Ήλισα Θερμοσίφωνες Λτδ ν. K M (Famagusta) Developers Construction Ltd, Αρ. Αγωγής: 267/10, 29 Ιουνίου, 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2011:A25 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ (που συνεδριάζει στη Λάρνακα) Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 267/10 Μεταξύ: Ήλισα Θερμοσίφωνες Λτδ Ενάγουσας και K & M (Famagusta) Developers & Construction Ltd Εναγομένης ------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 21/01/2011 για έκδοση απόφασης ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 29 Ιουνίου, 2011 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγουσα-Αιτήτρια Εταιρεία: κ. Α. Κυριάκου Για Εναγόμενη-Καθ' ης η αίτηση Εταιρεία: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα-Αιτήτρια Εταιρεία καταχώρησε στις 07/10/2010 τροποποιημένο Κλητήριο Ένταλμα Ειδικά Οπισθογραφημένο, με το οποίο αξίωνε δήλωση του Δικαστηρίου ότι η προφορική συμφωνία που είχε γίνει μεταξύ της Ενάγουσας Εταιρείας και της Εναγόμενης Εταιρείας, για την πώληση του διαμερίσματος 102, Μπλοκ 4, του συγκροτήματος «Famagusta Gardens 21», το οποίο βρίσκεται στο ακίνητο με αριθμό εγγραφής Τεμ.1016, Φ/Σχ.33/51/Ε1, στο χωριό Φρέναρος, έχει τερματιστεί. Επιπρόσθετα, ζήτησε την έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη Εταιρεία όπως επιστρέψει στην Ενάγουσα Εταιρεία το καταβληθέν ποσό των €14.031,50 το οποίο συνιστούσε προκαταβολή για την αγορά του συγκεκριμένου διαμερίσματος. Προς απόδειξη της αξίωσής της, η Ενάγουσα Εταιρεία κατέθεσε Ένορκη Δήλωση του Σταύρου Ζουβανά, Διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας. Ήταν η καταγραφείσα θέση του ότι κατά ή περί το 2007, η Εναγόμενη Εταιρεία είχε πληροφορήσει την Ενάγουσα Εταιρεία ότι ήταν ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/4874, Τεμ.1016, Φ/Σχ.33/51/Ε1, στο χωριό Φρέναρος, στην τοποθεσία «Πλησίον του χωριού» και ότι σε αυτό είχαν πρόθεση να αναγείρουν συγκρότημα διαμερισμάτων και μεζονέτων με την ονομασία «Famagusta Gardens 21» και θα τα διέθεταν προς πώληση. Επέδειξαν δε και τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Ενάγουσα Εταιρεία. Η Ενάγουσα Εταιρεία συμφώνησε να αγοράσει το διαμέρισμα 102, στον πρώτο όροφο του συγκεκριμένου συγκροτήματος, μαζί με το χώρο στάθμευσης με αριθμό 112. Ως τιμή πώλησης συμφωνήθηκε το ποσό των Λ.Κ.100.000- (€170.860-), πλέον Φ.Π.Α.. Επίσης, συμφωνήθηκε ως ημερομηνία παράδοσης, μέσα του 2009. Η συγκεκριμένη συμφωνία ήταν προφορική και έναντι της συμφωνίας η Ενάγουσα Εταιρεία κατέβαλε το ποσό των €14.031,50, για το οποίο εκδόθηκαν και σχετικές αποδείξεις εισπράξεως. Όταν διαπιστώθηκε ότι δεν είχε ξεκινήσει η ανέγερση της οικοδομής, η Ενάγουσα Εταιρεία ζήτησε από την Εναγόμενη Εταιρεία την επιστροφή του εισπραχθέντος ποσού, πλην όμως το ποσό αυτό δεν έχει επιστραφεί. Καταχωρίστηκε συμπληρωματική Ένορκη Δήλωση, στην οποία επισυνάφθηκαν ως τεκμήρια αντίγραφα των τιμολογίων και των αποδείξεων, στα οποία είχε αναφερθεί ο Ομνύοντας στην αρχική Ένορκη Δήλωσή του. Το γεγονός ότι η μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με τη προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ"Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13, η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183). Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Διευθυντή της Ενάγουσας Εταιρείας που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας Εταιρείας, καθώς και την πραγματική μαρτυρία, τα τιμολόγια και τις αποδείξεις. Έχω εξετάσει προσεκτικά το σύνολο της ενώπιόν μου τεθείσας μαρτυρίας και τις δικογραφημένες θέσεις της Ενάγουσας Εταιρείας. Προκύπτει, από τις αποδείξεις που κατατέθηκαν ως τεκμήριο, ότι υπήρχε μια προφορική σύμβαση μεταξύ της Ενάγουσας Εταιρείας και της Εναγομένης Εταιρείας, για την αγορά από την Ενάγουσα Εταιρεία του διαμερίσματος υπ. Αρ.102 στο συγκρότημα «Famagusta Gardens 21», η οποία είχε επιτευχθεί το
- Καταβλήθηκε, δυνάμει αυτής της προφορικής συμφωνίας, το συνολικό ποσό των €14.031,64 πλην όμως μέχρι και σήμερα δεν παραδόθηκε το συμφωνηθέν διαμέρισμα στην Ενάγουσα Εταιρεία, παρά την υπόσχεση της Εναγόμενης Εταιρείας για παράδοσή του στα μέσα του
- Το άρθρο 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί την επιδίκαση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος που υφίσταται ζημιά ή απώλεια συνεπεία παράβασης σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, η οποία ζημιά ή απώλεια προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποίαν οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνάπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Το ίδιο άρθρο αναφέρει ακόμη πως καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία της παράβασης της σύμβασης. Επιπλέον, το εν λόγω άρθρο υποδεικνύει ότι κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκλήθηκε ως αποτέλεσμα της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Στην υπόθεση George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ. 199, τονίστηκε ότι ο χρόνος σε μία σύμβαση θεωρείται σαν ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη συμφωνία ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση. Περαιτέρω, με βάση το άρθρο 75 του Κεφ. 149, ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει την σύμβαση για βάσιμο λόγο δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί. Οι αρχές που διέπουν τις αποζημιώσεις στα θέματα παραβίασης σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πολύ καλά γνωστές και η νομολογία είναι πλούσια. Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, έχει αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, καθορίζεται η αποζημίωση στην οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α (ανωτέρω), όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση, παράγραφος 26-
- Κατά την Ενάγουσα Εταιρεία, η Εναγόμενη Εταιρεία αδυνατούσε να εκπληρώσει την υπόσχεσή της απέναντί τους, αφού δεν ήταν σε θέση να τους παραδώσει το διαμέρισμα, όπως είχε συμφωνηθεί στα μέσα του
- Επομένως, ήταν η θέση της Ενάγουσας Εταιρείας ότι από τη στιγμή που η Εναγόμενη Εταιρεία δεν μπορούσε να υλοποιήσει την υπόσχεσή της, λόγω του ότι το συγκρότημα δεν είχε χτιστεί, παραβίαζε τη σύμβαση πώλησης. Έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί, ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα ευρίσκετο το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτησή του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα THE LAW OF CONTRACT, G.H. TREITEL, 6η έκδοση, σελ. 706: "(A) Loss of BARGAIN. The basic object of damages for breach of contract is to put the plaintiff" so far as money can do it..in the same situation..as if the contract has been performed. In other words, the plaintiff is entitled to be compensated for the loss of his bargain, so that his expectation arising out of or created by the contract are protected. This protection of expectations is the distinguishing mark of an action for damages for breach of contract . . . . ...". Όπως εντοπίζεται στην απόφαση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (ανωτέρω): «Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). O,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. Ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους.» Η επιλογή της αξίωσης ανήκει στον ίδιο τον Ενάγοντα. Μπορεί να ζητήσει διαφυγόν κέρδος ("loss of profit" or "loss of bargain"), αποκατάσταση ("restitution") ή αξίωση για δημιουργηθέντα έξοδα ("reliance loss"). Αλλά δεν μπορεί να ζητήσει και τα τρία, αν και στην πράξη δυνατόν να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ των δύο τελευταίων αξιώσεων. Στην προκειμένη περίπτωση, έχοντας κατά νου τις νομικές αρχές που αφορούν στις αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας, όπως έχουν καταγραφεί ανωτέρω, θεωρώ ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής (total failure of consideration), εφόσον υπήρξε από πλευράς της Εναγομένης Εταιρείας μη αποπεράτωση της μεζονέτας με αριθμό Μ1 στο ακίνητο «Famagusta Gardens 21», αριθμό εγγραφής Τεμ.1016, Φ/Σχ.33/51/Ε1, στο χωριό Φρέναρος Σχετικές είναι οι ακόλουθες αναφορές στο σύγγραμμα TREITEL THE LAW OF CONTRACT 8η έκδοση σελ.927: "
(1)Total failure of consideration. (a) DEFINITION. A contracting party can recover back money paid under a contract if there is a "total failure of consideration" i.e. if he has not got any part of what he bargained for. Στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS, στη σελ.1421, παρά.29-034 καταγράφονται τα ακόλουθα: "General principles. Where money has been paid under a transaction that is or becomes ineffective the payer may recover the money provided that the consideration for the payment has totally failed. ..... In that context failure of consideration occurs where the payer has not enjoyed the benefit of any part of what he bargained for. .... The failure has to be total because the consideration is "whole and indivisible," and the courts will not divide or apportion it unless the parties have done so. This is partly because one cannot assume that all parts of the payee's performance are equally valuable and that the contract price is earned incrementally, but historically it was also because of the absence in English law of a defence of change of position until recently. Thus, any performance of the actual thing promised, as determined by the contract, is fatal to recovery under this heading» Κατά συνέπεια, εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές, η Ενάγουσα Εταιρεία δικαιούται στην επιστροφή του συνολικού ποσού που έχει καταβάλει, στη βάση της πλήρους αποτυχίας της αντιπαροχής. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, η προφορική συμφωνία για την πώληση του διαμερίσματος αρ.102, στο συγκρότημα «Famagusta Garden 21», ακυρώνεται και εκδίδεται απόφαση εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας και υπέρ Ενάγουσας Εταιρείας, για το ποσό των €14.031,64 ως η παράγραφος Β της αξίωσης, με νόμιμο τόκο από 15/03/2010. Επιδικάζονται εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας τα έξοδα της αγωγής, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ..................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο