Μάριος Κωνσταντίνου Γεμενάρης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής :- 79/2004, 12/9/2012

(2000)1 Α. Α. Δ. 250) θεωρώ ότι αυτό το δεδομένο δεν έχει σημασία και ότι το ποσό αυτό αποτελεί μέρος της συμφωνημένης αποζημίωσης προς τον απαιτητή. Επιπλέον, παρατηρείται ότι δεν έχει καθοριστεί ο οποιοσδήποτε αριθμός ετών διάρκειας της επίταξης με αναφορά σε ημερομηνία έκδοσης διατάγματος επίταξης ή ημερομηνίας λήξης του. Ουσιαστικά δεν υπάρχει οποιαδήποτε γραπτή αναφορά ως προς την ύπαρξη διατάγματος επίταξης. Ως αποτέλεσμα το Δικαστήριο βασίζεται στη δήλωση ως έχει για να καταλήξει σε συμπέρασμα ότι η αναφορά σε ετήσιο ενοίκιο περιορίζεται σε ένα έτος μόνο. Συγκλίνει η ερμηνεία αυτή του θέματος με τη δήλωση του κου. Δειλινού στις 18/1/2008 ότι θα τον ικανοποιούσε η καταβολή του ποσού των £300,

1. Ως αποτέλεσμα της δήλωσης το μοναδικό θέμα το οποίο παρέμεινε προς εκδίκαση, όπως επίσης δηλώθηκε στις 12/3/2008, ήταν το θέμα της επιζήμιας επίδρασης πάνω στην αξία της κατοικίας. Όπως προηγουμένως, στις 16/1/2008, είχε αναφέρει ο κος. Δειλινός το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης της οικίας ήταν το μόνο επίδικο θέμα που θα παρέμενε για ακρόαση. Στη πορεία της ακροαματικής διαδικασίας προκλήθηκε κάποια σύγχυση μεταξύ των διαδίκων ως προς το τι ακριβώς εννοούσαν με τη δήλωση της 12/3/2008 αναφορικά με τον περιορισμό της εκδίκασης στο θέμα της επιζήμιας επίδρασης πάνω στην αξία της κατοικίας. Η εντύπωση η οποία δημιουργήθηκε προς το Δικαστήριο ήταν ότι ο κάθε διάδικος είχε διαφορετική αντίληψη ως προς την ακριβή έννοια του περιορισμού των επίδικων θεμάτων προς εκδίκαση. Δίχως παράλληλα να ήταν σε θέση να τοποθετηθούν σχετικά και με σαφήνεια ενώπιον του Δικαστηρίου. Παρά και τη παραχώρηση χρόνου γι΄ αυτό ακριβώς το σκοπό. Η μερική αυτή σύγχυση ουδέποτε πραγματικά ξεπεράστηκε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας με αποτέλεσμα την ανάλωση δικαστικού χρόνου επί θεμάτων τα οποία λογικά θα αναμενόταν να είχαν θεωρηθεί ως επιλυμένα και συμφωνημένα μεταξύ των διαδίκων. Μάλιστα εκ πρώτης όψεως, ελλείψει της αναγκαίας διευκρίνισης κατά την ημερομηνία δήλωσης της συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, θα μπορούσε ακόμη και να θεωρηθεί ότι με βάση τα όσα είχαν δηλωθεί στις 12/3/2008 δεν τίθετο καν θέμα εκδίκασης ως προς την ύπαρξη επιζήμιας επίδρασης πάνω στην αξία της κατοικίας. Ότι δηλαδή αυτό ήταν κοινά αποδεκτό ενώ αυτό το οποίο όντως απέμενε προς επίλυση ήταν ο καθορισμός της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης αναφορικά με αυτή την από κοινού αποδεκτή ως υπαρκτή επιζήμια επίδραση. Βεβαίως, όπως το όλο ζήτημα ανέκυψε στη πορεία, κάθε άλλο παρά κοινά αποδεκτή ήταν η ύπαρξη της επιζήμιας επίδρασης πάνω στην αξία της κατοικίας. Όμως πέραν και από αυτή την ασυμφωνία προέκυψε και περισσότερη σύγχυση ως προς τι ακριβώς αμφότεροι οι διάδικοι εννοούσαν με τη συγκεκριμένη δήλωση. Αυτό το οποίο διαπιστώνεται από το Δικαστήριο είναι ότι το περιεχόμενο τόσο του πρακτικού ημερομηνίας 12/3/2008 όσο και αυτών τα οποία είχαν προηγηθεί αυτής της ημερομηνίας, σε σχέση με αυτό το θέμα, δεν περιέχει τις οποιεσδήποτε διευκρινίσεις αναφορικά είτε με τη κοινή αποδοχή ύπαρξης της επιζήμιας επίδρασης είτε ως προς τον τρόπο καθορισμού της. Καθότι εάν η επιζήμια επίδραση δεν ήταν κοινά αποδεκτή δεν θα μπορούσε να αποκλειστεί - εντός του πλαισίου προσπάθειας να αντιμετωπιστεί η καταβολή προώθησης της απόδειξης ύπαρξης της - και η παράλληλη προσπάθεια απόδειξης απόκτησης υπεραξίας σε αντίθεση με την ύπαρξη ή πρόκληση επιζήμιας επίδρασης. Ουσιαστικά αυτή ήταν και η πορεία την οποία ακολούθησε η ακροαματική διαδικασία. Βεβαίως η ύπαρξη αυτής της σύγχυσης αναδείχτηκε για πρώτη φορά κατά την έναρξη της προφορικής κατάθεσης του Μ. Α. 3, δηλαδή του εκτιμητή του απαιτητή, στις 5/7/
2. Μάλιστα υπενθυμίζεται ότι παρά και τη δήλωση της κας. Κόκκινου κατά την ημερομηνία αυτή ότι η αποζημιούσα αρχή εγκατέλειπε το θέμα της υπεραξίας εντούτοις στη συνέχεια η θέση αυτή αναιρέθηκε. Καθώς κατά την συνέχιση της ακροαματικής διαδικασίας σε μεταγενέστερη ημερομηνία (όπως καταγράφεται και στο πρακτικό ημερομηνίας 30/9/2010) οι διάδικοι ενημέρωσαν το Δικαστήριο ότι δεν είχαν καταλήξει σε οποιαδήποτε συνεννόηση ή ουσιαστικά διευκρίνιση της αρχικής τους συμφωνίας ή έστω και σε νέα συμφωνία αναφορικά με αυτό το θέμα. Επίσης κατά τη συνέχιση της προφορικής κατάθεσης του εκτιμητή του απαιτητή στις 11/1/2011 η πρώτη ερώτηση η οποία τέθηκε σε αυτόν είχε σχέση με την υιοθέτηση υπεραξίας από την αποζημιούσα αρχή και τη δική του κατάληξη ότι υπήρχε επιζήμια επίδραση. Επομένως, σαφώς, παρά και τον αρχικό περιορισμό της επίδικης διαφοράς στην επιζήμια επίδραση πάνω στην αξία της κατοικίας, εξαιτίας προφανώς της έλλειψης διασαφήνισης ως προς την ακριβή εμβέλεια αυτού του περιορισμού, η αποζημιούσα αρχή προώθησε δια μέσω της αντεξέτασης του εκτιμητή του απαιτητή αλλά και στη συνέχεια με τη προφορική κατάθεση της εκτιμήτριας της, τη θέση ότι το κτήμα του απαιτητή στο σύνολο του και ουσιαστικά ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή μη της κατοικίας (ή ουσιαστικά τη διατήρηση της) επί αυτού, είχε αποκτήσει υπεραξία ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Ενώ παράλληλα ο απαιτητής σταθερά προώθησε τη θέση δια μέσω των μαρτύρων του και την αντεξέταση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής ότι αντιθέτως το αποτέλεσμα ήταν επιζήμια επίδραση όχι μόνο στην κατοικία αλλά και στο υπόλοιπο του τεμαχίου. Οφείλω όμως επί αυτού του θέματος να διευκρινίσω το εξής έτσι ώστε να καθίσταται σαφής η θέση του Δικαστηρίου επί του συγκεκριμένου σημείου. Η αντίληψη δηλαδή του Δικαστηρίου ως προς την έκταση περιορισμού της επίδικης διαφοράς. Στη δήλωση για περιορισμό της επίδικης διαφοράς αναφέρεται ότι παραμένει για εκδίκαση το θέμα της επιζήμιας επίδρασης πάνω στην αξία της κατοικίας. Βεβαίως το θέμα της αξίας της κατοικίας λογικά είναι αλληλένδετο με το τεμάχιο επί του οποίου αυτή είναι κτισμένη. Επιπλέον, διατηρώντας υπόψη τα ακόλουθα στοιχεία. Πρώτο, ότι η ίδια η αποζημιούσα αρχή παρά και τη δήλωση στις 5/7/2010 ότι εγκατέλειπε το θέμα της υπεραξίας στη συνέχεια προώθησε αυτή τη θέση σε σχέση με ολόκληρο το επίδικο ακίνητο. Δεύτερο, το δεδομένο ότι λογικά η κατοικία δεν είναι δυνατό να ιδωθεί ως ένα στοιχείο μετέωρο και αποξενωμένο από το τεμάχιο επί του οποίου αυτή εξακολουθεί να βρίσκεται. Διατηρώντας υπόψη αυτά τα στοιχεία αφέθηκε η αποζημιούσα αρχή, τόσο με την αντεξέταση του εκτιμητή του απαιτητή όσο και στη συνέχεια με τη μαρτυρία της εκτιμήτριας της, να προωθήσει τη δική της θέση ενώ θεωρήθηκε δίκαιο ο απαιτητής να προωθούσε και αυτός τη δική του γενικότερη θέση ως προς την επιζήμια επίδραση όπως αυτή καταγράφεται εντός της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή του. Σε σχέση τόσο με το επίδικο ακίνητο όσο και την επίδικη κατοικία. Βεβαίως η προώθηση αυτή από τον κάθε διάδικο επιτράπηκε καθ΄ όλη τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας τόσο στον απαιτητή όσο και στην αποζημιούσα αρχή. Ουσιαστικά, αυτό το οποίο διαπιστώνεται αναφορικά με την αποζημίωση της οποίας διεκδικείται η επιδίκαση είναι ότι εν τέλει ο περιορισμός της επίδικης διαφοράς είναι δυνατό να θεωρηθεί ότι είχε σχέση μόνο με τον καθορισμό της αξίας της απαλλοτριωμένης έκτασης από το επίδικο τεμάχιο ανά τετραγωνικό μέτρο (δηλαδή, £98.000,00 ÷ 1.426 τετραγωνικά μέτρα = £68,72 ή €117,42 ανά τετραγωνικό μέτρο). Δίχως παράλληλα να επιλύεται με τη προαναφερόμενη δήλωση η διάσταση θέσεων των διαδίκων πρώτο, ως προς την ύπαρξη είτε υπεραξίας είτε επιζήμιας επίδρασης ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης ή δεύτερο, ως προς την έκταση ή μέγεθος αυτής της υπεραξίας ή επιζήμιας επίδρασης. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ Η μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε σε αυτή τη παραπομπή αποτελείται από τη προφορική κατάθεση τριών μαρτύρων του απαιτητή. Ως Μ. Α. 1 κατέθεσε η Άννα Καραμοντάνη, ως Μ. Α. 2 κατέθεσε ο ίδιος ο απαιτητής, Μάριος Κωνσταντίνου Γεμενάρης και ως Μ. Α. 3 κατέθεσε ο εκτιμητής του απαιτητή, Γεώργιος Α. Γεωργιάδης. Η μοναδική μάρτυρας της αποζημιούσας αρχής η οποία κατέθεσε ήταν η εκτιμήτρια της, δηλαδή η Ελένη Δημητρίου. Κατατέθηκαν επίσης κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του εκτιμητή του απαιτητή 2 τεκμήρια ενώ άλλα 3 τεκμήρια κατατέθηκαν κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής. Ασφαλώς μέρος της μαρτυρίας η οποία λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο αποτελεί και το περιεχόμενο των εκθέσεων εκτίμησης αμφότερων των εκτιμητών των δύο πλευρών. Οι οποίες βρίσκονται κατατεθειμένες εντός του φακέλου της παραπομπής. Ως επίσης και η μελέτη η οποία ετοιμάστηκε από ομάδα μελετητών των οποίων και η Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη, ήταν μέλος. Η μελέτη αυτή επίσης υπάρχει κατατεθειμένη εντός του φακέλου της παραπομπής και όπως διευκρινίστηκε κατά τη διάρκεια της κύριας εξέτασης της Μ. Α. 1 το περιεχόμενο αυτής θα λαμβανόταν υπόψη από το Δικαστήριο όπως και το περιεχόμενο των εκτιμήσεων οι οποίες ήδη υπήρχαν κατατεθειμένες εντός του φακέλου της παραπομπής, δίχως να χρειαζόταν αυτή να κατατεθεί εκ νέου ως τεκμήριο. Θεωρώ ότι θα ήταν χρήσιμο όπως το Δικαστήριο παραθέσει μία σύνοψη της μαρτυρίας η οποία προέκυψε από τη προφορική κατάθεση του κάθε μάρτυρα προτού προχωρήσει στη συνέχεια στην αξιολόγηση της στο σύνολο της. Έχοντας υπόψη και τη φύση της υπόθεσης υπό εξέταση ασφαλώς η αξιολόγηση στη περίπτωση μάρτυρα ο οποίος γίνεται δεκτός ως εμπειρογνώμονας έχει σχέση όχι μόνο με την αξιοπιστία του άλλα και τη βασιμότητα της μαρτυρίας του. Ιδιαίτερα δε διατηρώντας υπόψη και τη δυνατότητα του Δικαστηρίου να μην αποδεχτεί τη μαρτυρία των εκτιμητών αλλά να καταλήξει σε δικό του υπολογισμό μίας δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΗΣ Μ. Α. 1 ΑΝΝΑΣ ΚΑΡΑΜΟΝΤΑΝΗ Το επάγγελμα της Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη, όπως είναι εγγεγραμμένη στο Ε.Τ.Ε.Κ., είναι αυτό του πολιτικού μηχανικού και πολεοδόμου ενώ τα ακαδημαϊκά της προσόντα αποτελούνται από πτυχίο ως πολιτικός μηχανικός και μεταπτυχιακό στο κλάδο της πολεοδομίας. Απέκτησε επίσης μακρόχρονη πείρα από την εργασία της ως πολεοδόμος για 35 χρόνια, τα πρώτα 22 στο δημόσιο, στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, και τα υπόλοιπα 13 στον ιδιωτικό τομέα. Ασχολήθηκε με την ετοιμασία τοπικών σχεδίων και εξειδικεύτηκε στο κυκλοφοριακό σχεδιασμό στο πλαίσιο ετοιμασίας τοπικών σχεδίων. Υιοθέτησε το περιεχόμενο της μελέτης η οποία έγινε το Δεκέμβριο του 2006 σε σχέση με το δυσμενή επηρεασμό του τεμαχίου του απαιτητή και της κατοικίας εντός αυτού (στο εξής, χάριν συντομίας, θα καλείται η «μελέτη Καραμοντάνη»). Προ της εισαγωγής της μελέτης υπάρχει αναφορά της ομάδας των μελετητών οι οποίοι συνεργάστηκαν στη προετοιμασία της. Μεταξύ των οποίων συγκαταλέγεται συγκοινωνιολόγος, πολιτικός μηχανικός και περιβαλλοντολόγος. Όπως αναφέρεται στη πρώτη πρόταση της μελέτης στόχος της είναι «.να αποδείξει το δυσμενή επηρεασμό που έχει υποστεί η οικία του κ. Μ. Γεμενάρη . από την κατασκευή δρόμου πρωταρχικής σημασίας, με βάση πολεοδομικά, κυκλοφοριακά και περιβαλλοντικά κριτήρια». Ορισμένα στοιχεία τα οποία αναδείχτηκαν από την αντεξέταση της είναι τα ακόλουθα. Η θέσπιση νομοθεσίας για τις επιπτώσεις στο περιβάλλον από σχεδιασμό δρόμων ως επίσης και η διενέργεια μελέτης προ του σχεδιασμού δρόμων για τις επιπτώσεις στη ποιότητα ζωής σε μία απόσταση 25 έως 50 μέτρα εκατέρωθεν του δρόμου. Αν και συμφώνησε ότι η νομοθεσία έγινε το 2005 εξήγησε ότι η πρακτική προετοιμασίας μελετών περιβαλλοντικών επιπτώσεων άρχισε πριν από αυτό το έτος. Αναφέρθηκε στη μέθοδο προετοιμασίας της επίδικης μελέτης με επιτόπια επίσκεψη, μελέτη κατασκευής του δρόμου σε σχέση με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου και αναγκαιότητας και χρήσης του δρόμου. Επιπλέον, έγιναν κυκλοφοριακές μετρήσεις ως επίσης μετρήσεις ταχύτητας και θορύβου από ομάδα 3 ατόμων. Εντυπωσιακό στοιχείο το οποίο εντοπίστηκε από τα άτομα τα οποία συμμετείχαν στη προετοιμασία της μελέτης είναι η δορυφορική φωτογραφία η οποία δείχνει το επίδικο τεμάχιο προ της κατασκευής του δρόμου πρωταρχικής σημασίας (Σχέδιο 4). Το Δικαστήριο δεν προτίθεται να επαναλάβει το περιεχόμενο της επίδικης μελέτης η οποία αποτελείται από 23 σελίδες και 3 παραρτήματα με φωτογραφίες, μετρήσεις κυκλοφορίας και μετρήσεις ταχύτητας. Το σύνολο του περιεχομένου της ασφαλώς λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο ως μέρος της μαρτυρίας της Μ. Α. 1, Άννας Καραμοντάνη, μετά και από την υιοθέτηση του από την ίδια τη μάρτυρα. Ερωτήθηκε σε ποια στοιχεία βασίστηκε και εάν χρησιμοποίησε κάποια μέθοδο για την ετοιμασία αυτής της μελέτης και αξίζει να σημειωθεί η απάντηση της ως επεξηγηματική της όλης προσέγγισης της. Το πρώτο στοιχείο ήταν ανάλυση των χαρακτηριστικών του επίδικου τεμαχίου σε σχέση με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου, δηλαδή η διαφορά στο εμβαδόν του πριν και μετά την απαλλοτρίωση, η πολεοδομική ζώνη στην οποία εντάσσεται και στη συνέχεια μελέτη των πολεοδομικών δεδομένων της περιοχής που έχουν σχέση με τη κατασκευή δρόμου εντός του πλαισίου του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Μελέτησε επίσης την οδό Λύτρας ως δρόμος δευτερεύουσας σημασίας ο οποίος επηρέαζε το επίδικο τεμάχιο και στη συνέχεια ανέλυσε τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Πάφου σε σχέση με τον επηρεασμό του τεμαχίου από το δρόμο πρωταρχικής σημασίας. Αποκάλεσε αυτό το πρώτο σκέλος ως το πολεοδομικό σκέλος. Το δεύτερο σκέλος ήταν η μελέτη κυκλοφοριακών δεδομένων, δηλαδή κυκλοφοριακού φόρτου και ταχυτήτων έξω από την οικία Γεμενάρη ενώ το τρίτο σκέλος ήταν η περιβαλλοντική πτυχή η οποία αφορούσε τον επηρεασμό από θόρυβο και ατμοσφαιρική ρύπανση. Αν και βεβαίως η απόφαση αυτή δεν εξετάζει το κατά πόσο θα έπρεπε ή δεν θα έπρεπε να γίνει η επίδικη απαλλοτρίωση αξίζει να σημειωθεί η απάντηση η οποία δόθηκε σε σχέση με τη σημασία των έργων της Λεωφόρου Αναργύρων και της Οδού Λύτρας καθότι από αυτή προκύπτει και η έκταση της επιζήμιας επίδρασης στο επίδικο τεμάχιο και ιδιαίτερα στην οικία Γεμενάρη. Ερωτήθηκε η Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη εάν συμφωνεί ότι το όφελος το οποίο προκύπτει από αμφότερα τα προαναφερόμενα οδικά έργα και τα πλεονεκτήματα τους είναι σημαντικά για το γενικότερο καλό. Συμφώνησε αλλά δήλωσε ταυτόχρονα ότι δεν ήταν σίγουρη εάν έγιναν εναλλακτικές οδεύσεις. Δεν διαφώνησε με τη σημασία του δρόμου ως άξονας ο οποίος συνδέει το αεροδρόμιο Πάφου σχεδόν με τη Πέγεια αλλά εξέφρασε διαφωνία αναφορικά με τη συγκεκριμένη χάραξη καθότι δεν ήταν σίγουρη εάν έγιναν εναλλακτικές οδεύσεις προτού καταλήξει η «κυβέρνηση» σε αυτή τη χάραξη η οποία, όπως ανέφερε χαρακτηριστικά (σύμφωνα με τις σημειώσεις του Δικαστηρίου), «μπήκε σαν σφήνα μεταξύ δύο κατοικιών». Πρόσθεσε ότι δεν υπήρχε τεκμηριωμένη μελέτη εναλλακτικών χαράξεων. Βεβαίως όπως λογικά και εύστοχα παρατήρησε ακόμη και να γινόταν μελέτη εναλλακτικών χαράξεων και εν τέλει το κράτος να κατέληγε στη συγκεκριμένη χάραξη το αποτέλεσμα ήταν να επηρεάζεται η ποιότητα ζωής της οικίας Γεμενάρη. Αυτή είναι και η ουσία της μαρτυρίας της Μ. Α. 1, Άννας Καραμοντάνη και όχι κατά πόσο θα μπορούσε να είχε ακολουθήσει άλλη πορεία η χάραξη των συγκεκριμένων δρόμων. Θέμα το οποίο ασφαλώς δεν εξετάζεται από το Δικαστήριο με αυτή την απόφαση. Απέρριψε όμως, με αναφορά στα γεωμετρικά στοιχεία της Λεωφόρου Αναργύρων, τη θέση ότι ο σχεδιασμός του δρόμου έγινε με σκοπό όσο το δυνατό μικρότερο επηρεασμό του επίδικου τεμαχίου. Αντιθέτως ισχυρίστηκε ότι αυτό αποδεικνύει το λανθασμένο σχεδιασμό του δρόμου στο σημείο όπου μειώνεται το πλάτος του πεζοδρομίου από 3 μέτρα σε 1 μέτρο. Αναφέρθηκε και στα προβλήματα οδικής ασφάλειας τα οποία προέκυψαν από αυτό το δεδομένο. Όταν ερωτήθηκε σε σχέση με την εφαρμογή νομοθεσίας η οποία θεσπίστηκε το 2005 και η οποία δεν ίσχυε κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης απάντησε ως εξής. Ότι η όλη μελέτη βασίστηκε σε πολεοδομικά δεδομένα και όχι συγκριτικά σε περιβαλλοντική μελέτη για διαφορετικές περιόδους. Τόνισε ότι αν και το κράτος θέσπισε νομοθεσία το 2005 η πρακτική ήταν να ζητείται από ιδιοκτήτες μεγάλων αναπτύξεων να υποβάλλουν περιβαλλοντική μελέτη έτσι ώστε να τους παραχωρηθεί η σχετική άδεια. Ανέφερε ως παράδειγμα πρόνοια του Τοπικού Σχεδίου Πάφου του 2003 αναφορικά με την αναγκαιότητα υποβολής κυκλοφοριακής μελέτης για μεγάλες υπεραγορές. Πρόσθεσε ότι αναμένεται βεβαίως από το κράτος να σέβεται τις επιπτώσεις στο περιβάλλον στα δικά του έργα. Ως επίσης και να σέβεται κάποιες αρχές τις οποίες το ίδιο έχει περιλάβει σε τοπικό σχέδιο σε σχέση με ότι αφορά ποιότητα ζωής. Παρά και την εκτεταμένη απάντηση η οποία δόθηκε αναφορικά με τους δύο τύπους μετρήσεων οι οποίες είχαν γίνει αυτή ολοκληρώθηκε με τον εξής τρόπο. Εξήγησε ότι η βασική φιλοσοφία έκθεσης δεν βασίζεται στις μετρήσεις αλλά στα πολεοδομικά δεδομένα του τοπικού σχεδίου για το σχεδιασμό τέτοιου δρόμου. Πρόσθεσε ότι αποδεικνύεται με αυτά τα δεδομένα ότι ο συγκεκριμένος σχεδιασμός επέφερε ουσιώδη ζημιά στη ποιότητα της ζωής των κατοίκων της οικίας Γεμενάρη. Ότι δηλαδή οι μετρήσεις απλά επιβεβαιώνουν αυτή τη παραδοχή. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΟΥ Μ. Α. 2 ΜΑΡΙΟΥ ΓΕΜΕΝΑΡΗ Στις περισσότερες περιπτώσεις παρόμοιων διαδικασιών η μαρτυρία του απαιτητή όχι μόνο δεν είναι απαραίτητη αλλά ούτε καν σχετική. Καθότι σε μία διαδικασία καθορισμού εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης κατόπιν απαλλοτρίωσης ο απαιτητής συνήθως δεν έχει την απαιτούμενη εμπειρογνωμοσύνη έτσι ώστε να καταθέσει αναφορικά με την αξία της απαλλοτριωμένης ακίνητης ιδιοκτησίας. Λόγω όμως της ιδιάζουσας φύσης αυτής της παραπομπής η μαρτυρία του Μ. Α. 2, Μάριου Γεμενάρη, δηλαδή του ίδιου του απαιτητή, αποτέλεσε μέρος της όλης προσπάθειας παρουσίασης της υπόθεσης του αναφορικά με την επιζήμια επίδραση στην κατοικία του. Υπό την έννοια βεβαίως της απόδειξης του δυσμενή επηρεασμού στην ποιότητα της ζωής του ιδίου και της οικογένειας του από την κατασκευή αυτοκινητόδρομου με τέσσερεις λωρίδες κυκλοφορίας ο οποίος πλέον, μετά και από τη κατασκευή του, διασχίζει το τεμάχιο εντός του οποίου εξακολουθεί να βρίσκεται κτισμένη η κατοικία του. Η ανέγερση της οποίας είχε ολοκληρωθεί πέραν της εικοσαετίας προ της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και της κατασκευής του αυτοκινητόδρομου. Κατέθεσε ο απαιτητής αναφορικά με τις τεράστιες, όπως χαρακτηριστικά τις αποκάλεσε, αλλαγές τις οποίες ο «δρόμος» είχε φέρει στη ζωή του. Ως ο κύριος λόγος για τον οποίο δεν μπορεί πλέον να απολαμβάνει το σπίτι του. Καθώς και τα σχέδια τα οποία είχαν ως οικογένεια για το μέλλον. Πρόσθεσε ότι από τα μέλη της οικογένειας του κατοικεί εκεί ο πατέρας του. Ο ίδιος - δεδομένων και των επαγγελματικών του υποχρεώσεων ως χειριστής αεροσκάφους στις Κυπριακές Αερογραμμές - προσπαθεί όσο το δυνατό σε πιο τακτά χρονικά διαστήματα να επισκέπτεται την οικογενειακή του κατοικία. Περιέγραψε τη ζωή τους πριν τη κατασκευή του δρόμου, αναφέροντας ότι ζούσαν σε ένα επιεικώς χαρακτηριζόμενο ως επίγειο παράδεισο, σε μία έπαυλη 350 τετραγωνικών μέτρων η οποία περιβαλλόταν από ανεπτυγμένο και ώριμο πράσινο χωρίς καμία οδική αρτηρία πλησίον τους. Αναφέρθηκε στην απόσταση από το παραλιακό μέτωπο της Πάφου υπό την χρονική του έννοια ως αυτή των 10 λεπτών. Τόνισε ότι ενώ μπορούσαν να απολαύσουν όλες τις διαθέσιμες ανέσεις εντούτοις ήταν πλήρως απομονωμένοι. Η τοποθεσία της κατοικίας δεν ήταν καθόλου τυχαία. Αναφέρθηκε στο συγκεκριμένο χώρο ως «πέρασμα του ανέμου» όπου απολάμβαναν για 10 μήνες το χρόνο νοτιοδυτικούς ανέμους με φρέσκο αέρα από τη θάλασσα. Πρόσθεσε επίσης ότι η κατοικία είχε κτιστεί με παραδοσιακό τούβλο τονίζοντας ότι δεν έχει διπλούς τοίχους ούτε διπλά παράθυρα αλλά ούτε και πρόνοια κλιματισμού καθότι λόγω της τοποθεσίας της δεν τα χρειαζόταν αυτά. Ένα άνοιγμα του παραθύρου ήταν αρκετό για να έχουν όλο το φρέσκο αέρα που χρειάζονταν. Περιέγραψε τη ποιότητα ζωής την οποία είχαν σε αυτή την κατοικία πριν από τη κατασκευή του δρόμου ως εξαιρετική. Ενώ στη συνέχεια περιέγραψε πως άλλαξε η ζωή τους μετά από τη κατασκευή του δρόμου. Πως πλέον βιώνουν καθημερινά το θόρυβο, τα καυσαέρια και την αύξηση της θερμοκρασίας. Η εγγύτητα του δρόμου καθιστά τα επίπεδα θορύβου ανυπόφορα. Κατά την καλοκαιρινή περίοδο η κατάσταση καθίσταται απελπιστική καθώς αν και υπάρχει η ανάγκη να ανοίξουν παράθυρα θα πρέπει στη συνέχεια ως συνέπεια να αντιμετωπίσουν το θόρυβο ο οποίος υπάρχει. Τόνισε ότι εκεί όπου υπήρχαν λουλούδια και πράσινο πλέον υπάρχει άσφαλτος με αποτέλεσμα την αύξηση και της θερμοκρασίας. Πριν από τη κατασκευή του δρόμου δεν υπήρχαν ρύποι καθότι δεν υπήρχε τροχαία κίνηση. Αναφέρθηκε και στη δυσκολία και κίνδυνο στη πρόσβαση προς την οικία (η οποία προϋποθέτει στροφή 90°) ή την έξοδο από αυτή με όχημα ενόψει και του πλάτους του πεζοδρομίου (περίπου ένα μέτρο). Αναφέρθηκε και σε οδικό ατύχημα το οποίο συνέβη στον πατέρα του. Επηρεάστηκε και η κοινωνική τους ζωή καθότι δεν υπάρχει χώρος για να σταθμεύσει ένας επισκέπτης το αυτοκίνητο του. Πρόσθεσε ότι ενώ παλαιότερα εργαζόταν στο εξωτερικό ένας από τους λόγους που επέστρεψε στη Κύπρο ήταν για τη ποιότητα ζωής την οποία η συγκεκριμένη κατοικία θα μπορούσε να προσφέρει στον ίδιο και τη σύζυγο του αλλά μετέπειτα και στα παιδιά του. Θεωρούσαν την οικία αυτή ως ιδεώδη τόπο για τη δημιουργία μίας οικογένειας. Πλέον όμως λόγω της κατασκευής του δρόμου ο ίδιος δεν έχει χώρο ξεκούρασης έτσι ώστε να είναι σε θέση να εκτελεί τα πτητικά του καθήκοντα. Ούτε και διανοούνται να διακινδυνεύσουν ως γονείς να μεγαλώσουν ένα παιδί κοντά σε ένα τόσο πολυσύχναστο δρόμο. Αναφέρθηκε και στα ιδιαίτερα προβλήματα οδικής ασφαλούς διακίνησης τα οποία αντιμετωπίζει ο ηλικιωμένος μεν αλλά υγιής και με πλήρη πνευματική διαύγεια πατέρας του. Κατά την αντεξέταση του απαιτητή προέκυψαν επιπλέον τα ακόλουθα στοιχεία. Η επίδικη κατοικία είναι ο κύριος τόπος διαμονής του ή τουλάχιστον ήταν μέχρι τα τελευταία 3 έως 3 ½ χρόνια. Εξήγησε ότι είναι μεταξύ των δύο πόλεων της Πάφου και Λάρνακας παραθέτοντας και λεπτομέρειες αναφορικά με αυτό το θέμα. Πρόσθεσε όμως ότι τα τελευταία χρόνια λόγω και της απόκτησης του παιδιού τους ξοδεύουν τον περισσότερο τους χρόνο στη Λάρνακα. Ενώ προηγουμένως λόγω και της εργασίας της συζύγου ήταν πιο βολική η διαμονή στη Πάφο. Θα συμφωνούσε με την υποβολή ότι πλέον πρακτικά λόγω επαγγελματικών υποχρεώσεων του ιδίου και της συζύγου του η μόνιμη κατοικία τους είναι στη Λάρνακα και όχι στη Πάφο αν γινόταν δεκτό από την ευπαίδευτη δικηγόρο της αποζημιούσας αρχής ότι αυτό ισχύει για τα τελευταία 1 με 1 ½ χρόνια. Απέρριψε όμως τη θέση ότι ο ισχυρισμός του ότι έχει αλλάξει ριζικά η ζωή του λόγω του δρόμου δεν ευσταθεί καθότι η επίδικη κατοικία δεν αποτελεί τη μόνιμη κατοικία του. Αναφέρθηκε στις συνθήκες διαβίωσης εντός της οικίας και προέβαλε τη θέση ότι έχουν εξαναγκαστεί να δημιουργήσουν τέτοιες συνθήκες έτσι ώστε να γίνει η Λάρνακα η μονιμότερη διαμονή τους. Αναφέρθηκε στην υποχρέωση του ιδίου ως πιλότος να δηλώσει στις Κυπριακές Αερογραμμές όπου εργάζεται εάν δεν είναι ικανοποιητική η φυσιολογική ή πνευματική του κατάσταση έτσι ώστε να μην θέσει σε κίνδυνο την ασφάλεια μίας πτήσης. Εξήγησε με αναφορά στο δρόμο ότι δεν θα μπορούσε να νοιώθει άνετα για να πάει στην εργασία του είτε διότι θα ήταν εκνευρισμένος είτε διότι δεν μπορούσε να κοιμηθεί το βράδυ είτε διότι κάτι άλλο θα συνέβαινε εξαιτίας του δρόμου. Αυτός ήταν ο λόγος για τον οποίο αναγκάστηκαν να μεταφερθούν στη Λάρνακα. Δήλωσε απερίφραστα ότι ο δρόμος επηρεάζει τη φυσιολογική και πνευματική του κατάσταση με αναφορά στον εκνευρισμό ο οποίος προκαλείται εξαιτίας του θορύβου και της γειτνίασης του υπνοδωματίου με το δρόμο, δίδοντας και ως παράδειγμα λεπτομέρειες σε σχέση με πτήση προς τη Μόσχα και τις συνέπειες αυτής σε σχέση με τη δυνατότητα του να είναι σε κατάσταση να αντεπεξέλθει. Εξήγησε ότι δεν είναι εναντίον της ανάπτυξης της πόλης και επαρχίας Πάφου, και ότι αναγνωρίζει πλήρως την αναγκαιότητα για την ύπαρξη του δρόμου. Τόνισε παράλληλα όμως ότι οποιαδήποτε ανάπτυξη δημιουργεί κυκλοφορία, θόρυβο, ρύπους και οχληρία λόγω της φτωχής κατασκευής του δρόμου επηρεάζει ως συνέπεια τη κατοικία του πάνω στην οποία ο δρόμος είναι «κολλημένος». Πρόσθεσε ότι δεν προτίθεται να αναπτύξει τη περιουσία του και ότι για τον ίδιο η αξία της ήταν αυτή η οποία υπήρχε. Δηλαδή, να μπορούσε να απολαύσει το σπίτι του και τη φύση μακριά από δρόμους, θορύβους, αυτοκίνητα και καυσαέρια τα οποία όμως πλέον υπάρχουν στο «ξωπόρτι» του. Ενέμεινε ότι ζημιώθηκαν από τη κατασκευή του δρόμου και ότι η αξία της κατοικίας του έχει «μηδενιστεί». Όταν του υποδείχτηκε από την ευπαίδευτη δικηγόρο της αποζημιούσας αρχής ότι η ίδια δεν αναφερόταν σε εμπορική ανάπτυξη του τεμαχίου και ότι εξάλλου η χρήση του επίδικου τεμαχίου ήταν και παραμένει οικιστική ο ίδιος την υπενθύμισε τη θέση της για υπεραξία του τεμαχίου και διερωτήθηκε πως αυτή προέκυπτε εάν δεν μπορούσε το τεμάχιο να αναπτυχθεί εμπορικά. Υποβλήθηκε στον απαιτητή σε σχέση με τη πρόσβαση προς το επίδικο ακίνητο ότι αυτή υπήρχε από την ανατολική πλευρά του τεμαχίου. Δηλαδή, από την οδό Λύτρας. Ως προς το θέμα ο απαιτητής εξήγησε τα εξής. Ότι από την ανατολική πλευρά υπάρχει υψομετρική διαφορά 1.6 μέτρα. Συνεπώς, θα χρειαζόταν κατασκευή ράμπας. Η κατασκευή δρόμου θα γίνει δια μέσω καλλιεργήσιμης γης σε σημείο όπου υπάρχουν ώριμα δέντρα και κληματαριά. Υπάρχουν εμπόδια όπως δεξαμενή και άλλα βοηθητικά κτίρια. Πέραν όμως όλων αυτών των εμποδίων διερωτήθηκε ο απαιτητής εάν αναμενόταν από τον ίδιο να υποστεί όλα τα έξοδα κατασκευής πρόσβασης 50 μέτρα μακριά από την κατοικία χάνοντας ταυτόχρονα επιπρόσθετη χρήση της περιουσίας του. Έτσι ώστε δηλαδή να κατασκευάσει δρόμο. Διευκρίνισε επίσης ότι όντως πριν τη κατασκευή του δρόμου η πρόσβαση ήταν από πλαγιόδρομο όμως τότε δεν υπήρχε υψομετρική διαφορά. Απέρριψε δε την οποιαδήποτε εισήγηση για δημιουργία χώρων στάθμευσης καθώς εξήγησε ότι τα εναπομείναντα τετραγωνικά μέτρα είναι κήπος ο οποίος καλλιεργείται με τράκτορ και ποτίζεται με νερό «πλυμαστό». Παλιά είχε και δρόμο, αυλή και χώρους στάθμευσης όχι όμως πλέον. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΟΥ Μ. Α. 3 ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ Ο Μ. Α. 1 άρχισε τη προφορική κατάθεση του με αναφορά στα ακαδημαϊκά του προσόντα και γενικότερα στις σπουδές του στο Ηνωμένο Βασίλειο οι οποίες διήρκησαν συνολικά 12 χρόνια με αποτέλεσμα να έχει αποκτήσει 5 πανεπιστημιακά διπλώματα και 3 επαγγελματικά. Το ένα από τα μεταπτυχιακά του διπλώματα είναι στον κλάδο εκτίμησης ακινήτων με εξειδίκευση σε απαλλοτριώσεις. Επίσης είναι μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. και εργάζεται στη Κύπρο ως εκτιμητής ακινήτων από το έτος 1997 διατηρώντας δικό του γραφείο. Δηλαδή, κατά την ημερομηνία της προφορικής κατάθεσης του είχε πείρα περίπου 13 χρόνων. Ο μάρτυρας αυτός υιοθέτησε το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης την οποία ο ίδιος ετοίμασε καθιστώντας την με αυτό τον τρόπο μέρος της προφορικής κατάθεσης του. Επεξήγησε κατά την κύρια εξέταση του τους λόγους με βάση τους οποίους ενώ η αποζημιούσα αρχή κατέληγε σε συμπέρασμα ύπαρξης υπεραξίας ο ίδιος κατέληγε σε διαφορετικό συμπέρασμα, δηλαδή ότι από την απαλλοτρίωση προέκυπτε επιζήμια επίδραση. Κατ΄ αρχάς αναφέρθηκε και στο χρόνο προετοιμασίας της έκθεσης εκτίμησης της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής προ της κατασκευής του έργου με σκοπό τον υπολογισμό της αποζημίωσης, εξηγώντας ότι δεν είναι γνωστές σε αυτή τη περίοδο οι λεπτομέρειες των συνεπειών από αυτή τη κατασκευή. Προς υποστήριξη αυτής της θέσης του επισήμανε την αναφορά στη παράγραφο 4 της έκθεσης εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής όπου αναφέρεται ότι στο «.υπόλοιπο κτήμα υπάρχει κτισμένη κατοικία η οποία δεν επηρεάστηκε από την απαλλοτρίωση». Με αναφορά στις φωτογραφίες 3 και 4 της δικής του εκτίμησης υπέδειξε πόσο είχε όντως επηρεαστεί η επίδικη κατοικία. Αναφέρθηκε γενικά στην αναχρονιστική κατά τον ίδιο αντίληψη της απαλλοτριούσας αρχής ότι προκύπτει υπεραξία από κάθε κρατικό έργο παρά και την ύπαρξη αρκετών αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου περί του αντιθέτου. Στη συνέχεια αναφέρθηκε στο θέμα της υπεραξίας με ιδιαίτερη αναφορά στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής σύμφωνα με την οποία (παράγραφος 8) βάσει 3 λόγων προκύπτει υπεραξία από την επίδικη απαλλοτρίωση. Αναφορικά με τον πρώτο λόγο παρατηρεί ότι αν και έχει κατασκευαστεί δρόμος εντούτοις το επίδικο ακίνητο εμπίπτει σε μία καθαρά οικιστική περιοχή και εφαπτόταν σε δρόμο με χαρακτήρα γειτονίας ικανοποιητικού πλάτους και σε πρόσοψη 60 μέτρα το οποίο ισοδυναμεί με πρόσοψη 3 οικιστικών οικοπέδων. Τόνισε ότι ο δρόμος ήταν κανονικού πλάτους 11 μέτρων και διερωτήθηκε αν χρειαζόταν επιπρόσθετη πρόσοψη και μάλιστα σε μία λεωφόρο πρωταρχικής σημασίας με όλα τα προβλήματα τα οποία υπέδειξε η μελέτη της κας. Καραμοντάνη. Σε σχέση με το δεύτερο λόγο, δηλαδή τη κατασκευή πεζοδρομίου σε όλο το μήκος της πρόσοψης του, υποστήριξε, με αναφορά σε σχετική νομολογία, τη θέση ότι η κατασκευή αυτή δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη. Ενώ αναφορικά με τον τρίτο λόγο ως προς τη διακίνηση με μεγαλύτερη ασφάλεια ανέφερε ότι απλώς επωφελείται η διαμπερής τροχαία κίνηση δίχως αυτό να έχει σχέση με το επίδικο ακίνητο ενώ σε σχέση με την ασφάλεια έχει δημιουργηθεί σοβαρό πρόβλημα όπως φαίνεται και από τη μελέτη της κας. Καραμοντάνη το οποίο προηγουμένως δεν υπήρχε. Εξέτασε επίσης τον τρόπο με τον οποίο η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής κατέληξε σε συγκεκριμένο ποσοστό υπεραξίας και υποστήριξε ότι αυτή είναι πρόχειρη και κατασκευασμένη έτσι ώστε να δικαιολογηθεί η υιοθέτηση υπεραξίας 10% (την οποία αποκάλεσε ως η «τακτική Κτηματολογίου») ενώ η ανάλυση η οποία έγινε έτσι ώστε να εξαχθεί αυτό το ποσοστό δεν έχει καμία σχέση με την επίδικη περίπτωση. Σχολίασε επίσης λεπτομερώς την ανάλυση η οποία έγινε σε σχέση με τα συγκριτικά τα οποία χρησιμοποιήθηκαν έτσι ώστε να υποστηρίξει τη δική του θέση. Παραδείγματος χάριν, αναφέρθηκε στην απόσταση η οποία υπάρχει μεταξύ ορισμένων συγκριτικών και του επίδικου τεμαχίου ως επίσης και το γεγονός ότι ενώ αυτά ανήκουν σε γεωργική ζώνη το επίδικο εμπίπτει σε οικιστική ζώνη. Υπενθύμισε επίσης ότι η επίδικη περίπτωση είχε ένα δρόμο με χαρακτήρα γειτονίας ενώ τώρα υπάρχουν δύο οδικές αρτηρίες με τέσσερεις λωρίδες κυκλοφορίας έτσι ώστε να τονίσει ότι τα συγκεκριμένα συγκριτικά δεν είναι καθόλου συγκρίσιμα. Ως προς το τι πρέπει να λαμβάνεται υπόψη αναφορικά με την ύπαρξη είτε υπεραξίας είτε επιζήμιας επίδρασης υποστήριξε ότι αυτά είναι τα υφιστάμενα δεδομένα κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τόνισε παράλληλα ότι το πιο σημαντικό υφιστάμενο γεγονός θεωρείται και η πρόβλεψη η οποία μπορεί να επηρεάσει τη τιμή ενός κτήματος. Ότι δηλαδή είναι αυτή η πρόβλεψη η οποία καθορίζει στις πλείστες των περιπτώσεων τις τιμές των ακινήτων. Πρόσθεσε ότι παρόλο που η πρόβλεψη αυτή αναφέρεται στο μέλλον έχει ως αφετηρία τον ουσιώδη χρόνο. Εξήγησε ότι ο κάθε αγοραστής είτε ως επενδυτής είτε ως αγοραστής για μελλοντική ιδιοκατοίκηση προχωρά σε μία πρόβλεψη ως προς το τι θα προσφέρει μελλοντικά η αξία του ακινήτου προτού αποφασίσει αν θα αγοράσει και τι θα προσφέρει για να αγοράσει. Ανέφερε ως παράδειγμα την αγορά κτήματος πλησίον οικιστικής ζώνης λαμβάνοντας υπόψη πρόβλεψη πιθανής μελλοντικής ένταξης του εντός αυτής. Προσφέρει δε περισσότερα χρήματα διότι και ο ιδιοκτήτης κάνει παρόμοια πρόβλεψη η οποία λαμβάνεται υπόψη στη τιμή προσφοράς του ακινήτου. Τόνισε όμως το εξής. Ότι η πρόβλεψη για να θεωρείται υφιστάμενο δεδομένο κατά τον ουσιώδη χρόνο θα πρέπει να έχει τα εξής χαρακτηριστικά. Θα πρέπει να είναι λογική και εύλογη. Δηλαδή, θα πρέπει να είναι αντικειμενική και να χαρακτηρίζεται από ένα μεγάλο βαθμό βεβαιότητας έτσι ώστε να έχει αντίκτυπο στην αξία του κτήματος. Επιπρόσθετα, οι προβλέψεις αυτές θα πρέπει να στηρίζονται σε στοιχεία υπαρκτά κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Όπως, παραδείγματος χάριν, ο σκοπός της απαλλοτρίωσης. Αναφέρθηκε ο μάρτυρας αυτός σε δύο παραδείγματα κλασσικών εύλογων προβλέψεων τόσο για σκοπούς υπεραξίας όσο και επιζήμιας επίδρασης. Η πρώτη περίπτωση αναφορικά με δημιουργία υπεραξίας αφορούσε δημιουργία δρόμου σε σχέση με τεμάχιο όπου προηγουμένως δεν υπήρχε πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δρόμο. Η δυνατότητα δημιουργίας αναπτυξιακών έργων θα παρείχε υπεραξία στο υπόλοιπο του κτήματος. Το δεύτερο του παράδειγμα αφορούσε την επίδικη κατοικία. Όπου προηγουμένως υπήρχε δρόμος ασφαλτοστρωμένος με ικανοποιητικό πλάτος. Η διαπλάτυνση αυτού του δρόμου με απομάκρυνση από την άλλη πλευρά του δρόμου επηρεάζει δυσμενώς το χαρακτήρα της γειτονίας σε μία καθαρά οικιστική περιοχή. Πρόσθεσε ότι σε σχέση με αυτή την απαλλοτρίωση παρέχεται η δυνατότητα της εξής πρόβλεψης. Ότι με τη διαπλάτυνση του δρόμου σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας θα δημιουργούνται καυσαέρια, θόρυβος, δονήσεις, υψηλές ταχύτητες και ότι όλα αυτά θα έχουν αντίχτυπο στην αξία του επίδικου ακινήτου. Στη συνέχεια επισήμανε τα υφιστάμενα δεδομένα τα οποία έλαβε υπόψη έτσι ώστε βάσει αυτών να προβεί σε πρόβλεψη κατά τον ουσιώδη χρόνο της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Το όλο σκεπτικό του εκτιμητή του απαιτητή είναι να τοποθετεί τον εαυτό του στη θέση οποιουδήποτε προτιθέμενου αγοραστή στον ουσιώδη χρόνο κατά τον οποίο αυτός θα σκεφτεί και θα αποφασίσει ποια τιμή θα προσφέρει για το επίδικο ακίνητο. Πρώτο, χωρίς να περιέλθει στην αντίληψη του η γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης και δεύτερο, μετά που αυτή περιέρχεται στην αντίληψη του. Η διαφορά στην προσφερόμενη τιμή είναι η επιζήμια επίδραση την οποία έχει υιοθετήσει. Αναφέρθηκε στη προϋπάρχουσα κατάσταση του επίδικου ακινήτου. Εξήγησε ότι ένας προτιθέμενος αγοραστής θα σκεφτόταν ότι το επίδικο ακίνητο είναι μοναδικό. Μία όαση στο αστικό κέντρο της Πάφου. Ανέφερε δε ένα ποσό προσφοράς ανεξάρτητα και από την πραγματική αξία του επίδικου ακινήτου απλώς για σκοπούς επεξήγησης του όλου σκεπτικού του. Συσχέτισε το ποσό αυτό με την αξία ενός άλλου παρόμοιου ακινήτου στην εγγύτερη περιοχή το οποίο όμως δεν είναι τόσο μοναδικό διότι δεν έχει τόσο πράσινο ενώ παράλληλα βρίσκεται κοντά σε άλλες κατοικίες με αρνητικούς παράγοντες, όπως, παραδείγματος χάριν, θορύβους. Προχώρησε στο υποθετικό χρονικό σημείο όπου πλέον περιέρχεται στην αντίληψη του όχι μόνο η γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης αλλά και όλες οι λεπτομέρειες σε σχέση με τις συνέπειες αυτής της απαλλοτρίωσης. Με αυτά τα δεδομένα πλέον ο προτιθέμενος αγοραστής είναι σε θέση να προβεί σε εύλογη πρόβλεψη των όσων αναφέρονται εντός της μελέτης της κας. Καραμοντάνη. Ότι δηλαδή θα υπάρχει τρομακτικός θόρυβος όλο το εικοσιτετράωρο, ότι δεν θα μπορεί να κοιμάται, ότι θα υπάρχουν υψηλές ταχύτητες, ατμοσφαιρική ρύπανση κλ. π.. Επίσης ότι ακόμη και να κτίσει άλλες κατοικίες εντός του κτήματος με μεγαλύτερη απόσταση από το δρόμο και αυτές θα επηρεάζονται δυσμενώς αλλά σε μικρότερο βαθμό. Συνεπώς ο προτιθέμενος αγοραστής αυτός πλέον θα σκεφτεί πόσα λιγότερα θα προσφέρει για να υποστεί όλες αυτές τις συνέπειες. Ολοκλήρωσε το σκεπτικό του με την εξής αναφορά. Εάν όλα τα όσα αναδεικνύονται από τη μελέτη της κας. Καραμοντάνη δεν ήταν προβλεπτά κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης τότε ο απαιτητής δεν δικαιούται σε οποιαδήποτε αποζημίωση (εννοώντας προφανώς αποζημίωση για επιζήμια επίδραση). Όμως σε περίπτωση κατά την οποία ήταν εύλογα προβλεπτά τότε δικαιούται σε αποζημίωση. Διασαφήνισε δε πλήρως το όλο σκεπτικό του με αναφορά σε ένα πιθανό υποθετικό γεγονός το οποίο όμως δεν θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη καθότι αυτό δεν ήταν εύλογα προβλεπτό κατά το χρόνο της ημερομηνίας της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Έδωσε επίσης εξήγηση ως προς τους λόγους με βάση τους οποίους στην έκθεση εκτίμησης του υιοθέτησε ποσοστό επιζήμιας επίδρασης 15 % για την υπόλοιπη έκταση και ποσοστό 50 % για την επιζήμια επίδραση στη κατοικία Γεμενάρη. Όπως δε αναφέρει στην έκθεση εκτίμησης του στη σελίδα 8 η «.αξία της κατοικίας (κτίριο) και του χωραφιού επηρεάζονται αρνητικά σε διαφορετικό ποσοστό αφού λόγω της ιδιαιτερότητας της απαλλοτρίωσης και της τοποθεσίας της κατοικίας, η αξία της κατοικίας μειώνεται δραματικά σε σχέση με την αξία του χωραφιού, η οποία επίσης επηρεάζεται αρνητικά αλλά σε λιγότερο βαθμό». Αναφέρθηκε στη μεθοδολογία την οποία χρησιμοποίησε για την εκτίμηση του υπόλοιπου ακινήτου του απαιτητή. Απάντησε θετικά το ερώτημα κατά πόσο το επίδικο ακίνητο κατατάσσεται στη κατηγορία "specialised properties". Δηλαδή, ακίνητα τα οποία δεν υπάρχουν πολλά παρόμοια και κατά συνέπεια δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις πάνω στις οποίες μπορεί να βασιστεί ένας εκτιμητής. Αναφέρθηκε στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του επίδικου ακινήτου. Το γεγονός ότι υπήρχε μία κατοικία 380 τετραγωνικών μέτρων κτισμένη πάνω σε ένα οικιστικό τεμάχιο 6.299 τετραγωνικά μέτρα. Δηλαδή το εμβαδόν της γης είναι δυσανάλογο σε σχέση με το εμβαδόν της κατοικίας. Επεξήγησε, με αναφορά σε σχετική βιβλιογραφία, ότι για την εκτίμηση ακινήτων τα οποία ανήκουν στη κατηγορία των "specialised properties" θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί η μέθοδος κόστους αντικατάστασης. Χρησιμοποιώντας αυτή τη μέθοδο η αξία της γης εκτιμάται με τη συγκριτική μέθοδο ενώ η αξία του κτιρίου υπολογίζεται με βάση το σημερινό κόστος ανέγερσης του κτιρίου λαμβάνοντας υπόψη σχετικές αποσβέσεις λόγω παλαιότητας κλ. π. . Αυτή είναι και η μέθοδος την οποία χρησιμοποίησε στην επίδικη περίπτωση. Κατά συνέπεια διαχώρισε με τον ίδιο τρόπο την επιζήμια επίδραση πάνω στη γη από την επιζήμια επίδραση στο κόστος του κτιρίου. Διευκρίνισε ότι υιοθέτησε ένα ποσοστό μείωσης της αξίας του επίδικου ακινήτου της τάξης των 25% και το οποίο έχει διαχωρίσει σε 15% πάνω στη γη και 50% πάνω στο κτίριο δείχνοντας τη βαρύτητα που έχει το κάθε μέρος στο ολικό ποσό της επιζήμιας επίδρασης που υιοθετήθηκε ως 25%. Απλοποιώντας το όλο θέμα πρόσθεσε ότι αν η κατοικία δεν υπήρχε στο κτήμα η επιζήμια επίδραση στην έκταση του τεμαχίου η οποία παραμένει υπολογίζεται σε 15% ενώ, παραδείγματος χάριν, εάν η κατοικία ήταν κτισμένη στο πίσω μέρος του τεμαχίου η επιζήμια επίδραση στο κτίριο θα ήταν φυσικά πιο μικρή. Πρόσθεσε ότι θα ήταν καλύτερα αν υιοθετούσε ποσοστό 25 % στην εκτίμηση και μετά να έκανε την ανάλυση συμμετοχής γης και κτιρίου σε αυτό το ποσοστό. Εξήγησε επίσης γιατί καθόρισε τα συγκεκριμένα ποσοστά, υπό την αριθμητική έννοια βεβαίως, με αναφορά και σε σχετική βιβλιογραφία. Ουσιαστικά όπως είναι δυνατό να γίνει αντιληπτός αυτός ο τρόπος καθορισμού λαμβάνεται υπόψη εκτίμηση του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης δίχως να λαμβάνεται υπόψη το έργο (ή ουσιαστικά η απαλλοτρίωση) και μετά υιοθετείται ένα ποσοστό επιζήμιας επίδρασης λαμβάνοντας υπόψη φυσικούς παράγοντες το οποίο είναι θέμα κρίσης και άποψης το οποίο δεν χρειάζεται τεκμηρίωση. Απάντησε ότι δεν θα μπορούσε να υιοθετήσει επιζήμια επίδραση μόνο αναφορικά με το κτίριο (δηλαδή, την επίδικη κατοικία) διότι το κτίριο δεν μπορεί να πωληθεί από μόνο του στην ελεύθερη αγορά. Διευκρίνισε δηλαδή ότι ο απαιτητής κατέχει ένα τίτλο ιδιοκτησίας επί του οποίου περιλαμβάνεται και η γη και το κτίριο και ότι είναι αυτός ο τίτλος ο οποίος προσφέρεται στην ελεύθερη αγορά. Για σκοπούς απαλλοτρίωσης και επιζήμιας επίδρασης δεν είναι εφικτό όπως τα δύο αυτά στοιχεία διαχωριστούν εκτός όπως και στη περίπτωση της δικής του εκτίμησης έτσι ώστε να αποδεικνύεται η βαρύτητα του κάθε στοιχείου στη συνολική επιζήμια επίδραση του όλου ακινήτου. Αναλώθηκε η έναρξη της αντεξέτασης σε αχρείαστες ερωτήσεις αναφορικά με τη λήψη φωτογραφιών και του τρόπου μέτρησης του εμβαδού του κτιρίου και του επίδικου τεμαχίου ωσάν η υπόθεση να αφορούσε την οποιαδήποτε αμφισβήτηση επί αυτών των επί μέρους θεμάτων. Στη συνέχεια υπήρχε εισήγηση για ύπαρξη παρατυπίας στην έκθεση εκτίμησης του Μ. Α. 3 για το λόγο ότι αναφέρεται ως τοποθεσία του κτήματος «.η γωνία των νεοκατασκευασμένων δρόμων τετραπλής κατευθύνσεως, Λεωφόρου Αγίων Αναργύρων και οδού Λύτρας». Υπό την έννοια δηλαδή ότι δεν λήφθηκε υπόψη ο ουσιώδης χρόνος της υπόθεσης. Εξήγησε ο εκτιμητής του απαιτητή ότι η εκτίμηση και ανάλυση στοιχείων και όλες οι προβλέψεις έχουν γίνει στον ουσιώδη χρόνο της υπόθεσης, δηλαδή στις 20/6/2003 (ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης) και ότι ο προσδιορισμός της τοποθεσίας δεν έχει να κάνει με την απαιτούμενη αποζημίωση αλλά για να διευκολυνθεί κάποιος ο οποίος διαβάζει την έκθεση. Κρίνεται και αυτή η εισήγηση αχρείαστη ενώ παράλληλα αναδεικνύεται και έλλειψη προσεχτικής ανάγνωσης της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή του απαιτητή. Καθώς ο Μ. Α. 3 στην έκθεση εκτίμησης του σαφώς αναφέρει την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ως ο ουσιώδης χρόνος ενώ, όπως προδήλως γίνεται αντιληπτό και το όλο πνεύμα της έκθεσης του, αναφέρει σχετικά στη σελίδα 2 ότι πριν «.την κατασκευή του κυβερνητικού έργου, η άμεσα γύρω περιοχή, και ειδικά το υπό απαλλοτρίωση τεμάχιο, ήταν μια ήσυχη περιοχή με δέντρα και πράσινο, μία όαση στον αστικό χώρο της Πάφου». Αναφέρω τα πιο πάνω παραδείγματα ως μέρη της αντεξέτασης τα οποία ουσιαστικά δεν θα έπρεπε να αποτελούν μέρος αυτής και σε σχέση με τα οποία δεν θα έπρεπε καν να είχε αναλωθεί ο οποιοσδήποτε δικαστικός χρόνος. Η αναφορά αυτή γίνεται έτσι ώστε απλά πρώτο, να επισημανθούν συγκεκριμένα μέρη της αντεξέτασης τα οποία δεν συνεισφέρουν καθόλου στην επίλυση της πραγματικής διαφοράς μεταξύ των διαδίκων και δεύτερο, να διευκρινιστεί η επιλογή του Δικαστηρίου να μην παραθέτει στη συνέχεια οποιαδήποτε άλλα παρόμοια μέρη της αντεξέτασης. Μόνο στο βαθμό στον οποίο ο Μ. Α. 3 όντως αντεξετάστηκε αναφορικά με την ουσία της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων θα υπάρχει παράθεση της μαρτυρίας του. Σαν τελευταίο παράδειγμα αυτού του αχρείαστου είδους αντεξέτασης αναφέρω απλά την υποβολή ότι λανθασμένα περιγράφεται το επίδικο ακίνητο ως οικιστικό τεμάχιο (τελευταία παράγραφος στη σελίδα 1 της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή του απαιτητή) και ότι η σωστή ορολογία είναι ότι αποτελεί χωράφι οικιστικής χρήσης. Η ίδια η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής αναφέρει στην έκθεση εκτίμησης της ότι το επίδικο τεμάχιο είναι οικιστικής χρήσης. Περιγράφει μεν το τεμάχιο ως χωράφι και όχι ως «οικιστικό τεμάχιο» αλλά ποία πραγματικά είναι η σημασία αυτής της διαφοράς στην όλη περιγραφή του επίδικου ακινήτου; Σημασία έχει το απλό δεδομένο κοινά αποδεκτό και από τις δύο πλευρές ότι η χρήση του επίδικου ακινήτου ή καλύτερα του επίδικου τεμαχίου ήταν και παραμένει οικιστική. Όπως αναφέρεται και πιο πάνω το Δικαστήριο δεν προτίθεται να παραθέσει οποιαδήποτε άλλα παραδείγματα αυτού του είδους αντεξέτασης με αχρείαστες ερωτήσεις ή υποβολές επί θεμάτων τα οποία δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση ή τα οποία εμφανώς είναι άσχετα με τη διαφορετικότητα στη προσέγγιση των δύο πλευρών είτε ως προς την απόκτηση υπεραξίας ή τη πρόκληση επιζήμιας επίδρασης επί του υπόλοιπου μέρους του επίδικου ακινήτου. Πλέον κατά την παράθεση της μαρτυρίας του εκτιμητή του απαιτητή η οποία προέκυψε από την αντεξέταση του το Δικαστήριο θα επικεντρωθεί σε οποιαδήποτε αντεξέταση την οποία ο μάρτυρας αυτός υπέστη η οποία αγγίζει επαρκώς την ουσία τόσο της δικής του μαρτυρίας όσο και της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων. Υποβλήθηκε στον Μ. Α. 3 ότι λόγω της απαλλοτρίωσης η αξιοποίηση του επίδικου ακινήτου είναι και ευκολότερη και λιγότερο δαπανηρή για τον ιδιοκτήτη. Θέση την οποία απέρριψε προσφέροντας παράλληλα εξήγηση σε σχέση με τη δική του θέση. Παραδείγματος χάριν, σε σχέση με το παράδειγμα το οποίο προσφέρθηκε ως προς το ότι σε ενδεχόμενη αξιοποίηση του επίδικου ακινήτου δεν θα υποστεί έξοδα ο απαιτητής για κατασκευή δρόμου και πεζοδρομίου υπενθύμισε τα όσα ανέφερε κατά την κύρια εξέταση του. Ότι δηλαδή σε σχέση με την απόκτηση υπεραξίας η κατασκευή πεζοδρομίου δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη. Η αναφορά του σε αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου είχε σχέση ακριβώς με τη θέση ότι έργα μετά την ολοκλήρωση τους δεν λαμβάνονται υπόψη. Θέση δική του δηλαδή ήταν ότι το αν έχει κατασκευαστεί δρόμος ή πεζοδρόμιο είναι ξεκάθαρο ότι δεν λαμβάνεται υπόψη. Επεξήγησε ο Μ. Α. 3 σε σχέση με την αναφορά στη σελίδα 2 της έκθεσης εκτίμησης του ως προς το ότι το επίδικο τεμάχιο κατά τον ουσιώδη χρόνο μπορούσε να αξιοποιηθεί άμεσα για οικιστικούς ή άλλους σκοπούς τα εξής. Ότι οι άλλοι σκοποί είναι θέμα συμβιβασμού με το Δήμο Πάφου, αναφέροντας ως παράδειγμα την έκδοση άδειας για γηροκομείο. Τόνισε ότι η κύρια χρήση είναι η οικιστική ενώ συμφώνησε ότι οι άλλοι σκοποί είναι υποθετικοί και εξαρτώνται από τον Δήμο Πάφου. Απέρριψε όμως την εισήγηση ότι οι άλλοι σκοποί συμπεριλαμβάνουν και ανέγερση εμπορικών καταστημάτων. Καθότι το επίδικο ακίνητο εμπίπτει σε καθαρά οικιστική περιοχή με χαμηλό συντελεστή 60% για αραιή ανάπτυξη συνήθως με μεγάλες κατοικίες. Το παράδειγμα ύπαρξης συγκροτήματος διαμερισμάτων στο διπλανό τεμάχιο το οποίο του αναφέρθηκε στη συνέχεια εξήγησε ότι επίσης έχει σχέση με οικιστική χρήση. Αυτό το οποίο ο ίδιος απέκλειε ήταν η ανέγερση καταστημάτων ή οτιδήποτε άλλο εμπορικής φύσης. Αναφορικά με τη θέση ότι η εμπορική χρήση και εκμετάλλευση ενός ακινήτου προσδίδει μεγαλύτερη αξία σε ένα κτήμα εξήγησε ότι ο ίδιος δεν μπορούσε να είναι απόλυτος και ότι αυτό δεν ισχύει πάντα. Πρόσθεσε ότι αυτό θα μπορούσε να ισχύει εάν το κτήμα βρισκόταν σε περιοχή όπου υπάρχει εμπορικότητα. Ότι δηλαδή αυτό εξαρτάται από τη τοποθεσία. Ο ίδιος δεν διερεύνησε κατά πόσο πριν τον ουσιώδη χρόνο το επίδικο ακίνητο θα μπορούσε να αναπτυχθεί εμπορικά. Ούτε και μετά από τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Υπενθύμισε ότι η ζώνη είναι καθαρά οικιστική. Βρέθηκε τότε ξαφνικά αντιμέτωπος ο εκτιμητής του απαιτητή με την εξής θέση. Ότι δηλαδή μετά την απαλλοτρίωση το επίδικο ακίνητο είχε αποκτήσει εμπορική χρήση. Θέση η οποία σημειωτέον δεν εμπεριέχεται είτε στην έκθεση υπεράσπισης είτε στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής. Υποβλήθηκαν και άλλες παρόμοιες θέσεις οι οποίες δεν υπάρχουν είτε στο δικόγραφο είτε στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής. Το θέμα αυτό εξετάζεται στο μέρος της απόφασης όπου αξιολογείται η μαρτυρία. Η θέση του εκτιμητή του απαιτητή επί αυτού του θέματος ήταν η εξής. Απορρίπτοντας τη θέση η οποία υποβλήθηκε πρόσθεσε ότι ισχύει το ίδιο τοπικό σχέδιο το οποίο οριστικοποιήθηκε το 2006 και το κτήμα εξακολουθεί να εμπίπτει στην οικιστική ζώνη. Διαφώνησε και με τη θέση ότι με την απαλλοτρίωση η αξιοποίηση του επίδικου ακινήτου ήταν σε καλύτερη μοίρα από ότι προηγουμένως προσθέτοντας ότι το επίδικο ακίνητο μετά και από 8 χρόνια από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης παραμένει στην ίδια ζώνη και βρίσκεται σε χειρότερη μοίρα εξαιτίας των λόγων οι οποίοι ήδη έχουν αναφερθεί, όπως, παραδείγματος χάριν, η οχληρία κλ. π. . Υποβλήθηκε επίσης ως «σημαντικός λόγος» βάσει του οποίου ωφελήθηκε και βελτιώθηκε το επίδικο ακίνητο το γεγονός ότι πλέον αυτό έγινε γωνιακό. Διαφώνησε ο εκτιμητής του απαιτητή. Υπενθύμισε ότι όπως είχε πει το επίδικο ακίνητο προηγουμένως είχε πρόσοψη σε δρόμο πέραν του κανονικού και ίση με αυτή 3 οικοπέδων. Ως προς το γεγονός ότι πλέον ήταν γωνιακό υπενθύμισε ότι οι δύο δρόμοι οι οποίοι το καθιστούν γωνιακό έχουν 4 λωρίδες κυκλοφορίας ενώ ο ένας εκ των δύο είναι πρωταρχικής σημασίας και όπως έδειξε και η μελέτη της κας. Καραμοντάνη αυτό προκαλεί προβλήματα. Συνεπώς, το επίδικο ακίνητο πλέον βρισκόταν σε πολύ χειρότερη μοίρα. Μάλιστα, όπως πρόσθεσε, όσο πιο μεγάλη είναι η πρόσοψη του στους συγκεκριμένους δρόμους τόσο μειώνεται και η αξία του και αυξάνεται ουσιαστικά η επιζήμια επίδραση σε αυτό. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι με την απαλλοτρίωση ολόκληρη η περιοχή τριγύρω από το επίδικο ακίνητο έχει αναπτυχθεί σημαντικά και ότι αυτό είναι πασίδηλο με τη δημιουργία πολλών νέων εμπορικών καταστάσεων όπως περίπτερα και καταστήματα. Τόνισε ο εκτιμητής του απαιτητή ότι αυτό το οποίο εξετάζεται είναι τα ειδικά οφέλη ή ζημιά και όχι τα γενικά. Ως προς το κατά πόσο είχε διερευνήσει την ύπαρξη εμπορικής ανάπτυξης επί της οδού Λύτρας εξέφρασε την άποψη ότι αυτό είναι άσχετο με την υπόθεση τονίζοντας ότι αυτό που μετρά είναι τα υφιστάμενα δεδομένα κατά τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, τα σημερινά δεδομένα, 8 χρόνια μετά δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Ούτε και γνώριζε εάν στο συγκεκριμένο σημείο υπάρχουν διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες ή κατά πόσο αυτά χτίστηκαν νόμιμα. Τόνισε ότι δεδομένα μπορούν να θεωρηθούν προβλέψεις κατά τον ουσιώδη χρόνο εφόσον αυτά έχουν ορισμένα χαρακτηριστικά. Δηλαδή, να είναι αντικειμενικά και εύλογα και να χαρακτηρίζονται από ένα μεγάλο βαθμό βεβαιότητας ότι αυτά που προβλέπονται θα γίνουν. Πρόσθεσε δε ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο αυτό το οποίο θα μπορούσε να προβλέψει ένας προτιθέμενος αγοραστής είναι τα όσα αναφέρονται σχετικά στη μελέτη της κας. Καραμοντάνη. Ότι δηλαδή δεν θα μπορούσε να προβλέψει σε βάθος χρόνου κάτι τόσο αβέβαιο όπως αυτά στα οποία αναφερόταν η κα. Κόκκινου. Ερωτήθηκε μετά αναφορικά με το κατά πόσο συμφωνούσε σε σχέση με τα δεδομένα ότι όσο πιο χρονικά κοντά είναι στην ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης τόσο πιο σωστά και εμπεριστατωμένα θα είναι. Απάντησε ότι σε κάποιες περιπτώσεις αυτό ισχύει νοουμένου ότι θα ήταν προβλέψιμα κατά τον ουσιώδη χρόνο. Αναφέρθηκε τότε ευθέως στο επίδικο ακίνητο αναφέροντας ότι αυτό κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν στην οικιστική ζώνη προσθέτοντας ότι το Τοπικό Σχέδιο Πάφου οριστικοποιήθηκε το 2006 και ότι αυτό συνεχίζει να είναι στην ίδια ζώνη. Διατηρώντας υπόψη ότι τα Τοπικά Σχέδια αλλάζουν μετά από πολλά χρόνια (κάθε 10 και πλέον χρόνια) υποστήριξε τη θέση ότι σε βάθος χρόνου το επίδικο ακίνητο θα παραμείνει στην ίδια πολεοδομική ζώνη. Τόνισε και πάλι το εξής. Ότι δεν μπορεί να γίνει αντικειμενική πρόβλεψη σε βάθος χρόνου. Ότι δηλαδή είναι εντελώς αβέβαιο και δεν επηρεάζει το σκεπτικό ενός προτιθέμενου αγοραστή μια τόσο εις βάθος χρόνου πρόβλεψη (δηλαδή, σε σχέση με εμπορική ανάπτυξη) καθότι είναι αβέβαιη. Εξ ου, πρόσθεσε, και το επίδικο ακίνητο μετά τη πάροδο 8 ετών βρίσκεται στην ίδια πολεοδομική ζώνη ενώ εάν λαμβανόταν υπόψη και η θέση της κας. Κόκκινου ότι κάθε 10 χρόνια αλλάζουν τα Τοπικά Σχέδια τότε αυτό σημαίνει ότι η επόμενη αναθεώρηση θα γίνει το
3. Συνεπώς, ολοκλήρωσε, η συγκεκριμένη πρόβλεψη αναφέρεται σε βάθος χρόνου. Αντεξετάστηκε ο εκτιμητής του απαιτητή και αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες είχε υιοθετήσει όμως πραγματικά διατηρώντας υπόψη ότι ουσιαστικά η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της έκτασης η οποία είχε απαλλοτριωθεί είχε συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων θεωρώ ότι δεν χρήζει περιληπτικής επανάληψης αυτό το μέρος της προφορικής κατάθεσης του. Διερωτήθηκε μάλιστα ο ίδιος αναφέροντας στη κα. Κόκκινου το εξής ερώτημα. Εφόσον είχαν συμφωνήσει στη τιμή τότε γιατί αναφερόταν στην ανά τετραγωνικό μέτρο αξία ωσάν να έκαναν και πάλι διαπραγματεύσεις. Του υποβλήθηκε τότε η εξής θέση. Ότι η αύξηση των τιμών στη συγκεκριμένη περιοχή οφειλόταν στην απαλλοτρίωση η οποία στο μεταξύ είχε μεσολαβήσει λόγω της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Προφανώς η κα. Κόκκινου ήθελε να υποδείξει ότι το επίδικο ακίνητο είχε αποκτήσει υπεραξία. Διαφώνησε ο Μ. Α.
4. Υπενθύμισε ότι ως γνωστό λόγω της ευφορίας η οποία επικράτησε κατά τη περίοδο από 2003 έως το 2008 με τη μεγάλη αύξηση σε πράξεις στη περίοδο μεταξύ 2006 και 2008 οι αγοραίες αξίες είχαν πολλαπλασιαστεί σε όλη τη Κύπρο. Αυτό, ολοκλήρωσε, δεν είχε σχέση με τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Ενέμεινε η κα. Κόκκινου ότι σε συνδυασμό με αυτό το παράγοντα αλλά και τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης το επίδικο ακίνητο είχε αποκτήσει υπεραξία. Υπενθύμισε ο Μ. Α. 3 το παράδειγμα του με τον προτιθέμενο αγοραστή. Ο οποίος όπως χαρακτηριστικά ανέφερε θα τρόμαζε με τη γνωστοποίηση. Διερωτήθηκε πως θα μπορούσε αυτός ο προτιθέμενος αγοραστής να προσφέρει και περισσότερα έτσι ώστε να αποκτήσει μία κατοικία στην οποία δεν θα μπορούσε να ζήσει καθότι όχι μόνο θα διερχόταν του επίδικου κτήματος ο δρόμος πρωταρχικής σημασίας αλλά θα εφαπτόταν και της κατοικίας. Με την επόμενη ερώτηση η κα. Κόκκινου αναφέρθηκε και πάλι στο γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο κατέστη πλέον γωνιακό ως παράγοντα απόκτησης υπεραξίας. Διευκρινίζω ότι δεν παρατίθενται εντός αυτού του μέρους της απόφασης θέματα αναφορικά με τα οποία ο εκτιμητής του απαιτητή ήδη ερωτήθηκε και απάντησε. Εκτός βεβαίως εάν προκύπτει οτιδήποτε το σημαντικό και διαφορετικό από τα όσα ήδη έχει αναφέρει στις προηγούμενες του απαντήσεις του. Αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής έτσι ώστε να υποδείξει ότι προέκυπτε υπεραξία από την απαλλοτρίωση εξήγησε ότι ο ισχυρισμός του ως προς την ύπαρξη προχειρότητας στην έκθεση εκτίμησης της βασιζόταν στην ανυπαρξία συγκρίσιμων δεδομένων. Ως προς τη θέση ότι η ανάλυση στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής έγινε για να δοθούν οι τάσεις της αγοράς επανέλαβε τη θέση του ως προς τη προχειρότητα της ανάλυσης. Ενώ με την επόμενη απάντηση του επανέλαβε και πάλι τους γενικότερους λόγους για την ύπαρξη αύξησης της αξίας των ακινήτων στην αγορά απορρίπτοντας τη θέση ότι σε σχέση με το επίδικο ακίνητο αυτή οφειλόταν στη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης. Η εμμονή της αντεξέτασης ως προς την ακαταλληλότητα των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες επέλεξε τον οδήγησε στο να επισημάνει ότι αυτές είναι στη γύρω περιοχή ενώ οι συγκριτικές πωλήσεις της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής είναι σε πολύ μεγαλύτερες αποστάσεις από το επίδικο ακίνητο. Θεωρώ ότι η αντεξέταση του Μ. Α. 3 αναφορικά με την απόσταση της κατοικίας από την οδό Λύτρας δεν χρήζει οποιασδήποτε επανάληψης ή κατ΄ επέκταση αξιολόγησης στη συνέχεια. Πραγματικά είναι ακατανόητο ενώ η οικία Γεμενάρη απέχει μόλις ένα μέτρο από τη Λεωφόρο Αναργύρων ο μάρτυρας αυτός να αντεξετάζεται σε σχέση με τη προηγούμενη ή υφιστάμενη απόσταση της κατοικίας από την οδό Λύτρας. Δεν είναι καν λογικό να προτάσσεται έλλειψη επηρεασμού της κατοικίας από την οδό Λύτρας σε απομόνωση από τον οποιοδήποτε επηρεασμό από τη Λεωφόρο Αγίων Αναργύρων. Το επίδικο ερώτημα είναι κατά πόσο υπάρχει ή δεν υπάρχει επιζήμια επίδραση της οικίας Γεμενάρη. Το κατά πόσο αυτή είναι λιγότερη από το ένα δρόμο και κατά πολύ περισσότερη από τον άλλο από τους δύο δρόμους από τους οποίους πλέον η επίδικη κατοικία περιβάλλεται μερικώς, δηλαδή κατά μήκος των δύο πλευρών του επίδικου ακινήτου, είναι άλλο θέμα. Ως προς τη μεθοδολογία την οποία ο εκτιμητής του απαιτητή χρησιμοποίησε δόθηκε η ευκαιρία σε αυτόν να προσθέσει προφορικά κατά την αντεξέταση του τη λέξη «ιδιαίτερη» ή ουσιαστικά την έννοια της ιδιαίτερης ζημιάς την οποία υπέστη η επίδικη κατοικία (σελίδα 3 της έκθεσης εκτίμησης του). Θέση του τόνισε και πάλι είναι ότι το όλο ακίνητο υφίσταται επιζήμια επίδραση. Θεωρώ ότι οι αναφορές του μάρτυρα αυτού κατά την κύρια εξέταση του καλύπτουν επαρκώς αυτό το θέμα έτσι ώστε να μην χρήζουν επανάληψης. Ούτε και προστίθεται οτιδήποτε περισσότερο ή διαφορετικό επί αυτού του θέματος από την αντεξέταση του. Συμφώνησε ουσιαστικά ο μάρτυρας ότι θα μπορούσε η παρουσίαση της διαφοράς της επιζήμιας επίδρασης επί της κατοικίας και επί του όλου ακινήτου να είχε γίνει με διαφορετικό τρόπο όμως το αποτέλεσμα, όπως εξήγησε, θα ήταν και πάλι το ίδιο. Θεωρώ ότι οι εισηγήσεις ουσιαστικά της κας. Κόκκινου κατά την αντεξέταση του εκτιμητή του απαιτητή ως προς τη δυνατότητα διαχωρισμού του επίδικου ακινήτου σε μικρότερα τεμάχια με σκοπό την ευκολότερη διάθεση τους στην αγορά είναι εντελώς υποθετικές και δεν έχουν πραγματικά οποιαδήποτε σχέση με τα θέματα υπό εξέταση αναφορικά με τον καθορισμό από το Δικαστήριο της ύπαρξης ή μη επιζήμιας επίδρασης στην οικία Γεμενάρη έτσι ώστε αυτό το μέρος της αντεξέτασης να χρήζει περίληψης και επανάληψης. Παρά και την κατάθεση του τεκμηρίου 2 από τον ίδιο τον εκτιμητή του απαιτητή. Πραγματικά είναι άξιον απορίας εάν όντως η αποζημιούσα αρχή θεωρούσε ότι το επίδικο ακίνητο αποκτούσε υπεραξία λόγω της δυνατότητας διαχωρισμού του σε μικρότερα οικόπεδα. Διερωτώμαι πραγματικά εάν αυτή η δυνατότητα δεν υπήρχε ακόμη και πριν από την απαλλοτρίωση σε ένα τεμάχιο ήδη με πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο και πρόσοψη προς αυτόν μήκους 3 οικοπέδων. Η δε εντελώς θεωρητική πεποίθηση στην αντεξέταση ότι απλά και μόνο ότι επειδή η περιοχή όπου βρίσκεται το επίδικο ακίνητο είναι κατοικημένη αυτό σημαίνει ότι οι οδηγοί θα τηρούν το όριο ταχύτητας επίσης κρίνω ότι δεν χρήζει οποιασδήποτε λεπτομερής επανάληψης, εξέτασης ή αξιολόγησης. Ουσιαστικά ενώ υπήρχε προσπάθεια αμφισβήτησης ανάλογων στοιχείων, δηλαδή μετρήσεων όγκου τροχαίας και ταχυτήτων, στη μελέτη Καραμοντάνη η αποζημιούσα αρχή, δίχως καν να παρουσιάσει οποιαδήποτε αντίστοιχη μελέτη ή μαρτυρία, ανεπιτυχώς προσπάθησε να βασιστεί επί ενός καθοριζομένου από τον Νόμο ορίου ταχύτητας για να αμφισβητήσει την ύπαρξη θορύβου και οχληρίας. Ούτε και χρήζει πραγματικά εξέτασης η θέση στην αντεξέταση ως προς τη δυνατότητα δημιουργίας πρόσβασης από την οδό Λύτρας. Θέση η οποία αντιμάχεται ουσιαστικά τη θέση της αποζημιούσας αρχής ως προς τη δημιουργία υπεραξίας καθότι, σύμφωνα με αυτή, η διακίνηση από το επίδικο ακίνητο το οποίο πλέον εφάπτεται σε λεωφόρο γίνεται πιο γρήγορα και με μεγαλύτερη ασφάλεια. Εν πάση περιπτώσει τόσο ο εκτιμητής όσο και ο απαιτητής αναφέρθηκαν στις δυσκολίες αλλά και κόστος δημιουργίας μίας τέτοιας πρόσβασης. Η δε μαρτυρία είτε ως προς την ευκολότερη διακίνηση προς ή ως προς την αποκοπή του επίδικου ακινήτου από τη τουριστική περιοχή της Κάτω Πάφου ή την παραλία υπάρχει καταγραμμένη στο πρακτικό του Δικαστηρίου. Η δε τελευταία υποβολή κατά την αντεξέταση ως προς την ύπαρξη αίτησης του απαιτητή στο Δήμο Πάφου αναφορικά με τις απόψεις του για την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου και κατασκευή σταθμού βενζίνης παρέμεινε εντελώς μετέωρη από άποψης οποιασδήποτε μαρτυρίας αναφορικά με τις λεπτομέρειες αυτού του θέματος. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΟΣ ΤΗΣ ΑΠΟΖΗΜΙΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ Η μοναδική μάρτυρας η οποία κατέθεσε προς υποστήριξη των θέσεων της αποζημιούσας αρχής είναι η Ελένη Δημητρίου, εκτιμήτρια στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου η οποία ετοίμασε και την έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής. Το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε ως μέρος της προφορικής κατάθεσης της. Κατ΄ αρχάς σημειώνεται ότι η μάρτυρας αυτή δεν έχει οποιαδήποτε ακαδημαϊκά προσόντα αλλά οι γνώσεις της περιορίζονται στα όσα μαθήματα παρακολούθησε στο τμήμα στο οποίο η ίδια ανήκει και στις εμπειρίες τις οποίες έχει αποκτήσει από το
5. Δηλαδή, από τον διορισμό της ως εκτιμήτρια στο κλάδο εκτιμήσεων. Κατά την κύρια εξέταση της κατέθεσε γενικά η μάρτυρας αυτή ως προς τον τρόπο με βάση τον οποίο η ίδια κατέληξε σε συμπέρασμα ως προς την ύπαρξη υπεραξίας στο υπόλοιπο μέρος του επίδικου ακινήτου ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Παρατηρείται ότι ουσιαστικά η εκτιμήτρια με τη προφορική κατάθεση της πρόσθεσε νέα στοιχεία στο όλο σκεπτικό με το οποίο στην έκθεση εκτίμησης της κατέληξε σε συμπέρασμα ύπαρξης υπεραξίας. Παραδείγματος χάριν, ανέφερε ότι το επίδικο ακίνητο κατέστη πλέον γωνιακό. Όμως το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα προσθήκης στο όλο σκεπτικό της αναφορικά με την απόκτηση υπεραξίας είναι το εξής. Ανέφερε ότι παρά το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο περιλαμβανόταν κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης στην οικιστική ζώνη Κα8 εντούτοις, σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου, σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας (όπως δηλαδή η Λεωφόρος Αγίων Αναργύρων) επιτρέπεται η ανάπτυξη και για άλλες χρήσεις όπως γραφεία, περίπτερα, γυμναστήρια ή ακόμη και για δημιουργία σταθμών βενζίνης. Πρόσθεσε δε ότι η συγκεκριμένη λεωφόρος ήταν δημοσιευμένη ότι θα κατασκευαζόταν με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου από το
6. Ανέφερε μάλιστα ότι ήταν φανερό και προβλεπτό κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ότι με τη κατασκευή της λεωφόρου με δημόσια δαπάνη, το επίδικο ακίνητο καθίστατο έτοιμο και για άλλες αναπτύξεις, όπως αυτές τις οποίες ανέφερε, εκτός της οικιστικής χρήσης. Πέραν αυτού το υπό εξέταση ακίνητο αποκτούσε ευκολότερη πρόσβαση και γρηγορότερη τόσο προς τη τουριστική περιοχή όσο και προς άλλες κύριες οδικές αρτηρίες. Αναφέρθηκε δε στη κατάσταση η οποία επικρατούσε πριν από τη κατασκευή της συγκεκριμένης λεωφόρου. Ότι δηλαδή το ακίνητο εφαπτόταν σε αδιέξοδο δρόμο και στις δυσκολίες πρόσβασης σε κύρια οδική αρτηρία η οποία θα οδηγούσε προς τη τουριστική περιοχή, το αστικό κέντρο της Πάφου ή σε άλλους παρακαμπτήριους δρόμους. Εξήγησε, έτσι ώστε να αποδείξει τη καλυτέρευση την οποία υιοθέτησε στην έκθεση εκτίμησης της, ότι προσπάθησε να βρει τόσο πωλήσεις ακινήτων οι οποίες έγιναν πριν από τη κατασκευή του έργου και τα οποία μετά εφάπτονταν της λεωφόρου όσο και πωλήσεις οι οποίες έγιναν μετά την απαλλοτρίωση και εφάπτονταν της λεωφόρου αλλά δεν προέκυψαν οποιεσδήποτε πωλήσεις οι οποίες να την οδηγούσαν σε οποιοδήποτε συμπέρασμα αναφορικά με την επαύξηση. Εξήγησε ότι οι πωλήσεις αυτές θα οδηγούσαν σε πιο ακριβή συμπεράσματα. Συνεπώς, προχώρησε σε ανάλυση πωλήσεων κτημάτων τα οποία εφάπτονταν του Νότιου Παρακαμπτηρίου Πάφου ο οποίος είναι με τέσσερεις λωρίδες κυκλοφορίας όπως και η υπό εξέταση λεωφόρος με κτήματα τα οποία εφάπτονται βοηθητικών δρόμων στην ίδια περιοχή και πολεοδομική ζώνη. Απέρριψε τη θέση του εκτιμητή του απαιτητή ως προς το ότι είτε το επίδικο ακίνητο είτε η οικία Γεμενάρη έχει υποστεί οποιαδήποτε ζημιά. Μάλιστα η ίδια θεωρούσε ότι το επίδικο ακίνητο είχε αποκτήσει υπεραξία. Ξέφυγε ουσιαστικά από την ουσία του σκεπτικού με το οποίο δικαιολόγησε την απόκτηση υπεραξίας με την έκθεση εκτίμησης της, αναφέροντας ότι με βάση τα δεδομένα του Τοπικού Σχεδίου Πάφου, σύμφωνα με το οποίο μπορούσε να αξιοποιηθεί το επίδικο ακίνητο και για άλλους σκοπούς, ότι συμπέρανε πως θα πρέπει να υιοθετηθεί υπεραξία. Πρόσθεσε ότι η οποιαδήποτε οχληρία λόγω θορύβου στην οποία αναφέρθηκε ο εκτιμητής του απαιτητή θα ήταν θεμιτή εφόσον το επίδικο ακίνητο θα μπορούσε να αξιοποιηθεί για επωφελέστερη λύση παρά και την οικιστική του χρήση. Βασίστηκε στη πείρα της στο κλάδο εκτιμήσεων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου όπου χειρίστηκε διάφορες υποθέσεις απαλλοτρίωσης που αφορούσαν κατασκευή δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Έχοντας ως βάση αυτή τη πείρα μπορούσε να προβλέψει αν το επίδικο ακίνητο θα δέχεται επιζήμια επίδραση ή υπεραξία. Ισχυρίστηκε ότι σε δρόμους πρωταρχικής σημασίας οι οποίοι κατασκευάστηκαν με δημόσια δαπάνη τα επηρεαζόμενα ακίνητα ήταν έτοιμα για αξιοποίηση πέραν από τη δική τους χρήση. Έτσι και το επίδικο ακίνητο καθίστατο έτοιμο για ανάπτυξη με άλλες χρήσεις. Αναφορικά με την ήδη υπάρχουσα πρόσοψη του επίδικου τεμαχίου ανέφερε ότι διατηρώντας υπόψη το δρόμο στον οποίο προηγουμένως υπήρχε αυτή η πρόσοψη ο απαιτητής δεν θα μπορούσε να το αναπτύξει για οποιαδήποτε άλλη χρήση εκτός από την οικιστική. Ενώ το Τοπικό Σχέδιο Πάφου επιτρέπει την ανάπτυξη κτημάτων τα οποία εφάπτονται δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Συνεπώς το επίδικο ακίνητο απέκτησε αυτή τη δυνατότητα. Διευκρίνισε σε σχέση με τα όσα αναφέρονται εντός της έκθεσης εκτίμησης ως προς το θέμα της υπεραξίας ότι αυτή δεν υιοθετήθηκε μόνο λόγω της κατασκευής του πεζοδρομίου αλλά λόγω του έργου που περιλαμβάνει το δρόμο. Εξήγησε αναφορικά με θέματα ασφάλειας και διακίνησης ότι η ίδια δεν θεωρούσε ότι η μεγαλύτερη κίνηση επηρέαζε δυσμενώς το υπόλοιπο ακίνητο. Ο λόγος ήταν ο εξής. Η αύξηση στη κίνηση βοηθά περισσότερο τις υπόλοιπες χρήσεις. Πέραν δηλαδή της οικιστικής. Συνεπώς με περισσότερη κίνηση δεν δημιουργείται ζημιά αλλά υπεραξία. Υποστήριξε ότι αυτό φαίνεται και από άλλες περιπτώσεις ακινήτων τα οποία δικαιούνται να κάνουν άλλες χρήσεις σε άλλες περιοχές όπου με τη κατασκευή δρόμων η αξία τους αυξάνεται. Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες παρόλο που έχουν μία κατοικία θα μπορούν να τη μετατρέψουν σε καταστήματα ή διαφορετικά, ανάλογα με τη περίπτωση, και να έχουν μεγαλύτερο εισόδημα από ότι έχουν από μία κατοικία. Εξέφρασε επί αυτού και την εξής άποψη. Ότι ένας σώφρων πολίτης θα αξιοποιήσει το ακίνητο του σύμφωνα με τα νομικά χαρακτηριστικά του για καλύτερο και περισσότερο εισόδημα από ότι είχε προηγουμένως. Ως προς τη πολεοδομική ζώνη στην οποία το επίδικο ακίνητο ανήκει (Κα8) εξήγησε ότι η κύρια χρήση είναι οικιστική αλλά στην επίδικη περίπτωση επειδή η Λεωφόρος Αγίων Αναργύρων είναι πρωταρχικής σημασίας σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου μπορεί να δοθεί άδεια για άλλες χρήσεις και αναπτύξεις όπως είναι η ανέγερση γραφείων, καταστημάτων και ακόμη και για σταθμό βενζίνης. Καθώς επίσης και ανέγερση ιδιωτικών ιατρείων, κλινικών, γυμναστηρίων κλ. π. . Διευκρίνισε δηλαδή ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση η πολεοδομική ζώνη Κα8 δεν σημαίνει μόνο οικιστική αξιοποίηση, όπως σε άλλες περιοχές όπου ένα κτήμα δεν εφάπτεται δρόμου πρωταρχικής σημασίας. Επεξήγησε και στη συνέχεια την ανάλυση την οποία έκανε με συγκριτικές πωλήσεις έτσι ώστε να καταλήξει στο ποσοστό υπεραξίας το οποίο αναφέρεται εντός της έκθεσης εκτίμησης της απαντώντας ουσιαστικά στις οποιεσδήποτε επικρίσεις αυτή η ανάλυση έτυχε από τη προφορική κατάθεση του εκτιμητή του απαιτητή. Τόνισε ότι δεν έγινε αυθαίρετη επιλογή ζευγαριών συγκριτικών πωλήσεων έτσι ώστε να αποδείξει το ποσοστό υπεραξίας στο οποίο κατέληξε. Απάντησε επίσης και στη θέση του εκτιμητή του απαιτητή ότι λανθασμένα δεν έλαβε υπόψη την ύπαρξη επιζήμιας επίδρασης στην εναπομείνασα έκταση του επίδικου ακινήτου. Ισχυρίστηκε ότι με την απαλλοτρίωση δεν παθαίνει οποιαδήποτε ουσιαστική μείωση της έκτασης του και ενώ προηγουμένως εφαπτόταν δρόμου μόνο στην ανατολική πλευρά τώρα εφάπτεται και ασφαλτοστρωμένου δρόμου σε όλο το μήκος της νότιας του πλευράς. Η ίδια θεωρούσε ότι το υπόλοιπο κτήμα δεν πάθαινε οποιαδήποτε ζημιά αλλά αντιθέτως επέρχεται σε αυτό επαύξηση. Γι΄ αυτό και η ίδια δεν υιοθέτησε οποιαδήποτε επιζήμια επίδραση. Ως προς τη θέση του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά με το χαρακτηρισμό τον οποίο απέδωσε προς το επίδικο ακίνητο, δηλαδή τη μοναδικότητα του τοποθετήθηκε ως εξής. Ότι εάν εννοούσε την ειδική αξία για τον ιδιοκτήτη η αγοραία αξία ενός ακινήτου στην ελεύθερη αγορά δεν περιλαμβάνει οποιαδήποτε επιπρόσθετη αξία την οποία θα είχε για το συγκεκριμένο ιδιοκτήτη. Διευκρίνισε δηλαδή ότι η αγοραία αξία ενός ακινήτου στην ελεύθερη αγορά είναι αυτή την οποία θα προσφέρει ο οποιοσδήποτε άλλος πολίτης για να το αποκτήσει. Ως προς το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης το οποίο ο εκτιμητής του απαιτητή υιοθέτησε η ίδια το θεωρούσε αυθαίρετο καθότι δεν παρουσίασε στοιχεία με βάση τα οποία να το αποδεικνύουν. Δηλαδή, το ποσοστό αυτό θα μπορούσε για κάποιους να θεωρείται χαμηλό ενώ για άλλους ψηλό. Διευκρίνισε δηλαδή ότι θα έπρεπε ο εκτιμητής του απαιτητή να είχε αποδείξει την επιζήμια επίδραση με αναλύσεις πωλήσεων. Αντιθέτως δίχως ανάλυση συγκριτικών πωλήσεων κατέληξε αυθαίρετα σε ένα ποσοστό επιζήμιας επίδρασης. Διαφώνησε δε με τη θέση του ότι το θέμα της επιζήμιας επίδρασης είναι θέμα κρίσης και άποψης και όχι τεκμηρίωσης. Πρόσθεσε, σε σχετική ερώτηση, ότι η θέση του εκτιμητή του απαιτητή δεν δείχνει αντικειμενικότητα. Τοποθετήθηκε αρκετά εκτενώς σε σχέση με τον τρόπο υιοθέτησης επιζήμιας επίδρασης από τον εκτιμητή του απαιτητή ξεχωριστά για την εναπομείνασα έκταση και για την κατοικία. Ως επίσης και σε σχέση με το σκεπτικό του ότι δεν θα μπορούσε να υιοθετήσει επιζήμια επίδραση μόνο για την κατοικία καθότι αυτή δεν μπορεί να πωληθεί μόνη της στην ελεύθερη αγορά εφόσον ο απαιτητής κατέχει ένα μόνο τίτλο ιδιοκτησίας τόσο για την κατοικία όσο και για το τεμάχιο. Ουσιαστικά διαφώνησε πλήρως με αυτή τη προσέγγιση. Ανέφερε ότι η συγκεκριμένη περίπτωση αφορά ένα μεγάλο κτήμα με μία κατοικία εντός του, η οποία θα μπορούσε να είχε κτιστεί και σε ένα κανονικό οικόπεδο. Ένας αγοραστής δεν θα προσφέρει οποιοδήποτε επιπλέον ποσό για τη κατοικία που υπάρχει εντός του ακινήτου. Πρόσθεσε ότι επειδή με την απαλλοτρίωση το επίδικο ακίνητο θα εφάπτεται σε κύριο δρόμο στη πρόσοψη του προς τον κύριο δρόμο, θα μπορούσε να κτίσει μία άλλη ανάπτυξη πέραν της οικιστικής. Εφόσον δηλαδή επιτρέπεται στη συγκεκριμένη λεωφόρο ανέγερση άλλων καταλυμάτων πέραν της οικιστικής χρήσης. Είναι ασύμφορο, πρόσθεσε, για οποιονδήποτε να διατηρεί μία κατοικία λόγω συναισθηματικών λόγων και να μην τη μετατρέψει σε οτιδήποτε άλλο που θα μπορούσε να του αποφέρει μεγαλύτερο όφελος. Ανέφερε ότι πρόκειται για μία παλιά κατοικία και εξέφρασε την άποψη ότι ένας προτιθέμενος αγοραστής δεν θα προσφέρει οποιαδήποτε επιπρόσθετη αξία για την κατοικία ενώ στη συνέχεια θα προσπαθήσει να το αναπτύξει σύμφωνα με τη πιο συμφέρουσα χρήση. Αναφέρθηκε και στις δυνατότητες ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου με ανέγερση κατοικιών στη βόρεια πλευρά και ανέγερση άλλων καταλυμάτων ενώ αναφέρθηκε και πάλι στη δυνατότητα δημιουργίας σταθμού πετρελαιοειδών. Η ίδια θεωρούσε ότι η διατήρηση της κατοικίας σε ένα «οικόπεδο» το οποίο μπορεί να αναπτυχθεί εμπορικά δεν είναι η επωφελέστερη χρήση. Ως προς τη θέση του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά με το δεδομένο ότι η κατοικία δεν μπορεί να ιδωθεί ξεχωριστά εφόσον ανήκει και αυτή στον ίδιο τίτλο ιδιοκτησίας με την υπόλοιπη έκταση του επίδικου ακινήτου διαφώνησε και ανέφερε τα εξής. Ότι αυτή θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη στο βαθμό στον οποίο καταλαμβάνει μία μικρή έκταση, δηλαδή ένα μέρος της όλης υπόλοιπης έκτασης του επίδικου ακινήτου και όχι οτιδήποτε περισσότερο. Συνεπώς, το γεγονός ότι υπάρχει ένας τίτλος ιδιοκτησίας μόνο δεν δικαιολογεί επιζήμια επίδραση σε ολόκληρη την υπόλοιπη έκταση. Διαφωνούσε με το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης στην αξία της κατοικίας καθότι ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να τη μετατρέψει σε γραφεία ή οτιδήποτε άλλο που θα του αποφέρει μεγαλύτερα εισοδήματα. Ενώ μια κατοικία θα μπορούσε να κτιστεί στο πίσω μέρος του κτήματος. Διαφώνησε επίσης με τη θέση ότι το επίδικο ακίνητο αποκόπηκε από τη τουριστική περιοχή της Κάτω Πάφου αναφέροντας ότι πλέον παρέχεται καλύτερη δυνατότητα πρόσβασης. Παράλληλα εντόπισε αντίφαση στη θέση του εκτιμητή του απαιτητή από τη μία να επιδιώκει μία ήσυχη περιοχή και από την άλλη να θέλει να αναπτύξει το επίδικο ακίνητο τουριστικά. Αναφορικά με την αντεξέταση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής και ως προς τη παράθεση της μαρτυρίας της από αυτό το μέρος της προφορικής κατάθεσης της το Δικαστήριο θα περιοριστεί σε οποιαδήποτε σημεία τα οποία δεν αποτελούν επανάληψη των όσων η ίδια ήδη ανέφερε κατά την κύρια εξέταση της. Ερωτήθηκε ως προς τη παράλειψη της να αναφέρει εντός της έκθεσης εκτίμησης της τα όσα είπε σχετικά με τις δυνατότητες τις οποίες παρέχει το Τοπικό Σχέδιο Πάφου. Απάντησε ότι το θεωρούσε αυτονόητο. Εφόσον δηλαδή εφάπτεται σε λεωφόρο το επίδικο ακίνητο τότε επιτρέπεται και άλλη ανάπτυξη. Κατατέθηκαν κατά την αντεξέταση της και τα τεκμήρια 3 και 4, δηλαδή αποσπάσματα από το Τοπικό Σχέδιο Πάφου σε σχέση με τις αναφορές της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής σε αυτό. Ερωτήθηκε εάν ήταν σίγουρη ως προς το ότι κάποιος που έχει ακίνητο στη πολεοδομική ζώνη Κα8 σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας εάν αιτηθεί πολεοδομική άδεια για άλλη χρήση θα του επιτραπεί δίχως άλλο η ανάπτυξη αυτή. Απάντησε ότι δεν ήταν αρμόδια όμως σε άλλες παρόμοιες λεωφόρους δίδεται άδεια για άλλη χρήση. Πρόσθεσε ότι απέναντι ακριβώς έχει δοθεί άδεια και υπάρχουν καταστήματα. Ερωτήθηκε τότε εάν ήταν σίγουρη 100% ότι θα δοθεί άδεια σε σχέση με το επίδικο ακίνητο. Απάντησε ότι δεν είναι η αρμόδια αρχή και ότι είναι όμως αυτονόητο σε δρόμο πρωταρχικής σημασίας να δίδεται άδεια. Ερωτήθηκε εάν γνώριζε για το συγκεκριμένο και απάντησε όχι. Ερωτήθηκε αναφορικά με τα όσα αναφέρονται στη παράγραφο 7.5.2 του Τοπικού Σχεδίου Πάφου (τεκμήριο 3) και ως προς το ενδεχόμενο να μην επιτραπούν άλλες χρήσεις. Απάντησε ότι αυτό εναπόκειται στην αρμόδια αρχή. Ερωτήθηκε και πάλι και έδωσε και πάλι την ίδια απάντηση. Ερωτήθηκε σε σχέση με συγκεκριμένη αίτηση ανάπτυξης. Απάντησε ότι δεν είναι η αρμόδια αρχή έτσι ώστε να απαντήσει. Η ίδια σύμφωνα με τη πείρα της δεν γνώριζε περίπτωση απόρριψης αίτησης για ανέγερση κατοικίας σε οικιστική ζώνη. Τέθηκε τότε σε αυτή ότι πέραν της οικιστικής άλλη μορφή ανάπτυξης είναι αβέβαιο και ενδεχόμενο εάν θα εγκριθεί. Απάντησε και πάλι ότι εναπόκειται στην αρμόδια αρχή προσθέτοντας ότι συνήθως όμως όταν εφάπτεται ένα ακίνητο σε κύριο δρόμο επιτρέπεται. Η ίδια θα συμβούλευε κάποιο μετά από την απαλλοτρίωση εάν αυτός ενδιαφερόταν για ανέγερση καταστημάτων ότι υπάρχουν προοπτικές δίχως όμως να αποκλείσει ότι μπορεί ή μπορεί να μην επιτραπεί τέτοια χρήση. Εισηγήθηκε όμως ότι αυτή η προοπτική φαίνεται και από τις ψηλότερες τιμές ακινήτων τα οποία βρίσκονται στην ίδια ζώνη από άλλα τα οποία εφάπτονται δευτερευόντων δρόμων. Ερωτήθηκε εάν ήταν σίγουρη ότι η Πολεοδομία θα επέτρεπε άλλη χρήση και απάντησε ότι θα υπήρχαν προοπτικές πέραν από την επιτρεπόμενη χρήση. Τέθηκε τότε σε αυτή εάν ένας προτιθέμενος αγοραστής θα ήταν σίγουρος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ότι θα επιτρεπόταν έτσι ώστε να προσφέρει περισσότερα για την αγορά του κτήματος. Απάντησε ότι από πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε για ανάλυση φαίνεται ότι για ακίνητα τα οποία εφάπτονται σε κύριο δρόμο έχουν προσφερθεί μεγαλύτερες τιμές. Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του απαιτητή της υπενθύμισε τότε το σκεπτικό της με βάση το οποίο κατέληξε ότι το επίδικο ακίνητο αποκτούσε υπεραξία καθότι εφάπτεται δρόμου πρωταρχικής σημασίας και συνεπώς σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου θα επιτρεπόταν άλλη χρήση από την οικιστική και της υπέδειξε ότι όπως πλέον φαίνεται αυτό δεν είναι βέβαιο. Η απάντηση της επί αυτού ήταν ότι αυτό το δείχνουν οι ίδιες οι πωλήσεις ακινήτων τα οποία εφάπτονται λεωφόρων. Έκανε και ιδιαίτερη αναφορά στις πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε για να αποδείξει επαύξηση. Ερωτήθηκε τότε εάν αυτές οι πωλήσεις ήταν επί της Λεωφόρου Αγίων Αναργύρων και απάντησε ότι βρίσκονται σε προέκταση της. Όμως δεν ήταν σε θέση να αναφέρει την απόσταση από το επίδικο ακίνητο. Σε σχέση με την υποβολή ότι βρίσκονται πολύ μακριά από το επίδικο ακίνητο απάντησε ότι έτσι ώστε να αποδείξει την επαύξηση χρησιμοποίησε παρόμοια κτήματα τα οποία εφάπτονται κύριου δρόμου και δευτερευόντων δρόμων. Ερωτήθηκε τότε σε ποια πολεοδομική ζώνη εντάσσονται και απάντησε στη γεωργική ζώνη. Εξήγησε όμως ότι η σύγκριση δεν γίνεται μεταξύ οικιστικής και γεωργικής ζώνης αλλά εντός της ίδιας ζώνης. Παράλληλα εξέφρασε την άποψη ότι τα κτήματα στην οικιστική ζώνη δέχονται μεγαλύτερη επαύξηση από ότι στη γεωργική. Ερωτήθηκε τότε εάν συγκρίνοντας γεωργικά ακίνητα μπορεί να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα σε σχέση με ένα οικιστικό τεμάχιο. Ανέφερε ότι από τη πείρα της οικιστικά κτήματα με τη κατασκευή παρόμοιας λεωφόρου δέχονται μεγαλύτερη επαύξηση από ότι γεωργικά και εξήγησε πως υιοθέτησε ως ελάχιστο ποσό επαύξησης ποσοστό 10%. Απέρριψε τη θέση ότι κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ένας προτιθέμενος αγοραστής δεν θα πρόσφερε περισσότερα χρήματα λόγω της αβεβαιότητας ότι θα του επιτρεπόταν άλλη ανάπτυξη από την οικιστική. Επανέφερε και πάλι προς υποστήριξη της την ανάλυση της σε σχέση με τις ψηλότερες τιμές για ακίνητα σε κύριο δρόμο από δευτερεύων δρόμο. Όταν της τέθηκε και πάλι ότι όμως αυτό δεν είναι βέβαιο απάντησε ότι ο αγοραστής θα έδινε κάποιο μεγαλύτερο ποσό λόγω της προοπτικής που θα υπήρχε. Ενέμεινε ουσιαστικά στη θέση της ότι το επίδικο ακίνητο δεν επηρεαζόταν αρνητικά αλλά δεχόταν κάποια υπεραξία. Απάντησε διάφορες ερωτήσεις ως προς τις αναθεωρήσεις του Τοπικού Σχεδίου Πάφου αλλά παρέμεινε σταθερή στη θέση της ότι θα μπορούσε να επιτραπεί ανάπτυξη στο επίδικο ακίνητο και χωρίς αλλαγή της πολεοδομικής ζώνης στην οποία αυτό εντάσσεται. Δεν μπορούσε όμως να προβλέψει καθότι αυτό δεν εντασσόταν στην εμπορική ζώνη. Απέρριψε όμως τη θέση ότι η Πολεοδομία επιθυμεί όπως διατηρήσει τον οικιστικό χαρακτήρα του επίδικου ακινήτου. Με το ίδιο σκεπτικό βεβαίως ως προς το ότι θα μπορούσε να επιτραπεί και χρήση άλλη από την οικιστική. Υπενθύμισε στη μάρτυρα ο ευπαίδευτος δικηγόρος του απαιτητή τους συντελεστές δόμησης (60%) και κάλυψης (35%) τους οποίους και περιέγραψε ως χαμηλούς για ανάπτυξη με ανέγερση καταστημάτων. Η ίδια θα συμβούλευε κάποιο να προχωρήσει εάν του επιτρεπόταν. Δεν γνώριζε όμως τους συντελεστές για εμπορική ανάπτυξη. Όταν της τέθηκε ότι αυτοί είναι από 120% μέχρι 200% ερωτήθηκε σχετικά και απάντησε και πάλι ότι θα συμβούλευε κάποιο να προχωρήσει σε αυτή την ανάπτυξη. Σε σχέση με υποβολή η ίδια δεν γνώριζε αν θα έχανε ένας αιτητής από την έγκριση άδειας ποσοστό 30% από το συντελεστή. Η ίδια εν πάση περιπτώσει θα συμβούλευε κάποιο να προχωρήσει σε αυτή την ανάπτυξη. Επικεντρώθηκε τότε η αντεξέταση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής στο θέμα της οικιστικής χρήσης του επίδικου ακινήτου. Ερωτήθηκε δηλαδή εάν ως οικιστικό τεμάχιο μετά από τη κατασκευή του δρόμου είχε ή δεν είχε υποστεί ζημιά. Εξέφρασε την άποψη ότι δεν έχει ζημιά. Πρόσθεσε ότι όλα τα κτήματα σε οικιστική ζώνη εφάπτονται δρόμου όπου υπάρχει κίνηση και δεν φαίνεται να έχουν μειωμένη αξία. Μάλιστα στη συγκεκριμένη περίπτωση υπάρχει συνεχή ροή αυτοκινήτων και μπορεί να μην δημιουργούνται τόσοι ρύποι όσοι σε ένα κανονικό δρόμο. Ανέφερε ότι η ίδια δεν έβλεπε τη ρύπανση να είναι μεγαλύτερη από άλλες περιοχές. Εξέφρασε αυτές τις απόψεις όχι βάσει μετρήσεων αλλά βάσει της πείρας της και ουσιαστικά της προσωπικής της άποψης, όπως διευκρίνισε. Ενέμεινε ουσιαστικά ότι η πρόκληση οχληρίας από δρόμο πρωταρχικής σημασίας δεν προκάλεσε ζημιά διότι υπήρχε η δυνατότητα ανάπτυξης πέραν από την οικιστική. Η ίδια όπως φάνηκε από τις απαντήσεις της δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί αναφορικά με τα στοιχεία θορύβου τα οποία προέκυπταν από τη μελέτη της κας. Καραμοντάνη. Δέχτηκε ότι δεν έλαβε υπόψη το θέμα του θορύβου καθότι δεν είναι ειδικός. Συνεπώς, ανέφερε, πως θα μπορούσε να το λάβει υπόψη; Πρόσθεσε μάλιστα ότι παρά το ότι είχε χειριστεί τις υποθέσεις της απαλλοτρίωσης για το δρόμο Πάφου - Λεμεσού σε καμία περίπτωση δεν είχε ζητηθεί αποζημίωση λόγω θορύβου. Η ίδια εξέφρασε και την άποψη ότι είναι πολύ δύσκολο να αποδειχθεί. Με τον ίδιο τρόπο που δεν έλαβε υπόψη στην εκτίμηση της το θέμα του θορύβου η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής δέχτηκε ότι επίσης δεν έλαβε υπόψη το θέμα της ατμοσφαιρικής ρύπανσης. Απέρριψε ότι μετά από τη κατασκευή του δρόμου επηρεάστηκε δυσμενώς ο χαρακτήρας γειτονίας του επίδικου ακινήτου. Όταν μάλιστα ερωτήθηκε εάν θα μπορούσαν να αφεθούν παιδιά έξω να παίζουν απάντησε ότι σε όλους τους δρόμους υπάρχουν κίνδυνοι. Μάλιστα πρόσθεσε ότι πίστευε ότι υπάρχουν οι ίδιοι κίνδυνοι όπως και πριν τόσο και μετά τη κατασκευή. Όταν πιέστηκε επί του προκειμένου απάντησε και πάλι ότι πάντα υπάρχουν κίνδυνοι αλλά τώρα μπορεί να είναι πιο μεγάλοι. Εν τέλει όταν ερωτήθηκε και πάλι απάντησε ότι τώρα είναι πιο μεγάλοι. Παρά και την ερώτηση εάν αποφάσιζε να αγοράσει μία κατοικία για να κατοικήσει ως οικογένεια κατά πόσο θα προτιμούσε τη κατάσταση η οποία υπήρχε πριν ή μετά την απαλλοτρίωση ενέμεινε η μάρτυρας στην άποψη της ως προς τη προοπτική και δυνατότητα ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου ως λόγος με βάση τον οποίο να προσφέρει περισσότερα λεφτά. Κατά την συνέχιση της αντεξέτασης της σε άλλη δικάσιμο επιβεβαίωσε η μάρτυρας τις θέσεις της ως προς τη προοπτική άλλης χρήσης πέραν από της οικιστικής και ότι θα ήταν πιο συμφέρουσα η κατεδάφιση της οικίας Γεμενάρη και η ανάπτυξη του τεμαχίου. Επανέλαβε ότι οποιοσδήποτε προτιθέμενος αγοραστής θα έδιδε αυξημένη τιμή εξαιτίας αυτής της προοπτικής. Όταν ερωτήθηκε εάν έλαβε υπόψη της τη ζημιά για κατεδάφιση της οικίας απάντησε ότι αυτό δεν χρειάζεται διότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως γραφεία ή οτιδήποτε άλλο χωρίς κατεδάφιση. Διευκρίνισε δηλαδή ότι δεν έβλεπε ζημιά ή κόστος για κατεδάφιση της οικίας. Με ελάχιστα έξοδα θα μπορούσε να μετατραπεί σε καταστήματα ή γραφεία η οικία και θα είχε κέρδος. Ως προς την υπεραξία της τάξης ποσοστού 10% εξήγησε ότι δεν αναφερόταν μόνο στη κατοικία αλλά και στην υπόλοιπη έκταση πάνω στη λεωφόρο εντός της οποίας θα μπορούσε να επιτραπεί η ανέγερση άλλων κτιρίων. Όταν ο ευπαίδευτος δικηγόρος του απαιτητή της υπενθύμισε ότι προηγουμένως μιλούσε για κατεδάφιση απάντησε ότι εκτός από τη κατοικία μπορεί να ανεγερθούν κτίρια και στην υπόλοιπη έκταση. Δηλαδή να μετατρέψει τη κατοικία για άλλη χρήση και να κτίσει επιπλέον κτίρια. Συμφώνησε και πάλι όμως ότι είχε μιλήσει για κατεδάφιση και ανάπτυξη για άλλη χρήση. Υπενθύμισε σε αυτή ο κος. Δειλινός ότι την αμέσως προηγούμενη δικάσιμο είχε αναφέρει ότι ένας αγοραστής δεν θα πρόσφερε οποιοδήποτε ποσό για τη κατοικία. Αναφέρθηκε και πάλι στην ηλικία της κατοικίας και πρόσθεσε ότι από τη στιγμή που επιτρέπεται, δηλαδή που έχει προοπτικές να ανεγείρει καταστήματα η ίδια εξέφρασε την άποψη ότι η κατοικία δεν θα έχει αξία. Ερωτήθηκε τότε εάν με βάση αυτά τα οποία έλεγε η ίδια είχε ουσιαστικά καταλήξει στη θέση ότι με τη κατασκευή του δρόμου έχει εξαφανιστεί η αξία της κατοικίας. Εξήγησε ότι εφόσον έχουν επέλθει προοπτικές δεν έχει αξία. Αναφέρθηκε τότε ο κος. Δειλινός στην απώλεια της αξίας της κατοικίας (δηλαδή, ποσό £133.000,00 σύμφωνα με την εκτίμηση του εκτιμητή του απαιτητή) ως επίσης και σε άλλα έξοδα, μεταξύ αυτών και έξοδα κατεδάφισης. Ενέμεινε όμως η εκτιμήτρια ότι ο πωλητής θα εισπράξει περισσότερα λεφτά από τη πώληση του επίδικου ακινήτου διότι ο αγοραστής θα προσφέρει περισσότερα λόγω των προοπτικών για ανάπτυξη. Όμως ως αγοραστής εμπορικού ουσιαστικά οικοπέδου δεν θα δώσει χρήματα για την αξία της κατοικίας. Όταν πιέστηκε επί αυτού του θέματος απάντησε ότι ο αγοραστής θα προσφέρει περισσότερα από τα έξοδα τα οποία θα υποστεί ο πωλητής σε σχέση με τη κατοικία (παραδείγματος χάριν, κατεδάφισης της). Όταν της αναλύθηκαν οι οικονομικές επιπτώσεις επέστρεψε και πάλι στη θέση της ως προς τη δυνατότητα μετατροπής της κατοικίας αντί κατεδάφισης της. Όταν ερωτήθηκε όμως εάν συμφωνούσε δηλαδή ότι η κατοικία έχει κάποια αξία απάντησε ότι σαν κατοικία δεν έχει αξία. Όταν ερωτήθηκε όμως εάν σαν κτίριο δεν έχει αξία απάντησε ότι δεν είναι ειδικός έτσι ώστε να αναφέρει την αξία του κτιρίου. Ενέμεινε όμως στη θέση ότι δεν έχει καμία αξία να λειτουργεί σαν κατοικία αν και σαν κτίριο μπορεί να μετατραπεί σε κάτι άλλο. Ο λόγος για τον οποίο δεν έχει αξία απάντησε είναι διότι σε τέτοιο δρόμο όπου επιτρέπονται άλλες αναπτύξεις η καλύτερη ανάπτυξη δεν είναι σαν κατοικία αλλά οτιδήποτε άλλο επιτρέπεται. Όταν της υποβλήθηκε ότι η αξία της οικίας Γεμενάρη είναι £133.000,00 (βλ. σχετικά την έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή του απαιτητή) δήλωσε ότι δεν είναι ειδική στην εκτίμηση κτιρίων για να απαντήσει. Απάντησε ότι είναι ειδική για εκτίμηση ακινήτων αλλά για κόστος κτιρίων δεν είναι ειδική. Εύλογα τότε ερωτήθηκε πως θα υπολογίσει την αξία ενός ακινήτου εντός του οποίου υπάρχουν κτίρια. Εξήγησε ότι σε αυτές τις περιπτώσεις της παρέχεται βοήθεια από άλλο τμήμα δηλαδή των Δημοσίων Έργων. Αναφορικά με το ποσοστό υπεραξίας το οποίο υιοθέτησε στην έκθεση εκτίμησης εξήγησε με περισσότερη λεπτομέρεια την ανάλυση βάσει της οποίας κατέληξε σε αυτό και ότι χρησιμοποίησε το πιο χαμηλό απορρίπτοντας τη θέση ότι το αποτέλεσμα της μελέτης της είναι αυθαίρετο. Εξήγησε ουσιαστικά ότι δεν υιοθέτησε το μέσο όρο. Υποδείχτηκε στη μάρτυρα η αναφορά στη παράγραφο 5.4.2 του Τοπικού Σχεδίου Πάφου, όπου αναφέρεται ότι η «.άμεση προσπέλαση τεμαχίου ή οικοπέδου από δρόμο πρωταρχικής σημασίας γενικά θα αποφεύγεται και η Πολεοδομική Αρχή θα καταβάλλει κάθε δυνατή προσπάθεια για εναλλακτικές προσπελάσεις.». Ερωτήθηκε εάν είχε υπόψη της αυτή τη πρόνοια και απάντησε ότι την είχε. Ερωτήθηκε εάν την έλαβε υπόψη στην εκτίμηση της και απάντησε ότι την έλαβε. Ισχυρίστηκε όμως ότι αυτό δεν σημαίνει ότι δεν θα δοθεί άδεια. Υποδείχτηκαν και άλλες πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Πάφου στη μάρτυρα (δηλαδή, οι πρόνοιες 5.4.3 και 5.4.7) από το τεκμήριο 4 τις οποίες επίσης ανέφερε ότι έλαβε υπόψη. Όμως δεν τις παρουσίασε στο Δικαστήριο διότι δεν της ζητήθηκε και πρόσθεσε ότι σε κάθε περίπτωση εξετάζονται όλα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο. Ανεξάρτητα από αυτό ισχυρίστηκε ότι έλαβε υπόψη στην έκθεση εκτίμησης της όλες τις πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Αξίζει να παραθέσει το Δικαστήριο μέρος από τη πρόνοια 5.4.3 από το Τοπικό Σχέδιο Πάφου όπου αναφέρεται ότι για «.διασφάλιση της κυκλοφοριακής ικανότητας των δρόμων πρωταρχικής σημασίας, καθώς και των συνθηκών κυκλοφοριακής ασφάλειας, κατά μήκος των δρόμων αυτών δεν θα επιτρέπεται η χωροθέτηση αναπτύξεων οι οποίες λόγω της φύσης τους προσελκύουν μεγάλη και συνεχή κυκλοφορία όπως περίπτερα, αρτοποιεία, πρακτορεία στοιχημάτων κ.ο.κ.». Αντεξετάστηκε και επί άλλων θεμάτων ή ουσιαστικά λεπτομερειών αναφορικά με θέματα για τα οποία ήδη είχε αντεξεταστεί η μάρτυρας αυτή. Θεωρώ ότι η παράθεση και αυτού του μέρους της αντεξέτασης της μάρτυρος αυτής δεν θα εξυπηρετούσε οποιοδήποτε σκοπό. Η ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας διαπιστώνονται τα ακόλουθα. Αναμφίβολα κρίνεται εντυπωσιακός ο συνδυασμός των ακαδημαϊκών προσόντων με τη μακροετή πείρα της Μ. Α. 1, Άννας Καραμοντάνη, σε σχέση με θέματα σχεδιασμού δρόμων πρωταρχικής σημασίας, κυκλοφοριακής πολιτικής τοπικών σχεδίων, κυκλοφοριακού συστήματος στο σχεδιασμό πόλεων, σχεδιασμού δρόμων μετά από επιτόπια έρευνα και αποτύπωση, ετοιμασίας κατασκευαστικών σχεδίων, επίβλεψης κατασκευής δρόμων και έρευνας στοιχείων όπως μορφολογία εδάφους. Το Δικαστήριο δίχως οποιοδήποτε ενδοιασμό αποδέχεται τη μάρτυρα αυτή ως εμπειρογνώμονα αναφορικά με το θέμα το οποίο κατέθεσε, δηλαδή σε σχέση με τη πολεοδομική πτυχή της κατασκευής δρόμων σε μία πόλη. Αναφορικά με τη μελέτη το περιεχόμενο της οποίας η μάρτυρας αυτή υιοθέτησε παρατηρείται το εξής. Η αποζημιούσα αρχή, όπως καταγράφεται στα πρακτικά εντός του φακέλου της παραπομπής τα οποία τηρούνταν κατά διάφορες ημερομηνίες, επιφύλαξε το δικαίωμα να καταχωρήσει μελέτη σε απάντηση της μελέτης το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε η Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη. Επίσης αιτήθηκε πέραν της μίας φοράς αναβολή ακρόασης για ετοιμασία έκθεση εκτίμησης από την αρμόδια αρχή σε σχέση με την επιζήμια επίδραση (ή πολεοδομική έκθεση για ηχορύπανση όπως χαρακτηριστικά περιγράφηκε στη συνέχεια από την ευπαίδευτη δικηγόρο της αποζημιούσας αρχής). Εντούτοις τέτοια έκθεση ουδέποτε παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Συνεπώς η μοναδική μαρτυρία επί αυτού του θέματος η οποία παρουσιάστηκε κατά την εκδίκαση της παραπομπής ήταν αυτή της Μ. Α. 1, Άννας Καραμοντάνη και της μελέτης, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Το γεγονός αυτό ασφαλώς έχει ως αποτέλεσμα οι οποιεσδήποτε υποβολές αντίθετων θέσεων οι οποίες έγιναν προς την Μ. Α. 1 να κρίνονται μετέωρες, δίχως δηλαδή οποιαδήποτε υποστήριξη από μαρτυρία η οποία να είναι διαφορετική από αυτή την οποία παρουσίασε ο απαιτητής. Πραγματικά πόσο αποτελεσματικές θα μπορούσαν να κριθούν υποβολές του τύπου ότι η μελέτη πάσχει από παραλείψεις και ότι δεν είναι τεκμηριωμένη, ενόψει και της ανυπαρξίας αντίστοιχης μελέτης της αποζημιούσας αρχής; Παραδείγματος χάριν, εντελώς μετέωρη κρίνεται η υποβολή ως προς το ότι το συμπέρασμα στη παράγραφο 7.2 της μελέτης αναφορικά με την εκπομπή ποσότητας ρύπων είναι γενικό, αόριστο, υποθετικό και μη τεκμηριωμένο. Εμπεριέχει αυτή η παράγραφος αναφορά στη μεθοδολογία για συντελεστές εκπομπών CORINAIR. Θα μπορούσε να είχε ερωτηθεί σχετικά η μάρτυρας αναφορικά με αυτή τη μεθοδολογία. Αντί αυτού της υποβλήθηκαν - μετέωρα από άποψης αντίθετης επί αυτού μαρτυρίας - τα όσα αναφέρονται πιο πάνω. Πιστώνεται η μάρτυρας με σοβαρότητα και γνώση του αντικειμένου της εμπειρογνωμοσύνης της καθώς επικεντρώνοντας την απάντηση της στην ουσία του μέρους της μελέτης το οποίο αναφέρεται σε ατμοσφαιρική ρύπανση απάντησε ως εξής. Δέχτηκε ότι σε σχέση με την ατμοσφαιρική ρύπανση δεν έκαναν τεκμηριωμένη μελέτη ή μετρήσεις διότι για να γίνει κάτι τέτοιο μπορεί να χρειαστούν μετρήσεις ρύπων ενός έτους στο ίδιο σημείο με κόστος από €150.000,00 έως €200.000,
7. Διευκρίνισε ότι το τι έγινε στη μελέτη είναι απλώς μία αναφορά ότι ο αριθμός των αυτοκινήτων θα αυξηθεί και ως αποτέλεσμα σίγουρα θα αυξηθεί και η ατμοσφαιρική ρύπανση. Πρόσθεσε δε ότι η αναφορά στον πίνακα 3 είναι απλώς μία γενική αναφορά. Απέρριψε όμως στη συνέχεια την εισήγηση ότι συμφωνούσε μαζί με την ευπαίδευτη συνήγορο της αποζημιούσας αρχής ως προς το ότι δηλαδή το συμπέρασμα αναφορικά με την ατμοσφαιρική ρύπανση είναι αυθαίρετο τονίζοντας την απλή και εύκολα κατανοητή θέση ότι αύξηση της οδικής κυκλοφορίας οδηγεί σε αύξηση της ατμοσφαιρικής ρύπανσης. Πραγματικά το όλο θέμα της αύξησης της ατμοσφαιρικής ρύπανσης είναι αυτονόητο σε σχέση με το επίδικο τεμάχιο και την οικία Γεμενάρη. Αρκεί μία ματιά στη δορυφορική φωτογραφία (σχέδιο 4 στη μελέτη) και στη φωτογραφία 5 του παραρτήματος Α της μελέτης έτσι ώστε αυτή να γίνει κατανοητή. Ενώ βεβαίως επί του συγκεκριμένου θέματος, όπως και σε σχέση με την αύξηση του θορύβου, παρουσιάστηκε άφθονη μαρτυρία η αμφισβήτηση της οποίας κρίνεται παντελώς ανεδαφική. Ερωτήσεις προς την Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη, σε σχέση με λεπτομέρειες επί του όλου θέματος παρέκαμπταν ουσιαστικά την ουσία της μαρτυρίας της. Όπως, παραδείγματος χάριν, σε σχέση με τη παράγραφο 7.4 της μελέτης, κατά πόσο αναφορικά με την αύξηση των ρύπων έγιναν μελέτες πριν το 2006 ή το
8. Όπως υπομονετικά επεξήγησε η μάρτυρας με αναφορά στο όλο νόημα της παραγράφου 7.4 (στην οποία η ίδια εισηγήθηκε ότι θα πρέπει να υπάρχει λάθος) είναι ότι το σύνολο των ρύπων από αυτοκίνητα αυξήθηκε μετά από κατασκευή του δρόμου και θα αυξηθεί στο μέλλον. Προσθέτοντας ότι αυτό βασίζεται σε παραδοχή ότι θα αυξηθεί ο όγκος της κυκλοφορίας και επομένως θα αυξηθεί και ο όγκος της ατμοσφαιρικής ρύπανσης. Πραγματικά ποιος άλλος θα ήταν ο λόγος κατασκευής δρόμου πρωταρχικής σημασίας με τέσσερεις λωρίδες κυκλοφορίας εάν δεν αναμενόταν αύξηση της οδικής κυκλοφορίας; Προφανώς αυτό εννοούσε και η μάρτυρας όταν αναφερόταν σε «παραδοχή» αύξησης του όγκου κυκλοφορίας. Η υποβολή προς τη μάρτυρα αυτή στη συνέχεια ότι οι υπολογισμοί αναφορικά με την ατμοσφαιρική ρύπανση στη μελέτη είναι εντελώς λανθασμένοι και αυθαίρετοι αγνοούσε αυτό το ουσιαστικά κοινά παραδεκτό δεδομένο ως προς την αύξηση του όγκου κυκλοφορίας. Εύστοχα απάντησε η μάρτυρας αυτή ότι δεν είναι καθόλου λανθασμένοι διότι απλούστατα δεν έγιναν υπολογισμοί. Πρόσθεσε ότι αυτό το οποίο έγινε είναι αναφορά στη βάση και την οποία στη συνέχεια εξήγησε. Ότι δηλαδή πολύ απλά αύξηση κυκλοφορίας συνεπάγεται αύξηση ατμοσφαιρικής ρύπανσης. Κατ΄ επανάληψη ουσιαστικά η αντεξέταση της Μ. Α. 1 επέλεγε μεμονωμένες λεπτομέρειες από το περιεχόμενο της μελέτης με σκοπό να τρωθεί η βασιμότητα και αξιοπιστία της (παρά και την απουσία μελέτης παρόμοιας φύσης της αποζημιούσας αρχής) δίχως όμως η συγκεκριμένη μάρτυρας να είχε απολέσει σε οποιοδήποτε σημείο της προφορικής κατάθεσης της την ουσία είτε της μαρτυρίας της είτε της μελέτης προς υποστήριξη της οποίας η ίδια κατέθεσε. Δηλαδή αυτό το οποίο παρατηρείται αναφορικά με τη προφορική κατάθεση της συγκεκριμένης μάρτυρος είναι ότι παρά και το δεδομένο ότι η ίδια ήταν σε θέση να απαντήσει με λεπτομέρειες με αναφορά στο περιεχόμενο της μελέτης - όπως και το έπραττε βεβαίως - σταθερά επικεντρωνόταν στην ουσία και σημασία της μελέτης και όχι στις οποιεσδήποτε λεπτομέρειες. Όπως, παραδείγματος χάριν, η απάντηση σε σχέση με τις μετρήσεις κυκλοφορίας και θορύβου οι οποίες είχαν γίνει και η επεξήγηση ως προς το σκοπό για τον οποίο αυτές είχαν γίνει. Ακράδαντη και η όλη λογική της μαρτυρίας αυτής της μάρτυρος σε αντίθεση με την όλη γραμμή αντεξέτασης της, ιδιαίτερα δε διατηρώντας υπόψη την ανυπαρξία μελέτης παρόμοιας φύσης από την αποζημιούσα αρχή. Παραδείγματος χάριν, η απάντηση της στη τελευταία υποβολή κατά την αντεξέταση της. Ως προς το ότι τα αποτελέσματα των μετρήσεων ήταν αυθαίρετα διότι δεν υπήρχαν συγκριτικές μετρήσεις πριν το
9. Απάντησε ότι τα αποτελέσματα είναι επιστημονικά σωστά προσθέτοντας ως μέρος της απάντησης της και αναφορά ότι είναι αδύνατο να υπήρχαν μετρήσεις διότι δεν υπήρχε ο δρόμος. Όμως πέραν από το δεδομένο αυτό ο τεκμηριωμένος τρόπος με τον οποίο η Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη, κατέθεσε κρίνεται ως επαρκής από το Δικαστήριο έτσι ώστε αυτό το μέρος της μαρτυρίας προς υποστήριξη των θέσεων του απαιτητή να κρίνεται αξιόπιστο και ασφαλές ως υπόβαθρο επί του οποίου το Δικαστήριο να οδηγηθεί στα δικά του συμπεράσματα. Επιπλέον, η ίδια η μελέτη το περιεχόμενο της οποίας η Μ. Α. 1 Άννα Καραμοντάνη υιοθέτησε ως μέρος της προφορικής κατάθεσης της αποτελεί ένα εντυπωσιακά διαφωτιστικό κείμενο ως προς τις επιπτώσεις στο περιβάλλον, στην οικία Γεμενάρη και γενικότερα στη ποιότητα ζωής όχι μόνο του απαιτητή και της οικογένειας του από τη κατασκευή της Λεωφόρου Αναργύρων αλλά και γενικά των κατοίκων της εγγύτερης περιοχής υπό την έννοια της γειτονίας όπως ο εκτιμητής του απαιτητή χαρακτήρισε το συγκεκριμένο χώρο πριν από αυτή την κατασκευή. Κρίνω ότι η μελέτη αυτή παρέχει μία εκτεταμένη και αξιόπιστη βάση πληροφοριών και δεδομένων σε σχέση με τα θέματα τα οποία διαπραγματεύεται. Αναφορικά με τη προφορική κατάθεση του απαιτητή παρά και το περιθώριο το οποίο υπήρχε, λόγω προσωπικής του εμπλοκής, ο ίδιος ως μάρτυρας να ήταν υπερβολικός στην όλη περιγραφή των συνεπειών από τη κατασκευή του δρόμου, εντούτοις αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι ότι αντιθέτως ο ίδιος κατέθεσε με μέτρο και αποφυγή οποιασδήποτε μεγαλοποίησης αυτών των συνεπειών. Διαπιστώνεται επίσης ότι η αντεξέταση του υπήρξε αναποτελεσματική καθώς ουσιαστικά αυτό το οποίο του παρεχόταν κατά τη διάρκεια της ήταν αλλεπάλληλες ευκαιρίες να προσθέσει στα όσα αρχικά είχε επαρκώς πειστικά αναφέρει κατά τη κύρια εξέταση του. Παραδείγματος χάριν, υποβλήθηκε στον απαιτητή ότι ο κατ΄ ισχυρισμό επηρεασμός από τη τροχαία κίνηση δεν ήταν λόγω της κατασκευής του δρόμου αλλά διότι η επίδικη κατοικία βρισκόταν στη τουριστική περιοχή. Δόθηκε με αυτή την άτοπη ουσιαστικά υποβολή η ευκαιρία στον απαιτητή να προσθέσει σχετική αναφορά στο κακό σχεδιασμό του δρόμου και τη παράλειψη να ληφθούν υπόψη απαραίτητες προφυλάξεις και πρόνοιες του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Στις οποίες πρόνοιες και παραλείψεις βεβαίως αναφέρθηκε και η Μ. Α. 1, Άννα Καραμοντάνη. Άλλο παράδειγμα προέκυψε και από την έμμονη προώθηση κατά την αντεξέταση του απαιτητή της θέσης ότι η μόνιμη κατοικία του είναι η Λάρνακα. Δόθηκε η ευκαιρία στον απαιτητή να προσθέσει περιγραφή στις συνθήκες εργασίας του στη Λάρνακα πριν ξεκινήσει η πτητική του καριέρα και το σύστημα βάρδιας το οποίο εφαρμοζόταν με 4 δωδεκάωρα στη δουλειά και 6 μέρες εκτός εργασίας. Αυτό το οποίο προφανώς δεν ήταν κατορθωτό να γίνει αντιληπτό από την ευπαίδευτη δικηγόρο της αποζημιούσας αρχής κατά τη προσπάθεια προώθησης της συγκεκριμένης θέσης κατά την αντεξέταση του απαιτητή είναι το εξής. Η συγκεκριμένη κατοικία δεν έπαυε να είναι η οικογενειακή κατοικία του απαιτητή τη χρήση της οποίας θα μπορούσε να είχε στη διάθεση του - εάν οι συνθήκες διαβίωσης εκεί ήταν διαφορετικές - τόσο σε ημέρες κατά τις οποίες δεν ήταν υποχρεωμένος να εκτελεί τα καθήκοντα του ως πιλότος όσο και σε ημέρες κατά τις οποίες, παρά και την εκτέλεση αυτών των καθηκόντων, του παρεχόταν εντούτοις ο χρόνος και η ευκαιρία να αναπαύεται εκεί προ της εκτέλεσης των. Ενώ βεβαίως δεν διαφεύγει του Δικαστηρίου ότι η ουσία του θέματος υπό εξέταση δεν είναι η επιζήμια επίδραση στην οικογένεια Γεμενάρη αλλά στην οικία Γεμενάρη ανεξάρτητα και από το κατά πόσο αυτή θα κατοικείτο από αυτή την οικογένεια ή σε σχέση με τη προοπτική πώλησης της και κατοίκησης της από την οικογένεια του οποιουδήποτε προτιθέμενου αγοραστή. Ουσιαστικά η μαρτυρία σε σχέση με τις επιπτώσεις στην οικογένεια του απαιτητή εξυπηρετούσε το σκοπό ανάδειξης αυτών των επιπτώσεων με αναφορά σε ένα υπαρκτό αντί υποθετικό παράδειγμα. Άλλο παράδειγμα του τρόπου αντεξέτασης του απαιτητή βάσει του οποίου του παρεχόταν η ευκαιρία να προσθέσει στα όσα αρχικά είχε επαρκώς πειστικά αναφέρει κατά τη κύρια εξέταση του αποτελεί και η υποβολή ως προς την ύπαρξη πρόσβασης προς την επίδικη κατοικία από την ανατολική πλευρά του τεμαχίου. Δόθηκε η ευκαιρία στον απαιτητή να αναφερθεί στην ύπαρξη υψομετρικής διαφοράς (ύψους 1.6 μέτρα) ως επίσης και τις δυσκολίες και έργα αλλά βεβαίως και κόστος το οποίο θα έπρεπε να υποστεί ο ίδιος σε περίπτωση κατά την οποία κατασκευαζόταν μία τέτοια πρόσβαση. Θεωρώ ότι επί του συγκεκριμένου σημείου η θέση του απαιτητή είναι καθόλα λογική ενώ η εισήγηση αναφορικά με την ύπαρξη τέτοιας πρόσβασης κρίνεται ως εξωπραγματική και αντίθετη με την υπάρχουσα μαρτυρία όπως αυτή παρουσιάστηκε από τον ίδιο τον απαιτητή. Επιπλέον, παρατηρώ ότι στη φωτογραφία 3 στο Παράρτημα Α της μελέτης της κας. Καραμοντάνη επί του πεζοδρομίου της οδού Λύτρας στη γωνία η οποία σχηματίζεται με τη Λεωφόρο Αγίων Αναργύρων υπάρχει προστατευτικό κιγκλίδωμα το οποία αναμφίβολα αποτελεί και ένα επιπρόσθετο εμπόδιο για μέρος του μήκους της ανατολικής πλευράς του επίδικου τεμαχίου. Μάλιστα όπως προέκυψε και από την ενισχυτική επί αυτού μαρτυρία του εκτιμητή του απαιτητή δεν υπάρχει πρόσβαση από την ανατολική πλευρά καθότι εκεί υπάρχει πεζοδρόμιο για δρόμο με τέσσερεις λωρίδες κυκλοφορίας, υπάρχουν διπλές γραμμές και επίσης ο ίδιος είχε την εντύπωση ότι υπήρχε και τοίχος. Η εντύπωση αυτή κρίνεται λογική και σύμφωνη με τη θέση του απαιτητή καθότι ενόψει της ύπαρξης μίας υψομετρικής διαφοράς 1.6 μέτρα σε ένα οδικό έργο όπως η οδός Λύτρας δεν αποκλείεται και η κατασκευή ενός χαμηλού τοίχου αντιστήριξης του πεζοδρομίου. Πρόσθεσε δε ο εκτιμητής του απαιτητή ότι για να δημιουργηθεί πρόσβαση θα πρέπει να σπάσουν το πεζοδρόμιο και να εξέρχονται τα αυτοκίνητα πλησίον των φώτων τροχαίας. Η μαρτυρία η οποία προέκυψε από τη προφορική κατάθεση του απαιτητή κρίνεται σταθερά μετρημένη ενώ διαπιστώνεται ότι αυτή παρέχει μία αξιόπιστη βάση επί της οποίας το Δικαστήριο να αναλογιστεί τις συνέπειες στη ποιότητα ζωής όχι μόνο του ίδιου του απαιτητή και της οικογένειας του από τη κατασκευή των δύο δρόμων πρωταρχικής και δευτερεύουσας σημασίας οι οποίοι πλέον πλαισιώνουν τις δύο πλευρές του τεμαχίου επί του οποίου παραμένει κτισμένη η οικία Γεμενάρη αλλά και του οποιουδήποτε προτιθέμενου αγοραστή. Αναφορικά με τη μαρτυρία η οποία προέκυψε από τη προφορική κατάθεση του Μ. Α. 3, Γεώργιου Γεωργιάδη, κατ΄ αρχάς, διατηρώντας υπόψη τόσο τα ακαδημαϊκά του προσόντα όσο και την επαγγελματική πείρα του μάρτυρα αυτού στο κλάδο της εκτίμησης αξίας ακινήτων, το Δικαστήριο αποδέχεται το μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα αναφορικά με το θέμα το οποίο κατέθεσε, δηλαδή την εκτίμηση της αξίας της επιζήμιας επίδρασης την οποία υπέστη η οικία Γεμενάρη. Αυτό το οποίο παρατηρείται αναφορικά με τη μαρτυρία η οποία προέκυψε από τη προφορική κατάθεση του εκτιμητή του απαιτητή είναι ότι ο ίδιος σε μεγάλο βαθμό βασίστηκε σε σχετική νομολογία, με αναφορές μάλιστα σε αυτή, έτσι ώστε να αιτιολογήσει τη δική του προσέγγιση ως προς την εφαρμογή συγκεκριμένων αρχών αναφορικά τόσο με την απόρριψη της ύπαρξης υπεραξίας ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης όσο και με την εξεύρεση του ύψους της επιζήμιας επίδρασης. Δεν διαπιστώνεται οτιδήποτε το μεμπτό ή λανθασμένο σε αυτή την προσέγγιση από το Δικαστήριο. Το γεγονός δηλαδή ότι ο εκτιμητής του απαιτητή επέλεξε να βασιστεί σε αυτή τη νομολογία και μάλιστα να δώσει συγκεκριμένες αναφορές σε σχέση με αυτή, υπό την έννοια παραπομπής του Δικαστηρίου σε συγκεκριμένες αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Δεν θεωρείται δηλαδή ότι ο εκτιμητής του απαιτητή με αυτό τον τρόπο είχε ξεφύγει του πλαισίου της εμπειρογνωμοσύνης του. Αντιθέτως, αυτό το οποίο αναδεικνύεται από την όλη προσέγγιση του εκτιμητή είναι η σοβαρότητα της και η σταθερή και εμπεριστατωμένη καταβολή προσπάθειας όπως ληφθούν υπόψη όλα τα σχετικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένης και σχετικής επί του θέματος νομοθεσίας αλλά και νομολογίας (υπό την έννοια βεβαίως των αρχών οι οποίες καθορίζονται από αυτή τη νομική πτυχή) έτσι ώστε σε συνάρτηση με τα πραγματικά δεδομένα ο ίδιος να καταλήξει σε μία όσο το δυνατό ορθότερη εκτίμηση εντός του πλαισίου της δικής του εμπειρογνωμοσύνης. Ασφαλώς η κρίση του Δικαστηρίου δεν υποκαθίσταται με οποιοδήποτε τρόπο από την αναφορά νομολογίας ή ακόμη και η οποιαδήποτε ερμηνεία η οποία δόθηκε από τον εκτιμητή αυτής της νομολογίας. Παραμένει έργο του Δικαστηρίου τόσο η παράθεση της σχετικής νομοθεσίας και νομολογίας όσο και η ορθή εφαρμογή της επί των δεδομένων αυτής της υπόθεσης ανεξάρτητα και από την οποιαδήποτε άποψη ο εκτιμητής του απαιτητή εξέφρασε επί αυτού του θέματος. Δηλαδή, δεν τίθεται θέμα εξέτασης από το Δικαστήριο κατά πόσο η ερμηνεία η οποία δόθηκε από τον εκτιμητή του απαιτητή είναι ορθή ή λανθασμένη για τον εξής απλό λόγο. Δεν αποτελεί μέρος της εμπειρογνωμοσύνης του εκτιμητή αυτό το θέμα έτσι ώστε να ήταν σε θέση να εκφράσει γνώμη. Ούτε και εκφράστηκε άποψη επί αυτού του θέματος υπό την έννοια της νομικής ερμηνείας των αρχών οι οποίες καθορίζονται από τη νομολογία. Η αναφορά σε αυτές τις αρχές έγινε από τον εκτιμητή του απαιτητή έτσι ώστε να προσθέσει στην όλη επεξήγηση του δικού του τρόπου εκτίμησης της επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο μέρος της περιουσίας του απαιτητή. Θέμα βεβαίως το οποίο αναμφίβολα εμπίπτει εντός της εμβέλειας της δικής του εμπειρογνωμοσύνης. Ουσιαστικά αναδεικνύεται και με αυτό το στοιχείο η ενδελεχής προσέγγιση του εκτιμητή του απαιτητή στο έργο το οποίο είχε να αντιμετωπίσει τόσο κατά την προετοιμασία της έκθεσης εκτίμησης του όσο και κατά τη παρουσίαση των θέσεων του κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του, ιδιαίτερα δε της αντεξέτασης του. Κρίνω ότι το σκεπτικό με το οποίο ο εκτιμητής του απαιτητή επεξήγησε τον τρόπο κατάληξης του σε επιζήμια επίδραση ως αποτέλεσμα της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης είναι καθόλα λογικό και πλήρως ενταγμένο εντός του πνεύματος της σχετικής νομοθεσίας και νομολογίας έτσι ώστε αυτό να γίνεται δεκτό από το Δικαστήριο ως ένας ορθός τρόπος ανάλυσης και εξεύρεσης της ύπαρξης επιζήμιας επίδρασης σε σχέση με το επίδικο ακίνητο. Δηλαδή, η μέθοδος τοποθέτησης του εαυτού του στην ίδια θέση με ένα προτιθέμενο αγοραστή του επίδικου ακινήτου προτού περιέλθει στην αντίληψη του η γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης και μετά που περιέρχεται στην αντίληψη του. Κατά την αντεξέταση του εκτιμητή του απαιτητή αλλά και κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής προωθήθηκε μία θέση ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης του επίδικου ακινήτου όχι μόνο για οικιστικούς αλλά και για άλλους σκοπούς. Η τοποθέτηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής αναφορικά με αυτό το θέμα κρίνεται πειστική ενώ η προσπάθεια της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής προώθησης της δεν πείθει το Δικαστήριο ως βάσιμη ή καν λογική. Υπενθυμίζω ότι η αποζημιούσα αρχή με την έκθεση υπεράσπισης της η οποία βασίζεται σε μεγάλο βαθμό βεβαίως στο περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης της εκτιμήτριας της αναφέρεται - σε σχέση με τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του επίδικου τεμαχίου κατά τον ουσιώδη χρόνο (δηλαδή, την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης) - ότι αυτό είναι οικιστικής χρήσης ως επίσης ότι βρίσκεται σε περιοχή όπου παρατηρείται μεγάλη οικιστική ανάπτυξη και υπάρχουν όλα τα βασικά έργα υποδομής. Επίσης ότι σύμφωνα με το Τοπικό Σχέδιο Πάφου αυτό εμπίπτει στη πολεοδομική ζώνη Κα8, δηλαδή οικιστικής χρήσης και εκμετάλλευσης, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 0.60:1, κάλυψης 0.35:1 και αριθμό ορόφων, δύο. Ενώ σε σχέση με την απόκτηση υπεραξίας δεν αναφέρεται το ενδεχόμενο της οποιασδήποτε άλλης χρήσης, όπως εμπορικής ή ακόμη καν και οικιστικής ανάπτυξης, αλλά απλώς το γεγονός ότι πλέον το επίδικο τεμάχιο με την απαλλοτρίωση εφάπτεται (βεβαίως ακριβολογώντας η αναφορά αυτή θα έπρεπε να ήταν ότι θα εφάπτεται εφόσον η αναφορά στην έκθεση υπεράσπισης είναι στον ουσιώδη χρόνο) σε λεωφόρο, ενώ προηγουμένως εφαπτόταν στη μία πλευρά του μόνο, σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Επιπλέον, υπάρχει αναφορά πρώτο, σε κατασκευή πεζοδρομίου σε όλο το μήκος της πρόσοψης του προς τη λεωφόρο και δεύτερο, στο ότι η διακίνηση τόσο προς το κέντρο της Κάτω Πάφου όσο και προς το νότιο παρακαμπτήριο που ενώνει την Κάτω Πάφο με τον υπεραστικό δρόμο Πάφου-Λεμεσού γίνεται πιο γρήγορα και με μεγαλύτερη ασφάλεια. Βεβαίως με την αντεξέταση του εκτιμητή του απαιτητή προωθήθηκε και μία εντελώς διαφορετική γραμμή σε σχέση με τη δυνατότητα διαφορετικής ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου πέραν ακόμη και της οικιστικής, δηλαδή εμπορικής ανάπτυξης. Ασφαλώς το Δικαστήριο διατηρεί υπόψη του ότι τα δικόγραφα σε μία παραπομπή δεν καθορίζουν με τον ίδιο αυστηρό τρόπο όπως σε μία αγωγή τα επίδικα θέματα. Θα ανέμενε όμως η όλη αυτή προσέγγιση να υπήρχε και εντός της έκθεσης εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής, κάτι βεβαίως το οποίο καθόλου δεν ισχύει καθότι δεν υπάρχει ίχνος αναφοράς σε αυτή τη προσέγγιση σε σχέση με το θέμα της απόκτησης υπεραξίας. Διατηρώντας όμως υπόψη τον εξεταστικό χαρακτήρα μίας διαδικασίας παραπομπής το Δικαστήριο εξετάζει στη συνέχεια τη βασιμότητα της θέσης αυτής όπως αυτή προωθήθηκε κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας. Με την υποβολή διάφορων θέσεων οι οποίες δεν περιέχονται είτε στην έκθεση υπεράσπισης είτε στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής. Η αντιμετώπιση του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά με τις διάφορες θέσεις τις οποίες η ευπαίδευτη συνήγορος της αποζημιούσας αρχής του υπέβαλε κατά την αντεξέταση του ήταν σταθερά λογική και πειστική βασιζόμενη σε απλές επεξηγήσεις και πρακτικά επιχειρήματα. Αποδέχεται το Δικαστήριο ότι η όλη προσέγγιση του εκτιμητή του απαιτητή ανταποκρίνεται πλήρως στη πραγματικότητα της συγκεκριμένης περίπτωσης και όχι σε θεωρητικές υποθέσεις. Επιπλέον, είναι πραγματικά λυπητερό σε σχέση τόσο με την εξοικονόμηση δικαστικού χρόνου αλλά και μείωση των θεμάτων τα οποία εξετάζονται σε μία δικαστική απόφαση το εξής. Παρά το γεγονός ότι η επίδικη διαφορά είχε περιοριστεί με τη δήλωση της αξίας της έκτασης η οποία είχε απαλλοτριωθεί εντούτοις ο εκτιμητής του απαιτητή αντεξεταζόταν σε σχέση με θέματα αξίας γης βάσει των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες είχε επιλέξει. Ως προς την αντεξέταση του εκτιμητή του απαιτητή αναφορικά με συγκριτικές πωλήσεις παρατηρώ τα εξής. Ασφαλώς είναι διαφορετικό το θέμα της επιζήμιας επίδρασης στην οικία Γεμενάρη με αυτό της αξίας της υπόλοιπης έκτασης του επίδικου ακινήτου εντούτοις η συμφωνία των διαδίκων επί αυτού του θέματος παραμένει ένας σταθερός παρονομαστής ως προς την αξία της απαλλοτριωμένης περιουσίας ο οποίος δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί από το Δικαστήριο έτσι ώστε να καταλήξει σε μία διαφορετική θέση από αυτή στην οποία οι ίδιοι οι διάδικοι έχουν συμφωνήσει μεταξύ τους. Ουσιαστικά διατηρώντας υπόψη όλες τις συγκριτικές πωλήσεις είτε της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή του απαιτητή είτε αυτής της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής οι διάδικοι κατέληξαν μεταξύ τους σε μία συμφωνία ως προς την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της απαλλοτριωθείσας ιδιοκτησίας (βλ. σχετικά τα πρακτικά τόσο της 23/11/2007 όσο και της 16/1/2008 και τελικά της 12/3/2008). Επιπλέον ως προς την αξιολόγηση συγκεκριμένα της μαρτυρίας του εκτιμητή του απαιτητή δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί και η εξής σαφής διευκρίνιση εντός της έκθεσης εκτίμησης του (σελίδα 3) ως προς τις μεθόδους εκτίμησης οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν κατά την προετοιμασία της. Για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του κτήματος χρησιμοποιήθηκε η «Συγκριτική Μέθοδος». Διευκρίνισε δε ότι η σύγκριση έγινε αφού λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων στην υπό μελέτη περιοχή. Ενώ για την εκτίμηση της αξίας της κατοικίας και των εξωτερικών έργων που κατεδαφίστηκαν χρησιμοποιήθηκε η «Μέθοδος Κόστους Αντικατάστασης» λαμβάνοντας υπόψη σχετικές αποσβέσεις. Επομένως, πραγματικά, διατηρώντας υπόψη πρώτο, ότι το μοναδικό επίδικο ζήτημα το οποίο είχε παραμείνει για εκδίκαση ήταν η επιζήμια επίδραση στην κατοικία και δεύτερο, ότι ο ίδιος ο εκτιμητής του απαιτητή σαφώς διευκρίνιζε ότι δεν χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο για την εκτίμηση της αξίας της κατοικίας τότε είναι άξιον απορίας γιατί αντεξεταζόταν σε σχέση με συγκριτικές πωλήσεις. Έστω και εάν στη πορεία της αντεξέτασης τέθηκε υπόψη του Μ. Α. 3 ότι οι τιμές των συγκριτικών πωλήσεων και η αύξηση σε αυτές αποτελούσαν απόδειξη της υπεραξίας την οποία απέκτησε το επίδικο ακίνητο. Διατηρώντας υπόψη τα όσα σχετικά ανέφερε ο εκτιμητής του απαιτητή κρίνεται εντελώς αβάσιμη από το Δικαστήριο η γενική θέση η οποία υποβλήθηκε σε αυτόν ως προς το ότι οι ισχυρισμοί του για επιζήμια επίδραση δεν βασίζονται σε προηγούμενα δεδομένα αλλά σε υποθετικά, μελλοντικά και αβέβαια. Ενώ η γενικότερη θέση του ίδιου του μάρτυρα ως προς τα υφιστάμενα δεδομένα και τις προβλέψεις οι οποίες θα μπορούσαν να γίνουν βάσει αυτών και την επιβεβαίωση αυτών από τη μελέτη της κας. Καραμοντάνη, κρίνεται βάσιμη και αξιόπιστη έτσι ώστε το Δικαστήριο να είναι σε θέση να βασιστεί επί αυτής για να οδηγηθεί στα δικά του συμπεράσματα. Βασική και εύλογη κρίνεται η θέση του εκτιμητή του απαιτητή ότι η επίδικη κατοικία υπέστη ιδιαίτερη επιζήμια επίδραση από την απαλλοτρίωση παρά και την επίσης κρινόμενη ως εύλογη θέση του ότι ολόκληρο το επίδικο ακίνητο υπέστη επιζήμια επίδραση. Αναφορικά με τον τρόπο τον οποίο ο εκτιμητής του απαιτητή αποπειράθηκε ουσιαστικά να διαχωρίσει αριθμητικά την επιζήμια επίδραση επί του συνόλου του επίδικου ακινήτου και μεταξύ αυτού και της οικίας Γεμενάρη διαπιστώνεται ότι αν και η επεξήγηση του σε σχέση με τις ποσοστιαίες λεπτομέρειες της δεν ήταν ιδιαίτερα διαυγής εντούτοις ήταν επαρκώς κατανοητή ως προς τη γενικότερη σημασία της. Η δε προσπάθεια επεξήγησης της αναδεικνύει σαφώς τη δυνατότητα εφαρμογής αυτού του διαχωρισμού μεταξύ της επιζήμιας επίδρασης επί ολόκληρου του επίδικου ακινήτου και της οικίας Γεμενάρη. Διαχωρισμός ο οποίος από μόνος του κρίνεται λογικός. Ως προς το ότι δηλαδή η οικία υπέστη περισσότερη επιζήμια επίδραση σε ποσοστό υπολογισμού αυτής από ότι η υπόλοιπη έκταση του επίδικου ακινήτου. Μάλιστα ο ίδιος ο μάρτυρας αυτός ήταν επαρκώς ειλικρινής έτσι ώστε να αναφέρει - όταν του υποβλήθηκε ότι δεν ήταν σε θέση να προσδιορίσει το ποσοστό επιζήμιας επίδρασης πάνω στη κατοικία - ότι αυτό δεν ενδείκνυται. Υπό την έννοια δηλαδή, όπως πρόσθεσε, ότι δεν μπορεί να γίνει με μαθηματικές πράξεις. Όπως δε εξήγησε το σκεπτικό του ιδίου βασιζόταν σε νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου και συγκεκριμένα στην απόφαση Κυπριανού κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1995)1 Α. Α. Δ. 136, 142 (βλ. σχετικά το μέρος αυτής της απόφασης όπου καλύπτεται η νομική πτυχή της υπόθεσης). Η προσπάθεια του μάρτυρα αυτού να επεξηγήσει το σκεπτικό του κρίνεται διαφανής και ειλικρινής και εμπνέει το Δικαστήριο με εμπιστοσύνη ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής της συγκεκριμένης προσέγγισης αναφορικά με τον καθορισμό της επιζήμιας επίδρασης επί της επίδικης κατοικίας. Επίσης, αυτό το οποίο διατηρείται σταθερά υπόψη του Δικαστηρίου είναι και η βασική θέση του εκτιμητή ως προς τη μοναδικότητα της οικίας Γεμενάρη και του τεμαχίου επί του οποίου αυτή ήταν κτισμένη. Ως προς τη θέση του εκτιμητή του απαιτητή ότι τα έργα τα οποία κατασκευάστηκαν ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης δεν λαμβάνονται υπόψη όντως υπάρχουν αναφορές στη νομολογία μας με βάση τις οποίες η θέση αυτή κρίνεται ορθή και οι οποίες παρατίθενται στο μέρος αυτής της απόφασης στο οποίο εξετάζεται η νομική πτυχή της επίδικης διαφοράς. Διευκρινίζω ότι παρά και την έλλειψη οποιωνδήποτε ακαδημαϊκών προσόντων της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής το Δικαστήριο αναγνωρίζει την εμπειρογνωμοσύνη της η οποία πηγάζει από την εικοσαετή πείρα της ως εκτιμήτρια (κατά την ημερομηνία της προφορικής κατάθεσης της) στο κλάδο εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου. Επιπλέον, το Δικαστήριο δεν προσεγγίζει τη μαρτυρία της με οποιαδήποτε επιφύλαξη απλά και μόνο διότι η ίδια εμφανώς δεν κατέχει τα ακαδημαϊκά προσόντα τα οποία ο εκτιμητής του απαιτητή κατέχει. Αυτό το οποίο εξετάζεται είναι η ουσία της μαρτυρίας η οποία προέκυψε από τη προφορική κατάθεση της και κατά πόσο αυτή είναι δυνατό να κριθεί ως λογική και αξιόπιστη σε συνάρτηση με όλη την υπόλοιπη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Παρά και το γεγονός ότι η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής με τη προφορική κατάθεση της σαφώς είχε ξεφύγει από το σκεπτικό το οποίο εμπεριέχεται στην έκθεση εκτίμησης της αναφορικά με την απόκτηση υπεραξίας του επίδικου ακινήτου εντούτοις το Δικαστήριο διατηρώντας υπόψη και τον εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας εξετάζει στο σύνολο της τη θέση της αποζημιούσας αρχής όπως αυτή προκύπτει από την έκθεση εκτίμησης, την αντεξέταση των μαρτύρων του απαιτητή και από τη προφορική κατάθεση της εκτιμήτριας της. Βεβαίως αναδεικνύεται από το γεγονός της προφορικής προσθήκης μίας νέας βάσης για απόκτηση υπεραξίας όχι μόνο αυτοσχεδιασμός αλλά και μία προχειρότητα στην όση μελέτη προηγήθηκε της ετοιμασίας της έκθεσης εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής. Αναδεικνύονται αυτά τα στοιχεία αυτοσχεδιασμού και προχειρότητας και από το γεγονός ότι κατά την αντεξέταση του απαιτητή η ίδια η ευπαίδευτη συνήγορος της αποζημιούσας αρχής σαφώς δήλωσε στον απαιτητή με την προτελευταία της υποβολή (ή αναφορά ουσιαστικά) ότι κανένας δεν μίλησε για εμπορική ανάπτυξη του επίδικου τεμαχίου προσθέτοντας ότι εξάλλου η χρήση του είναι και παραμένει οικιστική. Επιπλέον, μόνο ως υπεκφυγή είναι δυνατό να χαρακτηριστεί η απάντηση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής όταν ερωτήθηκε κατά την αντεξέταση της γιατί δεν ανέφερε εντός της έκθεσης εκτίμησης της τα όσα ανέφερε προφορικά κατά την κύρια εξέταση της σε σχέση με τις δυνατότητες ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου βάσει του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Η απάντηση της δηλαδή ότι θεωρούσε αυτό το θέμα αυτονόητο. Ούτε και πείθει ως γνήσια και αξιόπιστη η απάντηση της ότι είχε υπόψη της αυτό το παράγοντα όταν σύντασσε την έκθεση εκτίμησης της. Βεβαίως η όλη τοποθέτηση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης ή οποιασδήποτε ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου αγνοεί πλήρως τη σαφή τοποθέτηση του ίδιου του απαιτητή ως προς το ότι ο ίδιος δεν επιθυμούσε την οποιαδήποτε ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου. Ενώ παράλληλα θεωρεί ως δεδομένη τη πρόθεση ενός προτιθέμενου αγοραστή όντως να αγοράσει το επίδικο ακίνητο με αποκλειστικό σκοπό την ανάπτυξη του και όχι την ιδιοκατοίκηση. Επιπλέον, πέραν και από των οποιωνδήποτε άλλων σχετικών στοιχείων (όπως, παραδείγματος χάριν, το κόστος και επιχειρηματικό ρίσκο μίας ανάπτυξης και η αβεβαιότητα είτε ως προς τη παρέκκλιση από τη δεδομένη οικιστική χρήση του επίδικου ακινήτου) η βασική θέση του απαιτητή κρίνεται εύλογη και αξιόπιστη. Ενώ τα ερωτήματα τα οποία ο ίδιος προέβαλε ως προς τη δυνατότητα και κόστος της οποιασδήποτε ανάπτυξης του επίδικου ακινήτου αναμφίβολα θα απασχολούσαν επίσης και τον οποιονδήποτε προτιθέμενο αγοραστή. Αυτό δηλαδή το οποίο το Δικαστήριο διατηρεί σταθερά υπόψη του είναι ότι όντως το επίδικο ακίνητο αποτελούσε την οικογενειακή κατοικία του απαιτητή. Ότι δηλαδή δεν ήταν το οποιοδήποτε άδειο τεμάχιο με παρόμοια έκταση αλλά ένα τεμάχιο το οποίο τύγχανε αποκλειστικά οικιστικής χρήσης έχοντας εντός του μία κατοικία η οποία περιβαλλόταν από κήπο και περβόλι. Μάλιστα η όλη θέση του απαιτητή ως προς την ύπαρξη επιζήμιας επίδρασης είναι ακριβώς το γεγονός ότι η απώλεια του δεν συνίσταται στη μείωση της έκτασης του επίδικου ακινήτου ή στον αρνητικό επηρεασμό ο οποίος προκύπτει από αυτή τη μείωση σε σχέση με την οποιαδήποτε πιθανή ανάπτυξη του είτε οικιστική (δηλαδή, με ανέγερση συγκροτήματος κατοικιών) είτε εμπορική αλλά σε ένα άλλο απλό και εύκολα κατανοητό δεδομένο. Το γεγονός ότι με την απαλλοτρίωση απώλεσε ένα τρόπο ζωής. Ο οποίος ήταν εφικτός αποκλειστικά εξαιτίας της απομονωμένης φύσης της οικίας Γεμενάρη. Και ο οποίος τρόπος ζωής αναμφίβολα θα ήταν επίσης υπόψη του οποιουδήποτε προτιθέμενου αγοραστή κατά τον ουσιώδη χρόνο. Κατά τον οποίο θα ήταν νομοθετικά και νομολογιακά επιτρεπτό να υπολογιστεί η οποιαδήποτε είτε υπεραξία είτε επιζήμια επίδραση στην αξία της κατοικίας και της εναπομείνασας έκτασης του επίδικου ακινήτου. Όταν μάλιστα υποβλήθηκε στον απαιτητή ότι είναι αναμφισβήτητο ότι με τη κατασκευή ενός δρόμου η αξία μίας περιουσίας αυξάνεται ο ίδιος απάντησε ότι η περιουσία του έχει χάσει από την αξία της κατακόρυφα. Αναφερόμενος στις συνθήκες οι οποίες επικρατούν σήμερα εξήγησε ότι περιουσίες σαν τη δική του οι οποίες έχουν έπαυλη κτισμένη μέσα σε ανεπτυγμένο κήπο, ύδρευση και είναι κοντά σε τουριστικές ή εμπορικές περιοχές έχουν μεγάλη αξία ακριβώς διότι είναι απομονωμένες. Πρόσθεσε ότι η χρήση της περιουσίας του παραμένει οικιστική και ότι ο ίδιος δεν είχε πρόθεση να αναπτύξει τη περιουσία του εμπορικά. Ότι η αξία της για τον ίδιο ήταν ότι μπορούσε να απολαύσει το σπίτι του και τη φύση μακριά από δρόμους, θόρυβο, αυτοκίνητα και καυσαέρια ενώ αυτή τη στιγμή όλα αυτά βρίσκονται στο «ξωπόρτι» του όπως ανέφερε χαρακτηριστικά. Το Δικαστήριο δεν έχει οποιαδήποτε αμφιβολία ως προς τη γνησιότητα και ειλικρίνεια της θέσης του απαιτητή ότι ο ίδιος είχε ζημιώσει από τη κατασκευή του δρόμου. Επιπλέον, δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί ότι παρόμοιες σκέψεις θα απασχολούσαν και τον οποιονδήποτε προτιθέμενο αγοραστή κατά τον ουσιώδη χρόνο. Αξίζει δηλαδή να σημειωθεί επί του προκειμένου και το εξής. Δεν είναι απλώς η υποκειμενική θέση του απαιτητή ως προς τη πραγματική αξία του επίδικου ακινήτου για τον ίδιο η οποία κρίνεται αξιόπιστη. Βάσιμη επίσης κρίνεται και η θέση του εκτιμητή του απαιτητή ως προς τη μοναδικότητα της οικίας Γεμ