Δήμητρας Ιακωβίδου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας , Αρ. Παρ.: 53/05, 3/5/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2012:A67 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Ρ. Λιμνατίτου, Α.Ε.Δ. Αρ. Παρ.: 53/05 Μεταξύ: Δήμητρας Ιακωβίδου Αιτήτριας και Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 3.5.2012 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την αιτήτρια: κ. Α. Ντορζής με κ. Μ. Μιλτιάδους Για την Αποζημιούσα Αρχή: κ. Ε. Κόκκινου ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα υπόθεση αφορά την εκδίκαση της ειδοποίησης παραπομπής της απαιτήτριας η οποία καταχωρήθηκε στις 10.6.2005 για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης σχετικά με την απαλλοτρίωση μέρους (6.689 τ.μ.) του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 431, Φ./Σχ. 51/110403, Τμήμα 1, αριθμός εγγραφής 00/3136 του Δήμου Πάφου, ενορία Κάτω Πάφος, τοποθεσία Άγιος Δημήτριος. Κατά τον ουσιαστικό χρόνο της απαλλοτρίωσης στην απαιτήτρια ανήκε το 1/6 μερίδιο. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δημοσιεύθηκε με την Α.Δ.Π. 572/20-06-2003 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης με την Α.Δ.Π. 680/14-06-
- Σκοπός της απαλλοτρίωσης όπως δημοσιεύθηκε στην γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης είναι η κατασκευή λεωφόρου πρωταρχικής σημασίας πλάτους 96 ποδών για την βελτίωση του οδικού δικτύου στην Κάτω Πάφο. Σύμφωνα με το περιεχόμενο της έκθεσης απαίτησης η απαλλοτριούσα αρχή με επιστολή προσφοράς προς την απαιτήτρια ημερομηνίας 17.8.2004 πρόσφερε στην απαιτήτρια το ποσό των Λ.Κ.52.266,67 σαν πλήρη αποζημίωση για την ολική αξία του υπό απαλλοτρίωση κτήματος. Η απαιτήτρια δεν αποδέχθηκε την προσφορά της αποζημιούσας αρχής και ισχυρίζεται ότι λαμβανομένων όλων των σχετικών νομικών θεμάτων που άπτονται του επίδικου κτήματος, της τοποθεσίας και των άλλων φυσικών χαρακτηριστικών του η καταβλητέα αποζημίωση σύμφωνα με την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα εκτιμητή Κωνσταντίνου Παυλίδη, ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ.180.000 που αντιπροσωπεύει την λογική και εύλογη αξία του κτήματος κατά την 20.6.2005 και την μείωση της αξίας του υπόλοιπου. Η απαιτήτρια αναφέρει περαιτέρω στην έκθεση απαίτησης της ότι από το 1990 εκκρεμεί στο Δήμο Πάφου αίτηση για διαχωρισμό του επίδικου κτήματος σε 28 οικόπεδα. Από την πλευρά της η αποζημιούσα αρχή αρνείται ότι η απαιτήτρια δικαιούται τις απαιτούμενες αποζημιώσεις και ισχυρίζεται ότι η έκθεση εκτίμησης που συνοδεύει την έκθεση απαίτησης είναι αντίθετη και/ή ασυμβίβαστη και/ή δεν συνάδει με τις αρχές που διέπουν τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης. Είναι ο ισχυρισμός της αποζημιούσας αρχής ότι με βάση τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης που χρησιμοποίησε η εμπειρογνώμονας της αποζημιούσας αρχής η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση που δικαιούται η απαιτήτρια είναι το ποσό των Λ.Κ.52.266,
- Η μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου αποτελείται από παραδεκτά γεγονότα αλλά και από την μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων των δύο πλευρών του κ. Κωνσταντίνου Παυλίδη για την απαιτήτρια και της κ. Ελένης Δημητρίου για την αποζημιούσα αρχή. Τα παραδεκτά γεγονότα όπως έχουν εγκριθεί από το Δικαστήριο είναι τα ακόλουθα: «
- Η αιτήτρια καθ΄ όλους τους ουσιώδεις χρόνους της παρούσας παραπομπής ήτο απόλυτος ιδιοκτήτης του κτήματος τεμάχιο 0431, αριθμός εγγραφής 00/3136, Φ/ΣΧ. 51/110403, εκτάσεως 21,315 μ., επηρεαζόμενη έκταση 6.689 μ., τοποθεσία Άγιος Δημήτριος-Ξερόλιμνη, ενορία Κάτω Πάφος, πόλη Δήμος Πάφου.
- Το συμφέρον ιδιοκτησίας της απαιτήτριας επί του επίδικου κτήματος είναι το 1/6 μερίδιο.
- Την 20.6.2003 εδημοσιεύθη εις την επίσημο εφημερίδα της Δημοκρατίας Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης υπ΄ αρ. Α.Δ.Π. 572 για το εις την προηγούμενη παράγραφο αναφερόμενο κτήμα της απαιτήτριας το οποίο αποτελεί αντικείμενο της παρούσης παραπομπής.
- Την 14.6.2004 εδημοσιεύθη εις την επίσημο εφημερίδα της Δημοκρατίας διάταγμα απαλλοτρίωσης υπ΄ αρ. Α.Δ.Π. 680 του ανωτέρω κτήματος.
- Σκοπός της απαλλοτρίωσης ως αναφαίρετο από της απαλλοτριούσης αρχής ήτο η κατασκευή Λεωφόρου (δρόμου) πρωταρχικής σημασίας για την βελτίωση του οδικού δικτύου εις Κάτω Πάφο.
- Η απαλλοτριούσα αρχή με επιστολή προσφοράς προς την απαιτήτρια ημερομηνίας17.8.2004 προσέφερε στην αιτήτρια το ποσό των Λ.Κ.52.266,67 ως πλήρη αποζημίωση για την ολική αξία του 1/6 του υπό απαλλοτρίωση κτήματος.
- Η απαιτήτρια δεν απεδέχθη την προσφορά της αποζημιούσης αρχής, με αποτέλεσμα η αιτήτρια να καταχωρίσει παραπομπή.
- Το 1990 κατατέθη στον Δήμο Πάφου αίτηση δια διαχωρισμό του επίδικου κτήματος σε 28 οικόπεδα. Η αίτηση απερρίφθη και κατεχωρήθη η προσφυγή υπ΄ αρ. 698/04 εναντίον της απόφασης του Δήμου πλην όμως και η προσφυγή απερρίφθη με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί η Έφεση Αρ. 2403 η οποία ακύρωσε την απορριπτική απόφαση του Δήμου Πάφου.
- Μέχρι σήμερον ουδείς συμβιβασμός επήλθε μεταξύ της αιτήτριας και της απαλλοτριούσης αρχής». Ο κ. Παυλίδης αναφέρθηκε στα προσόντα του και ανέφερε ότι έχει 14 χρόνια εμπειρίας στις εκτιμήσεις ακινήτων. Σχετικά με την παρούσα υπόθεση ετοίμασε έκθεση της οποίας υιοθέτησε το περιεχόμενο και κατατέθηκε σαν τεκμήριο
- Ανέφερε ότι για τον υπολογισμό της αποζημίωσης ετοίμασε, όπως φαίνεται στην έκθεση του, δύο σενάρια όπως τα χαρακτήρισε και με την προφορική του μαρτυρία επικεντρώθηκε στο σενάριο Β. Όπως ανέφερε περαιτέρω, πριν από την κατασκευή του δρόμου δεν υπήρχε υψομετρική διαφορά, γεγονός που σήμερα υπάρχει και θεωρεί ότι αυτός είναι ένας επιβαρυντικός παράγοντας για την αξία του ακινήτου. Περαιτέρω η κατασκευή του δρόμου ο οποίος είναι πρωταρχικής σημασίας σημαίνει αυξημένη οχληρία που επίσης επηρεάζει αρνητικά το ακίνητο. Διαφώνησε με τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη της η εμπειρογνώμονας της Αποζημιούσας Αρχής και ανέφερε ότι αυτά δεν έχουν σχέση με το επίδικο γιατί εμπίπτουν εντός γεωργικής ζώνης και βρίσκονται σε άλλη περιοχή. Στην μέθοδο αξιοποίησης που χρησιμοποίησε για τον υπολογισμό της αποζημίωσης εκείνο που λαμβάνει ιδιαίτερα υπόψη είναι το επιχειρηματικό κέρδος. Στην αντεξέταση του ο μάρτυρας ανέφερε ότι κατά την υποβολή σχεδίων για τον διαχωρισμό των οικοπέδων ο εφαπτόμενος δρόμος στο βόρειο τμήμα ήταν εγγεγραμμένος, αλλά πιο στενός από τον δρόμο της απαλλοτρίωσης που σήμερα είναι λεωφόρος. Για τον υπολογισμό της αξίας υπολόγισε την αξία των οικοπέδων τα οποία καλύπτονται από τον δρόμο όπως επίσης και επιζήμια επίδραση από τη διαφορά στην αξία των οικοπέδων που επηρεάζονται από δρόμο πρωταρχικής σημασίας. Στον μάρτυρα υπεβλήθηκε ότι λαμβάνει υπόψη του αξία οικοπέδων ενώ το επίδικο κτήμα δεν ήταν διαχωρισμένο σε οικόπεδα και υποβλήθηκε επίσης στο μάρτυρα ότι η κατά μέτρο αξία είναι Λ.Κ.60 ή €
- Ο μάρτυρας ανέφερε ότι υπήρχε αίτηση διαχωρισμού και αφαίρεσε το κόστος διαχωρισμού. Υιοθέτησε μέθοδο αναπροσαρμογής στις μεταβολές των αξιών και χρησιμοποίησε συντελεστή 30% προς τα πάνω. Ο λόγος ήταν γιατί τα οικόπεδα είχαν αυξημένο συντελεστή δόμησης. Τα συγκριτικά είχαν συντελεστή 60% ενώ τα επίδικα συντελεστή 90% λόγω του ότι ήταν με παλιές νομοθεσίες. Στον μάρτυρα υπεβλήθηκε επίσης ότι ήταν λανθασμένος ο συντελεστής 90% και βασίστηκε σε λανθασμένα στοιχεία. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο συντελεστής φαίνεται στις πρόνοιες του τοπικού σχεδίου και σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο η Πολεοδομική Ζώνη είναι ΚΑ8 αλλά η Πολεοδομική αρχή δίνει αύξηση στο 90%. Υπεβλήθηκε επίσης στον μάρτυρα ότι η εκτίμηση πάσχει γιατί στηρίζεται σε υποθετικά στοιχεία, θέση με την οποία ο μάρτυρας διαφώνησε. Σύμφωνα με την έκθεση του μάρτυρα η αγοραία αξία του ακινήτου σύμφωνα με το σενάριο Α περιλαμβάνει την αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση μέρους πλέον την επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο και ανέρχεται στις £130.000 και ή το αντίστοιχο ποσό σε ευρώ και σύμφωνα με το σενάριο Β περιλαμβάνει την αγοραία αξία των οικοπέδων τα οποία εμπίπτουν εντός της έκτασης του υπό απαλλοτρίωση μέρους πλέον επιζήμια επίδραση των επηρεαζομένων οικοπέδων μείον κόστος κατασκευής οικοπέδων και ανέρχεται στο ποσό των £180.000 και ή το αντίστοιχο ποσό σε ευρώ. Στην δική της μαρτυρία η κα Δημητρίου ανέφερε ότι είναι εκτιμήτρια στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου και ασχολείται με εκτιμήσεις για απαλλοτριώσεις και άλλες σχετικές υποθέσεις. Ετοίμασε σχετική έκθεση η οποία κατατέθηκε σαν τεκμήριο
- Για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο. Η ζώνη ΚΑ8 στην οποία εμπίπτει το ακίνητο έχει σαν ανώτατο συντελεστή δόμησης 60%, κάλυψη 35% και δύο ορόφους. Η αναφορά του κ. Παυλίδη σε συντελεστή 90% είναι σύμφωνα με την μάρτυρα λανθασμένη. Στις 20.6.2003 τα δεδομένα του επίδικου ακινήτου ήταν στη ζώνη ΚΑ8 με συντελεστή 60% και κάλυψη 35% και ήταν χωράφι όπως είναι ακόμα. Διαφώνησε με την μέθοδο της επένδυσης που χρησιμοποίησε ο κ. Παυλίδης γιατί ο κ. Παυλίδης θεωρεί την επηρεαζόμενη έκταση σαν οικόπεδα και την εκτιμά ως τέτοια ενώ στον ουσιαστικό χρόνο ήταν χωράφι και η αξία του ήταν Λ.Κ.60 τ.μ. ή €
- Στην αντεξέταση της η μάρτυρας ανέφερε ότι από την ανάλυση των πωλήσεων φαίνεται ότι όσα εφάπτονται δρόμου πρωταρχικής σημασίας μπορεί να αξιοποιηθούν όπως για παράδειγμα να γίνουν σταθμός βενζίνης, περίπτερα, καταστήματα και άλλα παρόμοια και το ίδιο ισχύει και για το επίδικο ακίνητο παρόλο που η χρήση του ήταν οικιστική. Ανέφερε επίσης ότι και στην περίπτωση που τεθούν όροι για υπηρεσιακούς δρόμους και πάλι θεωρεί ότι υπάρχει ανάπτυξη γιατί χωρίς την απ αλλοτρίωση η χρήση ήταν οικιστική ενώ η λεωφόρος δίνει προοπτικές ανάπτυξης και για άλλες χρήσεις. Έλαβε επίσης υπόψη σαν μειονέκτημα ότι από την απαλλοτρίωση διαφοροποιείται το σχήμα του οικοπέδου και δύο τμήματα είναι τριγωνικά και γι' αυτό υιοθετεί ποσοστό επαύξησης 10%. Η υψομετρική διαφορά του ενός μέτρου είναι αμελητέα και δεν επηρεάζει την αξία του οικοπέδου. Σε υποβολή του κ. Ντορζή ότι η ορθή μέθοδος ήταν αυτή της ανάπτυξης η μάρτυρας ανέφερε ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε άδεια διαχωρισμού οικοπέδων και η μέθοδος ανάπτυξης περιέχει πολλά υποθετικά στοιχεία και υιοθέτησε τιμές οικοπέδων ενώ το ακίνητο είναι χωράφι. Σύμφωνα με την έκθεση της κας Δημητρίου η αποζημίωση για το 1/6 μερίδιο είναι £52.266,67 και ή το ανάλογο ποσό σε ευρώ. Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας οι συνήγοροι των δύο πλευρών κατέθεσαν γραπτές αγορεύσεις μέσα από τις οποίες ανέπτυξαν τις θέσεις τους και στις οποίες θα αναφερθώ όπου κριθεί σκόπιμο. Αντικείμενο της παραπομπής όπως έχει νομολογηθεί είναι ο καθορισμός της καταβλητέας από την απαλλοτριούσα αρχή αποζημίωση στον ιδιοκτήτη (Νεοκλέους ν. Γενικού Εισαγγελέα
(1993)1 Α.Α.Δ. 352). Στον καθορισμό της αποζημίωσης η βασική αρχή είναι ότι η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση με την αξία που θα επέφερε το ακίνητο εάν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά από τον ιδιοκτήτη του κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Το άρθρο 23
(3)(γ) του Συντάγματος αναφέρει ότι η απαλλοτριούσα αρχή είναι υποχρεωμένη σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο. Στην υπόθεση Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1991)1 Α.Α.Δ. 119 αναφέρθηκε ότι ο όρος δίκαιη και εύλογη αποζημίωση συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενη σε χρήμα. Οι οικονομικές συνέπειες της απαλλοτρίωσης προσδιορίζουν το μέτρο της αποζημίωσης και όχι αυτή ταύτη την αξία του απαλλοτριωμένου μέρους. Εννοιολογικά ο όρος «εύλογη» υποδηλώνει συσχετισμό της αποζημίωσης με τη ζημιά την οποία επιφέρει η απαλλοτρίωση. Στην περίπτωση που απαλλοτριώνεται μέρος μόνο ιδιοκτησίας λαμβάνεται υπόψη και η αύξηση ή μείωση της αξίας της ιδιοκτησίας που απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους όπως ρητά αναφέρει το άρθρο 10(στ) του Ν.15/62. Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας που απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίσταται κατά τον χρόνο της γνωστοποίησης αλλά και τα δεδομένα που αντανακλούν και στις προοπτικές του μέλλοντος στο βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Δήμητρα Κολοκοτρώνη, Π.Ε. 9814 ημερ. 30.4.1999 και Νικολαίδης κά.ά. ν. Δημοκρατίας
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1362). Το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης βοηθείται από τους εμπειρογνώμονες οι οποίοι αναμένεται ότι θα το εφοδιάσουν με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για να ελεγχθεί η ακρίβεια των συμπερασμάτων τους ώστε να μπορεί το Δικαστήριο να οδηγηθεί στα δικά του ανεξάρτητα συμπεράσματα. Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να υιοθετήσει τις απόψεις των εμπειρογνωμόνων γιατί έχει πάντοτε την ευθύνη να αναλύσει την μαρτυρία και να επιλέξει αυτή που θεωρεί καταλληλότερη (βλ. Vassilico Cement Works ltd ν. Stavrou
(1978)1 C.L.R. 389 και Νικολάου ν. Σταύρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 746). Είναι επίσης νομολογημένο ότι το Δικαστήριο στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης δεν δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων και μπορεί να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό χρησιμοποιώντας τα ενώπιον του στοιχεία (βλ. Attorney General v. Charalambous
(1983)1 C.L.R. 431). Η απόφαση του Δικαστηρίου πρέπει να πηγάζει από την ενώπιον του μαρτυρία και να συναρτάται προς αυτή (βλ. Δήμος Αγλαντζιάς ν. Μαρίας Γεωργίου συζ. Ναπολέοντος Αντωνίου κ.ά. Π.Ε. 10535, 10540 ημερ. 23.1.2001). Σε περίπτωση διαφωνίας των δύο εκτιμητών το Δικαστήριο οφείλει να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προκύπτουν από ότι κρίνει αξιόπιστο (βλ. Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexis & Polis Estates Ltd, Π.Ε. 10418 ημερ. 26.6.2000). Εξετάζοντας τις δύο εκθέσεις που κατατέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου παρατηρώ ότι η ουσιαστικότερη διαφορά στη μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων βρίσκεται στη μέθοδο που χρησιμοποίησαν για να καταλήξουν στην εισήγηση τους. Η εμπειρογνώμονας της Απαλλοτριούσας Αρχής, χρησιμοποιώντας την συγκριτική μέθοδο και λαμβάνοντας υπόψη ποσοστό υπεραξίας ύψους 10% στην εναπομένουσα έκταση κατέληξε ότι το ποσό £52.266,67 αποτελεί τη δίκαιη αποζημίωση για την αιτήτρια. Αντίθετα ο εμπειρογνώμονας της αιτήτριας χρησιμοποιώντας την μέθοδο της ανάπτυξης για το σενάριο που ανέπτυξε και επικεντρώθηκε στη μαρτυρία του κατέληξε ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο εναπομείναν τεμάχιο λόγω της κατασκευής δρόμου πρωταρχικής σημασίας και αφού αφαίρεσε το κόστος κατασκευής των οικοπέδων υιοθετεί σαν δίκαιη αποζημίωση το ποσό των £180.
- Στην έκθεση της η εμπειρογνώμονας της Αποζημιούσας Αρχής δεν θεωρεί ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση αλλά αντίθετα θεωρεί ότι με την απαλλοτρίωση το κτήμα αποκτά πρόσοψη σε δημόσια λεωφόρο η οποία είναι πρωταρχικής σημασίας με περισσότερες προοπτικές ανάπτυξης και κατά συνέπεια δημιουργείται υπεραξία. Θα διαφωνήσω με τη θέση της μάρτυρος ότι η προοπτικές ανάπτυξης του ακινήτου είναι πολύ περισσότερες από οικιστικές και η αιτήτρια μπορεί να το χρησιμοποιήσει για ανέγερση καταστημάτων ή σταθμού βενζίνης όπως είπε. Το επίδικο ακίνητο θα πρέπει να εκτιμηθεί καθαρά ως οικιστικό κτήμα αφού εμπίπτει στη Πολεοδομική Ζώνη ΚΑ 8 για οικιστική χρήση όχι ως εμπορικό και σίγουρα όχι και τα δύο ταυτόχρονα. Οι τύποι χρήσεως που μπορεί να επιτραπούν υπό προϋποθέσεις αναφέρονται σε μικρά καταστήματα τροφίμων ή περιπτέρων σε μικρά γραφεία και μικρά ιδιωτικά ιατρεία. Οτιδήποτε περαιτέρω είναι στη κρίση της Πολεοδομικής Αρχής να το εγκρίνει εάν δεν εξυπηρετούνται επαρκώς από τις περιοχές εμπορικής εξυπηρέτησης. Είναι επίσης λογικό κατά την κρίση μου ότι με τη λειτουργία λεωφόρου πλάτους 96 ποδών θα δημιουργηθεί αυξημένη τροχαία κίνηση με όλα τα φυσικά επακόλουθα του θορύβου, της ρύπανσης και του ενδεχόμενου κινδύνου για δυστυχήματα. Δεν έχει τεθεί όμως ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία που να καταδεικνύει δραματική επιζήμια επίδραση από το γεγονός αυτό. Περαιτέρω θα πρέπει να αναφερθεί ότι το ακίνητο ήταν κανονικού ορθογώνιου σχήματος και με την απαλλοτρίωση καταλήγει σε τριγωνικό σχήμα γεγονός που το επηρεάζει επίσης αρνητικά. Η μάρτυρας της αποζημιούσας αρχής έλαβε υπόψη όπως φαίνεται στο κατάλογο των συγκριτικών πωλήσεων ακίνητα που βρίσκονται στη ζώνη Γ Α 2 και ακίνητα που είναι στην ίδια ζώνη με το επίδικο δηλαδή Κ Α 8 αλλά θεωρεί ότι υπερτερούν του επιδίκου. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι η απόρριψη της αίτησης για άδεια διαχωρισμού ακυρώθηκε με απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου και κατά συνέπεια η αίτηση για διαχωρισμό οικοπέδων εκκρεμεί. Τα πιο πάνω σε συσχετισμό με το γεγονός ότι το ακίνητο βρίσκεται σε οικιστική ζώνη με προοπτικές οικοπεδοποίησης και ανάπτυξης του δεν μπορεί να μην λαμβάνονται υπόψη και να συγκρίνεται το ακίνητο με χωράφια που βρίσκονται σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη. Κατά συνέπεια δεν αποδέχομαι την έκθεση της κ. Δημητρίου. Ο μάρτυρας της αιτήτριας καθόρισε το ύψος της αποζημίωσης με δύο σενάρια, λαμβάνοντας υπόψη στο σενάριο Β με βάση την μέθοδο της ανάπτυξης και κόστος κατασκευής των οικοπέδων και θεωρώντας ως δεδομένο ότι η αρμόδια αρχή αποδέχθηκε την αίτηση διαχωρισμού. Αυτό το στοιχείο όμως είναι θεωρητικό αφού έστω και αν υπάρχει σε εκκρεμότητα αίτηση δεν είναι γνωστό εάν θα εγκριθεί ως έχει αν αλλάξει ο τρόπος διαχωρισμού και κατά συνέπεια ο αριθμός των οικοπέδων και ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποτελεί ασφαλές υπόβαθρο για το Δικαστήριο.. Η αναφορά επίσης του μάρτυρα σε συντελεστή δόμησης 90% παραμένει μετέωρη αφού στα νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου ο ίδιος αναφέρεται στην έκθεση του σε ανώτατο συντελεστή δόμησης 60% γεγονός που συνάδει και με την μαρτυρία της κ. Δημητρίου. Για τους πιο πάνω λόγους το σενάριο Β όπως το χαρακτηρίζει ο κ. Παυλίδης στην έκθεση του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό. Αντίθετα η μέθοδος υπολογισμού της τιμής σύμφωνα με το σενάριο Α είναι κατά την κρίση μου πολύ πιο κοντά στα πραγματικά δεδομένα για το επίδικο ακίνητο λαμβάνοντας υπόψη και τον πίνακα των συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάπτει στην έκθεση του. Ισχυρίζεται ο μάρτυρας ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση αφού η απαλλοτρίωση έφερε αλλαγή στα φυσικά χαρακτηριστικά και τις προοπτικές των δύο τμημάτων που αποτελούν το ακίνητο μετά την απαλλοτρίωση μεταξύ των οποίων την υψομετρική διαφορά του ακινήτου και του υπό κατασκευή δρόμου. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι η διαφορά αυτή είναι περίπου ένα μέτρο και θα συμφωνήσω με την θέση της κ. Δημητρίου ότι η υψομετρική διαφορά του ενός μέτρου είναι αμελητέα και δεν επηρεάζει την αξία του οικοπέδου. Θα συμφωνήσω όμως ότι διαφοροποιείται αρνητικά στο γεγονός ότι το ομαλό σχήμα χάνεται και δημιουργούνται δύο ακανόνιστα σχήματα με πιθανή δυσκολία στο σχεδιασμό όπως επίσης και ότι υπάρχει περιορισμός στην ανάπτυξη του ακινήτου επειδή μια ενδεχόμενη ανάπτυξη θα πρέπει να τοποθετηθεί σε εύλογη απόσταση από το δρόμο. Λαμβάνοντας υπόψη τα πιο πάνω φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και τις προοπτικές του ακινήτου μετά την απαλλοτρίωση με τις επιφυλάξεις που έχω αναφέρει πιο πάνω, θα συμφωνήσω ότι υπάρχει επιζήμια επίδραση αλλά δεν θα συμφωνήσω με την θέση του μάρτυρα ότι η επιζήμια επίδραση καθορίζεται σε ποσοστό 55% για το τμήμα Α και 37% για το τμήμα Β αλλά σε μικρότερο ποσοστό και θεωρώ ότι η επιζήμια επίδραση ανέρχεται σε ποσοστό 40% για το τμήμα Α και 25% για το τμήμα Β και κατά συνέπεια γίνεται ανάλογη διαφοροποίηση στην επιζήμια επίδραση των δύο τμημάτων. Έχοντας υπόψη ότι αφού αποδέχτηκα την αγοραία αξία όπως την καθόρισε ο εκτιμητής της αιτήτριας δηλαδή £60 τ.μ. καταλήγω ότι η καταβλητέα αποζημίωση ανέρχεται στο ποσό των £400.
- Λαμβάνοντας επίσης υπόψη ότι η επιζήμια επίδραση στο τμήμα Α υπολογίζεται σε ποσοστό 40% ανέρχεται σε ποσό Λ.Κ.174.000 και για το τμήμα Β υπολογίζεται σε ποσοστό 25% και στο ποσό των Λ.Κ.111.
- Ως εκ τούτου θεωρώ σαν δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την αιτήτρια το ποσό των Λ.Κ.114.200 και ή €195.122,28 πλέον τόκο 9% από 20.6.03 ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Επιδικάζονται επίσης υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της αποζημιούσας αρχής τα έξοδα του εκτιμητή πλέον τα δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .......... Ρ. Λιμνατίτου, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΠ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο