Roy Lloyd-Roberts κ.α. ν. Liasides Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 2548/07, 7/12/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2012:A148 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2548/07 Μεταξύ:
- Roy Lloyd-Roberts, εξ Εν. Βασιλείου
- Cynthia Lloyd-Robers, εξ Εν. Βασιλείου Εναγόντων - και -
- Liasides Developers Ltd, εκ Πάφου
- Ιωάννη Λιασίδη, εκ Πάφου Εναγομένων ------------------------------------------------------------ Ημερομηνία: 7 Δεκεμβρίου 2012 Εμφανίσεις: Για τους Ενάγοντες: κ. Παπακλεοβούλου. Για τους Εναγομένους: Καμία εμφάνιση. ΑΠΟΦΑΣΗ Η εναγόμενη 1 αποτελεί εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με κύρια δραστηριότητα την εμπορία και ανάπτυξη γαιών και οικοδομών ενώ ο εναγόμενος 2 φέρεται να είναι ο κύριος μέτοχος και ο διευθύνων σύμβουλος της. Οι ενάγοντες κατάγονται από το Ηνωμένο Βασιλείου και κατά πάντα ουσιώδη χρόνο διέμεναν στην Κύπρο στο χωριό Αναρίτα της Πάφου. Μετά από συνάντηση και γνωριμία που είχαν με τους εναγομένους συνήψαν σύμβαση στις 4.4.2002 με την εναγομένη εταιρεία 1 δυνάμει της οποίας αγόρασαν 4000/4516 μερίδια του ακινήτου της εναγομένης 1 υπ' αρ. εγγραφής 6475, Φ/Σχ. 51/31, τεμάχιο 532 (τεκμήριο Β). Το τίμημα αγοράς του εν λόγω μεριδίου συμφωνήθηκε στις ΛΚ45.000 (€76.887,06) έναντι του οποίου οι ενάγοντες είχαν καταβάλει ΛΚ8.000 πριν την υπογραφή της συμφωνίας. Το υπόλοιπο ποσό των ΛΚ37.000 καταβλήθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας με επιταγή της Τράπεζας Κύπρου (δήλωση παραλαβής τεκμήριο Γ). Μεταξύ άλλων όρων η συμφωνία περιλάμβανε και τους πιο κάτω: Ότι θα καταρτιζότανε αργότερα σύμβαση για χτίσιμο κατοικίας το οποίο θα αναλάμβανε η εναγόμενη 1, ότι θα εκδιδότανε ξεχωριστός τίτλος εγγραφής της γης επ' ονόματι των εναγόντων, ότι η γη θα παρέμεινε ελεύθερη από κάθε εμπράγματο βάρος και ότι δεν θα επιβαρύνετο καθ' οιονδήποτε στάδιο με υποθήκη ή άλλο εμπράγματο βάρος. Ότι ο ξεχωριστός τίτλος της γης θα εκδιδόταν μετά από ενέργειες των εναγομένων. Στις 14.6.2002 υπογράφθηκε μεταξύ εναγόντων και εναγομένης 1 σύμβαση η οποία προνοούσε για ανέγερση κατοικίας έναντι τιμήματος ΛΚ75.000 (τεκμήριο Δ). Ο εναγόμενος 2 είχε εγγυηθεί τη σύμβαση ανέγερσης οικοδόμησης και επίσης εγγυήθηκε κάθε συμβατική υποχρέωση της εναγόμενης
- Η δεύτερη συμφωνία για ανέγερση της κατοικίας έχει εκτελεστεί και οι ενάγοντες παρέλαβαν κατοχή και εξόφλησαν το τίμημα. Οι ενάγοντες περί τον Μάιο του 2007 πληροφορήθηκαν ότι η γη είχε ήδη διαχωριστεί από τον αναδασμό σε δύο νέα τεμάχια με αρ. εγγραφής 40 τμήμα 02 και 40 τμήμα
- Ο δεύτερος τίτλος, κάλυπτε το εμβαδό του μεριδίου το οποίο αγοράστηκε από τους ενάγοντες και αναλόγισε στο τεμάχιο το οποίο αγόρασαν από την εναγομένη
- Πληροφορήθηκαν επίσης, τον Ιούλιο του 2007 ότι οι εναγόμενοι παρά τη συμφωνία για μη υποθήκευση του ακινήτου, είχαν ήδη επιβαρύνει το ακίνητο με υποθήκη με αρ. Υ272/02 στην τράπεζα Alpha Bank για ΛΚ35.
- Συνακόλουθα η υποθήκη προηγείται της δικής τους αξίωσης για ειδική εκτέλεση και η μεταβίβαση προϋποθέτει πρώτα εξόφληση της υποθήκης ή συγκατάθεση του ενυπόθηκου δανειστή. Οι ενάγοντες θεωρούν ότι οι εναγόμενοι ενήργησαν δόλια σε σχέση με τη σύναψη της υποθήκης και κακόπιστα και για παράνομη προσπόριση χρημάτων παρότρυναν τους ενάγοντες στον καταρτισμό των δύο συμβάσεων από τις οποίες εισέπραξαν το ποσό των ΛΚ120.000 ενώ ήδη είχαν εισπράξει και από την τράπεζα άλλες ΛΚ35.000 επιβαρύνοντας το ακίνητο. Οι ενάγοντες έχουν καταθέσει αντίγραφο της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αρ. 755/2002 στις 29.4.
- (Αντίγραφο της καταχώρησης τεκμήριο Ζ). Οι ενάγοντες με επιστολή του δικηγόρου τους (τεκμήριο Ε1) κάλεσαν την εναγομένη 1 να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο για να καταστεί δυνατή η επ' ονόματι τους μεταβίβαση του ακινήτου στις 2.7.
- Την ανωτέρω ημερομηνία η εναγόμενη 1 δεν εμφανίστηκε στο Κτηματολόγιο και δεν κατέστη δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου (τεκμήριο Ε σχετική βεβαίωση του Κτηματολογίου). Με την παρούσα αγωγή οι ενάγοντες αξιώνουν ειδική εκτέλεση της πιο πάνω συμφωνίας και έκδοση οδηγιών προς τα αρμόδια τμήματα ούτως ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι τους. Ζητούν περαιτέρω γενικές αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας και αποζημιώσεις για δόλο και απάτη με ψευδείς παραστάσεις. Αξιώνουν περαιτέρω διαζευκτικά προς την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης ποσό €770.000 ως αποζημιώσεις. Οι εναγόμενοι με το δικόγραφο της έκθεσης υπεράσπισης και ανταπαίτησης που έχουν καταχωρήσει αρνούνται γενικά τους ισχυρισμούς των εναγόντων πλην όμως παραδέχονται τη σύναψη και υπογραφή συμφωνίας ημερ. 4.4.
- Παραδέχονται επίσης τη σύναψη της συμφωνίας ημερ. 14.6.2002 για την ανέγερση επί του αγορασθέντος ακινήτου, έπαυλης τριών υπνοδωματίων. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι οι ενάγοντες γνώριζαν για την ύπαρξη της υποθήκης η οποία όπως ισχυρίζονται έγινε για να πληρωθεί ποσό οφειλόμενο από τους ενάγοντες προς τους εναγόμενους και συνεπώς είναι οι ενάγοντες που όφειλαν να αποπληρώσουν αυτή ώστε να διαγραφεί. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι έχουν προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες και διαβήματα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και μεταβίβαση της έπαυλης στο όνομα των εναγόντων, πλην όμως δημιουργείται εμπόδιο στην τοιαύτη μεταβίβαση λόγω άρνησης των εναγόντων να εξοφλήσουν την υποθήκη. Επικαλούνται το γεγονός της αποπεράτωσης της έπαυλης και παράδοσης της προς τους ενάγοντες οι οποίοι και την κατέχουν και διαμένουν σε αυτή και αξιώνουν ανταπαιτητικά €2.000 μηνιαίως από την ημερομηνία κατά την οποία οι ενάγοντες έλαβαν κατοχή μέχρι παραδόσεως της επίδικης έπαυλης. Αξιώνουν περαιτέρω πως σε περίπτωση που το Δικαστήριο εκδώσει απόφαση υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγομένων για οποιοδήποτε χρηματικό ποσό, δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι εναγόμενοι θα δικαιούνται στην επιστροφή της κατοχής της επίδικης οικίας και ή διαγραφή του εγγράφου από το Κτηματολόγιο. Αφού η υπόθεση ορίστηκε για οδηγίες και ακολούθως για ακρόαση σε αρκετές περιπτώσεις, σε κάποιο στάδιο ο συνήγορος των εναγομένων ζήτησε άδεια και αποσύρθηκε από δικηγόρος τους. Δόθηκε στους εναγομένους χρόνος και ευκαιρία για να διορίσουν άλλο δικηγόρο πλην όμως στις τελευταίες δικασίμους ούτε δικηγόρος εμφανίστηκε εκ μέρους τους αλλά ούτε και ο εναγόμενος 2 παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Μετά από αυτή την εξέλιξη η υπόθεση ορίστηκε για απόδειξη και ακούστηκε στην απουσία των εναγομένων. (Τα σχετικά πρακτικά του Δικαστηρίου μιλούν από μόνα τους). Τα γεγονότα όπως έχουν ανωτέρω αναφερθεί έχουν υποστηριχθεί με τη μαρτυρία της πληρεξουσίου αντιπροσώπου των εναγόντων και από τα αναφερθέντα τεκμήρια. Το κύριο αίτημα των εναγόντων είναι η έκδοση διατάγματος διατάσσον και επιτρέπον την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, παρέχεται με τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232, όπως ίσχυε κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Ο Νόμος αυτός έχει τύχει αντικατάστασης από τον Ν.81
(1)/2011. Απαραίτητη προϋπόθεση η σύμβαση να είναι έγκυρη - γεγονός που δεν αμφισβητείται - και να πληρούνται οι πιο κάτω όροι: (α) Η σύμβαση να είναι γραπτή. (β) Ο αγοραστής εντός δύο μηνών να καταθέσει τη σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία. (γ) Ο αγοραστής να έχει καλέσει, πριν από την έγερση της αγωγής, τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία - αντικείμενο της σύμβασης και (δ) Να ηγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση. Νοείται πως όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Προκύπτει άμεσα από τη μαρτυρία και τα προσκομισθέντα τεκμήρια πως πληρούνται οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις. Η σύμβαση είναι γραπτή και έχει χαρτοσημανθεί δεόντως όπως συνάγεται από τη σχετική σφραγίδα του Εφόρου Τελών Χαρτοσήμου, έχει κατατεθεί εντός της προθεσμίας στο Κτηματολόγιο (τεκμήριο Ζ) και έχει κληθεί ο πωλητής από τον αγοραστή να προσέλθει στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση. Η αγωγή δεν εγέρθηκε εντός 6 μηνών από την ημερομηνία κατάρτισης της σύμβασης. Όπως όμως προκύπτει από την ανωτέρω τεθείσα επιφύλαξη και τον όρο 5* της σύμβασης, αφ' ενός η ημερομηνία μεταβίβασης δεν καθορίζεται ρητά και ο χρόνος δεν έχει καταστεί ουσιώδης. Ουσιώδη κατέστησαν τον χρόνο οι ενάγοντες με την επιστολή, τεκμήριο Ε. (Σάντης ν. Χ"Βασιλείου
(2009)1 Α.Α.Δ. 288). Η εξάμηνη προθεσμία, ξεκινούσε επομένως, μετά την ημερομηνία του τεκμηρίου Ε (2.7.2007) και δεδομένου πως η αγωγή καταχωρήθηκε στις 10.7.2007, κρίνεται πως όλες οι προϋποθέσεις, με βάση τον παλαιό Νόμο, πληρούνται. Ας σημειωθεί ότι ο νέος Νόμος περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) αρ. 81
(1)/2011, ακολουθεί μια πιο ευέλικτη πολιτική σχετικά με τα δικαιώματα των αγοραστών και τις χρονικές προθεσμίες που τάσσει για εξάσκηση του δικαιώματος κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και την έγερση αγωγής. Όπως ανωτέρω λέχθηκε, το κτήμα είναι βεβαρυμένο με την υποθήκη 272/02 ημερ. 1.2.2002 (τεκμήριο Η - Πιστοποιητικό Έρευνας), η οποία προηγείται ως εμπράγματο βάρος της κατάθεσης του επίδικου συμβολαίου. Το άρθρο 7
(4)του Ν.81
(11)προνοεί πως: «Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης και στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης και σε περίπτωση που αυτό είναι τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας, το ποσό που αναλογεί στο εν λόγω τμήμα που υπολογίζεται με βάση το συντελεστή της αξίας του». Σχετικά με το θέμα τούτο ο παλαιός Νόμος προέβλεπε πως: «7
(1)Κατάθεση αντίγραφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού επενεργεί ως εμπράγματο βάρος (με την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμους του 1965 και 1970) επί τέτοιας ιδιοκτησίας από την κατάθεση αυτού- .............................. ανεξάρτητα από οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος επί αυτής μεταγενέστερο της κατάθεσης αυτής αλλά άνευ επηρεασμού κάθε άλλου εμπράγματου βάρους επί αυτής, το οποίο προηγείται αυτής, η ακίνητη ιδιοκτησία που συμφωνήθηκε να πωληθεί με τη σύμβαση, δύναται να εγγραφεί στο όνομα του αγοραστή σύμφωνα με το άρθρο 4 και τηρουμένων των διατάξεων αυτού:.». Στην κρινόμενη περίπτωση δεν υπάρχει μαρτυρία ότι οι ενάγοντες κατέβαλαν οποιοδήποτε ποσό έναντι της υποθήκης. Δεν θα μπορούσαν εξάλλου να το πράξουν, αφού όπως δηλώνεται στο Δικαστήριο, πολύ αργότερα και συγκεκριμένα τον Ιούλιο του 2007 περιήλθε στη γνώση τους η ύπαρξη της υποθήκης. Δηλώνουν, βέβαια, έτοιμοι να εξοφλήσουν την υποθήκη και να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό απαιτηθεί όπως φόρος, τέλος κλπ, ώστε να καταστεί δυνατή η επ' ονόματι τους μεταβίβαση του αγορασθέντος ακινήτου, με την επιφύλαξη του δικαιώματος τους να το διεκδικήσουν από τους εναγομένους. Με αυτή την ανάληψη υποχρέωσης θεωρώ ότι μπορεί να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, αφού εξάλλου πληρούνται όλες οι, προς τούτο, προϋποθέσεις. Το άρθρο 8 του Νόμου προνοεί πως με την παρουσίαση του διατάγματος και αφού προσαχθούν τα έγγραφα που απαιτούνται για την εγγραφή σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65, ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός μεριμνά ώστε να διενεργηθούν στο Κτηματικό Μητρώο όλες οι αναγκαίες εγγραφές για εφαρμογή του διατάγματος, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση της οποίας διατάσσεται η εκτέλεση. Τα έγγραφα τα οποία απαιτούνται καθορίζονται από τις πρόνοιες του αρ. 18
(3)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν.9/65). Ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός ή το πρόσωπο προς όφελος του οποίου εκδίδεται το διάταγμα έχει δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο τη λήψη οδηγιών κατά τη διενέργεια της εγγραφής, αυτής. Αναφορικά με τις αξιούμενες θεραπείες υπό στοιχεία Δ και Ε με τις οποίες αξιώνονται αποζημιώσεις για παράβαση της σύμβασης για δόλο και απάτη, δεν έχει δοθεί μαρτυρία ικανή να στοιχειοθετήσει τέτοια θέματα και θεωρώ ότι εγκαταλείφθησαν. Εγκαταλειφθείσα κρίνεται και η θεραπεία υπό στοιχείο Γ για έκδοση διαταγής εναντίον των εναγομένων για εξόφληση της υποθήκης. Απορριπτέα κρίνεται και η αγωγή εναντίον του εναγομένου
- Ο τελευταίος είναι διευθυντής της εναγομένης 1 με ξεχωριστή νομική οντότητα. Η επίδικη σύμβαση συνομολογήθηκε με την εναγομένη 1, η οποία είναι και ιδιοκτήτρια του ακινήτου. Ο εναγόμενος 2 εγγυήθηκε τη σύμβαση ανέγερσης της κατοικίας των εναγόντων, σύμβαση η οποία εκτελέστηκε και για την οποία δεν υπάρχει οποιαδήποτε αξίωση. Η τεθείσα εγγύηση του εναγομένου 2 αφορούσε εκπλήρωση των απορρεουσών από εκείνη τη σύμβαση υποχρεώσεων (και όχι οποιασδήποτε άλλης) μέχρι τη μεταβίβαση της πωληθείσας περιουσίας επ' ονόματι των αγοραστών. Με τον όρο εγγύηση προσδιοριζόταν ουσιαστικά η χρονική διάρκεια της εγγύησης. Δεν αναλαμβανόταν εγγύηση για την υποχρέωση μεταβίβασης. Συνακόλουθα: - Η αγωγή εναντίον του εναγομένου 2 απορρίπτεται χωρίς έξοδα. - Εκδίδεται διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του κατατεθέντος στο Κτηματολόγιο Πάφου επίδικου πωλητηρίου εγγράφου με αρ. φακέλου 855/02, για το ακίνητο αρ. τεμαχίου 352, Φ/Σχ.LI/31, αρ. εγγραφής 6475, τώρα αρ. εγγραφής 40, τμήμα 04, τεμάχιο
- - Δίδονται οδηγίες προς όλα τα παρεμβαλλόμενα κυβερνητικά τμήματα περιλαμβανομένου του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και του Φόρου Εισοδήματος, όπως αποδέχονται την εκ μέρους των εναγόντων και/ή πληρεξουσίου αντιπροσώπου τους, διενέργεια πράξης και/ή πληρωμή φόρου και/ή τέλους, στην καταβολή των οποίων υποχρεούτο η εναγομένη 1, ώστε να καταστεί δυνατή η εκτέλεση του διατάγματος. Νοείται πως οι ενάγοντες θα δικαιούνται σε ανάκτηση των οποιωνδήποτε καταβληθησομένων ποσών, για να καταστεί εφικτό το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των εναγόντων και εναντίον του εναγομένου 1, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................ Δ. Σωκράτους, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ Subject: Civil/Final Αναφορά: Ειδική Εκτέλεση. Όρος 5 της Σύμβασης: * Further to the above the Vendors undertake to transfer the title deeds of the property hereby sold on the name of the Purchasers or with the name of their nominee(s) at the option of the Purchasers or with the name of any other third person(s) that the Purchasers should so nominate in writing at any time after the Purchasers having duly complied as at the time with all their obligations under the present contract. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο