Κώστας Μικελλίδης κ.α. ν. Κώστα Γιωργαλλή, Αγωγή αρ.: 6873/2011, 17/1/2013

(1999)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1936, 1943): Δια κλητήριου ειδικώς οπισθογραφημένου, το οποίο κατεχώρισαν στις 14.10.2011, οι ενάγοντες αρ. 1 και 2-αιτητές («οι αιτητές» εκτός όπου είναι αναγκαίος ο προσδιορισμός εκάστου) επιδιώκουν, κατ' ουσίαν, την ειδική εκτέλεση γραπτής συμφωνίας πώλησης ακινήτου ημερ. 14.2.2004 («η συμφωνία πώλησης»). Η συμφωνία πώλησης συνήφθηκε μεταξύ του εναγομένου-καθ'ου η αίτηση («ο καθ'ου η αίτηση»), ως πωλητή, και των αιτητών, ως αγοραστών, και αφορά σε εγγεγραμμένο διαμέρισμα το οποίο ευρίσκεται στην επαρχία Λευκωσίας. Όπως καταγράφεται σε ένορκη δήλωση επίδοσης, το κλητήριο ένταλμα επεδόθηκε στον καθ'ου η αίτηση στις 29.11.

1. Η επίδοση έγινε διά της θυροκόλλησης του εντάλματος στην οικία του καθ'ου η αίτηση. Στις 21.11.2012 κατεχωρίστηκε η υπό συζήτησιν αίτηση («η αίτηση») διά της οποίας, κατ' επίκλησιν της Δ.17 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, επιδιώκεται η έκδοση απόφασης λόγω παράλειψης του καθ'ου η αίτηση να εμφανισθεί. Την αίτηση υποστηρίζει ένορκη δήλωση του ενάγοντος αρ. 1-αιτητή Κώστα Μικελλίδη ημερ. 29.11.11 το ουσιαστικό περιεχόμενο της οποίας είναι το ακόλουθο: «...
2. Είμαι ο Ενάγοντας στη παρούσα αγωγή. Γνωρίζω όλα τα γεγονότα από προσωπικές εμπειρίες και πληροφορίες τις οποίες έχω συλλέξει. Προβαίνω εις την παρούσα ένορκη δήλωση εξ' όσων κάλλιον γνωρίζω και πιστεύω.
3. Σε όλους τους ουσιώδεις χρόνους για την παρούσα αγωγή, ο Εναγόμενος ήταν ιδιοκτήτης του διαμερίσματος με χαρακτηριστικά: Αριθμός Εγγραφής C716, Τμήμα C, Φύλλο 21/62ν, Τεμάχιο 432, το οποίο ευρίσκεται επί της οδού Παναγιώτη Τουμάζου 10, αριθμός θύρας 102, στο Στρόβολο, στην Επαρχία Λευκωσίας (εφεξής «το Διαμέρισμα»).
4. Την 14/2/2004 ο Εναγόμενος μέσω γραπτής συμφωνίας (εφεξής «τo Πωλητήριο Έγγραφο») συμφώνησε να πωλήσει το Διαμέρισμα σε εμένα και τη γυναίκα μου, Ενάγουσα 2, για το αντάλλαγμα των Λ.Κ. 35.000,00 (€59.801,05)...
5. Ήταν ρητός όρος του Πωλητηρίου Εγγράφου ότι το ποσό των Λ.Κ. 9.000,00 θα καταβαλλόταν από εμένα και την γυναίκα μου στον Εναγόμενο κατά την υπογραφή του. Στη συνέχεια θα καταβάλλαμε στον Εναγόμενο το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ. 26.000,00 με τη μεταβίβαση του Διαμερίσματος που θα γινόταν την 15/3/
7. Περαιτέρω, ήταν ρητός όρος του Πωλητηρίου Εγγράφου πως εντός 25 ημερών από την υπογραφή του, ο Εναγόμενος θα απάλλασσε το Διαμέρισμα από οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις και υποθήκες και ότι θα το διατηρούσε ελεύθερο από οποιαδήποτε επιβάρυνση, υποθήκες και από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη μέχρι την 15/3/2004 όπου και θα γινόταν η μεταβίβαση.
8. Προς συμμόρφωση με το Πωλητήριο Έγγραφο, εγώ και η γυναίκα μου καταβάλαμε στον Εναγόμενο το ποσό των Λ.Κ. 9.000,00 (€15.377,41) με την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου και στη συνέχεια, την 17/2/2004, δηλαδή 3 ημέρες μετά την υπογραφή του, καταχωρήσαμε το Πωλητήριο Έγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, με αριθμό πωλητηρίου εγγράφου 1 / ΠΩΕ / 434/2004....
9. Στη συνέχεια, μεταξύ της περιόδου του Μαρτίου του 2004 και του Μαΐου του 2010, εγώ και η γυναίκα μου ενημερώσαμε αμέτρητες φορές τον Εναγόμενο ότι επιθυμούσαμε να προχωρήσουμε με την πληρωμή του υπόλοιπου τιμήματος πώλησης και τον καλούσαμε να εμφανισθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας για να μεταβιβάσει το Διαμέρισμα στο όνομα μας χωρίς κανένα ουσιαστικό αποτέλεσμα πέραν από τη συνεχή κοροϊδία του.
10. Πολλές φορές κατά την ανωτέρω αναφερόμενη περίοδο ο εναγόμενος μας έβαζε ραντεβού και πηγαίναμε στο κτηματολόγιο και τον περιμέναμε όμως αυτός δεν ερχόταν. Μετά μας έλεγε ότι του κάνει έλεγχο ο φόρος και ότι έπρεπε να ξεκαθαρίσουν τα φορολογικά του με τους λογιστές του και μετά να μεταβιβάσουμε. Έτσι με διάφορες προφάσεις και δικαιολογίες πέρασε ο καιρός και δεν γινόταν η μεταβίβαση αφού κάθε φορά μας έβαζε ραντεβού, πηγαίναμε στο Κτηματολόγιο δήθεν για να μεταβιβάσουμε αλλά δεν εμφανιζόταν.
11. Το Μάιο του 2010, ο Εναγόμενος, με πρόθεση να μας υποκινήσει να του καταβάλουμε το υπόλοιπο τίμημα πώλησης χωρίς την ταυτόχρονη μεταβίβαση του Διαμερίσματος σε εμάς, μας έκανε διάφορες παραστάσεις, διαβεβαιώσεις και δηλώσεις ότι προέβηκε σ' όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την αφαίρεση όλων των επιβαρύνσεων που τοποθετήθηκαν από την Τράπεζα Κύπρου στο Διαμέρισμα. Περαιτέρω μας ανάφερε ότι υπήρχαν άλλες επιβαρύνσεις πέραν των επιβαρύνσεων προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου στο Διαμέρισμα, τις οποίες δεν γνώριζε κατά τη σύναψη του Πωλητηρίου Εγγράφου και ότι εάν του καταβάλλαμε το υπόλοιπο τίμημα πώλησης θα προέβαινε σ' όλες τις απαιτούμενες ενέργειες και ότι θα εξοφλούσε όλα τα οφειλόμενα συμπεριλαμβανομένων των φόρων, έτσι ώστε να είναι σε θέση να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι μας.
12. Συνεπεία των ανωτέρω αναφερομένων παραστάσεων δυστυχώς με τα ψέματα του πεισθήκαμε να του καταβάλουμε το υπόλοιπο έστω και αν η καταβολή δεν θα γινόταν ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση. Προς τούτο του έδωσα την 16/6/2010 €14,424 για να πάει δήθεν να εξοφλήσει κάτι «μικροχρέη και φόρους του ακινήτου» όπως μου είχε πει, και ακολούθως, την 21/6/2010, αφού υπογράψαμε και νέα συμπληρωματική συμφωνία (εφεξής «η Συμφωνία»), του δώσαμε και τα υπόλοιπα χρήματα εκ €30.000 προς πλήρη εξόφληση...
13. Σύμφωνα με τη Συμφωνία ο Εναγόμενος θα μεταβίβαζε το ακίνητο επ' ονόματι μας το αργότερο μέχρι την 6/7/
15. Παρ' όλα αυτά, οι ανωτέρω παρατάσεις του Εναγομένου τελικά απέβησαν ψευδής και ο Εναγόμενος ενήργησε κατά παράβαση του Πωλητηρίου Εγγράφου και κατά παράβαση της Συμφωνίας αφού, δυστυχώς όπως έμαθα εκ των υστέρων και όπως προκύπτει και από το (πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας), μέχρι και σήμερα το Διαμέρισμα βαρύνεται με διάφορες υποθήκες και επιβαρύνσεις προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου και άλλων, μεταγενέστερων και προγενέστερων της ημερομηνίας του Πωλητηρίου Εγγράφου.
16. Περαιτέρω εξ' όσων γνωρίζω και έχω πληροφορηθεί, από το Μάιο του 2011 και εντεύθεν, ο Εναγόμενος κρύβεται σε άγνωστο σε εμάς τόπο και παρά τις πάρα πολλές μας προσπάθειες δεν καταφέραμε να τον εντοπίσουμε προκειμένου να παραστεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας για τη μεταβίβαση του Διαμερίσματος ως προνοεί το μεταξύ μας Πωλητήριο Έγγραφο.
17. Όπως με έχει πληροφορήσει ο δικηγόρος μου βάση των ανωτέρω αναφερομένων γεγονότων μπορώ να ζητήσω από το Δικαστήριο όπως εκδώσει διάταγμα Ειδικής Εκτέλεσης του Πωλητηρίου Εγγράφου εναντίον του Εναγόμενου εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου και της Νομολογίας για την έκδοση τέτοιου διατάγματος.
18. Εξ' όσων κάλλιον γνωρίζω, πριν την κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας υπήρχε εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας στο όνομα του Εναγομένου που αφορούσε το εν λόγω Διαμέρισμα.
19. Όπως διαφαίνεται ξεκάθαρα το Πωλητήριο Έγγραφο ήταν γραπτό και περιελάμβανε επαρκή στοιχεία της ταυτότητας τόσο εμού και της γυναίκας μου όσο και του Εναγομένου. Επίσης περιέγραφε επαρκώς το Διαμέρισμα, ανέφερε το αντάλλαγμα για την πώληση, ήτοι το ποσό των Λ.Κ. 35.000,00 και είχε υπογραφεί από εμένα και τη γυναίκα μου, ως οι αγοραστές, από τον Εναγόμενο, ως ο πωλητής και επίσης από ένα μάρτυρα.
20. Περαιτέρω εγώ και η γυναίκα μου καταθέσαμε το Πωλητήριο Έγγραφο στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας την 17/2/2004, μόλις 3 ημέρες μετά την υπογραφή του.
21. Εξ όσων με συμβουλεύει ο δικηγόρος μου, από τα πιο πάνω προκύπτει ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 6 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, όπως τροποποιήθηκε, και ως εκ τούτου το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου και της Συμφωνίας εναντίον του Εναγομένου, υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους.
22. Ως εκ των πιο πάνω, αιτούμαι διάταγμα του Δικαστηρίου ως ακολούθως: α. Όπως ο Εναγόμενος, εντός 10 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος σε αυτόν, μεταβιβάσει και εγγράψει επ' ονόματι των Εναγόντων 1 και 2, εξ ημισείας, το διαμέρισμα με αριθμό εγγραφής C176, Τμήμα C, Φύλλο 21/62ν, Τεμάχιο 432, το οποίο ευρίσκεται επί της οδού Παναγιώτη Τουμάζου 10, αριθμός θύρας 102, στην Επαρχία Λευκωσίας. β. Όπως ο Εναγόμενος, εντός 10 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος σε αυτόν, καταβάλει όλα τα ποσά τα οποία είναι απαραίτητο να καταβληθούν σε οποιοδήποτε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, συμπεριλαμβανομένων και των σχετικών φόρων, προκειμένου να μεταβιβαστεί το εις την παράγραφο α. ανωτέρω αναφερόμενο ακίνητο επ' ονόματι των Εναγόντων 1 και 2, εξ ημισείας. γ. Όπως ο Εναγόμενος, εντός 10 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος σε αυτόν, πληρώσει στους Ενάγοντες τα δικηγορικά έξοδα της παρούσας αγωγής περιλαμβανομένων των εξόδων της απόφασης αυτής, πλέον νόμιμο τόκο από την καταχώρηση της παρούσας αγωγής πλέον έξοδα επίδοσης πλέον 17% Φ.Π.Α.» Aς σημειωθεί πως στην ένορκη δήλωση του ενάγοντος αρ. 1-αιτητή Κώστα Μικελλίδη επισυνάπτονται, μεταξύ άλλων, η επίδικη συμφωνία πώλησης ημερ. 14.2.2004 (Τεκμήριο Α) καθώς και το «Πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας» (Τεκμήριο Β), το οποίο αφορά στο επίδικο διαμέρισμα και το οποίο εξεδόθηκε από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας. Το πιστοποιητικό αυτό επιμαρτυρεί πως η συμφωνία πώλησης κατετέθηκε στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας στις 17.2.
23. Επιμαρτυρεί, επίσης, πως στο επίδικο διαμέρισμα είναι εγγεγραμμένα σωρεία εμπράγματων βάρων συμπεριλαμβανομένων υποθηκών. Πρόκειται για την υποθήκη υπό αναφοράν Υ/5892/1996, η οποία ενεγράφηκε στις 9.7.1996 από τους δανειστές «Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ» και αφορά σε ενυπόθηκο χρέος ύψους €61.509,65 και για την υποθήκη υπό αναφορά Υ/6448/1998, η οποία ενεγράφηκε στις 21.7.1998 από τους ίδιους δανειστές και αφορά σε ενυπόθηκο χρέος ύψους €39.297,
24. Έχω μελετήσει τα επίδικα ζητήματα λαμβάνοντας υπ' όψιν και τα όσα ο ευπαίδευτος συνήγορος των αιτητών υπεστήριξε αγορεύοντας. Έχω δε διεξέλθει τη μαρτυρία: Διαπιστώνω, κατ' αρχάς, πως ουδεμία μαρτυρία τέθηκε ενώπιόν μου η οποία να τείνει να αποδείξει πως οι αιτητές, οι οποίοι επιδιώκουν την έκδοση διατάγματος για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης, κατέβαλαν, έναντι των ως άνω ενυπόθηκων χρεών ύψους €61.509,65 και €39.297,83, το ποσόν που αναλογεί στη συμφωνία πώλησης. Σημειώνω πως οι ως άνω υποθήκες, υπό αναφοράν Υ/5892/1996 και Υ/6448/1998, ενεγράφησαν, ως εμπράγματα βάρη του διαμερίσματος, πολύ πριν από τις 17.2.2004, ημερομηνία κατάθεσης της συμφωνίας πώλησης στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο. Για τις περιπτώσεις αυτές το άρθρο 7

(4)των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων (Ν.81(Ι)/2011ως αυτός τροποποιήθηκε στη συνέχεια) ορίζει πως «...Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης..αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης..». Ως ακολούθως, σε περιπτώσεις, ως η προκειμένη, όπου πριν από την κατάθεση της συμφωνίας πώλησης ακινήτου ενεγράφηκε υποθήκη, το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτής μόνον «..αν ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής κατέβαλε έναντι του ενυπόθηκου χρέους το ποσό που αναλογεί στο αντικείμενο της σύμβασης..» (άρθρο 7 παρα. 4 του Ν.81(Ι)/2011). Διαπιστώνω, περαιτέρω, πως ουδεμία μαρτυρία τέθηκε ενώπιόν μου η οποία να τείνει να αποδείξει πως ο καθ'ου η αίτηση, ως ο πωλητής, καθώς και η οντότητα «Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ», ως οι ενυπόθηκοι δανειστές του, συγκατατίθενται στο εγχείρημα των αιτητών να δώσουν προβάδισμα στο εμπράγματο βάρος, το οποίο δημιούργησε η κατάθεση της συμφωνίας πώλησης. Συναφώς αναφέρω πως το άρθρο 5

(2)του Ν.81(Ι)/20011 ορίζει πως στις περιπτώσεις όπου η κατατεθειμένη, στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, συμφωνία πώλησης ακινήτου συνήφθηκε πριν από τις 29.7.2011 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του Νόμου αυτού), αυτή έχει προβάδισμα έναντι προηγούμενης υποθήκης μόνον εάν συγκατατεθούν γραπτώς τόσον ο πωλητής όσον και ο ενυπόθηκος δανειστής του. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αίτηση ημερ. 21.11.2012 αποτυγχάνει. Η αίτηση ημερ. 21.11.2012 απορρίπτεται. Καμία διαταγή για τα έξοδα. (Υπ.)............. Α. Κ. Λυκούργου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΠ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο