Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου ν. Champs Elysees Partyland Ltd, Αρ. Αγωγής: 4068/2005, 14/1/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2013:A19 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Ρ. Λιάτσου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4068/2005 Μεταξύ: Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου, διά της Εκκλησιαστικής Επιτροπής αυτής, εκπροσωπούμενης υπό των κ. Γιάγκο Ευθυμιάδη-Πρόεδρο, Γεώργιο Πιερή - Γραμματέα και Ανδρέα Ττοφίδη - Ταμία. Εναγόντων και ETAIΡΕΙΑ DASAKI ENTERTAINEMENT CO. LTD Εναγομένων ----------------------- Και ως ετροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερ. 18.9.2009 Μεταξύ: Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου, διά της Εκκλησιαστικής Επιτροπής αυτής, εκπροσωπούμενης υπό των κ. Γιάγκο Ευθυμιάδη-Πρόεδρο, Γεώργιο Πιερή - Γραμματέα και Ανδρέα Ττοφίδη - Ταμία. Εναγόντων και «Champs Elysees Partyland Ltd» Εναγομένων ----------------------- 14 Ιανουαρίου,
- Για τους ενάγοντες-εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενους: κ. Α. Γεωργίου για Π. Σαρρής & Σία Για τους εναγόμενους-εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντες: κ. Αχ. Δημητριάδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι ενάγοντες είναι ιδιοκτήτες τεμαχίου γης το οποίο βρίσκεται στο Στρόβολο. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου το εκμίσθωσαν στους εναγόμενους για περίοδο εικοσιπέντε ετών. Είναι δικογραφημένη θέση των εναγόντων ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο είναι ημερομηνίας 22.1.1980, η δε περίοδος εκμίσθωσης των εικοσιπέντε ετών άρχισε την 1.1.1980 και έληξε την 31.12.
- Προβάλλουν περαιτέρω ότι οι εναγόμενοι, κατά παράβαση του ενοικιαστηρίου εγγράφου, αρνούνται να επιστρέψουν την κατοχή του προαναφερθέντος ακινήτου, επεμβαίνοντας παράνομα σε αυτό. Με αυτά ως υπόβαθρο αξιώνουν άμεση παράδοση ελεύθερης κατοχής και καταβολή σε αυτούς ενδιάμεσων κερδών και/ή αποζημιώσεων. Οι εναγόμενοι δεν αρνούνται την ιδιοκτησία του υπό αναφορά τεμαχίου γης και τη μεταξύ τους και των εναγόντων συμβατική σχέση. Δέχονται επίσης πως εξακολουθούν να παραμένουν μέσα στο επίδικο ακίνητο. Ισχυρίζονται όμως ότι οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται στην έγερση της αγωγής και ότι το πιο πάνω ενοικιαστήριο έγγραφο δεν είναι δεσμευτικό καθότι, κατά παράβαση του Καταστατικού Χάρτη της Αγιοτάτης Εκκλησίας της Κύπρου, δεν εξασφάλισαν ανάλογη έγκριση του Οικείου Επισκόπου. Περαιτέρω, αξιώνουν ανταπαιτητικά, σε περίπτωση επιτυχίας των εναγόντων και έξωσής τους, την αξία των υποστατικών που ανέγειραν επί του ακινήτου, ήτοι €736.600, και αποζημιώσεις στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αξιώνουν ακόμη ποσό €1.200.000 για εμπορική εύνοια λόγω της, κατ΄ ισχυρισμό, αύξησης της ενοικιαστικής αξίας, ως αποτέλεσμα της παρουσίας τους όλα αυτά τα χρόνια στον επίδικο χώρο. Για την πλευρά των εναγόντων προσφέρθηκε προς απόδειξη της υπόθεσής τους η μαρτυρία του προέδρου της Εκκλησιαστικής Επιτροπής Γιάγκου Ευθυμιάδη και του εκτιμητή και σύμβουλου ακινήτων Ανδρέα Πανταζή. Εκ μέρους των εναγομένων κατέθεσαν, προς υπεράσπιση και προώθηση της ανταπαίτησης, ο διευθύνων σύμβουλος και μόνος μέτοχος της εναγόμενης εταιρείας Σάββας Παύλου, εγκεκριμένος λογιστής, και ο Κυριάκος Αθηνοδώρου, επίσης εκτιμητής ακινήτων. Είναι αχρείαστη εκτεταμένη παράθεση των όσων οι μάρτυρες κατέθεσαν στο Δικαστήριο. Συνοπτική και μόνο καταγραφή είναι αρκετή, προκειμένου να γίνει κατανοητή η ουσία της μαρτυρίας τους και η σημασία της υπό το πρίσμα της επίδικης διαφοράς. Σε ό,τι είναι απαραίτητο, θα επεκταθεί με την αναγκαία λεπτομέρεια το Δικαστήριο σε μεταγενέστερο στάδιο της απόφασης. Ο ΜΕ1 είναι πρόεδρος της Εκκλησιαστικής Επιτροπής των εναγόντων από την 1.1.
- Παρέθεσε το ιστορικό εκμίσθωσης του επίδικου ακινήτου, καταθέτοντας ως τεκμήρια το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομ. 22.1.1980, Τεκμ. 4, τροποποιητική συμφωνία ημερ. 1.1.1987, Τεκμ. 5, και αλληλογραφία μεταξύ των διαδίκων, συμπεριλαμβανομένων επιστολών των εναγόντων, Τεκμ. 6, 7 και 8, με τις οποίες υπενθύμιζαν στους εναγόμενους την εκπνοή της ενοικίασης στις 31.12.2004 και τερμάτιζαν την εκμίσθωση στο χρόνο λήξης της, αξιώνοντας την επιστροφή κατά την πιο πάνω ημερομηνία της κατοχής του ακινήτου. Η μαρτυρία του ΜΕ2 προσφέρθηκε προκειμένου να αποδειχθεί μέσα από την έκθεση εκτίμησής του, Τεκμ. 16, η κεφαλαιουχική αξία του επίδικου ακινήτου και η επακόλουθη αγοραία ενοικιαστική του αξία. Είναι με βάση αυτή τη μαρτυρία που οι ενάγοντες επιχείρησαν να αποδείξουν το ύψος των αξιούμενων ενδιάμεσων οφειλών και/ή αποζημιώσεων. Αντίστοιχα, η μαρτυρία του ΜΥ2, επίσης προσφέρθηκε στην προσπάθεια των εναγομένων να αντικρούσουν αφενός τα όσα κατέθεσε ο ΜΕ2 και να προωθήσουν, αφετέρου, την αξίωση που δικογράφησαν μέσω της ανταπαίτησής τους. Λεπτομερής ανάλυση της μαρτυρίας των δύο αυτών εμπειρογνωμόνων και εξέτασή της υπό το πρίσμα των επίδικων θεμάτων που καλύπτουν θα λάβει χώρα σε κατοπινό στάδιο της απόφασης. Ο διευθύνων σύμβουλος των εναγομένων, ΜΥ1, κατέθεσε κάτω από ποιες συνθήκες αγόρασε, στις 19.11.1996, τις μετοχές της εναγόμενης εταιρείας. Προέβαλε ως κύριο λόγο της απόφασής του αυτής την ύπαρξη της μακροχρόνιας συμφωνίας ενοικίασης. Ήταν βασική του θέση ότι η συμφωνία ενοικίασης δεν είναι αυτή που αποτυπώνεται στο Τεκμ. 4, αλλά αυτή του Τεκμ. 14, η οποία έχει ως ημερομηνία υπογραφής την 11.3.1979, με διάρκεια μέχρι και την 30.1.
- Με αυτά ως υπόβαθρο, προέβαλε τη θέση ότι μετά τη λήξη, την 30.1.2004, την παραμονή των εναγομένων στο επίδικο ακίνητο και την καταβολή εκ μέρους τους ενοικίου Λ.Κ.2.075 τον Αύγουστο του 2004, Τεκμ. 18, αυτοί κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Το υπόλοιπο μέρος της μαρτυρίας του εξαντλήθηκε στην παράθεση στοιχείων ως προς τις επενδύσεις που η εναγόμενη εταιρεία προέβη στο χώρο του ακινήτου και την εμπορική εύνοια που δημιουργήθηκε ως αποτέλεσμά τους. Είναι και αυτά ζητήματα που αφορούν στην τεκμηρίωση της προβληθείσας ανταπαίτησης και τα οποία επίσης θα απασχολήσουν το Δικαστήριο με περισσότερη λεπτομέρεια σε κατοπινό στάδιο. Ως εκ τούτου, παρέλκει η οποιαδήποτε περαιτέρω καταγραφή των θέσεων που προέβαλε ο ΜΥ
- Αγορεύοντας ο κ. Γεωργίου κάλεσε το Δικαστήριο να δεχθεί τη μαρτυρία του ΜΕ1 ως σταθερή, θετική, χωρίς αοριστίες και αντιφάσεις. Εισηγήθηκε επίσης ότι η μαρτυρία του ΜΕ2 είναι εμπεριστατωμένη και χαρακτηρίζεται από επιστημονικότητα. Προεκτείνοντας, έθεσε ότι οι εναγόμενοι ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, ότι η πλευρά των εναγόντων απέδειξε την υπόθεσή της και κάλεσε το Δικαστήριο να απορρίψει την ανταπαίτηση ως αβάσιμη. Από την πλευρά του ο κ. Δημητριάδης εισηγήθηκε ότι το ζήτημα της ημερομηνίας λήξης της ενοικίασης είναι ουσιαστικό, καθότι εάν γίνει αποδεκτή η θέση των εναγομένων και θεωρηθεί ως ημερομηνία λήξης η 30.1.2004, τότε εγείρεται θέμα δικαιοδοσίας αφού πλέον υπάρχει νέα ενοικίαση η οποία καλύπτει πέραν του τεμαχίου γης και τα ανεγερθέντα υποστατικά. Αμφισβήτησε, περαιτέρω, τη νομιμοποίηση των εναγόντων να εγείρουν την παρούσα αγωγή, αναφερόμενος στο άρθρο 214 του Καταστατικού Χάρτη της Αγιοτάτης Εκκλησίας της Κύπρου, το οποίο απαιτεί έγκριση του οικείου Επισκόπου προκειμένου να ασκηθεί ένδικο μέσο. Σε περίπτωση απόρριψης των πιο πάνω θέσεών του, κάλεσε το Δικαστήριο όπως επιδικάσει αποζημιώσεις προς όφελος των εναγομένων, με βάση το ύψος των επενδύσεων στις οποίες προέβησαν στο επίδικο ακίνητο και τη δημιουργία εμπορικής εύνοιας. Το εγερθέν από την υπεράσπιση ζήτημα της ύπαρξης θέσμιας ενοικίασης, συνδέθηκε με την αμφισβήτηση της ημερομηνίας λήξης της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης. Ως θέμα που ενέχει το στοιχείο της δικαιοδοσίας, θα πρέπει, κατά λογική προτεραιότητα, να εξεταστεί στο αρχικό αυτό στάδιο. Ενώ η ύπαρξη συμφωνίας ενοικίασης, η διάρκειά της και η λήξη της δεν τελούν υπό αμφισβήτηση, ιδιόμορφα γεγονότα καλύπτουν την υπό κρίση περίπτωση και παρέχουν έδαφος διαφορετικών προσεγγίσεων ως προς το ζήτημα της εν ισχύ συμφωνίας και, κατά προέκταση, της προαναφερθείσας ημερομηνίας λήξης. Στη βάση τους εντοπίζονται μέσα από τα τεκμήρια που κατατέθηκαν εκ συμφώνου στο Δικαστήριο κατά την ακροαματική διαδικασία και συνεπώς, η αξιολόγηση οποιασδήποτε μαρτυρίας είναι αχρείαστη. Άλλωστε, τα υπόλοιπα σχετικά στοιχεία μαρτυρίας που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, στηρίζονται, ουσιαστικά, επί των εν λόγω τεκμηρίων. Όπως λέχθηκε σε προηγούμενο στάδιο της απόφασης, το Τεκμ. 4 είναι το ενοικιαστήριο ημερ. 22.1.1980, το οποίο προβλέπει για διάρκεια ενοικίασης 25 ετών, αρχομένης την 1.1.1980 και λήγουσας την 31.12.
- Ας σημειωθεί ότι είναι αυτή η συμφωνία που συνιστά και τη βάση των εγειρόμενων στην αγωγή αξιώσεων. Η όλη σύγχυση προκλήθηκε από το γεγονός ότι η τροποποιητική συμφωνία ημερ. 12.12.1986, Τεκμ. 5, αναφέρεται σε ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 11.3.1979 «επιβεβαιωθέντος δι' αμοιβαίας συμφωνίας την 22.11.1980». Όντως, ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 11.3.1979, επίσης υπογεγραμμένο από τους διάδικους, υφίσταται. Κατατέθηκε αντίγραφό του ως Τεκμ. 14 και το πρωτότυπο ως Τεκμ. 14(α). Έχει διάρκεια επίσης 25 ετών, αρχομένης όμως της ενοικιάσεως την 1.2.1979 και λήγουσας την 30.1.
- Είναι το έγγραφο αυτό που έδωσε βάση στήριξης στους εξεταζόμενους ισχυρισμούς της υπεράσπισης περί λήξης της ενοικιάσεως την 30.1.
- Ισχυρισμοί όμως που, ούτως ή άλλως, είναι έκθετοι σε απόρριψη. Και επεξηγώ: Όπως προαναφέρθηκε, και με βάση την παράγρ. 3 της έκθεσης απαίτησης, οι αξιώσεις των εναγόντων στηρίζονται στο ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 22.1.1980, Τεκμ.
- Είναι πάνω σε αυτούς τους δικογραφημένους λόγους που απαντά η υπεράσπιση, παραδεχόμενη, στην παράγρ. 4 της έκθεσης υπεράσπισης και ανταπαίτησης, μεταξύ των μερών συμφωνία, χωρίς να προβάλλει και να δικογραφεί, ως όφειλε, οτιδήποτε σχετικό με ύπαρξη άλλων συμφωνητικών εγγράφων ενοικίασης με παροχή ανάλογων λεπτομερειών. Με υπόβαθρο δε τα δεδομένα αυτά, προέβαλε η πλευρά των εναγομένων σε προηγούμενο στάδιο της διαδικασίας ταυτόσημο ισχυρισμό για έλλειψη δικαιοδοσίας εκδίκασης της υπόθεσης. Έθετε και τότε ότι η παρούσα εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με βάση τις πρόνοιες των περί Ενοικιοστασίου Νόμων 1983-
- Η εισήγηση αυτή απορρίφθηκε, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ΄ έφεση (Dasaki Entertainment Co Ltd v. Ιερού Ναού Παναγίας Χρυσελεούσης Στροβόλου (Αρ. 1)
(2009)1 ΑΑΔ 162). Τονίζεται μάλιστα ότι στην προαναφερθείσα απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου το υπόβαθρο γεγονότων κάλυπτε το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 22.1.1980, οι δε ισχυρισμοί της πλευράς της υπεράσπισης που εξετάστηκαν είχαν ως σημείο αναφοράς και πάλι την ημερομηνία λήξης 30.1.
- Λέχθηκαν σχετικά: «Δεν συμφωνούμε όμως με τους εφεσείοντες ότι εφ΄ όσον εξακολουθούν να κατέχουν το υποστατικό από τις 30.1.2004 μέχρι σήμερα έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές». Η προσπάθεια του ευπαίδευτου συνήγορου των εναγομένων να διαφοροποιηθεί από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, θέτοντας ως υπόβαθρο μετέπειτα πληρωμή ενοικίου, Τεκμ. 18, και εισήγηση ότι από τις 30.1.2004 που έληξε, κατά τη θέση του, η ενοικίαση, τα υποστατικά που ανεγέρθηκαν από τους εναγόμενους αποτελούν ιδιοκτησία των εναγόντων, και συνεπώς η ενοικίαση αφορά πλέον όχι μόνο γη αλλά και οικοδομές, συνιστά, με όλο το σεβασμό, νομικό ακροβατισμό και βήμα στο κενό. Κατ΄ αρχάς, έστω κι αν υπήρχε ζήτημα διαφοροποίησης από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου - που δεν υφίσταται για τους λόγους που έχουν ήδη εξηγηθεί - όχι μόνο δεν δικογραφείται οτιδήποτε σχετικό, αλλά και ούτε υπάρχει ίχνος μαρτυρίας γύρω από τις συνθήκες που κάλυπταν την έκδοση του Τεκμ. 18, τι δηλαδή αντιπροσώπευε το εν λόγω ενοίκιο και ποιοι ήταν οι όροι της οποιασδήποτε ισχυριζόμενης νέας συμφωνίας ενοικίασης. Πέραν τούτου, και η ίδια η θέση ότι η ενοικίαση έληξε στις 30.1.2004 είναι ξεκάθαρο από τα γεγονότα ότι συνιστά εκ των υστέρων σκέψη προκειμένου να οικοδομηθούν ισχυρισμοί σε μια απέλπιδα προσπάθεια προβολής υπεράσπισης. Το Τεκμ. 4 είναι συμφωνία ενοικίασης μεταγενέστερης ημερομηνίας από αυτή των Τεκμ. 14 και 14(α). Καθορίζει, συνεπώς, την τελική συμβατική σχέση των δύο μερών. Γεγονός γνωστό και αποδεκτό στους εναγόμενους, παρά την εκ των υστέρων τοποθέτησή τους. Καθότι, προτού λήξει ακόμη η συμφωνία ενοικίασης, κατ΄ επανάλειψη οι ενάγοντες, με επιστολές τους, τους πληροφορούσαν για τη λήξη, τον τερματισμό και την υποχρέωσή τους να επιστρέψουν την κατοχή με αναφορά στην ημερομηνία 31.12.
- Είναι τα Τεκμ. 6, 7 και
- Ουδέποτε αντέδρασαν οι εναγόμενοι, προβάλλοντας θέση περί διαφορετικής ημερομηνίας λήξης ή περί ύπαρξης θέσμιας ενοικίασης. Αντίθετα - και όταν πλέον η ενοικίαση έληξε στις 31.12.2004 - στη μόνη σχετική επιστολή τους ημερ. 3.1.2005, Τεκμ. 9, θέτουν ως μόνη δικαιολογία αποφυγής τήρησης των συμβατικών τους υποχρεώσεων, τη θέση πως έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές και, κατά συνέπεια, θα συνέχιζαν να χρησιμοποιούν τα ενοικιαζόμενα υποστατικά σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου. Θέτουν περαιτέρω οι εναγόμενοι ότι οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται στην έγερση της παρούσας αγωγής, αφού δεν έχουν εξασφαλίσει προηγούμενη έγκριση του οικείου Επισκόπου, κατά παράβαση του άρθρου 214 του Καταστατικού Χάρτη της Αγιοτάτης Εκκλησίας της Κύπρου. Το ίδιο το υπόβαθρο των γεγονότων δεν στηρίζει την προβαλλόμενη εισήγηση. Όπως ξεκάθαρα εντοπίζεται από το Τεκμ. 13, ζητήθηκε έγκριση για λήψη νομικών μέτρων, η οποία και δόθηκε από την Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου. Πέραν τούτου, τυχόν παράβαση του Καταστατικού Χάρτη στη βάση της μη έγκρισης της συμφωνίας ενοικίασης από τον οικείο Επίσκοπο δεν θα επέφερε ακύρωσή της όπως εισηγούνται οι εν λόγω διάδικοι, δεδομένης της συμπεριφοράς των συμβαλλομένων καθόλη τη διάρκεια της εικοσιπεντάχρονης μίσθωσης και της μη αμφισβήτησης της εγκυρότητας της συμφωνίας ενοικίασης από τους εναγόμενους σε οποιοδήποτε στάδιο και καθοιονδήποτε τρόπο. Κατοχή δε του ακίνητου εξακολουθούν να έχουν μέχρι και σήμερα, μετά τη λήξη δηλαδή, και κατ΄ επίκληση, της επίδικης συμφωνίας. Προέβαλε περαιτέρω κατά την αγόρευσή του ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους εναγόμενους μη συμμόρφωση με το άρθρο 206 του πιο πάνω Καταστατικού Χάρτη, το οποίο προβλέπει ως απαραίτητο όρο για κάθε μίσθωση αγροτικών κτημάτων την παροχή αξιόχρεης εγγύησης διά την υπό των μισθωτών ακριβή τήρηση των όρων της μισθώσεως. Παράβαση της διάταξης «καθιστά το μεν συμβόλαιο άκυρο, το δε διαχειριστικό σώμα υπεύθυνο διά πάσα ζημιά, ήτις ήθελε ως εκ τούτου προκύψει». Είναι αρκετό να αναφερθεί ότι ισχυρισμός στη βάση αυτή δεν δικογραφείται στην έκθεση υπεράσπισης κι ως εκ τούτου η οποιαδήποτε εξέτασή του δεν ενδείκνυται. Καταληκτικά, και με δεδομένα τα παραδεκτά γεγονότα της λήξης ούτως ή άλλως της συμφωνίας ενοικίασης, της κατοχής μέχρι και σήμερα του επίδικου ακινήτου από τους εναγόμενους - αυθαίρετα και παράνομα πλέον, ως αποτέλεσμα της απόρριψης των θέσεων που προέβαλαν ως υπερασπίσεις - η αξίωση των εναγόντων για έκδοση διατάγματος εκκένωσης και παράδοσης σε αυτούς ελεύθερης της κατοχής του αναφερόμενου ακινήτου, έχει τεκμηριωθεί. Το υπόλοιπο μέρος των αιτούμενων από τους ενάγοντες θεραπειών, περιστρέφεται γύρω από την απαίτησή τους για έκδοση προς όφελός τους απόφασης για ενδιάμεσα οφέλη και/ή ως αποζημιώσεις. Λόγο έχει την παράνομη κατοχή και/ή επέμβαση στο επίδικο ακίνητο εκ μέρους των εναγομένων μετά τον τερματισμό της συμφωνίας μίσθωσης, ήτοι από 1.1.2005 μέχρι εκκένωσης και παράδοσης. Όπως ήδη έχει καταγραφεί, η ουσιαστική μαρτυρία που προσφέρθηκε προς θεμελίωση του μέρους αυτού της αξίωσης, προέρχεται από το ΜΕ2, ο οποίος κατέθεσε ως εμπειρογνώμονας εκτιμητής ακινήτων. Είναι καλά νομολογημένο ότι η κατηγορία αυτή των μαρτύρων, οι εμπειρογνώμονες δηλαδή, εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια, τα οποία και θα του επιτρέψουν να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων τους, έτσι που να μπορέσει να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση κατ' εφαρμογή αυτών των κριτηρίων στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (Ανδρέας Καουρής v. Δημήτρη Δημητρίου κ.ά.
(2008)1 AAΔ 967, 971). Όπως εντοπίζεται στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας και Αλέξανδρου Κωστάκη
(2008)1 ΑΑΔ 432, 451-2 «η μαρτυρία όμως που δίνεται από ένα εμπειρογνώμονα πρέπει να εξετάζεται πρωτόδικα με ιδιαίτερη προσοχή. Οφείλει ένα πρωτόδικο Δικαστήριο να προχωρεί σε ανάλυση και αντιπαραβολή της συγκρουόμενης επιστημονικής μαρτυρίας και να καταγράφει με επιμέλεια και με πειστικό τρόπο τη δική του ανεξάρτητη κρίση, η οποία όμως να αναδύεται και να παραπέμπει στα επιστημονικά δεδομένα και παρατηρήσεις, όπως εξηγήθηκαν από τους ειδικούς». Ένας εμπειρογνώμονας θα πρέπει να προσφέρει στο Δικαστήριο ανεξάρτητη βοήθεια, υπό τη μορφή αντικειμενικής και χωρίς προκατάληψη γνώμης, σχετικά με τα θέματα τα οποία καλύπτει η εμπειρογνωμοσύνη του. Ο ΜΕ2 χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό τόσο της κεφαλαιουχικής αξίας του ακινήτου, όσο και της ενοικιαστικής του. Έλαβε υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά της εν λόγω ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένης της προνομιούχας, όπως είναι αποδεκτό και από το ΜΥ2, περιοχής στην οποία βρίσκεται. Παρουσίασε δε ενώπιον του Δικαστηρίου και ανέλυσε τόσο τη μεθοδολογία που χρησιμοποίησε όσο και το σύνολο των στοιχείων που καθόρισαν την κρίση του. Επεξήγησε ακόμη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των συγκριτικών και δικαιολόγησε τους λόγους που τον οδήγησαν σε διαφοροποίηση σχετικά με το υπό κρίση ακίνητο. Με αυτά ως καθοδήγηση, υιοθέτησε ποσοστό 4.5% επί της κεφαλαιουχικής αξίας του κτήματος για την εξαγωγή της ετήσιας ενοικιαστικής του αξίας. Καθορίζοντας δε την αγοραία αξία του ακινήτου στο ποσό των €1.455.728, κατέληξε σε ενοικιαστική αξία €5.459 μηνιαίως, η οποία αντιστοιχεί με €9,16 ανά τ.μ. Τα συμπεράσματα του πιο πάνω μάρτυρα, γίνονται και ευρήματα του Δικαστηρίου, αφού η μαρτυρία του καλύπτεται από επιστημονικότητα και έχει εκπληρώσει το καθήκον του για παροχή στο Δικαστήριο όλων των απαραίτητων στοιχείων, προκειμένου να καταλήξει στη δική του ανεξάρτητη κρίση. Η μαρτυρία του δεν κλονίστηκε σε κανένα στάδιο κατά την αντεξέτασή του. Αντίθετα, αναλύοντας και προεκτείνοντας σε κάθε σχετική ερώτηση, τεκμηρίωνε τις θέσεις του δίνοντάς τους περαιτέρω επίρρωση και πειστικότητα. Η συγκριτική μέθοδος που χρησιμοποίησε ο εν λόγω μάρτυρας, με δεδομένη την ύπαρξη των ανάλογων συγκριτικών που έθεσε, είναι η πλέον αξιόπιστη μέθοδος αποκάλυψης της αξίας ακινήτου στην ελεύθερη αγορά (Γλαύκος Χατζημιτσή v. Δημοκρατίας κ.ά.
(2000)1 ΑΑΔ 1689, 1692-3). Παρέχει δε στέρεο έδαφος ασφαλούς κατάληξης. Η μαρτυρία που προσφέρθηκε από την υπεράσπιση προς αντίκρουση, αυτή του ΜΥ2, παρέμεινε τελικά ατεκμηρίωτη, μετέωρη και αποσυναρτημένη από τα βασικά στοιχεία που πρέπει να καλύπτουν τη μαρτυρία προσώπου το οποίο παρουσιάζεται ως εμπειρογνώμονας στο Δικαστήριο. Καθότι, και παρά το γεγονός πως ο ΜΥ2 προχώρησε στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου χρησιμοποιώντας επίσης συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, κανένα στοιχείο παρουσίασε στο Δικαστήριο ως προς τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη. Ούτε και παρέθεσε σχετικές λεπτομέρειες του τρόπου ανάπτυξης της μεθοδολογίας που ακολούθησε ούτως ώστε να αιτιολογήσει και την τελική κατάληξή του. Όπως δε τελικά δέχθηκε κατά την αντεξέταση, η έκθεση εκτίμησής του, Τεκμ. 24, «ετοιμάστηκε για σκοπούς εσωτερικής ενημέρωσης και αγοράς και δεν θεωρήθηκε αναγκαίο να αναφερθούν οι συγκριτικές πωλήσεις... οι εκτιμήσεις που ετοιμάζονται και δεν θα παρουσιαστούν στα Δικαστήρια, συνήθως δεν περιλαμβάνουν τις συγκριτικές πωλήσεις, ούτε την ανάλυση της προσέγγισης που εφαρμόστηκε». Με βάση την αποδοχή της ανάλογης μαρτυρίας που πρόσφερε η πλευρά των εναγόντων για απόδειξη των ζημιών της, αυτής του ΜΕ2, είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι ενάγοντες δικαιούνται προς όφελός τους απόφαση για το ποσό των €5.459 μηνιαίως από 1.1.2005 μέχρι ελευθέρας παράδοσης σε αυτούς του επίδικου ακίνητου. Η ανταπαίτηση των εναγομένων, που περιστρέφεται γύρω από την αξίωση για αποζημίωσή τους για την αξία των υποστατικών που ανήγειραν επί του επίδικου ακίνητου, συνδέεται με την απαίτησή τους για αποζημίωση στη βάση αδικαιολόγητου πλουτισμού των εναγόντων από την αξία των εν λόγω υποστατικών, εφόσον θα λάβουν ιδιοκτησία τους με την επιστροφή σε αυτούς του ανωτέρω ακινήτου. Για σειρά από λόγους είναι έκθετο σε απόρριψη το πιο πάνω μέρος της ανταπαίτησης. Αφενός δεν τεκμηριώνεται βάση αξίωσης και, αφετέρου, έστω κι αν τεκμηριωνόταν τέτοια βάση, δεν έχει αποδειχθεί στον απαραίτητο βαθμό το ύψος της αξίωσης. Επεξηγώ σχετικά: Η ίδια η συμφωνία ενοικίασης προβλέπει, όρος 3, ότι μετά το πέρας της όλα τα υποστατικά τα οποία θα ανεγερθούν από τους ενοικιαστές θα παραμείνουν ως περιουσία των ιδιοκτητών «άνευ υποχρεώσεως του ιδιοκτήτου να καταβάλει προς τον ενοικιαστή οιονδήποτε ποσόν αποζημιώσεως». Η συμβατική αυτή υποχρέωση των εναγομένων επιβεβαιώθηκε, πολύ αργότερα, στις 29.9.1997, με δήλωσή τους, Τεκμ.
- Έγινε ως αποτέλεσμα των τροποποιήσεων στις οποίες προέβηκαν επί των εγερθέντων μετά την ενοικίαση υποστατικών, αποδεχόμενοι ότι οι τροποποιήσεις αυτές «έγιναν δυνάμει και μέσα στα πλαίσια των όρων 2 και 3 του μεταξύ μας Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ημερ. 22.1.
- Ως εκ τούτου ουδεμία απαίτηση θα υπάρξει εναντίον της ιδιοκτήτριας κατά την παράδοση του ενοικιασθέντος χωραφιού το 2004 με την λήξη του ως άνω Ενοικιαστηρίου Εγγράφου αναφορικά με την αξία των πιο πάνω έργων. Αυτά θα παραμείνουν ιδιοκτησία της Εκκλησίας ως ακριβώς συμβαίνει με τα υπόλοιπα στερρεώς συνδεδεμένα υποστατικά που ήδη ανεγέρθησαν από μας στο ως άνω χωράφι ως το άρθρο 3 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου προβλέπει». Με δεδομένα τα πιο πάνω, προσθέτει το Δικαστήριο ότι ούτε και αξίωση στη βάση αδικαιολόγητου πλουτισμού θα μπορούσε να έχει περιθώρια επιτυχίας. Ο άδικος πλουτισμός, παρά το γεγονός ότι δεν αποτελεί αυτόνομη αιτία αγωγής, ως έννοια βρίσκεται στον πυρήνα της αξίωσης για αποκατάσταση. Αποκατάσταση (restitution) λαμβάνει χώρα όταν ο εναγόμενος πλουτίσει αδικαιολόγητα εις βάρος του ενάγοντα. Για επιτυχή δε αξίωση προς αποκατάσταση, θα πρέπει να πληρείται σειρά προϋποθέσεων, μεταξύ των οποίων η ωφέλεια ή πλουτισμός του εναγόμενου κατά τρόπο αδικαιολόγητο. Στοιχεία που δεν εντοπίζονται στην υπό κρίση περίπτωση. (Παναγιώτης Ιωάννου v. Ανδρέα Χαραλάμπους, Πολιτική Έφεση 377/2008, ημερ. 20.3.2012, Νάκης Θεοχαρίδης και Ιωάννης Ιωάννου κ.ά. Πολιτική Έφεση 23/2009, ημερ. 20.6.2012). Έστω όμως κι αν τεκμηριωνόταν οποιαδήποτε βάση ανταπαίτησης της πιο πάνω μορφής, δεν τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου ικανοποιητική μαρτυρία προς απόδειξη του ύψους της αξιούμενης ζημιάς. Πέραν της αοριστίας που καλύπτει το σχετικό μέρος της μαρτυρίας των εναγομένων και η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων συγκλίνει ότι τα υποστατικά δεν έχουν οποιαδήποτε οικονομική αξία. Συγκεκριμένα, ο ΜΕ2 κατέθεσε, και η μαρτυρία του δεν αντικρούστηκε, ότι αυτά, λόγω γήρανσης, δεν έχουν αξία και πρέπει να κατεδαφιστούν. Ο δε ΜΥ2 για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακίνητου εξέλαβε ότι τα υποστατικά δεν έχουν οικονομική αξία. Τα πιο πάνω ανατρέπουν και καταρρίπτουν την ανάλογη μαρτυρία του ΜΥ1 ως προς την αξία που απέδιδε στις εν λόγω κτιριακές εγκαταστάσεις. Το τελευταίο μέρος της ανταπαίτησης έχει ως βάση την επικαλούμενη εμπορική εύνοια που απέκτησε το ακίνητο συνεπεία της μακροχρόνιας παρουσίας των εναγομένων στο χώρο. Ούτε και ως προς το ζήτημα αυτό παρουσιάστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ικανή να τεκμηριώσει είτε ύπαρξη τέτοιας εύνοιας, είτε το ύψος της. Αντίθετα, ο ίδιος ο ΜΥ1, αντεξεταζόμενος σχετικά, δέχθηκε πως η επιχείρηση των εναγομένων στον επίδικο χώρο υπολειτουργεί, αφού τη μεγαλύτερη διάρκεια του χρόνου είναι κλειστή. Το δεδομένο αυτό δεν στηρίζει προβολή θέσης για δημιουργία εμπορικής εύνοιας και, κατ΄ ακολουθία, εκθεμελιώνει και το μέρος αυτό της ανταπαίτησης. Καταληκτικά, εκδίδεται διάταγμα εναντίον των εναγομένων για εκκένωση και άμεση παράδοση ελεύθερης της κατοχής του επίδικου ακίνητου στους ενάγοντες. Εκδίδεται επίσης απόφαση υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγομένων, υπό μορφή αποζημιώσεων και στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου ακίνητου, για ποσό €5.459 μηνιαίως από 1.1.2005 μέχρι παράδοσης της κατοχής του ανωτέρω ακίνητου - ήτοι για όσο χρόνο διαρκεί η παράνομη επέμβαση. Τα έξοδα επιδικάζονται προς όφελος των εναγόντων και εναντίον των εναγομένων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται χωρίς διαταγή για έξοδα. [Υπ.] Α. Ρ. Λιάτσος, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Χ.Θ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο