Αναφορικά με τους JOHN HORNBY και FRANCES STALLARD, Γεν. Αίτηση: 750/2012, 4/10/2012

(1)2011 - και - Αναφορικά με τους JOHN HORNBY και FRANCES STALLARD, από το Ηνωμένο Βασίλειο, τέως από τα Φοινικάρια Αιτητές Αίτηση με κλήση από τον Σωκράτη Α. Ναθαναήλ, από τη Λεμεσό, Πληρεξούσιο Αντιπρόσωπο του John Hornby, από το Ηνωμένο Βασίλειο Αιτητή ------------------- Αίτηση ημερομηνίας 25.9.2012 Ημερομηνία: 4.10.2012 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κ. Ν. Νεοκλέους Για τους Καθ' ων η Αίτηση: Καμιά εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Αντικείμενο της παρούσας αίτησης είναι η έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων: «Α. Διάταγμα και/ή άδεια του Δικαστηρίου, με το οποίο να επιτρέπεται η κατάθεση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Λεμεσού, αντιγράφου της Σύμβασης Α, ημερ. 6/4/1989, η οποία υπογράφτηκε μεταξύ των John Hornby και Frances Stallard, από την Αγγλία, οι οποίοι στο εξής θα αναφέρονται ως «οι αιτητές» και της Εταιρείας THEOMARIA ESTATES LTD, η οποία στο εξής θα αναφέρεται ως «η εταιρεία» για την αγορά από τους αιτητές, αντί του ποσού των £5.000,00, ενός οικοπέδου, με αρ. εγγραφής C 19, τεμ. Αρ. 22, του Φ/Σχ. LIV/20 E 2, εκτάσεως 3900 τ.μ., στο χωριό Φοινικάρια της επαρχίας Λεμεσού, εντός του οποίου η εταιρεία ανέλαβε όπως ανεγείρει και/ή μετατρέψει και/ή ανακαινήσει κατοικία, αντί του ποσού των £40.000,00. Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο διατάσσεται το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, να αποδεχθεί την κατάθεση αντιγράφου της Σύμβασης Β, ημερ. 6/4/1989, η οποία υπογράφτηκε μεταξύ των αιτητών και της εταιρείας THEOMARIA ESTATES LTD, για την αγορά από τους αιτητές, αντί του ποσού των £40.000,00, μιας κατοικίας, την οποία η εταιρεία θα τους ανήγειρε και/ή θα ανακαίνιζε και/ή θα μετέτρεπε, εντός του οικοπέδου με αρ. εγγραφής C 19, τεμ. Αρ. 22, του Φ/Σχ. LIV/20 E.2, το οποίο οι αιτητές αγόρασαν δυνάμει της Σύμβασης Α, στο χωριό Φοινικάρια της επαρχίας Λεμεσού». Η αίτηση εδράζεται στον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81

(1)/2001, («Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος» είναι ορθός συνοπτικός τίτλος του Ν.81

(1)/2011), στις αρχές της επιείκειας, στη σχετική και καθοδηγητική νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου και στις γενικές και συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η αίτηση εκτίθενται στη συνημμένη ένορκη δήλωση του Σωκράτη Α. Ναθαναήλ, ημερομηνίας 25.9.

1. Η ουσία τους έγκειται στα εξής: Οι αιτητές είναι αγοραστές ενός ακινήτου δυνάμει γραπτής σύμβασης, ημερομηνίας 6.4.
2. Για λόγους που αναφέρονται από τον ενόρκως δηλούντα, η εν λόγω σύμβαση καθώς και άλλη μια, ίδιας ημερομηνίας και άμεσα σχετική με την πρώτη (Βλ. τα τεκμήρια Β και Γ στην ένορκη δήλωση του Σωκράτη Ναθαναήλ) δεν κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.
3. Ωστόσο, οι αιτητές επικαλούμενοι τις σχετικές πρόνοιες του νέου - περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν. 81

(1)/2011), στις 13.9.2012 επιχείρησαν μέσω του ενόρκως δηλούντα να καταθέσουν τις παραπάνω συμβάσεις στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, πλην όμως, χωρίς αποτέλεσμα, επειδή, ο αρμόδιος υπάλληλος αρνήθηκε να τις παραλάβει, λόγω του ότι δεν ήταν πρωτότυπα έγγραφα. Την επόμενη, 14.9.2012, ο ενόρκως δηλών, με επιστολή του προς το Κτηματολόγιο ζήτησε και γραπτώς τους λόγους μη αποδοχής των αντιγράφων των συμβάσεων, ως ανωτέρω. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού, με απαντητική επιστολή του, ημερομηνίας 20.9.2012, την οποία υπογράφει η Φανίτα Αγαθαγγέλου, επικαλούμενος τις πρόνοιες του Ν.81

(1)/2011 πληροφορεί τον ενόρκως δηλούντα ότι το πωλητήριο έγγραφο δεν έγινε αποδεχτό για έλεγχο, επειδή ήταν φωτοτυπία και δεν είχε πρωτότυπες υπογραφές, αλλά ήταν φωτοτυπημένες (βλ. το τεκμήριο Ζ στην ένορκη δήλωση του Σωκράτη Ναθαναήλ). Ακολούθησε η καταχώρηση της παρούσας αίτησης στις 25.9.2012. Στις 28.9.2012 που η αίτηση τέθηκε ενώπιόν μου για πρώτη φορά, εκτός από τον κ. Νεοκλέους που εμφανίστηκε για τους αιτητές εμφανίστηκε και η κα Φανίτα Αγαθαγγέλου για το Κτηματολόγιο, η οποία επανέλαβε υπό μορφή δήλωσης, χωρίς να ζητήσει χρόνο για να καταχωρήσει ένσταση, ότι ο λόγος μη αποδοχής του πωλητηρίου εγγράφου είναι ότι πρόκειται για φωτοτυπία αυτό. Αναδιφώντας τις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011 (Ν.81

(1)/2011), με τον οποίο καταργήθηκε ο Νόμος, Κεφ. 232, ανωτέρω είναι σαφές ότι πρόθεση του νομοθέτη με τη θέσπιση του νέου νόμου ήταν να ρυθμίσει και/ή διασφαλίσει το δικαίωμα των αγοραστών ακίνητης ιδιοκτησίας, δυνάμει έγκυρης και σε ισχύ σύμβασης, να την καταθέσουν στο Κτηματολόγιο, για δημιουργία εμπράγματου βάρους στην ακίνητη ιδιοκτησία που αφορά η σύμβαση, ακόμη κι αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη υπό του καταργηθέντος Νόμου, Κεφ. 232, προθεσμία. Συνάγεται από το άρθρο 3 του νέου νόμου ότι η κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο γίνεται αποδεκτή με τη συνδρομή των ακόλουθων προϋποθέσεων: Πρώτο, υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών, σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, δεύτερο, η σύμβαση είναι γραπτή και περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών κ.ο.κ. και, τρίτο, η σύμβαση κατατίθεται εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του νόμου, «κατάθεση της σύμβασης»: «σημαίνει την κατάθεση πιστού αντιγράφου της σύμβασης στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία για τη δημιουργία εμπράγματου βάρους στην ακίνητη ιδιοκτησία που αφορά η σύμβαση». Το άρθρο 16 του νόμου προνοεί ότι: «16.

(1)Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον υπό κατάργηση περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου.

(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

(1)ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία». Τέλος, το άρθρο 16Α του νόμου που προστέθηκε με το άρθρο 3 του Νόμου 32

(1)/2012, ημερομηνίας 6.4.2012 διαλαμβάνει τα ακόλουθα: «16Α. Χωρίς επηρεασμό των διατάξεων του άρθρου 16, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους, ανάλογα με την περίπτωση, δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012.». Παρατηρώ τα εξής: Όταν οι αιτητές στις 13.9.2012 αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο και επιχείρησαν μέσω του ενόρκως δηλούντα να καταθέσουν τις επίδικες συμβάσεις, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης έκαναν χρήση του δικαιώματος που τους παρέχεται από τα άρθρα 16 και 16Α του νόμου, ανωτέρω, δοθέντος ότι οι συμβάσεις συνομολογήθηκαν αρκετά χρόνια πριν από την έναρξη της ισχύος του Νόμου 81

(1)/2011 και αφού είχε παρέλθει προ πολλού η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα Νόμο, Κεφ. 232 προθεσμία κατάθεσής τους για το σκοπό αυτό. Η αιτιολογία του Κτηματολογίου για την άρνησή του να παραλάβει το πωλητήριο έγγραφο, ουσιαστικά παραπέμπει στο άρθρο 2 του νόμου και συγκεκριμένα στην ερμηνεία του όρου «κατάθεση της σύμβασης» σύμφωνα με την οποία σημαίνει κατάθεση πιστού αντιγράφου της σύμβασης. Και με δεδομένο ότι πρόκειται για φωτοαντίγραφο το σχετικό έγγραφο επί του προκειμένου και όχι για πιστό αντίγραφο, δεν έγινε αποδεκτό. Έχω τη γνώμη ότι η άρνηση του Κτηματολογίου να δεχθεί την κατάθεση των συμβάσεων με το παραπάνω σκεπτικό είναι εσφαλμένη, αφού παραβιάζει τόσο το γράμμα όσο και το πνεύμα του νόμου. Το άρθρο 16 του νόμου είναι διατυπωμένο με τέτοιο τρόπο που δεν αφήνει ίχνος αμφιβολίας ότι πρόθεση του νομοθέτη με τη θέσπιση της νέας νομοθεσίας, ήταν να διασφαλίσει το δικαίωμα κάθε αγοραστή, δυνάμει έγκυρης και σε ισχύ σύμβασης πώλησης ακινήτου, να την καταθέσει στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, ουσιαστικά για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, ακόμη και σ' εκείνες τις περιπτώσεις που κάτι τέτοιο δε θα μπορούσε να συμβεί λόγω παρόδου της σχετικής προθεσμίας που προνοείτο στον καταργηθέντα Νόμο, Κεφ. 232. Μάλιστα, σε σχέση με αυτές τις συμβάσεις, ο νομοθέτης, εν τη σοφία του αναγνωρίζοντας ότι λόγω της παρέλευσης μακρού χρόνου από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης, ενδεχομένως αριθμός αγοραστών να μην είναι σε θέση να ικανοποιήσουν όλα τα προαπαιτούμενα και διατυπώσεις σύμφωνα με το νόμο για την κατάθεση της σύμβασης, απόσεισε από τους ώμους τους το βάρος να συμμορφωθούν με το σύνολο των αναγκαίων διατυπώσεων και/ή προϋποθέσεων και/ή όρων που ισχύουν για συμβάσεις οι οποίες συνομολογήθηκαν μετά την έναρξη της ισχύος του παρόντος νόμου, περιορίζοντάς τα μόνο σε όσα διαλαμβάνονται στο άρθρο 3 του νόμου, ανωτέρω. Και σ' αυτά δεν περιλαμβάνεται η απαίτηση να είναι πιστό αντίγραφο της σύμβασης, το έγγραφο που παρουσιάζεται κάθε φορά στο Κτηματολόγιο. Η φράση «Παρά τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ..... δύνανται, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 3, να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου» επιβεβαιώνει πιστεύω το ορθό της παραπάνω ανάλυσης και ερμηνείας. Εάν πρόθεση του νομοθέτη ήταν να ισχύουν τα ίδια ακριβώς προαπαιτούμενα και διατυπώσεις για κάθε σύμβαση, για σκοπούς κατάθεσης στο Κτηματολόγιο και αποδοχής τους, η φράση «παρά τις διατάξεις του παρόντος νόμου» στο σχετικό άρθρο 16 θα ήταν κενή περιεχομένου οπότε και δεν θα έπρεπε να υπάρχει. Από την ενώπιόν μου μαρτυρία είμαι ικανοποιημένος ότι οι επίδικες συμβάσεις ικανοποιούν όλες τις αναγκαίες διατυπώσεις σύμφωνα με το άρθρο 3 του νόμου για κατάθεσή τους στο Κτηματολόγιο. Επιπλέον, οι αιτητές αποτάθηκαν στο Κτηματολόγιο για να τις καταθέσουν, εντός της προθεσμίας που ορίζει ο νόμος (13.9.2012) η οποία δεν έχει ακόμα εκπνεύσει (άρθρο 16Α του νόμου). Επομένως, δεδομένης της άρνησης του Κτηματολογίου να δεχθεί την κατάθεσή τους, σε εφαρμογή του άρθρου 16 του νόμου, δικαιούνται σε ικανοποίηση των αιτούμενων θεραπειών. Κατά συνέπεια εκδίδεται διάταγμα ως οι παράγραφοι Α και Β της αίτησης. Λόγω του πρωτότυπου του εγειρόμενου θέματος, καμιά διαταγή για έξοδα. (Υπ.)............ Κ. Κωνσταντίνου, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής /ΜΠ-ΤΑ Subject: Civil/Applications /Final Αναφορά: Πολιτική - Κατάθεση στο Κτηματολόγιο αντιγράφου σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο