσας μεζονέτας. Το γεγονός ότι η πιο πάνω προσκομισθείσα μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με την προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ" Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13 η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183). Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Ενάγοντα 1, που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόντων 1 και 2 και το περιεχόμενο των κατατεθέντων τεκμηρίων. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Θα πρέπει να εξεταστεί ευθύς εξ αρχής η συμφωνία πώλησης, το Τεκμήριο
- Σύμφωνα με τον όρο 5 της σύμβασης πώλησης η Εναγόμενη Εταιρεία, δηλαδή ο πωλητής, είχε αναλάβει υποχρέωση να παραδώσει τη συγκεκριμένη μεζονέτα στους Ενάγοντες 1 και 2 εντός δώδεκα μηνών από την υπογραφή της συμφωνίας, δηλαδή μέχρι τις 11/01/
- Στην περίπτωση που η Εναγόμενη Εταιρεία καθυστερούσε να παραδώσει τη μεζονέτα, θα κατέβαλλε ποσό ύψους Λ.Κ.250- μηνιαίως στους αγοραστές. Ο συγκεκριμένος όρος είχε καταστεί από τα ίδια τα μέρη στη συμφωνία ουσιώδης, σύμφωνα με τον όρο 12 του πωλητηρίου εγγράφου, και η παράβασή του έδινε δικαίωμα στο αναίτιο μέρος της σύμβασης να την τερματίσει. Ο όρος 12 της σύμβασης πώλησης προέβλεπε συγκεκριμένα τα ακόλουθα: «Πάντες οι όροι της παρούσας Συμφωνίας είναι ουσιώδεις και οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε όρου ή όρων αυτής από οποιονδήποτε Συμβαλλόμενο δίδει το δικαίωμα στο έτερον μη υπαίτιο Συμβαλλόμενο είτε να αξιώσει παρά του υπαιτίου για την παράβαση Συμβαλλομένων την πιστή τήρηση και εκτέλεση της παρούσας Συμφωνίας ως και να αξιώσει παρ' αυτού νομίμους αποζημιώσεις για τις τυχόν ζημιές και/ή έξοδα που ήθελε υποστεί είτε να τερματίσει και/ή ακυρώσει την παρούσα Συμφωνία και να αξιώσει παρά του υπαιτίου Συμβαλλομένου νομίμους αποζημιώσεις.» Έχει νομολογηθεί από σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι το Δικαστήριο προσπαθώντας να ερμηνεύει μια συμφωνία, ερμηνεύει το κείμενό της συνολικά και όχι αποσπασματικά, έχοντας ως κεντρική επιδίωξη τη διακρίβωση της πρόθεσης των μελών (βλ. Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 518 και Λευκαρίτης κ.α. ν. Long Beach Hotels LTD κ.α.
(2000)1(Α) Α.Α.Δ. 194). Όπου η πρόθεση των μερών μπορεί να αποδοθεί ή να αποκρυσταλλωθεί μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης, το Δικαστήριο θα την επικυρώσει και θα την εφαρμόσει, παρά την τυχόν χρήση οποιοδήποτε διφορούμενων λέξεων. Εκεί όμως που η πρόθεση των μερών δεν μπορεί να αποτυπωθεί με σαφήνεια και βεβαιότητα, το Δικαστήριο δεν θα δημιουργήσει νέα συμφωνία στα μέρη για να διασώσει τη σύμβασή τους. Όπως υποδείχτηκε στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Επισημάνθηκε ακόμη ότι κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στον μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια των όρων της συμφωνίας, η οποία μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο, για τα συμφωνηθέντα. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Η ίδια προσέγγιση υιοθετήθηκε αργότερα στη μεταγενέστερη απόφαση Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση
(2000)1 Α.Α.Δ. 1809. Επομένως, καθοριστικός παράγοντας στην ερμηνεία μιας σύμβασης είναι η πρόθεση των συμβαλλομένων, προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της σύμβασης. Είναι πάγια νομολογημένο σε σωρεία κυπριακών δικαστικών αποφάσεων, ότι τυχόν παραβίαση ουσιώδους όρου δίδει δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει κατ' εκλογή του τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Έτσι, εάν για παράδειγμα μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης καθορίζεται χρόνος εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης και η πρόθεση των μερών είναι να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο, τότε εάν αυτή εκτελεστεί εκπρόθεσμα θα υπάρχει παράβαση ουσιώδη όρου, με αποτέλεσμα το αθώο μέρος να δύναται, εάν επιθυμεί, να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές και μελετώντας το πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1, διαπιστώνω ότι η παράλειψη των πωλητών να παραδώσουν τη μεζονέτα στους αγοραστές, τους Ενάγοντες 1 και 2, στις 11/01/2008, έδινε το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας και της καταβολής αποζημιώσεων. Το δικαίωμα αυτό το άσκησαν με την επιστολή τους ημερομηνίας 03/05/2010, η οποία επιδόθηκε στην Εναγομένη Εταιρεία και δεν υπήρξε από αυτήν οποιαδήποτε αντίδραση. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Το άρθρο 55
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει τα ακόλουθα: "Αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου ή πριν από το χρόνο αυτό, ή σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένων χρόνων ή πριν από τους χρόνους αυτούς, και παραλείψει να προβεί σε οποιαδήποτε τέτοια ενέργεια κατά ή πριν από τον ορισμένο χρόνο, η σύμβαση ή το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμη καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του δανειστή, αν πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. " Περαιτέρω, το άρθρο 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί την επιδίκαση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος που υφίσταται ζημιά ή απώλεια συνεπεία παράβασης σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, η οποία ζημιά ή απώλεια προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποίαν οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνάπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Το ίδιο άρθρο αναφέρει ακόμη πως καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία της παράβασης της σύμβασης. Επιπλέον, το εν λόγω άρθρο υποδεικνύει ότι κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκλήθηκε ως αποτέλεσμα της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Στην υπόθεση Saab and Another v. Holy Monastery Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, διευκρινίστηκε ο κανόνας δηλαδή ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο διάρρηξης της σύμβασης (όπου συνήθως αποκρυσταλλώνεται η ζημιά που υφίσταται το αναίτιο μέρος) δεν τυγχάνει καθολικής εφαρμογής. Ειδικότερα, όπου ο διάδικος επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά τη διάρρηξη, όπως όταν ζητείται ειδική εκτέλεση της σύμβασης, συντρέχει βάσιμος λόγος οι ζημιές να καθορίζονται σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Στην υπόθεση George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ. 199, τονίστηκε ότι ο χρόνος σε μία σύμβαση θεωρείται σαν ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη συμφωνία ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση. Περαιτέρω, με βάση το άρθρο 75 του Κεφ. 149, ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει την σύμβαση για βάσιμο λόγο δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί. Οι αρχές που διέπουν τις αποζημιώσεις στα θέματα παραβίασης σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πολύ καλά γνωστές και η νομολογία είναι πλούσια. Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, έχει αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, καθορίζεται η αποζημίωση στην οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α (ανωτέρω), όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση, παράγραφος 26-
- Έχοντας εξετάσει το συμφωνητικό έγγραφο, δεν χωρεί αμφιβολία ότι μία εκ των βασικών υποχρεώσεων των Εναγόντων ήταν να εξοφλήσουν το συμφωνημένο τίμημα πώλησης των Λ.Κ.36,000- μέχρι την τουβλοποιεία, πράγμα το οποίο έπραξαν, σύμφωνα με το Τεκμήριο 2, ενώ την ίδια στιγμή η Εναγόμενη Εταιρεία είχε ως μία εκ των βασικών υποχρεώσεών της, την παράδοση της μεζονέτας εντός δώδεκα μηνών από την ημέρα υπογραφής της σύμβασης πώλησης, δηλαδή στις 11/01/
- Ερμηνεύοντας ειδικότερα τον όρο 5 της σύμβασης καθώς και γενικότερα μελετώντας ενδελεχώς και με προσοχή το σύνολο του περιεχομένου της σύμβασης, Τεκμήριο 1, διαπιστώνω ότι κοινή πρόθεση των μερών ήταν η αποπληρωμή του ποσού των Λ.Κ 36,000- πλέον Φ.Π.Α., η παράδοση της μεζονέτας στις 11/01/2008 και η καταβολή του υπολοίπου ποσού των Λ.Κ.11.000-, πλέον Φ.Π.Α. κατά την παράδοση. Κατά τους Ενάγοντες, η Εναγόμενη Εταιρεία αδυνατούσε να εκπληρώσει την υπόσχεσή της απέναντι τους, αφού δεν ήταν σε θέση να τους παραδώσει τη μεζονέτα όπως είχε συμφωνηθεί δυνάμει του συμφωνητικού έγγραφου ημερομηνίας 11/01/
- Επομένως, ήταν η θέση των Εναγόντων ότι από τη στιγμή που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν μπορούσε να υλοποιήσει την υπόσχεση της, λόγω του ότι η μεζονέτα δεν είχε χτιστεί, παραβίαζε τη σύμβαση πώλησης και γι' αυτό την τερμάτισαν. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι κατά κανόνα ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης. Έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα ευρίσκετο το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα THE LAW OF CONTRACT, G.H. TREITEL, 6η έκδοση, σελ. 706: "(A) Loss of BARGAIN. The basic object of damages for breach of contract is to put the plaintiff" so far as money can do it..in the same situation..as if the contract has been performed. In other words, the plaintiff is entitled to be compensated for the loss of his bargain, so that his expectation arising out of or created by the contract are protected. This protection of expectations is the distinguishing mark of an action for damages for breach of contract . . . . ...". Όπως εντοπίζεται στην απόφαση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (ανωτέρω): «Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). O,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. Ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους.» Η επιλογή της αξίωσης ανήκει στον ίδιο τον Ενάγοντα. Μπορεί να ζητήσει διαφυγόν κέρδος ("loss of profit" or "loss of bargain"), αποκατάσταση ("restitution") ή αξίωση για δημιουργηθέντα έξοδα ("reliance loss"). Αλλά δεν μπορεί να ζητήσει και τα τρία, αν και στην πράξη δυνατόν να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ των δύο τελευταίων αξιώσεων. Στην προκειμένη περίπτωση, έχοντας κατά νου τις νομικές αρχές που αφορούν στις αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας, όπως έχουν καταγραφεί ανωτέρω, θεωρώ ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής (total failure of consideration), εφόσον υπήρξε από πλευράς της Εναγομένης Εταιρείας μη αποπεράτωση της μεζονέτας με αριθμό Μ1 στο ακίνητο «Famagusta Gardens 28», με Αριθμό Εγγραφής 0/10372, Φ/Σχ.2-287-380, Τεμ.352, Τμ.6, στη Δερύνεια. Σχετικές είναι οι ακόλουθες αναφορές στο σύγγραμμα TREITEL THE LAW OF CONTRACT 8η έκδοση σελ. 927: "
(1)Total failure of consideration. (a) DEFINITION. A contracting party can recover back money paid under a contract if there is a "total failure of consideration" i.e. if he has not got any part of what he bargained for. Στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS, στην σελ. 1421, παρά. 29-034 καταγράφονται τα ακόλουθα: "General principles. Where money has been paid under a transaction that is or becomes ineffective the payer may recover the money provided that the consideration for the payment has totally failed. ..... In that context failure of consideration occurs where the payer has not enjoyed the benefit of any part of what he bargained for. .... The failure has to be total because the consideration is "whole and indivisible," and the courts will not divide or apportion it unless the parties have done so. This is partly because one cannot assume that all parts of the payee's performance are equally valuable and that the contract price is earned incrementally, but historically it was also because of the absence in English law of a defence of change of position until recently. Thus, any performance of the actual thing promised, as determined by the contract, is fatal to recovery under this heading» Κατά συνέπεια, οι Ενάγοντες δικαιούνται στην επιστροφή του συνολικού ποσού που έχουν καταβάλει, στη βάση της πλήρους αποτυχίας της αντιπαροχής. Υπενθυμίζω εδώ ως προς το ζήτημα των αποζημιώσεων, σε συνάρτηση με αξιωμένες ειδικές ζημιές, το επιβεβλημένο αυστηρό πλαίσιο απόδειξής τους με συγκεκριμένη σαφή και αποδεκτή μαρτυρία. Προκύπτει από τον όρο 5 της σύμβασης ότι στην περίπτωση που δεν παραδίδετο η κατοχή της μεζονέτας στους Εναγόμενους 1 και 2, στις 11/01/2008, θα δικαιούντο την καταβολή του ποσού των €427,15 μηνιαίως. Στις 27/04/2010 η Εναγόμενη Εταιρεία είχε κληθεί να παραδώσει τη μεζονέτα στους Ενάγοντες εντός δυο ημερών, με επιστολή των δικηγόρων των Εναγόντων, πράγμα που δεν έπραξε. Η σύμβαση τερματίστηκε με την επιστολή ημερομηνίας 03/05/2010. Οπόταν, σύμφωνα με τη νομολογία, οι Ενάγοντες δικαιούνται στην καταβολή αποζημίωσης από τις 11/01/2008 μέχρι τον τερματισμό της σύμβασης στις 03/05/2010, δηλαδή για 29 μήνες. Όσον αφορά την αξίωση για την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, δεν μπορεί να ικανοποιηθεί, αφού με την έκδοση της απόφασης οι Ενάγοντες καθίστανται πιστωτές της Εναγομένης Εταιρείας και εν πάση περιπτώσει οι ίδιοι επέλεξαν τη θεραπεία της αποζημίωσης. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας για την επιστροφή του ποσού των €67.659,21 ως η παράγραφος Δ(α) της αξίωσης με νόμιμο τόκο από 03/05/2010, πλέον ποσό ύψους €12.387,36 ως ειδικές αποζημιώσεις με νόμιμο τόκο από 24/05/2011. Επιδικάζονται εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας τα έξοδα της αγωγής, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ..................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο