Διαχειριστική Επιτροπή Πολυκατοικίας Δασούδι Νο 2 ν. Ανδρόνικος Μιχαήλ Γρουτίδης κ.α., Αρ. Αγωγής: 4223/07, 9/12/2013

(1)ΑΑΔ 263, Γενικός Εισαγγελέας v. Μανώλη 1995

(2)ΑΑΔ 207, Χάρης Χρίστου v. Eυγενία Khoreva 2002 (1Α) 454). Στην παράγραφο 9 της Έκθεσης Απαίτησης τους οι ενάγοντες δικογραφούν τα ακόλουθα. «Όλοι οι ιδιοκτήτες ήταν υπόχρεοι και συμφώνησαν το πιο πάνω συνολικό κατ' αναλογία του εμβαδού (τ.μ.) που έκαστος κατείχε και/ή του εμβαδού των διαμερισμάτων ή ανάλογα των καταστημάτων εκάστου μαζί με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους». Όπως προκύπτει από τους δικογραφημένους αυτούς ισχυρισμούς των εναγόντων, ότι ισχυρίζονται είναι ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των ιδιοκτητών όπως το ποσό των δαπανών κατανεμηθεί μεταξύ τους, κατ' αναλογία του εμβαδού και των τετραγωνικών μέτρων που κατείχε ο καθένας. Πέραν όμως αυτού δικογραφείται κατά διαζευκτικό τρόπο ότι ο καταμερισμός των δαπανών συμφωνήθηκε ότι θα γινόταν « ... ανάλογα των καταστημάτων εκάστου μαζί με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους». Ο ισχυρισμός αυτός δεν είναι σαφής και δεν διαφαίνεται με καθαρότητα τι ακριβώς αυτό μπορεί να σημαίνει. Από τη στιγμή όμως που δεν έχουν ζητηθεί περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες έτσι ώστε αυτός να διευκρινισθεί, θεωρώ ότι η προσκόμιση εκ μέρους των εναγόντων μαρτυρίας ότι ο καταμερισμός των δαπανών έγινε με βάση το ποσοστό της ιδιοκτησίας δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι βρίσκεται εκτός των δικογραφημένων θέσεων των εναγόντων και έτσι η μαρτυρία αυτή να θεωρηθεί εκτός δικογράφων, να αποκλεισθεί και να μη ληφθεί υπόψη. Για το λόγο αυτό θα προχωρήσω σε αξιολόγηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας. Ότι η μέθοδος που ακολουθήθηκε για εξεύρεση της συμμετοχής του κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες που έγιναν για συντήρηση της πολυκατοικίας ήταν με βάση το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας, ήταν κοινά παραδεκτό και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου. Γι' αυτό κοινή ήταν η θέση τόσο του Μ.Ε.1 όσο και του εναγόμενου

1. Ο Μ.Ε.1 ήταν επί του σημείου σαφέστατος ότι οι ενάγοντες καθόρισαν το ποσό που αναλογούσε στον κάθε ιδιοκτήτη με βάση το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας, το οποίο έλαβαν όπως υποστήριξε από το κτηματολόγιο. Διαφωνία όμως υπήρξε αν τούτο έγινε με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών συμπεριλαμβανομένου και του εναγομένου
2. Αυτό υποστήριξε ο Μ.Ε.1 ο οποίος είπε ότι όλοι, εννοώντας προφανώς τους ιδιοκτήτες, αποδέχθηκαν όπως η κατανομή των δαπανών μεταξύ των ιδιοκτητών γίνει με βάση το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας και ότι οι εναγόμενοι 1 και 2 συμφώνησαν τελικά και αποδέχθηκαν ότι το ποσοστό της ιδιοκτησίας τους ανέρχεται σε 5,61%. Αντίθετη ήταν η θέση του εναγομένου 1, ο οποίος αν και αποδέχτηκε ότι το ποσοστό της ιδιοκτησίας του μαζί με τη σύζυγο του εναγομένη 2, είναι πράγματι 5,61%, υποστήριξε ότι ουδέποτε συμφώνησε με τον τρόπο που έγινε η κατανομή των δαπανών, με βάση δηλαδή το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας. Προέβαλε μάλιστα ότι σε κάποια γενική συνέλευση των ιδιοκτητών που έγινε στην «Malibu» έγινε συζήτηση για το θέμα και ο ίδιος διαφώνησε όπως η κατανομή των εξόδων γίνει με βάση το ποσοστό υποστηρίζοντας ότι η κατανομή αυτή, θα έπρεπε να γίνει με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της κάθε μονάδας σύμφωνα και με τις πρόνοιες του άρθρου 38ΙΑ του Νόμου. Στο σημείο αυτό πρέπει να λεχθεί ότι μεταξύ των δύο αντικρουόμενων εκδοχών, αποδέχομαι ως πλέον ειλικρινή και αξιόπιστη αυτή του εναγόμενου
3. Και αυτό για τους ακόλουθους λόγους. Παρακολουθώντας τον εναγόμενο 1 να καταθέτει ενώπιον του Δικαστηρίου, παρατηρώντας την όλη στάση και συμπεριφορά του, το ύφος και τον τρόπο που απαντούσε στις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν ειδικότερα κατά το στάδιο της αντεξέτασης και ο οποίος ήταν άμεσος και θετικός, θεωρώ ότι μαρτύρησε την αλήθεια και αποδέχομαι τους πιο πάνω ισχυρισμούς του. Η αποδοχή της εκδοχής του, γίνεται χωρίς να μου διαφεύγει ότι σε κάποια σημεία πλάτιαζε και εξέφραζε απόψεις νομικού περιεχομένου για τις οποίες βεβαίως το μόνο αρμόδιο να αποφασίσει είναι το Δικαστήριο. Θα πρέπει περαιτέρω να λεχθεί ότι κατά την αντεξέταση του εναγομένου 1, έγινε ανεπιτυχής προσπάθεια όπως κλονισθεί η αξιοπιστία του με βάση το περιεχόμενο της επιστολής ημερομηνίας 2/3/2007 (Τεκμήριο 8) η οποία στάληκε από τον εναγόμενο 1 σε απάντηση επιστολής της διαχειριστικής επιτροπής ημερομηνίας 2/3/2007 (Τεκμήριο 6). Με αυτήν η διαχειριστική επιτροπή ζητά την πληρωμή του ποσού που διεκδικείται και με την παρούσα αγωγή. Η προσπάθεια παρέμεινε ανεπιτυχής γιατί μπορεί μεν με το Τεκμήριο 8 ο εναγόμενος 1 να προβάλλει ως λόγο για την μη πληρωμή του αξιούμενου ποσού την ύπαρξη προβλήματος στην αποχέτευση του καταστήματος του, όμως αυτό δεν αποδεικνύει ούτε την ορθότητα της μεθόδου που ακολουθήθηκε για τον καταμερισμό της αναλογίας που οφείλεται από τον κάθε ιδιοκτήτη, ούτε ακόμα και ότι ο εναγόμενος 1 συμφώνησε να πληρώσει το μέρος των δαπανών που υπολογίσθηκαν ότι του αναλογούσαν με βάση την χρησιμοποίηση της μεθόδου αυτής. Το γεγονός επίσης ότι ο εναγόμενος 1 δεν αναφέρει στην επιστολή αυτή ότι αμφισβητεί τη μέθοδο υπολογισμού της αναλογίας του κάθε ιδιοκτήτη στα έξοδα, δεν καταδεικνύει δίχως άλλο ότι αποδέχτηκε την ορθότητα της μεθόδου που ακολουθήθηκε. Για τους λόγους αυτούς η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή, εκτός μόνο του μέρους της μαρτυρίας του η οποία βρίσκεται εκτός των δικογραφημένων θέσεων των εναγομένων ότι δηλαδή, έγινε σε βάρος τους απάτη κλπ και ότι πλήρωσαν περισσότερα χρήματα από αυτά που τους αναλογούσαν. Και αυτό γιατί σύμφωνα με τη νομολογία, «Μαρτυρία που προσάγεται για θέματα που δεν καλύπτονται από τα δικόγραφα δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Τα επίδικα θέματα επί των οποίων το δικαστήριο καλείται να βασίσει την απόφασή του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων (Πούρικκος ν. Σάββα κ.ά.

(1991)1 Α.Α.Δ. 507, 517)». (βλ. Γενικός Εισαγγελέας v. Στυλιανού κ.α.

(2002)1Γ ΑΑΔ 1718). Σε αντίθεση με τον εναγόμενο 1, ο Μ.Ε.1 ισχυρίσθηκε ότι όλοι οι ιδιοκτήτες μονάδων στην πολυκατοικία συμφώνησαν όπως η αναλογία τους υπολογισθεί με βάση το ποσοστό της ιδιοκτησίας τους στην οικοδομή. Προς απόδειξη του ισχυρισμού του αυτού παρουσίασε το Τεκμήριο 2, στο οποίο εμφαίνονται όπως υπέδειξε οι υπογραφές των ιδιοκτητών, οι οποίοι συμφώνησαν με τον καταμερισμό των εξόδων ανάλογα με το ποσοστό της ιδιοκτησίας τους. Όμως σε σχέση με το έγγραφο αυτό που αποτελεί αντίγραφο πιστοποιητικού έρευνας για τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της συγκεκριμένης πολυκατοικίας και το οποίο εκδόθηκε από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 2/3/2006 εγείρονται διάφορα θέματα αλλά και ερωτηματικά τα οποία δημιουργούν ερωτήματα και αμφιβολίες για την ειλικρίνεια του μάρτυρα και την αλήθεια των ισχυρισμών του. Οι υπογραφές που υπάρχουν στο τεκμήριο αυτό που είναι όπως λέχθηκε φωτοαντίγραφο, εκτός μόνο από μία, φαίνεται να είχαν τεθεί πριν τη φωτοτύπηση του εγγράφου, αφού και αυτές εμφαίνεται να υπήρχαν επί του εγγράφου κατά τη φωτοτύπηση του. Τα ποσοστά όμως της κάθε ιδιοκτησίας που βρίσκονται επί του εγγράφου, είναι καταγραμμένα με χειρόγραφη γραφή, στοιχείο που υποδηλοί ότι τα ποσοστά αυτά καταγράφηκαν εκ των υστέρων και μετά τη φωτοτύπηση του εγγράφου. Προκύπτει συνεπώς το εύλογο κατά την κρίση μου ερώτημα πως είναι δυνατόν οι ιδιοκτήτες να υπέγραψαν το συγκεκριμένο τεκμήριο, αποδεχόμενοι όπως είπε ο μάρτυρας τα ποσοστά τα οποία όμως όπως διαφαίνεται καταγράφησαν εκ των υστέρων; Πως μπορεί δηλαδή να προηγήθηκε η υπογραφή από τους ιδιοκτήτες, πριν καταγραφούν τα ποσοστά; Τι υπόγραψαν, αν τελικά υπόγραψαν οι ιδιοκτήτες και τι συμφώνησαν εάν βεβαίως συμφώνησαν οτιδήποτε; Αυτό δημιουργεί εντονότατες αμφιβολίες ως προς την αλήθεια του ισχυρισμού του Μ.Ε.1 ότι «.. οι υπογραφές είναι οι ιδιοκτήτες που αποδέχθηκαν το ποσοστό του κτηματολογίου». Όπως περαιτέρω προκύπτει από το έγγραφο, επί ποσών που είναι καταγεγραμμένα στην πρώτη σελίδα του φωτοτυπημένου πιστοποιητικού, φαίνεται να υπάρχει χειρόγραφη διόρθωση με την πέννα, με αποτέλεσμα να δημιουργείται το ερώτημα πότε, πως και γιατί έγινε η διόρθωση και από ποιους. Παρά το ότι σύμφωνα με τη θέση του Μ.Ε.1, σε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών αποφασίστηκε όπως η κατανομή των εξόδων γίνει με βάση το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας, δεν παρουσίασε στο Δικαστήριο τα πρακτικά της γενικής αυτής συνέλευσης έτσι ώστε να πείσει για την αλήθεια του ισχυρισμού του αυτού. Για όλους τους πιο πάνω λόγους απορρίπτω τη μαρτυρία του. Δεδομένων των πιο πάνω παραδεκτών γεγονότων και της αξιολόγησης καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα. Οι εναγόμενοι 1 και 2 είναι συνιδιοκτήτες ανά ½ μερίδιο του καταστήματος αρ. 4 στην πολυκατοικία Δασούδι Νο 2, στη Λεμεσό. Το κατάστημα αυτό έχει συνολικό εμβαδόν 58 τετραγωνικών μέτρων. Επειδή η πολυκατοικία παρουσίαζε φυσικές φθορές και χρειαζόταν συντήρηση, η διαχειριστική επιτροπή προχώρησε σε επιδιορθώσεις των οποίων το κόστος ανήλθε στο ποσό των Λ.Κ.89.355= για τις βασικές εργασίες, πλέον ποσό Λ.Κ.8.497= για την διεξαγωγή επιπρόσθετων (extra) εργασιών. Το ποσοστό της ιδιοκτησίας των εναγομένων 1 και 2, ανέρχεται σε 5,61%. Με βάση το ποσοστό αυτό, η διαχειριστική επιτροπή, καθόρισε την αναλογία που αντιστοιχούσε για πληρωμή από τους εναγόμενους 1 και 2 και ήταν για τις βασικές εργασίες Λ.Κ.5.013= και για τις extra εργασίες Λ.Κ. 477=. Έναντι των ποσών αυτών ο εναγόμενος 1 κατέβαλε ποσό των Λ.Κ. 4.381=. Παρά το ότι με την Υπεράσπιση τους που ήταν κοινή, οι εναγόμενοι 1 και 2 αρνούνται την ύπαρξη της διαχειριστικής επιτροπής, κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας η νομική υπόσταση των εναγόντων, δεν έχει αμφισβητηθεί, αφού κάτι τέτοιο ούτε υποβλήθηκε στον Μ.Ε.1 ο οποίος κατάθεσε ως πρόεδρος των εναγόντων, ούτε και προσκομίσθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία προς αυτή την κατεύθυνση, γι' αυτό και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι ενάγοντες αποτελούν τη διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Καμία μαρτυρία δεν έχει προσκομισθεί για ύπαρξη κανονισμών εκ μέρους της διαχειριστικής επιτροπής, συνεπώς ο καταμερισμός των δαπανών θα έπρεπε να γίνει εντός των πλαισίων του Νόμου. Η υποχρέωση κάθε ιδιοκτήτη να συνεισφέρει στις αναγκαίες δαπάνες που αφορούν μια κοινόκτητη οικοδομή, αναγνωρίσθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Χρ. Ταλιάνου v. Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex, 2002

(1)A AAΔ.102, στην οποία λέχθηκε ότι, «Σύμφωνα με το νόμο και τους κανονισμούς, ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας στην οικοδομή, υποχρεούται σε συνεισφορά έναντι των "αναγκαίων" δαπανών για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για υπηρεσίες που προβλέπονται από το νόμο ή τους κανονισμούς, κατά ποσοστό ανάλογο του μεριδίου του επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας». Πως καθορίζεται η συμμετοχή των κυρίων στις δαπάνες για τη συντήρηση κτλ μιας κοινόκτητης ιδιοκτησίας, ρυθμίζεται από το άρθρο 38ΙΑ του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 το οποίο προνοεί τα ακόλουθα: «381Α -

(1)Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.

(2)Αν οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε σπράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλει ο παραβάτης κύριος σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού». Όπως προαναφέρεται εκείνο που κύρια αμφισβητήθηκε στην παρούσα υπόθεση είναι η ορθότητα της μεθόδου που ακολουθήθηκε για τον υπολογισμό του ποσού που σύμφωνα με τη διαχειριστική επιτροπή οι εναγόμενοι 1 και 2 εξακολουθούν να οφείλουν ως υπόλοιπο για τις δαπάνες που έγιναν για τη συντήρηση της πολυκατοικίας. Tο άρθρο 38ΙΑ καθορίζει με σαφήνεια ότι «.. η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας». (η υπογράμμιση είναι δική μου). Τι συνιστά εμβαδόν δεν καθορίζεται στο Νόμο, γι' αυτό χρήσιμα για την ερμηνεία του όρου είναι τα όσα καταγράφονται στο Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας του Γ. Μπαμπινιώτη, στο οποίο η λέξη εμβαδόν ορίζεται ως ακολούθως: «εμβαδόν (το)

1. ΜΑΘ. Η συνολική έκταση που καταλαμβάνει χώρος ή επιφάνεια:σπιτιού/γηπέδου/οικοπέδου/τριγώνου/τετραγώνου
2. (συνεκδ.) το αριθμητικό αποτέλεσμα της μετρήσεως μιας επιφάνειας (σε τετραγωνικά μέτρα, εκατοστά κ.λ.π.) : το συνολικό -του διαμερίσματος είναι 300 μ2 και στους δύο ορόφους». Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η αναλογία των εναγομένων 1 και 2 στα έξοδα συντήρησης της πολυκατοικίας καθορίσθηκε με βάση το ποσοστό της ιδιοκτησίας του κάθε κυρίου και όχι με βάση το εμβαδόν. Κατά το στάδιο της γραπτής του αγόρευσης επιχείρησε ο ευπαίδευτος συνήγορος των εναγόντων να προωθήσει τη θέση ότι η αναλογία των τετραγωνικών μέτρων του καταστήματος των δύο εναγομένων, αντιστοιχεί στο ποσοστό του 5,61%. Υποστήριξε ο κ. Σωφρονίου ότι οι ενάγοντες ζήτησαν και έλαβαν από το κτηματολόγιο τόσο το ποσοστό επί τοις εκατό, όσο και τα τετραγωνικά μέτρα της κάθε μονάδας ώστε να μπορέσουν πιο εύκολα να κάμουν αριθμητικές πράξεις για να καταλήξουν στο ποσό που όφειλε ο κάθε ιδιοκτήτης. Η θέση αυτή, υποβλήθηκε και στον εναγόμενο 1 κατά το στάδιο της αντεξέτασης του και απορρίφθηκε από τον τελευταίο. Η θέση όμως αυτή δεν βρίσκει έρεισμα στην προσκομισθείσα μαρτυρία, αφού καμία τέτοια μαρτυρία δεν έχει προσαχθεί ούτε από το κτηματολόγιο, ούτε από κάποιο άλλο πρόσωπο η οποία πράγματι να επιβεβαιώνει τη θέση αυτή. Ο Μ.Ε.1 σε καμία περίπτωση δεν συσχέτισε αυτά τα δύο, παρά μόνο ήταν σαφέστατος ότι ο καταμερισμός της αναλογίας του κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες που έγιναν για τη συντήρηση της πολυκατοικίας έγινε με βάση το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας. Ενόψει λοιπόν του ευρήματος του Δικαστηρίου ότι η αναλογία του μεριδίου των εναγομένων στις δαπάνες καθορίσθηκε όχι με βάση το εμβαδόν όπως προνοεί ο Νόμος, αλλά με βάση το ποσοστό της ιδιοκτησίας για το οποίο περαιτέρω καμία απολύτως μαρτυρία δεν έχει προσκομισθεί για να διαπιστωθεί εάν υπάρχει οποιοσδήποτε συσχετισμός ή σχέση με το εμβαδόν το οποίο υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα μιας μονάδας, η αξίωση των εναγόντων είναι καταδικασμένη σε αποτυχία. Θα πρέπει τέλος να λεχθεί ότι ο εναγόμενος 1 διεκδικεί με την αγόρευση του κάποια ποσά τα οποία όμως δεν αξιώνονται ανταπαιτητικά και επομένως δεν τίθεται θέμα προς εξέταση, πλην βεβαίως των δικηγορικών εξόδων που οι εναγόμενοι 1 και 2 δικαιούνται μέχρι του χρονικού σημείου που αντιπροσωπεύονταν από δικηγόρο. Συνακόλουθα η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εναγομένων 1 και 2 και εναντίον των εναγόντων όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο μέχρι του σημείου εκείνου κατά το οποίο οι εναγόμενοι 1 και 2 εκπροσωπούνταν από δικηγόρο. Υπ...... ...... ....... Μ. Λάρμου Παπαδήμα, Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφο Πρωτοκολλητής Civil/final Subject : exoda sintirisis polikatikias cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο