Ιωάννας Κωνσταντίνου ν. Cybarco Limited, Αρ. Αγωγής: 2683/08, 27/5/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2013:A196 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2683/08 Μεταξύ: Ιωάννας Κωνσταντίνου Ενάγουσας -και- Cybarco Limited Εναγομένης Ημερομηνία: 27.5.2013 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ. Χρ. Τριανταφυλλίδης Για την Εναγομένη: κ. Στ. Παναγίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Η ενάγουσα αξιώνει από την εναγομένη αποζημιώσεις λόγω παράβασης της συμφωνίας ημερομηνίας 27.4.06. Αποτελεί κοινή θέση και των δύο πλευρών ότι την 27.4.06 υπεγράφη συμφωνία μεταξύ των διαδίκων με την οποία η εναγομένη ανέλαβε να ανεγείρει μια πολυκατοικία με διαμερίσματα και να παραδώσει ένα εξ αυτών στην ενάγουσα μέχρι την 31.3.2008, έναντι του ποσού των Λ.Κ.276.000. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας η ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των €5.000. Η ενάγουσα είχε εξασφαλίσει πολεοδομική άδεια για την ανέγερση του υποστατικού την 10.11.2005 και άδεια οικοδομής τη 12.7.06. Ήταν όρος της πολεοδομικής άδειας ότι το Τμήμα Αρχαιοτήτων θα εκαλείτο από την εναγομένη για να διεξαγάγει έρευνα στο εν λόγω ακίνητο. Το Τμήμα Αρχαιοτήτων με επιστολή του ημερομηνίας 7.12.2006 επληροφόρησε την εναγομένη ότι εντός του τεμαχίου είχαν ανακαλυφθεί σημαντικές και μοναδικές αρχαιότητες και ως εκ τούτου αποφάσισε να προχωρήσει στην αναγκαστική απαλλοτρίωση του επιδίκου τεμαχίου. Η εναγομένη, με επιστολή της ημερομηνίας 22.12.2006, επληροφόρησε την ενάγουσα ότι το ακίνητο δεν θα ανεγειρόταν λόγω της απαλλοτρίωσης του κτήματος. Της επέστρεψε το ποσό που είχε καταβάλει, Λ.Κ.5.000, πλέον τόκους επί του πιο πάνω ποσού και τα έξοδα χαρτοσήμανσης του συμβολαίου. Η ενάγουσα έλαβε τα πιο πάνω ποσά, επιφύλαξε όμως τα δικαιώματα της. Είναι η θέση της ενάγουσας, ότι η εναγομένη εγνώριζε και/ή όφειλε να γνωρίζει κατά το χρόνο υπογραφής του συμβολαίου, ημερομηνίας 27/4/2006, ότι υπήρχε ενδεχόμενο να απαλλοτριωθεί το τεμάχιο εντός του οποίου θα ανεγείρετο το ακίνητο δια τους λόγους που απαλλοτριώθηκε και κατ΄ επέκταση όφειλε να προνοήσει δια το ενδεχόμενο αυτό στο επίδικο συμβόλαιο, γεγονός το οποίο δεν έπραξε. Αναφέρει διαζευκτικά ότι η εναγομένη είχε κατά πάντα ουσιώδη χρόνο μεγάλη πείρα και/ή γνώσεις αναφορικά με την ανέγερση ακινήτων και/ή τα προβλήματα τα οποία ενδέχετο να προκύψουν και/ή παρουσιαστούν και ήτο αμελής και/ή παρέστησε στην Ενάγουσα ότι ουδέν πρόβλημα υφίστατο σχετικά με την ανέγερση του ακινήτου και/ή την παράδοση του διαμερίσματος, με αποτέλεσμα η ενάγουσα να βασισθεί επί της πείρας και/ή τις γνώσεις και/ή τις παραστάσεις της εναγομένης να συμβληθεί μαζί της και να υποστεί ζημιά. Η ενάγουσα απαιτεί το ποσό των €208.426 και διαζευκτικά το ποσό των €88.426. Παραθέτω αυτούσια τη σχετική αναφορά. «1. Ποσό συμφωνηθέν δια την αγορά του αγορασθέντος Διαμερίσματος .....(ΛΚ276,000) Ευρώ 471.574- 2. Αξία Διαμερίσματος κατά ή περί την 22/12/2006 ..Ευρώ 560.000- (
- i)Διαφορά . Ευρώ 88.426- 3. Αξία Διαμερίσματος κατά ή περί την 31/3/2008 .... . Ευρώ 680.000- (
- i)Διαφορά . Ευρώ 208.426- 14. Με βάση τα ανωτέρω η ζημιά της εναγούσης την οποία και απαιτεί από την εναγομένη είναι το ποσό των Ευρώ 235.763,63 ως η παράγραφος 13.3.(
- i)ανωτέρω ή το ποσό των Ευρώ 115.763,63 ως η παράγραφος 13.2 (
- i)ανωτέρω τα οποία συνιστούν τη διαφορά εις την αξία του αγορασθέντος διαμερίσματος κατά τας αναφερόμενας ημερομηνίας συγκριτικά με το συμφωνηθέν ποσό αγοράς του υπό κρίση διαμερίσματος και/ή τα οποία συνιστούν τη διαφορά μεταξύ της αξίας παρομοίου προς αγορά διαμερίσματος υπό της εναγούσης ως το αγορασθέν από τους εναγομένους κατά τας αναφερόμενας ημερομηνίας συγκριτικά με το συμφωνηθέν ποσό αγοράς του υπό κρίση διαμερίσματος». Η εναγομένη στην υπεράσπιση της παραδέχεται τη σύναψη της συμφωνίας, ισχυρίζεται όμως ότι η αδυναμία κατασκευής του επιδίκου έργου δεν οφείλεται σε δική της υπαιτιότητα αλλά «σε εξωγενείς παράγοντες και/ή κυβερνητικούς περιορισμούς και κατ΄ επέκταση ουδεμία ευθύνη φέρει και/ή αναλαμβάνει και/ή υπέχει για τη μη κατασκευή του έργου και/ή τη ματαίωση κατασκευής του έργου». Απορρίπτει δε τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι υπέστη ζημιά, απορρίπτει τις λεπτομέρειες των ζημιών και ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται οποιοδήποτε ποσό. Εκ μέρους της ενάγουσας κατέθεσαν ο εκτιμητής ακινήτων Κυριάκος Αθηνοδώρου και ο πατέρας της, Γιώργος Κωνσταντίνου και εκ μέρους της υπεράσπισης ο εκτιμητής ακινήτων, Ξενοφών Στεφάνου και ο υπεύθυνος πωλήσεων της εναγομένης εταιρείας, Ανδρέας Κωνσταντίνου. Συνοψίζω τη μαρτυρία τους. Ο ΜΕ1, Γιώργος Κωνσταντίνου, υιοθέτησε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Στη δήλωση του επαναλαμβάνει αυτά που αναγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης. Ισχυρίζεται μεταξύ άλλων ότι κατά το χρόνο υπογραφής της επίδικης σύμβασης «υφίστατο ενδεχόμενο» να απαλλοτριωθεί το τεμάχιο εντός του οποίου θα ανεγείρετο το ακίνητο και κατ΄ επέκταση η εναγομένη όφειλε να προνοήσει δια το ενδεχόμενο αυτό στο πωλητήριο έγγραφο. Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η εναγομένη ενήργησε με τρόπο αμελή. Παραθέτω αυτούσια τη σχετική αναφορά: «13. Επιπρόσθετα είναι η θέση της ενάγουσας ότι η εναγομένη είχε κατά πάντα ουσιώδη χρόνο μεγάλη πείρα και γνώσεις αναφορικά με την ανέγερση ακινήτων και τα προβλήματα τα οποία ενδέχετο να προκύψουν ή παρουσιαστούν και ήτο αμελής και παρέστησε εις την ενάγουσα ότι ουδέν πρόβλημα υφίστατο σχετικά με την ανέγερση του ακινήτου και τη παράδοση του διαμερίσματος εις την ενάγουσα την 31.3.2008 με αποτέλεσμα η ενάγουσα να βασισθεί επί της πείρας, τας γνώσεις και τας παραστάσεις της εναγομένης και να συμβληθεί μαζί της με αποτέλεσμα να υποστεί ζημία». Ο μάρτυρας κατέθεσε επίσης ότι η ενάγουσα είχε λάβει προφορική διαβεβαίωση από ανώτερο στέλεχος της εναγομένης εταιρείας ότι θα της καταβαλλόταν δίκαιη αποζημίωση. Μεταγενέστερα η ενάγουσα επληροφόρησε την εναγομένη, τόσο προφορικώς όσο και γραπτώς ότι δεν συγκατατίθετο στην ακύρωση ή τερματισμό του επιδίκου πωλητηρίου εγγράφου και απαιτούσε την πληρωμή αποζημιώσεων από την εναγομένη. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας σε σχέση με το θέμα αυτό ισχυρίσθηκε ότι τη διαβεβαίωση την πήρε ο ίδιος από τον Ανδρέα Κωνσταντίνου, ανώτερο στέλεχος της εναγομένης εταιρείας, την 22.12.2006, όταν ο τελευταίος τον επισκέφθηκε στο γραφείο του για να του επιδώσει κάποια επιστολή και να του επιστρέψει την προκαταβολή. Ερωτηθείς κατά πόσο η «δέσμευση» αυτή περιλαμβάνεται σε κάποια επιστολή ο μάρτυρας είπε τα πιο κάτω: «Α. Αν η εταιρεία έγραψε ή όχι αυτά τα οποία έπρεπε να γράψει αυτό είναι κάτι το οποίο εγώ δεν γνωρίζω. Εγώ εκείνο το οποίο γνωρίζω είναι ότι ο κ. Κωνσταντίνου μου είχε πει για αποζημίωση και δεν είναι ψέματα που λέω γι΄ αυτή την υπόσχεση και αργότερα από τις 22 σε τηλεφωνική επικοινωνία μαζί μου είχε επαναληφθεί ότι η εταιρεία σκέπτεται τι αποζημίωση θα μου προτείνει». Ο μάρτυρας κατέθεσε στο Δικαστήριο μεγάλο αριθμό τεκμηρίων, τα οποία αφορούν την επίδικη υπόθεση. Κατέθεσε, μεταξύ άλλων, το πωλητήριο έγγραφο και τις προδιαγραφές του επιδίκου διαμερίσματος, την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, όπως επίσης και την αλληλογραφία που είχε ανταλλαγεί μεταξύ των δύο μερών. Στο παράρτημα ΙΙ της πολεοδομικής άδειας αναγράφονται διάφοροι ειδικοί όροι, μεταξύ των οποίων και οι όροι του τμήματος αρχαιοτήτων. Τους παραθέτω αυτούσιους: «1. Παρακολούθηση των εκσκαφών από το Τμήμα Αρχαιοτήτων. 2. Στην περίπτωση που εντοπισθούν αρχαιότητες να παρασχεθεί χρόνος για την απαραίτητη έρευνα. 3. Να δοθούν όλες οι απαραίτητες διευκολύνσεις (εργατικό δυναμικό, υπερωρίες κλπ.) στους λειτουργούς του Τμήματος Αρχαιοτήτων κατά τη διάρκεια της διεξαγωγής της έρευνας. 4. Εναπόκειται στη διακριτή εξουσία του Διευθυντή του Τμήματος Αρχαιοτήτων να αποφασίσει τόσο για το μέλλον των αρχαιοτήτων που πιθανόν να έρθουν στο φως όσο και για το μέλλον του ίδιου του τεμαχίου». Κατατέθηκε επίσης και η επιστολή ημερομηνίας 22.12.06, τεκμήριο 9 με την οποίαν η εναγομένη εταιρεία επληροφόρησε την ενάγουσα ότι η πολυκατοικία δεν θα κατασκευαζόταν καθότι το Τμήμα Αρχαιοτήτων δεν επέτρεπε την οικιστική ανάπτυξη του τεμαχίου, επί του οποίου θα ανεγείρετο η οικοδομή και θα προχωρούσε στην αναγκαστική απαλλοτρίωση του. Παράλληλα έγινε επιστροφή όλων των χρημάτων που καταβλήθηκαν από την ενάγουσα προς την εναγομένη, πλέον τόκοι επί των πιο πάνω ποσών. Στην επιστολή επισυνάπτεται και η επιστολή που αποστάληκε από το Τμήμα Αρχαιοτήτων προς την εναγομένη, τεκμήριο 8, ημερομηνίας 7.12.2006. Την 23.4.2007 ο ΜΕ1 απέστειλε επιστολή προς την εναγομένη, τεκμήριο 10, με την οποία απαιτούσε την καταβολή αποζημιώσεων. Παρόμοιου περιεχομένου επιστολές απέστειλε και την 23.7.2007, τεκμήριο 11 και την 23.8.2007, τεκμήριο 12. Ο Ανδρέας Κωνσταντίνου, ΜΥ2 υπεύθυνος πωλήσεων της εναγομένης στη Λευκωσία ήταν αυτός που είχε παραδώσει στον ΜΕ1, την 22.12.06, την επιστολή, τεκμήριο 9 και του επέστρεψε τα ποσά που είχαν καταβληθεί εκ μέρους της ενάγουσας στην εναγομένη, πλέον τους τόκους. Ο μάρτυρας απέρριψε τη θέση του ΜΕ1 ότι αυτός είχε δεσμευτεί εκ μέρους της εναγομένης εταιρείας ότι η τελευταία θα κατέβαλλε στην ενάγουσα περαιτέρω αποζημίωση. Οι άλλοι δύο μάρτυρες ΜΕ1 και ΜΥ1 ήταν εκτιμητές ακινήτων. Η μαρτυρία τους θα εξετασθεί και αξιολογηθεί σε κατοπινό στάδιο, κατά τον υπολογισμό των αποζημιώσεων. Ως αναφέρω και ανωτέρω, πολλά γεγονότα είναι παραδεκτά, εκείνο που αμφισβητείται είναι πρώτο κατά πόσο η εναγομένη εταιρεία είχε δεσμευτεί να καταβάλει περαιτέρω αποζημίωση και δεύτερο κατά πόσο με βάση τα γεγονότα που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου εφαρμόζεται το δόγμα της ματαίωσης (Frustration). Αρχίζοντας από το πρώτο θέμα παρατηρώ ότι η μαρτυρία του ΜΕ2, που ήταν η μοναδική μαρτυρία επί του θέματος, δεν ήταν θετική. Ο μάρτυρας ανέφερε γενικά και αόριστα ότι έλαβε προφορική διαβεβαίωση από στέλεχος της εναγομένης ότι θα καταβαλλόταν στην ενάγουσα «δίκαιη» αποζημίωση. Καμία ένδειξη και κατ΄ επέκταση καμία μαρτυρία έχει δοθεί σε σχέση με το ύψος της αποζημίωσης αυτής, ούτε καν τον τρόπο υπολογισμού της. Το μόνο που λέχθηκε, σύμφωνα πάντα με τους ισχυρισμούς του ΜΕ2, ήταν ότι η αποζημίωση θα ήταν «δίκαιη». Είναι δύσκολο να πιστέψει κανείς ότι ο εκπρόσωπος της εναγομένης δέσμευσε την εταιρεία με αυτό τον τρόπο. Πέραν τούτου όμως, θα ήθελα να παρατηρήσω ότι αν η εναγομένη είχε υπόψη της να καταβάλει στους αγοραστές των διαμερισμάτων κάποια αποζημίωση, επιπρόσθετα των ποσών που τους επέστρεψε, κάποιος λογικά θα ανέμενε ότι θα γινόταν αναφορά στο γεγονός αυτό στην επιστολή ημερομηνίας 22.12.06, τεκμήριο 9. Από το περιεχόμενο της επιστολής αυτής διαφαίνεται ότι η επιστροφή των χρημάτων στους αγοραστές ήταν αποτέλεσμα ενδελεχούς μελέτης που έγινε εκ των προτέρων από την εναγομένη. Η εναγομένη υπολόγισε μέχρι και το τελευταίο σεντ που θα έπρεπε να επιστρέψει στους αγοραστές διαμερισμάτων. Υπενθυμίζω ότι στους αγοραστές δεν επιστράφηκε μόνο το ποσό της προκαταβολής και το ποσό της χαρτοσήμανσης αλλά ακόμη και οι τόκοι επί των πιο πάνω ποσών έστω και αν στην περίπτωση της χαρτοσήμανσης επρόκειτο για πολύ μικρό ποσό, ήτοι μόλις Λ.Κ.17. Ο πιο πάνω ισχυρισμός του ΜΕ2 δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός. Σε σχέση με τη μαρτυρία του μάρτυρα αυτού θα ήθελα επίσης να επισημάνω ότι το περιεχόμενο των επιστολών που απέστειλε στην εναγομένη εταιρεία ήταν αντιφατικό. Συγκεκριμένα στην πρώτη επιστολή, ημερομηνίας 23.4.2007, τεκμήριο 10, αναφέρει ρητά ότι ποτέ δεν είχαν συγκατατεθεί στην ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου και ως εκ τούτου αυτή «εξακολουθεί να ισχύει» ενώ στην επόμενη επιστολή, ημερομηνίας 23.7.2007, τεκμήριο 11, κάνει αναφορά σε «κοινή συναινέσει ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου». Η τρίτη επιστολή, ημερομηνίας 23.8.2007, που αποστάληκε στην εναγομένη από το δικηγόρο της ενάγουσας, τεκμήριο 12, επαναφέρει την αρχική θέση, ήτοι «το μονομερή τερματισμό της συμφωνίας», ο οποίος δεν έγινε αποδεκτός από την ενάγουσα. Με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου καταλήγω ότι η επίδικη συμφωνία τερματίσθηκε την 22.12.2006. Ο ΜΥ2 επέδωσε την ημέρα εκείνη την επιστολή, τεκμήριο 9, στο ΜΕ2 και παράλληλα του επέστρεψε όλα τα ποσά που καταβλήθησαν στην εναγομένη από την ενάγουσα, πλέον τους τόκους. Ο ΜΕ2 έλαβε την επιστολή και τα χρήματα άνευ βλάβης των δικαιωμάτων του. Στη συνέχεια απαίτησε από την εναγομένη αποζημιώσεις, η απαίτηση όμως ουδέποτε έγινε δεκτή από την τελευταία. Η εναγομένη ως αναφέρω και ανωτέρω επικαλείται αδυναμία στην εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας. Είναι η θέση της ότι η συμφωνία ματαιώθηκε (frustrated) λόγω απαλλοτρίωσης του κτήματος επί του οποίου θα ανεγειρόταν η επίδικη οικοδομή. Το άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ 149 προβλέπει τα πιο κάτω: «
(1)....................
(2)Σύμβαση προς τέλεση πράξης η οποία μετά την κατάρτιση της σύμβασης καθίσταται αδύνατη, ή παράνομη λόγω γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθίσταται άκυρη μόλις η πράξη καταστεί αδύνατη ή παράνομη.
(3)Αν η υπόσχεση αφορά πράξη αδύνατη ή παράνομη και ο οφειλέτης γνώριζε ή αν κατέβαλλε εύλογη επιμέλεια, μπορούσε να γνώριζε το αδύνατο ή το παράνομο αυτής, ο δε δανειστής δεν γνώριζε ότι αυτή ήταν αδύνατη ή παράνομη, ο οφειλέτης υποχρεούται να αποζημιώσει το δανειστή για κάθε ζημιά, την οποία αυτός ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της υπόσχεσης». Το άρθρο 56
(2)έχει ως πηγή προέλευσης του το αντίστοιχο άρθρο του Ινδικού Νόμου. Η έννοια της ματαίωσης με βάση το Ινδικό δίκαιο διαφέρει από την αντίστοιχη έννοια ως αυτή έχει διαμορφωθεί στο Αγγλικό δίκαιο. Σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Pollock And Mulla Indian Contract and Specific Relief Acts[1], «.The doctrine of frustration comes into play when a contract becomes impossible of performance, after it is made, on account of circumstances beyond the control of parties or the change in circumstances makes the performance of the contract impossible. In fact impossibility and frustration are often used as interchangeable expressions. The changed circumstances make the performance of the contract impossible, in India, the law dealing with frustration must primarily be looked at as contained in section 32 and 56 of the Contract Act. The rule in section 56 exhaustively deals with the doctrine of frustration of contracts and it cannot be extended by analogies borrowed from the English Common Law. The Court can give relief on the ground of subsequent impossibility when it finds that the whole purpose or the basis of the contract has frustrated by the intrusion or occurrence of an unexpected event or change of circumstances which was not contemplated by the parties at the date of the contract[2]». Η ματαίωση τερματίζει τη σύμβαση αυτομάτως, κατά το χρόνο επέλευσης του γεγονός που την επιφέρει και δεν μπορεί να τίθεται ζήτημα δικαιώματος των συμβαλλομένων για επιλογή. Στη περίπτωση όμως που το γεγονός αυτό είχε προβλεφθεί από τα δύο μέρη και αυτά παρέλειψαν να συμπεριλάβουν στη σύμβαση τους σχετική πρόνοια αυτό, σε κάποιες περιπτώσεις, δυνατό να συνιστά εμπόδιο για επίκληση του δόγματος της ματαίωσης. Όταν όμως το συγκεκριμένο γεγονός δεν είχε προβλεφθεί αλλά ήταν απλώς προβλέψιμο τότε η εφαρμογή του συγκεκριμένου δόγματος είναι δυνατή. Όλα εξαρτώνται από το βαθμό προβλεψιμότητας του γεγονότος αυτού. Ως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο σύγγραμμα Chitty on Contracts[3]: «Event foreseeable but not foreseen. When the event was foreseeable but not actually foreseen by the parties it is less likely that the doctrine of frustration will be held to be inapplicable. Much turns on the extent to which the event was foreseeable. The issue which the court must consider is whether or not one or other party has assumed the risk of the occurrence of the event. The degree of foreseeability required to exclude the doctrine of frustration is, however, a high one: «. 'foresseability' will support the inference of risk assumption only where the supervening event is one which any person of ordinary intelligence would regard as likely to occur, or .the contingency must be 'one which the parties could reasonably be thought to have foreseen as a real possibility'[4]». Παρόμοια αναφορά γίνεται και στο σύγγραμμα Treitel on Contracts[5]. Στο πιο πάνω σύγγραμμα τονίζεται επίσης ότι δεν αρκεί το γεγονός από μόνο του να είναι προβλέψιμο αλλά θα πρέπει να είναι προβλέψιμο με κάποια «λεπτομέρεια». Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: «.To support the inference of risk- assumption, the event must be one which any person of ordinary intelligence would regard as likely to occur. Moreover, the event or its consequences must be foreseeable in some detail. It is not sufficient that a delay or some interference with performance can be foreseen if the delay or interference which occurs is wholly different in extent». Η υπεράσπιση επικαλείται επίσης θέμα αμέλειας εκ μέρους της εναγομένης. Η αμέλεια αποκλείει την εφαρμογή του δόγματος της ματαίωσης νοουμένου όμως ότι ο διάδικος που επικαλείται το δόγμα αυτό είχε τόσο τα μέσα όσο και την ευκαιρία να εμποδίσει το γεγονός αυτό και παρά ταύτα επέτρεψε όπως αυτό συμβεί. Στο σύγγραμμα Treitel (ανωτέρω)[6], διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: «.It is submitted that generally negligence should exclude frustration: . 'negligence in this context is not restricted to 'breach of an actionable legal duty': it includes' an event which the party relying on it had means and opportunity to prevent but nevertheless caused or permitted to come about». Αρχίζοντας από το τελευταίο σημείο, ήτοι της αμέλειας, διαπιστώνω ότι στην υπό κρίση υπόθεση καμία μαρτυρία έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ότι η εναγομένη ήταν όντως αμελής. Η αναφορά που γίνεται στην παράγραφο 13 της γραπτής δήλωσης του ΜΕ2, την οποία παραθέτω αυτούσια ανωτέρω, δεν στοιχειοθετεί τις πιο πάνω προϋποθέσεις. Καμία μαρτυρία δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου και σε σχέση με την εισήγηση της ενάγουσας ότι η εναγομένη είχε προβλέψει την απαλλοτρίωση του επιδίκου κτήματος, πλην της γενικής και αόριστης δήλωσης του ΜΕ2 που αναγράφεται στην παράγραφο 12 της γραπτής δήλωσης του ότι η εναγομένη «εγνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ότι .υφίστατο ενδεχόμενο να απαλλοτριωθεί το τεμάχιο». Το μόνο στοιχείο που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου και το οποίο θα μπορούσε να συνηγορήσει υπέρ της πιο πάνω θέσης είναι οι όροι του Τμήματος Αρχαιοτήτων που έχουν συμπεριληφθεί στη πολεοδομική άδεια. Οι όροι αυτοί όμως από μόνοι τους δεν αποδεικνύουν ότι ο κίνδυνος απαλλοτρίωσης του επιδίκου τεμαχίου είχε προβλεφθεί από την εναγομένη ή έστω ότι ήταν προβλέψιμος. Το γεγονός ότι η πολεοδομική αρχή έθετε ως όρο την παρακολούθηση των εκσκαφών από το Τμήμα Αρχαιοτήτων δεν εξυπακούει ότι ήταν προβλέψιμο, σε μεγάλο βαθμό, ότι στο εν λόγω τεμάχιο θα εντοπίζονταν αρχαιότητες και ότι αυτές θα ήταν τέτοιας αρχαιολογικής και ιστορικής αξίας και θα εκάλυπταν τόση μεγάλη έκταση, ώστε η Δημοκρατία να αναγκαζόταν να απαλλοτριώσει ολόκληρο το επίδικο κτήμα. Καταλήγω ότι υπό τις περιστάσεις η αναγκαστική απαλλοτρίωση του κτήματος δεν μπορεί να θεωρηθεί ως γεγονός που οποιοδήποτε πρόσωπο με κοινή νοημοσύνη θα θεωρούσε ότι υπήρχε μεγάλη πιθανότητα να συμβεί. Στο σημείο αυτό θα ήθελα να επισημάνω ότι ο ΜΥ2 δεν αντεξετάσθηκε καν σε σχέση με τα δύο αυτά θέματα, ήτοι της ισχυριζόμενης αμέλειας που επέδειξε η εναγομένη και την προβλεψιμότητα της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του επιδίκου τεμαχίου. Ενόψει όλων των πιο πάνω, καταλήγω ότι το δόγμα της ματαίωσης τυγχάνει εφαρμογής στη συγκεκριμένη περίπτωση και κατά συνέπεια η αξίωση της ενάγουσας δεν μπορεί να πετύχει. Ανεξαρτήτως των πιο πάνω, κρίνω σκόπιμο όπως προχωρήσω και εξετάσω το θέμα των αποζημιώσεων σε περίπτωση που η κατάληξη μου ανατραπεί κατ΄ έφεση. Ο ΜΕ1 εκτιμητής ακινήτων υπολόγισε την αξία του επιδίκου διαμερίσματος σε δύο ημερομηνίες, την 22.12.2006 και την 5.3.2008, χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο. Και τα τρία συγκριτικά ήταν οροφοδιαμερίσματα, τα δύο βρίσκονται στην ίδια πολυκατοικία στην ενορία Αγίου Αντωνίου και το τρίτο στην ενορία Αγίου Ανδρέα. Και τα τρία διαμερίσματα πωλήθησαν κατά τα έτη 2006-2007 και η τιμή τους κυμαινόταν από €423.733 μέχρι €550.
- Εκτιμητής ακινήτων ήταν και ο ΜΥ1, Ξενοφών Στεφάνου. Ο μάρτυρας διαφώνησε με την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε ο συνάδελφος του. Ο μάρτυρας χρησιμοποίησε και αυτός τη συγκριτική μέθοδο και κατέληξε ότι η τιμή του επιδίκου διαμερίσματος το Δεκέμβριο του 2016 θα ήταν €514.
- Ο ρόλος του εμπειρογνώμονα είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων στα γεγονότα της υπόθεσης. Τα συμπεράσματα του πρέπει να βασίζονται επί γεγονότων τα οποία θα πρέπει να αποδειχθούν με αποδεκτή μαρτυρία[7]. Ο εκτιμητής Κυριάκος Αθηνοδώρου είχε τόσο τα προσόντα όσο και την πείρα για να καταθέσει επί του θέματος, κρίνω όμως ότι η έκθεση που ετοίμασε κάθε άλλο παρά εμπεριστατωμένη ήταν. Κατ΄ αρχάς επισημαίνω ότι στην έκθεση του δεν κάνει καν αναφορά στο εμβαδό του επιδίκου διαμερίσματος. Το εμβαδόν αυτό το υπολόγισε στην παρουσία του Δικαστηρίου κατά την αντεξέταση του. Χρησιμοποίησε τρία συγκριτικά τα οποία βρίσκονται σε διαφορετικές ενορίες και παρέλειψε να δώσει οποιαδήποτε στοιχεία σε σχέση με τις περιοχές εντός των οποίων βρίσκονται τα ακίνητα αυτά, για να ικανοποιηθεί το Δικαστήριο ότι όντως ήταν συγκρίσιμα με το επίδικο. Το Δικαστήριο δεν γνωρίζει καν πόσο απέχουν τα συγκριτικά αυτά από το επίδικο και κατά πόσο οι περιοχές εντός των οποίων βρίσκονται είχαν τα ίδια χαρακτηριστικά με την περιοχή εντός της οποίας βρισκόταν το επίδικο. Παρατηρώ επίσης ότι κατέληξε σε κάποιο πόρισμα χωρίς να εκθέσει στο Δικαστήριο το σκεπτικό πίσω από την κατάληξη του. Στην έκθεση του τεκμηρίου 17, αναγράφει τις αξίες των συγκριτικών και αμέσως μετά το πόρισμα του. Καταθέτοντας προφορικά ενώπιον του Δικαστηρίου είπε μεταξύ άλλων ότι από το Νοέμβριο του 2006 μέχρι το Μάιο του 2007 υπήρξε μείωση στις αξίες των ακινήτων κατά 7% στη συνέχεια όμως είπε ότι από το Δεκέμβριο του 2006 μέχρι το Μάρτιο του 2008 υπήρξε αύξηση στις αξίες των ακινήτων κατά 21.43%. Πέραν του γεγονότος ότι οι δύο αυτές δηλώσεις ήταν ασυμβίβαστες μεταξύ τους, ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να στοιχειοθετήσει τη θέση του περί αύξησης στις τιμές. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από τη μαρτυρία του: «Α. Είμαι απόλυτα πεπεισμένος και υπάρχουν πληθώρα στοιχείων ότι από το τέλος του 2005 και μετά οι αξίες των διαμερισμάτων ανέβαιναν ραγδαία ιδιαίτερα μετά το
- Αντιλαμβάνομαι ότι οι συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 δεν επιβεβαιώνουν τη θέση μου αυτή, αντιλαμβάνεστε ότι στη πώληση ενός διαμερίσματος υπάρχουν σωρεία γεγονότων και δεδομένων τα οποία δεν είναι διαθέσιμα για μας τους αναλυτές από το κτηματολόγιο. Ε. Σας υποβάλω ότι το εύρημα σας είναι αυθαίρετο. Α. Μπορώ να προσκομίσω, αν μου δοθεί ο χρόνος, διάφορα τεκμήρια που να αποδεικνύουν την ραγδαία αύξηση που είχαν οι αξίες των διαμερισμάτων και ιδιαίτερα των οροφοδιαμερισμάτων κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ε. Εξετάζοντας επί τη βάση μελέτης που έχετε κάμει και συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έχετε ενδιατρίψει, με αυτά τα δεδομένα και με τους δικούς σας αριθμούς είναι αυθαίρετη η διαφορά που βρήκες 21% ενώ έχετε παραδεχθεί ο ίδιος ότι η μείωση είναι 7% για συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Α. Θεωρώ ότι οι τρεις συγκριτικές πωλήσεις που παρατίθενται αποτελούν τη βάση και μόνο τη βάση για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του διαμερίσματος». Η αναφορά του μάρτυρα/εμπειρογνώμονα σε κάποια ποσοστά χωρίς να καταθέσει τα στοιχεία με βάση τα οποία κατέληξε στο συμπέρασμα του, δεν παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα για έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, ούτε παρέχει τη δυνατότητα ελέγχου τούτων όσο αφορά το αποδεκτό ή μη της μαρτυρίας του[8]. Για όλους τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι η μαρτυρία του συγκεκριμένου εμπειρογνώμονα δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ατεκμηρίωτη ήταν και η μαρτυρία του εκτιμητή Ξενοφών Στεφάνου που κλήθηκε να καταθέσει εκ μέρους της υπεράσπισης. Ο μάρτυρας κατά τον υπολογισμό της αξίας του επίδικου ακινήτου έλαβε υπόψη του πέντε συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες δεν αποκάλυψε στο Δικαστήριο και «πληροφόρηση που έλαβε από το γραφείο του» και κάποιο κτηματομεσίτη, την οποία επίσης δεν αποκάλυψε στο Δικαστήριο. Η μαρτυρία του δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και απορρίπτεται. Καταλήγω ότι η ενάγουσα δεν έχει αποδείξει τις ζημιές που απαιτεί. Η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της εναγομένης και εναντίον της ενάγουσας ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΝ [1] 9η έκδοση σελ.
- [2] Το πιο πάνω απόσπασμα υιοθετήθηκε από τα Κυπριακά Δικαστήρια. Βλέπετε μεταξύ άλλων KIER (Cyprus) Ltd v Trenco Construction
(1981)1 Α.Α.Δ.
- [3] Τόμος 1, 30η έκδοση, παρ. 23-
- [4] Βλέπετε επίσης Edwinton Commercial Corp v Tsavliris Russ (Worldwide Salvage & Towage) Ltd (The Sea Angel) [2007] EWCA Civ 547 at [104] και Mishara Construction Company Inc v Transit-Mixed Concrete Corp. 310 NE 2d 363, 367
(1974). [5] 11η έκδοση, σελ.
- [6] Σελ.
- [7] Επιτροπή Σιτηρών Κύπρου v Πλοίου Arabella
(2003)1 B A.A.Δ. 900. [8] Κ. Πιττάλη κ.α v Ianira Enterprises Ltd
(1997)1 Β Α.Δ.Δ. 814. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο