Αλέξη Αλεξάνδρου ν. TRIUMPH ESTATES LIMITED, Αρ. Αγωγής: 42/08, 10 Ιουνίου, 2011

(11)και πλέον χρόνια να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για την εξασφάλιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, αδειών και εγκρίσεων, έτσι ώστε να διασφαλιστεί ξεχωριστή εγγραφή του πωληθέντος προς τον Ενάγοντα διαμερίσματος καθώς επίσης και ότι αδικαιολόγητα παρέλειψε ή/και αμέλησε να εξασφαλίσει την απαιτούμενη καλυπτική άδεια οικοδομής από το Δήμο Παραλιμνίου, ενώ παρέλειψε ή/και αμέλησε να υποβάλει τα αναγκαία αρχιτεκτονικά σχέδια και τις απαραίτητες αιτήσεις για να εξασφαλίσει την ξεχωριστή εγγραφή του πωληθέντος προς τον Ενάγοντα, διαμερίσματος. Επιπρόσθετα, ισχυρίζεται ότι λόγω ακριβώς αυτής της αμελούς συμπεριφοράς της δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της έναντι του Ενάγοντα. Η Εναγόμενη Εταιρεία στην Υπεράσπισή της είχε εγείρει προδικαστική ένσταση, που αφορούσε το γεγονός ότι η συγκεκριμένη αγωγή καταχωρίστηκε παράνομα και παράτυπα, γιατί καταχωρίστηκε σε ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, ενώ ο Ενάγοντας επικαλείται δόλο και σύμφωνα με τους περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμούς, όφειλε να καταχωρήσει την αγωγή σε γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα. Λόγω της τροποποίησης του κλητήριου εντάλματος, στην πορεία εκδίκασης της αγωγής, εγκαταλείφτηκε. Η Εναγομένη Εταιρεία στην Υπεράσπισή της απορρίπτει όλους και κάθε ένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς του Ενάγοντα. Είναι η δική της θέση ότι έλαβε όλα τα εύλογα διαβήματα για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, αφού μετά την ολοκλήρωση των κατασκευαστικών έργων διόρισε επαγγελματίες αρχιτέκτονες ή/και πολιτικούς μηχανικούς, στους οποίους έδωσε συγκεκριμένες οδηγίες. Δεν αρνήθηκε, ούτε και αμέλησε να προβεί στα αναγκαία διαβήματα για να εξασφαλίσει τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, άδειες και εγκρίσεις, για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής του επίδικου διαμερίσματος στο μητρώο του Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου. Καταλήγει δε, ότι ο Ενάγοντας δεν υπέστηκε καμιά ζημιά από την καθυστέρηση η οποία οφειλόταν στο Κτηματολογικό Γραφείο, στην έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Ήταν η θέση της Εναγομένης Εταιρείας ότι δεν απέκρυψε από τον Ενάγοντα την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το επίδικο διαμέρισμα. Αντίθετα, παρά το γεγονός ότι οι τίτλοι είχαν εκδοθεί κατά ή περί τις 30/05/2006, είχαν παραληφθεί από την Εναγομένη Εταιρεία τον Νοέμβριο του 2006 και ειδοποιήθηκαν όλοι οι αγοραστές για το γεγονός αυτό. Συνεπακόλουθα, έγιναν επτά

(7)μεταβιβάσεις τον Δεκέμβριο του 2006, από αγοραστές που είχαν αγοράσει διαμερίσματα στο ίδιο κτηριακό συγκρότημα με τον Ενάγοντα. Δεν είχε κανένα συμφέρον η Εναγομένη Εταιρεία να αποκρύψει την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων, αφού είχε να λαμβάνει οφειλόμενα ποσά. Αντίθετα, ήταν λόγω απροθυμίας του Ενάγοντα να καταβάλει τους τόκους και τα έξοδα, ως όφειλε, που δεν ολοκληρώθηκε η μεταβίβαση. Συνεπεία της συμπεριφοράς του, ο Ενάγοντας κωλύεται στην προώθηση της αξίωσής του, γιατί το δικαίωμά του για ειδική εκτέλεση έχει παραγραφεί. Η Εναγομένη Εταιρεία παραδέχεται ότι ο Ενάγοντας είχε αποστείλει επιστολή, μέσω του δικηγόρου του, ημερομηνίας 27/09/2007 και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η συγκεκριμένη επιστολή απαντήθηκε από τον δικηγόρο της, στις 03/01/2008, μετά από προφορική συνεννόηση του δικηγόρου του Ενάγοντα με τον δικηγόρο της Εναγομένης Εταιρείας, ότι η συγκεκριμένη μεταβίβαση θα μπορούσε να επιτευχθεί με την καταβολή των οφειλομένων προς την Εναγομένη Εταιρεία ποσών, τα οποία ανέρχονταν σε Λ.Κ.14.474,36 ή €24.730,91 πλέον €575- δικηγορικά έξοδα. Εκτός από την απόρριψη των ισχυρισμών του Ενάγοντα η Εναγομένη Εταιρεία ανταπαιτεί από τον Ενάγοντα το ποσό των €24.730,90 το οποίο προέκυψε από τη συμφωνία μεταξύ των μερών. Επιπρόσθετα, ζητά δήλωση του Δικαστηρίου με την οποία να αποσύρεται το επίδικο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 18/08/1994, μεταξύ του Ενάγοντα και της Εναγομένης, από το Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου καθώς επίσης και δήλωση με την οποία να ακυρώνεται η επίδικη συμφωνία και να επιτρέπεται η ιδιωτική πώληση του διαμερίσματος. Ο Ενάγοντας έδωσε ο ίδιος μαρτυρία για να υποστηρίξει την αξίωσή του. Ανέφερε ότι είχε υπογράψει με την Εναγομένη Εταιρεία πωλητήριο έγγραφο το 1994, με το οποίο αγόρασε ένα διαμέρισμα. Κατέθεσε το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο ως Τεκμήριο

1. Ήταν η θέση του ότι του είχε λεχθεί προφορικά ότι θα εκδιδόταν ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, εντός ενός χρόνου. Ο ίδιος σε τηλεφωνική επικοινωνία του με την Εναγόμενη Εταιρεία, τον Μάιο του 2007, ενημερώθηκε ότι είχε εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας του διαμερίσματός του. Του ζήτησαν να πληρώσει το υπόλοιπο και κάποιες φορολογίες, όπως τα αποχετευτικά τέλη. Ο ίδιος ζήτησε κατάσταση λογαριασμού, η οποία του στάλθηκε. Κατέθεσε την κατάσταση λογαριασμού που του στάλθηκε, ως Τεκμήριο
2. Με τη συγκεκριμένη κατάσταση λογαριασμού, η Εναγόμενη Εταιρεία του ζητούσε Λ.Κ.15.000-. Ο ίδιος εκπλάγηκε και επισκέφθηκε δικηγόρο, ο οποίος τον συμβούλευσε να κάνει έρευνα στο Κτηματολόγιο. Κατέθεσε ως Τεκμήριο 3, το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου. Από την έρευνά του διαφάνηκε ότι το κτήμα στο οποίο ήταν κτισμένο το συγκρότημα, ήταν υποθηκευμένο και ότι ξεχωριστός τίτλος είχε εκδοθεί στις 30/05/
3. Ο ίδιος δεν είχε παραχωρήσει τη συγκατάθεσή του για υποθήκευση του διαμερίσματος που είχε αγοράσει. Στη συνέχεια, στάλθηκε επιστολή από τον δικηγόρο του, στις 27/09/2007, προς την Εναγόμενη Eταιρεία με την οποία της ζητούσε να παραβρεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στις 09/10/2007, για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Η συγκεκριμένη επιστολή κατατέθηκε ως Τεκμήριο
4. Δεν εμφανίστηκε τη συγκεκριμένη μέρα οποιοσδήποτε από την Εναγόμενη Eταιρεία και του δόθηκε βεβαίωση από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο που επιμαρτυρούσε το γεγονός αυτό, την οποία κατέθεσε ως Τεκμήριο
5. Μετά από το γεγονός αυτό, δεν υπήρξε οποιοδήποτε άλλο διάβημα. Αντεξεταζόμενος, ισχυρίστηκε ότι τον Μάιο του 2007 είχε επικοινωνήσει μαζί του ο κ. Φώτης, ο αδελφός του διευθυντή της Εναγομένης Eταιρείας και του ανέφερε ότι ο τίτλος ήταν έτοιμος και τον προέτρεψε να κάνει δάνειο από τη Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Λατσιών. Ο ίδιος δεν γνώριζε γιατί του είχε εισηγηθεί ο κ. Φώτης να κάνει δάνειο, αφού ο ίδιος δεν του είχε αναφέρει οτιδήποτε που να αφορά την έλλειψη χρημάτων. Του είχε ζητήσει απλά κατάσταση λογαριασμού για να δει τι όφειλε. Ερωτηθείς, ισχυρίστηκε ότι του ξανατηλεφώνησε, ο κ. Φώτης, μετά από λίγες μέρες και διευθέτησαν συνάντηση όπου του παραδόθηκε η κατάσταση λογαριασμού, το Τεκμήριο
6. Όταν του ζήτησε να του εξηγήσει κάποια πράγματα, αυτός θύμωσε και του συμπεριφέρθηκε άσχημα. Επειδή όμως στο χώρο βρισκόταν και κάποιος πελάτης της Εναγομένης Eταιρείας , του ζήτησε το τηλέφωνο του κ. Μίκη, του αδελφού του, για να μιλήσει μαζί του. Ήταν η θέση του ότι ο κ. Μίκης επέμενε στην καταβολή του ποσού που αναγραφόταν στην κατάσταση λογαριασμού, ζητώντας και τους τόκους. Ο ίδιος όμως δεν συμφωνούσε με το ποσό ή τους τόκους, γι' αυτό και επισκέφθηκε τον δικηγόρο του. Λόγω του ότι πολλές φορές του είχε αναφερθεί ότι θα εκδίδονταν τίτλοι, ο ίδιος θεώρησε ορθό να κάνει έρευνα στο Κτηματολόγιο. Παραδέχθηκε ότι του είχε αναφερθεί, ότι αν πλήρωνε το ποσό που καταγραφόταν στην κατάσταση λογαριασμού, η Εναγόμενη Eταιρεία θα ήταν πρόθυμη να του μεταβιβάσει το διαμέρισμα. Ο ίδιος όμως αρνήθηκε και επισκέφθηκε λογιστή. Επέμενε στη θέση του ότι στη συμφωνία πώλησης καθορίστηκε το ποσό των Λ.Κ.5.000- ως το ποσό που θα καταβαλλόταν με την έκδοση του τίτλου. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι ουδέποτε του αναφέρθηκε ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο στη Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Λατσιών και ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι η υποθήκη τον επηρέασε ψυχολογικά, αφού ο ίδιος δεν γνώριζε κατά πόσο το ακίνητο που είχε αγοράσει θα μπορούσε, ενώ ήταν υποθηκευμένο, να μεταβιβαστεί επ' ονόματί του από την Εναγομένη Eταιρεία. Αρνήθηκε ότι είχε μάθει από τρίτους ότι οι τίτλοι είχαν εκδοθεί. Ο ίδιος ήταν έτοιμος και διατεθειμένος να πληρώσει το ποσό των Λ.Κ.5.000-, το οποίο έγραφε το συμβόλαιο, γι' αυτό και πήγε στο Κτηματολόγιο την ημέρα που είχε καθοριστεί στο γράμμα του δικηγόρου του. Ήταν ο ισχυρισμός του ότι το ποσό των Λ.Κ.5.000- είχε συμφωνηθεί ως μοχλός πίεσης προς την Εναγόμενη Eταιρεία για να εκδώσει νωρίς τον ξεχωριστό τίτλο. Όλα αυτά τα χρόνια, παρά τις προφορικές διαβεβαιώσεις που είχε από τον κ. Φώτη, ο τίτλος δεν είχε εκδοθεί για 16 και πλέον χρόνια. Ο ίδιος δεν είχε κάνει κάποιο διάβημα για να καταγγείλει τη συγκεκριμένη συμφωνία, γιατί δεν γνώριζε ότι από το 2006 είχαν εκδοθεί οι τίτλοι. Παραδέχθηκε ότι το συγκεκριμένο διαμέρισμα το έχει στην κατοχή του και το χρησιμοποιεί. Όμως, ήταν ο ισχυρισμός του, ότι ο ίδιος δεν μπορούσε να πληρώσει τόκους για παραλείψεις της Εναγόμενης Eταιρείας. Από πλευράς του, δεν μπορούσε να γνωρίζει ποιος έφταιγε για την καθυστέρηση στην έκδοση των τίτλων. Αυτό που γνώριζε ήταν ότι δεν έφταιγε ο ίδιος. Κατέληξε, ότι ο ίδιος δεν αρνήθηκε ποτέ να πληρώσει τα αποχετευτικά τέλη, όμως διαπίστωσε στην κατάσταση λογαριασμού ότι χρεωνόταν για την έκδοση ασφάλειας και όταν έγινε θεομηνία και προκλήθηκαν ζημιές στο συγκρότημα, η Εναγόμενη Eταιρεία πληρώθηκε κάποιο ποσό, το οποίο ουδέποτε του αναφέρθηκε. Η εκδοχή της Εναγομένης Εταιρείας παρουσιάστηκε δια μέσου της γραπτής μαρτυρίας του διευθυντή της, κ. Μίκη Νησιώτη. Κατατέθηκε η γραπτή του δήλωση και έγινε Τεκμήριο
7. Στη γραπτή του δήλωση καταγράφει ότι στις 18/09/1994 η Εναγόμενη Εταιρεία είχε πωλήσει στον Αλέξη Αλεξάνδρου το Διαμέρισμα Α17, στο υπό ανέγερση συγκρότημα «TRIUMPH HOLIDAY APARTMENTS ΙΙΙ». Ο κ. Αλεξάνδρου κατέβαλε κατά την αγορά του διαμερίσματος το ποσό των Λ.Κ.17.000-, στις 30/07/1994 το ποσό των Λ.Κ.1.000- και στις 08/08/1994 το ποσό των Λ.Κ.16.000-. Παρέμεινε υπόλοιπο Λ.Κ.5.000-. Για την ανοικοδόμηση του συγκεκριμένου συγκροτήματος είχε προσληφθεί επαγγελματίας αρχιτέκτονας μηχανικός και αδειούχος εργοληπτικής εταιρείας, στους οποίους δόθηκαν οι ανάλογες οδηγίες. Ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας, για το συγκεκριμένο συγκρότημα, είχαν εκδοθεί στις 30/06/2006 και τον Νοέμβριο του 2006 ο ίδιος και οι υπόλοιποι διευθυντές άρχισαν να τηλεφωνούν στους αγοραστές για διευθέτηση των υπολοίπων τους, έτσι ώστε τα διαμερίσματα νε εγγραφούν επ' ονόματί τους. Λόγω του ότι ο κ. Αλεξάνδρου ήταν μέλος της διαχειριστικής επιτροπής πληροφορήθηκε από τους πρώτους την έκδοση των τίτλων. Ήταν περαιτέρω η καταγραφείσα θέση του, ότι τον Δεκέμβριο του 2006 έγιναν περίπου επτά

(7)μεταβιβάσεις χωρίς προβλήματα και από τους τριάντα

(30)αγοραστές, μόνο ο κ. Αλέξανδρου και για ακόμα άλλους τρεις

(3)δεν έχει διευθετηθεί η μεταβίβαση. Όσον αφορά τον λογαριασμό του κ. Αλεξάνδρου, ήταν η θέση του ότι τηρείτο από τον εγκεκριμένο λογιστή της εταιρείας, κ. Βρίκη. Ο κ. Βρίκης, σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, χρέωνε όλα τα ποσά που έπρεπε να χρεωθούν, σύμφωνα με τον όρο 3 της συμφωνίας, ημερομηνίας 18/08/1994, δηλαδή τα κοινόχρηστα τέλη σκυβάλων, η ασφάλεια και τα αποχετευτικά τέλη. Υποστήριξε ότι ήταν προς το συμφέρον της Ενάγουσας Εταιρείας να επισπεύσει και να ολοκληρώσει τη διαδικασία μεταβίβασης ξεχωριστών τίτλων. Παραδέχθηκε ότι λήφθηκε η επιστολή ημερομηνίας 27/09/2007, του δικηγόρου του κ. Αλεξάνδρου στις 02/10/2007, την οποία διαβίβασαν στους δικηγόρους τους, οι οποίοι με τη σειρά τους μίλησαν προφορικά με τον δικηγόρο του Ενάγοντα και στις 03/01/2008 του απέστειλαν και σχετική επιστολή. Καταλήγει, ότι η Εναγόμενη Εταιρεία ουδέποτε είχε αρνηθεί τη μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος στον κ. Αλεξάνδρου, πλην όμως για να το πράξει ζητά τα υπόλοιπα που της οφείλονται. Είχε, κατά τον ισχυρισμό του, εκδώσει και πιστοποιητικό φορολογικής απαλλαγής για το συγκεκριμένο διαμέρισμα στις 12/02/2008, καταβάλλοντας τα σχετικά τέλη. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 6, αντίγραφο κτηματολογικής έρευνας το οποίο, κατά τον ισχυρισμό του, αποκαλύπτει τις μεταβιβάσεις των διαμερισμάτων που έχουν διεκπεραιωθεί. Ως Τεκμήριο 7 κατέθεσε μια κατάσταση λογαριασμού που αφορούσε το υπόλοιπο του κ. Αλεξάνδρου, την οποία ο ίδιος δεν μπορούσε να εξηγήσει αφού είχε ετοιμαστεί από τον λογιστή. Την επιστολή ημερομηνίας 03/01/2008 που απέστειλαν οι δικηγόροι της Εναγόμενης Εταιρείας στον δικηγόρο του Ενάγοντα, την κατέθεσε ως Τεκμήριο 8, το πιστοποιητικό φοροαπαλλαγής ως Τεκμήριο 9 και πιστοποιητικό της ΣΠΕ Λατσιών ως Τεκμήριο

1. Πρόσθεσε προφορικά ότι το ακίνητο είχε αποδεσμευτεί από την υποθήκη το
2. Αντεξεταζόμενος, εξήγησε ότι ο Φώτης είναι ο αδελφός του, του οποίου ο κ. Αλεξάνδρου ήταν πελάτης. Ερωτηθείς, ισχυρίστηκε ότι κατά πάσα πιθανότητα ο κ. Αλεξάνδρου είχε ενημερωθεί από τον αδελφό του, τον Φώτη, για την έκδοση των τίτλων. Όταν ξαναρωτήθηκε, ισχυρίστηκε ότι δεν γνώριζε ποιος είχε επικοινωνήσει με τον κ. Αλεξάνδρου, αφού κατόπιν συνεννόησης με τους άλλους διευθυντές είχαν αναλάβει να ειδοποιήσουν τους αγοραστές. Αρνήθηκε την υποβολή ότι μπορεί και να μην είχαν ειδοποιήσει τον κ. Αλεξάνδρου και βάσισε τον ισχυρισμό του ότι δεν θα μπορούσαν να μην τον ειδοποιήσουν, αφού ήταν ένας από τους μεγαλύτερους χρεώστες. Ερωτηθείς, υποστήριξε ότι στο Τεκμήριο 8 καταγράφεται ως οφειλόμενο το ποσό των Λ.Κ.9.715,25 γιατί σε μια ένδειξη καλής θέλησης αφαιρέθηκαν οι τόκοι. Όταν όμως του υποδείχθηκε η επιστολή του δικηγόρου του Ενάγοντα, Τεκμήριο 4, ισχυρίστηκε ότι δεν την είχε δει και ρώτησε πού την είχε στείλει ο δικηγόρος του Ενάγοντα. Όταν ερωτήθηκε για την υποθήκευση του ακινήτου, παραδέχθηκε ότι δεν είχε ερωτηθεί ο κ. Αλεξάνδρου για την υποθήκευση του διαμερίσματός του, όμως δεν υπήρχε επιλογή γιατί η τράπεζα ζητούσε την υποθήκη ενός μεγάλου και δύο μικρότερων διαμερισμάτων για την παραχώρηση του δανείου. Η συγκεκριμένη υποθήκη αποσύρθηκε το
3. Επίσης, παραδέχθηκε ότι ενόσω το ακίνητο είναι υποθηκευμένο δεν μπορεί να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Του υποδείχθηκε ένας άλλος τίτλος ιδιοκτησία, ο οποίος κατατέθηκε ως Τεκμήριο 12 και ο ίδιος εξήγησε ότι το Κτηματολόγιο δεν έδωσε τον αριθμό 17Α στο διαμέρισμα του Ενάγοντα, αλλά το αρίθμησε διαφορετικά. Παρά το γεγονός αυτό μπορεί να αναγνωριστεί από τον αριθμό θύρας και το εμβαδό αφού είναι το μεγαλύτερο. Κατέληξε, ότι οι Λ.Κ.5.000-, οι οποίες οφείλονται από τον κ. Αλεξάνδρου, δεν είναι το υπόλοιπο της τιμής πώλησης και ότι ο ίδιος πληρώνει τόκους στη ΣΠΕ Λατσιών, οι οποίοι συνιστούν υποχρέωση του αγοραστή. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, οι συνήγοροι προώθησαν τις εκατέρωθεν θέσεις με αγορεύσεις τις οποίες το Δικαστήριο έχει κατά νου. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Η υπό κρίση υπόθεση θα αποφασιστεί στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη

(1995)1 Α.Α.Δ. 207 και Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506), η δε επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (βλ. Χάρης Χρίστου v. Ευγενία Khoreva

(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 455 και Ανδρέα Κακουρή κ.α.

(2002)1 (Α) Α.Α.Δ. 165). Παρακολούθησα με ιδιαίτερη προσοχή και τους δύο μάρτυρες ενόσω αυτοί κατέθεταν κατά την ακροαματική διαδικασία και είχα την ευκαιρία να δω τον τρόπο που απαντούσαν τις διάφορες ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν, το καλό ή το κακό μνημονικό τους και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Έχω επίσης θέσει ενώπιόν μου το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως τεκμήρια. Στην Ομήρου v. Δημοκρατίας

(2001)2 Α.Α.Δ. 506, έχει υποδειχθεί ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ενός μάρτυρα πρέπει να γίνεται με βάση το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Ο Ενάγοντας μου φάνηκε ένας ειλικρινής άνθρωπος, που απλά υπέδειξε υπομονή αναφορικά με το θέμα της έκδοσης του τίτλου, γιατί είχε την κατοχή του διαμερίσματος. Δεν αρνήθηκε να πληρώσει τα αποχετευτικά τέλη, ούτε και αρνήθηκε να πληρώσει τις Λ.Κ.5.000- που οφείλει. Αυτό που αρνείται είναι την καταβολή των τόκων επί των συγκεκριμένων ποσών, γιατί το ποσό που προέκυψε ήταν τόσο ψηλό λόγω της αμέλειας της Εναγόμενης Εταιρείας να εκδώσει τους τίτλους ιδιοκτησίας. Αναφορικά με το γεγονός ότι δεν γνώριζε για την υποθήκη του διαμερίσματός του, καθώς και για το γεγονός ότι διαπραγματευόταν με τον κ. Φώτη, η μαρτυρία του υποστηρίχθηκε και από τη μαρτυρία του διευθυντή της Εναγομένης Εταιρείας. Εν πάση περιπτώσει, η δική του εκδοχή είναι πιο κοντά στη λογική αφού σίγουρα δεν τον συνέφερε να πληρώνει τόκους για δεκαέξι

(16)χρόνια. Ο Ενάγοντας με έπεισε για την αλήθεια των λεχθέντων του, σε αντίθεση με τον διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας, κ. Νησιώτη, του οποίου η μαρτυρία ήταν αντιφατική. Ενώ στην παράγραφο 14 της Γραπτής Δήλωσής του, Τεκμήριο 6, κατέγραφε ότι είχε παραλάβει την επιστολή που είχε σταλεί από τον δικηγόρο του Ενάγοντα, ημερομηνίας 27/09/2007, Τεκμήριο 4, αντεξεταζόμενος ανάφερε ότι δεν είχε δει τη συγκεκριμένη επιστολή και ότι δεν είχε ειδοποιηθεί για την ημερομηνία που καθοριζόταν στη συγκεκριμένη επιστολή και ότι δεν γνώριζε ότι θα έπρεπε να παρευρεθεί σε συγκεκριμένη ημερομηνία στο Κτηματολόγιο και ισχυρίστηκε ότι θα έπρεπε να ερωτηθεί ο δικηγόρος του για το θέμα. Ενώ παραδέχθηκε ότι το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο για Λ.Κ.75.000-, γιατί η τράπεζα είχε ζητήσει την υποθήκευση του διαμερίσματος του κ. Αλεξάνδρου και άλλων δύο μικρότερων διαμερισμάτων για την παραχώρηση του δανείου, καθώς και ότι κάποιο ποσό είχε πληρωθεί έναντι της υποθήκης, το 2009, επέμενε ότι ο ίδιος ήταν σε θέση να «κοτσιανιάσει», δηλαδή να μεταβιβάσει τα διαμερίσματα, από το 2006 και ότι ήταν ο Ενάγοντας που είχε επιδείξει αδιαφορία αναφορικά με τη μεταβίβαση. Όμως, στη συνέχεια παραδέχθηκε ότι όταν ένα ακίνητο είναι υποθήκη, δεν μπορεί να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, ότι η ΣΠΕ Λατσιών τους είχε πιέσει για την υποθήκη τριών διαμερισμάτων, μεταξύ των οποίων και αυτό του Ενάγοντα, για την εξασφάλιση του παραχωρηθέντος δανείου και το συγκεκριμένο διαμέρισμα υποθηκεύτηκε χωρίς να το γνωρίζει ο Ενάγοντας και ότι το 2009 είχαν οι ίδιοι απαιτήσει από τη ΣΠΕ Λατσιών να αποδεσμευτούν τα διαμερίσματα από την υποθήκη. Προσπάθησε να αποποιηθεί των ευθυνών της Εναγομένης Εταιρείας για τη μη έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας για δώδεκα

(12)χρόνια χωρίς ουσιαστικά να εξηγήσει, υπεκφεύγοντας, τι ήταν αυτό που καθυστερούσε την έκδοση των συγκεκριμένων τίτλων ιδιοκτησίας. Επίσης, είπε ψέματα ότι το 2006 είχαν γίνει επτά

(7)μεταβιβάσεις. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 7, είχαν γίνει μόνο δύο

(2)μεταβιβάσεις το Δεκέμβριο 2006, ενώ οι υπόλοιπες είχαν ολοκληρωθεί τον Απρίλιο 2007 και Απρίλιο

1. Με βάση τη μαρτυρία όπως την έχω αποδεχθεί, καταλήγω ότι τα γεγονότα εξελίχθηκαν ως ακολούθως: Ο Ενάγοντας αγόρασε στις 18/08/1994 το διαμέρισμα με αριθμό Α17 στο συγκρότημα TRIUMPH HOLIDAY APARTMENTS III, από την Εναγόμενη Εταιρεία, έναντι του συνολικού τιμήματος των Λ.Κ.22.000-. Κατέβαλε προς αποπληρωμή του τιμήματος, το ποσό των Λ.Κ.17.000- και παρέμεινε ως υπόλοιπο το ποσό των Λ.Κ.5.000-, το οποίο θα καταβαλλόταν με την έκδοση των τίτλων. Του είχε αναφερθεί προφορικά ότι η έκδοση των τίτλων δεν θα αργούσε. Τα χρόνια περνούσαν και δεν γινόταν τίποτα. Το ακίνητο όμως είχε υποθηκευτεί, δηλαδή το διαμέρισμα του Ενάγοντα, το 2003, χωρίς ο Ενάγοντας να το γνωρίζει, για το ποσό των Λ.Κ. 75.000-, οπόταν και δεν μπορούσε να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας μέχρι και την αποπληρωμή του συγκεκριμένου δανείου. Απαλλάχθηκε μερικώς από την υποθήκη το 2007 και στη συνέχεια το
2. Τον Μάιο του 2007 ο Ενάγοντας ειδοποιήθηκε ότι είχε εκδοθεί ο τίτλος και του στάλθηκε η κατάσταση λογαριασμού για να πληρώσει αυτά που η Εναγόμενη Εταιρεία θεωρούσε ότι όφειλε, έτσι ώστε να του μεταβιβάσει η Εναγόμενη Εταιρεία το διαμέρισμα. Όμως, το ποσό λόγω των τόκων που προστέθηκαν, ήταν τέτοιο που ο Ενάγοντας αρνήθηκε να το πληρώσει και στη συνέχεια, στις 27/09/2007, κάλεσε την Εναγόμενη Εταιρεία να του μεταβιβάσει, χωρίς αποτέλεσμα, αφού παρά τη λήψη της επιστολής στην οποία καθοριζόταν ως ημερομηνία μεταβίβασης η 09/10/2007, η Εναγόμενη Εταιρεία δεν προσήλθε στο Κτηματολόγιο. Επέλεξε να στείλει επιστολή, μέσω των δικηγόρων της, στον Ενάγοντα μετά την πάροδο δυόμιση μηνών, στις 03/01/2008 με την οποία του αναφερόταν ότι η Εναγόμενη είναι πρόθυμη να μεταβιβάσει με την καταβολή του ποσού των €24.730,
3. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Ο Ενάγοντας αξιώνει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης μεταξύ του ιδίου και της Εναγόμενης Εταιρείας. Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας πώλησης γης, είναι θεραπεία η οποία μπορεί να διαταχθεί μόνο κάτω από τις πρόνοιες του ειδικού Νόμου, του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 (βλ. Δάφνος Δρυάδης κ.α. v. Κώστα Καλησπέρα

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881, Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α.

(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 770, Ανδρέα Γιάγκου Σάντη v. Δέσποινας Χατζηωασιλείου κ.α.

(2009)1 (Α) Α.Α.Δ. 288 και Fiona Kerry Cumming v Χρίστου Καρακαλλίδη Πολ Εφ 347/2006 ημερ. 21/03/2011. Στην απόφαση Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α. (ανωτέρω), στη σελ.774, αναφέρονται τα ακόλουθα που αφορούν το θέμα της ειδικής εκτέλεσης: Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Κεφ. 232 συνιστά, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη προς οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση

(1993)1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετήθηκε η θέση ότι εφόσον το θέμα ρυθμίζεται ειδικά από το νόμο, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. (Βλ. επίσης Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα

(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 881, Χρίστου κ.ά. ν. Γεωργίου

(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 940.) Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232, κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης αν είναι έγκυρη σύμβαση και αν έχουν τηρηθεί οι όροι που καταγράφονται στις παραγράφους (α) - (δ) του συγκεκριμένου άρθρου. Η πρώτη προϋπόθεση αφορά τη μορφή της σύμβασης πώλησης και απαιτεί αυτή να είναι γραπτή. Έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 1, η γραπτή συμφωνία πώλησης του διαμερίσματος Α17, στον πρώτο όροφο του συγκροτήματος TRIUMPH HOLIDAY APARTMENTS III, ημερομηνίας 18 Αυγούστου

1. Συνεπακόλουθα, η πρώτη προϋπόθεση που καταγράφτηκε από τη νομολογία έχει ικανοποιηθεί. Η δεύτερη προϋπόθεση απαιτεί την κατάθεση της σύμβασης πώλησης, εντός δύο μηνών από την ημερομηνία κατάρτισής της, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το αγορασθέν ακίνητο. Προκύπτει από το Τεκμήριο 3, το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας, ότι το πωλητήριο έγγραφο μεταξύ του Αλέξανδρου Αλεξάνδρου και της εταιρείας Triumph Estates Ltd είχε γίνει αποδεκτό μετά και από την καταβολή των απαιτούμενων τελών από Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου, στις 14/09/1994, δηλαδή ακριβώς ένα μήνα μετά την ημερομηνία πώλησης του ακινήτου. Συνεπακόλουθα, ικανοποιείται και η δεύτερη προϋπόθεση. Η τρίτη προϋπόθεση επιβάλλει στον αγοραστή την υποχρέωση να έχει καλέσει πριν την έγερση της αγωγής, τον πωλητή, για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού. Κατατέθηκε στο Δικαστήριο ως Τεκμήριο 4, η επιστολή ημερομηνίας 27 Σεπτεμβρίου, 2007 του δικηγόρου του Ενάγοντα, με την οποία καλείτο η Εναγόμενη Εταιρεία στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, στις 09/10/2007, για να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του Ενάγοντα. Η συγκεκριμένη επιστολή είχε επιδοθεί από ιδιώτη επιδότη στις 02/10/2010, στην Εναγόμενη Εταιρεία. Η Εναγόμενη Εταιρεία όμως, δεν εμφανίστηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για να μεταβιβάσει το ακίνητο, σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου
2. Οπόταν, και αυτή η προϋπόθεση φαίνεται να ικανοποιείται. Η τελευταία προϋπόθεση απαιτεί την έγερση της αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής. Θεωρώ απαραίτητη την καταγραφή του συγκεκριμένου εδαφίου 2 (δ), το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα: «Αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω πρόνοιες στα υπό κρίση γεγονότα, θα πρέπει να αναφερθεί ότι ο Ενάγοντας είχε μάθει για την έκδοση του τίτλου τον Μάιο 2007, με άλλο τρόπο, δηλαδή προφορικά από τον αδελφό του διευθυντή της Εναγόμενης Εταιρείας. Σημειώνω εδώ ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 10, δύο μόνο μεταβιβάσεις έγιναν τον Δεκέμβριο του 2006 και στη συνέχεια μεταβιβάσεις έγιναν τον Μάιο του 2007, οπόταν ο ισχυρισμός του Ενάγοντα έχει πραγματική βάση. Δεν ειδοποιήθηκε γραπτώς ο Ενάγοντας για την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Ο ίδιος, ο Ενάγοντας, ήταν αυτός που κάλεσε τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον του Κτηματολογίου στις 09/10/2007, με την επιστολή του Τεκμήριο 4 και η αγωγή καταχωρίστηκε στις 31/01/
3. Επομένως, σύμφωνα με την επιφύλαξη του Νόμου, η ημερομηνία 27/09/2007, που είναι η ημερομηνία κλήσης του πωλητή για να εκτελέσει τις υποχρεώσεις του, είναι η ημερομηνία που έχει σημασία σε αυτή την περίπτωση. Φαίνεται ότι έχει και αυτή η προϋπόθεση ικανοποιηθεί, αφού η αγωγή καταχωρίστηκε τέσσερις μόνο μήνες μετά την αποστολή της επιστολής, με την οποία ο αγοραστής, Ενάγοντας, ζητούσε τη μεταβίβαση του διαμερίσματος που είχε αγοράσει από την Εναγόμενη Εταιρεία και δήλωνε την ετοιμότητά του να εκπληρώσει τις δικές του υποχρεώσεις. Παραπέμπω σε απόσπασμα της απόφασης Σάντη v. Χατζηβασιλείου κ.α.

(2009)1 (Α) ΑΑ.Δ. 288, σελ.300-301: «Η προστασία του αγοραστή και η κατοχύρωση της μεταβίβασης στην οποία και στοχεύει η εγγραφή του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, προϋποθέτει βεβαίως ένα καλόπιστο και νομιμόφρονα πωλητή, ο οποίος σεβόμενος τη σύμβαση πώλησης που υπέγραψε, αυτόβουλα γνωστοποιεί στον αγοραστή, τόσο την έκδοση χωριστής εγγραφής, όσο και την ετοιμότητα του να μεταβιβάσει. Η επιφύλαξη, ορθά ιδωμένη, γίνεται στα χέρια νομοταγών πολιτών εργαλείο προστασίας τόσο του αγοραστή, όσο και του ίδιου του πωλητή. Στην περίπτωση όμως που ο πωλητής παρά την έκδοση τίτλου, αμελεί ή εντέχνως παραλείπει να γνωστοποιήσει το γεγονός στον αγοραστή, όπως ακριβώς έπραξαν εδώ οι εφεσίβλητες, (γεγονός που αντιστρατεύεται την πρωτόδικη κατάληξη ότι οι εφεσίβλητες δεν είχαν επιδείξει άρνηση ή κακοπιστία στην μη προώθηση των διαδικασιών για έκδοση χωριστού τίτλου), τότε ο αγοραστής αν μάθει περί της έκδοσης χωριστών τίτλων με άλλο τρόπο, μπορεί να εγείρει την αγωγή του για ειδική εκτέλεση εντός έξι μηνών από την ημερομηνία που το γεγονός περιήλθε στη γνώση του. Έκδηλα, η πρωτοβουλία εδώ ανήκει στον αγοραστή σε παραγκωνισμό του δόλιου πωλητή. Τα πιο πάνω συνδράμουν την κύρια τοποθέτηση του νομοθέτη που καταγράφεται στην πρώτη επιφύλαξη και που προνοεί για τα απορρέοντα από την ίδια τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η ουσία και των δύο επιφυλάξεων είναι η προστασία του αγοραστή που έχει μεριμνήσει να καταθέσει το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Επικουρικές μόνο είναι οι πρόνοιες περί πώλησης τμήματος γης για το οποίο δεν υπάρχει κατά τη χρονική στιγμή του πωλητηρίου χωριστή εγγραφή, αυτές δε πρέπει να ερμηνεύονται με στόχο την προστασία του καλόπιστου αγοραστή.» Με βάση όλα όσα έχουν καταγραφεί πιο πάνω, η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης είναι διαθέσιμη, όμως προτού εκδοθεί διάταγμα θα πρέπει να εξεταστεί η Ανταπαίτηση της Εναγόμενης Εταιρείας, στην οποία γίνεται ισχυρισμός ότι η συγκεκριμένη συμφωνία διαρρήχθηκε λόγω της υπαιτιότητας του Ενάγοντα, έτσι ώστε αυτή να έχει καταστεί άκυρη και χωρίς οποιαδήποτε νομική ισχύ. Παράλληλα, ζητείται διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να αποσύρεται το επίδικο πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο και να επιτρέπεται η ιδιωτική πώληση του επίδικου διαμερίσματος. Βασική θέση της Εναγόμενης Εταιρείας ήταν ότι η σύμβαση διαρρήχθηκε λόγω του ότι ο Ενάγοντας αρνήθηκε να καταβάλει προς αυτή τα προβλεπόμενα στις παραγράφους 3 και 8 της σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 1. Προς απόδειξη της Ανταπαίτησης, ο κ. Νησιώτης, Διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας, ανάφερε ότι ο Ενάγοντας δεν πλήρωσε αυτά που όφειλε με βάση τη συμφωνία πώλησης, οπόταν παραβίασε τη σύμβαση πώλησης. Θα πρέπει να εξεταστεί αρχικά αν υπήρξε παραβίαση της σύμβασης πώλησης και αν ναι, από ποιον. Όσον αφορά το χρόνο της μεταβίβασης του διαμερίσματος προς τον Ενάγοντα, ο όρος 6 της συμφωνίας πώλησης προέβλεπε ότι: «Το πωλούμενο κτήμα άμα τη εξοφλήσει του τιμήματος πωλήσεως και του βάση της παρούσης συμφωνίας δημιουργούμενου λογαριασμού θα εγγραφή εξόδοις του Αγοραστού επ΄ονόματι του Αγοραστού ή οιουδήποτε άλλου προσώπου ήθελεν ούτως υποδείξει, όταν το Κτηματολογικό και Χωρομετρικό Τμήμα είναι εις θέσιν να εκδώσει τον σχετικόν τίτλο εγγραφής.» Δεν προβλέπεται χρόνος, στο συγκεκριμένο όρο, για τη μεταβίβαση του διαμερίσματος στον Ενάγοντα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, σύμφωνα με το σύγγραμμα του Chitty on Contracts, 25 Ed, παράγρ.1397, σελ.773: «Where a party to a contract undertakes to do an act, the performance of which depends entirely on himself, and the contract is silent as to the time of performance (or merely uses indefinite words such as "with all dispatch") the law implies an obligation to perform the act within a reasonable time having regard to all the circumstances of the case.» Η ίδια προσέγγιση διατυπώνεται και στο σύγγραμμα του Halsbury´s Law of England, 4th ed, v.9

(1), para.929, page 683, στην οποία αναφέρεται: «Where no time specified. Where no time for performance is fixed by the contract, the law implies an undertaking by each party to perform his part of the contract within a time which is reasonable having regard to the circumstances of the case, as in the case of the carriage of goods, the sale of an interest in land, the sale of goods, or the opening of a letter of credit or guarantee. The position is the same where the contract merely uses indefinite expressions as to the time of performance, but not where the act requires the concurrence of both parties.» (Βλ. επίσης Cheshire, Fifoot L. Furmstone´s Law of Contract, 15th, ed, σελ.702.) Ο χρόνος θεωρείται ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη σύμβαση ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία, ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος, καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση (βλ. Chitty on Contracts 25η έκδοση, παρ. 1391, G. Charalambous Ltd v. Kalos kafes Ltd κ.ά.

(1997)1 Α.Α.Δ. 199 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.

(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867). Στην υπό κρίση σύμβαση ο χρόνος μεταβίβασης δεν κατέστη ουσιώδης συστατικό στοιχείο της σύμβασης εξ υπαρχής και αυτό συνάγεται από την πρόβλεψη για καταβολή τόκου, όρος 3 της σύμβασης, καθώς και τη συμπεριφορά και των δυο συμβαλλομένων μερών (βλ. Paraskeva & Others v Lantas

(1998)1 CLR 285, σελ 290-291). Στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, στη σελ. 386, καταγράφονται τα ακόλουθα: ". . . Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchasers of land, that time is not of the essence of contract." Στο Pollock & Mulla (ανωτέρω), αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ. 389): "Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contract in a reasonable time. This can also be done in a contract where the stipulation of time as the essence has been waived." Για να καταστεί ο χρόνος ουσιώδης, απαιτείται εύλογη προειδοποίηση. Είναι νομολογιακή αρχή ότι το εύλογο αποτελεί πραγματικό γεγονός και κρίνεται κάτω από τις περιστάσεις της υπόθεσης. Μεταξύ των στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη είναι μεταξύ άλλων, το τι υπολείπεται ακόμη να γίνει κατά την ημέρα της ειδοποίησης, ότι η πλευρά που δίδει την ειδοποίηση πίεζε συνεχώς για την εκτέλεση, όπως και εάν είναι ουσιώδες για το μέρος που δίδει την ειδοποίηση να υπάρξει σύντομη εκτέλεση (βλ. Chitty on Contracts, Τόμος 1, 24η έκδοση, σελ. 1271). Εδώ πρόκειται για πώληση διαμερίσματος όπου το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος είχε καταβληθεί από το 1994 από τον Ενάγοντα, είχαν καταβληθεί οι Λ.Κ.17.000- και παρέμεινε η μεταβίβαση που εξαρτάτο από την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων, η έκδοση των οποίων ήταν ευθύνη της Εναγόμενης Εταιρείας, ταυτόχρονα με την οποία θα καταβαλλόταν το ποσό των Λ.Κ.5.000- με τόκο και τα υπόλοιπα τέλη με τα οποία επιβαρυνόταν ο αγοραστής. Είχε μεσολαβήσει διάστημα δώδεκα

(12)χρόνων, χωρίς η Εναγόμενη Εταιρεία να εκδηλώσει επιθυμία μεταβίβασης, αλλά και ούτε να πιέσει καθ' οιοδήποτε τρόπο για την μεταβίβαση, αντίθετα και οι δύο πλευρές θεωρούσαν τη σύμβαση σε ισχύ. Ο Ενάγοντας συνέχιζε να κατέχει το διαμέρισμα και η Εναγόμενη Εταιρεία το κτήμα, τα οποίο είχε υποθηκευτεί το 2003 για Λ.Κ.75.000-. Ο διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας ήταν σε θέση μετά την έκδοση των τίτλων, τον Νοέμβριο του 2006, να προχωρήσει και να καλέσει τον Ενάγοντα για την μεταβίβαση, αλλά δεν το έπραξε γιατί δεν μπορούσε λόγω και της υποθήκης για την οποία ο Ενάγοντας δεν είχε δώσει τη συγκατάθεσή του. Μήνες αργότερα, μετά που ο Ενάγοντας καλεί την Εναγόμενη Εταιρεία να του μεταβιβάσει, η Εναγόμενη Εταιρεία αποστέλλει την επιστολή, Τεκμήριο 9, και καλεί τον Ενάγοντα για μεταβίβαση, γνωρίζοντας ότι αυτός δεν συμφωνούσε με το υπόλοιπο που του παρουσίασε στο Τεκμήριο 2, στο οποίο ως οφειλόμενο ποσό καταγραφόταν το ποσό των Λ.Κ.15.000-. Η επιστολή, Τεκμήριο 9, δεν μπορεί να θεωρηθεί υπό τις περιστάσεις ως καθοριστική εύλογου χρόνου έτσι ώστε ο χρόνος μεταβίβασης να καθίσταται ουσιώδης και παράβασή του να δίδει στο αναίτιο μέρος το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση. Δεν προκύπτει κάτι τέτοιο από το περιεχόμενό της, αντίθετα διαφαίνεται η επιθυμία της Εναγόμενης Εταιρείας στη συνέχιση της σύμβασης. Ο όρος 6 ως σύμβασης πώλησης, Τεκμήριο 1, καθόριζε ως χρόνο μεταβίβασης του διαμερίσματος το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο πωλητής θα εξασφαλίσει τίτλο εγγραφής από το Κτηματολόγιο. Στην Κωνσταντινίδης v. Level Techxcans Ltd

(1994)1 Α.Α.Δ. 600, στις σελίδες 605-606, όπου ερμηνεύθηκε πανομοιότυπος όρος με τον υπό εξέταση, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «Δεν είναι ορθό πως η σύμβαση δεν προσδιόριζε χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης των εφεσιβλήτων. Δεν αναφερόταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά όριζε ρητά πως η μεταβίβαση θα γινόταν "ευθύς ως ήθελαν εκδοθεί υπό του Κτηματολογίου οι σχετικοί τίτλοι των οικοπέδων." Έπειτα πως στο πλαίσιο των συμβατικών όρων δεν μπορούσε να υπάρχει περιθώριο αναζήτησης εύλογου χρόνου για πραγματοποίηση της μεταβίβασης και μάλιστα με εναρκτήριο σημείο την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης». (Βλ. επίσης Μάρω Χαραλάμπους κ.α. v. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ

(2002)1 Α.Α.Δ. 1625, στη σελίδα 1630.) Στο σύγγραμμα του Chitty on Contracts, 25 έκδ., στην παράγρ.1394, σελ.773, καταγράφονται τα ακόλουθα: «Where no precise time for performance is specified. Where a party to a contract undertakes to do an act, the performance of which depends entirely on himself and the contract is silent as to the time of performance (or merely uses indefinite words such as "with all dispatch") the law implies an obligation to perform the act within a reasonable time having regard to all the circumstances of the case» (Βλ. επίσης Halsbury´s Laws of England, 4η έκδ., παράγρ.929, σελ.683.) Όμως, εδώ το ζήτημα είναι διαφορετικό. Ο Ενάγοντας βασίστηκε στις υποσχέσεις της Εναγόμενης Εταιρείας για τη σύντομη μεταβίβαση του διαμερίσματός του επ' ονόματί του, ενώ το διαμέρισμά του είχε υποθηκευτεί από το 2003 για ποσό μεγαλύτερο από αυτό που ο ίδιος όφειλε στην Εναγόμενη Εταιρεία. Είχε μάθει προφορικά, τον Μάιο 2007, ότι είχαν εκδοθεί οι τίτλοι, επικοινώνησε με την Εναγόμενη Εταιρεία για να διευθετήσει τις υποχρεώσεις του και τότε βρέθηκε αντιμέτωπος με ένα υπέρογκο ποσό και την υποθήκευση του διαμερίσματός του. Τότε αποφάσισε να ζητήσει ειδική εκτέλεση της σύμβασης πώλησης καθιστώντας πλέον τον χρόνο της μεταβίβασης ουσιώδη. Μετά την παράλειψη της Εναγομένης Εταιρεία να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 09/10/2007, προχώρησε με την καταχώριση της αγωγής στις 31/01/2008. Από την άλλη πλευρά, η Εναγόμενη Εταιρεία μπορεί να εξέδωσε τους τίτλους τον Δεκέμβρη 2006, πλην όμως δεν ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει στον Ενάγοντα το διαμέρισμά του, αφού το κτήμα, μέχρι το 2006 δεν ήταν επ' ονόματί της, ενώ ήταν επίσης υποθηκευμένο από το 2003 και οι πρώτες μεταβιβάσεις έγιναν τον Φεβρουάριο 2007, σύμφωνα με το Τεκμήριο 7, ενώ σύμφωνα με τη μαρτυρία του κ. Νησιώτη, η ΣΠΕ Λατσιών είχε αφήσει τρία διαμερίσματα υποθήκη για τη διασφάλιση του λαβείν της και το ακίνητο αποδεσμεύτηκε πλήρως από την υποθήκη το 2009. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση Σπύρου v. ARISTO DEVELOPERS LTD

(2004)1 (Β) Α.Α.Δ. 1159, το οποίο υιοθετήθηκε και στην Μαγδαληνή Θεοδούλου Καλογήρου v. A. ZAKHEOS ESTATES LTD

(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 1220: «Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος, τότε ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δεν αναφερόμαστε στον Εφεσείοντα, αυτό δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ' επίκληση του ουσιώδους τους χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητά του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονται. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση.». Η Εναγόμενη Εταιρεία άφησε το δικαίωμά της για τερματισμό να παρέλθει, χωρίς να ασκήσει το δικαίωμά της αυτό το Δεκέμβριο 2006, που κατά τον ισχυρισμό της, ήταν έτοιμη να μεταβιβάσει. Παρέμεινε άπρακτη μέχρι και τον Ιανουάριο 2008, όταν παρέλαβε την υπό κρίση αγωγή, επομένως, δεν έχει οποιοδήποτε δικαίωμα παρά την παρασπονδία του Ενάγοντα ως προς την εξόφληση των προβλεπομένων στον όρο 8 της Σύμβασης, Τεκμήριο 1, να ζητά τερματισμό της συμφωνίας. Αντίθετα, η παράβαση εκ μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 09/10/2007, έδωσε στον Ενάγοντα το δικαίωμα να ζητήσει ειδική εκτέλεση, αφού αυτός, ο Ενάγοντας-αγοραστής, κατέστησε με τον τρόπο αυτό ουσιώδη χρόνο μεταβίβασης την 09/10/

1. Ούτε και συνέταξε στην επιστολή της, Τεκμήριο 9, ημερομηνίας 03/01/2008 νέα προθεσμία εξόφλησης και μεταβίβασης και δεν κάλεσε τον Ενάγοντα να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ποσά, έτσι που να καθιστά ξανά ουσιώδη όρο την καταβολή των συμφωνηθέντων στον όρο 8, της Σύμβασης Πώλησης. Συνεπακόλουθο, ήταν η Σύμβαση να παραμείνει στη ζωή και ο Ενάγοντας να έχει το δικαίωμα να απαιτήσει τις νόμιμες θεραπείες, οι οποίες προέκυψαν λόγω της άρνησης της Εναγόμενης Εταιρείας να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο στις 09/10/
2. Με βάση την πιο πάνω κατάληξη, θεωρώ ότι η Ανταπαίτηση της Εναγόμενης Εταιρείας, στην έκταση που αφορά τις θεραπείες που ζητούνται στις παραγράφους 23 (α) - (γ), θα πρέπει να απορριφθεί. Όσον αφορά τη διαζευκτική θεραπεία που ζητείται στην παράγραφο 23 (δ), για την καταβολή οφειλομένου ποσού, αυτή αποτυγχάνει, ενόψει του ότι στο δικόγραφο το οποίο καταχωρίστηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου, δεν καταγράφει οποιοδήποτε αξιούμενο ποσό, αλλά υπάρχει κενό στην θέση του ποσού. Η πλευρά της Εναγομένης είχε το βάρος να αποδείξει την αξίωσή της. Το βάρος απόδειξης σε τέτοια περίπτωση ακολουθεί το γενικότερο διαχρονικό κανόνα, ότι ο διάδικος που επιζητεί ορισμένη θεραπεία φέρει και το ανάλογο βάρος απόδειξης των ισχυρισμών του. Αντί αυτού, κατέθεσε το Τεκμήριο 8, μία κατάσταση λογαριασμού, η οποία δεν επεξηγήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο, αφού ο κ. Νησιώτης, διευθυντής της Εναγομένης Εταιρείας είχε αναφέρει ότι η συγκεκριμένη κατάσταση είχε ετοιμαστεί από τον λογιστή της εταιρείας και ο ίδιος δεν γνώριζε οτιδήποτε που την αφορούσε. Συνεπακόλουθα των πιο πάνω καταγραφέντων, εκδίδεται διάταγμα με το οποίο διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερομηνίας 18/08/1994, η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στις 10/09/1994, με αριθμό φακέλου 3/ΠΩΕ/244/1994 που αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 01/18930, Φ/Σχ.2-291-381, Τεμ.173, διαμέρισμα 14, τον 1ον όροφο, στην οδό Γιωρκή Παπαδόπουλου 137, με την ταυτόχρονη πληρωμή από τον Ενάγοντα στην Εναγόμενη Εταιρεία, του οφειλόμενου υπολοίπου της τιμής πώλησης, των Λ.Κ.5.000- σε Ευρώ, δηλαδή €8.543-, πλέον Λ.Κ.584,55- σε Ευρώ δηλαδή €998,76, τα οποία συνιστούν τα τέλη καθώς και τα αποχετευτικά τέλη μέχρι το 2003 που η Εναγόμενη Εταιρεία μπορούσε να εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα του Ενάγοντα πλέον τόκο 8.5% ετησίως επί των δύο ποσών από το 1994 μέχρι το
3. Επιπρόσθετα, επιδικάζονται έξοδα υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα των επιδικασθέντων από το Δικαστήριο ποσών. Η Ανταπαίτηση, ενόψει της κατάληξης του Δικαστηρίου, υπόκειται σε απόρριψη και απορρίπτεται. Λαμβάνοντας υπόψη ότι αξίωση και ανταπαίτηση προωθήθηκαν σε κοινή διαδικασία, χωρίς την προσκόμιση περαιτέρω μαρτυρίας, δεν επιδικάζω έξοδα. (Υπ.) ........... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο