← Κύπρος

ΓΙΑΝΟΥΛΑΣ ΤΙΜΟΛΕΟΝΤΟΣ κ.α. ν. LA CASA LTD, Αίτηση Κ52/2010, 28/9/2012

ΓΙΑΝΟΥΛΑΣ ΤΙΜΟΛΕΟΝΤΟΣ κ.α. ν. LA CASA LTD, Αίτηση Κ52/2010, 28/9/2012 καταχωρήθηκε στις 27 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELEM:2012:15 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Χρ. Παπαδούρη και Α. Κωστή, Παρέδρων Αίτηση Κ52/2010 Μεταξύ:

  1. ΓΙΑΝΟΥΛΑΣ ΤΙΜΟΛΕΟΝΤΟΣ, το γένος Ιωάννου, από Ποταμό Γερμασόγειας Λεμεσού
  2. ΕΛΕΝΗΣ Χ"ΓΕΩΡΓΙΟΥ, το γένος Ιωάννου, από Ποταμό Γερμασόγειας Λεμεσού
  3. ΞΕΝΙΑΣ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ, από Πύργο Λεμεσού Αιτητριών Και LA CASA LTD, από τη Λεμεσό Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------------- 28/9/2012 Για τις Αιτήτριες: κα Μ. Ηλία (κ. Μ. Ηλία στην απαγγελία της απόφασης) Για τους Καθ' ων η Αίτηση: κ. Κουντούρης (κ. Αυγ. Κωνσταντίνου στην απαγγελία της απόφασης) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αίτηση τους, με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό, η οποία καταχωρήθηκε στις 27.9.2010, οι Αιτήτριες ζητούν από το Δικαστήριο να καθορίσει το καταβλητέο ενοίκιο του καταστήματος που βρίσκεται στην Λεωφόρο Μακαρίου III 223, στο "Avenue Court" στη Λεμεσό (στο εξής "το μίσθιο"). Οι Καθ' ων η Αίτηση στην Απάντηση τους, την οποία καταχώρισαν στις 15.10.2010, ισχυρίζονται ότι δεν δικαιολογείται αύξηση του καταβαλλόμενου ενοικίου, μεταξύ άλλων, διότι: (α) το ενοίκιο δεν είναι χαμηλό λαμβανομένης υπόψη της θέσης, των ανέσεων, του μεγέθους και των πλεονεκτημάτων του μισθίου. (β) Στα 20 χρόνια της ενοικίασης οι Αιτήτριες δεν συνεισέφεραν στην συντήρηση, βελτίωση ή επιδιόρθωση του μισθίου. (γ) ΟΙ Αιτητές ενοικιάζουν δύο καταστήματα δίπλα από το μίσθιο τα οποία έχουν συνενώσει με το μίσθιο. Για τα δύο αυτά καταστήματα καταβάλλουν ενοίκιο €620 μηνιαίως, ενώ τους έχουν παραχωρηθεί από τους ιδιοκτήτες και δύο χώροι στάθμευσης. Οι διάδικοι ζήτησαν από το Δικαστήριο, στις 2.12.2010 όπως εκδώσει οδηγίες για ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μισθίου και ακολούθως η σχετική έκθεση ετοιμάστηκε και κατατέθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου στις 22.6.
  4. Αντίγραφα της έκθεσης παραδόθηκαν στις δύο πλευρές. Ακροαματική Διαδικασία: Η ακρόαση της αίτησης ξεκίνησε στις 22.2.2012 ολοκληρώθηκε στις 28.3.2012, οπότε και επιφυλάχθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου. Κατά την ακρόαση παρουσιάστηκαν συνολικά τρείς μάρτυρες (περιλαμβανομένης της Λειτουργού Εκτιμήσεων) και κατατέθηκαν πέντε έγγραφα ως τεκμήρια. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτητριών Η Αιτήτρια 2 (Μ.Α.1) κατέθεσε στην κυρίως εξέταση της γραπτή δήλωση, στην οποία ανέφερε ότι μαζί με την Αιτήτρια 1 είναι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του μίσθιου και η Αιτήτρια 3, μητέρα τους, είναι η επικαρπώτρια του ακινήτου. Το μίσθιο ανεγέρθηκε πριν το έτος
  5. Ενοικιάστηκε αρχικά από τον διευθυντή των Καθ' ων η Αίτηση, Μάριο Πετρίδη, πριν περίπου 22 χρόνια, με προφορική συμφωνία και η ενοικίαση συνεχίζεται από τους Καθ' ων η Αίτηση μέχρι και σήμερα. Το μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλουν οι Καθ' ων η Αίτηση από την 1.1.08 είναι €
  6. Οι Αιτήτριες ουδέποτε συμφώνησαν στο ποσό αυτό που καταβλήθηκε οικιοθελώς από τους Καθ' ων η Αίτηση γι' αυτό καταχώρισαν την παρούσα αίτηση. Το κατάστημα είναι ισόγειο και διαθέτει τουαλέτα, πατάρι και αποθήκη στο ημιυπόγειο και χώρο στάθμευσης στην πρόσοψη. Αποδέχονται την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας αναφέρθηκε στην επιστολή ημερ. 27.1.09 (Τεκμήριο 2) που οι δικηγόροι των Αιτητριών απέστειλαν στους Καθ' ων η Αίτηση και με αυτήν αξίωναν αύξηση στο ποσό των €
  7. Τα ενοίκια εισπράττονταν από τον αδελφό της μάρτυρος ο οποίος και τα έδινε στην επικαρπώτρια. Από το 2006 που έγινε ιδιοκτήτρια η Μ.Α.1 δεν έχει επισκεφθεί το μίσθιο λόγω έλλειψης χρόνου. Ερωτούμενη για τον χώρο στάθμευσης ανέφερε ότι υπάρχει μεγάλο πεζοδρόμιο στην πρόσοψη του καταστήματος που μπορεί να εξυπηρετήσει τους πελάτες του. Παραδέχτηκε ότι η παροχή νερού του μισθίου έχει ενωθεί με τα διπλανά καταστήματα που ενοικιάζουν οι Καθ' ων η Αίτηση και έτσι διαθέτει νερό η τουαλέτα του καταστήματος. Οι ιδιοκτήτες είχαν αναλάβει τα έξοδα για τις εξωτερικές εργασίες στο κτίριο όλου του συγκροτήματος, αλλά για την εσωτερική συντήρηση δεν γνωρίζει κατά πόσο έγιναν οποιαδήποτε έξοδα από αυτούς. Η μάρτυρας αυτή μου έκανε καλή εντύπωση. Ήταν σταθερή, σαφής και ευθύς. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις κατά την αντεξέταση και τη θεωρώ μάρτυρα της αλήθειας. Καθ' ων η Αίτηση Ο μάρτυρας των Καθ' ων η Αίτηση (Μ.Κ.1) Μάριος Πετρίδης, διευθυντής των Καθ' ων η Αίτηση, κατέθεσε επίσης γραπτή δήλωση (Τεκμήριο 3), ως την Κυρίως Εξέταση του. Σε αυτήν αρνείται ότι η επιχείρηση που διεξάγεται στο μίσθιο έχει πολλά κέρδη και αναφέρει ότι γίνεται προσπάθεια από τους Καθ' ων η Αίτηση για να συντηρείται η επιχείρηση από τα κέρδη της. Αναφέρθηκε επίσης στην οικονομική κρίση που έχει πλήξει επιχειρήσεις σαν αυτή των Καθ' ων η Αίτηση. Αρνήθηκε ότι το μίσθιο διαθέτει αποθήκη και ισχυρίστηκε ότι ο αποθηκευτικός χώρος είναι ένας μικρός χώρος 4,5 τμ στον οποίο δεν μπορούν να αποθηκευτούν ογκώδη ή πολλά αντικείμενα. Το μίσθιο δεν διαθέτει παροχή και σύνδεση νερού με την τουαλέτα. Οι Καθ' ων η Αίτηση συνέδεσαν τη τουαλέτα του μισθίου με την παροχή νερού του διπλανού καταστήματος (το οποίο επίσης ενοικιάζουν) με δικά τους έξοδα. Το μίσθιο δεν έχει χώρους στάθμευσης και αυτό στο οποίο οι Αιτήτριες αναφέρθηκαν είναι το δημόσιο πεζοδρόμιο μπροστά από αυτό. Στην επιστολή των Αιτητριών για αύξηση του ενοικίου απάντησε ο ίδιος γραπτώς (Τεκμήριο 4). Αναφέρθηκε στα διπλανά καταστήματα που οι Καθ' ων η Αίτηση ενοικιάζουν από άλλους ιδιοκτήτες και τα οποία έχουν εμβαδόν 112 τμ στο ισόγειο, 64 τμ στο πατάρι και έχουν δύο χώρους στάθμευσης. Γι' αυτά τα δύο καταστήματα καταβάλλουν οι Καθ' ων η Αίτηση το συνολικό ενοίκιο των €
  8. Οι ιδιοκτήτες αυτών των καταστημάτων δεν θα αξιώσουν αύξηση λόγω του οικονομικού κλίματος που επικρατεί. Οι Καθ' ων η Αίτηση με δικά τους έξοδα προέβηκαν σε επιδιορθώσεις στο μίσθιο και σε βελτιώσεις, όπως επέκταση του μεσοπατώματος και κατασκευή μόνιμου εξωτερικού στεγάστρου, διευθέτησαν το ζήτημα της τουαλέτας, τα πλακάκια και το εσωτερικό βάψιμο του μισθίου. Για το λόγο αυτό ο προηγούμενος ιδιοκτήτης σιωπηρά συμφώνησε ότι οι αξιώσεις του για αύξηση θα ήταν ήπιες. Αντεξεταζόμενος αναφέρθηκε στη σύνδεση της τουαλέτας με τα διπλανά καταστήματα και στην εγκατάσταση ντεπόζιτου νερού από τους Καθ' ων η Αίτηση, την περίοδο που γίνονταν διακοπές στην παροχή νερού. Οι ιδιοκτήτες αρνούνταν τότε να διευθετήσουν το ζήτημα. Με τις νέες ιδιοκτήτριες δεν είχε κάποια επαφή ο μάρτυρας. Τον μόνο που έβλεπε ήταν τον αδελφό τους, ο οποίος εισέπραττε το ενοίκιο εκ μέρους της Καθ' ης η Αίτηση
  9. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι η αποθήκη του μισθίου φαίνεται στον τίτλο εγγραφής και με τη μέτρηση που έγινε έχει εμβαδόν 10 τμ, στο οποίο δεν συμφώνησε ο Μ.Κ.
  10. Ανέφερε επίσης ότι οι πελάτες του αντιμετωπίζουν πρόβλημα με τον χώρο στάθμευσης και χρησιμοποιούν τους χώρους στάθμευσης των άλλων δύο καταστημάτων που κατέχουν οι Καθ' ων η Αίτηση, διότι όσοι σταθμεύσουν στο δημόσιο πεζοδρόμιο καταγγέλλονται από την Αστυνομία. Σε υποβολή ότι με βάση την έκθεση εκτίμησης δικαιολογείται αύξηση σε €652 απάντησε ότι η φύση της δουλειάς των Καθ' ων η Αίτηση δεν επιτρέπει τέτοια αύξηση στο ενοίκιο. Ο Μ.Κ.1 μου έκανε σχετικά καλή εντύπωση. Αποδέχομαι την μαρτυρία του με εξαίρεση τη μαρτυρία γνώμης. Εφόσον ο Μ.Κ.1 δεν είναι εμπειρογνώμονας, η γνώμη του αναφορικά με το κατά πόσο δικαιολογείται αύξηση στο ενοίκιο ή αν κάποιες από τις συγκριτικές ενοικιάσεις δεν θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη, θα αγνοηθεί. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του ο Μ.Κ.1 ήταν σταθερός και απαντούσε άμεσα στις ερωτήσεις. Λειτουργός Εκτιμήσεων Παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο η Λειτουργός εκτιμήσεων κα Άντρη Ιωάννου η οποία ανέφερε ότι κατέχει τη θέση Λειτουργού Εκτιμήσεων στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Στα καθήκοντα της περιλαμβάνεται η ετοιμασία εκτιμήσεων ενοικιαστικής αξίας για το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Κατέθεσε, σαν τεκμήριο 5, την έκθεση εκτίμησης που η ίδια ετοίμασε με ημερομηνία 5.5.2011, συνοδευόμενη από πίνακα συγκριτικών ενοικιάσεων, την οποία και υιοθέτησε. Η έκθεση ετοιμάστηκε μετά από έρευνα στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο και σε αυτή αναφέρονται λεπτομέρειες της επίδικης ενοικίασης, ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής καθώς και το τρέχον ενοίκιο στη μικρή αυτή περιοχή. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 44,5τμ στο ισόγειο. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται σε €7,87 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή είναι €19 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €16,
  11. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο των €350 μηνιαίως, αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε €378, ενώ με το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €652 μηνιαίως. Στη έκθεση εκτίμησης λήφθηκαν υπόψη 10 συγκριτικές ενοικιάσεις[1] οι οποίες περιγράφονται στον σχετικό πίνακα του τεκμηρίου
  12. Ανέφερε περαιτέρω ότι χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο και έλαβε υπόψη της διάφορες ενοικιάσεις καταστημάτων τόσο νότια του μισθίου, όσο και απέναντι από αυτό. Όλες οι συγκριτικές ενοικιάσεις βρίσκονται στον ίδιο δρόμο με το μίσθιο. Σε ορισμένες από τις συγκριτικές ενοικιάσεις, έχει προβεί σε αναπροσαρμογές λόγω της καλύτερης κατάστασης αυτών των κτιρίων και καταστημάτων (που λήφθηκαν υπόψη ως συγκριτικά). Αναπροσαρμογές έγιναν επίσης στις πολύ πρόσφατες συγκριτικές ενοικιάσεις. Αντεξεταζόμενη η Λειτουργός, εξήγησε τον τρόπο υπολογισμού του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής (διαίρεση του συνόλου του ανά τμ. ενοικίου διά του συνόλου των συγκριτικών ενοικιάσεων). Κανένα από τα καταστήματα των συγκριτικών ενοικιάσεων είναι γωνιακό ενώ τα συγκριτικά με αριθμούς 3, 5, 6, 8 και 9 βρίσκονται στην άκρη των κτιρίων. Δεν υπολόγισε η Λειτουργός αυτό το γεγονός ως πλεονέκτημα, γιατί πλεονέκτημα έχουν τα γωνιακά ακίνητα και όχι τα ακρινά καταστήματα. Κανένα από τα συγκριτικά δεν έχει την ίδια ακριβώς χρήση με το μίσθιο, δηλαδή περίπτερο. Από το σύνολο των συγκριτικών ενοικιάσεων, σε τρεις το ενοίκιο αυξήθηκε το
  13. Η ίδια δεν γνωρίζει κατά πόσο κάποια από τα συγκριτικά καταστήματα διαθέτουν χώρο στάθμευσης. Διαπίστωσε όμως ότι όλες οι πολυκατοικίες είναι παλιές και γι' αυτές η πρόνοια για χώρο στάθμευσης ήταν περιορισμένη. Στην περιοχή όμως υπάρχει δημόσιος χώρος στάθμευσης πολύ κοντά στο μίσθιο που εξυπηρετεί όλη την περιοχή. Από την επίσκεψη της στο μίσθιο, διαπίστωσε ότι η παροχή νερού διευκολύνεται από το διπλανό κατάστημα. Αποδέχομαι και τη μαρτυρία της Λειτουργού Εκτιμήσεων. Αιτιολόγησε πλήρως το συμπέρασμα της για το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής με την εμπεριστατωμένη μαρτυρία της. Δεν κλονίστηκε στην αντεξέταση και η μαρτυρία της ήταν σαφής και περιεκτική. Αποδέχομαι τα ευρήματα της ως αντικειμενικά. Πραγματικά Γεγονότα: Στη βάση των παραδεκτών γεγονότων και της αποδεκτής μαρτυρίας βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: Οι Αιτήτριες 1 και 2 είναι οι ιδιοκτήτριες και η Αιτήτρια 3 η επικαρπώτρια του μισθίου που ενοικιάζουν οι Καθ' ων η Αίτηση, δυνάμει προφορικής συμφωνίας ενοικίασης. Το μίσθιο βρίσκεται στην Λεωφόρο Μακαρίου III 223, στο "Avenue Court" στη Λεμεσό και ανεγέρθηκε πριν το
  14. Επομένως βρίσκεται εντός της ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 33/83, (όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος") καθώς και δυνάμει των ΚΔΠ 519/2007 και 525/
  15. Εφόσον συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, το μίσθιο εμπίπτει στη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. To κατά πόσο οι Καθ' ων η Αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές εξετάζεται πιο κάτω στην παρούσα απόφαση. Η τελευταία αύξηση στο ενοίκιο του μισθίου έγινε την 1.1.2008 με τη στρογγυλοποίηση του ενοικίου σε €
  16. Το μίσθιο έχει εμβαδόν 44,5τμ στο ισόγειο. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται σε €7,87 ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή είναι €19 ανά τετραγωνικό μέτρο. Οι συγκριτικές ενοικιάσεις που λήφθηκαν υπόψη βρίσκονται στην ίδια οδό και πλησίον του μισθίου και σ' αυτές έγιναν οι απαραίτητες αναπροσαρμογές. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής είναι €16,29 ανά τετραγωνικό μέτρο και το 90% του μέσου αυτού όρου είναι €14,66 ανά τετραγωνικό μέτρο. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο, αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε €378 μηνιαίως, ενώ αυξημένο μέχρι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €652 μηνιαίως. Νομική Πτυχή: Ο καθορισμός του ενοικίου διέπεται από το Άρθρο 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83όπως έχει τροποποιηθεί (στο εξής αναφερόμενος ως "ο Νόμος"), το οποίο προνοεί τα εξής: "

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2)Είναι νόμιμον δια τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνεται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον δια τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από τις ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. . . .
(3)Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις
(4)και
(5)αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. Δια τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσιν των ενώπιον του Δικαστηρίου." Μία από τις βασικές προϋποθέσεις του προαναφερόμενου άρθρου είναι όπως οι Καθ' ων η Αίτηση στις αιτήσεις για καθορισμό ενοικίου, έχουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ή του θέσμιου ενοικιαστή. Προκύπτει στο σημείο αυτό το ερώτημα κατά πόσο οι Καθ' ων η Αίτηση στην παρούσα υπόθεση είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Θέσμιοι ενοικιαστές Ο ορισμός της έννοιας "θέσμιος ενοικιαστής" καθορίζεται στο άρθρο 2 του Νόμου και έχει ως εξής: "'θέσμιος ενοικιαστής' σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου·" Από το σύνολο των γεγονότων που έχουν τεθεί ενώπιον μου, δεν έχω διαπιστώσει να έχουν καταστεί οποτεδήποτε, θέσμιοι ενοικιαστές οι Καθ' ων η Αίτηση. Δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία από πλευράς των Αιτητριών που να καταδεικνύει κατά πόσο η περιοδική συμβατική, από μήνα σε μήνα, ενοικίαση[2] μεταξύ των διαδίκων έχει λήξει ή έχει με κάποιο τρόπο τερματιστεί. Αντιθέτως, σύμφωνα με την μαρτυρία των Αιτητριών, η προφορική συμφωνία συνεχίζεται από τους Καθ' ων η Αίτηση μέχρι σήμερα. Δεν μου διαφεύγει το γεγονός ότι στο δικόγραφο τους οι Αιτήτριες προβάλλουν τον ισχυρισμό ότι οι Καθ' ων η Αίτηση είναι θέσμιοι ενοικιαστές[3], κάτι που δεν σχολιάζουν οι Καθ' ων η αίτηση στην απάντηση τους. Η βασική αρχή στο ζήτημα αυτό, σύμφωνα με τη νομολογία, είναι ότι η σιωπή ενός διαδίκου σε ουσιώδης ισχυρισμούς του αντιδίκου του, υποδηλώνει παραδοχή[4]. Ειδικά όμως όσον αφορά το θέμα της δικαιοδοσίας, η νομολογία διαφοροποιείται και το δικαστήριο δύναται να εξετάσει το ζήτημα παρά την παράλειψη των Καθ' ων η αίτηση να σχολιάσουν το κατά πόσο είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση Μαύρου ν. Στυλιανού κ.α.
(2002)1 Α.Α.Δ 1743: "Έχει πάγια αποφασιστεί ότι αν όλα τα γεγονότα βρίσκονται ενώπιον του δικαστηρίου, θέμα δικαιοδοσίας μπορεί να τεθεί σε οιονδήποτε στάδιο (Theofanous v. Georghiou
(1969)1 C.L.R. 203, 205). Μάλιστα, το δικαστήριο μπορεί και αυτεπάγγελτα να επιληφθεί θέματος που άπτεται της αρμοδιότητάς του να επιληφθεί της αγωγής ("Sevegep" Ltd v. United Sea Transport Ltd κ.ά.
(1989)1 C.L.R. 729). Στην υπόθεση Interamerican Insurance Co Limited v. Μακρίδου
(2000)1 Α.Α.Δ. 1529, λέχθηκε ότι αναπόφευκτα η ανάληψη δικαιοδοσίας από το δικαστήριο στηρίζεται κατ' αρχάς στους διατυπωθέντες ισχυρισμούς με τους οποίους προσδιορίζονται τα επίδικα θέματα. Όμως και οι εκ των υστέρων διαπιστώσεις του δικαστηρίου δεν είναι πάντα χωρίς σημασία. Το κατά πόσο οι προϋποθέσεις που ορίζονται από τη δικαιοδοτική νομοθετική διάταξη πληρούνται, παραμένει ζήτημα ανοικτό μέχρι τέλους της υπόθεσης. Αν προκύψει αρνητική απάντηση, η υπόθεση ναυαγεί λόγω έλλειψης δικαιοδοσία."(Δική μου υπογράμμιση) Στην απόφαση ημερομηνίας 8.4.2011 στις Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 229/2008, 230/2008 και 231/2008, Τουμάζου ν. S.P.S. Restaurants Ltd, λέχθηκαν τα εξής: "Αλλά και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όφειλε αυτοδύναμα να ελέγξει τις παραμέτρους της δικής του κατ΄ εξοχήν δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας να επιληφθεί της διαφοράς, είτε δηλώνονταν ενώπιον του εκ συμφώνου αποφάσεις, είτε στα πλαίσια εκδίκασης της υπόθεσης." Προκύπτει στην παρούσα υπόθεση ότι δεν ικανοποιείται η προαναφερόμενη δικαιοδοτική νομοθετική διάταξη. Η παράλειψη και μόνο των Καθ' ων η Αίτηση να απαντήσουν στον ισχυρισμό των Αιτητών, δεν καθιστά αυτοδίκαια τους τελευταίους θέσμιους ενοικιαστές. Στην αδυναμία διάγνωσης αυτής της ιδιότητας των Καθ' ων η Αίτηση, καταλήγω στο συμπέρασμα ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται αρμοδιότητας εκδίκασης της παρούσας αίτησης. Παρά την διαπίστωση μου αυτή, θα προχωρήσω στην εξέταση της ουσίας της υπόθεσης, καθότι το πιο πάνω εύρημα μου δυνατόν να ανατραπεί σε περίπτωση εξέτασης της απόφασης αυτής από το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο. Το πληρωτέο ενοίκιο του μισθίου σήμερα είναι €350 και καταβάλλεται από τον Ιανουάριο του 2008. Η παρούσα αίτηση έχει καταχωρηθεί στις 27.9.2010. Είχαν επομένως, κατά το χρόνο καταχώρησης της παρούσας αίτησης, παρέλθει περισσότερα από δύο έτη από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης του ενοικίου. Στην περίπτωση καθορισμού του δίκαιου ενοικίου, αυτό θα ανατρέχει στον χρόνο καταχώρισης της αίτησης και θα είναι οφειλόμενο από τις 27.9.2010. Όσον αφορά το ύψος του καθοριζόμενου ενοικίου, αναφέρονται τα εξής στο εδάφιο 4(α) του άρθρου 8: "
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας. Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής." Δυνάμει του Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα την 13/3/2009, ως Κ.Δ.Π. 115/09, το ανώτατο όριο αυξήσεως μέχρι την 21/4/2011 είναι 8%[5]. Όσον αφορά δε το ποσοστό του μέσου όρου των ενοικίων αυτό ανήλθε σε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Επομένως για την παρούσα αίτηση ισχύει το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου καθορίζονται ενδεικτικά αλλά όχι περιοριστικά στο εδάφιο 5 του άρθρου 8: "
(5)Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός οι προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και, προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις." Σύμφωνα με τα πραγματικά γεγονότα, το μίσθιο βρίσκεται στην ίδια οδό και πλησίον των καταστημάτων της μικρής περιοχής που λήφθηκε υπόψη από τη Λειτουργό εκτιμήσεων. Όσον αφορά την κατάσταση και τις λοιπές περιστάσεις που λήφθηκαν υπόψη στο Τεκμήριο 5, έχουν γίνει όπου χρειάζεται οι αναγκαίες αναπροσαρμογές. Έχω ήδη αξιολογήσει τα συμπεράσματα της Λειτουργού ως αντικειμενικά και συνεπώς υιοθετώ το μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής, όπως έχει υπολογιστεί από αυτήν τη μάρτυρα. Εφαρμόζοντας την πιο πάνω αναφερόμενη νομοθεσία στα πραγματικά γεγονότα της παρούσας αίτησης και λαμβάνοντας υπόψη ότι: α) το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά 8% ανέρχεται σε €378 μηνιαίως, ενώ β) το καταβαλλόμενο ενοίκιο αυξημένο κατά το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €652, θα κατέληγα στην απόφαση ότι δικαιολογείται αύξηση στο καταβαλλόμενο ενοίκιο όχι μεγαλύτερη από το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, δηλαδή ότι δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου σε €652 μηνιαίως και αυτό θα καθόριζα ως το δίκαιο ενοίκιο για το μίσθιο από την 27.9.2010. Κατάληξη: Έχοντας εξάγει το συμπέρασμα ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στερείται δικαιοδοσίας εκδίκασης της παρούσας αίτησης, η αίτηση είναι καταδικασμένη σε αποτυχία. Σημειώνω ότι δεν είναι δυνατή η παραπομπή της αίτησης για εκδίκαση από άλλο δικαστήριο αφού το επίδικο ζήτημα του καθορισμού ενοικίου αφορά μόνο τη θέσμια ενοικίαση. Η θέσμια ενοικίαση αποτελεί πλάσμα νόμου, προκύπτει από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και αποκλειστική αρμοδιότητα εκδίκασης αίτησης για καθορισμό ενοικίου θέσμιας ενοικίασης έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Επομένως η παρούσα αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων απορρίπτεται. Αναφορικά με τα έξοδα της αίτησης κρίνω ορθό όπως παρεκκλίνω από τον κανόνα ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα. Εφόσον η αίτηση απορρίφθηκε λόγω έλλειψης δικαιοδοσίας, ζήτημα το οποίο εξετάστηκε από το δικαστήριο αυτεπάγγελτα, δεν εκδίδεται διαταγή για τα έξοδα και η κάθε πλευρά να αναλάβει τα δικά της έξοδα. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας ΧΡ/ΑΓ Subject: Rent Control/Final Αναφορά: Καθορισμός ενοικίου-μη θέσμιος ενοικιαστής- δικαιοδοσία [1] Η αναφορά στην 1η σελίδα του τεκμηρίου 5 σε 6 συγκριτικές ενοικιάσεις, αποτελεί σύμφωνα με την Λειτουργό δακτυλογραφικό λάθος. [2] Nicos Christou Developments Ltd v. Παναγιώτης Τοφινής
(1998)1 Α.Α.Δ. 1190. [3] Βλ. παράγραφο Γ. 11 της αίτησης. [4] Θεμιστοκλής Νικολάου και Αδελφός κ.α. ν. Seadoll Marine Co Ltd
(1996)1 Α.Α.Δ 638 [5] Η Κ.Δ.Π. 148/11 η οποία δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 21.4.2011, διατήρησε το ίδιο ποσοστό αύξησης για την περίοδο από 22.4.011 μέχρι 21.4.2013. Στην παρούσα υπόθεση δεν τυγχάνει εφαρμογής η Κ.Δ.Π.148/11 στην παρούσα υπόθεση αφού ο ουσιώδης για την παρούσα υπόθεση χρόνος προηγείται αυτής. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.