Ανν Ε. Μάϊλς ν. Εταιρείας Farao Estates Ltd, Αρ. Αγωγής: 4642/07, 25/6/2013

Ανν Ε. Μάϊλς ν. Εταιρείας Farao Estates Ltd, Αρ. Αγωγής: 4642/07, 25/6/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2013:A241 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 4642/07 Μεταξύ: Ανν Ε. Μάϊλς Ενάγουσα -και Εταιρείας Farao Estates Ltd Εναγομένης Ημερομηνία: 25.6.2013 Εμφανίσεις: Για την Ενάγουσα: κ. Α. Δράκος Για την Εναγομένη: κ. Χ. Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε, κα Αλ. Αλέξη για να ακούσει την απόφαση Α Π Ο Φ Α Σ Η Η εναγομένη είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που ασχολείται με την ανάπτυξη γης. Κατά ή περί το έτος 2001-2002 ανήγειρε οικοδόμημα αποτελουμένου από διαμερίσματα, υπό την επωνυμία Elena Court

1. Το πιο πάνω οικοδόμημα βρίσκεται στην οδό Κύκκου 27, ενορία Χρυσελεούσα στο Στρόβολο, Φ/Σχ 21/61V, Τεμάχιο 513, αριθμός εγγραφής 1/
2. Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας, ημερομηνίας 20.2.2002, η εναγομένη επώλησε στην ενάγουσα το ισόγειο διαμέρισμα με διακριτικό αριθμό 1, ως επίσης και το χώρο στάθμευσης 9, που βρίσκονται στο πιο πάνω οικοδόμημα. Η ενάγουσα εξόφλησε το τίμημα, και παρέλαβε κατοχή του διαμερίσματος. Η έκδοση ξεχωριστού τίτλου και στη συνέχεια η μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα της ενάγουσας επιφυλάχθηκε να γίνει σε μεταγενέστερο χρόνο όταν θα εκδίδονταν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Όλα τα πιο πάνω είναι παραδεκτά και από τις δύο πλευρές. Με την υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αγωγή η ενάγουσα αξιώνει επιστροφή του τιμήματος που κατέβαλε για την αγορά του επίδικου διαμερίσματος ως επίσης και γενικές και ειδικές αποζημιώσεις. Είναι η θέση της, σύμφωνα με τις λεπτομέρειες της έκθεσης απαίτησης, ότι το διαμέρισμα ήταν ακατάλληλο για κατοίκηση. Παρουσιάσθηκε υγρασία, η οποία κάλυψε μεγάλη επιφάνεια του διαμερίσματος με αποτέλεσμα να αναπτυχθούν μύκητες και μούχλα. Καταστράφηκε ο σουβάς των τοίχων, τα πατώματα, τα ερμάρια και οι πόρτες του διαμερίσματος, ενώ η χρήση ηλεκτρικής ενέργειας εντός του διαμερίσματος κατέστη επικίνδυνη. Ενόψει των πιο πάνω, οι οικιακές συσκευές και τα έπιπλα που βρισκόντουσαν εντός του διαμερίσματος ως επίσης και ο ρουχισμός της ενάγουσας καταστράφησαν. Η υγεία της κλονίσθηκε λόγω την ανθυγιεινών συνθηκών που αναπτύχθησαν. Το πρώτο τρίμηνο του 2004 το διαμέρισμα κατέστη ακατάλληλο για κατοίκηση και αναγκάστηκε να διαμείνει για κάποιο χρονικό διάστημα σε ξενοδοχείο. Στη συνέχεια μετακόμισε σε διαμέρισμα που της παραχώρησε η εναγομένη εταιρεία. Η τελευταία προέβη σε διάφορες εργασίες για απάλειψη των προβλημάτων που είχαν δημιουργηθεί, οι προσπάθειες αυτές όμως δεν απέφεραν τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα. Το διαμέρισμα συνέχισε να παρουσιάζει προβλήματα υγρασίας, μούχλας και μυκήτων και να είναι ακατάλληλο για κατοίκηση. Η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η εναγομένη ήταν αμελής, ήτοι απέτυχε να μονώσει καταλλήλως το διαμέρισμα για αντιμετώπιση της υγρασίας, κατασκεύασε λανθασμένα τον απορροφητικό λάκκο των λυμάτων και εκ των υστέρων τον εκβάθυνε, «εγκλώβισε» υγρασία στα υποστρώματα του διαμερίσματος και γενικά κατασκεύασε το διαμέρισμα χωρίς τη δέουσα φροντίδα και επιμέλεια με αποτέλεσμα αυτό να είναι ακατάλληλο για διαβίωση. Αμελής ήταν και κατά την επιδιόρθωση των ζημιών καθότι απέτυχε να εξαλείψει τα αίτια της ζημιάς με αποτέλεσμα το διαμέρισμα να συνεχίζει να παρουσιάζει προβλήματα. Η εναγομένη, σύμφωνα πάντα με την έκθεση απαίτησης παραβίασε ουσιώδεις και ή εξυπακουόμενους όρους της συμφωνίας, ήτοι παρέδωσε ένα διαμέρισμα ελαττωματικό, το οποίο δεν μπορούσε λογικά να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό που αγοράσθηκε και ήταν ακατάλληλο για χρήση. Η ενάγουσα ετερμάτισε το πωλητήριο έγγραφο και απαίτησε την επιστροφή του τιμήματος πλέον τόκους και αποζημιώσεις για τις ζημιές που είχε υποστεί. Η ενάγουσα εγείρει στο δικόγραφο της την αρχή του res ipsa loquitur. Η εναγομένη καταχώρησε υπεράσπιση με την οποίαν απορρίπτει τους ισχυρισμούς της ενάγουσας περί παραβίασης της συμφωνίας και επίδειξης αμέλειας εκ μέρους της. Ισχυρίζεται ότι το διαμέρισμα παραδόθηκε στην ενάγουσα το Μάρτιο και ή Απρίλιο του 2002 και η πρώτη φορά που η ενάγουσα υπέβαλε παράπονο ήταν αρχές του
