ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΣ ΠΕΛΑΓΙΑΣ κ.α. ν. ΤΖΙΩΝΗΣ ΑΝΔΡΕΑΣ κ.α., Αρ. Γενικής Αίτησης: 379/2010, 3/9/2013

(1)(β) του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 (στο εξής το 'Κεφ.224') για τη σκοπούμενη πώληση των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 στον μοναδικό κληρονόμο της αποβιωσάσης συνιδιοκτήτριας Πηνελόπης Πελαγία ή και στο δικαιούμενο για εγγραφή του μεριδίου της επί του ακινήτου ή/και στο νόμιμο εκπρόσωπο της ή/και διορισθόμενο διαχειριστή ή/και στον Εφεσείοντα. Γ. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία ή διάταγμα το Δικαστήριο ήθελε κρίνει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις. Δ. Έξοδα πλέον Φ.Π.Α. Η αίτηση-έφεση Ο Εφεσείοντας εφεσιβάλλει την απόφαση του Διευθυντή στη βάση των πιο κάτω λόγων:

1. Ο Διευθυντής λανθασμένα ή/και εσφαλμένα ή/και παράνομα αποφάσισε την αποδοχή των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 στο συνιδιόκτητο ακίνητο επ' ονόματι του Εφεσιβλήτου 1 δυνάμει πώλησης αφού δεν δόθηκε καθόλου ή/και επαρκής ειδοποίηση ή/και γνωστοποίηση της σκοπούμενης πώλησης στον συνιδιοκτήτη ή/και λανθασμένα ή/και παράνομα ή/και εσφαλμένα θεώρησε ότι μπορούσε να αποδεχτεί την πώληση υπό τις περιστάσεις.
2. Ο Διευθυντής επιλήφθηκε λανθασμένα ή/και παράτυπα της σκοπούμενης πώλησης αφού δεν τηρήθηκε η προβλεπόμενη από το άρθρο 25 του Κεφ.224 διαδικασία ή/και παράτυπα ή/και χωρίς να έχει δοθεί ειδοποίηση σε όλους τους συνιδιοκτήτες, κυρίους ή/και δικαιούχους ή/και δικαιοδόχους αυτών ή η ευκαιρία για να ασκήσουν το δικαίωμα (option) να αγοράσουν το πωλούμενο μερίδιο ή μερίδια.
3. Ο Διευθυντής επέτρεψε ή/και αποδέχτηκε δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης ενώ γνώριζε ή/και ενώ ήταν προφανές ότι η συνιδιοκτήτρια των 18/36 μεριδίων Πηνελόπη Πελαγία ήταν αποβιώσασα και ότι η οιαδήποτε δημοσίευση θα ήταν άσκοπη ή/και χωρίς αποτέλεσμα για τους σκοπούς του Νόμου ή/και για την γνωστοποίηση της σκοπούμενης πώλησης.
4. Ο Διευθυντής επέτρεψε ή/και αποδέχτηκε δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης ενώ γνώριζε ή/και ενώ ήταν προφανές ή/και ενώ εύλογα και εύκολα μπορούσε να πληροφορηθεί με όλα τα απαραίτητα στοιχεία, πληροφορίες για τον κληρονόμο ή κληρονόμους της συνιδιοκτήτριας των 18/36 μεριδίων Πηνελόπη Πελαγία.
5. Ο Διευθυντής επέτρεψε ή/και αποδέχτηκε δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης και χωρίς προηγουμένως να προβεί στη δέουσα έρευνα αναφορικά με τη δυνατότητα γνώσης της σκοπούμενης πώλησης στους συγκυρίους ή/και στον Εφεσίβλητο ως μοναδικό κληρονόμο της συνιδιοκτήτριας των 18/36 μεριδίων Πηνελόπη Πελαγία.
6. Ο Διευθυντής επέτρεψε ή/και αποδέχτηκε δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης σε περιορισμένης κυκλοφορίας και κύκλου εφημερίδες ενώ ήταν εμφανές ή/και πιθανότατο ή και προσδιορίσιμο από τυχόν δέουσα έρευνα (που δεν έκαμε) το ότι υπήρχε πρόσωπο δικαιούμενο στην εγγραφή ή/και κληρονόμος ή/και δικαιοδόχος της αποβιωσάσης.
7. Ο Διευθυντής προχώρησε στη διαδικασία του άρθρου 25 του Νόμου ενώ αυτό δεν ήταν δυνατό ή εφικτό με δεδομένη την συνιδιοκτησία αποβιώσαντα συνιδιοκτήτη.
8. Ο Διευθυντής λανθασμένα ή/και εσφαλμένα ή/και λόγω κακής ή/και ελλιπούς έρευνας και αξιολόγησης όλων των περιστατικών δεν απαίτησε επίδοση ειδοποίησης σε όλους τους συγκυρίους ή/και απόδειξη γνωστοποίησης σε αυτούς.
9. Ο Διευθυντής αποδέχτηκε την μεταβίβαση σε τρίτο πρόσωπο μη συγκύριο χωρίς να διασφαλιστεί η δυνατότητα ή/και το δικαίωμα απόκτησης των μεριδίων από τους συνιδιοκτήτες.
10. Ο Διευθυντής αποφάσισε ή/και ερμήνευσε ή/και εφάρμοσε λανθασμένα ή/και εσφαλμένα τις πρόνοιες και σκοπούς των άρθρων 25, 75 και 77 του Κεφ.224 και των σχετικών κανονισμών.
11. Ο Διευθυντής λανθασμένα ή/και εσφαλμένα προχώρησε στη μεταβίβαση των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 στον Εφεσίβλητο 1 ή/και αποφάσισε χωρίς επαρκή έρευνα, επιτόπιες εξετάσεις και ορθή αξιολόγηση όλων των σχετικών υπό τις περιστάσεις στοιχείων. Η υπό κρίση αίτηση-έφεση εδράζεται στα άρθρα 25, 75, 77 και 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (Κεφ.224) όπως τροποποιήθηκε, στους Κανονισμούς 5, 6, 7, 16 και 17 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου. Ακολούθως και συγκεκριμένα στις 19.07.10 κατατέθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού από την κυρία Φανίτα Αγαθαγγέλου, εκ μέρους και για λογαριασμό του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού, έγγραφο υπό τον τίτλο 'Έκθεση Γεγονότων'. Η ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης Στις 29.09.10 ο Εφεσίβλητος 1 καταχώρησε ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης επί των ακόλουθων λόγων:
12. Ο Διευθυντής ενήργησε σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.224, τους Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Κανονισμούς του 1956 και την ακολουθούμενη πρακτική.
13. Ο Διευθυντής έλαβε υπόψη όλα τα πραγματικά γεγονότα με βάση το Νόμο, τους σχετικούς Κανονισμούς και τη Νομολογία.
14. Ο Διευθυντής μελέτησε και έλαβε υπόψη όλα τα στοιχεία και γεγονότα που σχετίζονται με την παρούσα υπόθεση.
15. Ο Διευθυντής προχώρησε στην εγγραφή των πωληθέντων μεριδίων επ' ονόματι των αγοραστών με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.224 και αφού ακολουθήθηκε η νόμιμη διαδικασία και πρακτική.
16. Ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι ο Διευθυντής ενήργησε νόμιμα σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς.
17. Ο Εφεσίβλητος 1 αρνείται ότι ο Διευθυντής ενήργησε παράνομα και/ή λανθασμένα και/ή εσφαλμένα και ισχυρίζεται ότι η εγγραφή των 13/180 μεριδίων επ' ονόματι του ως επίσης η εγγραφή των 52/180 μεριδίων επ' ονόματι των Φρόσω, Δημήτρη, Κωνσταντίνου και Ξένιου Τζιωνή σύμφωνα με τη δήλωση πώλησης Π2009/08 έγινε νόμιμα και έχουν εφαρμοστεί ορθά οι πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.
19. Ο Εφεσίβλητος 1 αρνείται όλους τους λόγους που αναφέρονται στην παρούσα αίτηση-έφεση και ισχυρίζεται ότι είναι ουσιαστικά και τυπικά αβάσιμη και πρέπει να απορριφθεί με έξοδα σε βάρος του Εφεσείοντα. Παράλληλα, ο Εφεσίβλητος 1 έθεσε προς εξέταση τα πιο κάτω προδικαστικά ζητήματα: (α) Ενώπιον του Δικαστηρίου δεν είναι όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. (β) Με την παρούσα αίτηση-έφεση δεν προσβάλλεται οποιαδήποτε απόφαση και/ή διαταγή και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή η οποία εκδόθηκε σύμφωνα με το Κεφ.
20. (γ) Ο Εφεσείοντας δεν νομιμοποιείται στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να καταχωρήσει την παρούσα αίτηση-έφεση επειδή επιδιώκεται η ακύρωση της εγγραφής του κτήματος με αριθμό 7742 του χωρίου Μουτταγιάκα εγγεγραμμένη επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 1 κατά τα 13/36 μερίδια και το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να ακυρώσει την εγγραφή. (δ) Ο Εφεσείοντας δεν νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα αίτηση-έφεση επειδή κατά τον κρίσιμο χρόνο και/ή κατά την ημερομηνία της δημοσίευσης δεν ήταν εγγεγραμμένος συγκύριος. (ε) Ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι και αν ακόμη θεωρηθεί ότι η εγγραφή του επιδίκου κτήματος επ' ονόματι του αποτελεί απόφαση και/ή διαταγή η οποία μπορεί να εφεσιβληθεί σύμφωνα με το άρθρο 80 του Κεφ.224 η παρούσα αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα. Η ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης στηρίζεται στα άρθρα 2, 25, 75, 77 και 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (Κεφ.224) όπως τροποποιήθηκε, στους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, στη Νομολογία, στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου. Οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 επέλεξαν να μην συμμετάσχουν στη διαδικασία της παρούσας αίτησης-έφεσης. Ειδικότερα, δεν καταχώρησαν ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης και ούτε ποτέ εμφανίστηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου είτε προσωπικά είτε εκπροσωπούμενοι από δικηγόρο. Προσαχθείσα μαρτυρία Η μαρτυρία που υποστηρίζει την επίδικη αίτηση του Εφεσείοντα προέρχεται από την δική του ένορκο δήλωση ημερομηνίας 06.07.10, στην οποία επισυνάπτονται δύο έγγραφα ως τεκμήρια. Η δε μαρτυρία που υποστηρίζει την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης του Εφεσιβλήτου 1 προέρχεται από την ένορκο δήλωση του ημερομηνίας 29.09.10, στην οποία επισυνάπτονται τέσσερα έγγραφα ως τεκμήρια. Στην ένορκο δήλωση του ο Εφεσείοντας αναφέρει περιληπτικά τα εξής: · Η γνώση του για τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης προέρχεται από προσωπική γνώση αλλά και από πληροφόρηση που έτυχε από τους κτηματολογικούς λειτουργούς του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού μέσω και των δικηγόρων του. · Καθ' όλο τον ουσιώδη χρόνο το συνιδιόκτητο ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/7742, φύλλο/σχέδιο 54/28, τεμάχιο 234, κοινότητα Μουταγιάκα, τοποθεσία 'Τριαχαλλομάνδρες' στην επαρχία Λεμεσού αποτελούσε ακίνητο με συνιδιοκτήτες, μία εκ των οποίων η Πηνελόπη Πελαγία από Λευκωσία που ήταν εγγεγραμμένη συνιδιοκτήτρια του εν λόγω ακινήτου με 18/36 μερίδι από το έτος
21. · Ο Εφεσείοντας είναι ο μοναδικός κληρονόμος και ο δικαιούμενος προς εγγραφή του μεριδίου 18/36 στο πιο πάνω ακίνητο. Αντίγραφο εγγράφου ημερομηνίας 26.04.10 υπό τον τίτλο 'Πιστοποιητικό' του Προέδρου του Κοινοτικού Συμβουλίου Ενορίας Αγίου Ανδρέα Λευκωσίας, Χριστάκη Φιλίππου, με το οποίο δηλώνεται η νομική σχέση του Εφεσείοντα με το εν λόγω ακίνητο επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήρια 'Α'. Μέσα από το περιεχόμενο του εν λόγω εγγράφου δηλώνεται, ανάμεσα σ' άλλα, ότι μετά το θάνατο της Πηνελόπης Πελαγία, εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας του προαναφερόμενου ακινήτου, το κτήμα περιήλθε στην κατοχή του μοναδικού κληρονόμου της που είναι ο Εφεσείοντας, ο οποίος το κατέχει μέχρι σήμερα εξ' αδιανέμητου συνεχώς και αδιαφιλονικήτως. · Επίσης, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 ήσαν οι συνιδιοκτήτες των 13/36 μεριδίων στο εν λόγω ακίνητο, ενώ μερίδιο 5/36 κατηχείτο και κατέχεται από κάποια Γιώτη Πολυξένη. Στο ίδιο ακίνητο εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του 1/2 εξ' αδιαιρέτου μεριδίου μαζί με τους Εφεσίβλητους 2 και 3 ήταν η Πηνελόπη Πελαγία, γιαγιά του Εφεσείοντα. · Όπως ο Εφεσείοντας ανάφερε, κατά τον Ιανουάριο του έτους 2009, η Εφεσίβλητη 2 τηλεφώνησε στον Εφεσείοντα λέγοντας του ότι η ίδια και ο Εφεσίβλητος 3 συμφώνησαν να πωλήσουν το μερίδιο τους από το προαναφερόμενο ακίνητο. · Μετά από αίτηση έρευνας που υπέβαλαν στο κτηματολόγιο, οι δικηγόροι του Εφεσείοντα έλαβαν μεταξύ 07.06.10 και 08.06.10 σχετικό πιστοποιητικό υπ' αριθμό 18821 ημερομηνίας έκδοσης 03.06.10 στο οποίο γινόταν αναφορά ότι οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 μεταβίβασαν τα μερίδια τους δυνάμει πώλησης με σχετικό φάκελο μεταβίβασης Π2009/08 κατόπιν δημοσίευσης που έγινε στις εφημερίδες 'Αλήθεια' και 'Μάχη' στις 15.05.
22. Το εν λόγω πιστοποιητικό έρευνας επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήρια 'Β'. · Σύμφωνα με τον Εφεσείοντα, ενώ οι Εφεσίβλητοι 1, 2 και 3 γνώριζαν πολύ καλά ότι ο ίδιος ήταν ο μοναδικός κληρονόμος και δικαιούμενος στην εγγραφή της περιουσίας της Πηνελόπης Πελαγία, ουδέποτε τον ενημέρωσαν ή έλαβε γνώση καθ' οιονδήποτε τρόπο την σκοπούμενη πώληση των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 πριν από την πραγματοποίηση της αφού ουσιαστική και πλήρη γνώση για την παρούσα προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή έτυχε μετά την παραλαβή του πιστοποιητικού έρευνας. · Η απόφαση του Διευθυντή είναι λανθασμένη και εσφαλμένη και λήφθηκε χωρίς τη δέουσα έρευνα και χωρίς την ορθή αξιολόγηση των περιστατικών και δεδομένων που θα έπρεπε. · Αφού επανέλαβε τους λόγους για τους οποίους εφεσιβάλλεται η απόφαση του Διευθυντή, ο Εφεσείοντας αξίωσε τις αιτούμενες θεραπείες. Αντίθετα στην ένορκο δήλωση του ο Εφεσίβλητος Αρ.1, Ανδρέας Τζιωνή, αναφέρει συνοπτικά τα ακόλουθα: - Αρνείται το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του Εφεσείοντα στα σημεία που έρχεται σε αντίθεση και δεν συμφωνά με το περιεχόμενο της δικής του ένορκης δήλωσης. - Περί τις 13.05.08 οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 ήταν οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου έκτασης 16.054 τετραγωνικά μέτρα κατά 13/72 μερίδια έκαστος. - Κατά τις αρχές Απριλίου του έτους 2008 ο Εφεσίβλητος 1 συμφώνησε με τους Εφεσίβλητους 2 και 3 να πωλήσουν ολόκληρα τα μερίδια τους από το επίδικο ακίνητο στον ίδιο, τη σύζυγο του και στα τρία παιδιά του Δημήτρη, Κωνσταντίνο και Ξένιο Ανδρέα Τζιωνή. - Στις 13.05.08 και αφού πρώτα καταβλήθηκε το συμφωνημένο τίμημα πώλησης ο Εφεσίβλητος 1, η σύζυγος και τα τρία τέκνα του μετέβηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού όπου και τους μεταβιβάστηκαν σε ίσα μερίδια τα μερίδια των Εφεσιβλήτων 2 και 3 που αγόρασαν σύμφωνα με τη Δήλωση Πώλησης Π2009/
23. - Σύμφωνα με τον Εφεσίβλητο 1, η αρμόδια λειτουργός του κτηματολογίου που αποδέχτηκε την πώληση τους ανάφερε ότι για να εγγραφούν τα μερίδια που αυτός και η οικογένεια του αγόρασαν από τους Εφεσίβλητους 2 και 3 έπρεπε είτε να της προσκομίσουν τις έγγραφες συγκαταθέσεις των συνιδιοκτητών του επιδίκου ακινήτου είτε να προβούν σε δημοσίευση σε δύο εφημερίδες. - Όπως ο Εφεσίβλητος 1 ανάφερε, επειδή ο ίδιος και η οικογένεια του δεν γνώριζαν προσωπικά τους συνιδιοκτήτες αλλά ούτε και τις διευθύνσεις τους αποφάσισαν να προβούν σε δημοσίευση με την αρμόδια λειτουργό του κτηματολογίου να τους ετοιμάζει το σχετικό κείμενο, αντίγραφο του οποίου επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήριο
24. - Το εν λόγω κείμενο στις 15.05.08 δημοσιεύτηκε στις εφημερίδες 'Αλήθεια' και 'Μάχη'. Αντίγραφο του πιστοποιητικό έρευνας επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήρια
25. - Αφού οι προαναφερόμενες εφημερίδες προσκομίστηκαν στο κτηματολόγιο, στις 19.07.08 εγγράφηκαν εις το όνομα του Εφεσίβλητου 1 και της οικογένειας του τα μερίδια που αγόρασαν με αποτέλεσμα να εκδοθεί ο σχετικός τίτλος ιδιοκτησίας. Αντίγραφο πιστοποιητικού εγγραφής του επιδίκου ακινήτου με ημερομηνία έκδοσης 20.08.08, στο οποίο περιλαμβάνονται τα ονόματα του Εφεσίβλητου 1, της οικογένειας του, της Πολυξένης Γιώτη και Πηνελόπης Πελαγία ως συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου κατά 13/180, 13/180, 13/180, 13/180, 13/180, 5/36 και 18/36 μερίδια αντίστοιχα, επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήρια
26. - Περαιτέρω, ο Εφεσίβλητος 1 ανάφερε ότι η σύζυγος και τα παιδιά του μεταβίβασαν στον ίδιο τα μερίδια τους δυνάμει δωρεάς με αποτέλεσμα σήμερα αυτός να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των 13/36 μεριδίων του επιδίκου ακινήτου. Όπως ακολούθως ο Εφεσίβλητος 1 δήλωσε, τα υπόλοιπα μερίδια είναι εγγεγραμμένα στο όνομα της Πολυξένης Γιώτη κατά 5/36 μερίδια και στην Πηνελόπη Πελαγία κατά 18/36 μερίδια. Αντίγραφο πιστοποιητικού εγγραφής του επιδίκου ακινήτου με ημερομηνία έκδοσης 15.01.09, στο οποίο περιλαμβάνονται τα ονόματα του Εφεσίβλητου 1, της Πολυξένης Γιώτη και Πηνελόπης Πελαγία ως συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου κατά 13/36, 5/36 και 18/36 μερίδια αντίστοιχα, επισυνάπτεται στην παρούσα ένορκη δήλωση ως Τεκμήρια
27. - Στη συνέχεια, αφού επαναλαμβάνονται οι λόγοι ένστασης, ο Εφεσίβλητος 1 αναφέρει ότι, εξ' όσον έτυχε συμβουλής αλλά και πιστεύει, το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να προχωρήσει στην ακύρωση των 13/36 μεριδίων που είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του σε σχέση με το επίδικο ακίνητο. - Στη βάση των πιο πάνω και εξ' όσον ο ίδιος κάλλιο γνωρίζει, πιστεύει και πληροφορείται από τους δικηγόρους του, ο Εφεσίβλητος 1 δήλωσε ότι η υπό κρίση αίτηση-έφεση θα πρέπει να απορριφθεί με έξοδα. Στο έγγραφο υπό τον τίτλο 'Έκθεση Γεγονότων' που φαίνεται να ετοιμάστηκε και να υπογράφτηκε από την κυρία Φανίτα Αγαθαγγέλου και κατατέθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εκ μέρους και για λογαριασμό του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού, σημειώνεται, ανάμεσα σ' άλλα, ότι η Πηνελόπη Χρίστου Πελαγία είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια κατά 18/36 μερίδια στην εγγραφή του επιδίκου ακινήτου. Επίσης, αναφέρεται ότι με την πώληση Π2009/2008 οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου, Κωνσταντία Λεωνίδου κατά 13/72 μερίδια και Χριστάκης Λεωνίδα Παπαδόπουλος κατά 13/72 μερίδια, μεταβίβασαν δυνάμει πώλησης τα μερίδια τους στο πιο πάνω κτήμα στους Ανδρέα Κωνσταντίνου Τζιωνή, Φρόσω Ανδρέα Τζιωνή, Κωνσταντίνο Ανδρέα Τζιωνή, Ξένια Ανδρέα Τζιωνή και Δημήτρη Ανδρέα Τζιωνή. Στο ίδιο έγγραφο γίνεται αναφορά ότι υπήρξε δημοσίευση της πώλησης στις εφημερίδες 'Αλήθεια' και 'Μάχη' στις 15.05.08 σύμφωνα με το άρθρο 25

(2)του Κεφ.224 και ότι ακολουθήθηκε ορθά και νόμιμα η διαδικασία που τα εδάφια 1 και 2 του άρθρου 25 του Κεφ.224 προνοούν. Καταλήγοντας το εν λόγω έγγραφο σημειώνει ότι σήμερα το επίδικο ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στους Ανδρέα Κώστα Τζιωνή κατά 13/36 μερίδια, Πολυξένη Χρίστου Γιώτη κατά 5/36 μερίδια και Πηνελόπη Χρίστου Πελαγία κατά 18/36 μερίδια. Ακροαματική διαδικασία Η διαδικασία που ακολουθείται κατά την εκδίκαση υποθέσεων στις οποίες εφεσιβάλλεται απόφαση Διευθυντή που λαμβάνεται δυνάμει των διατάξεων του Κεφ.224 ρυθμίζεται από τον Κανονισμό 10

(3)του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών 1956 (στο εξής οι 'σχετικοί Κανονισμοί'), όπως αυτοί τροποποιήθηκαν από τον (Τροποποιητικό)(Αρ.2) Διαδικαστικό Κανονισμό 2006, τον οποίο το Ανώτατο Δικαστήριο έκδωσε στις 10.11.06, το λεκτικό του οποίου παρέχεται πιο κάτω: "Η ακρόαση της αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης που προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών." Η ακροαματική διαδικασία της επίδικης αίτησης-έφεσης διεξήχθη στη βάση του περιεχομένου των προαναφερόμενων ενόρκων δηλώσεων χωρίς να υπάρξει αντεξέταση οποιουδήποτε ενόρκως δηλούντα. Μέσα από τις αγορεύσεις τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν τα δικά τους νομικά επιχειρήματα προκειμένου να υποστηρίξουν τις εκατέρωθεν εισηγήσεις τους. Από την πλευρά του Εφεσείοντα, ο ευπαίδευτος συνήγορος του ευσεβάστως εισηγήθηκε ότι με βάση το Τεκμήριο 'Β' ενώπιον του Δικαστηρίου βρίσκονται όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. Ο κύριος Δαμιανού διευκρίνισε ότι αυτό που προσβάλλεται είναι η πώληση και εγγραφή των 13/180 του Εφεσίβλητου 1 που πραγματοποιήθηκε με τη διαδικασία που το άρθρο 25

(1)του Κεφ.224 προνοεί ενώ δεν διεκδικείται οτιδήποτε σε σχέση με τα μερίδια που απέκτησαν η σύζυγος και τα τρία τέκνα του Εφεσίβλητου 1 επειδή τα μεταβίβασαν στον τελευταίο δυνάμει δωρεάς καθιστώντας τους έτσι μη αναγκαίους διαδίκους σε συνδυασμό με το ότι δεν ήταν ιδιοκτήτες οποιουδήποτε μεριδίου. Επίσης, ο εν λόγω συνήγορος για πρώτη φορά ισχυρίστηκε ότι το έγγραφο του κτηματολογίου υπό τον τίτλο 'Έκθεση Γεγονότων' δεν επιδόθηκε ή αποδεδειγμένα παραδόθηκε στον πελάτη του κατά παράβαση του Κανονισμού 6

(3)αλλά περιήλθε εις γνώση του πολύ αργότερα. Περαιτέρω, ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εφεσείοντα ευσεβάστως υπέβαλε ότι η παρούσα αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε εμπρόθεσμα εφόσον το σχετικό πιστοποιητικό έρευνας στο κτηματολόγιο (Τεκμήριο 'Β') εκδόθηκε και ταχυδρομήθηκε στις 03.06.10 και παραλήφθηκε από τον Εφεσείοντα μεταξύ 07.06.10 και 08.06.10 ενώ η υπό κρίση υπόθεση καταχωρήθηκε στο Δικαστήριο στις 06.07.10 εμπίπτοντας έτσι στη χρονική προθεσμία των 30 ημερών που το άρθρο 80 του Κεφ.224 παρέχει. Ακολούθως, με παραπομπή στην απόφαση Παπαγεωργίου v. Πατσαλίδης

(2001)1 Α.Α.Δ. 1365 ο κύριος Δαμιανού εισηγήθηκε ότι ο έλεγχος της νομιμότητας και ορθότητας της απόφαση του Διευθυντή δυνάμει του άρθρου 25 του Κεφ.224 υπόκειται στις διατάξεις του άρθρου 80 της ιδίας νομοθεσίας. Είναι ακόμη η νομική θέση του εν λόγω συνηγόρου ότι το δικαίωμα προσβολής της απόφασης του Διευθυντή με βάση το άρθρο 80 δεν περιορίζεται στους συγκυρίους στην περίπτωση του άρθρου 25 αλλά επεκτείνεται και στους κληρονόμους αυτών. Είναι επίσης η νομική θέση του κυρίου Δαμιανού ότι η δημοσίευση θα μπορούσε να είναι επιλογή μετά τη διακρίβωση ότι οι συγκύριοι δεν ανευρίσκονται ή δεν διαμένουν στις δοσμένες διευθύνσεις ή δεν υπάρχουν γνωστές διευθύνσεις. Κατά την γνώμη του εν λόγω συνηγόρου είναι φανερό από την ένορκο δήλωση του Εφεσείοντα αλλά και την έκθεση γεγονότων ότι δεν υπήρξε εξέταση ή έστω απλή έρευνα του αρχείου του κτηματολογίου των διευθύνσεων των συνιδιοκτητών. Σύμφωνα με τον ευπαίδευτο συνήγορο, εφόσον η περίπτωση θανάτου ήταν μια πιθανότητα ο Διευθυντής όφειλε να ερευνήσει το ενδεχόμενο αυτό, πράγμα που δεν έπραξε. Κατά τον συνήγορο, αν ο Διευθυντής διερευνούσε την πιθανότητα θανάτου θα διαπίστωνε ότι η Πηνελόπη Πελαγία είχε αποβιώσει και έτσι η διαδικασία θα προχωρούσε διαφορετικά από ότι διεξήχθηκε, ήτοι με ειδοποίηση στο διαχειριστή της περιουσίας της αποβιώσασας στη βάση του άρθρου 77 του Κεφ.224. Επομένως, κατά το συνήγορο, στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν ήταν εφικτή η ικανοποίηση της προαπαιτούμενης διαδικασίας με δημοσίευση της γνωστοποίησης. Η δε συνήγορος του Εφεσιβλήτου 1, με αναφορά στην υπόθεση Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη

(1999)1Β Α.Α.Δ. 1210 αλλά και στον Κανονισμό 5

(2), ευσεβάστως υπέβαλε ότι η μη συμπερίληψη όλων των αναγκαίων διαδίκων στην παρούσα αίτηση-έφεση, ήτοι η σύζυγος και τα τέκνα του Εφεσίβλητου 1, τα οποία θεωρούνται ενδιαφερόμενα πρόσωπα εφόσον αγόρασαν 13/80 μερίδια έκαστος από τους Εφεσίβλητους 2 και 3, παρόλο ότι στην πορεία μεταβίβασαν τα μερίδια τους στον Εφεσίβλητο 1 δυνάμει δωρεάς, δημιουργεί ουσιαστικό διαδικαστικό κώλυμα για το οποίο η υπόθεση αυτή θα πρέπει να απορριφθεί. Επίσης, η εν λόγω συνήγορος ισχυρίστηκε ότι δεν εκδόθηκε οποιαδήποτε απόφαση και/ή διαταγή και/ή ειδοποίηση από το Διευθυντή δυνάμει του Κεφ.224 αλλά ο Διευθυντής ασκώντας τις εξουσίες που του παρέχουν οι πρόνοιες των άρθρων 16 και 18 του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 (στο εξής ο 'Ν.9/65') προχώρησε στην αποδοχή της μεταβίβασης και στη συνέχεια στην εγγραφή του επιδίκου ακινήτου στα ονόματα του Εφεσίβλητου 1 και της οικογένειας του. Κατά την ευπαίδευτη συνήγορο η παρούσα περίπτωση αφορά ιδιοκτησιακό δικαίωμα που πρέπει να επιλυθεί στα πλαίσια αγωγής. Είναι ακόμη η θέση της κυρίας Καραπατάκη ότι ο Εφεσείοντας στερείται έννομου συμφέροντος καθότι το δικαίωμα επιλογής της ιδιοκτησίας με βάση το άρθρο 25 σε συνδυασμό με το άρθρο 2 του Ν.9/65 το έχει μόνο εγγεγραμμένος συγκύριος, ιδιότητα που ο Εφεσείοντας δεν διαθέτει. Εφόσον ο Εφεσείοντας ισχυρίζεται ότι είναι ο μοναδικός κληρονόμος της εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας της ακίνητης ιδιοκτησίας είναι η θέση της συνηγόρου του Εφεσιβλήτου 1 ότι η παρούσα δικαστική διαδικασία θα έπρεπε να είχε εγερθεί από το διαχειριστή της περιουσίας της αποβιωσάσης εγγεγραμμένης ιδιοκτήτριας του επιδίκου ακινήτου και όχι από τον Εφεσείοντα προσωπικά. Επιπλέον, η εν λόγω συνήγορος ευσεβάστως εισηγείται ότι η παρούσα αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα αφού το πιστοποιητικό έρευνας φέρει ημερομηνία 03.06.10 και η προώθηση της υπόθεσης αυτής έγινε στις 06.07.10, δηλαδή μετά την πάροδο των 30 ημερών. Καταλήγοντας, η εν λόγω συνήγορος ισχυρίστηκε ότι ο Διευθυντής ενέργησε ορθά, νομότυπα και ακολουθώντας τη διαδικασία που το άρθρο 25 προνοεί επιλέγοντας τη δημοσίευση ειδοποίησης σε δύο εφημερίδες που χρησιμοποιούνται από το κτηματολόγιο σε όλες τις περιπτώσεις πώλησης δυνάμει του πιο πάνω άρθρου. Νομική πτυχή Ο μηχανισμός για τον έλεγχο των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ.224) μετά των συναφών τροποποιήσεων. Το εν λόγω άρθρο, το περιεχόμενο του οποίου παρέχεται αυτούσια πιο κάτω, προνοεί ακόμη τη χρονική περίοδο εντός της οποίας δύναται ο παραπονούμενος να εφεσιβάλει την απόφαση του Διευθυντή με την οποία διαφωνεί καταχωρώντας σχετική αίτηση-έφεση, όπως την υπό κρίση υπόθεση : " Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό: Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δημοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούμενο πρόσωπο εμποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ημερών, να παρατείνει την προθεσμία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιμο." [Η έμφαση είναι του Δικαστηρίου] Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλά θεμελιωμένες. Η νομολογία υποδεικνύει ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Όσο και αν η απόφαση του Διευθυντή στις περιπτώσεις αυτές είναι οιονεί δικαστική, εξακολουθεί να αποτελεί μέρος της διοικητικής διαδικασίας την οποία ο Διευθυντής, ως διοικητικό όργανο, στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου σ' αυτή την περίπτωση, διεξάγει για την εκπλήρωση των ειδικών καθηκόντων που του αναθέτει ο Νόμος και την άσκηση των αντίστοιχων εξουσιών του. Το κτηματολόγιο είναι ο φυσιολογικός φορέας επίλυσης θεμάτων που εμπίπτουν στον τομέα πραγματογνωμοσύνης του (βλέπε Constantinos Nicolaou Georghiou ν. Evangelia HjiGeorghiou HjiPhesa

(1970)1 CLR 58, Kafieros and another v. Theocharous and others

(1978)1 C.L.R. 619, Αθανάση και άλλοι v. Χατζημάμα και άλλου

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Θεονίτσα Σωφρονίου Σολομώντος ν. Παναγιώτα Παπανεοκλή

(1992)1 Α.Α.Δ. 906, Κουμής v. Κούντουρου

(1992)1Β Α.Α.Δ. 1312 και Φιλίππου v. Στυλιανού

(1992)1Α Α.Α.Δ. 548). Το εύρος της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου δεν περιορίζει την έρευνα στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης του διευθυντή αλλά επεκτείνεται και στην ορθότητα της καθώς και στις ρυθμίσεις των δικαιωμάτων των διαδίκων με γνώμονα το δίκαιο. Μπορεί έτσι το Δικαστήριο να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του και να εκδώσει οποιαδήποτε διαταγή κρίνει δίκαιη. Εξακολουθεί όμως η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να οριοθετείται σε συνάρτηση προς το συγκεκριμένο ζήτημα που τίθεται ενώπιον του το οποίο και προσδιορίζει τη φύση του δικαστικού έργου που είναι δυνατό να αναληφθεί (βλέπε Λιασίδης ν. Γενικού Εισαγγελέα

(1989)1 Α.Α.Δ. 185 και Αθανάση και άλλοι v. Χατζημάμα και άλλου

(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Κουμής v. Κούντουρου

(1992)1Β Α.Α.Δ. 1312, Πατσαλίδης v. Δαμασκηνού

(2004)1Β Α.Α.Δ. 1248 και Κυριάκου v. Παπαστεφάνου

(2010)1 Α.Α.Δ. 496). Ωστόσο οι κτηματολογικές αρχές δεν είναι αρμόδιες να επιλύουν περιουσιακές διαφορές κάτω από οποιεσδήποτε διατάξεις νόμου. Ούτε ο Διευθυντής έχει εξουσία να εμπλακεί στην εξέταση ζητημάτων σχετικά με τη διακρίβωση αστικών δικαιωμάτων όπως κατ' ισχυρισμό δικαίωμα λόγω εχθρικής κατοχής κ.λ.π. Ομοίως το Δικαστήριο, κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή, δεν έχει τέτοια εξουσία. Τα θέματα αυτά πρέπει να αποφασίζονται από αρμόδιο δικαστήριο όπως προβλέπεται από το Άρθρο 30.2 του Συντάγματος και συγκεκριμένα στη βάση καταχωρημένης αγωγής (βλέπε Abraham Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi & others

(1970)1 C.L.R. 220, Κουμής v. Κούντουρου

(1992)1Β Α.Α.Δ. 1312, Κραμβιάς και άλλης v. Θεοδοσίου

(2000)1Α Α.Α.Δ. 267, Νέο Συνεργατικό Ταμιευτήριο Κάτω Βαρωσιών Λτδ v. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρικού Τμήματος Λάρνακας και άλλων

(2005)1Β Α.Α.Δ. 1137 και Σωφρονίου Χρίστου Χατζησωφρονίου αντιπρόσωπος των Αντώνη και Χρυσήλιου Χρήστου Χατζησωφρονίου v. Δημοσθένους, Πολιτική Έφεση 111/2008 ημερομηνίας 20.05.11). Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλέπε Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973, Αριστοτέλους v. Χ'' Κυριάκου και άλλου

(2001)1Α Α.Α.Δ. 100 και Σωφρονίου Χρίστου Χατζησωφρονίου αντιπρόσωπος των Αντώνη και Χρυσήλιου Χρήστου Χατζησωφρονίου v. Δημοσθένους, Πολιτική Έφεση 111/2008 ημερομηνίας 20.05.11). Λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις που αφορούν τον έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή (βλέπε Σωφρονίου Χρίστου Χατζησωφρονίου αντιπρόσωπος των Αντώνη και Χρυσήλιου Χρήστου Χατζησωφρονίου v. Δημοσθένους, Πολιτική Έφεση 111/2008 ημερομηνίας 20.05.11). Το βάρος απόδειξης του εσφαλμένου της απόφασης του Διευθυντή το φέρει ο εφεσείοντας (βλέπε Αριστοτέλους v. Χ'' Κυριάκου και άλλου

(2001)1Α Α.Α.Δ. 100, Παπαχρυσοστόμου v. Παπασταύρου και άλλος

(2004)1Α Α.Α.Δ. 546 και Κτωρίδη v. Επάρχου Λεμεσού και άλλων

(2005)1 Α.Α.Δ. 541). Επιπρόσθετα, η απόφαση του Διευθυντή πρέπει να είναι αιτιολογημένη. Η υποχρέωση του Διευθυντή να δικαιολογήσει την απόφαση του πηγάζει από τη φύση της διαδικασίας που είναι οιονεί δικαστική και από τις ρητές πρόνοιες του Κανονισμού 6

(2)και

(3)των σχετικών Κανονισμών (βλέπε Παύλου κ.α. ν. Νεοφύτου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973 και Χειμώνας v. Γεωργίου κ.α.

(1999)1Α Α.Α.Δ. 108). Αξιολόγηση μαρτυρίας και ευρήματα Δικαστηρίου Κατόπιν εξέτασης και αξιολόγησης του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων και του εγγράφου του κτηματολογίου υπό τον τίτλο 'Έκθεση Γεγονότων' (στο εξής 'το έγγραφο του κτηματολογίου') όλα σχεδόν τα γεγονότα που αναφέρονται σ' αυτά προκύπτουν ως αδιαμφισβήτητα και ουσιαστικά αναντίλεκτα περιβάλουν την υπόθεση αυτή. Συγκεκριμένα: Ø Κατά τις αρχές Απριλίου του έτους 2008, το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 0/7742, φύλλο/σχέδιο 54/28, τεμάχιο 234, έκτασης 16.054 τετραγωνικά μέτρα, κοινότητα Μουταγιάκα, τοποθεσία 'Τριαχαλλομάνδρες' στην επαρχία Λεμεσού είχε ως εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες την Πηνελόπη Πελαγία, γιαγιά του Εφεσείοντα, με μερίδιο 18/36, την Κωνσταντία Παπαδόπουλου (Εφεσίβλητη 2) με μερίδιο 13/72, τον Χρήστο Παπαδόπουλο με μερίδιο 13/72 και την Πολυξένη Γιώτη με μερίδιο 5/

1. Ø Στο μεταξύ η πιο πάνω Πηνελόπη Πελαγία αποβιώνει και μοναδικός κληρονόμος της περιουσίας της είναι ο εγγονός της Εφεσείοντας (Τεκμήριο 'Α' ενόρκου δηλώσεως Εφεσείοντα). Ø Περί τις αρχές Απριλίου του έτους 2008 οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 συμφώνησαν να πωλήσουν ολόκληρα τα μερίδια τους από το επίδικο ακίνητο στον Εφεσίβλητο 1, στη σύζυγο του και στα τρία παιδιά του Δημήτρη, Κωνσταντίνο και Ξένιο Ανδρέα Τζιωνή. Ø Στις 13.05.08 και αφού πρώτα καταβλήθηκε το συμφωνημένο τίμημα πώλησης ο Εφεσίβλητος 1, η σύζυγος και τα τρία τέκνα του μετέβηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού όπου και δήλωσαν ότι συμφώνησαν να αγοράσουν και να μεταβιβαστούν σε κάθε ένα από αυτούς 13/180 μερίδια, ήτοι σύνολο 52/180 μερίδια, που ήταν τα μερίδια των Εφεσιβλήτων 2 και 3 που αγόρασαν και γνωστοποίησαν στο κτηματολόγιο δυνάμει της Δήλωσης Πώλησης Π2009/
2. Ø Την ημέρα εκείνη αρμόδια λειτουργός του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού, ενώπιον της οποίας έγινε η προαναφερόμενη δήλωση για συμφωνία πώλησης, τους ανάφερε ότι για να εγγραφούν τα μερίδια που ο Εφεσίβλητος 1 και η οικογένεια του αγόρασαν από τους Εφεσίβλητους 2 και 3 έπρεπε είτε να της προσκομίσουν τις έγγραφες συγκαταθέσεις των συνιδιοκτητών του επιδίκου ακινήτου είτε να προβούν σε δημοσίευση σε δύο εφημερίδες. Ø Ο Εφεσίβλητος 1 και η οικογένεια του επέλεξαν την οδό της δημοσίευσης επειδή δεν γνώριζαν προσωπικά τους συνιδιοκτήτες αλλά ούτε και τις διευθύνσεις τους. Το κείμενο της δημοσίευσης ετοιμάστηκε από αρμόδιο λειτουργό του κτηματολογίου (Τεκμήριο 1 ενόρκου δηλώσεως Εφεσίβλητου 1) και στις 15.05.08 δημοσιεύτηκε στις εφημερίδες 'Αλήθεια' και 'Μάχη'. Ø Αφού οι προαναφερόμενες εφημερίδες προσκομίστηκαν στο κτηματολόγιο, στις 19.07.08 εγγράφηκαν εις το όνομα του Εφεσίβλητου 1 και της οικογένειας του τα μερίδια που αγόρασαν με αποτέλεσμα να εκδοθεί το σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας με ημερομηνία έκδοσης 20.08.08 (Τεκμήριο 3 ενόρκου δηλώσεως Εφεσίβλητου 1). Ø Με την έκδοση του Τεκμηρίου 3, εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου ήταν ο Εφεσίβλητος 1, η σύζυγος του και τα τρία τέκνα του με μερίδιο 13/180 έκαστος, η Πολυξένη Γιώτη με μερίδιο 5/36 και η αποβιώσασα Πηνελόπη Πελαγία με μερίδιο 18/
3. Ø Ακολούθως, η σύζυγος και τα τρία παιδιά του Εφεσίβλητου 1 μεταβίβασαν στον τελευταίο τα μερίδια τους δυνάμει δωρεάς με αποτέλεσμα σήμερα ο ίδιος να είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των 13/36 μεριδίων του επιδίκου ακινήτου. Επ' αυτού εκδόθηκε σχετικό πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας με ημερομηνία έκδοσης 15.01.09 (Τεκμήριο 4 ενόρκου δηλώσεως Εφεσίβλητου 1). Ø Με την έκδοση του Τεκμηρίου 4, εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου ήταν και εξακολουθούν να είναι μέχρι σήμερα ο Εφεσίβλητος 1 με μερίδιο 13/36, η Πολυξένη Γιώτη με μερίδιο 5/36 και η αποβιώσασα Πηνελόπη Πελαγία με μερίδιο 18/
4. Ø Μετά από αίτηση έρευνας που υπέβαλαν στο κτηματολόγιο, οι δικηγόροι του Εφεσείοντα έλαβαν μεταξύ 07.06.10 και 08.06.10 σχετικό πιστοποιητικό υπ' αριθμό 18821 ημερομηνίας έκδοσης 03.06.10 στο οποίο γινόταν αναφορά ότι οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 μεταβίβασαν τα μερίδια τους δυνάμει πώλησης με σχετικό φάκελο μεταβίβασης Π2009/08 κατόπιν δημοσίευσης που έγινε στις εφημερίδες 'Αλήθεια' και 'Μάχη' στις 15.05.08 (Τεκμήριο 'Β' ενόρκου δηλώσεως Εφεσείοντα και Τεκμήριο 2 ενόρκου δηλώσεως Εφεσίβλητου 1). Όλα τα πιο πάνω καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου. Επίσης, αποδέχομαι τη θέση του Εφεσείοντα ότι το πιστοποιητικό έρευνας υπ' αριθμό 18821 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Εφεσίβλητου 1) παρόλο ότι εκδόθηκε στις 03.06.10 εντούτοις ο ίδιος το παρέλαβε μέσω ταχυδρομείου μεταξύ 07.06.10 και 08.06.10, έναντι του περί του αντιθέτου γενικού και αορίστου ισχυρισμού του Εφεσιβλήτου
5. Ελλείψει πειστικής μαρτυρίας που να την καταρρίπτει το Δικαστήριο δεν έχει οποιαδήποτε λόγο να μην την αποδεχτεί. Κατά συνέπεια, το γεγονός αυτό καθίσταται επιπρόσθετο εύρημα του Δικαστηρίου. Επιπλέον, κατόπιν αξιολόγησης, αποδέχομαι τα Τεκμήρια 'Α', 'Β', 1, 2, 3 και 4 ως ορθά, αληθή και αξιόπιστα καθότι το περιεχόμενο τους όχι μόνο δεν έχει αμφισβητηθεί από οποιονδήποτε αλλά επαληθεύεται από τα αναντίλεκτα γεγονότα που περιβάλουν την παρούσα υπόθεση. Προδικαστικά ζητήματα Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου θα ασχοληθώ πρώτα με τα προδικαστικά ζητήματα που ο Εφεσίβλητος 1 έθεσε, καθότι η εξέταση τους εκ φύσεως προέχει της εκδίκασης των λόγων επί των οποίων η απόφαση του Διευθυντή εφεσιβάλλεται και που ουσιαστικά άπτονται της ουσίας της παρούσας αίτησης-έφεσης. Θα ξεκινήσω την εξέταση από την τρίτη προδικαστική ένσταση στην οποία είναι η θέση του Εφεσίβλητου 1 ότι ο Εφεσείοντας δεν νομιμοποιείται στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να καταχωρήσει την παρούσα αίτηση-έφεση επειδή επιδιώκεται η ακύρωση της εγγραφής του κτήματος με αριθμό 7742 του χωρίου Μουτταγιάκα εγγεγραμμένη επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 1 κατά τα 13/36 μερίδια και το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας να ακυρώσει την εγγραφή. Ο Εφεσίβλητος 1 ευθέως προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η παρούσα υπόθεση άπτεται ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων τα οποία εξετάζονται στο πλαίσιο αγωγής και όχι σε αίτηση-έφεση, όπως είναι η προκειμένη περίπτωση. Σύμφωνα με τον εν λόγω διάδικο, το Δικαστήριο δεν μπορεί να στερήσει το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του να κατέχει το επίδικο ακίνητο εκδίδοντας απόφαση στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης. Με τη θέση αυτή ο Εφεσείοντας διαφωνεί εκφράζοντας τις δικές του απόψεις, οι οποίες έχουν σημειωθεί πιο πάνω. Η νομολογία παρέχει ασφαλές υπόβαθρο για να καταδικάσει το λόγο αυτό σε απόρριψη. Στην υπόθεση Παπαγεωργίου v. Πατσαλίδης

(2001)1 Α.Α.Δ. 1365 αποφασίστηκε, ανάμεσα σ' άλλα, ότι ο έλεγχος της ορθότητας και της νομιμότητας της απόφασης του Διευθυντή να εγγράψει μερίδια ιδιοκτησίας σε προκάτοχο του εκεί εφεσίβλητου και η κατ' ακολουθία μεταβίβασης τους σ' αυτόν δυνάμει δωρεάς στην οποία διαδικασία υπήρχε ισχυρισμός ότι δεν τηρήθηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.224 όπου ο εκεί εφεσείοντας ήταν εγγεγραμμένος συγκύριος, αποτελεί αντικείμενο έφεσης βάση του άρθρου 80 του Κεφ.224. Άξια όμως αναφοράς είναι και η υπόθεση Κραμβιάς και άλλης v. Θεοδοσίου

(2000)1Α Α.Α.Δ. 267 στην οποία τονίστηκε ότι διαφορά που ανάγεται στην αμφισβήτηση της ορθότητας ή του παραδεχτού της απόφασης του Διευθυντή να προβεί στην εγγραφή του κτήματος δεν μπορεί να συνιστά επίδικο θέμα αγωγής και ούτε θα μπορούσε τέτοια αμφισβήτηση να εγερθεί μέσω αγωγής. Στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει έρεισμα για να εφαρμοστεί το σκεπτικό των πιο πάνω αποφάσεων. Εδώ ο Εφεσείοντας προσβάλλει την ενέργεια του Διευθυντή να προχωρήσει με την εγγραφή της μεταβίβασης του μεριδίου 13/180 από τους Εφεσίβλητους 2 και 3 επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 1 στη βάση του άρθρου 25 του Κεφ.224 για όλους τους λόγους που επικαλείται. Με βάση τη νομολογία η ενέργεια αυτή του Διευθυντή ελέγχεται με την καταχώρηση έφεσης επί της ορθότητας και νομιμότητας της, πράγμα που επιτεύχθηκε με την προώθηση της παρούσας αίτησης-έφεσης. Ο ισχυρισμός του Εφεσίβλητου 1 ότι επηρεάζονται ιδιοκτησιακά δικαιώματα του πέφτει στο κενό. Η παρούσα υπόθεση δεν αφορά κάτι που ο Εφεσείοντας διεκδικεί ότι ιδιοκτησιακά του ανήκει έτσι ώστε να οδηγεί σε στέρηση ανάλογου δικαιώματος του Εφεσίβλητου

1. Αντίθετα, ο Εφεσείοντας κρίνει την ενέργεια του Διευθυντή την οποία και προσβάλλει για τους λόγους που επικαλείται. Επομένως, το Δικαστήριο καταλήγει ότι για το υπό κρίση αντικείμενο ορθά καταχωρήθηκε η παρούσα αίτηση-έφεση και έτσι η εν λόγω προδικαστική ένσταση απορρίπτεται ως ανυπόστατη. Η πιο πάνω κατάληξη του Δικαστηρίου προδιαγράφει και την τύχη της δεύτερης προδικαστικής ένστασης με την οποία ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι στην παρούσα αίτηση-έφεση δεν προσβάλλεται οποιαδήποτε απόφαση και/ή διαταγή και/ή ειδοποίηση του Διευθυντή η οποία εκδόθηκε σύμφωνα με το Κεφ.224 δικαιολογώντας τη θέση του στο ότι: (α) Ο Διευθυντής δεν έκδωσε οποιαδήποτε απόφαση και/ή διαταγή και/ή ειδοποίηση σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ.224 για να υπάρχει έτσι δυνατότητα ενεργοποίησης του άρθρου
2. (β) Αν υπήρχε τέτοια απόφαση θα είχε επισυναφθεί στην παρούσα αίτηση- έφεση, κάτι που δεν έγινε. (γ) Απλά ασκήθηκαν οι εξουσίες που παρέχονται από τις πρόνοιες των άρθρων 16 και 18 του Ν.9/65 προχωρώντας στην αποδοχή της μεταβίβασης και στη συνέχεια στην εγγραφή του επιδίκου ακινήτου επ' ονόματι του Εφεσίβλητου 1 και των μελών της οικογένειας του. Η εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας επ' ονόματι κάποιου προσώπου δεν αποτελεί απόφαση του Διευθυντή. Επιπλέον, ο Εφεσείοντας ισχυρίζεται για πρώτη αφορά μέσα από την αγόρευση του συνηγόρου του ότι η παρούσα αίτηση-έφεση είναι προβληματική καθότι η επισύναψη απόφασης του Διευθυντή αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση δυνάμει του Κανονισμού 5

(1)των σχετικών κανονισμών. Ο Εφεσείοντας διαφωνεί με τα πιο πάνω προβάλλοντας τις δικές του θέσεις, οι οποίες έχουν ήδη καταγραφεί. Η επίδικη εγγραφή πραγματοποιήθηκε από και/ή εκ μέρους και για λογαριασμό του Διευθυντή. Η πραγματοποίηση της συνδέεται με τη διαδικασία που το άρθρο 25 του Κεφ.224 προνοεί και αυτό προκύπτει ξεκάθαρα μέσα από την έκθεση των αναντίλεκτων γεγονότων. Διαπιστώνεται ακόμη από το Τεκμήριο 1 που ο Εφεσίβλητος 1 επισυνάπτει στην ένορκο δήλωση του και είναι το έντυπο-δήλωση υπό τον τίτλο 'Ο Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ.224-Δήλωση σύμφωνα με το άρθρο 25' που ο αγοραστής παραλαμβάνει από το κτηματολόγιο με το οποίο στην προκειμένη περίπτωση ο Εφεσίβλητος 1 ήταν ένα από τα πρόσωπα που δήλωσαν ότι του εξηγήθηκε η διαδικασία από το κτηματολόγιο και επέλεξαν να ακολουθήσουν την οδό της δημοσίευσης. Ο Εφεσίβλητος 1 επικαλείται τα άρθρα 16 και 18 του Ν.9/65, τα οποία όμως παραπέμπουν στις διατάξεις των άρθρων 25 και 26 του Κεφ.224, οι οποίες δεν πρέπει να παραγνωρίζονται όταν εφαρμόζονται οι πρόνοιες των εν λόγω άρθρων του Ν.9/

1. Η ερμηνεία του άρθρου 16 του Ν.9/65 δεν απομονώνει τη σημασία που ο νομοθέτης αποδίδει στα άρθρα 25 και 26 του Κεφ.224 αλλά αντίθετα ρητά διατυπώνεται σχέση αλληλεξάρτησης. Η δε εφαρμογή τους, από το λεκτικό του Ν.9/65, πρέπει, όπου οι περιστάσεις το επιτρέπουν, να είναι συνδυασμένη. Κατά αναλογία αλλά και με βάση το άρθρο 4 του Ν.9/65 το ίδιο ισχύει για τις νομοθεσίες Ν.9/65και Κεφ.224, οι οποίες θα πρέπει να διαβάζονται και να ερμηνεύονται μαζί. Η προσβαλλόμενη ενέργεια του Διευθυντή να προχωρήσει με την προαναφερόμενη επίδικη εγγραφή αποτελεί στη συγκεκριμένη περίπτωση την απόφαση που ο ίδιος έλαβε δυνάμει του άρθρου 25 του Κεφ.224, ο έλεγχος της οποίας επί της νομιμότητας και ορθότητας της εμπίπτει στη σφαίρα του άρθρου 80 του Κεφ.
2. Όσον αφορά την 'Έκθεση Γεγονότων' που το κτηματολόγιο καταχώρησε στο Δικαστήριο στις 19.07.10 καταλαμβάνει τη θέση του εγγράφου που περιέχει τις σχετικές λεπτομέρειες που κατά την άποψη του Διευθυντή δικαιολογούν τη λήψη της σχετικής απόφασης. Συνεπώς, η θέση του Εφεσείοντα ότι δεν εκδόθηκε οποιαδήποτε απόφαση δυνάμει των διατάξεων του Κεφ.224 δεν ευσταθεί και ούτε υποστηρίζεται από τη νομολογία (βλέπε πιο πάνω Παπαγεωργίου v. Πατσαλίδης

(2001)1 Α.Α.Δ. 1365 και Κραμβιάς και άλλης v. Θεοδοσίου

(2000)1Α Α.Α.Δ. 267). Το δε πιστοποιητικό έρευνας υπ' αριθμό 18821 ημερομηνίας έκδοσης 03.06.10, έγγραφο του κτηματολογίου που ο Εφεσείοντας επισύναψε ως Τεκμήριο 'Β' στην ένορκο δήλωση του, η οποία συνοδεύει την υπό κρίση αίτηση-έφεση αντικατοπτρίζει την ληφθείσα απόφαση του Διευθυντή επειδή ουσιαστικά καταγράφει την απόφαση που ο Διευθυντής έλαβε επί του επίμαχου ζητήματος. Επομένως, η άποψη ότι η απόφαση του Διευθυντή δεν επισυνάπτεται στην παρούσα αίτηση-έφεση που καταχωρήθηκε όπως και το επιχείρημα η παράλειψη αυτή καθιστά την υπόθεση προβληματική, αν και προβλήθηκε εκ των υστέρων χωρίς να δικογραφηθεί μέσα από το περιεχόμενο της ειδοποίησης περί πρόθεσης ένστασης, δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα. Κατά συνέπεια, η προδικαστική αυτή ένσταση απορρίπτεται ως αβάσιμη. Με την πέμπτη προδικαστική ένσταση ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι η παρούσα αίτηση-έφεση καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα. Επικαλείται γνώση του Εφεσείοντα για τη συμφωνία πώλησης των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 στον Εφεσίβλητο 1, τη σύζυγο και τα τρία παιδιά του από τον Ιανουάριο του έτους

1. Εναλλακτικά, ο Εφεσίβλητος 1 θεωρεί ως κρίσιμο χρόνο έκδοσης της απόφασης του Διευθυντή την 19.07.08 που είναι η ημερομηνία εγγραφής των επίμαχων μεριδίων ή έστω την 03.06.10 που είναι η ημερομηνία έκδοσης του πιστοποιητικού έρευνας υπ' αριθμό 18821 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Εφεσίβλητου 1). Είναι η θέση του ότι όποια περίπτωση και να ισχύει η καταχώρηση της παρούσας υπόθεσης είναι εκπρόθεσμη, με την οποία όμως ο Εφεσείοντας διαφωνεί προβάλλοντας τις δικές του απόψεις, οι οποίες έχουν ήδη σημειωθεί. Σύμφωνα με το άρθρο 80 του Κεφ.224, έφεση σε απόφαση του Διευθυντή που εκδίδεται καταχωρείται από το μέρος που επιθυμεί να την ανατρέψει εντός 30 ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της απόφασης. Δεν αποκλείεται όμως το Δικαστήριο να παρατείνει την περίοδο καταχώρησης τέτοιας αίτησης-έφεσης αν ικανοποιηθεί εξαιτίας απουσίας του από την Κυπριακή Δημοκρατία ή ασθένειας του ή ένεκα ύπαρξης άλλης εύλογης αιτίας ο παραπονούμενος εμποδίστηκε από του να καταχωρήσει έγκαιρα την υπόθεση του. Είναι αυτονόητο ότι ο χρόνος αρχίζει να κυλά μετά την έκδοση της απόφασης και εφόσον αυτή κοινοποιηθεί στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Από τα ενώπιον μου αναντίλεκτα στοιχεία η απόφαση του Διευθυντή στην προκειμένη περίπτωση λήφθηκε στις 19.07.08 όταν ενέγραψε τα επίδικα μερίδια των Εφεσιβλήτων 2 και 3 στον Εφεσίβλητο και την οικογένεια του χωρίς όμως αυτή να έχει κοινοποιηθεί μέχρι το γεγονός του πιστοποιητικού έρευνας που φέρει ημερομηνία έκδοσης 03.06.
2. Το δεδομένο αυτό από μόνο του καταρρίπτει ως ανεδαφικό τον ισχυρισμό του Εφεσίβλητου ότι κρίσιμος χρόνος ήταν ο Ιανουάριος του έτους 2009 αφού η απόφαση του Διευθυντή δεν είχε ληφθεί τότε. Η όποια ενημέρωση ο Εφεσείοντας ενδεχομένως να έτυχε από την Εφεσίβλητη 2 τον Ιανουάριο του έτους 2009 δεν σημαίνει κοινοποίηση της απόφασης του Διευθυντή στον Εφεσείοντα. Εν πάσει περιπτώσει, φαίνεται ότι ο Εφεσείοντας δεν γνώριζε για την απόφαση του Διευθυντή που λήφθηκε στις 19.07.08 και ούτε τον Ιανουάριο του έτους
3. Θεωρώ όμως ότι έλαβε γνώση της απόφασης με τη λήψη του πιστοποιητικού έρευνας υπ' αριθμό 18821 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Εφεσίβλητου 1). Έχει όμως σημασία ποια είναι η ημερομηνία παραλαβής του εγγράφου αυτού από τον Εφεσείοντα. Παρόλο ότι το εν λόγω έγγραφο εκδόθηκε στις 03.06.10 εντούτοις, αποδεχόμενος τη θέση του Εφεσείοντα ότι το παρέλαβε μέσω ταχυδρομείου μεταξύ 07.06.10 και 08.06.10, κρίνω ότι ο Εφεσείοντας τότε έλαβε γνώση της απόφασης του Διευθυντή με αποτέλεσμα η περίοδος των 30 ημερών που το άρθρο 80 προνοεί να αρχίζει να μετρά από τις 07.06.
4. Με γνώμονα ότι η υπό κρίση αίτηση-έφεση αδιαμφισβήτητα καταχωρήθηκε στις 06.07.10, καταλήγω ότι η παρούσα υπόθεση προωθήθηκε εμπρόθεσμα και ως εκ τούτου η εν λόγω προδικαστική ένσταση απορρίπτεται ως αβάσιμη. Με την πρώτη προδικαστική ένσταση ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι ενώπιον του Δικαστηρίου δεν βρίσκονται όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι. Ειδικότερα, είναι η θέση του Εφεσίβλητου 1 ότι στον τίτλο της παρούσας αίτησης-έφεσης ο Εφεσείοντας έπρεπε να είχε σημειώσει ως διαδίκους και τα ονόματα της συζύγου και των τριών τέκνων του αφού τους θεωρεί ως ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Ο Εφεσείοντας όμως διαφωνεί με τη θέση αυτή παρουσιάζοντας τις δικές τους απόψεις, τις οποίες το Δικαστήριο κατέγραψε πιο πάνω. Στην υπόθεση Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη

(1999)1Β Α.Α.Δ. 1210, στην οποία ευγενικά με παρέπεμψε η ευπαίδευτη συνήγορος του Εφεσίβλητου 1, γίνεται αντιληπτό ότι τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα που πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι με βάση την επιτακτική πρόνοια του Κανονισμού 5

(2)των σχετικών κανονισμών αλλιώς η όλη διαδικασία καθίσταται θνησιγενής και άκυρη είναι, αναλόγως της φύσεως της αίτησης, οι συνιδιοκτήτες του επιδίκου τεμαχίου ή σε περίπτωση που κάποιος από αυτούς αποβιώσει ο διαχειριστής της περιουσίας του. Στην παρούσα υπόθεση, η σύζυγος και τα τρία τέκνα του Εφεσίβλητου 1 δεν είναι συνιδιοκτήτες του επιδίκου τεμαχίου. Ούτε ήταν πριν από τη λήψη της απόφασης του Διευθυντή. Έγιναν συνιδιοκτήτες με τη λήψη της απόφασης εφόσον με αυτή ενεγράφησαν τα μερίδια των Εφεσιβλήτων 2 και 3 εις τα ονόματα τους αλλά στην πορεία όλοι, δυνάμει δωρεάς, μεταβίβασαν τα μερίδια τους στον Εφεσίβλητο

1. Τα μέλη της οικογένειας του Εφεσίβλητου 1 δεν διαθέτουν οποιοδήποτε συμφέρον ή δικαίωμα στα μερίδια συνιδιοκτησίας. Το αντικείμενο εξέτασης είναι η νομιμότητα και ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 25 του Κεφ.224 αναφορικά με τα μερίδια συνιδιοκτησίας του επιδίκου ακινήτου των Εφεσίβλητων 2 και
2. Το θέμα της μεταβίβασης των μεριδίων δυνάμει δωρεάς δεν αμφισβητείται. Στη βάση των πιο πάνω και κατόπιν εκτίμησης των δεδομένων της υπόθεσης αυτής και εφόσον στον τίτλο της παρούσας αίτησης-έφεσης βρίσκονται τα ονόματα των Εφεσιβλήτων 1, 2 και 3, πρόσωπα που είναι εξ' αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες του επιδίκου ακινήτου και αυτά που συμφώνησαν στην πώληση έναντι χρηματικού τιμήματος και μεταβίβαση των μεριδίων των Εφεσιβλήτων 2 και 3 με τελικό αποδέχτη τον Εφεσίβλητο 1, κρίνω ότι ενώπιον του Δικαστηρίου βρίσκονται συνενωμένοι ως αναγκαίοι διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα που θα έπρεπε. Κατά συνέπεια, η εν λόγω προδικαστική ένσταση απορρίπτεται ως ανεδαφική. Στα πλαίσια αντίκρουσης της πιο πάνω προδικαστικής ένστασης στην τελική αγόρευση του, ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εφεσείοντα για πρώτη φορά ανάφερε ότι η 'Έκθεση Γεγονότων' δεν επιδόθηκε ή παραδόθηκε στον πελάτη του κατά παράβαση του Κανονισμού 6

(3)των σχετικών κανονισμών αλλά περιήλθε εις γνώση του πολύ αργότερα. Χωρίς να δίδεται οποιαδήποτε δικαιολογία γιατί η θέση αυτή δεν δικογραφείται στο σώμα της αίτησης-έφεσης παρά μόνο εγείρεται στο τέλος της διαδικασίας, ουδεμία αναφορά υπάρχει περί δυσμενούς επηρεασμού οποιωνδήποτε δικαιωμάτων και συμφερόντων του Εφεσείοντα. Ούτε και διευκρινίζεται πότε και με ποιο τρόπο το εν λόγω έγγραφο περιήλθε εις γνώση του Εφεσείοντα και για ποιο λόγο δεν προέβηκε σε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα σε σχέση με τον ισχυρισμό του αυτό. Αντίθετα, αυτό που φαίνεται να ισχύει είναι ότι ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εφεσείοντα προέβηκε σε νομική επιχειρηματολογία λαμβάνοντας υπόψη το περιεχόμενο του εν λόγω εγγράφου. Συνεπώς, η θέση αυτή ουδεμία βαρύτητα έχει και το Δικαστήριο έτσι την αγνοεί. Με την τέταρτη προδικαστική ένσταση του ο Εφεσίβλητος 1 ισχυρίζεται ότι ο Εφεσείοντας δεν νομιμοποιείται να εγείρει την παρούσα αίτηση-έφεση επειδή κατά τον κρίσιμο χρόνο και/ή κατά την ημερομηνία της δημοσίευσης δεν ήταν εγγεγραμμένος συγκύριος. Είναι η θέση του Εφεσίβλητου 1 ότι ο Εφεσείοντας δεν διαθέτει έννομο συμφέρον να εγείρει την παρούσα αίτηση-έφεση αλλά αυτός που θα έπρεπε να το πράξει έπρεπε να ήταν ο διαχειριστής της περιουσίας της αποβιώσασας Πηνελόπης Πελαγία. Ο Εφεσείοντας δεν συμμερίζεται την άποψη αυτή και εξέφρασε τις δικές του απόψεις σε σχέση με το θέμα αυτό, οι οποίες έχουν σημειωθεί πιο πάνω. Είναι αλήθεια ότι με βάση τη διαδικασία που προνοείται από το άρθρο 25 του Κεφ.224 ο εγγεγραμμένος συγκύριος έχει δικαίωμα επιλογής και κατ' επέκταση προτεραιότητα στο να αγοράσει το υπό πώληση μερίδιο στο ακίνητο που είναι συνιδιοκτήτης και ανήκει σε άλλο συνιδιοκτήτη, ο οποίος είχε συμφωνήσει να το πωλήσει σε πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος στην ίδια ιδιοκτησία. Ο ορισμός του όρου 'εγγεγραμμένος συγκύριος παρέχεται από το εδάφιο 5 του ιδίου άρθρου όπου τονίζεται ότι για τους σκοπούς του άρθρου 25 σημαίνει πρόσωπο το οποίο ήταν εγγεγραμμένο συγκύριος κατά την ημερομηνία και ώρα κατά την οποία έγινε η δήλωση πώλησης για την οποία έγινε αναφορά πιο πάνω. Μια προσεχτική ερμηνεία ολόκληρου του άρθρου 25 οδηγεί στο συμπέρασμα ότι αυτός που έχει το δικαίωμα επιλογής και προτεραιότητας είναι μόνο ο εγγεγραμμένος συγκύριος. Το λεκτικό που χρησιμοποιείται στο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο δεν επιτρέπει την εκχώρηση ή επέκταση του δικαιώματος αυτού σε κληρονόμους αποβιωσάντων εγγεγραμμένων συνιδιοκτητών. Όπως φαίνεται σκοπός του νομοθέτη ήταν να περιορίσει τέτοια προνόμια στον εγγεγραμμένο συνιδιοκτήτη. Αντίθετα, ο νόμιμος κληρονόμος τοποθετείται στην ίδια μοίρα με πρόσωπο που δεν είναι εγγεγραμμένος συγκύριος. Αυτό είναι λογικό επειδή ο νόμιμος κληρονόμος δεν είναι με την αυστηρή νομική έννοια εγγεγραμμένος κύριος ακινήτου. Το γεγονός ότι πρόκειται να γίνει στο μέλλον, δηλαδή να καταστεί εν δυνάμει κύριος εάν και εφόσον ληφθούν όλα τα αναγκαία δικονομικά μέτρα, δεν του επιτρέπει εκείνη τη δεδομένη στιγμή να απολαμβάνει το δικαίωμα που το άρθρο 25 του Κεφ.224 δημιουργεί και προορίζει για ένα εγγεγραμμένο κύριο εξ' αδιαιρέτου μερίδας επί ακίνητης ιδιοκτησίας. Είναι εμφανές από την ανάγνωση ολόκληρου του κειμένου του άρθρου 25 ότι το όλο πνεύμα αυτού εδράζεται στις περιπτώσεις πώλησης εξ' αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας έναντι χρηματικού ανταλλάγματος σε τρίτο πρόσωπο όπου ο εγγεγραμμένος συγκύριος έχει προτεραιότητα αγοράς του. Στην περίπτωση που ένας συνιδιοκτήτης έχει αποβιώσει το δικαίωμα του αυτό προστατεύεται από το διαχειριστή της περιουσίας του. Η πιο πάνω θέση του Δικαστηρίου, εκτός από την ερμηνεία του κειμένου του άρθρου 25, υποστηρίζεται και από τη νομολογία. Στην υπόθεση Παλαιομυλίτου v. Νάσου Παναγιώτου, δικηγόρου εκτελεστή της περιουσίας διαθήκης της αποβιωσάσης Ελένης Χ''Βασίλη και άλλης

(2003)1Α Α.Α.Δ. 407 αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι το Άρθρο 25 του Κεφ. 224 δίδει προηγούμενο εκλεκτικό δικαίωμα σε συνιδιοκτήτη ακίνητης ιδιοκτησίας να αγοράσει και να εγγραφεί ο ίδιος ως ιδιοκτήτης ολόκληρου του κτήματος ή άλλων ιδανικών μεριδίων της ιδιοκτησίας, εφόσον προσφέρει την τιμή που οι ιδιοκτήτες των άλλων μεριδίων συμφώνησαν να τα πωλήσουν σε τρίτους. Από τη δε υπόθεση Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη

(1999)1Β Α.Α.Δ. 1210 καθίσταται αντιληπτό ότι ο διαχειριστής περιουσίας αποβιώσαντος εγγεγραμμένου συνιδιοκτήτη είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο σε αίτηση-έφεση κατά απόφασης Διευθυντή με βάση το άρθρο 25 του Κεφ.224 και ως εκ τούτου το όνομα του θα πρέπει να περιλαμβάνεται σ' αυτά των διαδίκων της υπόθεσης. Στην παρούσα αίτηση-έφεση ο Εφεσείοντας δεν ήταν εγγεγραμμένος συγκύριος του επιδίκου ακινήτου τη δεδομένη στιγμή της δήλωσης πώλησης των επίμαχων μεριδίων των Εφεσίβλητων 2 και

1. Συνεπώς, δεν είχε το δικαίωμα διεκδίκησης επιλογής και απόλαυσης προτεραιότητας με βάση τη διαδικασία του άρθρου
2. Από τη στιγμή που δεν ήταν εγγεγραμμένος συγκύριος εν την εννοία του άρθρου κατά τον ουσιώδη για το θέμα αυτό χρόνο και άρα ουδεμία σχέση έχει με τις πρόνοιες του άρθρου 25 και του προνομίου που αυτό προσφέρει στο βαθμό και την έκταση που αφορούν τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, προκύπτει ότι ο Εφεσείοντας δεν δύναται να παραπονιέται για τη λήψη απόφασης του Διευθυντή με βάση το άρθρο και τη διαδικασία που δεν τον αφορά. Συνεπώς, εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα του και δεν θίγονται τα συμφέροντα του, προκύπτει ότι ο Εφεσείοντας στερείται του απαραίτητου έννομου συμφέροντος να προσβάλει την απόφαση του Διευθυντή, πράγμα έτσι που δεν του επιτρέπει να προωθήσει την παρούσα αίτηση-έφεση και μέσα από αυτή να αξιώσει οποιαδήποτε θεραπεία. Η μη εκπλήρωση της προϋπόθεσης του να είναι εγγεγραμμένος συνιδιοκτήτης που το άρθρο 25 του Κεφ.224 θέτει καθιστά αναπόφευκτα και ταυτόχρονα μοιραία τον Εφεσείοντα ως άτομο που δεν έχει θέση (locus standi) στην υπόθεση αυτή. Είτε η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή ακυρωθεί είτε η παρούσα αίτηση-έφεση απορριφθεί ο Εφεσείοντας δεν μπορεί ούτε να ωφεληθεί ούτε να ζημιωθεί. Τα πράγματα θα ήταν βέβαια διαφορετικά αν η παρούσα υπόθεση καταχωρείτο και προωθείτο από τον διαχειριστή της περιουσίας της αποβιώσασας Πηνελόπης Πελαγία, ως κατά νόμο εκπρόσωπο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της αποβιώσασας εγγεγραμμένης συνιδιοκτήτριας και παράλληλα αρμόδιο κατά το νόμο πρόσωπο για τη διαχείριση και ρύθμιση των περιουσιακών στοιχείων της (βλέπε Παλαιομυλίτου v. Νάσου Παναγιώτου, δικηγόρου εκτελεστή της περιουσίας διαθήκης της αποβιωσάσης Ελένης Χ''Βασίλη και άλλης

(2003)1Α Α.Α.Δ. 407 και Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη

(1999)1Β Α.Α.Δ. 1210). Στη βάση των πιο πάνω η προδικαστική ένσταση αυτή επιτυγχάνει. Η εξέλιξη αυτή καταδικάζει την υπόθεση αυτή σε αποτυχία χωρίς πιθανότητα θεραπείας. Ένεκα της κατάληξης που η παρούσα αίτηση-έφεση έχει, παρέλκει η εξέταση των λόγων επί των οποίων ο Εφεσείοντας στηρίζει την έφεση του κατά της προσβαλλόμενης απόφασης του Διευθυντή. Ως εκ τούτου, η αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα της παρούσας αίτησης, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του Εφεσίβλητου-Καθ' ου η αίτηση 1 και εναντίον του Εφεσείοντα. Αναφορικά με τους Εφεσίβλητους 2 και 3-Καθ' ων η αίτηση 2 και 3 ουδεμία διαταγή εξόδων εκδίδεται. (Υπ.) ................................. Γ. Κ. Βλάμης, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Other/Final Αναφορά: Πολιτική Δικονομία/Αίτηση-Έφεση για παραμερισμό απόφασης Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας/Άρθρα 58 & 80 Κεφ.224 και σχετικών Κανονισμών του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών 1956 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο