← Κύπρος

Venus Beton Ltd ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής 3011/06, 10/12/2012

Venus Beton Ltd ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής 3011/06, 10/12/2012 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2012:A151 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: A. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 3011/06 Μεταξύ: Venus Beton Ltd Ενάγουσας και Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Εναγομένου ---------- Ημερομηνία: 10 Δεκεμβρίου, 2012 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ. Λ. Γεωργίου (κα Ήβη Αντωνιάδου ν΄ ακούσει απόφαση) Για τον Εναγόμενο: κα Έλσα Κόκκινου Α Π Ο Φ Α Σ Η Στις 28.2.2003 οι Πολεοδομικές Ζώνες της Πέγειας αναθεωρήθηκαν με αποτέλεσμα η Βιομηχανική Ζώνη Β2 να καταργηθεί και ολόκληρο το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 140 Φ/Σχ ΧLV/18 στην Πέγεια της επαρχίας Πάφου που ανήκει στους Ενάγοντες και ενέπιπτε στην εν λόγω Ζώνη να ενταχθεί σε Ζώνη Προστασίας - Προστατευόμενο Τοπίο, δηλαδή στην Πολεοδομική Ζώνη Ζ3 - Π.Τ. H Ενάγουσα προχώρησε στις 9.10.2006 στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής με την οποία αξιώνει την καταβολή αποζημιώσεων για την ζημιά της συνεπεία της αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης εντός της οποίας ενέπιπτε το ακίνητο της. Είναι ισχυρισμός της ότι λόγω της αλλαγής και του καταρτισμού νέου τοπικού σχεδίου της περιοχής είχε ως αποτέλεσμα τη στέρηση των δικαιωμάτων της Ενάγουσας για την εκμετάλλευση της περιουσίας της η οικονομική αξία της οποίας υπέστη ουσιαστική μείωση. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η θέση του Εναγόμενου ο οποίος στην Υπεράσπιση του προβάλλει τον ισχυρισμό ότι καμιά οικονομική ζημιά δεν επέφερε στην Ενάγουσα ο καταρτισμός του νέου τοπικού σχεδίου της περιοχής κυρίως λόγω του ότι η ανάπτυξη του υπό κρίση ακινήτου δεν ήταν δυνατή ούτε και με τα δεδομένα της προηγούμενης Ζώνης στην οποία ενέπιπτε. Κατά την ακροαματική διαδικασία, όπως είναι σύνηθες σε τέτοιες περιπτώσεις, δόθηκε μαρτυρία εμπειρογνωμόνων εκτιμητών από μέρους των διαδίκων. Από πλευράς της Ενάγουσας κατέθεσε ο Περικλής Μάρκαρης (Μ.Ε.1) και από πλευράς του Εναγόμενου ο Θεόδωρος Μπιτσόλας του Κτηματολογίου Πάφου (Μ.Υ.1). Ενώπιον του Δικαστηρίου υπάρχουν επίσης και κοινά παραδεκτά γεγονότα τα οποία εγκρίθηκαν από το Δικαστήριο και είναι τα εξής: «

  1. Η ενάγουσα είναι εταιρεία περιωρισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένη σύμφωνα με τους νόμους και κανονισμούς στην Κυπριακή Δημοκρατία, η οποία είναι κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 45923, Φ/Σχ. XLV/1 τεμάχιο 140, στην Επαρχία Πάφου στο χωριό Πέγεια στην τοποθεσία Μπαλλούιν Καραόπετρα. Η Ενάγουσα κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ήταν και είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 41697, Φ/Σχ 45/18, τεμάχιο 142, στην Επαρχία Πάφου, στο χωριό Πέγεια στην τοποθεσία Παλούδια, το οποίο συνορεύει με το τεμάχιο 140 και εφάπτεται και δημοσίου δρόμου, παρέχοντας έτσι πρόσβαση και στο τεμάχιο
  3. Το τεμάχιο 140 αποκτήθηκε από την Ενάγουσα στις 29/08/2001 ενώ το τεμάχιο 142 αποκτήθηκε στις 24/08/
  4. Τα εν λόγω τεμάχια αποκτήθηκαν από την Ενάγουσα για ανέγερση εργοστασίου κατασκευής έτοιμου σκυροδέματος.
  5. Το τεμάχιο 140 της Ενάγουσας, πριν από τις 28/02/2003 ενέπιπτε στην Πολεοδομική Ζώνη Β2 (βιομηχανική χρήση αυξημένης οχληρίας) σύμφωνα με την Κανονιστική Διοικητική Πράξη αρ. 24 ημερομηνίας 19/02/1993, στην οποία ο ανώτατος συντελεστής δόμησης ήταν 0,90:1 και κάλυψης 0,50:
  7. Κατά ή περί την 28/02/2003, δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας Δήλωση Πολιτικής του Υπουργού Εσωτερικών (Α.Δ.Π. 225), η οποία διέγραφε τη Ζώνη Βαριάς Οχληρίας Β2, στην οποία ενέπιπτε το τεμάχιο 140 της Ενάγουσας, και τη μετέτρεπε σε πολεοδομική ζώνη Ζ3, (Ζώνη Προστασίας - Προστατευόμενο Τοπίο) με ανώτατο συντελεστή δόμησης και κάλυψης 0,01:1, ζώνη στην οποία κάθε είδος ανάπτυξης απαγορεύεται. Μέχρι την καταχώρηση της παρούσας αγωγής δεν έγινε καμιά τροποποίηση στην εν λόγω πολεοδομική ζώνη Ζ3 σχετικά με το τεμάχιο της Ενάγουσας στα πλαίσια της προβλεπόμενης στο Νόμο διαδικασίας ύστερα από οποιαδήποτε ένσταση της Ενάγουσας και η Ενάγουσα ουδέποτε υπέβαλε ένσταση εναντίον της Α.Δ.Π.
  9. Με τη Διοικητική Πράξη 173 ημερομηνίας 08/02/2008 μικρό μέρος του τεμαχίου 140 (εμβαδού 2,250 τ.μ.) εντάχθηκε στην Πολεοδομική Ζώνη Γ3 με συντελεστή δόμησης 0,10:1, συντελεστή κάλυψης 0,10:1.» Οι δικηγόροι των διαδίκων στις γραπτές αγορεύσεις τους ανέπτυξαν τις θέσεις τους παραθέτοντας και σχετική νομολογία. Ιδιαίτερη αναφορά στις επί μέρους εισηγήσεις τους θα γίνεται στο κατάλληλο στάδιο. Η Ενάγουσα αν και αρχικά διεκδικούσε με την Αγωγή της ποσό εκ €845,000, κατά την ακρόαση, με δήλωση του δικηγόρου της, περιορίστηκε στο ποσό των €365.000 που είναι η εκτίμηση του Μάρκαρη. Το ποσό αυτό διεκδικείται υπό τύπο αποζημιώσεων για τη ζημιά της στη βάση του άρθρου 23 του Συντάγματος και/ή του άρθρου Ι του Πρωτοκόλλου Ι της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την Προάσπιση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και Θεμελιωδών Ελευθεριών που επικυρώθηκε με το Νόμο 39/
  10. Το άρθρο 23 του Συντάγματος αφορά στην προστασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Παραθέτω αυτούσιο το άρθρο 23.3 του Συντάγματος: «23.
  11. Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθή διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγή της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασία των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν, όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομικήν αξίαν της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλληται το ταχύτερον δικαία αποζημίωσης, καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Η ένταξη ενός ακινήτου σε Πολεοδομική Ζώνη συνιστά περιορισμό του δικαιώματος ιδιοκτησίας που είναι δυνατόν να γίνει με νόμο, σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο του Συντάγματος και στην προκείμενη περίπτωση επιβλήθηκε με τη δημοσίευση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας της Δήλωσης Πολιτικής του Υπουργού Εσωτερικών (Α.Δ.Π. 225). Στην υπόθεση Δημητριάδη κ.α. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.α.

(1996)3 Α.Α.Δ. 85 αποφασίστηκε ότι περιορισμοί στη χρήση ιδιοκτησίας δεν προϋποθέτουν την εκ των προτέρων αποζημίωση του ιδιοκτήτη για τη ζημιά που, ενδεχομένως, θα υποστεί ως αποτέλεσμα της επιβολής τους. Για την οποιαδήποτε τυχόν ουσιαστική μείωση της αξίας της περιουσίας του ιδιοκτήτη του ακινήτου, αυτός έχει δικαίωμα να απαιτήσει αποζημιώσεις που σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο (βλ. επίσης Golden Coast Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας Υπ. 1305/08 ημερ. 24.9.10). Προτού προχωρήσω με την εξέταση της ουσίας της διαφοράς θα ασχοληθώ κατά πρώτον με το θέμα της παραγραφής της αξίωσης που ηγέρθηκε από πλευράς Εναγομένου κατά την αγόρευση της δικηγόρου του. Προθεσμία για λήψη διαβημάτων προς καθορισμό των αποζημιώσεων λόγω περιορισμών που υποβάλλονται σε περιουσία δυνάμει Νόμου, δεν καθορίζεται στο άρθρο 23 ή άλλο άρθρο του Συντάγματος. Η μόνη αναφορά σε χρόνο είναι στην δεύτερη παράγραφο του άρθρου 23.3 ότι πρέπει να καταβάλλεται το ταχύτερο δυνατό δίκαιη αποζημίωση, καθοριζομένη στην περίπτωση διαφωνίας από πολιτικό Δικαστήριο. Ήταν η θέση του δικηγόρου του Ενάγοντα ότι δεν δικαιούται ο Εναγόμενος να ισχυρίζεται παραγραφή του δικαιώματος των Εναγόντων για αποζημιώσεις γιατί τέτοιο θέμα δεν εγείρεται ρητά στο δικόγραφο του. Ήταν περαιτέρω εισήγηση του ότι ακόμη και το μέρος της Υπεράσπισης που αφορά σε μη τήρηση από μέρους των Εναγόντων διαδικασιών και/ή προθεσμιών, δεν προέκυψε από την τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης γι΄ αυτό θα πρέπει να αγνοηθεί. Έχω μελετήσει τα δικόγραφα των διαδίκων για το υπό εξέταση θέμα όπου διαφαίνονται τα εξής: Στην Υπεράσπιση του Εναγόμενου στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης στο τέλος της παραγράφου 2 υπάρχει η εξής αναφορά που δεν υπήρχε στην αρχική Υπεράσπιση: «.. αφού δεν τήρησε και/ή δεν εφάρμοσε τη νενομισμένη και/ή καθορισμένη διαδικασία και/ή τις προθεσμίες που προβλέπονται από την ισχύουσα Νομοθεσία των Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων και των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου». Είναι γεγονός ότι στο αρχικό δικόγραφο του ο Εναγόμενος δεν αναφέρεται σε προθεσμίες στη λήψη μέτρων από μέρους των Εναγόντων. Ούτε επίσης και τα νέα θέματα που προστέθηκαν στην Έκθεση Απαίτησης με την τροποποίηση της σχετίζονται με προθεσμίες. Ναι μεν τα πιο πάνω στοιχεία που πρόσθεσε ο Εναγόμενος στην παράγραφο 2 της νέας Υπεράσπισης του δεν προέκυψαν από την τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης αλλά τίθεται εύλογα το ερώτημα αν είναι το κατάλληλο στάδιο, δηλαδή εκείνου των τελικών αγορεύσεων, να εγερθεί θέμα διαγραφής ισχυρισμών από τα δικόγραφα εφόσον αυτό ουσιαστικά καλείται το Δικαστήριο να κάμει. Ασφαλώς όχι. Θα έπρεπε οι Ενάγοντες να λάβουν τα δέοντα μέτρα διαγραφής των υπό αμφισβήτηση ισχυρισμών στο κατάλληλο στάδιο, δηλαδή πριν την ακρόαση. Συνεπώς δεν μπορεί η πλευρά των Εναγόντων να παραπονείται στο τελικό στάδιο της ακρόασης περί κακής εισαγωγής θέματος προθεσμιών στη διεκδίκηση αποζημιώσεων, στην Υπεράσπιση. Η άλλη όμως εισήγηση του δικηγόρου των Εναγόντων ότι δηλαδή θα έπρεπε ο Εναγόμενος να προβεί σε ρητή αναφορά της υπεράσπισης περί παραγραφής της αξίωσης στο δικόγραφο του, κρίνεται ορθή. Θα εξηγήσω τους λόγους: Έχω ανατρέξει στο σχετικό μέρος της Υπεράσπισης όπου δεν υπάρχει σαφής και εξειδικευμένη τοποθέτηση σε σχέση με την κατ΄ ισχυρισμό παραγραφή δικαιωμάτων αλλά μια γενική και αόριστη αναφορά σε μη τήρηση ή εφαρμογή της νενομισμένης και/ή καθορισμένης προθεσμίας και/ή διαδικασίας που προβλέπονται από τη Νομοθεσία των Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων και των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου. Το θέμα παραγραφής δικαιώματος υπήρξε αντικείμενο εξέτασης στην υπόθεση Χ΄΄ Στυλλή ν. Papadema κ.α.
(2000)1 (Α) ΑΑΔ 551 όπου στις σελ. 560-561 αναφέρθηκαν τα εξής: «Το ζήτημα της παραγραφής άπτεται αυτής τούτης της εξουσίας ή της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου να επιληφθεί μιας υπόθεσης. Για να δανεισθούμε από τις, επί του προκειμένου, αρχές που εφαρμόζονται στην Αναθεωρητική Δικαιοδοσία υπενθυμίζουμε ότι αυτές υπαγορεύουν ότι οι προθεσμίες πρέπει να τηρούνται σε όλες τις περιπτώσεις σαν θέμα δημοσίου συμφέροντος (Moran v. Republic, 1 R.S-C-C. 10, 13). Υπαγορεύουν ακόμη ότι το ζήτημα της προθεσμίας μπορεί να εγερθεί ακόμη και αυτεπάγγελτα από το Δικαστήριο (Megalemou v. Republic
(1968)3 C.R.R. 581, 585). Παρόμοιες πρόνοιες σε σχέση με την προθεσμία συναντούμε και στον Ελληνικό Αστικό Κώδικα (βλ. αρ. 1470). Στο βιβλίο του "Το Νέο Οικογενειακό Δίκαιο" ο Εφέτης Βασίλης Αντ. Βαθρακοκοίλης, σελ. 428, υποδεικνύει ότι το ζήτημα της προθεσμίας "μπορεί να ληφθεί υπόψη και αυτεπαγγέλτως". Τονίζουμε ότι η αναφορά μας στις νομολογιακές αρχές που έχουν διατυπωθεί στις υποθέσεις Αναθεωρητικής Δικαιοδοσίας δεν πρέπει να εκληφθεί ότι οι αρχές αυτές εφαρμόζονται και στην πολιτική δικαιοδοσία. Η αναφορά έγινε για να καταδειχθεί η σπουδαιότητα του ζητήματος της παραγραφής. Η πολιτική δικαιοδοσία διέπεται από τους δικούς της κανόνες. Σε σχέση δε με το ζήτημα που μας απασχολεί αυτό εξετάζεται εφόσον εγερθεί στα δικόγραφα (Βλ. Φεσσά κ.ά. ν. Κασάπη
(1994)1 Α.Α.Δ. 337, 347, στην οποία υποδεικνύεται πως "αν ο διάδικος υπέρ του οποίου λειτουργεί η παραγραφή, δεν την εγείρει στο δικόγραφο του, τότε η υπόθεση προχωρεί στην εκδίκαση". Στην ίδια υπόθεση υποδεικνύεται, επίσης, πως επιτυχία της ένστασης οδηγεί στην αναστολή της διαδικασίας. Παρόλο που στην πολιτική διαδικασία η πρόνοια για παραγραφή δεν έχει εξ αρχής την ίδια καταλυτική ενέργεια όπως συμβαίνει στο θέμα της προθεσμίας στην Αναθεωρητική δικαιοδοσία, εν τούτοις από τη στιγμή που τίθεται θέμα παραγραφής δεν πρέπει να προωθείται ο,τιδήποτε άλλο εκτός αν πρώτα το Δικαστήριο καταλήξει ότι δεν ευσταθεί. Εφόσον όμως το δικαστήριο διαπιστώσει ότι πράγματι υπάρχει ζήτημα παραγραφής τότε υπάρχει απόλυτη αδυναμία να τεθεί οποιοδήποτε άλλο θέμα για εξέταση ενώπιον του Δικαστηρίου όπως συμβαίνει και στην περίπτωση της Αναθεωρητικής Δικαιοδοσίας». Στην παρούσα περίπτωση όχι μόνο δεν εγείρεται ρητά στην Υπεράσπιση η συγκεκριμένη εισήγηση περί παραγραφής δικαιωμάτων αλλ΄ ούτε και το στάδιο στο οποίο εγείρεται θεωρείται ότι είναι το κατάλληλο όπου αφέθηκε η υπόθεση να προχωρήσει και να ακουστεί μαρτυρία επί της ουσίας, αναμένοντας ουσιαστικά ο Εναγόμενος την έγερση του στην αγόρευση του. Σημειώνεται ότι δεν προσφέρθηκε καμιά μαρτυρία από τους διαδίκους σε σχέση με τυχόν διαβήματα προς καθορισμό των αποζημιώσεων πριν την καταχώρηση της Αγωγής ή άλλων διαβημάτων που έπρεπε να γίνουν και δεν έγιναν. Συνεπώς στη βάση του ασαφούς και αόριστου τρόπου που εγείρεται το θέμα παραγραφής, σε συνάρτηση με την αδικία που σίγουρα θα προκληθεί στους Ενάγοντες οι οποίοι προχώρησαν στην ακρόαση στη βάση του καθορισμού του ύψους των αποζημιώσεων, όπως έκαμε και ο Εναγόμενος, τέτοια εισήγηση από πλευράς Υπεράσπισης δεν πρέπει να γίνει αποδεκτή και απορρίπτεται. Ένας άλλος λόγος για τον οποίον δεν θα μπορούσε να πετύχει η σχετική εισήγηση είναι γιατί αντικρούεται με άλλη θέση του Εναγόμενου στην Υπεράσπιση του δηλαδή εκείνη περί πρόωρης Αγωγής. Συγκεκριμένα στην παράγραφο 4(ι) της Υπεράσπισης εγείρεται θέμα περί μη οριστικοποίησης των Αναθεωρημένων Πολεοδομικών Ζωνών που δημοσιεύθηκαν με την Α.Δ.Π. 225 με αποτέλεσμα να θεωρείται η παρούσα Αγωγή ως πρόωρη. Η θέση αυτή προωθήθηκε και κατά την αγόρευση της δικηγόρου του Εναγομένου εφόσον εξακολουθεί να αποτελεί μια από τις Υπερασπίσεις του Εναγομένου στη βάση του δικογράφου του και δεν αφήνει καμιά αμφιβολία ότι αυτή είναι αντιφατική με εκείνη της παραγραφής. Σημειώνεται ότι ακριβώς ο ίδιος ισχυρισμός της παραγράφου 4(ι) της νέας Υπεράσπισης υπάρχει και στο προηγούμενο δικόγραφο των Εναγομένων στην παράγραφο 4(ι) αυτής. Ακόμη και στην περίπτωση που η πιο πάνω απόφαση του Δικαστηρίου ήταν διαφορετική, η εισήγηση περί παραγραφής δεν μπορεί να πετύχει επιπρόσθετα για τους εξής λόγους: Η παρούσα Αγωγή δεν αφορά σε αποζημιώσεις συνεπεία απόρριψης αίτησης των Εναγόντων για πολεοδομική άδεια από την Πολεοδομική Αρχή σύμφωνα με τις πρόνοιες του Περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, αλλά απαίτηση αποζημιώσεων για την οικονομική ζημιά των Εναγόντων από την ένταξη του ακινήτου τους στη Ζώνη Ζ3 Π.Τ. Τα πιο πάνω εξάγονται από το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης και επιβεβαιώνονται από τη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου των Εναγόντων. Θα προχωρήσω ακολούθως να εξετάσω τα υπόλοιπα θέματα που έχουν εγερθεί που είναι ο καθορισμός της θεραπείας που δικαιούται η Ενάγουσα για τη ζημιά που, ενδεχομένως θα υποστεί, ως αποτέλεσμα της επιβολής περιορισμών στο ακίνητο της με την αντικατάσταση της ζώνης στην οποία βρισκόταν. Είναι κοινό έδαφος ότι η αλλαγή της ζώνης του επίδικου ακινήτου είναι όρος περιοριστικός της χρήσης του και ότι δεν συνιστά στέρηση του. Έχω παρακολουθήσει με μεγάλη προσοχή τους δύο μάρτυρες που κλήθηκαν από τους διαδίκους ως εμπειρογνώμονες εκτιμητές ακινήτων. Ο Μπιτσόλας (Μ.Υ.1) αντεξετάστηκε εν εκτάσει σ΄ όσον αφορά τα προσόντα και εμπειρογνωμοσύνη του σε θέματα εκτιμήσεων. Του υπεβλήθη ότι λόγω της θέσης που κατείχε στο Κτηματολόγιο ως γραφέας δηλαδή, δεν του δίνει και το δικαίωμα να αποκαλείται εκτιμητής ή να προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων. Η γνώμη ενός εμπειρογνώμονα είναι γενικά αποδεκτή όταν το επίδικο θέμα προϋποθέτει ειδική εκπαίδευση ή πείρα, βλ. Halsbury`s Laws of England 3η Έκδοση, Τόμος 15, παράγρ. 587). Σύμφωνα με την Κυπριακή νομολογία η εμπειρογνωμοσύνη σε κάποιο θέμα, δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σ΄ αυτό (βλ. Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1990)1 ΑΑΔ 984, Τσαγγαρίδης κ.α. ν. Αυγουστή
(2000)1 ΑΑΔ 528 και Παναγή κ.α. v. Ανδρέου
(2009)1 (Β) ΑΑΔ 1591, 1599). Από τη μαρτυρία του Μ.Υ.1 διαφαίνεται ότι ναι μεν δεν διαθέτει τα προσόντα και τις ακαδημαϊκές γνώσεις του Μ.Ε.1 που απορρέουν από τα πτυχία που έχει αποκτήσει, αλλά για την περίοδο των οκτώ χρόνων που εργάζεται στο Κτηματολόγιο στα πλαίσια των εργασιών του στο Τμήμα Εκτιμήσεων, προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων κατόπιν παρακολούθησης σεμιναρίων της υπηρεσίας του. Σίγουρα με τα δεδομένα που παρουσίασε μπορεί να κριθεί ως εμπειρογνώμονας σε θέματα εκτιμήσεων ακινήτων λόγω της τριβής και των εμπειριών που απέκτησε στον κλάδο αυτό, έστω και αν δεν αναφέρθηκε σε οποιαδήποτε προσόντα που κατέχει και είναι συναφή με το θέμα εκτιμήσεων. Κατά συνέπεια θα προχωρήσω να εξετάσω τη μαρτυρία των δύο εμπειρογνωμόνων, τη μοναδική προφορική μαρτυρία που έχει προσκομιστεί, προς το σκοπό υπολογισμού της οικονομικής ζημιάς της Ενάγουσας από την αλλαγή της Ζώνης που ήταν ενταγμένο το υπό κρίση ακίνητο. Οι εμπειρογνώμονες είναι νομολογιακά γνωστό ότι εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία. Στην υπόθεση Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd
(2000)1 ΑΑΔ 987 έχει γίνει επισκόπηση της σχετικής με το θέμα νομολογίας. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα από την απόφαση: «Στην Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd
(1971)1 C.L.R. 146 το Εφετείο υπέδειξε ότι η εκτίμηση και των δύο εκτιμητών (περιλαμβανομένης και εκείνης στην οποία βασίσθηκε το πρωτόδικο δικαστήριο για τον καθορισμό της αποζημίωσης) ήταν ζήτημα εικοτολογίας σε μεγάλο βαθμό και ζήτημα γνώμης που βασιζόταν πάνω σε τέτοια εικοτολογία. Κάτω από τέτοιες περιστάσεις - κατέληξε το Εφετείο - τα πρωτόδικα δικαστήρια πρέπει να προχωρούν να κάμνουν το δικό τους καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης, δυνάμει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, με το να εξετάζουν την ενώπιον τους μαρτυρία στο σύνολο της. Η Rashid Ali (πιο πάνω) υιοθετήθηκε από τη μεταγενέστερη νομολογία. Λέχθηκε ότι πρέπει να προσδιορίζεται η μαρτυρία που οδηγεί στις σχετικές διαπιστώσεις του δικαστηρίου. Σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών το δικαστήριο οφείλει 'να αξιολογήσει τη μαρτυρία και να καταλήξει στα ευρήματα του με αναφορά σε όσα προέκυπταν από ότι θα έκρινε αξιόπιστο' (Βλ. Συμβούλιο Αποχετεύσεων Λεμεσού-Αμαθούντος ν. Γεωργαλλίδου κ.α.
(1997)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1622). Λέχθηκε, επίσης, ότι το δικαστήριο έχει την δυνατότητα να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη (Βλ. Παπασάββας κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(1999)1 Α.Α.Δ. 619).» Έχω παρακολουθήσει με μεγάλη προσοχή και τους δύο εκτιμητές ενώ κατέθεταν ενώπιον μου. Τη μαρτυρία τους σύγκρινα και με τις εκθέσεις εκτιμήσεων τους και τους πίνακες των συγκριτικών πωλήσεων ακινήτων που επισυνάφθηκαν σ΄ αυτές. Και οι δύο εκτιμητές για να καταλήξουν στο ύψος της ζημιάς της Ενάγουσας χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης που, σύμφωνα με τη νομολογία, είναι η πιο πειστική και κατ΄ εξοχή εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Οι συγκριτικές πωλήσεις δεν είναι όμως η μοναδική μέθοδος εφόσον μπορούν να χρησιμοποιηθούν και άλλες μέθοδοι ανάλογα με την ιδιαίτερη χρήση του υπό εκτίμηση ακινήτου, όπως η μέθοδος της ανάπτυξης, τουριστικής, οικιστικής ή άλλης. Στον υπολογισμό της αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη όλα τα υπάρχοντα πλεονεκτήματα και δυνατότητες της γης περιλαμβανομένης και της ανάπτυξης της όπως επεξηγείται στο σύγγραμμα Cripps Compulsory Acquisition of Land, 10η Έκδοση, σελ. 885 και Halsbury´s Laws of England, 4η Έκδοση, Τόμος 8, σελ. 206, παράγρ. 250. Σημειώνεται ότι η αποτελεσματικότητα της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης εξαρτάται από ορισμένους παράγοντες, όπως την ύπαρξη πωλήσεων περιουσίας συγκρίσιμης σ΄ όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των ακινήτων όπως και πωλήσεων κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Στην περίπτωση που δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις κατά τον ουσιώδη χρόνο εκτίμησης είναι επιτρεπτή η αναδρομή σε άλλες πωλήσεις είτε πριν, είτε μετά τον υπό κρίση χρόνο για σκοπούς εκτίμησης (βλ. Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1 ΑΑΔ 339, 344). Όσο μεγαλύτερη είναι η ομοιότητα ενός συγκρίσιμου ακινήτου με το υπό κρίση ακίνητο, τόσο ασφαλέστερο είναι να στηριχθεί κάποιος στην τιμή πώλησης του ως ένδειξη της αξίας του υπό κρίση ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Και οι δύο εκτιμητές στη βάση της συγκριτικής μεθόδου για την ετοιμασία της Έκθεσης Εκτίμησης τους προέβησαν σε υπολογισμό της αγοραίας αξίας του υπό κρίση ακινήτου αμέσως πριν την ημερομηνία 28.2.03 και αμέσως μετά την ημερομηνία αυτή. Και οι δύο καταλήγουν στο ότι η αντικατάσταση της Ζώνης Β2 με την Ζ3 Π.Τ. επέφερε μείωση της αγοραίας αξίας του ακινήτου των Εναγόντων κατά €365.000 σύμφωνα με τον Μάρκαρη και €23.000 σύμφωνα με τον Μπιτσόλα. Αν και οι δύο εκτιμητές χρησιμοποίησαν την ίδια μέθοδο εκτίμησης εντούτοις υπάρχει μεγάλο χάσμα μεταξύ τους σ΄ όσον αφορά τις συγκρίσιμες πωλήσεις που χρησιμοποίησαν αλλά και τα χαρακτηριστικά των συγκρίσιμων ακινήτων. Σ΄ αυτό ακριβώς οφείλεται και η τεράστια διαφορά στο ύψος της αποζημίωσης στις δύο εκτιμήσεις. Θα προχωρήσω να παραθέσω συνοπτικά τα σημεία στα οποία διαφώνησαν και τη σχετική μαρτυρία του καθενός εξ΄ αυτών. Η κύρια διαφορά τους εντοπίζεται σε δύο συγκριτικές πωλήσεις του ίδιου του υπό κρίση ακινήτου στο παρελθόν, που συνιστούν τη βάση της εκτίμησης του Μπιτσόλα σε αντίθεση με τον Μάρκαρη που αν και ήταν γνώστης τουλάχιστον της μιας πώλησης εξ΄ αυτών την οποία περιέλαβε στην εκτίμηση του, εντούτοις την αγνόησε για σκοπούς εκτίμησης. Όπως εξήγησε ο Μάρκαρης, έκανε αναφορά στη πώληση ημερομηνίας 8.6.01 χωρίς όμως να την υπολογίσει στην εκτίμηση του γιατί δεν συνάδει με τα δεδομένα τις περιοχής, όπως έχουν διαμορφωθεί από τις υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις. Αυτά αναφέρει και στην Έκθεση Εκτίμησης του. Στη μαρτυρία του διευκρίνισε επιπρόσθετα ότι δεν την περιέλαβε στην εκτίμηση του επειδή αποτελούσε μια πράξη σε τιμή ευκαιρίας όπου το ακίνητο πωλήθηκε το 2001 από κάποιον ονόματι Σίμωνος προς την εταιρεία του στην ίδια τιμή που αγοράστηκε το
  1. Από τη μαρτυρία του Μπιτσόλα διαφαίνεται ότι το υπό κρίση ακίνητο πωλήθηκε και προηγουμένως και συγκεκριμένα στις 26.5.2000 στον Σίμωνος έναντι £24.000, τιμή την οποία αναπροσάρμοσε το Κτηματολόγιο σε £34.000 στη βάση εκτίμησης που προέβη, σύμφωνα με τις εξουσίες που του έδινε ο Νόμος 81/
  2. Είναι κοινό έδαφος ότι ο Σίμωνος στις 8.6.2001 το πώλησε περαιτέρω στην Ενάγουσα εταιρεία που σύμφωνα με τα λεχθέντα του Μάρκαρη ήταν διευθυντής της, έναντι του ίδιου τιμήματος, που το αγόρασε την οποία τιμή το Κτηματολόγιο αναπροσάρμοσε σε £50.
  3. Από την άλλη, ο Μπιτσόλας βασίστηκε μόνο σε αυτές τις δύο πωλήσεις για να καταλήξει στην αγοραία αξία του υπό κρίση ακινήτου στις 28.2.
  4. Όπως ανέφερε, έλαβε υπόψη του ότι τα νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά τους ήταν τα ίδια κατά τις δύο πράξεις πώλησης του όπως και στις 28.2.2003, εφόσον επρόκειτο περί του ίδιου ακινήτου. Σημειώνεται ότι η τιμή πώλησης του υπό κρίση ακινήτου αναθεωρήθηκε από το Κτηματολόγιο από €1,07 σε €1,51 το τετραγωνικό μέτρο το 2000 και από €1,07 σε €2,22 το τετραγωνικό μέτρο το 2001, στη βάση των εξουσιών που του παρέχει ο Περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος Κεφ. 219, όπως έχει τροποποιηθεί. Ο Μάρκαρης θεωρεί την πράξη αυτή του Κτηματολογίου ως επιβεβαίωση της θέσης του περί «ευκαιρίας» εφόσον το ακίνητο πωλήθηκε φθηνά κατά την πρώτη πώληση του και ότι συνιστούσε δοσοληψία μεταξύ συγγενικών προσώπων σ΄ όσον αφορά τη δεύτερη γι΄ αυτό και δεν τις περιέλαβε στην εκτίμηση του. Όχι μόνο δεν υπάρχει καμιά άλλη συγκριτική πώληση ακινήτου που να εμπίπτει στη Ζώνη Β2 ή άλλη σχετική μαρτυρία ώστε να τεθεί θέμα «ευκαιρίας», όπως βέβαια την εννοεί ο Μάρκαρης, αλλά δεν τέθηκε και οτιδήποτε ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς τις σχέσεις πωλητή και αγοραστή κατά την πρώτη πώληση του, που να δημιουργεί την εντύπωση ευνοϊκής τιμής πώλησης. Δεν υπήρξε εξάλλου καμιά τέτοια εισήγηση από πλευράς Ενάγουσας. Ούτε επίσης η αναπροσαρμογή του τιμήματος πώλησης από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου, από μόνη της, οδηγεί σε τέτοιο συμπέρασμα. Σημειώνεται ότι στις τέσσερις από τις επτά συγκριτικές πωλήσεις εκτός των δύο του επίδικου που περιλαμβάνονται στον Πίνακα της Έκθεσης Εκτίμησης του Μπιτσόλα, το Κτηματολόγιο δεν αποδέχθηκε τη δηλωθείσα τιμή πώλησης των ακινήτων που αφορούν, αλλά προέβη σε αναπροσαρμογή της. Το ίδιο έγινε και με τη συγκριτική πώληση αρ. 4 του Πίνακα της Έκθεσης Εκτίμησης του Μάρκαρη στην οποία βασίστηκε αποκλειστικά για υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου μετά την ένταξη του στη Ζώνη Ζ3 Π.Τ. Με το συλλογισμό του Μάρκαρη θα πρέπει να θεωρηθούν και αυτές οι πωλήσεις ως ευκαιρία. Από την άλλη δεν τίθεται θέμα περί συγγενικής σχέσης ενός διευθυντή μιας εταιρείας με την εταιρεία ώστε να καθιστά τη δοσοληψία μεταξύ τους ως μια καθαρά μη εμπορική πράξη. Από τα στοιχεία του Κτηματολογίου διαφαίνεται ότι επρόκειτο περί μιας πράξης πώλησης του ακινήτου από φυσικό πρόσωπο σε εταιρεία και όχι δωρεάς ή άλλης φύσης δοσοληψία. Όσον αφορά την εισήγηση του Μάρκαρη ότι δεν μπορεί το υπό κρίση ακίνητο να συγκριθεί με τον εαυτό του γι΄ αυτό το Δικαστήριο θα πρέπει να αγνοήσει τις δύο προγενέστερες της ημερομηνίας 28.2.03 πράξεις πώλησης του, δεν με βρίσκει σύμφωνη. Αντίθετα είμαι της άποψης ότι η σύγκριση πωλήσεων που αφορούν στο ίδιο ακίνητο είναι η πλέον ακριβής, εφόσον πρόκειται περί πωλήσεων ακινήτων με τα ίδια ακριβώς νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά. Για το θέμα χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει στην υπόθεση Windward Properties Ltd v. Government of Saint Vincent and the Grenadines
(1996)1 WLR 279, PC, όπου πρόσωπο είχε αποκτήσει πρόσφατα μια περιουσία η οποία ακολούθως απαλλοτριώθηκε σύμφωνα με τη νομοθεσία του Saint Vincent και Grenadines. Λέχθηκε ότι το Δικαστήριο δικαιούτο να συμπεράνει, στην απουσία αντίθετης αποδεκτής μαρτυρίας, ότι η αγοραπωλησία διεξήχθη κατά τη συνήθη πρακτική της αγοράς και ότι το πραγματικό τίμημα που πληρώθηκε είναι η καλύτερη απόδειξη της αξίας της περιουσίας, ώστε να υπολογιστεί μαζί με άλλη τυχόν μαρτυρία κατά τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας της (βλ. επίσης Halsbury´s Laws of England (ανωτέρω) σελ. 197, παρ. 236). Έχοντας κατά νου τις δύο εκτιμήσεις και μαρτυρία, χωρίς δισταγμό προτιμώ εκείνη από πλευράς Εναγομένου όχι μόνο για τους πιο πάνω λόγους αλλά και επιπρόσθετα για τα εξής: Για την εκτίμηση του o Μάρκαρης αν και χρησιμοποιεί τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης εντούτοις έλαβε κυρίως υπόψη συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων και δη γεωργικών, περί ανόμοιων δηλαδή πραγμάτων με το υπό κρίση ακίνητο, έστω και αν βρίσκονται στην ίδια περιοχή, αν και υπάρχουν, όπως αναφέρεται ανωτέρω, δύο προγενέστερες και όχι απομακρυσμένες από άποψη χρόνου πωλήσεις του ίδιου ακινήτου σε βαθμό που να αγνοηθούν γι΄ αυτό το λόγο. Θεώρησε περαιτέρω ως αρμόζουσα την μέθοδο που ακολούθησε, εφόσον συγκριτικές πωλήσεις βιομηχανικών τεμαχίων που βρίσκονται σε άλλες περιοχές έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά επίπεδα ζήτησης καθώς και υποδομής. Έκρινε τα γειτονικά ακίνητα έστω και σε άλλη ζώνη ως την δέουσα επιλογή για σύγκριση. Είναι νομολογιακά γνωστό ότι δεν παρέχεται δυνατότητα σύγκρισης ενός ακινήτου με ακίνητα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη (βλ. Πατάτας ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2005)1 (Β) ΑΑΔ 1306). Συνεπώς το γεγονός της ύπαρξης των δύο προγενέστερων πωλήσεων του υπό κρίση ακινήτου δεν παρείχε δυνατότητα σύγκρισης του επίδικου ακινήτου με άλλα ενταγμένα σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη, όπως έκαμε ο Μάρκαρης. Ακόμη και στην περίπτωση που παρείχετο ευχέρεια αναδρομής σε συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων ενταγμένων σε διαφορετικές ζώνες, ο Μάρκαρης στην έκθεση εκτίμησης του ενώ χρησιμοποιεί συγκριτικές πωλήσεις γεωργικών ακινήτων, επιλεκτικά παραλείπει εκείνη του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 142 που ανήκει επίσης στην Ενάγουσα και, σύμφωνα με την εισήγηση του, μέσω αυτού το υπό κρίση ακίνητο αποκτά προσπέλαση σε δημόσιο δρόμο. Τη συγκριτική πώληση του 142 περιλαμβάνει ο Μπιτσόλας στο πίνακα της δικής του έκθεσης εκτίμησης όπως και άλλες πωλήσεις γεωργικών ακινήτων όχι για να βασιστεί σ΄ αυτές αλλά ως ενδεικτικές της ύπαρξης τους. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι το 142 αγοράστηκε για τον ίδιο σκοπό με το επίδικο. Αυτό πωλήθηκε στις 17.8.2000 προς €3,65 το τ.μ. την οποία τιμή το Κτηματολόγιο αναθεώρησε σε €4,87 το τ.μ. Αν ο λόγος παράλειψης ήταν γιατί είναι γεωργικό σημειώνεται ότι και τα συγκριτικά 1 - 3 της έκθεσης του Μάρκαρη είναι γεωργικά. Ή αν από την άλλη το 142 εφάπτεται δημόσιου δρόμου σε αντίθεση με το υπό εκτίμηση ακίνητο που εφάπτεται δημόσιου μονοπατιού σημειώνεται ότι και άλλα συγκριτικά που έκαμε χρήση για την εκτίμηση του εφάπτονται δρόμου. Αν τίθετο επίσης θέμα χρόνου, η διαφορά των τριών χρόνων που μεσολαβεί μέχρι τις 28.2.03 δεν νομίζω να καθιστά την συγκεκριμένη πώληση τόσο απομακρυσμένη ώστε να οδηγεί σε απόρριψη της ως συγκρίσιμης πώλησης, στην περίπτωση βέβαια που κρίνεται επιτρεπτή τέτοια σύγκριση· εφόσον υπάρχει η δυνατότητα αναπροσαρμογής της τιμής πώλησης όπως έκαμε ο Μπιτσόλας αλλά και ο ίδιος ο Μάρκαρης στις εκτιμήσεις τους που συμφωνούν στο ότι ανέρχεται σε 10%. Εκείνο που γίνεται αντιληπτό είναι ότι από τις δύο εκτιμήσεις εκτός από τις πωλήσεις που χρησιμοποίησε ο Μάρκαρης σε σχέση με γεωργικά ακίνητα όπου η τιμή πώλησης τους κατά τετραγωνικό μέτρο υπερβαίνει κατά πολύ τα €10, υπάρχουν και άλλες, εκτός από το ακίνητο 142, στην περιοχή πολύ πλησίον του υπό κρίση ακινήτου, όπως των τεμαχίων 192 και 122 που πλεονεκτούν έναντι του υπό κρίση ακινήτου λόγω θέας, ζώνης, πρόσβασης και κατάστασης τους. Σημειώνεται ότι το ½ μερίδιο του 192 πωλήθηκε στις 23.11.2000 προς €6,34 και στις 4.12.2001 το ½ του 122 προς €4,24, τιμή που αναπροσαρμόστηκε από το Κτηματολόγιο σε €6,05 το τετραγωνικό μέτρο. Είναι γνωστή η αρχή ότι συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων δεν αποτελούν ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ΄ αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Συνεπώς το Δικαστήριο δεν λαμβάνει υπόψη τις πωλήσεις αυτές οι οποίες ούτως ή άλλως είναι απορριπτέες γιατί τα ακίνητα που αφορούν βρίσκονται σε διαφορετική πολεοδομική ζώνη από το επίδικο (βλ. Μιχαήλ κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(2009)1 Β ΑΑΔ 1063). Διαφωνία υπήρξε μεταξύ των εκτιμητών και ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης του υπό εξέταση ακινήτου. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι το ακίνητο ήταν ήδη από τις 19.2.93 ενταγμένο στη συγκεκριμένη πολεοδομική ζώνη Β2 που αφορούσε σε βιομηχανική χρήση αυξημένης οχληρίας. Αν και ο Μάρκαρης παραδέχεται ότι το υπό εξέταση ακίνητο στις 28.2.03 δεν ήταν έτοιμο για αξιοποίηση και ότι αιτήσεις για αξιοποίηση του απερρίφθησαν προσπάθησε να δώσει την εικόνα στο Δικαστήριο ότι με μια τυπική και εύκολη σχετικά διαδικασία θα μπορούσαν να υπερπηδηθούν τα τυχόν εμπόδια. Εκ διαμέτρου αντίθετη είναι η άποψη του Μπιτσόλα σε σχέση με τις προοπτικές αξιοποίησης του επίδικου ακινήτου, ότι δηλαδή προσπάθειες από μέρους της Ενάγουσας λήψης πολεοδομικής άδειας για ανέγερση εργοστασίου κατασκευής έτοιμου σκυροδέματος απέτυχαν, λόγω μη ικανοποιητικής προσπέλασης του ακινήτου αλλά και επέμβασης των προτεινόμενων αναπτύξεων σε δημόσιο αυλάκι που διασχίζει το ακίνητο. Η ύπαρξη του αργακιού επιβεβαιώνεται και από τον Μάρκαρη και ότι διασχίζει σχεδόν κατά μήκος το ακίνητο. Συνεπώς συνιστά εύρημα του Δικαστηρίου ότι το ακίνητο δεν ήταν σε θέση στις 28.2.03 να αναπτυχθεί άμεσα, λόγω ακριβώς των πιο πάνω προβλημάτων. Ο Μάρκαρης έθεσε θέμα δυνατότητας άρσης των προβλημάτων με την εξασφάλιση ικανοποιητικής προσπέλασης όπου παραδέχθηκε ότι αυτή είναι μια χρονοβόρα διαδικασία. Επίσης υποστήριξε ότι το ίδιο θα μπορούσε να γίνει και σ΄ όσον αφορά το πρόβλημα με το δημόσιο μονοπάτι που διασχίζει το ακίνητο. Θα πρέπει να σημειωθεί όμως σε σχέση με την εξασφάλιση ικανοποιητικής προσπέλασης στον δημόσιο δρόμο, ότι κατά την αντεξέταση του Μάρκαρη διαφάνηκε ότι ορισμένα σημεία του δημόσιου δρόμου στον οποίον βασίζεται ο ίδιος για να καταλήξει στους συλλογισμούς του, δεν έχουν ακόμη εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος αν και έχουν απαλλοτριωθεί για το σκοπό αυτό. Βέβαια πιο κάτω στη μαρτυρία του προσπάθησε να αναθεωρήσει την πιο πάνω θέση του προβάλλοντας τον ισχυρισμό ότι στο εν χρήσει κτηματολογικό σχέδιο ο δρόμος απεικονίζεται με διπλή διακεκομμένη γραμμή που ο ίδιος θεωρεί ότι είναι εγγεγραμμένος. Εν πάση περιπτώσει μέχρι τις 28.2.2003 δεν φαίνεται να έγινε κανένα διάβημα στο να υπερπηδηθούν τα πιο πάνω εμπόδια για αξιοποίηση του ακινήτου. Επιπρόσθετα των πιο πάνω αδυναμιών στην εκτίμηση του Μάρκαρη, όλα τα συγκριτικά ακίνητα που χρησιμοποίησε ο ίδιος είναι κατά πολύ μικρότερα σε έκταση από το υπό κρίση ακίνητο. Η έκταση με βάση τη μαρτυρία του επηρεάζει την τιμή πώλησης στα γεωργικά ακίνητα όπου τα μικρότερα έχουν περισσότερη ζήτηση ανεβάζοντας έτσι την αγοραία αξία τους. Αυτός είναι και ένας λόγος που δεν ενδείκνυται η αναδρομή σε συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων άλλων πολεοδομικών ζωνών. Η εξήγηση του Μπιτσόλα στη μαρτυρία του γιατί δεν έλαβε υπόψη συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων σε άλλες περιοχές της ίδιας πολεοδομικής ζώνης, ότι δηλαδή σε άλλες περιοχές υπήρχε η δέουσα υποδομή για βιομηχανική ανάπτυξη που δεν υφίστατο στην περιοχή του επίδικου, κρίνεται ικανοποιητική από το Δικαστήριο. Επιπρόσθετα, με βάση τη μαρτυρία που έχει προσκομιστεί, εξάγεται το συμπέρασμα ότι το υπό κρίση ακίνητο στις 28.2.2003 όχι μόνο δεν είχε την απαιτούμενη υποδομή για ανάπτυξη του δηλαδή ρεύμα, νερό ή τηλέφωνο αλλά και η φυσική του κατάσταση ήταν τέτοια που δεν επέτρεπε την άμεση αξιοποίηση. Και εξηγώ. Υπήρχε μεγάλη υψομετρική διαφορά σύμφωνα με τη μαρτυρία του Μπιτσόλα δηλαδή περίπου 30-40 μέτρα, ενώ βρισκόταν μακριά από δρόμους ταχείας κυκλοφορίας. Η δήλωση του Μάρκαρη ότι η κατάσταση του βελτιώθηκε με χωματουργικές εργασίες παρέμεινε απλά ως μια αναφορά χωρίς να εξειδικεύσει σε πόση έκταση αφορούσαν οι βελτιώσεις. Σημειώνεται ότι και ο ίδιος παραδέχεται την ύπαρξη μεγάλης υψομετρικής διαφοράς την οποία όμως δεν ήταν σε θέση να καθορίσει με ακρίβεια. Ενόψει των πιο πάνω πιστεύω ότι τα στοιχεία στα οποία στηρίχθηκε ο Μάρκαρης για να καταλήξει στην εκτίμηση του δεν μπορούν να θεωρηθούν ασφαλή κυρίως γιατί όλα τα συγκριτικά ακίνητα της εκτίμησης του προέρχονται από διαφορετικές πολεοδομικές ζώνες με όλα τα μειονεκτήματα που συνεπάγεται μια σύγκριση τους με το επίδικο. Σημειώνεται η παραδοχή του Μάρκαρη ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ των γεωργικών ακινήτων και εκείνων βαριάς βιομηχανίας όχι μόνο ως προς τη ζήτηση αλλά και ως προς τη σημασία της έκτασης των ακινήτων που είναι διαφορετική για την κάθε κατηγορία. Ο Μάρκαρης υπολόγισε την αξία του υπό κρίση ακινήτου πριν τις 28.2.2003 σε €13 το τετραγωνικό μέτρο και μετά την αλλαγή της ζώνης σε €3,
  1. Παίρνοντας ως βάση όλη την έκταση του ακινήτου δηλαδή 38462 τ.μ. υπολόγισε τη συνολική αξία του πριν τις 28.2.2003 σε €500.
  2. Τον ίδιο τρόπο χρησιμοποίησε και ο Μπιτσόλας για να καταλήξει στην εκτίμηση του. Υπολόγισε δηλαδή όλη την έκταση του για σκοπούς εκτίμησης του αν και μέρος του ανήκε στη Ζώνη Ζ4 με διαφορετική όμως τιμή κατά τετραγωνικό μέτρο. Κρίνω αποδεκτή τη μαρτυρία του Μπιτσόλα και τον τρόπο εκτίμησης στην οποία έχει προβεί ως ασφαλή. Έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων με τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά με το υπό κρίση, εφόσον επρόκειτο περί πωλήσεων του ιδίου. Δεν προέκυψε καμιά μαρτυρία ότι υπήρχαν και άλλες πωλήσεις που αφορούσαν σε ακίνητα με χαρακτηριστικά όμοια, φυσικά και νομικά, προς το επίδικο, τα οποία έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψη και δεν λήφθηκαν. Θεώρησε ορθό να μη λάβει υπόψη του συγκριτικές πωλήσεις γεωργικών ακινήτων λόγω διαφορετικής τους ζώνης με το επίδικο αλλά και λόγω του ότι το υπό κρίση, ως βιομηχανικό που ήταν, δεν είχε τις υποδομές των γεωργικών και μειονεκτούσε έναντι αυτών. Κρίνω σωστό τον τρόπο εκτίμησης του Μπιτσόλα όπου κατά τον υπολογισμό της εύλογης αποζημίωσης έλαβε ως βάση για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά τις 28.2.03 την τιμή πώλησης του στις 26.5.00 όπως αναπροσαρμόστηκε από το Κτηματολόγιο και ο ίδιος υπολογίζει σε €2.62 το τετραγωνικό μέτρο κατά τον ουσιώδη χρόνο και στις 8.6.01 όπως αναπροσαρμόστηκε από το Κτηματολόγιο και ο ίδιος υπολογίζει σε €2.62 το τετραγωνικό μέτρο κατά τον ουσιώδη χρόνο. Κρίνω επίσης την αναπροσαρμογή της τιμής από τον Μπιτσόλα, δηλαδή 10% ετήσια αύξηση μέχρι τις 28.2.2003, καθώς και τον καθορισμό των €2.60 ως αγοραία αξία του υπό κρίση ακινήτου κατά τετραγωνικό μέτρο ως ασφαλή για υιοθέτηση της από το Δικαστήριο. Συνιστά συνεπώς εύρημα του Δικαστηρίου ότι η αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου στις 28.2.2003 ανερχόταν σε €2.600,00 το δεκάριο, δηλαδή €100.
  3. Όσον αφορά την αγοραία αξία του υπό κρίση ακινήτου μετά την αλλαγή της Πολεοδομικής Ζώνης πάλι θεωρώ την εκτίμηση του Μπιτσόλα πιο σωστή. Αυτός για να καταλήξει στο ποσό των €2.000 το δεκάριο χρησιμοποίησε τη συγκριτική πώληση του ακινήτου με Αρ. 7 στον Πίνακα του που εμπίπτει στην ίδια ζώνη και δίπλα από το υπό κρίση ακίνητο δηλαδή, στη Ζ3 Π.Τ. Αυτό είναι χωράφι κανονικού σχήματος, που πλεονεκτεί λόγω έκτασης αλλά μειονεκτεί λόγω θέας προς τη θάλασσα και είναι περίκλειστο και πωλήθηκε στις 3.2.06 προς €4,83 το τετραγωνικό μέτρο. Χρησιμοποίησε επίσης ως συγκριτική πώληση εκείνη του ακινήτου Αρ. 9 στον Πίνακα του που είναι στη Ζώνη Ζ4 Π.Τ. όπου και μειονεκτεί λόγω ζώνης εφόσον ο συντελεστής δόμησης της είναι 0:005:1 ενώ της Ζώνης Ζ3 Π.Τ. αν και είναι παρόμοιο σε μέγεθος με το υπό εξέταση και πωλήθηκε στις 15.2.99 προς €0,33 το τετραγωνικό μέτρο αλλά η τιμή αναπροσαρμόστηκε από το Κτηματολόγιο σε €1,67 το τετραγωνικό μέτρο. Από την άλλη ο Μάρκαρης για υπολογισμό της αξίας του υπό κρίση ακινήτου μετά τις 28.2.03 έδωσε βαρύτητα σε μια συγκριτική πώληση ημερομηνίας 5.6.2000 που είναι η Αρ. 4 στον Πίνακα της Έκθεσης Εκτίμησης του η οποία αφορά σε κτήματα στην ίδια ζώνη, τα οποία είναι μικρά και ως ενιαία μονάδα εφάπτεται δημόσιου δρόμου. Σημειώνεται η θέση του Μπιτσόλα ότι στις 28.2.2003 τα ακίνητα Αρ. 4 βρίσκονταν στην παλιά Ζώνη Ζ4 και όχι στη Ζ3 Π.Τ. που αναφέρει ο Μάρκαρης. Αυτά πωλήθηκαν στις 5.6.2000 προς €2,47 το τ.μ. και το Κτηματολόγιο αναθεώρησε την τιμή σε €3,
  4. Σημειώνεται ότι ο Μάρκαρης ήταν γνώστης της πώλησης Αρ. 7 στον Πίνακα του Μπιτσόλα και ότι αφορά σε κτήμα δίπλα από το επίδικο και στην ίδια Ζώνη με αυτό δηλαδή Ζ3 Π.Τ. όπου το Κτηματολόγιο αποδέχθηκε τη δηλωθείσα τιμή €4,83 το τετραγωνικό μέτρο. Χρησιμοποίησε όμως μόνο την πώληση των ακινήτων Αρ. 4 στη δική του εκτίμηση που μειονεκτούν μάλιστα του επίδικου λόγω θέας προς τη θάλασσα, είναι ελαφρώς επικλινή και μόνο ως ενιαία μονάδα εφάπτονται του δημόσιου δρόμου για να καταλήξει στην αξία των €3,50 το τετραγωνικό μέτρο για το επίδικο. Κατόπιν της πιο πάνω αξιολόγησης και την προτίμηση της εκτίμησης του Μπιτσόλα έναντι αυτής του Μάρκαρη, το Δικαστήριο προβαίνει σε περαιτέρω εύρημα ότι η αξία του επίδικου ακινήτου μετά τις 28.2.2003, με τα νέα δεδομένα που προέκυψαν συνεπεία της αλλαγής της Πολεοδομικής Ζώνης σε Ζ3 Π.Τ., μειώθηκε στο ποσό των €77.000,00 στη βάση της αξίας των €2,000 το δεκάριο. Συνεπώς κρίνω ότι η αξία του επίδικου ακινήτου υπέστη ουσιώδη μείωση κατά €23.000 με την ένταξη του στη Ζώνη Ζ3 Π.Τ. που είναι η διαφορά που προκύπτει από την αφαίρεση του ποσού των €77.000 από τις €100.000, με αποτέλεσμα να τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του άρθρου 23 του Συντάγματος και η Ενάγουσα να δικαιούται την πιο πάνω διαφορά υπό τύπο αποζημιώσεων. Κατά συνέπεια εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγομένου για το ποσό των €23.000 με νόμιμο τόκο πλέον δικηγορικά έξοδα όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής. /ΟΟ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: (Καταβολή αποζημιώσεων για ζημιά συνεπεία αλλαγής της πολεοδομικής ζώνης) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.