SVETA HOMES LTD ν. KARL UNTERBRUNNER κ.α., Αρ. Αγωγής: 2578/07, 30.3.2012

SVETA HOMES LTD ν. KARL UNTERBRUNNER κ.α., Αρ. Αγωγής: 2578/07, 30.3.2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2012:A36 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Σταματίου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2578/07 Μεταξύ: SVETA HOMES LTD Ενάγουσας και

1. KARL UNTERBRUNNER
2. URSULA SOPHIE PAMPERL Εναγομένων ----------------------- Ημερομηνία: 30.3.2012 Για Ενάγοντες: κ. Χ. Γεωργιάδης (Για ν΄ ακούσει απόφαση κ. Αγ. Γεωργιάδης) Για Εναγόμενους: κ. Χριστοφόρου (Για ν΄ ακούσει απόφαση κα Χρ. Μίτλεττον) ΑΠΟΦΑΣΗ Οι ενάγοντες είναι εταιρεία ανάπτυξης γης και οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ακινήτου στη Τσάδα όπου ανήγειραν 9 οικίες. Μία από αυτές πωλήθηκε δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου στους εναγομένους. Αποτελεί ισχυρισμό των εναγόντων ότι ήταν εξυπακουόμενος όρος του πωλητηρίου εγγράφου ότι οι εναγόμενοι δεν θα διενεργούσαν οποιεσδήποτε προσθήκες και μετατροπές στην εν λόγω οικία χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση όλων των απαιτούμενων από το Νόμο αδειών. Κατά παράβαση του όρου αυτού οι εναγόμενοι προέβησαν σε προθήκες και μετατροπές με αποτέλεσμα να μείνει στάσιμη η διαδικασία έκδοσης ξεχωριστών πιστοποιητικών εγγραφής για κάθε οικία και οι ενάγοντες να μη μπορούν να εισπράξουν το μέρος του τιμήματος που η πληρωμή του είχε συνδεθεί με την έκδοση των πιστοποιητικών των οικιών που πώλησαν σε τρίτους, να έχουν απώλεια τόκων και να επιβαρύνονται και οι ίδιοι με τόκους για τα δικά τους χρέη. Περαιτέρω υπάρχει ο κίνδυνος ορισμένοι από τους αγοραστές να τερματίσουν τις συμφωνίες πώλησης και να εγείρουν αγωγές με τις οποίες να αξιώνουν αποζημιώσεις και να πληγεί το καλό συναλλακτικό όνομα των εναγόντων. Επίσης καθορίζονται ως ειδικές ζημιές οι ακόλουθες: (α) οποιαδήποτε ποσά, έξοδα, τόκους και ΦΠΑ καταδικασθούν να πληρώσουν στους ενάγοντες σε αγωγές που θα εγκριθούν από τους τρίτους-αγοραστές που αναφέρθηκαν. (β) οποιοδήποτε ποσό δικηγορικών και άλλων εξόδων οι ενάγοντες επιβαρυνθούν από τον νομικό χειρισμό των παραπάνω αγωγών. Περαιτέρω η Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου προειδοποίησε τόσο τους ενάγοντες όσο και τους εναγόμενους ότι θα διωχθούν με ποινική διαδικασία για τις παράνομες προσθήκες και μετατροπές και περαιτέρω με αυτόν τον τρόπο έχει πληγεί το καλό συναλλακτικό όνομα των εναγόντων και θα υποστούν ζημιές ανάμεσα σε άλλες για δικηγορικά έξοδα και άλλα έξοδα που θα υποστούν από το νομικό χειρισμό της ποινικής διαδικασίας. Οι ενάγοντες κάλεσαν τους εναγόμενους με επιστολή τους όπως άρουν τις παράνομες προσθήκες και μετατροπές χωρίς όμως αυτοί να συμμορφωθούν. Με την αγωγή ζητείται ειδική εκτέλεση του εξυπακουόμενου όρου της συμφωνίας και/ή διάταγμα που να διατάσσει την άρση των προσθηκών και μετατροπών και επαναφορά της οικίας στην κατάσταση που βρισκόταν όταν παραδόθηκε στους εναγόμενους και επιπρόσθετα αποζημιώσεις. Στην υπεράσπιση προβάλλονται δύο προδικαστικές ενστάσεις ήτοι ότι τα επίδικα θέματα αφορούν την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου και τους εναγομένους και ότι λανθασμένα καταχωρήθηκε η παρούσα αγωγή από τους ενάγοντες και επίσης ότι η αγωγή είναι πρόωρη γιατί αφορά πιθανές μελλοντικές ζημιές. Οι εναγόμενοι πέραν του ότι παραδέχονται την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου εγγράφου αρνούνται τους υπόλοιπους ισχυρισμούς των εναγόντων. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι η αγωγή εγέρθηκε κακόπιστα από τους ενάγοντες οι οποίοι μέχρι σήμερα δεν προέβησαν στις κατάλληλες ενέργειες έτσι ώστε να εκδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας. Τον Φεβρουάριο του 2003, αναφέρεται, οι αρμόδιες αρχές διαπίστωσαν αλλαγές στα σχέδια που υποβλήθηκαν στην Πολεοδομία για όλες τις οικίες του συγκροτήματος και ανέφεραν στον αρχιτέκτονα των εναγομένων, DI Jurgen Vohringer ότι λόγω αυτών των αλλαγών ήταν αδύνατο να εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης και ότι ήταν αναγκαίο να ετοιμαστούν τροποποιημένα σχέδια. Οι εναγόμενοι αμέσως ανέθεσαν στον κ. Γιώργο Κουρίδη την ετοιμασία τροποποιητικών σχεδίων ο οποίος ζήτησε από το διευθυντή των εναγόντων κ. Φραγκουλίδη να υπογράψει τη σχετική αίτηση αυτός όμως αρνήθηκε να το πράξει. Ακολούθησε επιστολή τον Φεβρουάριο του 2006 από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου, οι εναγόμενοι ζήτησαν και πάλι τις υπηρεσίες του Κουρίδη ο οποίος με τη σειρά του ζήτησε από τον Φραγκουλίδη να υπογράψει νέα σχετική αίτηση. Παρόλο που αυτός υποσχέθηκε ότι θα το έπραττε τελικά αρνήθηκε να υπογράψει. Ο Κώστας Φραγκουλίδης, διευθυντής των εναγόντων, ήταν ο μοναδικός μάρτυρας των εναγόντων ο οποίος με γραπτή δήλωση (Έγγραφο «Α») επιβεβαίωσε ουσιαστικά όλους τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στην έκθεση απαίτησης. Θεωρώ σκόπιμο να αναφερθώ στις ισχυριζόμενες μετατροπές στην επίδικη οικία οι οποίες σύμφωνα τόσο με την έκθεση απαίτησης όσο και τη μαρτυρία του Φραγκουλίδη ήταν οι ακόλουθες: «(α) Επεκτάσεις στο ισόγειο και στον όροφο. (β) Προσθήκη μεγάλου δωματίου στο ισόγειο του οποίου η απόσταση από το οδικό σύνορο είναι πολύ λιγότερη από 3 μέτρα. (γ) Προσθήκη μεταλλικής εξωτερικής σκάλας. (δ) Προσθήκη κλιμακοστασίου. (ε) Προσθήκη μικρού δωματίου στο ισόγειο και μεγάλου δωματίου στον όροφο στη νότια πλευρά πολύ κοντά στο πλαϊνό σύνορο. (στ) Αλλαγές στην όψη και την αρχιτεκτονική μορφή.» Επιπλέον κατατέθηκαν τα ακόλουθα τεκμήρια: Πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου όπου έχει ανεγερθεί το συγκρότημα κατοικιών (Τεκ. 1) το οποίο δείχνει ως ιδιοκτήτες τους ενάγοντες. Πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 23.8.1999 μεταξύ εναγόντων και εναγομένων για την οικία αριθμός 8 (Τεκ. 2). Επιστολή ημερομηνίας 22.9.2006 από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου προς τους ενάγοντες όπου αναφέρεται ότι για σκοπούς οριζόντιου διαχωρισμού της γης και των κτιρίων που βρίσκονται στο επίδικο ακίνητο απαιτείται άδεια οικοδομής και πιστοποιητικό εγκρίσεως για όλες τις προσθήκες που έχουν γίνει (Τεκ. 3). Επιστολή ημερομηνίας 9.2.2006 από Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου προς τους εναγομένους με την οποία τους πληροφορούν ότι κατά την επίσκεψη αρμόδιου λειτουργού διαπιστώθηκαν μεγάλες επεκτάσεις τόσο στο ισόγειο όσο και στον όροφο ήτοι στο ισόγειο έγινε προσθήκη δωματίου στην πρόσοψη της οικίας διαστάσεων 8Χ4μ. περίπου του οποίου η απόσταση από το οδικό σύνορο είναι λιγότερη των 3μ. περίπου 1.5μ., και στον όροφο έγινε προσθήκη δωματίου 6Χ4μ. του οποίου η απόσταση από το πλαϊνό σύνορο είναι 1.5μ. αντί 3μ.. Ενόψει αυτών δίδετο προθεσμία δύο μηνών έτσι ώστε είτε να κατεδαφιστούν οι παράνομες προσθηκομετατροπές είτε να αποταθούν στην Πολεοδομική Αρχή για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας δίδοντας ταυτόχρονα προειδοποίηση ότι σε αντίθετη περίπτωση θα ληφθούν δικαστικά μέτρα εναντίον του (Τεκ.4). Επιστολή ημερομηνίας 16.5.2007 από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου προς τους εναγομένους με κοινοποίηση στους ενάγοντες όπου δίδεται τελευταία προθεσμία δύο μηνών για πλήρη συμμόρφωση, αναφέροντας παράλληλα ότι σε αντίθετη περίπτωση θα ληφθούν δικαστικά μέτρα εναντίον τόσο των εναγομένων όσο και της ιδιοκτήτριας εταιρείας (Τεκ.5). Επιστολή ημερομηνίας 2.10.2007 από την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου προς το δικηγόρο των εναγόντων όπου επαναλαμβάνονται οι διαπιστώσεις αρμόδιου λειτουργού για επεκτάσεις στην επίδικη οικία, δίδοντας προθεσμία 60 ημερών για κατεδάφιση τους ή εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας (Τεκ. 6). Επιστολή ημερομηνίας 22.3.2007 από το δικηγόρο των εναγόντων προς τους εναγομένους με την οποία δίδεται προειδοποίηση σ΄ αυτούς 40 ημερών να κατεδαφίσουν όλες τις προσθήκες και να επαναφέρουν το κτίριο στην προτέρα του κατάσταση (Τεκ. 7). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας διευκρίνισε ότι το Τεκ. 2 υπεγράφη ξεχωριστά από τους ενάγοντες και τους εναγομένους και πως με τους εναγόμενους υπεγράφη και συμβόλαιο για την πώληση ενός άλλου studio με πισίνα στο ίδιο συγκρότημα για το οποίο όμως δεν υπήρξε οποιαδήποτε παρατυπία και έχει εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης. Αποτελούσε όρο του επίδικου συμβολαίου ότι οι εναγόμενοι είχαν αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης της αυλής (όρος 1 του συμβολαίου). Από το ρητό αυτό όρο, είπε ο μάρτυρας, εξυπακούεται ότι οι εναγόμενοι δεν μπορούσαν να προβούν σε οποιεσδήποτε προσθήκες στην επίδικη οικία. Παρά το ότι η εν λόγω οικία, είπε, είχε πωληθεί προηγουμένως σε άλλο αγοραστή, ακυρώθηκε η προηγούμενη συμφωνία και ακολούθως υπεγράφη το Τεκ. 2, ενώ οι μετατροπές έγιναν από τους εναγόμενους και όχι από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες. Άλλωστε, τόνισε, στα σχέδια που επισυνάπτονται στο συμβόλαιο (Τεκ. 2) δεν περιλαμβάνονται οι προσθήκες. Ερωτηθείς κατά πόσο κινήθηκαν οποιεσδήποτε αγωγές εναντίον των εναγόντων γι αυτό το θέμα απάντησε αρνητικά, προσθέτοντας ότι οι ενάγοντες έχουν κινήσει μια αγωγή εναντίον ενός άλλου αγοραστή ο οποίος επίσης έχει προβεί σε αλλαγές στην οικοδομή του. Αυτές όμως οι τροποποιήσεις τελικά δεν επηρεάζουν την έκδοση τίτλων. Όπως δε ανέφερε ο μάρτυρας, λόγω τροποποίησης της νομοθεσίας εντός των ημερών και μετά από καθυστέρηση 5 χρόνων θα εκδοθούν οι τίτλοι για τις υπόλοιπες οικίες. Παραμένει μόνο ο τίτλος για την οικία των εναγομένων ο οποίος, όπως είπε, θα είναι «κόκκινος». Αυτό όμως δεν επιτρέπει στους ενάγοντες να προχωρήσουν σε μεταβίβαση του ακινήτου στους εναγομένους παραβαίνοντας με αυτόν τον τρόπο το μεταξύ τους συμβόλαιο πέραν του ότι θα πρέπει οι ενάγοντες να πληρώνουν φόρους ιδιοκτησίας. Ο Γεώργιος Κουρίδης, πολιτικός μηχανικός υπήρξε ο μοναδικός μάρτυρας εκ μέρους των εναγομένων. Υιοθέτησε γραπτή κατάθεση (Έγγραφο «Β») στην οποία αναφέρει ότι τον Φεβρουάριο του 2006 ο εναγόμενος 1 του ανέθεσε να αποτυπώσει την κατοικία του στην Τσάδα, να βρει από την Επαρχιακή Διοίκηση τη φωτοτυπία του σχεδίου της άδειας οικοδομής και να προβεί σε αίτηση για άδεια οικοδομής των προσθηκών. Η αίτηση δεν καταχωρήθηκε γιατί σύμφωνα με την ισχύουσα τότε νομοθεσία έπρεπε να υποβληθεί από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και όχι τους εναγομένους. Ζήτησε από τον Φραγκουλίδη να την υπογράψει όμως αυτός του κατέστησε σαφές ότι δεν πρόκειτο να υπογράψει. Ο ίδιος δηλώνει σίγουρος ότι αν υπογραφόταν τότε η αίτηση από τους ενάγοντες η παρούσα υπόθεση θα ήταν αχρείαστη. Σύμφωνα με την νέα νομοθεσία για αμνηστία η οποία ψηφίστηκε πριν από λίγους μήνες και των πρόσφατων τροποποιήσεων της δεν τίθεται πλέον πρόβλημα στην έκδοση των τίτλων, ανέφερε. Με τη νέα νομοθεσία επιτρέπεται στους αγοραστές να υποβάλουν οι ίδιοι σχετική αίτηση για αμνηστία χωρίς πλέον να χρειάζεται η υπογραφή του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη καθιστώντας με αυτό τον τρόπο πιο εύκολη την προώθηση της διαδικασίας για έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Ο ίδιος, είπε, έχει ήδη λάβει εντολή από τον εναγόμενο 1 να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες δυνάμει των πρόσφατων τροποποιήσεων στη νομοθεσία και πιστεύει ότι σε εύλογο χρονικό διάστημα που δεν θα υπερβαίνει τους 10-12 μήνες θα διευθετηθεί το όλο θέμα. Αναφέρει επίσης ότι τα έξοδα που θα υποστούν οι εναγόμενοι σε περίπτωση κατεδάφισης θα είναι δυσανάλογα περισσότερα απ΄ ότι αν προχωρήσουν οι διαδικασίες για νομιμοποίηση των προσθηκών και επιπρόσθετα θα απωλέσει εισοδήματα η Δημοκρατία από την είσπραξη τελών για τη νομιμοποίηση των προσθηκών και από την πώληση συντελεστή δόμησης στους εναγομένους, ανάλογα φυσικά με την απόφαση των αρμοδίων αρχών. Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι οι προσθήκες που υφίστανται στην οικοδομή είναι περίπου το 90% αυτών που αναφέρονται στην έκθεση απαίτησης. Συγκεκριμένα από τις λεπτομέρειες της παραγράφου 5 της έκθεσης απαίτησης τις οποίες επίσης ανέφερε και ο Φραγκουλίδης δέχθηκε το στοιχείο (α). Σε ότι αφορά το στοιχείο (β) ανέφερε ότι υπήρχε μια μεγάλη βεράντα η οποία μετετράπη σε τζαμαρία. Ανάφερε επίσης ότι δεν έγινε προσθήκη κλιμακοστασίου και η προσθήκη μεταλλικής εξωτερικής σκάλας δεν επηρεάζει την άδεια που εκδόθηκε από την Πολεοδομία ή την Επαρχιακή Διοίκηση. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι είναι το έτος 2006 που πήρε οδηγίες γι΄ αυτή την υπόθεση και που ζήτησε από τον κ. Φραγκουλίδη να υπογράψει αίτηση για να δοθεί άδεια για τις προσθήκες. Ερωτηθείς σχετικά με το συντελεστή δόμησης ο μάρτυρας ανέφερε ότι το τμήμα γης επί του οποίου έχει ανεγερθεί η οικία είναι περίπου 440 τ.μ. όμως λόγω του ότι ο πελάτης είχε προβεί σε αγορά του διπλανού τεμαχίου το συνολικό εμβαδόν ανέρχεται σε περίπου 900 τ.μ. και συνεπώς δεν υπάρχει πρόβλημα με το συντελεστή δόμησης. Λαμβάνοντας δε υπόψη το συνολικό εμβαδόν των δύο τεμαχίων υπάρχει δικαίωμα ανοικοδόμησης 180 τ.μ. που δεν υπερβαίνει το συνολικό εμβαδόν των προσθηκών και των υφιστάμενων κτιρίων. Στο πλαϊνό τεμάχιο υπάρχουν μόνο βοηθητικά κτίρια τα οποία δεν περιλαμβάνονται στο συντελεστή δόμησης. Έχοντας δει τους δύο αυτούς μάρτυρες να καταθέτουν ενώπιον μου είμαι σε θέση να αξιολογήσω τη συμπεριφορά και τις αντιδράσεις τους. Σαν γενικό σχόλιο και οι δύο μάρτυρες δεν μου έδωσαν την εντύπωση ότι ήρθαν στο Δικαστήριο με διάθεση να ψευσθούν, παρά το ότι σε κάποια σημεία τα γεγονότα που παρέθεσαν είναι διαφοροποιημένα. Σημειώνεται επίσης η αρχή αξιολόγησης της μαρτυρίας ενός πραγματογνώμονα ο οποίος έχει υποχρέωση να θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία που να το βοηθούν να καταλήξει στα δικά του ευρήματα. (Βλ. Vassiliko Cement Works Ltd v. Stavrou