3. Τα προβλήματα που παρουσιάσθηκαν στο επίδικο διαμέρισμα ήταν αποτέλεσμα υπερχείλισης των φρεατίων λόγω απόφραξης τους από αντικείμενα που έριξαν εντός αυτών οι ένοικοι της υπό αναφορά οικοδομής. Στα πλαίσια της «καλόπιστης προσπάθειας εξυπηρέτησης των πελατών τους», η εναγομένη προχώρησε «σε ξεβούλωμα των φρεατίων». Σε κάποιο άλλο σημείο της υπεράσπισης της ισχυρίζεται ότι και αν ακόμη ήθελε φανεί ότι υπήρξε κάποια ζημιά στο διαμέρισμα, αυτή δεν οφείλεται στην εναγομένη αλλά σε ενέργειες και ή παραλείψεις της ενάγουσας και ή τρίτων προσώπων, με τις οποίες η εναγομένη καμία σχέση είχε. Απορρίπτει επίσης τον ισχυρισμό της ενάγουσας ότι το επίδικο διαμέρισμα κατέστη ακατάλληλο για κατοίκηση ως επίσης και τον ισχυρισμό ότι ο εξοπλισμός του διαμερίσματος και ο ρουχισμός της είχαν καταστραφεί. Παραδέχεται ότι έλαβε την επιστολή, ημερομηνίας 26.6.2006, για τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου, ισχυρίζεται όμως ότι ο τερματισμός είναι παράνομος, η ενάγουσα κωλύεται να τερματίσει την επίδικη συμφωνία καθότι κατά ή περί το 2002 κατέθεσε την επίδικη συμφωνία στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και έκτοτε δεν την απέσυρε. Η εναγομένη ανταπαιτεί από την ενάγουσα το ποσό των €7.739,96 που αντιπροσωπεύει τη δίκαιη και εύλογη αμοιβή για τις εργασίες επιδιόρθωσης που εκτέλεσε στο επίδικο διαμέρισμα. Είναι η θέση της ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών η επισκευή των προβλημάτων από την εναγομένη εταιρεία επί πληρωμή. Αρχικά ανταπαιτούσε και κάποιο ποσό ως ενοίκια, για το διαμέρισμα που είχε παραχωρήσει στην ενάγουσα, την αξίωση αυτή όμως την απέσυρε σε κατοπινό στάδιο. Εκ μέρους της ενάγουσας κατέθεσαν οι πολιτικοί μηχανικοί, Μιχάλης Πήττας και Πόλυς Παπαχριστοφόρου, η εκτιμήτρια ζημιών Χριστίνα Βενιζέλου ο εκτιμητής ακινήτων Χριστόφορος Χ¨Ιωάννου, η Σούλα Κανάρη και η ενάγουσα. Εκ μέρους της υπεράσπισης κατέθεσε ο πολιτικός μηχανικός Χρίστος Κεφαλίδης. Συνοψίζω τη μαρτυρία τους. Η ενάγουσα κατάγεται από την Αγγλία και ήλθε στην Κύπρο με τη θυγατέρα της το 1999, μετά το χωρισμό της από το σύζυγο της. Όταν αποφάσισε να εγκατασταθεί μόνιμα στην Κύπρο αγόρασε το επίδικο διαμέρισμα από την εναγομένη εταιρεία. Το διαμέρισμα της παραδόθηκε το Φεβρουάριο του 2002 και μετακόμισε σ΄ αυτό λίγο χρόνο αργότερα. Έξι μήνες μετά την εγκατάσταση της στο εν λόγω διαμέρισμα πρόσεξε ότι στους τοίχους είχε εμφανισθεί υγρασία και ρωγμές. Επικοινώνησε με την εναγομένη εταιρεία και συγκεκριμένα με τον κ. Πηλαβάκη, υπεύθυνο του έργου. Ο τελευταίος επισκέφθηκε το διαμέρισμα και της ανέφερε ότι η υγρασία είχε προκληθεί από την υπερβολική χρήση νερού. Εννιά μήνες αργότερα η κατάσταση του διαμερίσματος χειροτέρευσε. Η εναγομένη εταιρεία δεν ενδιαφέρθηκε να επιλύσει το πρόβλημα και ως εκ τούτου η ενάγουσα αναγκάσθηκε να καταγγείλει το θέμα στο Δήμο Λευκωσίας. Λειτουργοί του Δήμου επισκέφθηκαν το διαμέρισμα και την συνεβούλευσαν να σταματήσει να διαμένει εκεί καθότι ήταν ακατάλληλο λόγω της μούχλας και της υγρασίας. Η υγρασία είχε επηρεάσει και το ηλεκτρικό σύστημα του διαμερίσματος, με αποτέλεσμα αυτό να καταστεί ακατάλληλο προς χρήση. Η κατάσταση του διαμερίσματος επηρέασε και την υγεία της ενάγουσας, ανέπτυξε άσθμα, βρογχίτιδα, ιγμορίτιδα και υπέφερε από ημικρανίες. Παρακολουθείτο από το γιατρό Joseph Joseph. Λόγω των πιο πάνω προβλημάτων η ενάγουσα αναγκάσθηκε να εγκαταλείψει το επίδικο διαμέρισμα και μετακόμισε για κάποια μικρή χρονική περίοδο στο ξενοδοχείο Cleopatra και στη συνέχεια φιλοξενήθηκε από κάποιους φίλους της. Στη συνέχεια η εναγομένη της παραχώρησε διαμέρισμα για να στεγαστεί προσωρινά μέχρι αυτό να επιδιορθωθεί. Την επιδιόρθωση του διαμερίσματος την ανέλαβε η εναγομένη και διήρκησε δύο περίπου χρόνια. Μετά την επιδιόρθωση το διαμέρισμα συνέχισε να παρουσιάζει προβλήματα και η ενάγουσα αντιλήφθηκε ότι αυτό δεν θα μπορούσε να επιδιορθωθεί ικανοποιητικά. Ενόψει τούτου τερμάτισε την επίδικη συμφωνία τον Ιούλιο του 2006, αποστέλλοντας σχετική επιστολή μέσω του δικηγόρου της. Η ίδια επέστρεψε στο Ηνωμένο Βασίλειο. Η αντεξέταση της ενάγουσας επικεντρώθηκε σε δύο κυρίως θέματα, στα αίτια πρόκλησης των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν στο επίδικο διαμέρισμα και στις υλικές ζημιές που υπέστη. Σε σχέση με το τελευταίο θέμα επισημαίνω ότι οι υλικές ζημιές έχουν συμφωνηθεί και ως εκ τούτου δεν θα γίνει οποιαδήποτε αναφορά επί του θέματος αυτού. Για τον ίδιο λόγο δεν κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ και στη μαρτυρία της ΜΕ3, Χριστίνας Βενιζέλου καθότι αυτή είχε ως μοναδικό αντικείμενο το θέμα αυτό. Σε σχέση με τα αίτια των ζημιών, υποβλήθηκε στην ενάγουσα ότι προκλήθηκαν λόγω της μη τακτικής συντήρησης του αποχετευτικού συστήματος, θέση την οποία απέρριψε. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατετέθησαν και οι επιστολές που αντηλλάγησαν μεταξύ των δύο πλευρών, μέσω των δικηγόρων τους, αναφορικά με το εν λόγω διαμέρισμα, πρόκειται για τα τεκμήρια 23 μέχρι
4. Ο ΜΕ1, Μιχάλης Πήττας, είναι πολιτικός μηχανικός, απόφοιτος του Μετσοβείου Πολυτεχνίου και κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου master στο συγκεκριμένο τομέα. Εργάζεται από το 1986 και δραστηριοποιήθηκε κυρίως στην επισκευή, αποκατάσταση και αναβάθμιση κτηρίων. Ο μάρτυρας κλήθηκε από την ενάγουσα τον Απρίλιο του 2004 να εξετάσει το επίδικο διαμέρισμα. Στα πλαίσια των οδηγιών που του εδόθησαν εξέτασε το επίδικο διαμέρισμα και ετοίμασε σχετική έκθεση, τεκμήριο 1, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε. Ο μάρτυρας μετά από αυτοψία που διενήργησε στο επίδικο διαμέρισμα διαπίστωσε ότι σε αρκετές τοιχοποιίες του διαμερίσματος είχε παρουσιαστεί υγρασία στη βάση των τοίχων. Από την υγρασία είχαν επηρεασθεί σχεδόν όλοι οι εσωτερικοί και μερικοί από τους εξωτερικούς τοίχους. Η υγρασία ήταν πιο έντονη στις περιοχές πλησίον της τουαλέτας, εκεί εμφανίστηκαν κρυσταλλοποιημένα άλατα, μύκητες και φθορά χρωματισμών και επιχρισμάτων. Από την υγρασία επηρεάσθηκε και η ξυλεία του διαμερίσματος ως επίσης και τα εντοιχισμένα ντουλάπια του υπνοδωματίου τα οποία βρισκόντουσαν σε επαφή με τον τοίχο της τουαλέτας. Παρατηρήθηκε επίσης ότι σε μεγάλο μέρος του δαπέδου του σαλονιού και της τραπεζαρίας υπήρχε «άνοδος αλάτων από το υπόστρωμα». Έγιναν εξετάσεις από υδραυλικό και αποκλείσθηκε το ενδεχόμενο διαρροής από σωλήνα. Ελέγχθηκαν όλα τα σημεία αποχέτευσης, ώστε να διασφαλιστεί το γεγονός ότι όλα ήταν συνδεδεμένα και το νερό αποχετευόταν κανονικά. Ελέχθηκαν επίσης τα σημεία ένωσης της παροχής νερού με τα εξαρτήματα και βρέθηκαν να είναι στεγνά. Ενόψει τούτου αποκλείστηκε το ενδεχόμενο διαρροής νερού από τα σημεία αυτά. Ο ιδιοκτήτης ενημέρωσε το μάρτυρα ότι υπήρξε κάποιο πρόβλημα με τη λειτουργία του απορροφητικού λάκκου, το οποίο όμως αντιμετωπίσθηκε με εκβάθυνση αυτού. Μετά την εκβάθυνση τα λύματα διοχετεύονταν «κανονικά» και δεν υπήρξε οποιοδήποτε άλλο πρόβλημα. Ο μάρτυρας κατέληξε στα πιο κάτω τα οποία παραθέτω αυτούσια: 1) «Ενδέχεται να υπήρξε διαρροή νερού από το σύστημα παροχής νερού ζεστού ή/και κρύου, η οποία όμως φαίνεται να έχει σταματήσει, ή να υπήρξε διαρροή νερού από το σύστημα της αποχέτευσης, η οποία φαίνεται ότι πάλι έχει αντιμετωπιστεί. 2) Η διαρροή αυτή έχει διοχετεύσει ικανή ποσότητα νερού στο υπόστρωμα κάτω από το τελικό δάπεδο, με αποτέλεσμα η εγκλωβισμένη υγρασία να εκτονώνεται, πρώτον με την εξάτμιση της διαμέσου των αρμών του δαπέδου και να παρασύρει άλατα στην επιφάνεια και δεύτερο, με την ανάπτυξη ανιούσας υγρασίας διαμέσου τριχοειδών πιέσεων, στους τοίχους της οικοδομής. 3) Το μέγεθος και η τροφοδοσία της υγρασίας ήταν τέτοια, που σε συνδυασμό με τον φωτισμό και τον αερισμό δημιούργησαν συνθήκες ανάπτυξης μυκήτων σε διάφορες περιοχές των τοίχων. Επίσης δημιουργείται συμπύκνωση υδρατμών στο εσωτερικό των πριζών πάνω στα μεταλλικά κουτιά. 4) Ο εργολάβος προχώρησε και εφάρμοσε επισκευές, πριν όμως αντιμετωπίσει την πηγή του προβλήματος. Έτσι οι βλάβες συνέχισαν να εμφανίζονται πάνω από τα σημεία που σταμάτησε η επιδιόρθωση και πιθανότατα ακόμα και η ζωή αυτών των επισκευών θα είναι μειωμένη. 5) Η περιοχή στην οποία εκτείνεται η βλάβη είναι μεγάλη, και καλύπτει και το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, κάτι που δείχνει ότι η διαρροή πρέπει να υπάρχει εδώ και αρκετό καιρό, με αποτέλεσμα να διαποτιστεί μεγάλη έκταση του υποστρώματος. 6) Δεν επιδιορθώθηκαν όλες οι βλάβες στην κατοικία, αφού ακόμα τα δάπεδα παραμένουν με τα άλατα και υπάρχουν ακόμα προβλήματα σε ξυλουργικά και ηλεκτρολογικά. 7) Οι βλάβες αυτές δεν προέρχονται από φυσιολογική φθορά από τη χρήση του κτιρίου. Η ηλικία του κτιρίου είναι πάρα πολύ μικρή και οι βλάβες αυτές δεν θα είχαν αναπτυχθεί, αν δεν είχε προκληθεί διαρροή νερού από το σύστημα παροχής ή αποχέτευσης. Στο τέλος όμως, ακόμα και αν οι αιτίες έχουν διορθωθεί, οι βλάβες, σαν αποτέλεσμα, εξακολουθούν να υπάρχουν και δεν ευθύνεται γι' αυτές ο αγοραστής και ιδιοκτήτης του διαμερίσματος». Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας είπε μεταξύ άλλων ότι τον Απρίλη του 2004, όταν εξέτασε το διαμέρισμα, αυτό δεν ήταν συνδεδεμένο με το αποχετευτικό σύστημα της πόλης. Η πολυκατοικία διέθετε τους δικούς της λάκκους αποχέτευσης εντός των οποίων κατέληγαν οι αποχετεύσεις όλου του κτηρίου. Ο μάρτυρας συμφώνησε με τη θέση της υπεράσπισης ότι οι λάκκοι αυτοί πρέπει να συντηρούνται και να καθαρίζονται όταν γεμίζουν. Κατά την επίσκεψη του στο εν λόγω διαμέρισμα παρατήρησε ότι το κύριο φρεάτιο που ήταν έξω στο φωταγωγό ήταν ανοικτό. Δεν διαπίστωσε στάσιμα νερά ή λύματα εντός αυτού. Όταν κλήθηκε κατά την αντεξέταση να αναφέρει τα αίτια των ζημιών, είπε τα πιο κάτω τα οποία παραθέτω αυτούσια: «Η εκτίμηση που είχαμε καταλήξει τότε ήταν ότι υπάρχει υγρασία στο υπόστρωμα η οποία τροφοδοτεί με ανιούσα υγρασία και φθορές οι οποίες αναφέρονται και επειδή οι βλάβες ήταν πιο έντονες στην περιοχή της τουαλέτας και της κουζίνας είχαμε καταλήξει ότι ενδέχετο να είχαν προκληθεί από διαρροές στο σύστημα παροχής νερού. Μας είχε αναφερθεί ότι μπορεί να οφείλεται στην αποχέτευση και ότι έγιναν προσπάθειες με εκβάθυνση κλπ για να λυθεί το πρόβλημα αλλά συνήθως όταν η διαρροή έχει σχέση με λύματα η ανάπτυξη σε μύκητες και βλάστηση, είναι συνήθως αρκετά έντονη κάτι που δεν είχε παρατηρηθεί. Εκτός αν η πιθανή βλάβη από αποχέτευση προερχόταν από νερά του νιπτήρα ή του μπάνιου και όχι της λεκάνης διότι εκείνα τα νερά είναι πιο καθαρά». Σε κάποιο άλλο στάδιο της αντεξέτασης του είπε ότι η υγρασία είχε παρουσιαστεί σε όλους τους τοίχους του επίδικου διαμερίσματος, υπήρχε όμως πιο «έντονη εκδήλωση» στην περιοχή των υπηρεσιών. Στους εξωτερικούς τοίχους η «ένταση» της υγρασίας, ως ανέφερε χαρακτηριστικά ήταν πιο χαμηλή. Υποβλήθηκε στο μάρτυρα ότι από την ημέρα που το οικοδόμημα συνδέθηκε με το αποχετευτικό σύστημα της πόλης, το διαμέρισμα δεν παρουσίασε οποιαδήποτε προβλήματα, τα προβλήματα δημιουργήθηκαν λόγω της παράλειψης των κατόχων των διαμερισμάτων να συντηρούν τους λάκκους, με αποτέλεσμα αυτοί να υπερχειλίζουν. Σε σχέση με την τελευταία θέση ο μάρτυρας είπε τα πιο κάτω τα οποία θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια: «Α. Επειδή έτυχε και το σπίτι μου και το γραφείο μου να είναι στην ίδια περιοχή σε ένα βάθος της τάξης των 9 μέτρων απορροφητικού λάκκου, υπάρχει απορροφητικό στρώμα το οποίο δεν κρατά νερά οπόταν μπορεί να μην ήταν μόνο έλλειψη συντήρησης, μπορεί να μην ήταν επαρκές το βάθος του λάκκου, όχι διότι είναι το σπίτι μου αλλά και από διάφορες γεωτεχνικές που έγιναν σε διάφορα άλλα έργα. Το άλλο το οποίο είναι πιθανόν να οφείλεται στην υπερχείλιση είναι μια πιθανότητα, θα ανέμενα όμως να είχε περισσότερους μύκητες». Ο ΜΕ2, Πόλυς Παπαχριστοφόρου, ήταν και αυτός απόφοιτος του Εθνικού Μετσοβείου Πολυτεχνίου και ασκούσε το επάγγελμα του πολιτικού μηχανικού από το
5. Στο μάρτυρα είχαν δοθεί οδηγίες από την ενάγουσα όπως επιβλέπει τις διορθωτικές εργασίες που εκτελούσε η εναγομένη στο επίδικο διαμέρισμα. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθησαν τέσσερεις εκθέσεις τις οποίες ετοίμασε ο μάρτυρας, πρόκειται για τα τεκμήρια 3, 4, 5 και
6. Συνοψίζω το περιεχόμενο τους. Σύμφωνα με την έκθεση, τεκμήριο 3, κατά την επίσκεψη που έλαβε χώραν την 4.11.2004, στην παρουσία του κ. Χρίστου, εκπροσώπου του εργολάβου, διαπιστώθηκε ότι η σωλήνα αποχέτευσης νιπτήρα και μπάνιου, στο σημείο όπου διερχόταν από τον τοίχο του μπάνιου προς το διάδρομο, ήταν σπασμένη. Η πορεία της σωλήνας ήταν «παράτυπη και ασυνήθης», όταν ρωτήθηκε σχετικά ο κ. Χρίστου ανέφερε ότι πιθανό το αρχικό δίκτυο αποχέτευσης νιπτήρα και μπάνιου να είχε αποφραχθεί και τοποθετήθηκε «νέο παρακλάδι στο αρχικό». Ο κ. Χρίστου του ανέφερε επίσης ότι η υγρασία στο διαμέρισμα προκλήθηκε από τις απώλειες του νερού από τη σωλήνα και από την υπερχείλιση του φρεατίου που βρισκόταν στο φωταγωγό της πολυκατοικίας, δίπλα ακριβώς από την κατοικία. Το φρεάτιο δεν ήταν αρκετά βαθύ με αποτέλεσμα να υπερχειλίζει. Στη συνέχεια έγινε εκβάθυνση του φρεατίου για εξάλειψη του προβλήματος. Κατά την επίσκεψη που πραγματοποιήθηκε την 15.4.2005 στο επίδικο διαμέρισμα ο μάρτυρας παρατήρησε ότι η υγρασία στους τοίχους είχε επεκταθεί σε μεγαλύτερη επιφάνεια και ήταν εντονότερη. Παρόμοια εικόνα παρουσίαζαν και οι κοινόχρηστοι χώροι. Ο εργολάβος προέβη σε σουβάτισμα των τοίχων με ειδικό αφυγραντικό επίχρισμα. Ένα χρόνο περίπου αργότερα, τη 10.6.2006, όταν ο μάρτυρας ξαναεπισκέφθηκε το διαμέρισμα παρατήρησε μικρά στίγματα από υγρασία στις επιφάνειες που είχαν σουβατιστεί με αφυγραντικό επίχρισμα. Στη τελευταία έκθεση, τεκμήριο 6, η οποία συντάχθηκε από το μάρτυρα μετά από τρεις επισκέψεις στο χώρο ο μάρτυρας διαπίστωσε τα πιο κάτω, τα οποία θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια. «Τα σημάδια της υγρασίας εσωτερικά του διαμερίσματος γίνονται εντονότερα με τη πάροδο του χρόνου (ξεφλουδίσματα χρωματισμών, άλατα, εκτινάξεις επιχρισμάτων). Οι τοίχοι εξωτερικά του διαμερίσματος, τμήμα των οποίων αποτελεί τους εσωτερικούς τοίχους του κοινόχρηστου διαδρόμου εισόδου και του χώρου του ανελκυστήρα, παρουσιάζουν εντονότερες φθορές από την υγρασία και παρατηρούνται σε μεγαλύτερη έκταση. Προκύπτει το συμπέρασμα ότι παρά τις προσπάθειες του κατασκευαστή, το πρόβλημα της υγρασίας δεν έχει λυθεί, απλά εσωτερικά του διαμερίσματος εξελίσσεται με πιο αργούς ρυθμούς (βλέπετε προηγούμενες επιστολές). Σύμφωνα με τα όσα παρατηρήθηκαν και κατά τη διάρκεια προηγουμένων επισκέψεων μας στην κατοικία σας (βλέπετε προηγούμενες επιστολές) εκφράζουμε την άποψη ότι το πρόβλημα είναι καθολικό και αφορά όλο το ισόγειο της πολυκατοικίας και δεν επικεντρώνεται στις υγρασίες εντός της εν λόγω κατοικίας μόνο». Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας είπε ότι η υγρασία «ξεκάθαρα» προκλήθηκε από «νερά καθαρά» καθότι υπήρχε κυσταλλοποίηση αλάτων χωρίς να υπάρχουν σημάδια βλάστησης, «.που υποβοηθείται η εμφάνιση τους με νερά πλούσια σε υδρόθειο, δηλαδή ακάθαρτα νερά». Ο Χριστόφορος Χ¨Ιωάννου είναι εκτιμητής ακινήτων και μέλος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου. Στο μάρτυρα εδόθησαν οδηγίες όπως εκτιμήσει την αξία του ακινήτου το Μάιο του
7. Το ακίνητο έχει εμβαδόν 70μ² και αυλή, 12μ². Στα πλαίσια των οδηγιών που του εδόθησαν εξέτασε το κτίριο εξωτερικά το 2012 και ερεύνησε τις πωλήσεις στην περιοχή. Αφού έλαβε υπόψιν ότι παρόμοιο διαμέρισα στον πρώτο όροφο της ίδιας πολυκατοικίας είχε πωληθεί το 2007, €120.000 και διαμέρισμα 40τμ στον πρώτο πάλι όροφο πωλήθηκε το 2005, €51.000, κατέληξε ότι η αξία του επιδίκου διαμερίσματος κατά τον επίδικο χρόνο ήταν €120.
8. Αντεξεταζόμενος παραδέχθηκε ότι κατά τον υπολογισμό της αξίας ενός ακινήτου, σημαντικός παράγοντας που λαμβάνεται υπόψιν είναι το εσωτερικό του οικοδομήματος. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ο μάρτυρας δεν επιθεώρησε το εσωτερικό του επιδίκου διαμερίσματος ούτε το εσωτερικό των συγκριτικών ακινήτων. Η τελευταία μάρτυρας των εναγόντων ήταν η Σούλα Κανάρη. Η μάρτυρας αγόρασε διαμέρισμα στην πολυκατοικία όπου βρισκόταν και το επίδικο. Εγκαταστάθηκε στο εν λόγω διαμέρισμα το Μάρτιο του
9. Δύο - τρεις μήνες αργότερα μετακόμισε στη πολυκατοικία και η ενάγουσα. Η πολυκατοικία δεν είχε διαχειριστική επιτροπή και ως εκ τούτου η μάρτυρας μαζί με μια άλλη γυναίκα ανέλαβαν τη διαχείριση. Η ενάγουσα της παραπονέθηκε για τα προβλήματα υγρασίας και μούχλας που είχαν εμφανισθεί στο διαμέρισμα της, λίγους μήνες μετά την εγκατάσταση της. Η υγρασία παρουσιάσθηκε και στους εξωτερικούς τοίχους του κτηρίου, περιμετρικά. Μοναδικός μάρτυρας της υπεράσπισης ήταν ο Χρίστος Κεφαλίδης, αρχιτέκτονας-μηχανικός. Ο μάρτυρας εργοδοτήθηκε στην εναγομένη εταιρεία το 2002 και εξακολουθούσε να εργοδοτείται από αυτή και τον Μάιο-Ιούνιο του
10. Ο μάρτυρας ανέλαβε, εκ μέρους της εναγομένης εταιρείας, την επιδιόρθωση του επιδίκου διαμερίσματος. Κατά τις επισκέψεις του στο διαμέρισμα διαπίστωσε ότι η υγρασία επηρέαζε το 80% της επιφάνειας του. Επηρεάστηκαν οι εσωτερικοί και οι εξωτερικοί τοίχοι σε ύψος 60-70εκ, το δάπεδο, τα ντουλάπια, στην κουζίνα και στα υπνοδωμάτια ως επίσης και οι τοίχοι του κλιμακοστασίου. Το πρόβλημα, σύμφωνα με το μάρτυρα, προερχόταν από το αποχετευτικό σύστημα. Την κατάληξη του αυτή την στήριξε στην κακοσμία που επικρατούσε εντός του διαμερίσματος, στην υγρασία που παρουσίαζαν οι τοίχοι του κλιμακοστασίου και στην έντονη υγρασία των αλάτων στο δάπεδο του σαλονιού που βρισκόταν στην πλευρά των εξωτερικών φρεατίων. Στα πλαίσια επιδιόρθωσης των ζημιών αφαιρέθηκε το δάπεδο του διαμερίσματος, ο σουβάς σε ύψος 80εκ, ως επίσης και τα ντουλάπια που είχαν επηρεασθεί από την υγρασία. Καθαρίσθηκαν και μονώθηκαν τα εξωτερικά φρεάτια του αποχετευτικού συστήματος. Μετά την αφαίρεση του δαπέδου έγινε έλεγχος διαρροής στο σύστημα αποχέτευσης και ύδρευσης του διαμερίσματος και δεν βρέθηκαν απώλειες. Έγιναν στεγανοποιήσεις του διαμερίσματος και των φρεατίων έξω από αυτό, καθ΄ όλο το μήκος της τοιχοποιίας, ανοίχθηκαν οπές κάθε 10εκ και έγινε εφαρμογή τσιμεντοενέσεων για στεγανοποίηση του πόδα των τοίχων. Το διαμέρισμα σουβατίστηκε και μπογιατίστηκε εκ νέου και τοποθετήθηκε νέο δάπεδο. Μετά από αρκετό καιρό διαπιστώθηκε ότι η υγρασία συνέχισε να επηρεάζει τους ίδιους χώρους αλλά σε πολύ μικρότερη έκταση. Μετά από τη διενέργεια καθημερινών ελέγχων στην οικοδομή, διαπιστώθηκε ότι οι εργασίες προέρχονταν από τη κακή συντήρηση του αποχετευτικού συστήματος εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας. Ο μάρτυρας αποδίδει τα προβλήματα που παρουσιάσθηκαν στο «.μη καθαρισμό των φρεατίων και μη τακτική εκκένωση των λάκκων, με αποτέλεσμα να γίνεται υπερχείλιση και οι υγρασίες να επηρεάζουν λόγω γειτνιάσεως των λάκκων με το δάπεδο του διαμερίσματος». Αυτό τεκμηριώνεται, σύμφωνα πάντα με τον ίδιο, από το γεγονός ότι από την ημέρα που η οικοδομή συνδέθηκε με το κεντρικό σύστημα αποχέτευσης της Λευκωσίας, δεν παρουσιάσθηκε κανένα απολύτως πρόβλημα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας είπε μεταξύ άλλων ότι το διαμέρισμα παρά τα προβλήματα που παρουσίαζε ήταν σε κατοικήσιμη κατάσταση, απέρριψε δε τη θέση ότι το διαμέρισμα συνεχίζει μέχρι σήμερα να παρουσιάζει προβλήματα. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες και να εξετάσω τη μαρτυρία και κατέληξα στα πιο κάτω σε σχέση με την αξιοπιστία τους. Η ενάγουσα μου έκανε πολύ καλή εντύπωση. Η μαρτυρία της ήταν σταθερή, θετική και δεν περιέπεσε σε οποιεσδήποτε αντιφάσεις. Καλή εντύπωση μου έκανε επίσης η Σούλα Κανάρη, η μαρτυρία της οποίας δεν έχει στην ουσία αμφισβητεί. Ο εκτιμητής ακινήτων Χριστόφορος Χ¨Ιωάννου εκτίμησε την αξία του επιδίκου διαμερίσματος χωρίς να γνωρίζει καν το εσωτερικό του και χωρίς να γνωρίζει το εσωτερικό των συγκριτικών που χρησιμοποίησε για να υπολογίσει την αξία του ακινήτου. Η εκτίμηση του αποτελεί προϊόν μιας πρόχειρης έρευνας η οποία δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο. Η μαρτυρία των τριών πολιτικών μηχανικών ήτοι των ΜΕ1, ΜΕ2 και ΜΥ1 θα αξιολογηθεί σε κατοπινό στάδιο όταν θα εξετάζεται το θέμα των προβλημάτων που παρουσιάσθηκαν εντός του διαμερίσματος. Το πρώτο θέμα που καλείται το Δικαστήριο να αποφασίσει είναι κατά πόσο η εναγομένη εταιρεία ευθύνεται για τα προβλήματα που εμφανίσθηκαν στο διαμέρισμα. Είναι η θέση της υπεράσπισης ότι όλες οι υποχρεώσεις που ανέλαβε η εναγομένη περιορίζονται σε αυτές που αναγράφονται στο πωλητήριο έγγραφο, τεκμήριο 19(α). Ο όρος 2 του πιο πάνω εγγράφου προνοεί τα πιο κάτω: «Αν και εφόσον το κτήμα ήθελε ανεγερθεί συμφώνως των αρχιτεκτονικών σχεδίων και προδιαγραφών οι πωληταί δεν θα έχουν καμίαν ευθύνη εκτός για ελαττωματική εργασία και ελαττωματικά υλικά και τούτο μόνο για περίοδο 6 μηνών από την ημερομηνία παράδοσης των κλειδιών του κτήματος στον αγοραστή». Με τον τρόπο που είναι διατυπωμένος ο πιο πάνω όρος προκύπτει ότι η εναγομένη εταιρεία απαλλάττεται οποιωνδήποτε ευθυνών σε σχέση με τυχόν προβλήματα που παρουσιασθούν μετά την πάροδο της χρονικής περιόδου των έξι μηνών, νοουμένου όμως ότι το διαμέρισμα είχε ανεγερθεί συμφώνως των αρχιτεκτονικών σχεδίων και προδιαγραφών. Καμία μαρτυρία έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου σε σχέση με το τελευταίο θέμα, ήτοι ότι το διαμέρισμα όντως είχε ανεγερθεί με βάση τα αρχιτεκτονικά σχέδια και προδιαγραφές. Πέραν τούτου όμως επισημαίνω ότι και αν ακόμη επληρείτο η πιο πάνω πρόνοια, ο συγκεκριμένος όρος δεν θα μπορούσε να τεθεί σε ισχύ καθότι οι ζημίες στο επίδικο διαμέρισμα παρουσιάσθηκαν λίγο χρόνο μετά την παράδοση του. Σχετική είναι η μαρτυρία της ενάγουσας. Η τελευταία εδήλωσε ότι τα προβλήματα παρουσιάσθηκαν έξι περίπου μήνες αργότερα, παραπονέθηκε προφορικά τότε στον εκπρόσωπο της εναγομένης, κ. Πηλαβάκη, ο οποίος προσπάθησε να απαλλάξει την εναγομένη από οποιανδήποτε ευθύνη. Η ενάγουσα ως αναφέρω και ανωτέρω μου έκανε γενικά πολύ καλή εντύπωση και δεν έχω λόγο να απορρίψω τη μαρτυρία της επί του συγκεκριμένου θέματος. Εξάλλου η πιο πάνω μαρτυρία της δεν έχει στην ουσία αντικρουσθεί, της υποβλήθηκε απλώς, κατά την αντεξέταση, ότι υπέβαλε παράπονο, για πρώτη φορά, το
11. Η εναγομένη εταιρεία όφειλε να παραδώσει στην ενάγουσα ένα σπίτι το οποίο θα ήταν κατασκευασμένο με καλά και σωστά υλικά, θα ήταν καλοκαμωμένο και κατάλληλο για κατοίκηση. Ως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο Chitty on Contracts[1], κάτω από τον τίτλο, Fitness for habitation sale of land: «Where the vendor sells a piece of land and covenants to build or complete a house on it, there is, at common law, an implied term: that the work will be done in a good and workmanlike manner; (II) that he will supply good and proper materials; and (III) that the house will be reasonably fit for human habitation when built or completed[2]». Και στο ίδιο σύγγραμμα, στην παρ. 13-032, διαβάζουμε τα πιο κάτω σε σχέση με το επίπεδο των υπηρεσιών που πρέπει να παρέχει ένας επαγγελματίας: «Supply of services. In the case of a contract under which a person agrees to carry out a service .where the supplier is acting in the course of a business, there is an implied term that the supplier will carry out the service with reasonable care and skill . If the contract is one for the supply of professional services, the degree of care and skill required of a professional man is that which is to be expected of a member of his profession of ordinary competence and experience». Στην υπό κρίση υπόθεση τα προβλήματα στο διαμέρισμα άρχισαν λίγους μήνες μετά που η ενάγουσα το παρέλαβε. Η ύπαρξη των προβλημάτων και η έκταση τους είναι παραδεκτά από την υπεράσπιση. Παραδεκτό είναι επίσης ότι τα προβλήματα δεν είχαν προκληθεί από την ενάγουσα προσωπικά. Εκείνο που αμφισβητήθηκε ήταν οι αιτίες που τα προκάλεσαν. Εν πρώτοις θα ήθελα να επισημάνω ότι και οι τρεις μάρτυρες που κατέθεσαν για το θέμα αυτό, ήτοι οι ΜΕ1, ΜΕ2 και ΜΥ1 καμία εμπλοκή είχαν στην ανέγερση του οικοδομήματος, εξέτασαν το διαμέρισμα και ερεύνησαν τα αίτια των προβλημάτων που παρουσιάσθηκαν δύο περίπου χρόνια αργότερα. Από τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου προκύπτει ότι υπεύθυνος του έργου ήταν ο κ. Πηλαβάκης ο οποίος δεν κλήθηκε όμως από την υπεράσπιση να καταθέσει. Από τη μαρτυρία διαφάνηκε επίσης ότι τα μέσα που είχαν οι τρεις μάρτυρες για να εντοπίσουν την αιτία ή τις αιτίες των ζημιών ήταν περιορισμένα. Τα προβλήματα προκλήθηκαν από την υγρασία που είχε εγκλωβιστεί στο δάπεδο της οικοδομής τα αίτια που προκάλεσαν όμως το φαινόμενο αυτό ήταν δύσκολο να διακριβωθούν με απόλυτη ακρίβεια. Ήταν η θέση της υπεράσπισης ότι το πρόβλημα δημιουργήθηκε από την παράλειψη των κατόχων των διαμερισμάτων στη συγκεκριμένη πολυκατοικία να συντηρούν ικανοποιητικά τα φρεάτια των αποχετεύσεων, με αποτέλεσμα αυτά να υπερχειλούν. Μοναδικός μάρτυρας της εναγομένης ήταν ο αρχιτέκτονας Χρίστος Κεφαλίδης. Είχα την ευκαιρία να τον παρακολουθήσω ενώ κατέθετε και να εξετάσω τη μαρτυρία του. Η εντύπωση που αποκόμισα ήταν ότι μεροληπτούσε υπέρ της εναγομένης. Έκπληξη μου προκάλεσε η δήλωση του ότι το διαμέρισμα παρά τα πολλά προβλήματα που παρουσίαζε ήταν σε κατοικήσιμη κατάσταση. Ενώ ο μάρτυρας είχε διαπιστώσει ότι μεγάλες επιφάνειες των εσωτερικών και εξωτερικών τοίχων, τα ντουλάπια, το δάπεδο του ακόμη και κάποιες ηλεκτρικές πρίζες είχαν προσβληθεί από υγρασία και επικρατούσε κακοσμία που προερχόταν από το αποχετευτικό σύστημα, επέμενε ότι η ενάγουσα θα μπορούσε να διαμείνει εντός αυτού. Σε σχέση δε με την ισχυριζομένη κακοσμία που επικρατούσε εντός του διαμερίσματος θα ήθελα να επισημάνω ότι ο μάρτυρας ήταν ο πρώτος που ανέφερε κάτι τέτοιο, ενώ η ενάγουσα και οι μάρτυρες της ούτε καν αντεξετάσθηκαν σε σχέση με το θέμα αυτό. Καταλήγω ότι ο ισχυρισμός περί κακοσμίας πρόκειται για εκ των υστέρων σκέψη, τον οποίο ανέφερε για να υποστηρίξει τη θέση της υπεράσπισης ότι τα προβλήματα δημιουργήθηκαν λόγω ανεπαρκούς συντήρησης των αποχετευτικών φρεατίων. Πέραν τούτου καμία λογική εξήγηση έδωσε πως κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η υγρασία οφείλεται αποκλειστικά στην υπερχείλιση των βόθρων. Ανέφερε απλώς γενικά και αόριστα ότι μετά τη σύνδεση της περιοχής με το κεντρικό σύστημα της αποχέτευσης, σταμάτησαν και τα προβλήματα στην περιοχή παραλείποντας όμως να δώσει οποιεσδήποτε περαιτέρω λεπτομέρειες σε σχέση με την υπερχείλιση. Ο μάρτυρας κλήθηκε να καταθέσει υπό την ιδιότητα του ως εμπειρογνώμονας, είχε καθήκον να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του, πράγμα το οποίο παρέλειψε να πράξει στη συγκεκριμένη περίπτωση. Παρέλειψε επίσης να δώσει κάποια λογική εξήγηση γιατί η κρυσταλλοποίηση των αλάτων πάνω στους τοίχους ήταν λευκή ενώ λογικά θα αναμένετο, αν η υγρασία προερχόταν από την αποχέτευση, να είχε γλίνες και πρασινάδες. Από την απάντηση που έδωσε είναι πρόδηλο ότι απέφευγε να απαντήσει δίδοντας μια σαφή εξήγηση. Παραθέτω αυτούσια τη σχετική απάντηση: «Α. Δεν είναι το χρώμα που κοίταξα εγώ να δω από πού προερχόταν. Προσπάθησα από την αρχή να περιορίσω την υγρασία. Στην πορεία βγήκαν τα συμπεράσματα μου ότι ήταν υγρασίες που προέρχονταν από το αποχετευτικό σύστημα και να το τεκμηριώσω αυτό. Πρώτον, πρώτος έλεγχος που έγινε από εμένα τον ίδιο και από τους συναδέλφους που ήρθαν κατά περιόδους να ελέγξουν ήταν στην υδραυλική εγκατάσταση και εκ των υστέρων στην αποχετευτική εγκατάσταση. Άρα και οι συνάδελφοι συμφωνούν μαζί μου, δεν διαφωνούν νομίζω». Για το θέμα των ζημιών κατέθεσαν και οι μάρτυρες Μιχάλης Πήττας και Πόλυς Παπαχριστοφόρου. Υπενθυμίζω ότι και οι δύο μάρτυρες ήταν πολιτικοί μηχανικοί και κλήθηκαν να καταθέσουν εκ μέρους της ενάγουσας. Και οι δύο μάρτυρες είχαν τα απαραίτητα προσόντα και την πείρα για να καταθέσουν σχετικά με το θέμα που προέκυψε, μου έκαναν καλή εντύπωση, η μαρτυρία τους ήταν εμπεριστατωμένη και απαλλαγμένη από οποιεσδήποτε υπερβολές. Δέχομαι τη θέση τους που ταυτίζεται στο σημείο αυτό, ότι αν η διαρροή είχε προκληθεί από ακάθαρτα νερά των βόθρων τότε θα ανέμενε κάποιος λογικά να αναπτύσσονταν μύκητες, λειχήνες και βλάστηση κάτι που δεν συνέβηκε στη περίπτωση αυτή. Πέραν τούτου αν η υγρασία προερχόταν από το αποχετευτικό σύστημα, η υγρασία στους εξωτερικούς τοίχους θα ήταν εντονότερη από την υγρασία που παρουσιάσθηκε στους εσωτερικούς τοίχους, κάτι που δεν ίσχυε στη συγκεκριμένη περίπτωση. Σχετική επί τούτου είναι η μαρτυρία του ΜΕ
12. Ο ΜΕ2 παρατήρησε ότι η σωλήνα αποχέτευσης νιπτήρα και μπάνιου, στο σημείο όπου διερχόταν από τον τοίχο του μπάνιου προς το διάδρομο ήταν σπασμένη, γεγονός το οποίο δεν αμφισβητήθηκε από την υπεράσπιση. Δεν αμφισβητήθηκε επίσης από την υπεράσπιση η δήλωση του ΜΕ1 ότι η υγρασία ήταν εντονότερη στις επιφάνειες των τοίχων που γειτνιάζουν με υπηρεσίες, ήτοι στην περιοχή του αποχωρητηρίου και της κουζίνας. Η μαρτυρία των δύο πιο πάνω προσώπων γίνεται δεκτή. Με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου καταλήγω ότι η ενάγουσα δεν ευθύνεται είτε με τις πράξεις είτε με τις παραλείψεις της για τα προβλήματα που δημιουργήθηκαν στο επίδικο διαμέρισμα. Το πιο πιθανό είναι η αιτία των προβλημάτων αυτών να ήταν η διαρροή νερού από το σύστημα παροχής νερού ή από το σύστημα αποχέτευσης, όχι όμως από την αποχέτευση των βόθρων. Η διαρροή αυτή, ως αναφέρθηκε χαρακτηριστικά από τους εμπειρογνώμονες «αντιμετωπίσθηκε», προτού όμως «αντιμετωπισθεί» διοχετεύθηκε νερό στο υπόστρωμα του διαμερίσματος. Χρησιμοποιώ τη λέξη «πιθανόν» γιατί ως αναφέρω και ανωτέρω και οι δύο εμπειρογνώμονες ΜΕ1 και ΜΕ2, δεν απέκλεισαν η αιτία του προβλήματος που δημιουργήθηκε να ήταν πέραν της μίας. Απορρίπτω τη θέση της υπεράσπισης ότι μοναδική αιτία του προβλήματος ήταν η ελλειπής συντήρηση των αποχετευτικών φρεατίων από τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Δεν αποκλείω τα φρεάτια αυτά να είχαν υπερχειλίσει σε κάποιο στάδιο, αυτός ήταν προφανώς και ο λόγος που έγινε εκβάθυνση αυτών από την εναγομένη εταιρεία εκ των υστέρων, το γεγονός αυτό όμως δεν αποτέλεσε την κύρια αιτία των προβλημάτων. Αν αυτή ήταν η κύρια αιτία της υγρασίας που δημιουργήθηκε τότε ως αναφέρω και ανωτέρω θα αναμενόταν λογικά η υγρασία στους εξωτερικούς τοίχους, να ήταν εντονότερη και να αναπτύσσονταν μύκητες και βλάστηση στους τοίχους, κάτι που δεν παρατηρήθηκε στη συγκεκριμένη περίπτωση. Καταλήγω επίσης ότι η εναγομένη παραβίασε την επίδικη συμφωνία καθότι παρέδωσε στην ενάγουσα ένα σπίτι το οποίο λίγους μόνο μήνες αργότερα παρουσίασε πολύ σοβαρά προβλήματα. Παρουσιάσθηκε έντονη υγρασία και μούχλα με αποτέλεσμα να είναι ακατάλληλο για κατοίκηση. Η ενάγουσα αναγκάσθηκε να το εγκαταλείψει και αναζήτησε διαμονή κάπου αλλού. Μετακόμισε αρχικά σε ξενοδοχείο και στη συνέχεια σε διαμέρισμα που της παρεχώρησε η εναγομένη. Η τελευταία εκτέλεσε διάφορες επιδιορθωτικές εργασίες εντός του διαμερίσματος τα προβλήματα όμως, τουλάχιστο μέχρι και το 2006, δεν εξαλείφθηκαν. Η θέση που προβάλλεται στην υπεράσπιση ότι είχε συμφωνηθεί μεταξύ των μερών οι επιδιορθώσεις να γίνουν επί πληρωμή δεν υποστηρίζεται από την προσαχθείσα μαρτυρία και απορρίπτεται. Το επόμενο θέμα που εγείρεται είναι κατά πόσο η ενάγουσα εδικαιούτο να τερματίσει την επίδικη συμφωνία κατά το χρόνο που την τερμάτισε. Υπενθυμίζω ότι τα προβλήματα στο διαμέρισμα με βάση την αποδεκτή μαρτυρία παρουσιάσθηκαν για πρώτη φορά περί τα μέσα του
13. Με την πάροδο του χρόνου η κατάσταση χειροτέρευσε με αποτέλεσμα το 2004 η ενάγουσα να αναγκασθεί να εγκαταλείψει το διαμέρισμα. Η ενάγουσα όταν είχε ανακαλύψει τα προβλήματα, για τα οποία ως αναλύω και ανωτέρω δεν έφερε οποιαδήποτε ευθύνη, είχε δύο επιλογές, είτε να τερματίσει τη συμφωνία είτε να την επιβεβαιώσει (to affirm). Η επιλογή δεν επιβάλλεται να γίνει αμέσως μετά την ανακάλυψη της ζημιάς, αλλά εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος. Τι είναι «εύλογο» κρίνεται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της υπόθεσης. Ως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο σύγγραμμα Chitty on Contracts[3]; «.the length of the period given to the innocent party in order to make up his mind will very much depend upon the facts of the case. The period may not be a long one because a party who does nothing for too long may be held to have affirmed the contract. Σχετική με το θέμα της επιβεβαίωσης της συμφωνίας (affirmation of contract) είναι η επόμενη παράγραφος του ιδίου συγγράμματος όπου, διαβάζουμε τα πιο κάτω: «24-003 Affirmation. Where the innocent party, being entitled to choose whether to treat the contract as continuing or to accept the repudiation and treat himself as discharged, elects to treat the contract as continuing, he is usually said to have 'affirmed' the contract. He will not be held to have elected to affirm the contract unless, first he has knowledge of the facts giving rise to the breach and, secondly he has knowledge of his legal right to choose between the alternatives open to him». Αφ΄ ης στιγμής το αθώο μέρος επιλέγει να επιβεβαιώσει τη συμφωνία και κοινοποιεί την επιλογή του στην άλλη πλευρά, η επιλογή του αυτή είναι αμετάκλητη[4]. Στην υπό κρίση υπόθεση η ενάγουσα επέλεξε να επιβεβαιώσει τη συμφωνία, ήτοι να εξακολουθήσει να ισχύει Με βάση τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου προκύπτει ότι η ενάγουσα είχε καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο κτηματολόγιο το 2002 και έκτοτε δεν το απέσυρε, γεγονός που αποδεικνύει ότι η ενάγουσα επέμενε στην ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Ο ισχυρισμός που προβλήθηκε εκ μέρους της ενάγουσας, στο στάδιο των αγορεύσεων ότι με την κατάθεση της συμφωνίας ήθελε να εξασφαλίσει απλώς το λαβείν της, δεν υποστηρίζεται από την προσαχθείσα αλλά αντιθέτως αντικρούεται. Η ενάγουσα δεν περιορίσθηκε στην κατάθεση της συμφωνίας στο κτηματολόγιο αλλά απέστειλε και επιστολή στην εναγομένη, μέσω του δικηγόρου της, με την οποία επιβεβαίωσε (affirmed) τη συμφωνία. Πρόκειται για το τεκμήριο 23, το οποίο φέρει ημερομηνία 4.6.
14. Προκύπτει ότι η επιστολή αυτή αποστάληκε δύο περίπου έτη από την ημερομηνία που εντοπίσθηκαν για πρώτη φορά τα προβλήματα στο διαμέρισμα. Στην επιστολή αυτή γίνεται μια εμπεριστατωμένη περιγραφή των προβλημάτων, αυτό δεικνύει ότι η ενάγουσα ήταν πλήρως ενημερωμένη για τα γεγονότα που προκάλεσαν την παράβαση της συμφωνίας. Συνάγεται επίσης από το λεκτικό της επιστολής αυτής ότι η ενάγουσα εγνώριζε ότι είχε δύο επιλογές, είτε να τερματίσει τη συμφωνία είτε να την επιβεβαιώσει και αυτή επέλεξε την τελευταία. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: «Η πελάτιδα μου έχει προβληματισθεί κατά πόσο να καταγγείλει το πωλητήριο έγγραφο ως εξ υπαρχής άκυρο και να ζητήσει ανάκτηση του τιμήματος πωλήσεως και αποζημιώσεις ή να θεωρήσει το πωλητήριο έγγραφο ως υφιστάμενο και να απαιτήσει αποζημιώσεις. Έχει επιλέξει λοιπόν να θεωρήσει το πωλητήριο έγγραφο σαν ισχύον και να απαιτήσει αποζημιώσεις όπως το Δικαστήριο ήθελεν επιδικάσει δια τις πράξεις και ή παραλείψεις των πωλητών». Ενόψει των πιο πάνω καταλήγω ότι η ενάγουσα δεν ενομιμοποιείτο να τερματίσει τη συμφωνία το
15. Σε σχέση με τις ειδικές ζημιές που διεκδικεί η ενάγουσα επισημαίνω ότι οι πλείστες έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των δύο μερών. Τα έξοδα διαμονής της στο ξενοδοχείο Κλεοπάτρα ανέρχονται στο ποσό των ΛΚ1.136, (€1.940.97), τα ιατρικά και φαρμακευτικά έξοδα, τα έξοδα καθαριστηρίου, ο ιματισμός και τα λευκά είδη που καταστράφηκαν ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €4.000 και τα έπιπλα που καταστράφηκαν ως και τα έξοδα μετακόμισης, στο συνολικό ποσό των €6.
16. Οι μόνες ειδικές ζημιές που δεν έχουν συμφωνηθεί είναι τα έξοδα των εμπειρογνωμόνων. Για τα έξοδα αυτά κατέθεσαν οι ίδιοι οι εμπειρογνώμονες. Τα έξοδα του ΜΕ1, Μιχάλη Πήττα ήταν €1.000, του ΜΕ2, Πόλυ Χριστοφόρου €3.000 και της ΜΕ3, Χριστίνας Βενιζέλου €1.100, σύνολο €5.
17. Η πιο πάνω μαρτυρία δεν έχει αμφισβητηθεί και γίνεται αποδεκτή από το Δικαστήριο. Συνήθως οι αποζημιώσεις που επιδικάζονται σε τέτοιες υποθέσεις αφορούν ζημιές οικονομικής φύσεως δεν αποκλείεται όμως και η επιδίκαση αποζημιώσεων που αφορούν άλλης φύσεως ζημιές αν αυτές στη σκέψη των μερών δεν θα ήταν απίθανο να προκύψουν. Αν η παράβαση της συμφωνίας έχει προκαλέσει στο αθώο μέρος αναστάτωση και ή ταλαιπωρία ή επηρεασμό της υγείας του, τότε αυτός δικαιούται να λάβει αποζημιώσεις για τη ζημιά που υπέστη νοουμένου ότι η ζημιά δεν είναι απομακρυσμένη. Αποζημιώσεις έχουν επιδικασθεί σε ενάγοντα για τη φυσική ταλαιπωρία και την αναστάτωση που υπέστη όταν υποχρεώθηκε να διαμείνει σε ελαττωματικό σπίτι, ή από τη μετακόμιση του σε άλλο χώρο κατά την επιδιόρθωση των προβλημάτων στο ακίνητο όπου διέμενε[5]. Στην υπό κρίση υπόθεση η ενάγουσα διεκδικεί γενικές αποζημιώσεις για την απώλεια υπεραξίας του διαμερίσματος (loss of bargain), ως επίσης και για τις σωματικές βλάβες που υπέστη και συγκεκριμένα τη βρογχίτιδα. Σε σχέση με το πρώτο θέμα, αυτό της υπεραξίας επισημαίνω ότι δεν έχει προσκομισθεί οποιαδήποτε αποδεκτή μαρτυρία περί τούτου και ως εκ τούτου η αξίωση αυτή δεν μπορεί να πετύχει. Για το θέμα της βρογχίτιδας κατέθεσε η ενάγουσα, η μαρτυρία της δεν έχει αμφισβητηθεί στο σημείο αυτό, αντίθετα αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι έτυχε ιατρικής περίθαλψης και έλαβε φαρμακευτική αγωγή, ως εκ τούτου γίνεται αποδεκτή. Καταλήγω επίσης ότι η πιθανότητα η ενάγουσα να επηρεαζόταν από βρογχίτιδα λόγω της κατάσταση στην οποία περιήλθε το διαμέρισμα δεν ήταν απομακρυσμένη. Κρίνω ότι το ποσό των €1.500 είναι δίκαιη και εύλογη αποζημίωση υπό τις περιστάσεις, για την ταλαιπωρία που υπέστη. Ενόψει όλων των πιο πάνω καταλήγω ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται την επιστροφή του τιμήματος που κατέβαλε για την αγορά του διαμερίσματος για τους λόγους που επεξηγώ αναλυτικά πιο πάνω, δικαιούται όμως γενικές και ειδικές αποζημιώσεις. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης για το ποσό των €1.500, ως γενικές αποζημιώσεις με νόμιμο τόκο επί του πιο πάνω ποσού από 20.2.2004 που διαγνώσθηκε ότι έπασχε από βρογχίτιδα μέχρι εξοφλήσεως και για το ποσό των €17.54 ειδικές αποζημιώσεις, με νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρησης της αγωγής μέχρι εξοφλήσεως. Η ανταπαίτηση της εναγομένης περιορίσθηκε σε μια μόνο αξίωση, ήτοι την καταβολή του ποσού που δαπανήθηκε για την επιδιόρθωση των ζημιών. Υπενθυμίζω ότι αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ουδέποτε συμφωνήθηκε μεταξύ των δύο μερών ότι η δαπάνη αυτή θα καταβαλλόταν από την ενάγουσα. Πέραν τούτου με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία προκύπτει ότι η ενάγουσα καμία ευθύνη έφερε για τη ζημιά που παρουσιάσθηκε στο επίδικο διαμέρισμα. Η εναγομένη επώλησε στην ενάγουσα ένα διαμέρισμα το οποίο ελάχιστο μόνο χρόνο μετά την παράδοση του παρουσίασε τόσα προβλήματα που το κατέστησαν ακατάλληλο για κατοίκηση. Ενόψει όλων των πιο πάνω η ανταπαίτηση δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται. Τα έξοδα της διαδικασίας ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα της επιτυχίας της, επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης. (Υπ.) Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΝ [1] Volume I 30th edition, par.
18. [2]Βλέπετε σχετικά, Lawrence v Cassell [1930] 2 K.B 83; Miller v Cannon Hill Estates Ltd [1931] 2 K.B 113, Jennings v Taverner [1955] 1 WLR 932; Haucock v B.W Brazier (Amerley) Ltd [1966] 1 WLR
19. [3] 30th edition, par. 24-
20. [4] Βλέπετε σχετικά Peyman v Lanjani [1985] Ch. 457, Motor Oil Hellas (Corinth) ReRineries SA v Shipping Corpn of India [1990] 1 Loyd΄s Rep
21. [5] Βλέπετε σχετικά Bailey v Bullock [1950] 2 All ER 1167, Perry v Sidney Phillips & Son [1982] 1 WLR 1297, Watts v Morrow [1991] 1 WLR
22. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο