Κυριάκου Πέτρου Ελένη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 18/07, 31/12/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2012:A162 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Φ. Τιμοθέου, Ε.Δ. Αρ. Παραπομπής: 18/07 Μεταξύ: Κυριάκου Πέτρου Ελένη Αιτήτριας και Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Ημερομηνία: 31.12.2012 Για Αιτήτρια: κ. Κυθραιώτης. Για Αποζημιούσα Αρχή: κα Κόκκινου. ΑΠΟΦΑΣΗ Με την παρούσα παραπομπή η Αιτήτρια αξιώνει από το Δικαστήριο τον καθορισμό της καταβλητέας εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης της απαλλοτριωθείσας έκτασης μέρους του ακίνητου της με αρ. τεμαχίου 431, Φ/Σχ.51/04, στην Επαρχία Πάφου. Πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας οι συνήγοροι των διαδίκων δήλωσα ότι εγκαταλείπουν η μια πλευρά τη θέση της για επιζήμια επίδραση και η άλλη τη θέση της για υπεραξία του επίδικου ακινήτου, ως εκ της απαλλοτρίωσης. Στα πλαίσια της ακροαματικής διαδικασίας οι συνήγοροι των διαδίκων περιορίσθηκαν στην δήλωση των εξής παραδεκτών γεγονότων, τα οποία και αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου:
- Στις 31.10.03 εκδόθηκε η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με αριθμό
- Στις 29.10.04 εκδόθηκε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό
- Η πιο πάνω Γνωστοποίηση και το πιο πάνω Διάταγμα αφορούν μέρος του τεμαχίου 431, Φ/Σχ. LI/4, στα Κονιά της Επαρχίας Πάφου (στο εξής το επίδικο τεμάχιο), το οποίο είναι ιδιοκτησία της Αιτήτριας και του οποίου η συνολική έκταση είναι 8,696 τετραγωνικά μέτρα (στο εξής τ.μ.).
- Η επηρεαζόμενη, από την πιο πάνω Γνωστοποίηση και το πιο πάνω Διάταγμα Απαλλοτρίωσης, έκταση του επίδικου τεμαχίου είναι 1,720 τ.μ.
- Από το σύνολο της πιο πάνω αναφερόμενης επηρεαζόμενης έκτασης η Απαλλοτριούσα Αρχή πρόσφερε και πλήρωσε ως αποζημίωση για έκταση μόνο 1,300 τ.μ. Δεν προσφέρθηκε αποζημίωση για τα υπόλοιπα 420 τ.μ. λόγω της ύπαρξης του όρου με αριθμό 6 στην άδεια οικοδομής, ο οποίος θα αναφερθεί στη συνέχεια.
- Η αξία της απαλλοτριωθείσας γης είναι Λ.Κ.19,000 ήτοι €32,463 ανά δεκάριο δηλαδή Λ.Κ.19 ήτοι €32,46 ανά τ.μ.
- Στις 28.9.84 εκδόθηκε από την αρμόδια αρχή, δηλαδή τον Έπαρχο Πάφου, η άδεια οικοδομής με αριθμό 017219, η οποία αφορούσε την ανέγερση κατοικίας στο επίδικο τεμάχιο.
- Σύμφωνα με τον όρο με αριθμό 6, της εν λόγω άδειας οικοδομής, θα έπρεπε να παραχωρηθεί από το επίδικο τεμάχιο λωρίδα γης πλάτους 10 ποδών (συνολικής έκτασης 490 τ.μ.), για διαπλάτυνση του μονοπατιού το οποίο εφαπτόταν στο δυτικό άκρο του επίδικου τεμαχίου.
- Όταν εκδόθηκε η προαναφερόμενη άδεια οικοδομής και επιβλήθηκε ο όρος με αριθμό 6, δεν υπήρχε σε ισχύ έγκυρο ρυμοτομικό σχέδιο και υφιστάμενο οδικό δίκτυο.
- Με βάση την πιο πάνω άδεια οικοδομής ανεγέρθηκε στο επίδικο τεμάχιο κατοικία. Μέχρι σήμερα δεν έχει εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης της εν λόγω κατοικίας δυνάμει του άρθρου 10 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.
- Από τους δικογραφημένους ισχυρισμούς των διαδίκων φαίνεται ότι αποτελεί επίσης παραδεκτό γεγονός ότι σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η κατασκευή του νέου αυτοκινητοδρόμου Λεμεσού-Πάφου. Ενόψει των πιο πάνω παραδεκτών γεγονότων το μόνο θέμα που παρέμεινε προς εκδίκαση είναι το κατά πόσο η Αιτήτρια δικαιούται να αποζημιωθεί και για τα 420 τ.μ., για τα οποία δεν προσφέρθηκε αποζημίωση λόγω της ύπαρξης του όρου με αριθμό 6 στην προαναφερόμενη άδεια οικοδομής. Για το θέμα αυτό οι συνήγοροι των διαδίκων στηριζόμενοι στα παραδεκτά γεγονότα προέβηκαν σε αγορεύσεις, παραπέμποντας σε σχετική νομολογία προς υποστήριξη των θέσεων τους. Ο συνήγορος της Αιτήτριας στη δική του αγόρευση αναγνώρισε ότι η Διοίκηση έχει την ευχέρεια, δυνάμει του άρθρου 9
(1)(xiii) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96, να επιβάλλει όρους για την διεύρυνση, συνέχιση και κατασκευή οδικού δικτύου σε κατάλληλες περιπτώσεις. Ανέφερε όμως ότι αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση οι όροι αυτοί να είναι νόμιμοι καθότι παράνομοι όροι δεν δημιουργούν δικαιώματα προς όφελος της Διοίκησης ούτε και υποχρεώσεις στους διοικούμενους. Στην παρούσα περίπτωση δεν υπάρχει σε ισχύ έγκυρο ρυμοτομικό σχέδιο δηλ. δεσμευτική ρυμοτομία, ούτε και υφιστάμενο οδικό δίκτυο. Συνεπώς ο επίδικος όρος είναι, σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, άκυρος και ως εκ τούτου δεν μπορεί να ληφθεί υπόψην στον καθορισμό της αποζημίωσης. Εισηγείται δε διαζευκτικά ο κ. Κυθραιώτης ότι ακόμη και αν θεωρηθεί ότι ο επίδικος όρος επιβλήθηκε νόμιμα, ως περιορισμός που επιβάλλεται δυνάμει νόμου, δεν μπορεί να καταλήγει στην καταστρατήγηση του άρθρου 23 του Συντάγματος, σύμφωνα με το οποίο η στέρηση περιουσίας πρέπει να αποζημιώνεται. Η συνήγορος της Αποζημιούσας Αρχής υποστήριξε ότι στις περιπτώσεις επιβολής όρων όπως ο επίδικος, όταν ο επηρεαζόμενος έχει διαφορετική άποψη, έχει τη δυνατότητα να προσβάλει την επιβολή των όρων μέσα σε 75 μέρες από την ημερομηνία έκδοσης της άδειας, με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο. Σε αντίθετη περίπτωση οι όροι παραμένουν ως μέρος έγκυρης διοικητικής πράξης. Στην παρούσα η Αιτήτρια ουδέποτε προσέβαλε την εν λόγω άδεια και τον επίδικο όρο. Αντίθετα χρησιμοποίησε και υλοποίησε την άδεια οικοδομής και τους συνημμένους σε αυτήν όρους μεταξύ των οποίων και τον επίδικο και ενώ χρησιμοποιεί την κατοικία μέχρι σήμερα δεν έχει αιτηθεί την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης ώστε να γίνει η εγγραφή του παραχωρούμενου μέρους στο όνομα της Δημοκρατίας. Επομένως, εισηγείται η κα Κόκκινου, η Αιτήτρια δεν μπορεί ταυτόχρονα να επιδοκιμάζει και να αποδοκιμάζει μια πράξη προς το σκοπό προσπορισμού μεγαλύτερου οφέλους και άρα δεν δικαιούται οποιασδήποτε αποζημίωσης για το μέρος του επίδικου τεμαχίου που παραχωρήθηκε με τον εν λόγω όρο. Περαιτέρω η συνήγορος ανέφερε ότι σύμφωνα με το άρθρο 13 του Κεφ. 96, όταν χορηγείται άδεια με όρο για παραχώρηση ιδιοκτησίας σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο που κατέστη δεσμευτικό, το μέρος αυτό καθίσταται τμήμα της οδού, χωρίς καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης από την αρμόδια αρχή. Στην παρούσα είναι παραδεκτό, ότι δεν υπήρχε δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας και υφιστάμενο οδικό δίκτυ. Υπήρχε όμως ο όρος 6 της άδειας οικοδομής, που ήταν απαραίτητη προϋπόθεση για την σκοπούμενη ανάπτυξη, δηλαδή την ανέγερση της οικοδομής. Η παραχώρηση της έκτασης γης προς το δημόσιο, με βάση όρο της άδειας οικοδομής, σύμφωνα με την νομολογία, αφαιρείται με την έκδοση του τελικού πιστοποιητικού έγκρισης της οικοδομής. Η Αιτήτρια όμως μέχρι σήμερα δεν έχει αιτηθεί την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης ώστε να γίνει η εγγραφή του παραχωρούμενου μέρους. Ανεξάρτητα αυτού η ιδιοκτησία του παραχωρούμενου μέρους περιήλθε στο Δημόσιο κατ' εφαρμογήν των όρων της άδειας οικοδομής, παρά το ότι δεν έγινε εγγραφή. Σχετική είναι σύμφωνα πάντα με την ίδια εισήγηση η υπόθεση Σύλβια Παναγιώτη Χαραλάμπους κ.ά. ν. Δημοκρατίας
(2001)3 Α.Α.Δ. 149. Για αυτό το λόγο η Αποζημιούσα Αρχή δεν περιέλαβε στην εκτίμηση την έκταση που αφορούσε ο επίδικος όρος. Πέραν των πιο πάνω η συνήγορος υποστήριξε ότι η έκταση που παραχωρήθηκε με βάση τον επίδικο όρο αποτελεί περιορισμό και όχι στέρηση ιδιοκτησίας, ώστε η Αιτήτρια να δικαιούται αποζημίωσης. Στην παρούσα η άδεια οικοδομής, θέτει ως δέσμευση τον όρο της δωρεάν παραχώρησης. Σε αυτό ακριβώς το σημείο όταν δηλ. ελλείπει ο όρος που τέθηκε με την άδεια οικοδομής, διαφοροποιείται, σύμφωνα με την κα Κόκκινου, η παρούσα από την υπόθεση Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 Α.Α.Δ.
- Η συνήγορος υποστήριξε επίσης ότι θα πρέπει να αποδειχθεί η ύπαρξη ζημιάς και συγκεκριμένα ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του επίδικου ακινήτου ή βλάβης (hardship), το βάρος απόδειξης των οποίων φέρει η Αιτήτρια, η οποία απέτυχε όμως να το αποσείσει. Είναι τέλος η θέση της κας Κόκκινου ότι είναι νομολογιακά καθιερωμένο, ότι σε περιπτώσεις αξιώσεων για διεκδίκηση παρόμοιων αποζημιώσεων, η διαδικασία που ακολουθείται είναι αυτή της αγωγής και όχι της παραπομπής και συνεπώς στην παρούσα δεν τηρήθηκε η ορθή διαδικασία για αποζημίωση. Ενόψει των ανωτέρω η συνήγορος ζήτησε απόρριψη της αξίωσης για αποζημίωση της έκτασης του ακινήτου που αφορά ο επίδικος όρος. Σε απάντηση των πιο πάνω ο συνήγορος της Αιτήτριας ανέφερε ότι το άρθρο 10 του Κεφ. 96 δεν αναφέρει ότι μετά την έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης οποιοδήποτε μέρος της ιδιοκτησίας του αιτητή περιέρχεται στην κατοχή ή στην ιδιοκτησία της αρμόδιας αρχής. Μετάσταση κυριότητας είναι εφικτή μόνο δυνάμει των προνοιών του Νόμου 15/
- Τέλος ο συνήγορος εγείρει το ερώτημα γιατί εφόσον η Αποζημιούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι επήλθε μετάσταση κυριότητας προχώρησε στην απαλλοτρίωση και εκείνου του μέρους της ακίνητης περιουσίας της Αιτήτριας, το οποίο αφορούσε ο επίδικος όρος; Νομική πτυχή Το δικαίωμα κυριότητας, κατοχής και απόλαυσης ιδιοκτησίας κατοχυρώνεται από την παράγραφο 1 του άρθρου 23 του Συντάγματος, το οποίο προνοεί ότι: «
- ΄Εκαστος μόνος ή από κοινού μετ΄ άλλων, έχει το δικαίωμα να αποκτά, να είναι κύριος, να κατέχη, απολαύη ή διαθέτη οιανδήποτε κινητήν ή ακίνητον ιδιοκτησίαν και δικαιούται να απαιτή τον σεβασμόν του τοιούτου δικαιώματος αυτού.» Η παράγραφος 2 του ίδιου άρθρου προβλέπει ότι στέρηση ή περιορισμός του εν λόγω δικαιώματος δεν μπορεί να επιβληθεί παρά μόνο ως προβλέπεται στο άρθρο
- Έτσι στην παράγραφο 3 προνοείται ότι: «
- Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγιείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσις, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Συνάγεται λοιπόν από τις πιο πάνω συνταγματικές διατάξεις ότι το δικαίωμα στην ιδιοκτησία δεν είναι απόλυτο αλλά μπορεί να επιβληθούν σε αυτό όροι, δεσμεύσεις ή περιορισμοί, πάντα όμως για τους συγκεκριμένους λόγους, για τους σκοπούς και υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει το άρθρο
- Η παράγραφος 4 του άρθρου 23 επιτρέπει δε την αναγκαστική απαλλοτρίωση ιδιοκτησίας, για επίτευξη σκοπών κοινής ωφελείας με απαραίτητη όμως προϋπόθεση την καταβολή ευλόγου και δικαίας αποζημίωσης, καθοριζόμενης σε περίπτωση διαφωνίας υπό πολιτικού Δικαστηρίου. Σκοπός λοιπόν και αντικείμενο μιας παραπομπής είναι ο καθορισμός του ποσού που θα πρέπει να καταβληθεί ως αποζημίωση στον ιδιοκτήτη της υπό απαλλοτρίωση γης όταν προκύπτει τέτοια διαφωνία (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ανδρέα Ιωάννου Πέτσα,
(1996)1 Α.Α.Δ.1342). Ως έχει προαναφερθεί το μόνο θέμα προς εξέταση στην παρούσα είναι κατά πόσο η Αιτήτρια θα πρέπει να λάβει αποζημίωση και για εκείνο το μέρος της απαλλοτριωθείσας έκτασης του ακινήτου της που αφορούσε ο όρος αρ. 6 της άδειας οικοδομής. Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1Α.Α.Δ. 365 είχε προσβληθεί η απόφαση Επαρχιακού Δικαστηρίου με την οποία η προς τις εφεσείουσες καταβλητέα αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους κτήματος τους καθορίσθηκε σε μηδέν. Το διάταγμα απαλλοτρίωσης σκοπούσε στη διαπλάτυνση και βελτίωση λεωφόρου στην οποία βρισκόταν το κτήμα. Η απαλλοτριωθείσα έκταση είχε πλάτος περί τα 9 μ. της πρόσοψης του κτήματος και σε αυτή δημιουργήθηκε στάση λεωφορείων. Όλη η έκταση της απαλλοτρίωσης ενέπιπτε σε χώρο που ήδη επηρεαζόταν από δύο διατάγματα δεσμευτικής ρυμοτομίας. Στα πλαίσια της εν λόγω υπόθεσης λέχθηκε λοιπόν ότι οι παράμετροι που διέπουν τη διαμόρφωση-υπολογισμό του ποσού της ευλόγου και δικαίας αποζημίωσης βρίσκουν κατ' αρχήν έρεισμα στο ίδιο το άρθρο 23 του Συντάγματος ενώ εξειδίκευση των παραγόντων αυτών γίνεται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 15/
- Το σχετικό για την παρούσα εδάφιο (η) του εν λόγω άρθρου προνοεί ότι: «
- Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- ....................................................................................................................... (η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος». Το εν λόγω εδάφιο προστέθηκε στο βασικό Νόμο με το Νόμο 25/83 και έχει ως έρεισμα το άρθρο 23
(3)του Συντάγματος. Ως εκ τούτου, ως αναφέρεται στην ίδια απόφαση, «περιορισμοί που αφορούν δεσμευτική ρυμοτομία εμπίπτουν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) ως περιορισμοί απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του άρθρου 23
(3)και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων "οιουδήποτε άλλου Νόμου", οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι' αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23
(3)». Στη συνέχεια στην Γεωργαλλίδου έγινε αναφορά στην Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ. 728 όπου λέχθηκε ότι η πρόθεση του νομοθέτη με την προσθήκη του εδαφίου (η) του άρθρου 10, είναι η δια της αποζημιώσεως αποκατάσταση του ιδιοκτήτη απαλλοτριωθείσας ακίνητης ιδιοκτησίας με δίκαιο και εύλογο ποσό, το οποίο αντιπροσωπεύει την αξία της ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα των αποφάσεων που έλαβε η διοίκηση για το καλό και συμφέρον του συνόλου, είτε αυτές συνίστανται σε δια νόμου επιβαλλόμενους περιορισμούς είτε σε απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας. Αυτή η γενική εφαρμογή του άρθρου 10(η) στα πλαίσια της προσέγγισης στην Κούλουμου τονίσθηκε και στην υπόθεση Νικολαίδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1362 της οποίας το ακόλουθο απόσπασμα είναι ενδεικτικό: "Σκοπός του συγκεκριμένου άρθρου είναι η αποφυγή της περίπτωσης παροχής μειωμένης αποζημίωσης από το λόγο και μόνο ότι το υπό απαλλοτρίωση κτήμα βαρύνεται με συγκεκριμένους περιορισμούς δυνάμει των διατάξεων είτε των περί Αρχαιοτήτων νόμων ή οιουδήποτε άλλου νόμου, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πραγματική αδικία στον κάτοχο μιας τέτοιας περιουσίας ο οποίος και αν ακόμα δεν ελάμβανε χώρα η απαλλοτρίωση, δυνατόν να είχε δικαίωμα αυτόνομης αποζημίωσης λόγω του συγκεκριμένου περιορισμού που έχει τεθεί στην περιουσία του." Σχετική είναι επίσης η υπόθεση Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1Γ Α.Α.Δ 2143 όπου λέχθηκαν τα εξής: «Η καταβολή δικαίας και εύλογης αποζημίωσης για την απώλεια που προκαλείται στον ιδιοκτήτη ως αποτέλεσμα της αποξένωσης του κτήματός του είναι το συνταγματικό μέτρο της αποζημίωσης. (Βλ. Σεργίδης (ανωτέρω).) Με τις διατάξεις του άρθρου 10 του Νόμου, ο νομοθέτης θέτει σειρά αρχών προς το σκοπό προσδιορισμού της δικαίας και εύλογης αποζημίωσης στην οποία δικαιούται ο ιδιοκτήτης ακινήτου το οποίο απαλλοτριώνεται. Δικαία θεωρείται η αποζημίωση η οποία εξισούται με την αξία του κτήματος στην ελεύθερη αγορά κατά τον κρίσιμο χρόνο. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης λαμβάνεται υπόψη το σύνολο των επιπτώσεων της απαλλοτρίωσης στην αξία του ακινήτου, όπως διασαφηνίζεται στις λεπτομερείς διατάξεις του άρθρου 10 του Ν.15/62. Η παράγραφος (η) του άρθρου αυτού ορίζει ότι η καταβλητέα αποζημίωση αυξάνεται για ποσό ανάλογο προς την προγενέστερη μείωση της αξίας του κτήματος λόγω περιορισμών τεθέντων: (σ.738, Ν.25/83) «...... δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.» Στο Άρθρο 23.3 του Συντάγματος προβλέπεται ότι περιορισμοί στη χρήση ακινήτου οι οποίοι μειώνουν ουσιωδώς την αξία του παρέχουν δικαίωμα αποζημίωσης το οποίο καθορίζεται σε περίπτωση διαφωνίας από αρμόδιο πολιτικό δικαστήριο. Με τις διατάξεις του άρθρου 10(η) παρέχει ο νομοθέτης τη δυνατότητα καταβολής στο πλαίσιο της διαδικασίας παραπομπής για τον καθορισμό της αποζημίωσης, η οποία καταβάλλεται στον ιδιοκτήτη απαλλοτριωθέντος ακινήτου, πρόσθετης αποζημίωσης την οποία αποδεικνύεται ότι δικαιούται βάσει του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος για οποιοδήποτε προγενέστερο περιορισμό στη χρήση του ακινήτου.» Εξετάζοντας τώρα την παρούσα, από τα όσα έγιναν παραδεκτά, φαίνεται ότι στις 28.9.84 εκδόθηκε, από την αρμόδια αρχή, δηλαδή τον Έπαρχο Πάφου, άδεια οικοδομής για ανέγερση κατοικίας στο επίδικο τεμάχιο, στην οποία άδεια ο όρος 6 προέβλεπε ότι θα έπρεπε να παραχωρηθεί από το επίδικο τεμάχιο λωρίδα γης πλάτους 10 ποδών (συνολικής έκτασης 490 τ.μ.), για διαπλάτυνση του μονοπατιού το οποίο εφαπτόταν στο δυτικό άκρο του επίδικου τεμαχίου. Η αρμόδια αρχή είχε, ως δέχεται και ο συνήγορος της Αιτήτριας, εξουσία να επιβάλει τέτοιον όρο δυνάμει του άρθρου 9
(1)(β)(xiii) του Κεφ. 96. Το παρόν Δικαστήριο ασκώντας αστική δικαιοδοσία προφανώς δεν έχει εξουσία ελέγχου της εγκυρότητας του εν λόγω όρου και κήρυξης αυτού, ως ουσιαστικά εισηγείται ο κ. Κυθραιώτης, άκυρου λόγω του ότι κατά το χρόνο επιβολής του δεν υπήρχε σε ισχύ έγκυρο ρυμοτομικό σχέδιο και υφιστάμενο οδικό δίκτυο. Εάν η Αιτήτρια επιθυμούσε κάτι τέτοιο όφειλε να προσφύγει στο αρμόδιο, προς ακύρωση του όρου, Δικαστήριο, κάτι όμως που δεν έπραξε. Συνεπώς στην παρούσα το θέμα θα κριθεί στη βάση του ότι πρόκειται για έγκυρο όρο. Αναφορικά δε με τη συναίνεση της Αιτήτριας στην επιβολή του επίδικου όρου θα πρέπει να λεχθούν τα ακόλουθα: Στην πολύ πρόσφατη υπόθεση Δήμος Στροβόλου ν. Ανδρέου κ.α., Πολ. Έφεση Αρ. 121/2007, ημερ. 6.7.12, οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι η αξία της γης που καλυπτόταν από δεσμευτική ρυμοτομία ήταν μηδενική. Συγκεκριμένα με Διάταγμα Απαλλοτρίωσης απαλλοτριώθηκε μέρος ακινήτου με σκοπό τη διαμόρφωση της συμβολής δύο οδών. Το μέρος αυτό ήταν μια λωρίδα γης κατά μήκος της πρόσοψης του ακινήτου, το οποίο αποτελούσε αντικείμενο δεσμευτικής ρυμοτομίας. Πριν ακόμη δημοσιευθεί η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, τα έργα για υλοποίηση του σκοπού της είχαν γίνει αφού οι ιδιοκτήτες είχαν δώσει τη συγκατάθεση τους για το σκοπό αυτό. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η μη αμφισβήτηση της δεσμευτικής ρυμοτομίας που επιβλήθηκε προηγουμένως αλλά και η συγκατάθεση των ιδιοκτητών για διεξαγωγή των έργων δεν επηρέαζε την απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης. Έγινε επίσης αναφορά στην Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1819, όπου λέχθηκε ότι η «ρυμοτομία αποτελεί τη συμβολή του ατόμου στο ευρύτερο κοινωνικό σύνολο με υφιστάμενη υποχρέωση αναπροσαρμογής ιδιωτικών σχεδίων ανάπτυξης έτσι ώστε να συνάδουν με το ευρύτερο πολεοδομικό σχέδιο της πόλης ή του χωριού ανάλογα» για να διευκρινισθεί όμως ότι αυτή η συμβολή δεν μπορεί να είναι άνευ ανταλλάγματος ενόψει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Στην ίδια υπόθεση με αναφορά στην υπόθεση Γεωργαλλίδου ανωτέρω επικυρώθηκε η προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου και επαναλήφθηκε ότι ο οποιοσδήποτε περιορισμός, ο οποίος επιβάλλεται δυνάμει νόμου, δεν μπορεί να απολήγει σε καταστρατήγηση της συνταγματικής πρόνοιας του άρθρου 23, όπου η στέρηση περιουσίας πρέπει να αποζημιώνεται. Λέχθηκε περαιτέρω ότι το γεγονός ότι η ρυμοτομία στοχεύει στο δημόσιο καλό δεν θα πρέπει να οδηγήσει σε αποστέρηση του δικαιώματος αποζημίωσης. Επανερχόμενος στην παρούσα, από τα παραδεκτά γεγονότα προκύπτει ότι δεκαεννέα χρόνια μετά την επιβολή του επίδικου όρου η Αποζημιούσα Αρχή έκδωσε Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης και μετά από ένα περίπου χρόνο Διάταγμα Απαλλοτρίωσης μέρους του ακινήτου της Αιτήτριας έκτασης 1,720 τ.μ., από τα οποία τα 420 τ.μ. αποτελούσε την έκταση που αφορούσε ο όρος 6 της άδειας οικοδομής που εκδόθηκε στις 28.9.84. Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η κατασκευή του νέου αυτοκινητοδρόμου Λεμεσού-Πάφου. Ως έχει προαναφερθεί, η Αιτήτρια δεν προσέβαλε τον επιβληθέντα όρο. Τεκμαίρεται λοιπόν ότι συναίνεσε στην επιβολή του. Ως προκύπτει όμως από την πιο πάνω νομολογία, τέτοια συναίνεση δεν επηρεάζει την απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης εφόσον φυσικά συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις για τέτοια. Ανεξαρτήτως όμως αυτού η συναίνεση στην προκειμένη προφανώς αφορούσε την διαπλάτυνση του μονοπατιού το οποίο εφαπτόταν στο δυτικό άκρο του επίδικου τεμαχίου και όχι την κατασκευή ενός αυτοκινητοδρόμου, στην οποία αποσκοπούσε η απαλλοτρίωση που έγινε περίπου 20 χρόνια μετά. Ενόψει αυτού η συναίνεση της Αιτήτριας κατά την επιβολή του όρου δεν μπορεί κατά την κρίση μου να θεωρηθεί ότι εξυπακούει και συναίνεση όπως το συγκεκριμένο μέρος του τεμαχίου της παραχωρηθεί στο δημόσιο για δημιουργία αυτοκινητόδρομου, χωρίς να καταβληθεί οποιαδήποτε αποζημίωση. Σε σχέση τώρα με το κατά πόσο ο επίδικος όρος αποτελεί περιορισμό ή στέρηση, ως έχει λεχθεί στην υπόθεση Χριστοδούλου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Επάρχου Λευκωσίας
(1990)3Β Α.Α.Δ 1103 στέρηση είναι η εξάλειψη ουσιαστικά του δικαιώματος ιδιοκτησίας και κατοχής ενώ επέμβαση στο δικαίωμα αυτό δεν αποτελεί πάντοτε στέρηση εν τη εννοία του άρθρου 23
(2)του Συντάγματος. Η επέμβαση μπορεί να είναι δέσμευση ή περιορισμός. Αυτό εξαρτάται από τα γεγονότα, την έκταση της επέμβασης και τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Λαμβάνοντας υπόψην τα γεγονότα της παρούσας και την έκταση ουσιαστικά της επέμβασης που επιβλήθηκε με τον υπό αναφορά όρο δεν υπάρχει αμφιβολία ότι πρόκειται για περιορισμό, στην ακίνητη ιδιοκτησία της Αιτήτριας, επιβαλλόμενο δια νόμου. Αυτό άλλωστε αποτελεί τελικά και θέση της Αποζημιούσας Αρχής. Αποτελεί επίσης γεγονός ότι η Αιτήτρια προχώρησε μετά την εξασφάλισης της άδειας οικοδομής στην ανέγερση της κατοικίας της με βάση την άδεια αυτή αλλά και ότι το μέρος που αφορούσε ο όρος ουδέποτε αφαιρέθηκε από τον τίτλο της. Το ερώτημα λοιπόν που χρήζει απάντησης είναι κατά πόσο η Αιτήτρια δικαιούται, υπό τις περιστάσεις, αποζημίωσης για τον εν λόγω περιορισμό; Στο σημείο αυτό πριν δοθεί απάντηση στον πιο πάνω ερώτημα θα πρέπει να σημειωθεί ότι η θέση της κας Κόκκινου ότι είναι νομολογιακά καθιερωμένο, ότι σε περιπτώσεις αξιώσεων για διεκδίκηση παρόμοιων αποζημιώσεων, η διαδικασία που ακολουθείται είναι αυτή της αγωγής και όχι της παραπομπής, δεν είναι κατά την κρίση μου ορθή. Ως έχει αναφερθεί στην Χαραλάμπους ανωτέρω, με τις διατάξεις του άρθρου 10(η) του Νόμου 15/62 ο νομοθέτης παρέχει, στο πλαίσιο της διαδικασίας παραπομπής για τον καθορισμό της αποζημίωσης, τη δυνατότητα καταβολής, πρόσθετης αποζημίωσης την οποία αποδεικνύεται ότι δικαιούται βάσει του άρθρου 23
(3)του Συντάγματος για οποιοδήποτε προγενέστερο περιορισμό στη χρήση του ακινήτου, κάτι που προφανώς επιδιώκεται με την παρούσα. Αναφορικά τώρα με πιο πάνω ερώτημα θα πρέπει αρχικά να λεχθεί ότι η σχετική νομολογία έδωσε καταφατική απάντηση στις περιπτώσεις που ο περιορισμός αφορούσε δεσμευτική ρυμοτομία ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης όχι μόνο δεν προσέβαλε τη ρυμοτομία αλλά συναίνεσε σε αυτήν και αυτή εκτελέσθηκε πριν την έκδοση του διατάγματος απαλλοτρίωσης. Τα πιο πάνω δεν μπορούν κατά την κρίση μου να μην έχουν ισχύ και στην παρούσα επειδή αυτή αφορά επιβληθέντα όρο σε άδεια οικοδομής, ως ουσιαστικά εισηγείται η κα Κόκκινου. Αντίθετα κρίνω ότι θα πρέπει να ισχύσουν ανάλογα εφόσον και η περίπτωση επιβολής όρου, όπως τον επίδικο, σε άδεια οικοδομής αποτελεί περιορισμό του δικαιώματος ιδιοκτησίας που επιβάλλεται βάση νόμου για σκοπό δημόσιας ωφελείας. Η θέση της συνηγόρου της Αποζημιούσας Αρχής ότι η διαφοροποίηση στην παρούσα είναι ότι ο διοικούμενος από την μια επωφελείται λαμβάνοντας την άδεια οικοδομής ενώ από την άλλη δεν εκπληρώνει τον όρο της, δεν είναι κατά την κρίση μου ορθή. Αυτό γιατί όταν ο διοικούμενος αιτείται την έκδοση άδειας οικοδομής το πράττει γιατί αυτό απαιτείται εκ του Νόμου και συγκεκριμένα από το άρθρο 3 του Κεφ. 96, ώστε να ανεγείρει νόμιμα ένα υποστατικό και σε καμία περίπτωση δεν επιζητεί την επιβολή οποιουδήποτε όρου με τον οποίο περιορίζεται το δικαίωμα στην ιδιοκτησία του, χωρίς μάλιστα αποζημίωση. Άλλωστε είναι προφανές ότι ένας όρος όπως τον επίδικο, επιβάλλεται από την αρμόδια αρχή χωρίς να σχετίζεται με αυτήν καθαυτή την ανέγερση του υποστατικού, που αποτελεί το αντικείμενο της εν λόγω άδειας. Δεν μπορώ λοιπόν να αντιληφθώ πως με την αποδοχή τέτοιου όρου και με μόνο το γεγονός ότι κάποιος επιλέγει να ανεγείρει στην συνέχεια ένα υποστατικό στην ακίνητη ιδιοκτησία του προσπορίζεται μεγαλύτερο όφελος. Αντίθετα αν γινόταν δεκτή η θέση της κας Κόκκινου θα οδηγούμασταν στο δυσανάλογο αλλά και παράλογο, κατά την κρίση μου, αποτέλεσμα, όταν επιβάλλεται τέτοιος όρος και αργότερα ακολουθεί απαλλοτρίωση, ο διοικούμενος να παραχωρεί την περιουσία του χωρίς ουσιαστικά αποζημίωση ενώ σε περίπτωση που για τον ίδιο σκοπό επιβαλλόταν δεσμευτική ρυμοτομία να δικαιούται σε τέτοια αποζημίωση. Όσον αφορά την υπόθεση Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα
(2005)1Α Α.Α.Δ 657 στην οποία παρέπεμψε η κα Κόκκινου, θα πρέπει να λεχθεί ότι τα γεγονότα εκεί διαφοροποιούνται από αυτά της παρούσας. Στη περίπτωση εκείνη το επίδικο κτήμα επηρεάστηκε από σχέδιο ρυμοτομίας που δημοσιεύτηκε με διοικητική πράξη, η οποία δεν προσβλήθηκε. Στη συνέχεια η ιδιοκτήτρια υπέβαλε αίτηση για άδεια οικοδομής για ανέγερση καταστημάτων, η οποία και εγκρίθηκε με αποτέλεσμα να της εκδοθεί άδεια οικοδομής, σύμφωνα με τους όρους της οποίας, μέρος του κτήματος παραχωρήθηκε ως δεσμευτική ρυμοτομία για τη δημιουργία χώρου στάθμευσης λεωφορείων. Με βάση την άδεια αυτή η ιδιοκτήτρια ανήγειρε στο κτήμα της 5 καταστήματα. Μετά την έκδοση της προαναφερθείσας άδειας οικοδομής και την αφαίρεση της δεσμευτικής ρυμοτομίας, εκδόθηκε νέος τίτλος στον οποίο είχε αφαιρεθεί η έκταση του μέρους που είχε παραχωρηθεί. Ακολούθησε νέα αίτηση της ιδιοκτήτριας για νέα άδεια οικοδομής για την ανέγερση ακόμα 11 καταστημάτων, η οποία άδεια και της δόθηκε στις 25.6.91. Στις 11.9.92 με γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, η Απαλλοτριούσα Αρχή εξέφρασε την πρόθεση της για απαλλοτρίωση μέρους του πιο πάνω τεμαχίου και στις 25.6.93 δημοσιεύθηκε το σχετικό Διάταγμα Απαλλοτρίωσης. Υπό αυτά τα γεγονότα λοιπόν το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε στην πρωτόδικη απόφαση στην οποία κρίθηκε ότι ορθά η Αποζημιούσα Αρχή δεν συμπεριέλαβε στην απαλλοτρίωση την έκταση της δεσμευτικής ρυμοτομίας και ορθά ο εκτιμητής της δεν την έλαβε υπόψη στην εκτίμηση του εφόσον κατά το χρόνο της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, η δεσμευτική ρυμοτομία είχε ήδη παραχωρηθεί και στη συνέχεια ενεγράφη σαν δημόσιος δρόμος και η έκταση της αφαιρέθηκε από το νέο τίτλο που εκδόθηκε για το κτήμα. Κάτι τέτοιο όμως δεν έγινε στην παρούσα. Η Αποζημιούσα Αρχή στήριξε επίσης την επιχειρηματολογία της στην υπόθεση Σύλβια Π. Χαραλάμπους κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2001)3Α Α.Α.Δ 149. Εκεί οι εφεσείουσες ήταν ιδιοκτήτριες ενός ακινήτου στην Πάφο που επηρεαζόταν από δεσμευτική ρυμοτομία. Το 1988 οι εφεσίβλητοι απαλλοτρίωσαν μέρος των τεμαχίων με σκοπό τη διαπλάτυνση του δημόσιου δρόμου. Δύο χρόνια αργότερα οι εφεσείουσες υπέβαλαν στο Δήμο Πάφου αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής. Η άδεια εκδόθηκε και περιελάμβανε, μεταξύ άλλων, όρο όπως τμήμα των ακινήτων που επηρεαζόταν από τη ρυμοτομία παραχωρηθεί στο Δήμο. Οι εφεσείουσες συναίνεσαν στον πιο πάνω όρο. Επτά χρόνια αργότερα οι εφεσίβλητοι δημοσίευσαν διάταγμα ανάκληση της απαλλοτρίωσης γιατί κρίθηκε ότι δεν ήταν αναγκαία για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας. Εναντίον της πιο πάνω ανάκλησης οι εφεσείουσες καταχώρησαν προσφυγή, η οποία και απορρίφθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο. Το Εφετείο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση. Σύμφωνα με την απόφαση του Εφετείου, από τη στιγμή που το συγκεκριμένο τμήμα της ακίνητης περιουσίας των εφεσειουσών άλλαξε ιδιοκτησία και περιήλθε στο Δήμο Πάφου δεν υπήρχε λόγος να συνεχίσει η διαδικασία απαλλοτρίωσης. Η Απαλλοτριούσα Αρχή όφειλε να ανακαλέσει την απόφασή της. Η πιο πάνω όμως απόφαση δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής στην παρούσα. Το θέμα που καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο εδώ δεν είναι κατά πόσο ορθά ή όχι ανακλήθηκε διάταγμα απαλλοτρίωσης, εφόσον άλλωστε τέτοια ανάκληση δεν έλαβε ποτέ χώρα, αλλά το κατά πόσο η Αιτήτρια δικαιούται αποζημίωσης και για το τμήμα του ακινήτου της που αφορούσε ο επίδικος όρος της άδειας οικοδομής και είχε περιληφθεί στην όλη απαλλοτρίωση. Εξάλλου, στην πιο πάνω αναθεωρητική έφεση αναγνωρίστηκε ουσιαστικά η δυνατότητα όπως οι εφεσείουσες αποζημιωθούν για το επίδικο τμήμα του ακινήτου, ανεξαρτήτως της ανάκλησης του διατάγματος απαλλοτρίωσης. Αυτό συνάγεται από το ακόλουθο απόσπασμα της εν λόγω απόφασης (η υπογράμμιση δική μου): «Καμιά άδεια οικοδομής δεν εκδίδεται από την αρμόδια αρχή παρά μόνο σύμφωνα με τα σχέδια που δείχνουν το πλάτος της οδού στην οποία βρίσκεται (άρθρο 12
(3)του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96). Σύμφωνα με το άρθρο 9 κατά τη χορήγηση άδειας, η αρμόδια αρχή, στην παρούσα περίπτωση ο Δήμος Πάφου, έχει εξουσία να επιβάλει όρους σχετικά με τη διάνοιξη ή διαίρεση γης για οικοδομικούς σκοπούς, όρους αναφορικά με τη διεύρυνση οποιασδήποτε οδού με την οποία συνορεύει η γη στην οποία αναφέρεται η αίτηση. Είναι εντελώς άνευ σημασίας αν με τον τρόπο αυτό οι καθ΄ ων η αίτηση στην παρούσα υπόθεση απαλλάσσονται από την καταβολή τυχόν αποζημίωσης την οποία δυνατό να κληθεί να πληρώσει άλλη αρχή.» Με το πιο πάνω απόσπασμα λοιπόν το Ανώτατο Δικαστήριο αναγνωρίζει εμμέσως πλην σαφώς ότι και στις περιπτώσεις που η παραχώρηση της γης γίνεται δια της επιβολής όρου στην άδεια οικοδομής, ο ιδιοκτήτης δύναται να αποζημιωθεί. Η προσέγγιση αυτή συνάδει άλλωστε με το άρθρο 23
(3)του Συντάγματος. Η παρούσα διαφέρει λοιπόν από τις πιο πάνω υποθέσεις εφόσον εδώ:
- Ο σκοπός της απαλλοτρίωσης του μέρους του τεμαχίου της Αιτήτριας (κατασκευή του αυτοκινητοδρόμου Λεμεσού-Πάφου) είναι διαφορετικός, από τον σκοπό που επιδιώκετο με την επιβολή του επίδικου όρου στην άδεια οικοδομής (διαπλάτυνση μονοπατιού) 20 χρόνια πριν.
- Το υπό αναφορά μέρος του επίδικου ακινήτου δεν καλυπτόταν από δεσμευτική ρυμοτομία.
- Το υπό αναφορά μέρος του επίδικου ακινήτου ουδέποτε ενεγράφη στο όνομα της Δημοκρατίας, και
- Το υπό αναφορά μέρος του επίδικου ακινήτου απαλλοτριώθηκε με διάταγμα το οποίο ουδέποτε ανακλήθηκε. Όσον δε αφορά τη θέση της Αποζημιούσας Αρχής ότι δεν έχει αποδειχθεί στην παρούσα βλάβη (hardship) ή ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του επίδικου ακινήτου, που να δικαιολογεί οποιοδήποτε ποσό αποζημίωσης, αρκούντως διαφωτιστικό και καθοδηγητικό είναι το ακόλουθο καταληκτικό απόσπασμα από την υπόθεση Γεωργαλλίδου ανωτέρω: «Η θεώρηση αυτή της νομολογίας μας οδηγεί στην κατάληξη ότι, είτε το ενώπιον μας θέμα ιδωθεί σε αναφορά με το άρθρο 10(η) είτε σε αναφορά με το άρθρο 13
(1), η έφεση πρέπει να επιτύχει. Στα πλαίσια του άρθρου 10, που συνιστά και την αφετηρία του θέματος εφόσον η υπόθεση αφορά καθορισμό αποζημίωσης λόγω απαλλοτρίωσης και όχι απαίτηση για αποζημίωση λόγω ρυμοτομίας δυνάμει του άρθρου 13
(1), το ποσό των £31.395, ως η αξία της υπό ρυμοτομία έκτασης που εξισούτο με την υπό απαλλοτρίωση έκταση, δεν μπορούσε να αφαιρεθεί αφού η αξία αυτή, ως καταβλητέα σύμφωνα με το Άρθρο 23.3, λαμβάνεται υπ΄όψη δυνάμει του άρθρου 10(η) στον υπολογισμό της αξίας του κτήματος ως επηρεασθέντος από τον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο σύμφωνα με την Κούλουμος. Από αυτή την άποψη, η υπόθεση είναι πανομοιότυπη προς την Κούλουμος. Είναι γεγονός ότι η Κούλουμος, αν και συναρτά το άρθρο 10(η) προς το Άρθρο 23 του Συντάγματος, δεν περιορίζει την λόγω επιβληθέντων περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος όπως προνοείται στο Άρθρο 23.3, αλλά θεωρεί ότι η οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών είναι αποζημιωτέα. Πρέπει δε να λεχθεί ότι το ίδιο το άρθρο 10(η) δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του Άρθρου 23, το δε Άρθρο 23.3 παρέχει δικαίωμα αποζημίωσης μόνο σε περίπτωση ουσιώδους μείωσης. Και αν όμως ακόμα το άρθρο 10(η) είχε εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης, δεν έχουμε αμφιβολία ότι υπήρχε τέτοια στην προκειμένη περίπτωση. Η δεδομένη αξία του κτήματος μειώθηκε κατά £31.395, είναι δε κοινό έδαφος ότι ουδεμία υπεραξία επήλθε στο κτήμα. Αν και η έκταση και η συνολική αξία του κτήματος ήταν μεγάλη αναλογικά προς την του απαλλοτριωθέντος μέρους, η μείωση της αξίας του κατά τόσο μεγάλο ποσό δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί άλλως παρά ως ουσιώδης, και ακόμα περισσότερο αν προστεθεί και η απώλεια ως εκ της ανάλογης μείωσης του ποσοστού δόμησης και κάλυψης του υπολοίπου κτήματος με την αφαίρεση μιας τόσο υπολογίσιμης έκτασης 483 τ.μ. Επισημαίνουμε δε ότι το Άρθρο 23.3 αναφέρεται ειδικά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος και όχι ουσιώδη επηρεασμό του από οποιαδήποτε αλλη άποψη (ανάπτυξη, χρήση, ή άλλη) όπως το εξέλαβε η ευπαίδευτη δικαστής. Σίγουρα, η ουσιώδης μείωση της οικονομικης αξίας του κτήματος δεν κρίνεται με αναφορά προς οποιοδήποτε προκαθορισμένο 'λογικό' ποσοστό, όπως το εισηγούμενο 15%, αλλά ούτε και αποκλείεται απλώς και μόνο διότι το υπόλοιπο κτήμα εξακολουθει να είναι πρόσφορο σε ανάπτυξη. Η ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος συναρτάται ιδιαίτερα προς την ίδια την αξία της αφαιρούμενης έκτασης και το μέγεθός της σε σχέση με τον ανάλογο επηρεασμό των προοπτικών οικονομικής ανάπτυξης του υπολοίπου κτήματος. Αυτό που μετρά είναι η ίδια η μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος ως εκ της αποτιμούμενης σε χρήμα απώλειας της επηρεαζόμενης έκτασης και του ακόλουθα ανάλογου επηρεασμού των δυνατοτήτων πλήρους ανάπτυξης του κτήματος. Το αποτέλεσμα είναι το ίδιο και αν το θέμα εκρίνετο σύμφωνα με το άρθρο 13
(1). Τούτο θα μπορούσε να γίνει αν εθεωρείτο ότι το άρθρο 13
(1), ως ειδικά ρυθμίζον τα της καταβλητέας λόγω περιορισμών ρυμοτομίας αποζημίωσης, υπεισέρχεται στη διαδικασία μέσω του άρθρου 10(η) το οποίο παραπέμπει στην λόγω περιορισμών καταβλητέα αποζημίωση δυνάμει του Άρθρου 23. Σε τέτοια περίπτωση βέβαια το άρθρο 13
(1)θα πρεπε να προσαρμοσθεί, μετά το 1960, στους όρους του Άρθρου 23.3, δηλαδή ως αναφερόμενο όχι πλέον σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος απολήγουσα σε ταυτόσημη προσέγγιση ως η του άρθρου 10(η). Όσον αφορά την παρούσα θα πρέπει αρχικά να λεχθεί ότι δεν εφαρμόζεται το άρθρο 13 του Κεφ. 96 εφόσον εδώ, κατά την επιβολή του όρου, δεν υπήρχε δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας και υφιστάμενο οδικό δίκτυο. Αυτό άλλωστε το παραδέχεται και η Αποζημιούσα Αρχή. Ενόψει της μη εφαρμογής του άρθρου 13 δεν μπορεί λοιπόν να ευσταθήσει ούτε η θέση ότι το περί ου λόγος μέρος του επίδικου ακινήτου κατέστη τμήμα της οδού και κατ' επέκταση ότι η ιδιοκτησία αυτού περιήλθε στη Δημοκρατία. Πρέπει επίσης εδώ να λεχθεί ότι ούτε το άρθρο 10 του Κεφ. 96 προβλέπει τέτοιο τρόπο απόκτησης ιδιοκτησίας. Η μη εφαρμογή του άρθρου 13 στην παρούσα έχει περαιτέρω ως συνέπεια το ότι δεν υπάρχει ανάγκη απόδειξης βλάβης (hardship). Θα πρέπει άλλωστε να σημειωθεί ότι από την πιο πάνω υπόθεση προκύπτει ότι ακόμη και εάν εφαρμοζόταν στην παρούσα το άρθρο 13 τότε αυτό, προσαρμοζόμενο στους όρους του άρθρου 23
(3)του Συντάγματος, θα πρέπει να αναφέρεται πλέον όχι σε hardship αλλά σε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του κτήματος. Ως έχει επίσης επισημανθεί στην υπόθεση Γεωργαλλίδου το άρθρο 10(η) του Νόμου 15/62 δεν αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση της αξίας λόγω περιορισμών αλλά μόνο στην περίπτωση που είναι καταβλητέα αποζημίωση για τους περιορισμούς αυτούς δυνάμει του άρθρου 23 του Συντάγματος. Ως συνάγεται δε από την Κούλουμου ανωτέρω η αποζημίωση λόγω επιβληθέντων περιορισμών δεν περιορίζεται μόνο στην περίπτωση ουσιώδους μείωσης της οικονομικής αξίας του κτήματος, όπως προνοείται στο άρθρο 23
(3), αλλά αποζημιωτέα είναι οποιαδήποτε μείωση της αξίας ως εκ των περιορισμών. Στην παρούσα η συνολική έκταση του ακινήτου της Αιτήτριας είναι 8,696 τ.μ.. Η απαλλοτρίωση αφορά γη έκτασης 1,720 τ.μ. δηλ. περίπου 20% της συνολικής έκτασης. Το δε μέρος που δεσμεύει ο επίδικος όρος της άδειας οικοδομής είναι 420 τ.μ. δηλ. περίπου το 25% της απαλλοτριωθείσας έκτασης και περίπου το 5% του όλου ακινήτου. Εφόσον έχει γίνει παραδεκτό ότι κατά τον επίδικο χρόνο η αξία της απαλλοτριωθείσας γης ήταν €32,46 ανά τ.μ. συνάγεται ότι η αξία του συνολικώς απαλλοτριωθέντος τμήματος ανέρχεται σε €55,831.20 και του μέρους που αφορά ο όρος της άδειας οικοδομής σε €13,633.20. Ενόψει όλων των ανωτέρω κρίνω λοιπόν ότι, είτε το άρθρο 10(η) έχει εφαρμογή μόνο προκειμένου περί ουσιώδους μείωσης είτε η οποιαδήποτε μείωση της αξίας του ακινήτου είναι αποζημιωτέα, στην παρούσα υπάρχει ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου και συναφώς ότι η Αιτήτρια δικαιούται αποζημίωσης και για εκείνο το μέρος του απαλλοτριωθέντος τμήματος του ακινήτου της, το οποίο επηρεαζόταν από τον επιβληθέντα, με τον προαναφερόμενο όρο της άδειας οικοδομής, περιορισμό στην ιδιοκτησία της. Καταληκτικά εκδίδεται απόφαση δια της οποία το ποσό της περαιτέρω καταβλητέας αποζημίωσης καθορίζεται στο ποσό των €13,633.20 με τόκο 9% κατ' έτος από 31.10.03 μέχρι εξοφλήσεως. Περαιτέρω επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας €3,000 δικηγορικά έξοδα, με τόκο 5.5% από σήμερα μέχρι εξοφλήσεως, πλέον €1,500 εκτιμητικά έξοδα, πλέον ΦΠΑ, με τόκο 5.5% από σήμερα μέχρι εξοφλήσεως. Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού, τόκων και εξόδων η απαλλοτριωθείσα περιουσία να εγγραφεί στο όνομα της Αποζημιούσας Αρχής. (Υπ.)............ Φ. Τιμοθέου, Ε.Δ. Subject: Civil/Other Actions/Final Αναφορά: Παραπομπή - Αποζημίωση έκτασης που καλύπτεται από όρο σε άδεια οικοδομής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο