Παύλου Παύλου κ.α. ν. K M Famagusta Developers Constructions Ltd, Αρ. Αγωγής: 144/2010, 10 Ιανουαρίου, 2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2012:A2 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 144/2010 Μεταξύ: Παύλου Παύλου Άντρης Σωκράτους Εναγόντων και K. & M. Famagusta Developers & Constructions Ltd Εναγομένης ------------------------- ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 10 Ιανουαρίου, 2012 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγοντες: κ. Αλεξόπουλος Για Εναγόμενη Εταιρεία: καμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Ενάγοντες με την αγωγή τους αξιώνουν εναντίον της Εναγομένης Εταιρείας το ποσό των Λ.Κ.12.950-, δηλαδή €22.126-, ως αποζημιώσεις για την καθυστέρηση της παράδοσης της κατοικίας που είχαν αγοράσει από την Εναγόμενη Εταιρεία, ποσό €12.814-, ποσό το οποίο κατέβαλαν ως Φ.Π.Α. καθώς επίσης και ποσό €14.000- ως αποζημιώσεις για ζημιές και κακοτεχνίες. Επιπρόσθετα, ζήτησαν την έκδοση διαταγμάτων με τα οποία να διατάσσεται η Εναγόμενη Εταιρεία, πρώτον, να παραδώσει την επίδικη οικία στους Ενάγοντες και δεύτερον, να μεταβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας στους Ενάγοντες. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης οι Ενάγοντες υπέγραψαν στις 03/02/2006 με την Εναγόμενη Εταιρεία, η οποία είναι νόμιμα εγγεγραμμένη στην Κύπρο και ασχολείται με την ανάπτυξη και πώληση ακινήτων, σύμβαση πώλησης της μεζονέτας με αριθμό 5, στο συγκρότημα κατοικιών «FAMAGUSTA GARDENS 24», το οποίο θα ανεγειρόταν από την Εναγόμενη Εταιρεία στα τεμάχια γης με αριθμούς εγγραφής 0/14527 και 0/14528 Φ/Σχ.33/52.Ε1, Τεμ.94 και 95, στο Δήμο Παραλιμνίου. Στις 10/05/2007 υπογράφτηκε μεταξύ των μερών νέο αγοραπωλητήριο έγγραφο για την ίδια μεζονέτα, το οποίο ήταν συμπληρωματικό του πρώτου εγγράφου και περιλάμβανε και επιβεβαίωνε τους όρους του πρώτου εγγράφου. Συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών ως τίμημα πώλησης το ποσό των Λ.Κ.50.000-, ήτοι €85.430-, το οποίο θα καταβαλλόταν με προκαταβολή ύψους Λ.Κ.25.000-, ήτοι €42.715- κατά την υπογραφή της συμφωνίας και με πέντε
(5)ισόποσες δόσεις των Λ.Κ.5.000-, ήτοι €8.543-, σε διαφορετικά στάδια της ανέγερσης της κατοικίας τα οποία είχαν καθοριστεί. Η συγκεκριμένη κατοικία θα ανεγειρόταν σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τους τεχνικούς όρους που είχαν συμφωνηθεί και είχαν γίνει αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας. Ως χρόνος αποπεράτωσης της κατοικίας είχε καθοριστεί η 03/12/
- Παράλειψη παράδοσης της κατοικίας στον καθορισθέντα χρόνο έδινε το δικαίωμα στους Ενάγοντες να αξιώσουν αποζημιώσεις ύψους Λ.Κ.350-, ήτοι €598-, για κάθε μήνα καθυστέρησης. Η συγκεκριμένη κατοικία δεν παραδόθηκε στους Ενάγοντες τη συμφωνηθείσα ημερομηνία, παρά το γεγονός ότι οι ίδιοι είχαν αποπληρώσει το συνολικό τίμημα πώλησης σύμφωνα με του όρους του συμβολαίου. Στις 15/06/2009, μετά από πιέσεις, οι Ενάγοντες υπέγραψαν συμφωνία παράδοσης της κατοικίας προς αυτούς από την Εναγόμενη Εταιρεία με αντάλλαγμα τη μεταβίβαση σε αυτούς μεριδίου επί της γης. Με την ίδια συμφωνία η Εναγόμενη Εταιρεία αναλάμβανε τις υποχρεώσεις της για αποζημιώσεις και συμπλήρωση της μεζονέτας. Η Εναγόμενη Εταιρεία πριν την παράδοση της κατοικίας αξίωσε από τους Εναγόμενους παράνομα ή/και καταχρηστικά ή/και με απάτη το ποσό των €12.814- ως Φ.Π.Α., ποσό το οποίο δεν προβλεπόταν στην επίδικη συμφωνία. Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των Εναγόντων, η συγκεκριμένη κατοικία παρουσιάζει κακοτεχνίες και/ή ατέλειες και/ή βλάβες, δηλαδή παρουσιάζει κακοτεχνίες στα κεραμικά των εσωτερικών και εξωτερικών χώρων, κακοτεχνίες στα υψόμετρα των δαπέδων, καθώς και κακοτεχνίες στους σοβάδες της κατοικίας. Οι ζημιές εκτιμήθηκαν στα €14.000-, τα οποία οι Ενάγοντες αξιώνουν. Παράλληλα, λόγω της καθυστέρησης παράδοσης της μεζονέτας για 37 μήνες, αξιώνουν το ποσό των Λ.Κ.12.950-, ήτοι €22.126-. Θα πρέπει να γίνει μια αναφορά στο ιστορικό της εξέλιξης της πορείας της αγωγής προς ορθότερη αντίληψη των γεγονότων. Η αγωγή καταχωρίστηκε στις 25/01/2010 και λόγω του ότι δεν είχε καταχωριστεί Σημείωμα Εμφάνισης, εντός της ταχθείσας από τους θεσμούς προθεσμίας, καταχωρίστηκε στις 11/03/2010 αίτηση για απόφαση λόγω παράλειψης καταχώρισης Σημειώματος Εμφανίσεως, η οποία είχε οριστεί για απόδειξη στις 18/03/
- Στις 18/03/2010 εμφανίστηκε για την Εναγόμενη Εταιρεία δικηγόρος και ζήτησε χρόνο για καταχώριση Σημιεώματος Εμφανίσεως, το οποίο καταχωρίστηκε στις 26/03/
- Ακολούθησε, στις 12/04/2010, από τους Ενάγοντες, αίτηση για απόφαση λόγω μη καταχώρησης Έκθεσης Υπεράσπισης. Ζητήθηκε χρόνος από την Εναγόμενη Εταιρεία για καταχώριση της Υπεράσπισής της, η οποία Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση καταχωρίστηκε στις 23/06/
- Η υπόθεση ορίστηκε, μετά από αίτηση ορισμού, στις 06/10/2010 για οδηγίες. Στις 06/10/2010 δεν υπήρξε εμφάνιση από δικηγόρο για την Εναγόμενη Εταιρεία, αλλά λόγω του ότι ο δικηγόρος των Εναγόντων είχε ζητήσει ημερομηνία ακροάσεως η υπόθεση ορίστηκε στις 21/01/2011 για ακρόαση και δόθηκαν οδηγίες από το Δικαστήριο να ειδοποιηθεί ο δικηγόρος της Εναγομένης Εταιρείας. Στις 21/01/2011, ημερομηνία ακροάσεως, λόγω συνεχιζόμενης ακρόασης το Δικαστήριο όρισε εκ νέου για ακρόαση την υπόθεση στις 17/05/2011 στην παρουσία και του δικηγόρου της Εναγομένης Εταιρείας. Για τον ίδιο λόγο, στις 17/05/2011 η υπόθεση είχε αναβληθεί για ακρόαση στις 14/10/2011 και πάλι παρόν ήταν ο δικηγόρος της Εναγομένη Εταιρείας. Στις 14/10/2011, ημερομηνία ακρόασης, δεν προσήλθε ενώπιον του Δικαστηρίου ο δικηγόρος της Εναγόμενης Εταιρείας και με αίτημα του δικηγόρου των Εναγόντων η υπόθεση ορίστηκε για απόδειξη στις 26/10/
- Με οδηγίες του Δικαστηρίου επιδόθηκε ειδοποίηση από το Πρωτοκολλητείο προς την Εναγόμενη Εταιρεία για τη συγκεκριμένη ημερομηνία ορισμού για απόδειξη. Στις 26/10/2011 το Δικαστήριο προχώρησε και αποδέχθηκε Ένορκη Δήλωση προς απόδειξη της αγωγής, αφού παρά την επίδοση της ειδοποίησης του Πρωτοκολλητείου στον Διευθυντής της Εναγόμενης Εταιρείας, δεν είχε προσέλθει ενώπιον του Δικαστηρίου οποιοσδήποτε εκ μέρους της Εναγόμενης Εταιρείας. Οι Ενάγοντες προς απόδειξη της αξίωσής τους καταχώρησαν Ένορκη Δήλωση η οποία συνοδευόταν από Τεκμήρια. Στην Ένορκη Δήλωση που κατατέθηκε προς απόδειξη της αγωγής, ο Ενάγοντας 1, Παύλος Παύλου, αναφέρει τα ακόλουθα: Υιοθετεί το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης και ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη Εταιρεία είχε παραβιάσει ουσιώδεις όρους της συμφωνίας, αφού το ακίνητο έπρεπε να παραδοθεί το Δεκέμβριο 2006, πλην όμως παραδόθηκε στις 15/06/2009, δηλαδή με 30 μήνες καθυστέρηση. Η συμφωνία πώλησης προέβλεπε, σύμφωνα με τον Ενόρκως Δηλούντα, την καταβολή αποζημίωσης ύψους Λ.Κ.350-, ήτοι €598-, μηνιαίως για κάθε μήνα καθυστέρησης στην παράδοση, οπόταν και αξιώνει το ποσό των Λ.Κ.10.500, ήτοι €17.940-. Είναι επίσης η θέση του Ενάγοντα 1 ότι στη συμφωνία, ημερομηνίας 10/05/2007, γίνεται αναφορά στην υποχρέωση πληρωμής φόρων που αφορούν τη μεζονέτα μετά την ημερομηνία παράδοσής της. Οι Ενάγοντες κατέβαλαν, είναι ο ισχυρισμός του, στην Εναγόμενη Εταιρεία το ποσό των €12.814- ως Φ.Π.Α., ποσό το οποίο η Εναγόμενη Εταιρεία αξίωσε παράνομα και εξαναγκαστικά, με συνέπεια να πλουτίσει αδικαιολόγητα. Ισχυρίζεται επίσης ότι υπήρξαν ζημιές και κακοτεχνίες στην αγορασθείσα κατοικία, οι οποίες εκτιμήθηκαν από πολιτικό μηχανικό στο ποσό των €10.124-. Επισυνάφθηκε η σχετική έκθεση του Πολιτικού Μηχανικού ως Τεκμήριο Γ. Επίσης ως τεκμήρια επισυνάφθηκαν το αρχικό πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 03/02/2006, το δεύτερο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 10/05/2007, η απόδειξη εξόφλησης της μεζονέτας, καθώς επίσης και η συμφωνία παραλαβής της μεζονέτας, ως Τεκμήρια Α μέχρι Ε. Αξιώθηκε από τον Ενάγοντα 1 η απόρριψη της Ανταπαίτησης. Το γεγονός ότι η πιο πάνω προσκομισθείσα μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με την προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ" Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13 η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183). Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Ενάγοντα 1, που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις των Εναγόντων 1 και 2 και το περιεχόμενο των κατατεθέντων τεκμηρίων. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Θα πρέπει εδώ να γίνει μια αναφορά στο γεγονός ότι η πρώτη κατ' ισχυρισμό συμφωνία πώλησης μεταξύ των μερών, ημερομηνίας 03/02/2006, Τεκμήριο Α, είναι ανυπόγραφη και χωρίς οποιαδήποτε χαρτοσήμανση. Ενόψει αυτών των βασικών ελλείψεών της, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει οποιαδήποτε νομική βαρύτητα. Θα πρέπει να εξεταστεί ευθύς εξ αρχής η συμφωνία πώλησης ημερομηνίας 10/05/2007, το Τεκμήριο Β στην Ένορκη Δήλωση. Αυτή είναι η έγκυρη συμφωνία πώλησης της μεζονέτας, αφού πληρεί τις προϋποθέσεις μιας έγκυρης συμφωνίας. Σύμφωνα με τον όρο 5 της σύμβασης πώλησης, η Εναγόμενη Εταιρεία, δηλαδή ο πωλητής, είχε αναλάβει υποχρέωση να παραδώσει τη συγκεκριμένη μεζονέτα στους Ενάγοντες 1 και 2 μέχρι την 03/12/2006. Στην περίπτωση που η Εναγόμενη Εταιρεία καθυστερούσε να παραδώσει τη μεζονέτα, θα κατέβαλλε ποσό ύψους Λ.Κ.350- μηνιαίως στους αγοραστές, ως αποζημίωση. Ο συγκεκριμένος όρος είχε καταστεί από τα ίδια τα μέρη στη συμφωνία ουσιώδης, σύμφωνα με τον όρο 17 του πωλητηρίου εγγράφου, και η παράβασή του έδινε δικαίωμα στο αναίτιο μέρος της σύμβασης να ζητήσει νόμιμες αποζημιώσεις. Ο όρος 17 της σύμβασης πώλησης προέβλεπε συγκεκριμένα τα ακόλουθα: «Όλοι οι όροι της παρούσας συμφωνίας είναι ουσιώδεις και δεσμευτικοί και ο παραβάτης οποιουδήποτε όρου αυτής, υποχρεούται να πληρώσει στο αναίτιο μέρος νόμιμες αποζημιώσεις και σε περίπτωση αγωγής, τα δικαστικά και δικηγορικά έξοδα.» Έχει νομολογηθεί από σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι το Δικαστήριο προσπαθώντας να ερμηνεύει μια συμφωνία, ερμηνεύει το κείμενό της συνολικά και όχι αποσπασματικά, έχοντας ως κεντρική επιδίωξη τη διακρίβωση της πρόθεσης των μερών (βλ. Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 518 και Λευκαρίτης κ.α. ν. Long Beach Hotels LTD κ.α.
(2000)1(Α) Α.Α.Δ. 194). Όπου η πρόθεση των μερών μπορεί να αποδοθεί ή να αποκρυσταλλωθεί μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης, το Δικαστήριο θα την επικυρώσει και θα την εφαρμόσει, παρά την τυχόν χρήση οποιοδήποτε διφορούμενων λέξεων. Εκεί όμως που η πρόθεση των μερών δεν μπορεί να αποτυπωθεί με σαφήνεια και βεβαιότητα, το Δικαστήριο δεν θα δημιουργήσει νέα συμφωνία στα μέρη για να διασώσει τη σύμβασή τους. Όπως υποδείχτηκε στη Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 Α.Α.Δ. 407, το κείμενο συμβατικής πρόνοιας, όπως εντάσσεται στο πλαίσιο της συμφωνίας, αποτελεί το θεμελιακό κανόνα ερμηνείας των συμβάσεων. Επισημάνθηκε ακόμη ότι κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια των όρων της συμφωνίας, η οποία μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο, για τα συμφωνηθέντα. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Η ίδια προσέγγιση υιοθετήθηκε αργότερα στη μεταγενέστερη απόφαση Πολύφημος Χοτέλς Λτδ v. Μούτση
(2000)1 Α.Α.Δ. 1809. Στην πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση Τρύφωνας Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Co Limited, Πολ. Εφ.272/2008, ημερ.17/10/2011, κατεγράφησαν τα ακόλουθα σε σχέση με την ερμηνεία των συμβάσεων: «Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολο της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. S.A.A.B. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Ανδρέας Θεοχάρους ν. Σάββα Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Στέλιος Θεοδούλου ν. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία
(1997)1 Α.Α.Δ. 1551, Χρίστος Μ. Αλεξάνδρου ν. Κυριακής Κ. Κωμοδρόμου
(1997)1 Α.Α.Δ. 576, Θάλεια Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις
(1998)1 Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, παρ. 638-672 και τις υποθέσεις που αναφέρονται στις αντίστοιχες υποσημειώσεις). Επομένως, καθοριστικός παράγοντας στην ερμηνεία μιας σύμβασης είναι η πρόθεση των συμβαλλομένων προς αναζήτηση της οποίας συνυπολογίζεται ολόκληρο το περιεχόμενο της σύμβασης. Είναι πάγια νομολογημένο σε σωρεία κυπριακών δικαστικών αποφάσεων, ότι τυχόν παραβίαση ουσιώδους όρου δίδει δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει κατ' εκλογή του τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Έτσι, εάν για παράδειγμα μέσα από το περιεχόμενο της σύμβασης καθορίζεται χρόνος εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης και η πρόθεση των μερών είναι να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο, τότε εάν αυτή εκτελεστεί εκπρόθεσμα θα υπάρχει παράβαση ουσιώδη όρου, με αποτέλεσμα το αθώο μέρος να δύναται, εάν επιθυμεί, να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος. Εφαρμόζοντας τις πιο πάνω αρχές και μελετώντας το πωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο Β, διαπιστώνω ότι η παράλειψη των πωλητών να παραδώσουν τη μεζονέτα στους αγοραστές, τους Ενάγοντες 1 και 2, στις 03/12/2006, έδινε το δικαίωμα της καταβολής αποζημιώσεων, το οποίο δικαίωμα οι Ενάγοντες άσκησαν με την καταχώριση της αγωγής. Το άρθρο 55
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει τα ακόλουθα: "Αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου ή πριν από το χρόνο αυτό, ή σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένων χρόνων ή πριν από τους χρόνους αυτούς, και παραλείψει να προβεί σε οποιαδήποτε τέτοια ενέργεια κατά ή πριν από τον ορισμένο χρόνο, η σύμβαση ή το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμη καθίσταται ακυρώσιμο κατ' εκλογή του δανειστή, αν πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. " Περαιτέρω, το άρθρο 73 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, προνοεί την επιδίκαση αποζημιώσεων στο αναίτιο μέρος που υφίσταται ζημιά ή απώλεια συνεπεία παράβασης σύμβασης από το υπαίτιο μέρος, η οποία ζημιά ή απώλεια προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποίαν οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνάπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Το ίδιο άρθρο αναφέρει ακόμη πως καμία αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε συνεπεία της παράβασης της σύμβασης. Επιπλέον, το εν λόγω άρθρο υποδεικνύει ότι κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας που προκλήθηκε ως αποτέλεσμα της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Στην υπόθεση George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ. 199, τονίστηκε ότι ο χρόνος σε μία σύμβαση θεωρείται σαν ουσιώδης και αποτελεί συστατικό στοιχείο, η μη τήρηση του οποίου καθιστά τη συμφωνία ακυρώσιμη, στις περιπτώσεις που οι συμβαλλόμενοι έχουν σαφώς διατυπώσει στη συμφωνία ότι ο χρόνος είναι ουσιώδης ή όπου οι συνθήκες ή η φύση της συμφωνίας υποδηλούν ότι ο χρόνος θα τηρηθεί επακριβώς ή όταν ο χρόνος εφόσον δεν τηρηθεί το άλλο συμβαλλόμενο μέρος καταστήσει τον όρο ουσιώδη θέτοντας εύλογη προθεσμία για συμμόρφωση. Η ημερομηνία παράδοσης της συγκεκριμένης μεζονέτας είχε καταστεί από τα μέρη ουσιώδης όρος. Ο όρος 5 της συμφωνίας πώλησης, Τεκμήριο Β, αναφέρει αυτολεξή: «Επειδή οι Πωλητές έπρεπε να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή του Ακινήτου στον Αγοραστή στις 3/12/2006 και εν' όψει του γεγονότος ότι μέχρι και σήμερα ο Πωλητής δεν έχει ολοκληρώσει και παραδώσει το Ακίνητο στον Αγοραστή ο Πωλητής θα είναι υπόχρεος να καταβάλει το ποσό των Λ.Κ350 μηνιαίως από την 4/12/2006 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης της κατοχής του Ακινήτου στον Αγοραστή.» Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας, ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί. Οι αρχές που διέπουν τις αποζημιώσεις στα θέματα παραβίασης σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πολύ καλά γνωστές και η νομολογία είναι πλούσια. Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α.
(1998)1 Α.Α.Δ. 867, έχει αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, καθορίζεται η αποζημίωση στην οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α (ανωτέρω), όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση, παράγραφος 26-
- Έχοντας εξετάσει το συμφωνητικό έγγραφο, Τεκμήριο Β στην Ένορκη Δήλωση του Ενάγοντα 1, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι Ενάγοντες είχαν υποχρέωση να εξοφλήσουν το συμφωνημένο τίμημα πώλησης των Λ.Κ.50.000- πλήρως κατά την παράδοση της μεζονέτας. Η Εναγομένη Εταιρεία καθυστέρησε, μέχρι και τις 15/06/2009, να παραδώσει την κατοικία, Τεκμήριο Ε στην Ένορκη Δήλωση, παραβιάζοντας μια εκ των βασικών υποχρεώσεών της. Οι Ενάγοντες 1 και 2, όπως προκύπτει και από το Τεκμήριο Δ στην Ένορκη Δήλωση, κατέβαλαν στην Εναγόμενη Εταιρεία το ποσό των €85.430- ως το τίμημα για τη μεζονέτα, πλέον €12.814- ως Φ.Π.Α., σύνολο €98.244-. Με βάση το Τεκμήριο Ε στην Ένορκη Δήλωση του Ενάγοντα 1, η παράδοση της μεζονέτας έγινε στις 15/06/
- Δηλαδή, με καθυστέρηση τριάντα μηνών. Η Εναγόμενη Εταιρεία, εν πάση περιπτώσει, είχε αναγνωρίσει ότι έπρεπε να παραδώσει την κατοικία στις 03/12/2006 και δεν το έπραξε, στον όρο 5 του πωλητηρίου εγγράφου, Τεκμήριο Β στην Ένορκη Δήλωση. Έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα ευρίσκετο το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν. Οπόταν αν η συμφωνία εφαρμοζόταν, οι Ενάγοντες θα παραλάμβαναν τη μεζονέτα τον Δεκέμβριο 2006 αντί τον Ιούνιο
- Εφαρμόζοντας τις πρόνοιες του συμφωνητικού εγγράφου, οι Ενάγοντες δικαιούνται για τριάντα μήνες αποζημίωση ύψους Λ.Κ.350- για κάθε μήνα, δηλαδή Λ.Κ.10.500-, ήτοι €17.940-. Οι Εναγόμενοι 1 και 2 επίσης ισχυρίζονται ότι δικαιούνται στο ποσό των Λ.Κ.12.814-, το οποίο κατέβαλαν ως Φόρο Προστιθέμενης Αξίας. Στην Ένορκη Δήλωση του Ενάγοντα 1 απλά καταγράφεται ότι «οι Ενάγοντες κατέβαλαν στους Εναγόμενους €12.814- ως Φ.Π.Α., ποσό το οποίο αξίωσαν οι Εναγόμενοι παράνομα και εξαναγκαστικά με αποτέλεσμα να πλουτίσουν αδικαιολόγητα (οι Εναγόμενοι)». Δεν εξειδικεύεται η απαίτηση αυτή των Εναγόντων, αλλά ούτε και προσφέρθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία προς υποστήριξή της. Διαπιστώνω ότι στον όρο 11 της συμφωνίας ημερομηνίας 10/05/2007, Τεκμήριο Β στην Ένορκη Δήλωση, ρητά καταγράφεται η υποχρέωση καταβολής Φ.Π.Α. από τους Ενάγοντες. Ο συγκεκριμένος όρος προνοεί τα ακόλουθα: «Οι Αγοραστές θα υποχρεούνται από της ημερομηνίας παραδόσεως σε αυτήν της πιο πάνω μεζονέτα να πληρώσει όλους τους Φόρους, Τέλη και/ή επιβαρύνσεις, τους φόρους Αποχετεύσεων, Φόρος Προστιθέμενης Αξίας που θα αφορούν και/ή σχετίζονται με την μεζονέτα της ως επίσης και όλα τα αναλογούντα Κοινόχρηστα Έξοδα για την εν λόγω μεζονέτα.» Σύμφωνα με την πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση Μιχάλη Ανδρέου κ.α. v. Crown Hotel Resorts Ltd, Πολ. Έφ.327/08, ημερ.21/12/2008, στη σελ.7: «Όταν η Συμφωνία των μερών αναφέρεται σε ευθύνη των Εφεσειόντων για φόρους ή τέλη εμφανώς παραπέμπει σε φόρους αρμοδίως επιβληθέντων...» Έχοντας κατά νου ότι οι Ενάγοντες 1 και 2, αγοραστές, είχαν καταβάλει το ποσό των €12.814- ως Φ.Π.Α., δυνάμει και των όρων της γραπτής συμφωνίας την οποία οι ίδιοι επικαλούνται, θεωρώ ότι δεν δικαιούνται την επιστροφή του συγκεκριμένου ποσού, ελλείψη προσκόμισης και οποιασδήποτε μαρτυρίας που να καταδεικνύει ότι η καταβολή του ήταν καταχρηστική ή παράνομη ή και έγινε δυνάμει ψυχικής πίεσης ή εξαναγκασμού. Επίσης, οι Ενάγοντες 1 και 2 αρχικά αξίωσαν το ποσό των €14.000- ως αποζημίωση για τις κακοτεχνίες και τις ζημιές στη συγκεκριμένη μεζονέτα. Το ποσό αυτό περιορίστηκε με την Ένορκη Δήλωση του Εναγομένου 1, στις €10.124-. Το συγκεκριμένο ποσό υποστηρίζεται από το Τεκμήριο Γ που επισυνάφθηκε στην Ένορκη Δήλωση, την Έκθεση του Πολιτικού Μηχανικού. Όπως προκύπτει από την παράγραφο 4 του Τεκμηρίου Ε, που επισυνάφθηκε στην Ένορκη Δήλωση, οι πωλητές, δηλαδή η Εναγόμενη Εταιρεία, είχε δεσμευτεί να επιδιορθώσει τις κακοτεχνίες που είχαν παρουσιαστεί στην οικοδομή, οι οποίες είχαν υποδειχθεί στην Εναγόμενη Εταιρεία. Με βάση αυτή τη δέσμευση και έχοντας υπόψη ότι η σύμβαση πώλησης ημερομηνίας 10/05/2007 καθώς και το συμφωνητικό έγγραφο ημερομηνίας 15/06/2009 δεν έχουν τερματιστεί, θεωρώ ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται το ποσό των €10.124- για να προβούν στην επιδιόρθωση των κακοτεχνιών που είχαν διαπιστωθεί και είχαν υποδειχθεί στην Εναγόμενη Εταιρεία. Επιπρόσθετα από τα χρηματικά ποσά, οι Ενάγοντες 1 και 2 αξίωσαν διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη Εταιρεία να τους παραδώσει την επίδικη κατοικία. Σύμφωνα με την προσκομισθείσα μαρτυρία και έχοντας υπόψη το περιεχόμενο του Τεκμηρίου Ε που συνοδεύει την Ένορκη Δήλωση, οι Ενάγοντες 1 και 2 έχουν παραλάβει τη συγκεκριμένη μεζονέτα, οπόταν δεν τίθεται θέμα έκδοσης οποιουδήποτε διατάγματος. Όσον αφορά την έκδοση διατάγματος που να διατάσσει τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας της μεζονέτας στους Ενάγοντες, ήταν ρητός όρος του πωλητηρίου εγγράφου, όρος 4, ότι θα μεταβιβαστεί η μεζονέτα από τους πωλητές στους αγοραστές μόλις εκδοθεί από το Κτηματολόγιο ξεχωριστός τίτλος. Δεν προσκομίστηκε από τους Ενάγοντες μαρτυρία ότι έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος, έτσι ώστε να διαταχθεί η Εναγόμενη Εταιρεία να μεταβιβάσει τον τίτλο της μεζονέτας στους Ενάγοντες. Συνεπακόλουθα, το συγκεκριμένο διάταγμα δεν μπορεί να εκδοθεί. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων 1 και 2 και εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας, για το συνολικό ποσό των €28.064-, πλέον νόμιμο τόκο από 10/01/
- Επιδικάζονται εναντίον της Εναγόμενης Εταιρείας τα έξοδα της αγωγής, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ..................................... Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο