Άριστου Αριστείδου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω του Γενικού Εισαγγελέα, Αριθμός Παραπομπής: 83/2009, 9/12/2013

(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 674, όπου με αναφορά στην υπόθεση Σεργίδης ν. Δημοκρατίας

(1991)1 Α.Α.Δ. 119, καθώς και σε διάφορες άλλες υποθέσεις αναφέρονται τα εξής: «Θα πραγματευθούμε πρώτα την ερμηνεία του άρθρου 10(στ) υπό το φως της τροποποίησης που επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83. Η νομολογία ρίπτει φως στο θέμα. Κατ' αρχή μπορεί να γίνει αναφορά στη Σεργίδης ν. Δημοκρατίας

(1991)1 Α.Α.Δ. 119, όπου η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου έκρινε την παράγραφο (στ) ως προσαρμοσμένη στην αρχή της ισότητας που καθιερώνει το Άρθρο 28 του Συντάγματος. Διαπιστώνεται στην ίδια απόφαση ότι οι πρόνοιες του άρθρου 10: «είναι αλληλένδετες και συνιστούν ενιαίο κώδικα αποζημίωσης.», (βλ. σελ. 131). Οι κανόνες αποζημίωσης που τίθενται στο άρθρο 10 έχουν, όπως υποδεικνύεται, στη (σελ. 131) «άξονα την απαλλοτρίωση και θέμα την αποζημίωση του κάθε ιδιοκτήτη ανάλογα με τη ζημιά την οποία υπέστη.» Επίσης αναφέρεται ότι: «Το άρθρο 10 του Ν. 15/62, περιλαμβανομένης και της παραγράφου (στ), είναι αποκλειστικά προσαρμοσμένο στη διασφάλιση των συνταγματικών στόχων που προβλέπονται στο άρθρο 23.4(γ), αντανακλά τις πραγματικότητες της κατηγορίας ιδιοκτητών που αποστερούνται τη γη τους ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης και έχει ως επίμετρο για την αποζημίωση την απόδοση σ' αυτούς των ίσων με την αποτίμηση σε χρήμα της ζημιάς την οποία ουσιαστικά υπέστησαν.», (βλ. σελ. 133). Το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 υπήρξε το αντικείμενο ερμηνείας σε αριθμό αποφάσεων. Ειδική αναφορά πρέπει να γίνει στις Demetriou and Others ν. Republic

(1985)1 C.L.R. 217. Messaritis ν. Republic

(1988)1 C.L.R. 534 και Δημοκρατία ν. Μουξούρη κ.ά.

(1990)1 Α.Α.Δ. 134, όπως και στην πρόσφατη απόφαση στη Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας

(1998)1 Α.Α.Δ. 1362. Η αύξηση ή μείωση της αξίας ιδιοκτησίας η οποία απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους, κρίνεται με βάση τα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Τα δεδομένα αυτά αντανακλούν και τις προοπτικές του μέλλοντος 1 στο βαθμό που προδιαγράφονται από την απαλλοτρίωση. Κάτω από αυτό το φακό έκρινε το Εφετείο στη Νικολαΐδης (ανωτέρω), τις επενέργειες της αρχής η οποία υιοθετείται με την παράγραφο 6(γ) του Ν.25/83, (βλ. σελ. 1368): «Η διαπίστωση επαύξησης ή μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπ' όψιν για το σκοπό αυτό είναι όχι μόνο τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, αλλά και τα κατά τον ίδιο χρόνο ευλόγως προβλεπτά.» Η αλλαγή την οποία επέφερε το άρθρο 6(γ) του Ν.25/83 είναι τούτη. Ενώ ο ευμενής ή δυσμενής επηρεασμός, ανάλογα με την περίπτωση, στο υπόλοιπο της ιδιοκτησίας, ως αποτέλεσμα της 2 απαλλοτρίωσης, αποτιμάτο σύμφωνα με τα γεγονότα που αποκρυσταλλώνονταν μέχρι την ημερομηνία της δίκης*, μετά την τροποποίηση, η αποτίμηση γίνεται με αναφορά στα δεδομένα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης». Παραπέμπω ακόμη και στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας ν. Παπούη

(2004)1(Α) Α.Α.Δ. 194, στην οποία υποδεικνύεται ότι αποτελεί έργο του Δικαστηρίου να επιλέξει εκείνες τις συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων που έχουν τα ίδια νομικά κα φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, κατά περίπτωση, επειδή μια τέτοια προσέγγιση οδηγεί στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων για την πραγματική αξία του επίδικου κτήματος. Ειδικά για το θέμα της διαπίστωσης της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας του εναπομείναντος τμήματος περιουσίας που απαλλοτριώνεται παραπέμπω και στο απόσπασμα που ακολουθεί από την απόφαση στην υπόθεση Βασιλείου ν. Δημοκρατίας

(2001)1(Β) Α.Α.Δ.1414 και σε σωρεία άλλων αποφάσεων στις οποίες επαναλαμβάνονται οι ίδιες αρχές: «Κατά τον υπολογισμό της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας περιουσίας που κατέχεται από τον ιδιοκτήτη μαζί με το απαλλοτριωθέν μέρος λαμβάνονται υπόψη τα κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης υφιστάμενα δεδομένα (Βλέπε, άρθρο 10 του Νόμου 15/62 όπως τροποποιήθηκε). Η διαπίστωση της επαύξησης ή της μείωσης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό. Τα δεδομένα που λαμβάνονται υπόψη για το σκοπό αυτό είναι τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του κτήματος που υφίστανται κατά το χρόνο της γνωστοποίησης και τα, κατά τον ίδιο χρόνο, ευλόγως προβλεπτά. (Βλέπε: Βίας Δημητρίου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1985)1 C.L.R. 217, Μεσαρίτης (πιο πάνω), Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κ. Ττοφή και Άλλων

(1997)1 Α.Α.Δ. 1735 και Σάββας Α. Νικολαΐδης και Άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1998)1 Α.Α.Δ. 1362)». Επειδή πρόκειται για εμπειρογνώμονες και οι δύο μάρτυρες που κατάθεσαν στην παρούσα υπόθεση, από την ίδια απόφαση παραπέμπω και στο σχετικό μέρος όπου γίνεται μνεία στη σταθερή θέση της νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου, σύμφωνα με την οποία, η μαρτυρία εμπειρογνώμονα αξιολογείται όπως και κάθε άλλη μαρτυρία και τούτο, όπως επεξηγείται, επειδή οι κανόνες αξιολόγησης είναι ίδιοι τόσο για τις μαρτυρίες εμπειρογνωμόνων όσο και για τις συνήθεις μαρτυρίες. Σε συνέχεια των προηγούμενων και η επίσης νομολογιακή αρχή, σύμφωνα με την οποία, σε περίπτωση διαφωνίας μεταξύ των δύο εκτιμητών, ως προς τον καθορισμό της αποζημίωσης, το Δικαστήριο πρέπει να προχωρά στο δικό του υπολογισμό και καθορισμό της πληρωτέας αποζημίωσης δυνάμει του σχετικού νόμου, με το να εξετάζει την ενώπιόν του μαρτυρία στο σύνολό της (βλ. μεταξύ άλλων την υπόθεση Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd

(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 987). Τέλος, σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου αναγνωρίζει τη συγκριτική μέθοδο, ως την πλέον κατάλληλη, παραδεκτή, ορθή και αξιόπιστη μέθοδο για σκοπούς υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης απαλλοτριωθέντος ακινήτου (βλ. μεταξύ άλλων την υπόθεση Κούβαρου ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 346). Για το σκεπτικό παραπέμπω στην υπόθεση Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας

(1990)1 Α.Α.Δ. 984, σύμφωνα με την οποία, η συγκριτική μέθοδος (κατ' ακρίβεια της απευθείας σύγκρισης) θεωρείται ως η καλύτερη, γιατί οδηγεί στα πιο ασφαλή συμπεράσματα με κριτήριο την τιμή που ένας υποθετικός αγοραστής προσφέρει για το επίδικο κτήμα, αντικείμενο της σύγκρισης, στη ελεύθερη αγορά. Προτού υπεισέλθω σ' αυτό καθαυτό το έργο αξιολόγησης της μαρτυρίας των δύο εκτιμητών και μέσω αυτού να επιλύσω τα επίδικα θέματα της υπόθεσης, θα απαντήσω στο ερώτημα κατά πόσο η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής έχει τις απαραίτητες γνώσεις για να προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων. Και τούτο, επειδή οι απαιτητές, μέσω του δικηγόρου τους της υπόβαλαν πως δεν τις έχει, ως επίσης και ότι δεν είναι το αρμόδιο πρόσωπο για να διαφωτίσει το Δικαστήριο για την παρούσα υπόθεση. Απαντώ ευθέως. Διαφωνώ κάθετα με τους απαιτητές, καταρχήν, γενικά ως θέμα αρχής και έπειτα, για λόγους που άπτονται της αξιοπιστίας των δύο εκτιμητών. Για λόγους που θα παραθέσω στη συνέχεια θεωρώ πιο ασφαλές να βασιστώ στη μαρτυρία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής για σκοπούς εξαγωγής ασφαλών συμπερασμάτων σε σχέση με τα επίδικα θέματα της υπόθεσης, παρά στην αντίστοιχη μαρτυρία του εκτιμητή των απαιτητών. Αρχίζοντας με το θέμα αρχής, οι ακόλουθες θέσεις της ευπαίδευτης δικηγόρου της αποζημιούσας αρχής είναι απόλυτα ορθές, επειδή έχουν έρεισμα τη νομολογία: Η εμπειρογνωμοσύνη πάνω σ' ένα θέμα δε βασίζεται μόνο στα σχετικά ακαδημαϊκά προσόντα που διαθέτει κανείς γύρω από το θέμα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σ' αυτό. Ένα πρόσωπο μπορεί να θεωρηθεί ως εμπειρογνώμονας, με βάση, είτε τα ακαδημαϊκά του προσόντα είτε την πείρα του σ' ένα τομέα, η οποία, από μόνη της μπορεί να καταστήσει το μάρτυρα εμπειρογνώμονα ή πραγματογνώμονα. Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να προτιμά τη μαρτυρία του προσώπου που διαθέτει τόσο ακαδημαϊκά προσόντα όσο και πείρα σε σύγκριση με τη μαρτυρία ενός προσώπου που έχει μόνο πείρα. Όλα εξαρτώνται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης, την όλη εντύπωση και του λόγους που δίνει ο μάρτυρας για τα όσα κατάθεσε (βλ. τη Νικολάου ν. Αστυνομίας

(2008)2 Α.Α.Δ. 841). Στην προκειμένη περίπτωση, η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής αναφέρει τα εξής στη γραπτή δήλωσή της (τεκμήριο 3), χωρίς να έχει αμφισβητηθεί από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των απαιτητών: Εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού από τις 7/5/

1. Τα τελευταία 8 περίπου χρόνια ως εκτιμήτρια ακινήτων στον κλάδο εκτιμήσεων. Με το διορισμό της στην υπηρεσία έτυχε ειδικής εκπαίδευσης σε θέματα εκτιμήσεων ακινήτων και σε κτηματολογικά θέματα. Μετά το πέρας της εκπαίδευσής της παρακάθισε σε ειδικές εξετάσεις που οργανώνει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, με επιτυχή αποτελέσματα. Διαθέτει μια συνεχή πείρα 8 περίπου χρόνων στα θέματα εκτιμήσεων και κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει ετοιμάσει εκτιμήσεις για πάρα πολλές υποθέσεις που αφορούν απαλλοτριώσεις ακινήτων για έργα δημόσιας ωφελείας που εκτελεί η Δημοκρατία, εκτιμήσεις ακινήτων με σκοπό τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης για σκοπούς αναγκαστικής πώλησης ακινήτων σε πλειστηριασμούς, ανταλλαγές κρατικής γης με ιδιωτική γη, για εξαγορά χώρων πρασίνου, για αγοραία αξία συντελεστών δόμησης για δότες και δέκτες και άλλες. Λόγω της πείρας και των γνώσεων που απέκτησε στον κλάδο εκτιμήσεων, τον τελευταίο χρόνο τοποθετήθηκε στη θέση του εκτιμητή που διεκπεραιώνει τις εκτιμήσεις για τους σκοπούς του Νόμου 81/70 και συγκεκριμένα για τον καθορισμό από το κτηματολόγιο των μεταβιβαστικών τελών που θα πληρωθούν όταν γίνεται μεταβίβαση ακινήτου. Πρόκειται για μια θέση η συγκεκριμένη που προϋποθέτει πείρα και πολύ καλή γνώση της κτηματαγοράς της μείζονος Λεμεσού. Όλα τα παραπάνω θεωρώ ότι αποτελούν ικανοποιητικό βάθρο προκειμένου να θεωρήσω τη μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα για όσα περιέχονται στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε καθώς και για όσα ανάφερε στο Δικαστήριο κατά την ακρόαση για τις ανάγκες της παρούσας υπόθεσης. Πέραν αυτών είναι και το γεγονός ότι οι απαιτητές που με απόλυτο τρόπο αμφισβητούν τα προσόντα και τις γνώσεις της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής να προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων, δεν εξήγησαν με ποια λογική με καλούν να βασιστώ στην εκτίμηση καθώς και στη μαρτυρία του δικού τους εκτιμητή, στο βαθμό και την έκταση που υπάρχει σύμπτωση απόψεων ή θέσεων μεταξύ των δύο μαρτύρων. Με απλή αντιπαραβολή των δύο εκτιμήσεων γίνεται απόλυτα κατανοητό τι θέλω να πω. Περιορίζουμε να πω τούτο: και οι δύο εκτιμητές χρησιμοποίησαν την ίδια μέθοδο εκτίμησης (τη συγκριτική) και εν μέρει τις ίδιες συγκριτικές πωλήσεις. Συγκεκριμένα, 3 από τις 5 συνολικά πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής των απαιτητών (οι υπ' αριθμό 2, 3 και 5) λήφθηκαν υπόψη και από την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής (οι υπ' αριθμό 1, 4 και 7). Η εντύπωσή μου για την ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής ως μάρτυρα, σε γενικές γραμμές είναι θετική. Για λόγους που θα διαφανούν στη συνέχεια θεωρώ ότι η μάρτυρας παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο με πρόθεση να θέσει ενώπιόν μου όλα εκείνα τα αναγκαία στοιχεία, δεδομένα και πληροφορίες - κάτι που σε σημαντικό βαθμό έχει πετύχει -, προκειμένου, βασισμένος σ' αυτά, να μπορέσω να καταλήξω στα αναγκαία συμπεράσματα για όλα τα επίδικα θέματα. Σχεδόν όλες οι θέσεις και ισχυρισμοί της συναφώς με αυτά τεκμηριώνονται επαρκώς και έχουν έρεισμα τις σχετικές νομολογιακές αρχές. Αντίθετα, ο εκτιμητής των απαιτητών, για λόγους που επίσης θα διαφανούν στη συνέχεια είναι φανερό ότι παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο απλώς και μόνο για να βοηθήσει τους απαιτητές να πετύχουν στην επίδικη αξίωσή τους. Σ' αυτά τα πλαίσια, μεταξύ άλλων υπέπεσε σε σοβαρές αντιφάσεις, ενώ προέβαλε ισχυρισμούς και θέσεις που στερούνται λογικής και πειστικότητας, είτε ακόμη που συγκρούονται με τη σχετική, κατά περίπτωση, νομολογία. Ακολουθεί ότι η μαρτυρία του εκτιμητή των απαιτητών, στο βαθμό και την έκταση που είναι αντίθετη ή δε συνάδει με τη μαρτυρία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής απορρίπτεται. Όσα ακολουθούν αιτιολογούν επαρκώς, πιστεύω, τις παραπάνω διαπιστώσεις μου για τη ποιότητα της μαρτυρίας και την αξιοπιστία και των δύο εκτιμητών. Ειδικότερα: Σε σχέση με την ετήσια αύξηση του επίδικου ακινήτου, ο εκτιμητής των απαιτητών υιοθέτησε ποσοστό 15% ενώ η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, 10%. Επί του προκειμένου, η μαρτυρία και των δύο παρέμεινε αναντίλεκτη. Παρόλα αυτά προτιμώ τη θέση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, πρώτο, επειδή για λόγους που ήδη έχουν αναφερθεί τη θεωρώ αξιόπιστη μάρτυρα, σε αντίθεση με ό, τι ισχύει για τον εκτιμητή των απαιτητών και ακολούθως, επειδή σε αντίθεση με το δεύτερο, ο οποίος, για λόγους που θα διαφανούν στη συνέχεια, από τη μια επιχείρησε να με πείσει για την ανά τ.μ. αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης του επίδικου ακινήτου καθ' υπερβολή, με βάση ακόμη και τα δεδομένα που ο ίδιος έθεσε ως βάση και έλαβε υπόψη για το σκοπό αυτό και από την άλλη, με τρόπο που αντίκειται όχι μόνο στη σχετική νομολογία, αλλά και στην κοινή λογική επιχείρησε να τεκμηριώσει τη θέση του πως δεν υπήρξε επαύξηση στο εναπομείναν μέρος του ίδιου ακινήτου, το οποίο από περίκλειστο που ήταν προτού απαλλοτριωθεί, στο εξής θα εφάπτεται με εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο, η ίδια, θέλοντας να είναι πέραν του δέοντος δίκαιη με τους απαιτητές, σε σχέση με την ανά τ.μ. αξία του επίδικου ακινήτου υιοθέτησε συνειδητά μεγαλύτερο ποσό από αυτό που προκύπτει λαμβάνοντας υπόψη τις 9 συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη για το σκοπό αυτό, ενώ σε σχέση με το ποσοστό επαύξησης υιοθέτησε μικρότερο ποσοστό από αυτό που προκύπτει λαμβάνοντας υπόψη τη μέθοδο που εφάρμοσε και τα στοιχεία που έλαβε υπόψη προκειμένου να αποφανθεί κατά πόσο υπήρξε ή όχι επαύξηση. Δηλαδή και στη μια και στην άλλη περίπτωση λειτούργησε κατά τρόπο που ευνοεί τους απαιτητές. Με την ίδια λογική θεωρώ πως δεν είχε κανένα λόγο να υιοθετήσει ποσοστό ετήσιας αύξησης που να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και που εν πάση περιπτώσει θα αδικούσε τους απαιτητές. Προχωρώ τώρα να εξετάσω τη μαρτυρία των δύο εκτιμητών αναφορικά με την ανά τ.μ. αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου. Ο εκτιμητής των απαιτητών, του οποίου τα προσόντα δεν αμφισβητούνται από την αποζημιούσα αρχή, για σκοπούς κυρίως εξέτασης υιοθέτησε ως μέρος της το περιεχόμενο της σχετικής έκθεσης εκτίμησης (τεκμήριο 2) την οποία ετοίμασε για τις ανάγκες της παρούσα υπόθεσης. Σύμφωνα με αυτή πρόκειται για χωράφι το επίδικο ακίνητο, το οποίο διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή επιφάνεια και ελαφρά κλήση προς τα δυτικά. Βρίσκεται 50 περίπου μέτρα δυτικά από το πλησιέστερο εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι και θα επηρεαστεί στο δυτικό τμήμα του από την εγγραφή δρόμου. Αναφορικά με τα πολεοδομικά δεδομένα του ακινήτου, ο μάρτυρας συμφωνεί με την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής. Σύμφωνα πάντοτε με το περιεχόμενο της ίδιας έκθεσης, ως ουσιώδης ημερομηνία εκτίμησης ορίζεται η ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (8.2.2008), ενώ για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, ο μάρτυρας (όπως και η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής) χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Σ' αυτά τα πλαίσια έλαβε υπόψη 5 συγκριτικές πωλήσεις, οι οποίες εμφαίνονται και σε σχετικό πίνακα που επισυνάπτεται στην έκθεση εκτίμησής του. Η πρώτη αφορά στο τεμάχιο 391 που είναι χωράφι, έκτασης 7.024 τ.μ., το οποίο βρίσκεται 330 περίπου μέτρα βόρεια από το επίδικο τεμάχιο. Διαθέτει ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Είναι περίκλειστο, αλλά θα επηρεαστεί από την εγγραφή του δρόμου που θα κατασκευαστεί, ως αποτέλεσμα της επίδικης απαλλοτρίωσης. Η δεύτερη συγκριτική πώληση, αφορά στο τεμάχιο 370 που είναι χωράφι, έκτασης 3.011 τ.μ., το οποίο βρίσκεται 600 περίπου μέτρα βόρεια από το επίδικο τεμάχιο. Διαθέτει ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Είναι περίκλειστο, αλλά θα επηρεαστεί από την εγγραφή του δρόμου που θα κατασκευαστεί, ως αποτέλεσμα της επίδικης απαλλοτρίωσης. Η τρίτη συγκριτική πώληση, αφορά στο τεμάχιο 457 χωράφι κι αυτό, έκτασης 4.683 τ.μ., το οποίο βρίσκεται 65 περίπου μέτρα βόρεια από το επίδικο τεμάχιο. Διαθέτει ομαλή επιφάνεια με ελαφρά κλίση προς τα δυτικά. Είναι περίκλειστο, αλλά θα επηρεαστεί από την εγγραφή του ίδιου δρόμου που θα επηρεάσει και τα δύο προηγούμενα τεμάχια. Η τέταρτη συγκριτική πώληση αφορά σε μερίδιο από το τεμάχιο 64 που επίσης είναι χωράφι, έκτασης 1.673 τ.μ. Βρίσκεται 270 περίπου μέτρα νοτιοδυτικά από το επίδικο και διαθέτει ομαλή επιφάνεια με ελαφρά κλήση κυρίως προς τα ανατολικά. Στα δυτικά του εφάπτεται επί δημόσιου εγγεγραμμένου μονοπατιού που επί τόπου λειτουργεί ως διευρυμένος υπό εγγραφή δρόμος. Δια μέσου του διέρχεται εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι. Τέλος, η πέμπτη συγκριτική πώληση αφορά στο τεμάχιο 371 που είναι χωράφι, έκτασης 29.432 τ.μ., το οποίο βρίσκεται 545 περίπου μέτρα βόρεια από το επίδικο τεμάχιο. Διαθέτει ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Είναι περίκλειστο, αλλά θα επηρεαστεί κι αυτό από την εγγραφή του δρόμου που θα κατασκευαστεί και θα επηρεάσει και τα προηγούμενα τεμάχια. Ο μάρτυρας, αφού υιοθέτησε ποσοστό 15% ως ετήσια - φυσική - αύξηση της αξίας παρόμοιων με το επίδικο ακινήτων, ακολούθως προέβη σε αναπροσαρμογή των τιμών πώλησης των παραπάνω ακινήτων. Κατόπιν ανάλυσης των τάσεων της οικονομίας και της αγοράς των ακινήτων και λαμβάνοντας υπόψη την τοποθεσία, τα φυσικά χαρακτηριστικά, τα πολεοδομικά δεδομένα και τέλος, τις προοπτικές και δυνατότητες του επίδικου ακινήτου υπολόγισε την καταβλητέα αποζημίωση, ως ακολούθως: 215 τ.μ. (απαλλοτριωθείσα έκταση) προς €85,00, ανά τ.μ. (αγοραία αξία) = €18.275,
2. Στρογγυλοποιώντας προς τα κάτω το ποσό αυτό καταλήγει στο ποσό των €18.000,
3. Ακολουθεί παράθεση των λόγων για τους οποίους θεωρώ πως δεν μπορώ να βασιστώ στη μαρτυρία του εκτιμητή των απαιτητών, προκειμένου να καταλήξω σε συμπέρασμα, αναφορικά με το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης του απαλλοτριωθέντος μέρος του επίδικου ακινήτου. Καταρχήν, ο μάρτυρας, ενώ όπως αναφέρει στην έκθεσή του χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου, εν τέλει, αυτό που έκανε ήταν ότι υιοθέτησε την ανά τ.μ. αξία του πλέον ακατάλληλου τεμαχίου που θα μπορούσε να λάβει υπόψη για το σκοπό αυτό. Συγκεκριμένα βασίστηκε στην τέταρτη συγκριτική πώληση, που αφορά στο τεμάχιο 64, το οποίο διαφέρει ουσιωδώς απ' όλα τα υπόλοιπα τεμάχια που έλαβε υπόψη, σε σχέση με τα ακόλουθα, νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά: Σε αντίθεση με τα τεμάχια που καλύπτονται από τις άλλες 4 συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη - αυτό ισχύει και για τα 9 τεμάχια που έλαβε υπόψη η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής - που είναι περίκλειστα, το υπό αναφορά, καθ' ομολογία του, στα δυτικά εφάπτεται επί εγγεγραμμένου δημόσιου μονοπατιού, που επί τόπου λειτουργεί ως διευρυμένος υπό εγγραφή δρόμος, ενώ, διά μέσου του ακινήτου διέρχεται εγγεγραμμένο δημόσιο μονοπάτι. Δε μου διαφεύγει ότι καθώς έχει νομολογηθεί (βλ. τη Βασιλείου, ανωτέρω) η ύπαρξη δρόμου προ της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, δεν προσδίδει στο κτήμα οποιαδήποτε επαύξηση, αν αυτός δε νομιμοποιηθεί. Στην προκειμένη, όμως, περίπτωση, το κτήμα πωλήθηκε την ημέρα γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, κατά την οποία ο παραπάνω δρόμος θα πρέπει να θεωρηθεί ως νομιμοποιημένος, ακόμη και για σκοπούς επαύξησης του υπό αναφορά κτήματος, που εν πάση περιπτώσει δεν είναι το ζητούμενο για την ώρα, αλλά ο καθορισμός της ανά τ. μ. αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους του επίδικου ακινήτου και μέσω αυτής, ο υπολογισμός της καταβλητέας αποζημίωσης συναφώς με αυτό. Και με δεδομένο ότι και ο δύο εκτιμητές χρησιμοποίησαν για το σκοπό αυτό τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, η συγκριτική πώληση με αριθμό 4, δεν έπρεπε να ληφθεί υπόψη από τον εκτιμητή των απαιτητών, επειδή, το γεγονός ότι το σχετικό τεμάχιο εφάπτεται δημόσιου μονοπατιού ενώ ακόμη ένα διέρχεται διά μέσου του, το καθιστούν διαφορετικό από τα υπόλοιπα και ως προς τα φυσικά και ως προς τα νομικά χαρακτηριστικά. Επισημαίνεται στο σημείο αυτό ότι ο εκτιμητής των απαιτητών που βασίστηκε μόνο στη συγκεκριμένη πώληση για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος, αντεξεταζόμενος, ομολόγησε και πολύ ορθά, ότι ένα ακίνητο που εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου μονοπατιού, κατά γενική ομολογία είναι πιο ελκυστικό από ένα περίκλειστο. Ως προς τους λόγους για τους οποίους το συγκεκριμένο τεμάχιο παρουσιάζει συγκριτικό πλεονέκτημα έναντι όλων των άλλων που έλαβαν υπόψη οι δύο εκτιμητές παραπέμπω και στο σχετικό μέρος της μαρτυρίας της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, για το οποίο, δεδομένων των διαφόρων θεμάτων που συνθέτουν την υπηρεσιακή της πείρα, τη θεωρώ ως εμπειρογνώμονα. Ειδικότερα: Από τη γραπτή δήλωσή της παραπέμπω στον ισχυρισμό της ότι το υπό αναφορά τεμάχιο δεν είναι περίκλειστο όπως είναι το επίδικο, αλλά εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου μονοπατιού που αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα για ένα ακίνητο. Το συγκεκριμένο τεμάχιο είναι μικρότερο σε έκταση (1.673 τ.μ), άρα και πιο εύκολα αξιοποιήσιμο, επειδή δε χρειάζεται να αφήσει χώρους πρασίνου ή άλλες πολεοδομικές δεσμεύσεις σε περίπτωση ανάπτυξής του, σε αντίθεση με το επίδικο. Σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο που ίσχυε κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ακίνητο μικρότερο από 2.500 τ.μ. δε χρειάζεται να αφήσει χώρο πρασίνου κατά 15% σε περίπτωση ανάπτυξής του, κάτι που θα πρέπει να γίνει για το επίδικο. Τέλος, το υπό αναφορά ήταν γνωστό στους αγοραστές ότι επέκειτο απαλλοτρίωσή του για την εγγραφή δρόμου. Μολονότι αντεξετάστηκε και σε κάποιο βαθμό αμφισβητήθηκε η μάρτυρας συναφώς με το συγκεκριμένο μέρος της μαρτυρίας της κατέστη αδύνατο να κλονιστεί η αξιοπιστία της σ' οποιοδήποτε σημείο. Το δεύτερο κατά βάση επιχειρήθηκε με διάφορες υποβολές που παρέμεινα έωλες. Εάν στη βάση όσων προηγήθηκαν μπορεί να λεχθεί ότι ο εκτιμητής των απαιτητών, απλώς έσφαλε που έλαβε υπόψη τη συγκεκριμένη συγκριτική πώληση, για σκοπούς υπολογισμού της αξίας του επίδικου ακινήτου, όσα ακολουθούν μου παρέχουν το δικαίωμα να συμπεράνω πως, είτε αγνοεί απλές έννοιες της ειδικότητάς του, όπως είναι η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, είτε ακόμη και αυτό είναι το χειρότερο που μπορεί να συμβαίνει, ότι με διάφορες αλχημείες προσπάθησε να με πείσει να δεχτώ τη θέση του για ό, τι αποτελεί το ζητούμενο. Άλλως πως διερωτώμαι πώς μπορώ να εξηγήσω το γεγονός, ότι, ενώ, όπως αναφέρει στην έκθεσή του, για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, με βάση την οποία λαμβάνονται υπόψη πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου, εντούτοις, εντελώς ανεξήγητα, μολονότι παραθέτει 5 τέτοιες πωλήσεις στην έκθεσή του, εν τέλει, βασίζεται μόνο σε μία από αυτές, στην τέταρτη, που για λόγους που θα παραθέσω αμέσως αποτελεί ασφαλώς σφάλμα: καταρχήν, για λόγους που έχουν αναφερθεί με αναφορά στην ιδιαιτερότητα του εν λόγου ακινήτου έχοντας υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του. Ακολούθως, επειδή εξ' ορισμού, η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης ακινήτων, εξ υπακούει ότι λαμβάνονται υπόψη τουλάχιστον δύο ακίνητα, διαφορετικά, δεν έχει νόημα να γίνεται λόγος για σύγκριση. Τέλος, επειδή για τον καθορισμό της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του εν λόγω ακινήτου, δεν έλαβε υπόψη την πραγματική τιμή πώλησής του, όπως ορίζει ο νόμος και η νομολογία, αλλά, την εκτιμημένη από το κτηματολόγιο αξία του, στην οποία αυτό προέβη για σκοπούς επιβολής μεταβιβαστικών τελών που είναι καθαρά θεωρητική και γίνεται αποκλειστικά για τις ανάγκες του συγκεκριμένου σκοπού και στην προκειμένη περίπτωση είναι καταφανώς μεγαλύτερη από την πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου. Όσα ακολουθούν αποβλέπουν στο να καταδειχθεί πόσο απέχει από την πραγματικότητα το ποσό των €85,00 (για την ακρίβεια €85,48) που ο εκτιμητής των απαιτητών καθορίζει ως την ανά τ.μ. αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου: Λαμβάνοντας υπόψη την ανά τ.μ. αγοραία - πραγματική - αξία για κάθε τεμάχιο, κατ' αντιστοιχία κάθε μίας από τις 5 συγκριτικές πωλήσεις που παραθέτει ο εκτιμητής των απαιτητών προκύπτει ως μέσος όρος το ποσό των €35,42 ανά τ.μ. Εάν για τη ανεύρεση του μέσου όρου της αγοραίας αξίας των εν λόγω ακινήτων, για τα δύο από αυτά (βλ. τις συγκριτικές πωλήσεις 4 και 5) ληφθεί υπόψη η καθ' υπολογισμό αξία τους, σύμφωνα με την εκτίμηση στην οποία προέβη το κτηματολόγιο για σκοπούς επιβολής μεταβιβαστικών τελών, ο σχετικός μέσος όρος ανεβαίνει στα €45,
4. Εάν τώρα για λόγους που το τεμάχιο 64 κρίθηκε ακατάλληλο για να ληφθεί υπόψη, αφαιρεθεί η σχετική - τέταρτη συγκριτική πώληση, η ανά τ.μ. αγοραία αξία των υπόλοιπων ακινήτων με βάση την πραγματική τιμή πώλησής τους, κατά μέσο όρο ανέρχεται σε €28,96, ενώ, λαμβάνοντας υπόψη την εκτιμημένη από το κτηματολόγιο αξία του ακινήτου που καλύπτεται από την πέμπτη συγκριτική πώληση, σε €35,
5. Τέλος, ο μέσος όρος της ανά τ.μ. αξίας των δύο τεμαχίων, των οποίων ο εκτιμητής των απαιτητών παραθέτει τόσο την πραγματική τιμή πώλησής τους, δηλαδή την αγοραία αξία τους όσο και την εκτιμημένη από το κτηματολόγιο αξία τους, σύμφωνα με την πρώτη (πραγματική τιμή πώλησης) ανέρχεται σε €43,40 και σύμφωνα με τη δεύτερη (εκτιμημένη αξία) σε €68,
6. Το γεγονός ότι ο εκτιμητής των απαιτητών δεν έλαβε υπόψη κανένα από τα παραπάνω ποσά για σκοπούς καθορισμού της ανά τ.μ. αξίας του επίδικου ακινήτου, παρά μόνο το ποσό των €85,48 που δεν αποτελεί καν την πραγματική ανά τ.μ. αγοραία αξία του ενός και μόνο, έστω ακινήτου που έλαβε υπόψη για να καθορίσει την αντίστοιχη αξία του επίδικου ακινήτου και μάλιστα με συνυπολογισμό και ποσοστού 15% ως ετήσια αύξηση, αποδεικνύει πόσο επισφαλές είναι να βασιστώ στη μαρτυρία του για σκοπούς εξαγωγής συμπεράσματος σε σχέση με το συγκεκριμένο επίδικο θέμα της υπόθεσης. Εν πάση περιπτώσει, δεδομένου ότι οι 3 από τις 5 συγκριτικές πωλήσεις που αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών, μαζί με άλλες 6 λήφθηκαν υπόψη και από την εκτιμήτρια των απαιτητών, σε περίπτωση που η μαρτυρία της δεύτερης δε γινόταν αποδεκτή και θα έπρεπε να προέβαινα στον καθορισμό της ανά τ.μ. αξίας του επίδικου ακινήτου, με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις που αναφέροντα στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών, σε αυτά τα πλαίσια, θα λάμβανα υπόψη τις 3 κοινές συγκριτικές πωλήσεις καθώς και την πέμπτη που αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης του τελευταίου (εννοείται με αναφορά στην πραγματική τιμή πώλησης του σχετικού τεμαχίου) οπότε θα καθόριζα το ποσό των €28,96, ως την ανά τ.μ. αξία του επίδικου ακινήτου. Ακολουθεί παράθεση των λόγων για τους οποίος θεωρώ ασφαλές να βασιστώ στη μαρτυρία της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, για σκοπούς καθορισμού της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου: Καταρχήν, επειδή βασίστηκε σε περισσότερες συγκριτικές πωλήσεις

(9)απ' ό,τι ο εκτιμητής των απαιτητών, ο οποίος βασίστηκε μόνο σε 5. Και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, όσο πιο διευρυμένος είναι ο πίνακας συγκριτικών πωλήσεων που λαμβάνονται υπόψη τόσο πιο ασφαλές και αξιόπιστο είναι το αποτέλεσμα της σχετικής εκτίμησης που διενεργείται στη βάση του, με επακόλουθη συνέπεια, ο σχετικός μέσος όρος που προκύπτει να αντανακλά με μεγαλύτερη εγγύτητα, αν όχι ακρίβεια, την πραγματική ανά τ.μ. αγοραία αξία του υπό εκτίμηση, κατά περίπτωση, ακινήτου. Έπειτα, επειδή οι 8 από τις 9 συνολικά συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη, αφορούν σε ακίνητα με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Η όγδοη συγκριτική πώληση που έλαβε υπόψη η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, δε λαμβάνεται υπόψη, επειδή, μέρος μόνο του ακινήτου που αυτή αφορά εμπίπτει στην ίδια πολεοδομική ζώνη που εμπίπτουν τα υπόλοιπα 8 καθώς και το επίδικο. Προς τιμή της όμως, η μάρτυρας, με αναφορά στα νομικά χαρακτηριστικά του εν λόγω ακινήτου και συγκεκριμένα στα πολεοδομικά δεδομένα του - τα οποία παραθέτει - ομολογεί ότι το συγκεκριμένο ακίνητο μειονεκτεί σε σχέση με το επίδικο και δεν είναι ιδιαίτερα συγκρίσιμο. Το γεγονός αυτό, από μόνο του, αποτελεί απτό δείγμα του πόσο σωστά διεξήγαγε την εργασία της η μάρτυρας, πόσο δίκαιη και αντικειμενική υπήρξε έναντι των απαιτητών και τέλος, ότι εκπλήρωσε στο ακέραιο την αποστολή της ως εμπειρογνώμονας, που ήταν να θέσει ενώπιόν μου όλα εκείνα τα αναγκαία στοιχεία και δεδομένα που θα με βοηθήσουν να καταλήξω στα δικά μου συμπεράσματα, για ό,τι αποτελεί το ζητούμενο. Ακολούθως, όλες οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη, αφορούν σε ακίνητα με εμβαδό πέραν των 2.500 τ.μ., τα οποία, για λόγους που εξήγησε, με αναφορά στην τέταρτη συγκριτική πώληση - που είναι και η μόνη που έλαβε υπόψη ο εκτιμητής των απαιτητών για σκοπούς καθορισμού της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου - υπόκεινται σε πολεοδομικές δεσμεύσεις σε περίπτωση ανάπτυξής τους, κάτι που ισχύει και για το επίδικο. Για να επαναλάβω, όπως ανάφερε η μάρτυρας, σύμφωνα με το τοπικό σχέδιο που ίσχυε κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, ακίνητο μικρότερο των 2.500 τ.μ., σε περίπτωση ανάπτυξής του, δε χρειάζεται να αφήσει χώρο πρασίνου κατά 15%, όπως πρέπει να αφήσει το επίδικο. Μολονότι θα μπορούσα να συνεχίσω παραθέτοντας και διάφορους άλλους για τους οποίος θεωρώ αξιόπιστη μάρτυρα την εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, σε σχέση και με αυτή την πτυχή της μαρτυρίας της και κατ' επέκταση της υπόθεσης, δε νομίζω πως χρειάζεται να το κάνω. Προχωρώ τώρα στον καθαρισμό της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου και ακολούθως, στη βάση της, στον υπολογισμό της αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους του επίδικου ακινήτου και κατ' επέκταση της καταβλητέας αποζημίωσης, συναφώς με αυτό. Επισημαίνεται ότι η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, βασιζόμενη και στις 9 συγκριτικές πωλήσεις που αναφέρονται στη σχετική έκθεσή της και υιοθετώντας ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% για το επίδικο ακίνητο, υιοθέτησε το ποσό των €50,00, ως την ανά τ.μ. αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου. Ακολούθως, πολλαπλασιάζοντας το ποσό αυτό προς 215 τ.μ., που αποτελεί την απαλλοτριωθείσα έκταση του επίδικου ακινήτου, κατέληξε στο ποσό των €10.750,00, το οποίο, για την ίδια αποτελεί την αξία της συγκεκριμένης έκτασης. Όσα ακολουθούν αποδεικνύουν ότι η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής υπήρξε αρκετά γενναιόδωρη έναντι των απαιτητών, σε σχέση και με αυτή την πτυχή της υπόθεσης. Προς τούτο συνηγορούν τα εξής: Ενώ υιοθέτησε το ποσό των €50,00, ως την ανά τ.μ. αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, το οποίο, όπως αναφέρει στη γραπτή δήλωσή της είναι δίκαιο, εντούτοις, με βάση τα ορθά κριτήρια που διέπουν το θέμα και λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία και δεδομένα που προκύπτουν από τον πίνακα με τις 9 συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη η μάρτυρας, η ανά τ.μ. αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου, με συνυπολογισμό και της συγκριτικής πώλησης με αριθμό 8, η οποία για λόγους που έχουν αναφερθεί δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη, ανέρχεται στο ποσό των €41,46, ενώ χωρίς να συνυπολογίζεται η συγκεκριμένη πώληση, στο ποσό των €43,31, που είναι και το ορθό. Επομένως, η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης του επίδικου ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €9.311,65 (215 τ.μ. επί €43,31) και όχι στο ποσό των €10.750,00 που κατέληξε η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής. Αξιολογώντας και πάλι τη μαρτυρία των δύο εκτιμητών, θα δοθεί απάντηση και στο ερώτημα, κατά πόσο, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης υπήρξε ή όχι επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος μέρους του επίδικου ακινήτου, που αποτελεί το τρίτο επίδικο θέμα της υπόθεσης που θα πρέπει να επιλύσω. Ειδικότερα: Ο εκτιμητής των απαιτητών που στην έκθεση εκτίμησής του δεν προβαίνει σε καμιά αναφορά συναφώς με το θέμα, μα ούτε και εγείρει θέμα επιζήμιας επίδρασης στην αξία του εναπομείναντος μέρος του επίδικου ακινήτου, στο Δικαστήριο ανάφερε τα εξής: Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε μια περιοχή, η οποία, πριν το 2003 ήταν γεωργική. Το 2003 μετατράπηκε σε βιομηχανική περιοχή και είναι μία ζώνη μοναδική στην επαρχία Λεμεσού, στην οποία επιτρέπεται να λειτουργήσουν βαριές βιομηχανικές μονάδες. Μετά τη μετατροπή της σε βιομηχανική περιοχή αυξήθηκε ο όγκος πωλήσεων σ' αυτή. Λόγω της μοναδικότητάς της ως προς τη χρήση προσέλκυσε το ενδιαφέρον αρκετών επενδυτών - βιομηχάνων, οι οποίοι, για λόγους που ανάφερε δε θα μπορούσαν να δραστηριοποιηθούν σε άλλη περιοχή. Στην περιοχή αυτή, ελκυστικό ακίνητο θεωρείται ακίνητο που να έχει ικανοποιητικό σχήμα και εμβαδό για να ανεγερθούν μονάδες μεγέθους μέχρι και 6.000 τ.μ. και παράλληλα, να υπάρχει υπαίθριος χώρος περιμετρικά για τη χρήση του από μεγάλα φορτηγά οχήματα και για την αποθήκευση διαφόρων υλικών. Τα παραπάνω αναφέρθηκαν από το μάρτυρα στο στάδιο της κυρίως εξέτασης, ο οποίος, ακολούθως επιχείρησε να διαφοροποιήσει το ποσοστό της ετήσιας αύξησης που υιοθετεί με την έκθεση εκτίμησής του, μολονότι ουδεμία αναπροσαρμογή υπήρξε εκ μέρους του στον καθορισμό της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου στον οποίο προέβη, λαμβάνοντας υπόψη το υπό αναφορά ποσοστό, χωρίς καμιά διαφοροποίηση. Το γεγονός αυτό αποτελεί ένα μικρό δείγμα του πόσο «αξιόπιστος» υπήρξε ως μάρτυρας συναφώς και με αυτή την πτυχή της υπόθεσης και πόσο επισφαλές είναι να βασιστώ στη μαρτυρία του προκειμένου να προβώ στην εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων σε σχέση με το υπό εξέταση επίδικο θέμα. Στη συνέχεια, με αναφορά στο περιεχόμενο του πίνακα με τίτλο «ΥΠΕΡΑΞΙΑ - ΠΙΝΑΚΑΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΠΩΛΗΣΕΩΝ» τον οποίο ετοίμασε ο ίδιος και κατάθεσε στο Δικαστήριο (τεκμήριο 1) επιχείρησε να καταρρίψει τη θέση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, σύμφωνα με την οποία, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης υπήρξε υπεραξία στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου. Επισημαίνεται ότι στο σχετικό πίνακα (τεκμήριο 1) παρατίθενται 4 συγκριτικές πωλήσεις, εκ των οποίων, οι δύο (οι υπ' αριθμό 1 και 2) περιέχονται και στο σχετικό πίνακα που ετοίμασε ο μάρτυρας για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου (οι υπ' αριθμό 4 και 5). Προσπαθώντας να αναλύσει το περιεχόμενο του εν λόγω τεκμηρίου ο μάρτυρας, αν ορθά έχω αντιληφθεί το βασικό επιχείρημα που προβάλλει για σκοπούς τεκμηρίωσης της θέσης του ότι δεν υπάρχει υπεραξία στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου είναι το εξής: Δεδομένου ότι η ανά τ.μ. αγοραία αξία του τεμαχίου 64, το οποίο πωλήθηκε στις 8.2.2008, δηλαδή την ημερομηνία που γνωστοποιήθηκε η επίδικη απαλλοτρίωση είναι €85,00 (βλ. τη συγκριτική πώληση με αριθμό 1 στο τεκμήριο 1), δηλαδή μεγαλύτερη εκείνης των 3 άλλων τεμαχίων που πωλήθηκαν μετά την ημερομηνία αυτή (€25,54, €72,12 και €46,44 για κάθε τεμάχιο, σύμφωνα με τις συγκριτικές πωλήσεις με αριθμό 2, 3 και 4 στο τεκμήριο 1), δεν υπάρχει επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος μέρους του επίδικου ακινήτου. Ο πρώτος λόγος για τον οποίο θεωρώ εντελώς εσφαλμένο το παραπάνω επιχείρημα, αφορά στο γεγονός, ότι ο μάρτυρας υιοθετεί ως βάση για σκοπούς τεκμηρίωσης της θέσης του συναφώς με το υπό εξέταση επίδικο θέμα, την ίδια συγκριτική πώληση που για λόγους που αναφέρονται σε έκταση σε άλλο σημείο προηγουμένως, εσφαλμένα και πάλι έλαβε αποκλειστικά υπόψη και για σκοπούς καθορισμού της ανά τ.μ. αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου (βλ. τη συγκριτική πώληση με αριθμό 4 στο σχετικό πίνακα - μέρος του τεκμηρίου 2 που αποτελεί την έκθεση εκτίμησης του μάρτυρα -). Με μόνο λόγο ότι δε έχω δεχθεί τη θέση του μάρτυρα ότι η ανά τ.μ αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου είναι αυτή που υιοθετεί ο ίδιος, αποδομείται και καταρρέει ολόκληρο το επιχείρημά του καθώς και η επί του προκειμένου θέση του. Ακολούθως είναι και το γεγονός, ότι η μέθοδος που ακολούθησε για σκοπούς τεκμηρίωσης της θέσης του πως δεν υπήρξε η σχετική επαύξηση παραγνωρίζει ή ορθότερα δε λαμβάνει καθόλου υπόψη ένα βασικό στοιχείο, που από μόνο του επιφέρει επαύξηση στην αξία του εναπομείναντος μέρος απαλλοτριωθέντος ακινήτου. Καθώς έχει νομολογηθεί (βλ. τις υποθέσεις Γέριμου ν. Δημοκρατίας

(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 827, Δημοκρατία ν. Αγιώτου

(2000)1(Β) Α.Α.Δ. 1020, Βασιλείου, ανωτέρω, κ.ο.κ.) η δημιουργία και ιδιαίτερα η νομιμοποίηση του δρόμου που γίνεται με την επίδικη απαλλοτρίωση είναι στοιχεία που από μόνα τους, επιφέρουν αύξηση στην αξία του επίδικου κτήματος το οποίο εφάπτεται του δρόμου. Όσα ακολουθούν, από την αντεξέταση του εκτιμητή των απαιτητών αποδεικνύουν ότι ο μάρτυρας, ενώ φαίνεται να αναγνωρίζει την ορθότητα της παραπάνω αρχής, εντούτοις δεν την έλαβε καθόλου υπόψη. Απεναντίας, στην προσπάθειά του να βοηθήσει απλώς τους απαιτητές - πελάτες του να πετύχουν στην υπόθεσή του, επιχείρησε ανεπιτυχώς να με πείσει ότι η υπό αναφορά αρχή, δεν ισχύει στην παρούσα υπόθεση. Ειδικότερα: Ερωτηθείς εάν συμφωνεί ότι ακίνητο που εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου μονοπατιού είναι κατά γενική ομολογία πιο ελκυστικό από ένα περίκλειστο, απάντησε καταφατικά. Ερωτηθείς ακολούθως εάν συμφωνεί ότι ένα ακίνητο το οποίο εφάπτεται δημόσιου εγγεγραμμένου δρόμου, κατά γενική ομολογία στην ελεύθερη αγορά είναι πιο ελκυστικό από ένα περίκλειστο, «Ναι, αν γενικεύσουμε τον κανόνα» ήταν η απάντησή του. Στην ερώτηση εάν συμφωνεί ότι για να δοθεί άδεια ανάπτυξης σ' ένα ακίνητο πρέπει να έχει επαρκή προσπέλαση, απάντησε και πάλι καταφατικά. Ακολούθως απαντώντας σε άλλες ερωτήσεις, συμφώνησε ότι το επίδικο ακίνητο ήταν περίκλειστο και χωρίς καμιά προσπέλαση. Ανάμεσα στις ερωτήσεις που του υποβλήθηκαν ήταν και η εξής: «Συμφωνείς ότι ένας αγοραστής στην ελεύθερη αγορά, έχοντας δύο επιλογές, να αγοράσει ένα ακίνητο που δεν έχει δρόμο, μονοπάτι είναι περίκλειστο ή το ίδιο ακίνητο που έχει δρόμο, μονοπάτι και δεν είναι περίκλειστο με τα ίδια λεφτά, ποιο θα προτιμούσε;» Και η απάντησή του: «Αυτό που έχει δρόμο.» Στην αμέσως επόμενη ερώτηση που του υποβλήθηκε ισχυρίστηκε ότι πριν από την ημερομηνία γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης, ο δημόσιος δρόμος βρισκόταν 850 περίπου μέτρα μακριά από το επίδικο ακίνητο. Με την απάντηση που έδωσε στην μία μόνο ερώτηση που του υποβλήθηκε από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των απαιτητών στο στάδιο της επανεξέτασης, ήταν έκδηλη η προσπάθειά του να αποστεί όλων των παραπάνω ορθών θέσεών του. Το σχετικό μέρος της μαρτυρίας του ακολουθεί αυτούσιο: «Ε. Οι ερωτήσεις που σου έγιναν και απάντησες γενικά ισχύουν και για το επίδικο; Α. Όχι, διότι σίγουρα είναι σημαντικό να λαμβάνονται υπόψη οι γενικοί κανόνες, αλλά πιο σημαντικό να λαμβάνονται υπόψη οι γενικές περιστάσεις που αφορούν μεμονωμένα το κάθε ακίνητο και συγκεκριμένα το επίδικο και θεωρώ ότι οι ερωτήσεις της συνηγόρου βασίζονται σε γενικές αρχές που είναι παραδεκτές, αλλά σε καμιά περίπτωση δεν καλύπτουν το επηρεαζόμενο ακίνητο». Φυσικά, γιατί οι εν λόγω γενικές αρχές, που είναι παραδεκτές, όπως ανάφερε, δεν καλύπτουν το επίδικο ακίνητο, όπως πολύ ορθά διαπιστώνει και η ευπαίδευτη δικηγόρος της αποζημιούσας αρχής, ουδέποτε έχει εξηγηθεί από το μάρτυρα., Ο επί του προκειμένου ισχυρισμός του παρέμεινε έωλος. Επομένως υπέχει μηδενικής αποδεικτικής αξίας. Σε αντίθεση με τον εκτιμητή των απαιτητών, ο οποίος επιχείρησε με παραπειστικό, θα έλεγα, τρόπο, να με πείσει για τη θέση του ότι δεν υπήρξε επαύξηση στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, η εκτιμήτρια της αποζημιούσας αρχής, με καθ' όλα πειστικό, αξιόπιστο και τεκμηριωμένο τρόπο και χρησιμοποιώντας ορθολογική μέθοδο θεμελίωσε απόλυτα την περί αντιθέτου θέση της, η οποία είναι πλήρως εναρμονισμένη και με τη σχετική επί του θέματος νομολογία. Για να επαναλάβω καθώς έχει νομολογηθεί η δημιουργία και ιδιαίτερα η νομιμοποίηση του δρόμου που γίνεται με την επίδικη απαλλοτρίωση είναι στοιχεία που από μόνα τους επιφέρουν αύξηση στην αξία του επίδικου κτήματος το οποίο εφάπτεται του δρόμου (βλ. τις υποθέσεις Γέριμου, Αγιώτου και Βασιλείου, ανωτέρω.). Το απόσπασμα που ακολουθεί από τη γραπτή δήλωση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής (τεκμήριο 3) επιβεβαιώνει όλες τις παραπάνω διαπιστώσεις μου συναφώς με την ποιότητά της μαρτυρίας και την αξιοπιστία της ως μάρτυρος και επί του προκειμένου: «Για την εξαγωγή της ποσοστού της επαύξησης που προκλήθηκε στο εναπομείναν κτήμα λόγω της απαλλοτρίωσης, έκανα μελέτη με ζευγάρια ακινήτων η οποία απεικονίζεται σε πίνακες. Ζητώ όπως οι πίνακες αυτοί κατατεθούν ως τεκμήρια. Συγκεκριμένα το πρώτο ζευγάρι πωλήσεων αφορά διπλανά- όμορα ακίνητα στον Ύψωνα τα οποία έχουν παρόμοια φυσικά και ίδια νομικά χαρακτηριστικά μεταξύ τους με τη διαφορά ότι το πρώτο είναι περίκλειστο ενώ το δεύτερο εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Πωλήθηκαν την ίδια ημερομηνία, ήτοι στις 10.12.

1. Το περίκλειστο πωλήθηκε €214.47/τ.μ. ενώ αυτό το οποίο εφαπτόταν εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου πωλήθηκε €345/τ.μ. Έχουν μια διαφορά της τάξης του 61%. Το δεύτερο ζευγάρι αφορά επίσης όμορα - διπλανά ακίνητα στα Κάτω Πολεμίδια, πολύ κοντά στον Ύψωνα. Έχουν παρόμοια φυσικά και ίδια νομικά χαρακτηριστικά μεταξύ τους με τη διαφορά ότι το ένα είναι περίκλειστο και το δεύτερο εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Πωλήθηκαν κατά την ίδια ημερομηνία, ήτοι στις 30.06.
2. Το περίκλειστο πωλήθηκε €102,48/τ.μ. ενώ αυτό που εφαπτόταν σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο πωλήθηκε €125,52/τ.μ. Έχουν μια διαφορά της τάξης του 22%. Ο μέσος όρος των δύο ποσοστών είναι 41%. Ως εκ τούτου θεωρώ ότι το έργο της απαλλοτρίωσης προκάλεσε σημαντική επαύξηση της αξίας του εναπομείναντος κτήματος λόγω της εγγραφής δημόσιου δρόμου και έτσι υιοθέτησα ποσοστό 30% το οποίο θεωρώ ότι είναι λογικό και δίκαιο και ένα ποσοστό γενικά αποδεκτό από τους εκτιμητές ακινήτων ως διαφορά στην αξία μεταξύ κτημάτων περίκλειστων και κτημάτων με πρόσβαση». Πρόκειται για το τεκμήριο 4 ο σχετικός πίνακας με τίτλο «ΑΝΑΛΥΣΗ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΠΩΛΗΣΕΩΝ ΓΙΑ ΕΞΑΚΡΙΒΩΣΗ ΤΗΣ ΑΝΑΛΟΓΙΑΣ ΠΕΡΙΚΛΕΙΣΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΩΝ ΜΕ ΚΤΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΕΦΑΠΤΟΝΤΑΙ ΕΓΓΕΡΑΜΜΕΝΟΥ ΔΡΟΜΟΥ». Από το περιεχόμενο του εν λόγω πίνακα προκύπτουν όλα τα στοιχεία και δεδομένα που έλαβε υπόψη η μάρτυρας προκειμένου να τεκμηριώσει τη θέση της περί επαύξησης και μετά από σχετικό έλεγχο στον οποίο έχω προβεί διαπιστώνω ότι η εργασία της είναι ορθή (φυσικά, με τις αναγκαίες αναπροσαρμογές, έχοντας υπόψη ότι η ανά τ.μ αγοραία αξία του επίδικου ακινήτου είναι €43,31 και όχι €50,00, όπως εσφαλμένα κατέληξε η μάρτυρας, η οποία θέτει το ποσό αυτό ως βάση και στους υπολογισμούς που κάνει προκειμένου να αποφανθεί κατά πόσο υπήρξε όχι επαύξηση). Επομένως, στη βάση των εν λόγω στοιχείων και δεδομένων θεωρώ ότι μπορώ να βασιστώ με ασφάλεια προκειμένου να καταλήξω στα δικά μου συμπεράσματα γύρω από το θέμα. Ομολογώ ότι τα δικά μου συμπεράσματα, επί της ουσίας συμπίπτουν σχεδόν απόλυτα με τα αντίστοιχα συμπεράσματα της μάρτυρος, η οποία, στα πλαίσια της εργασίας που διεξήγαγε προκειμένου να καταλήξει σ' αυτά είναι φανερό ότι απέδωσε τη δέουσα σημασία στο γεγονός, ότι, ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης μέρους του επίδικου ακινήτου, το οποίο πριν από αυτή ήταν περίκλειστο, εξ αντικειμένου υπήρξε επαύξηση στο εναπομείναν μέρος του, με μόνο λόγο ότι αυτό, στο εξής θα εφάπτεται εγγεγραμμένου δημόσιου δρόμου. Η μέθοδος που χρησιμοποίησε η μάρτυρας προκειμένου να διαπιστώσει κατά πόσο υπήρξε επαύξηση είναι ορθή και την ίδια ώρα επιβεβαιώνει έμπρακτα και την ορθότητα της σχετικής νομολογιακής αρχής. Και ενώ με βάση την εργασία που διεξήγαγε η μάρτυρας προκύπτει επαύξηση της τάξεως του 41% στο εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου, η μάρτυρας για να είναι πιο δίκαιη έναντι των απαιτητών, όπως ανάφερε αντεξεταζόμενη υιοθέτησε μικρότερο ποσοστό επαύξησης και συγκεκριμένα 30%. Το ποσοστό αυτό, όπως αναφέρει στη γραπτή δήλωσή της θεωρεί ότι είναι δίκαιο και γενικά αποδεκτό από τους εκτιμητές ακινήτων, ως διαφορά στην αξία μεταξύ κτημάτων περίκλειστων και κτημάτων με πρόσβαση. Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ. Για να καταλήξω με το συγκεκριμένο επίδικο θέμα, δεδομένου ότι το εναπομείναν μέρος του επίδικου ακινήτου είναι έκτασης 3.130 τ.μ., η ανά τ.μ. αγοραία αξία του κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της επίδικης απαλλοτρίωσης €43,31 και το ποσοστό επαύξησης της αξίας του 30%, δηλαδή, €12,99 επί του ποσού των €43,31, η επαύξηση που επέφερε η απαλλοτρίωση στην αξία του εναπομείναντος μέρους του επίδικου ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €40.658,
3. Και με δεδομένο ότι το ποσό αυτό είναι καταφανώς μεγαλύτερο από το ποσό της αγοραίας αξίας του απαλλοτριωθέντος μέρους του επίδικου ακινήτου (€9.311,65), δικαίως η αποζημιούσα αρχή προσέφερε στους απαιτητές ως αποζημίωση, το συμβολικό ποσό των €100,
4. Κατ' ακολουθία όλων όσων ανέφερα εκδίδεται απόφαση υπέρ των απαιτητών και εναντίον της αποζημιούσας αρχής για το ποσό των €100,00, με τόκο 9% ετησίως από τις 8.2.2008 μέχρι εξοφλήσεως. Αναφορικά με τα έξοδα παρατηρώ τα εξής: Καθώς έχει νομολογηθεί (βλ. Σεργίδη ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ.339) σε υποθέσεις όπως η παρούσα είναι ορθό η απαλλοτριούσα αρχή να επιβαρύνεται υπό οποιεσδήποτε συνθήκες με την αμοιβή και τα έξοδα του πραγματογνώμονα του απαιτητή που αφορούν στον καταρτισμό εκτιμητικής έκθεσης και τούτο, επειδή ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριούμενο, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς, προερχόμενης από την απαλλοτριούσα αρχή. Σε εφαρμογή της εν λόγω αρχής, οι απαιτητές, μολονότι απέτυχαν στην επίδικη αξίωσή τους δικαιούνται τα εκτιμητικά έξοδα, τα οποία, κατόπιν συμφωνίας τους με την αποζημιούσα αρχή καθορίστηκαν στο ποσό των €1.100,00, πλέον Φ.Π.Α., με τόκο 5,1/2 ετησίως από σήμερα μέχρι εξοφλήσεως. Σε σχέση με αυτά εκδίδεται απόφαση υπέρ τους και σε βάρος της αποζημιούσας αρχής. Αναφορικά με τα έξοδα της δίκης κινούμενος στο πνεύμα της παραπάνω απόφασης, θεωρώ ότι η πλέον δίκαιη υπό τις περιστάσεις διαταγή είναι κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδά της. (Υπ.) . ........... Κ. Κωνσταντίνου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΚ-TA Subject: Civil/Other Actions /Final Αναφορά: Πολιτική - Παραπομπή: απαλλοτρίωση - αποζημιώσεις, επαύξηση. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο