Μαρίνος Κυναιγήρου ν. Μιράντα Σιδερά, Αρ. Αγωγής: 525/2007, 29/3/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2013:A55 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Στ. Λουκίδου Βασιλείου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 525/2007 Μεταξύ: Μαρίνος Κυναιγήρου, από τη Λάρνακα Ενάγοντα και Μιράντα Σιδερά, από τα Περβόλια Εναγομένης Ημερομηνία: 29.3.2013 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τον Ενάγοντα: κ. Λουκαίδης (για να ακούσει απόφαση κα X"Νικολή) Για τους Εναγόμενους: κ. Παστός (για να ακούσει απόφαση κ. Σοφοκλέους) Α Π Ο Φ Α Σ Η Εισαγωγή Με την παρούσα αγωγή ο Ενάγοντας αξιώνει από την Εναγόμενη το ποσό των Λ.Κ.8.100,00 (€13,839.67) το οποίο ως ισχυρίζεται, δικαιούται ως προμήθεια ή και σαν αποζημίωση που αφορά τη μεσολάβησή του για την εξεύρεση αγοραστή έτοιμου και πρόθυμου να αγοράσει μια κατοικία της εναγόμενης στα Περβόλια έναντι της τιμής των Λ.Κ 270.000 (στο εξής η «Κατοικία»). Ειδικότερα, είναι η θέση του Ενάγοντα ότι κατά ή περί τις 15.12.2006 η εναγόμενη του ανέθεσε να εξεύρει αγοραστή για μία κατοικία στο AMMOS BEACH VILLAGE υπ' αριθμό 32 στα Περβόλια έναντι του ποσού των Λ.Κ 270.
- Ο ενάγοντας εξηύρε αγοραστή έτοιμο, πρόθυμο και ικανό να αγοράσει την κατοικία αντί του πιο πάνω τιμήματος ο οποίος κατέβαλε στην εναγόμενη ως προκαταβολή το ποσό των Λ.Κ 5.
- Η εναγόμενη παρά το ότι εισέπραξε την προκαταβολή δεν προσήλθε για να υλοποιήσει την συμφωνία παρά τις οχλήσεις του ενάγοντα και του αγοραστή. Ο ενάγοντας προβάλλει ότι με αυτό τον τρόπο η εναγόμενη του στέρησε την προμήθεια του η οποία ανέρχεται στο αξιούμενο ποσό. Η εναγόμενη αρνείται την αξίωση του ενάγοντα. Ισχυρίζεται ότι η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd, που ήταν ο προτιθέμενος αγοραστής, παρουσίασε μέσω του ενάγοντα πωλητήριο έγγραφο για υπογραφή στο οποίο συμβαλλόμενη ήταν και η εταιρεία Phar Lap Estates Ltd ως εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου στο οποίο βρίσκεται η επίδικη κατοικία και την οποία αρχικά πώλησαν προς την εναγόμενη. Όταν η εταιρεία αυτή αρνήθηκε να υπογράψει το αναφερόμενο πωλητήριο έγγραφο οι προτεινόμενοι αγοραστές απέσυραν το ενδιαφέρον τους να συνεχίσουν τις διαπραγματεύσεις. Σε σχέση με την καταβολή του ποσού των Λ.Κ 5.000 η εναγόμενη παραδέχεται ότι αρχικά της καταβλήθηκε από τον προτεινόμενο αγοραστή σαν επιστρεπτέο ντεπόζιτο υπό την επιφύλαξη ότι θα γινόταν γραπτή συμφωνία. Ισχυρίζεται ότι το αναφερόμενο ποσό της δόθηκε από τον ίδιο τον ενάγοντα στο γραφείο του με επιταγή την οποία ρευστοποίησαν μαζί σε παρακείμενη τράπεζα. Ο ενάγοντας έλαβε αρχικά το ποσό των Λ.Κ2.500 ισχυριζόμενος ότι θα πρέπει να το κρατήσει έναντι της προμήθειας του. Στη συνέχεια όμως μετά από παρατήρηση του ενάγοντα πως η ίδια δεν έπρεπε να εισπράξει οποιοδήποτε ποσό πριν την υπογραφή πωλητηρίου εγγράφου η εναγόμενη του παρέδωσε και το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ 2.
- Στη βάση των πιο πάνω προκύπτει και η ανταπαίτηση της εναγόμενης εναντίον του ενάγοντα για το ποσό των €13.
- Δηλώνει ότι δυνάμει απόφασης Δικαστηρίου ημερομηνίας 24.11.10 στα πλαίσια της αγωγής αρ. 764/2007 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας που καταχώρησε εναντίον της η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd με την οποία αξίωνε εναντίον της αποζημιώσεις, διατάχθηκε να καταβάλει και κατέβαλε στη πιο πάνω εταιρεία το ποσό των Λ.Κ 5.000 πλέον τόκους πλέον έξοδα που ανέρχονται στο συνολικό ποσό των € 13.
- Ο ενάγοντας με την απάντηση και υπεράσπιση του στην ανταπαίτηση της εναγόμενης αρνείται τους ισχυρισμούς της τελευταίας και επιφυλάσσεται να αναφερθεί στο περιεχόμενο της απόφασης του δικαστηρίου στην αγωγή 764/2007 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατάθεσαν για τον ενάγοντα ο ίδιος δίνοντας τη δική του εκδοχή σε σχέση με τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση καθώς και η Αιμιλία Πάτη (ΜΕ1), υπάλληλος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας της οποίας η μαρτυρία ήταν τυπική και αφορούσε τη μεταβίβαση της επίδικης κατοικίας, η Μαρία Τσιάππα (ΜΕ2), Πρωτοκολλητής στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας και η κ. Καλλιόπη Σωτηρίου (ΜΕ3), στενογράφος στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας. Για την πλευρά της εναγόμενης προς υπεράσπιση της αλλά και για να αποδείξει την ανταπαίτηση της κατάθεσε η ίδια και η κ.Κίζη ΜΥ1 διευθύντρια της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd. Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας είχα την ευκαιρία και παρακολούθησα με προσοχή όλους όσους κατέθεσαν ενόρκως. Παρακολούθησα τον τρόπο που αυτοί έδιδαν μαρτυρία, τις απαντήσεις και τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα και είμαι σε θέση να αξιολογήσω την μαρτυρία τους. Παράγοντες που έλαβα υπόψη μου, χωρίς να είναι εξαντλητικού χαρακτήρα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας, είναι η αμεσότητα των απαντήσεων, η σαφήνεια που αυτές περιείχαν, ο τρόπος με τον οποίο δίδονταν οι απαντήσεις από τους μάρτυρες, οι αντιφάσεις που υπήρξαν στις απαντήσεις τους καθώς και η συνάφεια μεταξύ αυτών που ισχυρίστηκαν και των δικογραφημένων ισχυρισμών των δύο πλευρών. Τα όσα οι μάρτυρες της κάθε πλευράς έχουν αναφέρει στο Δικαστήριο είναι πλήρως καταγραμμένα στα πρακτικά που τηρήθηκαν και λαμβάνονται υπόψη από το Δικαστήριο μαζί με τα κατατεθέντα τεκμήρια στο σύνολο τους και δεν θεωρείται σκόπιμο να επαναληφθούν στην ολότητα τους. Σχετική αναφορά στην μαρτυρία γίνεται, εκεί όπου κρίνεται αναγκαίο, κατά το στάδιο της αξιολόγησης της μαρτυρίας των μαρτύρων. Θα πρέπει επίσης να λεχθεί ότι η παρούσα υπόθεση ως πολιτική κρίνεται επί του ισοζυγίου των πιθανοτήτων και ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός είτε εξ' ολοκλήρου είτε μερικώς (Βλ. Αγαπίου ν. Παναγιώτου
(1988)1 ΑΑΔ 263 και Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη
(1995)2 ΑΑΔ 207). Λέχθηκε, επίσης, ότι η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (Βλ. Χάρης Χρίστου ν. Ευγενία Khoreva
(2002)1 ΑΑΔ 454). Ο ενάγοντας κατά την ένορκη κατάθεση του προώθησε την εκδοχή ότι ενώ ο ίδιος εξηύρε αγοραστή έτοιμο και πρόθυμα να αγοράσει την κατοικία της εναγόμενης η τελευταία αρνήθηκε να υλοποιήσει την πώληση. Πρόβαλε περαιτέρω πως συμφώνησε με την εναγόμενη ότι το δικαίωμα του για προμήθεια θα εγεννάτο εφόσον αυτός έβρισκε αγοραστή πρόθυμο και έτοιμο να αγοράσει την κατοικία στη συμφωνηθείσα τιμή χωρίς να χρειάζεται να καταρτιστεί τελική συμφωνία πώλησης. Η εναγόμενη καταθέτοντας στο δικαστήριο τη δική της εκδοχή δεν αρνήθηκε ότι ο ενάγοντας εξηύρε αγοραστή που ήταν πρόθυμος να αγοράσει την κατοικία της στην πιο πάνω αναφερόμενη τιμή και που πληροφορήθηκε στη συνέχεια ότι ήταν η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd. Η θέση της ήταν ότι η πώληση της κατοικίας δεν τελεσφόρησε επειδή η εταιρεία Phar Lap Ltd που ήταν ο αρχικός πωλητής και εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της κατοικίας, αρνήθηκε να υπογράψει το πωλητήριο έγγραφο που ετοίμασε ο ενάγοντας. Ισχυρίστηκε περαιτέρω πως ο ενάγοντας της είχε δηλώσει ότι χωρίς τη υπογραφή του αρχικού πωλητή δεν μπορούσε να προχωρήσει σε υλοποίηση η συμφωνία πώλησης της κατοικίας. Η εναγόμενη αρνήθηκε ότι συμφώνησε να καταβάλει στον ενάγοντα οποιοδήποτε ποσό ως προμήθεια στη περίπτωση που δεν υλοποιείτο η πώληση της κατοικίας της. Σύμφωνα δε με τη δική της εκδοχή το ποσό των Λ.Κ 5.000 που κατέβαλε ο προτεινόμενος αγοραστής ενώ το είχε κρατήσει ο ενάγοντας η ίδια διατάχθηκε μέσω της δικαστικής απόφασης στην πιο πάνω αναφερόμενη αγωγή να το επιστρέψει στον προτεινόμενο αγοραστή κάτι που έπραξε καταβάλλοντας περαιτέρω τόκους και έξοδα. Μέσα στα πλαίσια της αξιολόγησης της μαρτυρίας εξέτασα με προσοχή τις δύο πιο πάνω εκδοχές των δύο πλευρών και είμαι έτοιμη να αποδεχτώ την μία από τις δύο για τους λόγους που εξηγούνται πιο κάτω στην απόφαση μου. Αναφορικά με την εκδοχή του ενάγοντα σε σχέση με τα ουσιώδη γεγονότα οι ισχυρισμοί που πρόβαλε βρίσκονται σε αντίφαση όχι μόνο με την υπόλοιπη μαρτυρία όπως αυτή αξιολογείται πιο κάτω αλλά και με τους δικογραφημένους ισχυρισμούς του. Υποστήριξε ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο η εναγόμενη του ανάθεσε να εξεύρει αγοραστή για την επίδικη κατοικία πρόθυμο να καταβάλει το ποσό των Λ.Κ 270.
- Πράγματι εξηύρε αγοραστή και συγκεκριμένα την εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd η οποία μάλιστα πριν ακόμα την υπογραφή πωλητηρίου εγγράφου κατέβαλε ως προκαταβολή το ποσό των Λ.Κ5.
- Υποστήριξε ότι η εναγόμενη παρόλα αυτά δεν προσήλθε να υλοποιήσει τη συμφωνία πώλησης παρά το ότι την κάλεσαν τόσο ο ίδιος όσο και ο αγοραστής. Εξ υπαρχής κατά τη μαρτυρία του προσπάθησε να αποφύγει οποιαδήποτε αναφορά στο γεγονός ότι στο πωλητήριο έγγραφο που ετοίμασε ο ίδιος και κατάθεσε ως τεκμήριο 2 συμπεριέλαβε στη θέση του πωλητή και τον αρχικό πωλητή και εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη της κατοικίας. Τούτο προφανώς στη προσπάθεια του να αποκρύψει το ουσιαστικό γεγονός της άρνησης του αρχικού πωλητή να υπογράψει το αναφερόμενο πωλητήριο έγγραφο. Ισχυρίστηκε πως η συμφωνία του με την εναγόμενη περιλάμβανε ότι το δικαίωμα του για πληρωμή προμήθειας θα εγεννάτο εφόσον έβρισκε αγοραστή πρόθυμο και έτοιμο να αγοράσει την κατοικία στην πιο πάνω τιμή χωρίς να χρειάζεται να καταρτιστεί τελική συμφωνία πώλησης. Σε αντίφαση με την πιο πάνω θέση στο στάδιο της αντεξέτασης του ερωτηθείς κατά πόσο είχε συνάψει συμφωνία με την εναγόμενη απάντησε ότι η τελευταία του ανέθεσε προφορικά να της εξεύρει αγοραστή για τη κατοικία της λέγοντας μάλιστα με γενικό και αόριστο τρόπο ότι όλοι οι πελάτες του όταν του αναθέτουν να μεσολαβήσει για κάποια πώληση του δίνουν τα στοιχεία του ακινήτου, του δηλώνουν τη τιμή πώλησης και ο ίδιος τους αναφέρει ότι η αμοιβή του είναι 3% επί του τιμήματος πώλησης πλέον ΦΠΑ. Ισχυρίστηκε πως το ίδιο έγινε και με τη περίπτωση της εναγόμενης. Η θέση που προσπάθησε να προβάλει ο ενάγοντας σε σχέση με το δικαίωμα του για πληρωμή προμήθειας δεν περιλαμβάνεται με καθαρότητα ούτε στο δικόγραφο της έκθεσης απαίτησης του, όπου, αντίθετα υπάρχει ισχυρισμός ότι η εναγόμενη δεν προσήλθε να υλοποιήσει τη συμφωνία πώλησης και με αυτό τον τρόπο του στέρησε την προμήθεια του. Υπερβάλλοντας ισχυρίστηκε ότι εξηύρε τον αγοραστή μετά από μεγάλες προσπάθειες παρέλειψε όμως να αναφερθεί σε λεπτομέρειες των προσπαθειών του ακόμα και όταν ρωτήθηκε για το θέμα αυτό από το δικηγόρο της υπεράσπισης στο στάδιο της αντεξέτασης του. Ο ενάγοντας καθ΄όλη τη διάρκεια της ένορκης κατάθεσης του δεν ήταν άμεσος και σαφής στις απαντήσεις του ακόμα και όταν απαντούσε στις ερωτήσεις του δικηγόρου του. Ενδεικτικά αναφέρω πως σε αντίφαση με τη γραπτή δήλωση του (Έγγραφο Α) που απετέλεσε μέρος της κυρίως εξέτασης του απαντώντας σε σχετική ερώτηση ανέφερε πως η συμφωνία του με την εναγόμενη ήταν να λάβει προμήθεια 3% επί της αξίας του τιμήματος πωλήσεως, εννοώντας βέβαια ότι θα πληρωνόταν την προμήθεια του αφού υλοποιείτο η πώληση της κατοικίας της εναγόμενης. Στη συνέχεια σε μια προσπάθεια του να επανορθώσει μετά από την επανάληψη σχετικής ερώτησης εκ μέρους του συνηγόρου του αόριστα και γενικά ανέφερε ότι «όταν βρούμε πελάτη πρόθυμο, έτοιμο και ικανό πληρωνόμαστε άμεσα». Κατά την κυρίως εξέταση του απόφυγε να κάνει οποιαδήποτε αναφορά στο γεγονός ότι η εναγόμενη δεν είχε τίτλο ιδιοκτησίας της κατοικίας την οποία είχε αγοράσει από την εταιρεία Phar Lap Estates Ltd καθώς και ότι ο ίδιος μαζί με τη εναγόμενη ζήτησαν από τους διευθυντές της αναφερόμενης εταιρείας να υπογράψουν το πωλητήριο έγγραφο και αυτοί αρνήθηκαν. Τούτο προφανώς στη προσπάθεια του να υποστηρίξει ότι για τη μη υλοποίηση της πώλησης της κατοικίας ευθυνόταν η εναγόμενη, θέση που δεν ταυτίζεται όμως με τη μαρτυρία της ΜΥ1 διευθύντριας της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd η οποία ανέφερε στο δικαστήριο ότι η ίδια και ο σύζυγος της κ. Κίζης επίσης διευθυντής αρνήθηκαν να υπογράψουν το πωλητήριο έγγραφο. Σε αντίφαση και πάλι με τη θέση που προσπάθησε να προβάλει, ότι δηλαδή συμφώνησε με τη εναγόμενη πως το δικαίωμα του για πληρωμή προμήθειας θα εγεννάτο μόνο με την εξεύρεση αγοραστή, όταν ρωτήθηκε σε σχέση με την επιταγή που δόθηκε από την εταιρεία MITAKO ισχυρίστηκε ότι την παρέδωσε στην εναγόμενη διότι ο ίδιος θα εισέπραττε την προμήθεια του μεταγενέστερα. Σημειώνεται περαιτέρω ότι ο ενάγοντας κατά την κυρίως εξέταση του παρέλειψε να κάνει σαφή αναφορά και να τοποθετηθεί συγκεκριμένα στους δικογραφημένους ισχυρισμούς της εναγόμενης, σύμφωνα με τους οποίους, αρχικά της ζήτησε και του έδωσε από το ποσό της επιταγής που εξέδωσε ο προτεινόμενος αγοραστής το ποσό των Λ.Κ 2.500 και στη συνέχεια μετά από δική του παρατήρηση η εναγόμενη του επέστρεψε και το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ 2.
- Ο ισχυρισμός του ενάγοντα ότι δεν γνωρίζει και ουδέποτε συνάντησε την ΜΥ1 και το σύζυγο της κ. Κίζη διαψεύσθηκαν από την μαρτυρία της ίδιας της ΜΥ1 η οποία δεν βρίσκω να είχε λόγο να μην πει την αλήθεια στο δικαστήριο. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι η ΜΥ1 αναφέρθηκε στις προσπάθειες που έκανε ο ενάγοντας να πείσει την ίδια και το σύζυγο της να υπογράψουν το πωλητήριο έγγραφο για να μην χάσει ο ίδιος την προμήθεια του, προσπάθειες οι οποίες θα ήταν περιττές αν η συμφωνία του με την εναγόμενη ήταν ότι ο ίδιος θα πληρωνόταν την προμήθεια του όταν θα εξεύρισκε αγοραστή χωρίς την ανάγκη να καταρτιστεί τελική συμφωνία πώλησης της κατοικίας. Σε υποβολή ότι ο ίδιος προσπάθησε να πείσει τους διευθυντές της Phar Lap Estates Ltd να υπογράψουν για να μην χάσει την προμήθεια του απόφυγε να απαντήσει άμεσα λέγοντας πως ο ίδιος δεν έχει σχέση με τα αγοραπωλητήρια έγγραφα, ξεχνώντας βέβαια τον προηγούμενο ισχυρισμό του ότι ο ίδιος συνέταξε το πωλητήριο έγγραφο τεκμήριο
- Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω ο ενάγοντας δεν μου έκανε καλή εντύπωση και για τους ακόλουθους λόγους. Το ύφος του και ο τρόπος με τον οποίο κατέθεσε δεν με έπεισαν στο ελάχιστο για την αλήθεια της μαρτυρίας του. Το ότι δεν είπε την αλήθεια στο δικαστήριο φαινόταν και από το τρόπο που απαντούσε τις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν όπου παρέλειπε να απαντήσει άμεσα. Μέσα από την μαρτυρία του σχημάτισα έντονα την εντύπωση ότι κατέβαλε ιδιαίτερη προσπάθεια να αποφύγει να αναφερθεί στο ουσιαστικό γεγονός της άρνησης της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd, αρχικού πωλητή και ιδιοκτήτη της κατοικίας, να υπογράψει το πωλητήριο έγγραφο που ο ίδιος ετοίμασε. Ο εναγόμενος δεν με έπεισε με τα λεγόμενα του και η προσπάθειά του αυτή δεν ήταν παρά επιτηδευμένη. Ενώ αρχικά παρουσίασε τον εαυτό του ως γνώστη των θεμάτων που έχουν να κάνουν με αγοραπωλησίες στο στάδιο της αντεξέτασης απαντώντας σε ερώτηση σε σχέση με το ότι το πωλητήριο έγγραφο τεκμήριο 2 δεν είχε υπογραφτεί από την εταιρεία Phar Lap Estates Ltd απάντησε πως δεν γνωρίζει αν μια συμφωνία είναι έγκυρη στη περίπτωση που δεν την υπογράψουν όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Προσπάθησε δε να προβάλει ότι ακόμα και εάν η εταιρεία Phar Lap Estates Ltd αρνείτο να υπογράψει την συμφωνία τεκμήριο 2 η εναγόμενη είχε την ευχέρεια να υπογράψει συμφωνία εκχώρησης δικαιωμάτων προς όφελος του προτεινόμενου αγοραστή. Σε κανένα όμως σημείο της κυρίως εξέταση του δεν ανέφερε ότι ζήτησε είτε ο ίδιος είτε ο προτεινόμενος αγοραστής κάτι τέτοιο από την εναγόμενη και ότι η τελευταία αρνήθηκε. Αντίθετα η ΜΥ1, κατά την ένορκη κατάθεση της ανέφερε ότι κατά την επίσκεψη του ενάγοντα και της εναγόμενης στο σπίτι της με σκοπό να εξασφαλίσουν υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου Τεκμήριο 2, ο σύζυγος της αφού αρνήθηκε να υπογράψει πρότεινε την υπογραφή εκχωρητηρίου εγγράφου μεταξύ της ενάγουσας και του προτεινόμενου αγοραστή αλλά ο ενάγοντας απάντησε αρνητικά επιμένοντας στην υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου από τον αρχικό πωλητή. Εξετάζοντας δε το περιεχόμενο των δικογράφων της αγωγής 764/2007 που ήγειρε η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ εναντίον της εναγόμενης αξιώνοντας αποζημιώσεις, τα οποία η πλευρά του ενάγοντα κάλεσε την ΜΕ2 να καταθέσει στο δικαστήριο μαζί με τα σχετικά πρακτικά της ακροαματικής διαδικασίας τα οποία και κατατέθηκαν ως τεκμήρια 6 και 7, δεν παρατηρείται να περιλαμβάνεται ισχυρισμός ότι ο προτεινόμενος αγοραστής συμφώνησε να υπογραφτεί μεταξύ του και της εναγόμενης οποιαδήποτε συμφωνία εκχώρησης. Από το σύνολο δε της προσκομισθείσας μαρτυρίας προκύπτει ότι ήταν γνωστό σε όλες τις πλευρές πως για να τελεσφορήσει η συμφωνία πώλησης της κατοικίας προς τον προτεινόμενο αγοραστή απαιτείτο η συγκατάθεση του αρχικού πωλητή. Η μαρτυρία της ΜΕ1 Αιμιλία Πάτη, λειτουργού στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, η οποία ήταν τυπική και αντικειμενική και ως τέτοια την αποδέχομαι δεν κατάφερε να προσθέσει οτιδήποτε στην υπόθεση του ενάγοντα. Η μάρτυρας ανέφερε ότι αφού πρώτα εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος της επίδικης κατοικίας αυτή μεταβιβάστηκε από την εταιρεία Phar Lap Estates Ltd στο όνομα της εναγόμενης στις 29.9.2008 η οποία στη συνέχεια την μεταβίβασε στις 30.9.2008 ανά ένα δεύτερο μερίδιο στο όνομα του Ιωάννη Παπαγεωργίου και της Ιπόλικας Παπαγεωργίου. Τα πιο πάνω αναφέρθηκαν και από την ίδια την εναγόμενη κατά την ένορκη κατάθεση της όπου ανάφερε ότι τελικά η κατοικία πωλήθηκε σε μεταγενέστερο χρόνο στα πιο πάνω πρόσωπα χωρίς να κατατεθεί προηγουμένως στο κτηματολόγιο γραπτή συμφωνία. Προχώρησε στη μεταβίβαση της κατοικίας όταν εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος και αφού προηγουμένως μεταβιβάστηκε από τους αρχικούς πωλητές στο όνομα της. Η αναφορά δε της ΜΕ1 ότι η κατοικία πωλήθηκε στην τιμή των Λ.Κ 255.000 συνάδει με τη μαρτυρία της εναγόμενης και τη συμφωνία που η τελευταία κατάθεσε στο δικαστήριο ως Τεκμήριο
- Η ΜΕ 3 κ. Καλλιόπη Σωτηρίου, στενογράφος στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας κλήθηκε από τον ενάγοντα για να διαβάσει ενώπιον του Δικαστηρίου αποσπάσματα από τα πρακτικά που τηρήθηκαν από την ίδια κατά την εκδίκαση της αγωγής 764/
- Ζητήθηκε συγκεκριμένα από τη μάρτυρα να διαβάσει απόσπασμα των πρακτικών ημερομηνίας 9.3.2009 όπου η εναγόμενη αναφέρεται στην πώληση της κατοικίας στα πιο πάνω αναφερόμενα πρόσωπα έναντι του ποσού των Λ.Κ275.000 ισχυριζόμενη ότι η πώληση έγινε με ανεπίσημη συμφωνία εννοώντας προφανώς χωρίς αυτή να κατατεθεί στο κτηματολόγιο, κάτι που συνάδει και με τη μαρτυρία της ΜΕ1, και αυτό όπως ισχυρίστηκε επειδή δεν γνώριζε πότε θα εκδιδόταν ξεχωριστός τίτλος για να μπορέσει να κάνει τη μεταβίβαση στους αγοραστές. Ο λόγος προφανώς για το οποίο η πλευρά του ενάγοντα θέλησε να παραθέσει ενώπιον του δικαστηρίου το αναφερόμενο απόσπασμα ήταν το ύψος της τιμής πώλησης της κατοικίας, σημείο επί του οποίου η ΜΕ3 αντεξετάστηκε από την πλευρά της υπεράσπισης με σχετική υποβολή ότι η εναγόμενη ανέφερε το ποσό των Λ.Κ 255.000 και όχι Λ.Κ 275.
- Η μάρτυρας επί τούτου απάντησε ότι καταγράφοντας τη μαρτυρία κατέγραψε το ποσό που η ίδια άκουσε και δεν υπάρχει λόγος να μην γίνει αποδεκτός ο ισχυρισμός της. Η θέση που υπόβαλε η πλευρά του ενάγοντα ότι η εναγόμενη αρνήθηκε να υλοποιήσει την συμφωνία πώλησης με το αγοραστή που της πρότεινε επειδή πώλησε τη κατοικία σε τρίτο πρόσωπο σε ψηλότερη τιμή δεν αποδείχτηκε . Αντίθετα καταρρίπτεται από τη γραπτή συμφωνία που κατέθεσε η εναγόμενη στο δικαστήριο (τεκμήριο 9) από την οποία προκύπτει ότι η κατοικία πωλήθηκε στις 12.3.2007 έναντι του ποσού των Λ.Κ 255.
- Σημειώνεται τέλος για το ζήτημα αυτό πως και η λειτουργός του Κτηματολογίου ΜΕΙ ανέφερε ότι η κατοικία πωλήθηκε έναντι του ποσού των Λ.Κ 255.
- Ακόμα όμως και αν τελικά η κατοικία πωλήθηκε σε μεταγενέστερο χρόνο σε ψηλότερη τιμή, κάτι που σε κάθε περίπτωση δεν έχει αποδειχθεί με τη προσκομισθείσα μαρτυρία, αυτό δεν σημαίνει ότι η εναγόμενη ευθύνεται για την μη ολοκλήρωση της πώλησης της κατοικίας με τους πελάτες του ενάγοντα. Κάτι που επίσης κρίνεται ότι θα πρέπει να σημειωθεί είναι πως στο στάδιο της αντεξέτασης ζητήθηκε από την ΜΕ3 και κατάθεσε ενώπιον του δικαστηρίου μέρος των πρακτικών ημερομηνίας 24.2.2009 τα οποία ήσαν αποστενογραφημένα (τεκμήριο 8), όπου στη σελίδα 36 ο ενάγοντας καταθέτοντας ενόρκως δηλώνει ότι η εναγόμενη του ζήτησε να της πωλήσει το σπίτι λέγοντας του μάλιστα ότι ήταν επείγον διότι είχε οικονομικές δυσκολίες. Η δήλωση εκεί του ενάγοντα φαίνεται να μην συνάδει με τη θέση που προσπάθησε να προβάλει στη παρούσα υπόθεση ότι δηλαδή το μόνο που του ανάθεσε η εναγόμενη και για το οποίο είχε δικαίωμα να εισπράξει προμήθεια ήταν να εξεύρει αγοραστή πρόθυμο και έτοιμο να αγοράσει την κατοικία της στη τιμή των Λ.Κ 270.
- Η εναγόμενη και η ΜΥ1 καταθέτοντας στο δικαστήριο μου έκαναν πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρες. Κατέθεσαν με φυσικό, θετικό τρόπο και αμεσότητα. Αναφέρθηκαν στα ουσιώδη γεγονότα με ειλικρίνεια και η εκδοχή που πρόβαλαν μέσα από την μαρτυρία τους ήταν πειστική. Σημειώνω περαιτέρω ότι η ΜΥ1 είναι ουδέτερη μάρτυρας χωρίς κανένα συμφέρον η ενδιαφέρον στη έκβαση της υπόθεσης το οποίο θα την υποκινούσε να μην πει την αλήθεια στο δικαστήριο. Παρατηρώ επίσης ότι η μαρτυρία της συνάδει με την μαρτυρία της εναγόμενης και μικρές αντιφάσεις μεταξύ τους δεν κρίθηκαν ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία τους. Η εναγόμενη ανέφερε πως αρχές του 2006 λόγω οικονομικών δυσκολιών αποφάσισε να πωλήσει την αναφερόμενη κατοικία. Μεταξύ άλλων απευθύνθηκε και στον ενάγοντα με τον οποίο είχε συνεργαστεί και στο παρελθόν και είχαν μεταξύ τους άψογη συνεργασία. Ισχυρίστηκε πως σε περίπτωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας πώλησης της κατοικίας της ο ενάγοντας θα πληρωνόταν προμήθεια σε ποσοστό 3% επί της τιμής πώλησης. Απέρριψε όμως τη θέση του ενάγοντα ότι συμφώνησε και όφειλε να του καταβάλει την αμοιβή του έστω και αν δεν υλοποιηθεί η πώληση της κατοικίας της. Τα όσα ανέφερε η εναγόμενη σε σχέση με την άρνηση του αρχικού πωλητή, της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd και συγκεκριμένα των διευθυντών της να υπογράψουν την συμφωνία πώλησης που ετοίμασε ο ενάγοντας επιβεβαιώνονται και από τη μαρτυρία της ΜΥ
- Ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι ο ενάγοντας της δήλωσε πως χωρίς την υπογραφή του αρχικού πωλητή η συμφωνία πώλησης δεν θα προχωρούσε κάτι που επιβεβαιώνεται επίσης με τη μαρτυρία της ΜΥ
- Ανέφερε ότι ο ενάγοντας αρχικά και μέχρι την επίσκεψη τους στον αρχικό πωλητή δεν της είχε αποκαλύψει το όνομα του προτιθέμενου αγοραστή, την διαβεβαίωνε όμως ότι θα εξεύρισκε τρόπο να υλοποιηθεί η πώληση λέγοντας της ότι θα ζητούσε από κάποιο πρόσωπο που εργάζεται στο κτηματολόγιο να μεσολαβήσει για να πείσουν τον διευθυντή της Phar Lap Estates Ltd κ. Κίζη να υπογράψει την συμφωνία. Γεγονός που και πάλι επιβεβαιώνεται από τη μαρτυρία της ΜΥ1 η οποία ανέφερε ότι πρόσωπο που εργάζεται στο κτηματολόγιο προσπάθησε να πείσει το σύζυγο της κ. Κίζη να υπογράψει την συμφωνία πώλησης της κατοικίας για να μην χάσει ο ενάγοντας την προμήθεια του. Η θέση της εναγόμενης ότι ο ενάγοντας της ανέφερε ότι η πώλησης δεν θα προχωρούσε χωρίς την υπογραφή του αρχικού πωλητή δεν επιβεβαιώνεται μόνο από τη μαρτυρία της ΜΥ1 αλλά και από το περιεχόμενο της συμφωνίας που ο ίδιος ο ενάγοντας ετοίμασε (τεκμ.2) όπου στα ονόματα των πωλητών συμπεριέλαβε και το όνομα του αρχικού πωλητή. Ο ενάγοντας δεν ισχυρίστηκε ότι πρότεινε στην εναγόμενη τη σύναψη οποιασδήποτε άλλης συμφωνίας η οποία θα καθιστούσε δυνατή την υλοποίηση της πώλησης της κατοικίας χωρίς την υπογραφή του αρχικού πωλητή. Σε σχέση με τη καταβολή του ποσού των Λ.Κ 5.000 η εναγόμενη ανέφερε πως μετά την πάροδο δύο με τριών ημερών από την επίσκεψη τους στο σπίτι της ΜΥ1 ο ενάγοντας την κάλεσε στο γραφείο του και της ανέφερε ότι είχε στη κατοχή του μια επιταγή Λ.Κ 5.000 ως επιστρεπτέο ντεπόζιτο υπό την επιφύλαξη υπογραφής γραπτής συμφωνίας από τον προτιθέμενο αγοραστή που της αποκάλυψε ότι ήταν η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ. Της εισηγήθηκε πως το μισό από το αναφερόμενο ποσό θα έπρεπε να αποτελέσει μέρος της αμοιβής που θα δικαιούταν για την ολοκλήρωση της πώλησης. Η εναγόμενη πιστεύοντας ακόμα πως η πώληση της κατοικίας θα υλοποιείτο το θεώρησε λογικό και αφού επισκέφθηκαν με το ενάγοντα παρακείμενη τράπεζα και εξαργύρωσαν την επιταγή του παρέδωσε το ποσό των Λ.Κ
- Στη συνέχεια όταν επέστρεψαν στο γραφείο του ο ενάγοντας της ανέφερε πως δεν ήταν ηθικά σωστό να εισπράξει οποιοδήποτε ποσό εφόσον δεν είχε διευθετηθεί ακόμα το θέμα με τον αρχικό πωλητή. Η εναγόμενη έχοντας εμπιστοσύνη στον ενάγοντα του παρέδωσε και το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ 2.500 με σκοπό αυτός να το κρατήσει μέχρι να ολοκληρωθεί η πράξη. Μετά την πάροδο κάποιων ημερών και όταν η εναγόμενη αφού μίλησε ξανά με την ΜΥ1 και διαπίστωσε πως η στάση του συζύγου της τελευταίας δεν υπήρχε περίπτωση να αλλάξει, βασιζόμενη στη δήλωση του ενάγοντα πως χωρίς τη υπογραφή του κ. Κίζη η πώληση της κατοικίας της στον προτιθέμενο αγοραστή δεν θα υλοποιείτο ανέφερε στον ενάγοντα ότι η πράξη εκ των πραγμάτων δεν θα μπορούσε να προχωρήσει. Ο ενάγοντας δεν εισηγήθηκε οποιοδήποτε άλλο τρόπο διευθέτησης του προβλήματος αλλά αντίθετα την απείλησε πως η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ θα στρεφόταν δικαστικά εναντίον της όπως και έγινε. Η περιγραφή που έδωσε η εναγομένη ενώπιον του δικαστηρίου σε σχέση με τα ουσιώδη γεγονότα χαρακτηρίζεται από σαφήνεια και ήταν αρκετά λεπτομερής. Μικρές αντιφάσεις στη μαρτυρία της δεν στάθηκαν ικανές να κλονίσουν την αξιοπιστία της. Τα όσα ανέφερε στο δικαστήριο είχαν λογική συνοχή μεταξύ τους και η μαρτυρία της παρέμεινε σταθερή και δεν ανατράπηκε στο στάδιο της αντεξέτασης της. Η εναγόμενη σε αντίθεση με τον ενάγοντα περίγραψε επίσης με λεπτομέρεια την εκδοχή της σε σχέση με τη τύχη του ποσού των Λ.Κ
- Από το περιεχόμενο δε της απόφασης του Δικαστηρίου τεκμήριο 5 (σελίδα 10) προκύπτει ότι η εναγόμενη πρόβαλε την ίδια εκδοχή και κατά τη διάρκεια της μαρτυρίας της στα πλαίσια εκδίκασης της αγωγή 764/07 παρά το γεγονός ότι στην εκεί έκθεση υπεράσπισης της (μέρος του τεκμηρίου 6) προβάλλει ότι το ποσό των Λ.Κ 5.000 επιστράφηκε στους ενάγοντες. Στη βάση συνεπώς όλων των πιο πάνω η μαρτυρία της εναγόμενης γίνεται αποδεκτή. Σημειώνεται πως δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η εναγόμενη με την απόφαση του δικαστηρίου στην αγωγή 764/07 διατάχθηκε και πλήρωσε στην εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ το ποσό των Λ.Κ5.000 πλέον τόκους και έξοδα. Όπως ήδη έχει αναφερθεί πολύ καλή εντύπωση άφησε στο δικαστήριο και η ΜΥ
- Κατέθεσε με θετικό και πειστικό τρόπο και παρά την αντεξέταση που υπέστη παρέμεινε σταθερή και πειστική στις θέσεις της σε σχέση με τα ουσιώδη γεγονότα. Όπως και πιο πάνω αναφέρεται η μάρτυρας αυτή δεν βρίσκω να είχε οποιοδήποτε λόγο να μην αναφέρει στο δικαστήριο τα πραγματικά γεγονότα σε σχέση με την άρνηση του συζύγου της και της ίδιας ως διευθυντές της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd να υπογράψουν το αναφερόμενο πωλητήριο έγγραφο που ετοίμασε ο ενάγοντας. Ανέφερε ότι μετά την επίσκεψη του ενάγοντα και της εναγόμενης στο σπίτι της κατά την τη διάρκεια της οποίας ζήτησαν την υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου ο ενάγοντας τους επισκέφθηκε για ακόμα μία φορά στο γραφείο της εταιρείας τους μετά μάλιστα από διαμεσολάβηση κάποιου γνωστού του συζύγου της που εργάζεται στο κτηματολόγιο. Τα όσα ανέφερε η ΜΥ1 σε σχέση με το ζήτημα συνάδουν με τη μαρτυρία της εναγόμενης. Ήταν ξεκάθαρη και πειστική όταν έλεγε ότι ο ενάγοντας ενώπιον και της εναγόμενης δήλωσε πως χωρίς την υπογραφή της ίδιας και του συζύγου της η πώληση της κατοικίας δεν μπορούσε να προχωρήσει. Για τους πιο πάνω λόγους η μαρτυρία της ΜΥ1 γίνεται αποδεκτή. Ως αποτέλεσμα της πιο πάνω αξιολόγησης του συνόλου της προσκομισθείσας μαρτυρίας απορρίπτω την εκδοχή του ενάγοντα σε όσα σημεία αυτή είναι αντίθετη με αυτή της εναγόμενης την οποία αποδέχομαι και καταλήγω στα ακόλουθα ευρήματα. Κατά το ουσιώδη χρόνο η εναγόμενη ήταν η ιδιοκτήτρια της κατοικίας με αρ. 32 στο συγκρότημα AMMOS BEACH VIILLAGE στα Περβόλια. Η αναφερόμενη κατοικία δεν έφερε ξεχωριστό τίτλο εγγραφής και εξακολουθούσε να είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του αρχικού πωλητή, της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd. Κατά τον ουσιώδη προς την παρούσα αγωγή χρόνο ο ενάγοντας ήταν εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης. Επί του σημείου αυτού, για τους λόγους που επεξηγούνται πιο κάτω δεν μπορώ να συμφωνήσω με τη τεθείσα στο στάδιο των αγορεύσεων θέση του ευπαίδευτου συνηγόρου της εναγόμενης, ότι ο Ενάγοντας δεν νομιμοποιείται να διεκδικεί την καταβολή αμοιβής κτηματομεσίτη λόγω του ότι δεν προσκόμισε στο δικαστήριο την υπό του νόμου προβλεπόμενη ετήσια άδεια άσκησης επαγγέλματος. Ο ενάγοντας μεταξύ άλλων ανέφερε ότι είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και παρουσίασε προς τούτο αντίγραφο πιστοποιητικού εγγραφής του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών με αριθμό μητρώου
- (Τεκμήριο 1). Η μαρτυρία του ενάγοντα αναφορικά με την ιδιότητα του ως εγγεγραμμένου κτηματομεσίτη κατά τον επίδικο χρόνο δεν αμφισβητήθηκε από την πλευρά της υπεράσπισης. Σε κανένα σημείο της αντεξέτασης του ενάγοντα υποβλήθηκε σε αυτόν η θέση ότι δεν νομιμοποιείται να διεκδικεί προμήθεια για το λόγο ότι κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν ήταν κάτοχος ετήσιας άδειας άσκησης επαγγέλματος. Σημειώνεται περαιτέρω πως στην έκθεση υπεράσπισης της εναγόμενης δεν προβάλλεται ισχυρισμός ότι ο ενάγοντας δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιαδήποτε προμήθεια ως κτηματομεσίτης για το λόγο ότι δεν ήταν κάτοχος ετήσιας άδεια. Ως επισφράγιση δε των πιο πάνω η εναγόμενη κατά την ένορκη κατάθεση της αναφέροντας πως γνώριζε ότι ο ενάγοντας ήταν κτηματομεσίτης με τον οποίο είχε και στο παρελθόν άψογη συνεργασία σε σχέση με την πώληση άλλων ακινήτων δήλωσε πως στην περίπτωση που η πώληση της κατοικίας της υλοποιείτο η ίδια όφειλε να καταβάλει και θα κατέβαλλε στον ενάγοντα την προμήθεια του η οποία θα ήταν 3% επί του τιμήματος πώλησης. Κατά η περί το Δεκέμβριο του 2006 δυνάμει προφορικής συμφωνίας μεταξύ του Ενάγοντα και της εναγόμενης ο Ενάγοντας ανέλαβε να ενεργήσει ως κτηματομεσίτης σε σχέση με την πώληση της κατοικίας της εναγόμενης στη τιμή των Λ.Κ 270.000 και η προμήθεια που θα εισέπραττε θα ήταν 3% επί του τιμήματος πώλησης. Ο ενάγοντας ανέφερε στην εναγόμενη ότι εξηύρε αγοραστή, έτοιμο να αγοράσει την κατοικία στο πιο πάνω τίμημα και που στη συνέχεια της αποκάλυψε ότι ήταν η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd. Ο ενάγοντας ετοίμασε προς τούτο σχετικό πωλητήριο έγγραφο (τεκμήριο 2) το οποίο παρουσίαζε ως πωλητές την εναγομένη μαζί με τον αρχικό πωλητή, την εταιρεία Phar Lap Estates Ltd, η υπογραφή της οποία και απαιτείτο για να ολοκληρωθεί η συμφωνία πώλησης της κατοικίας. Οι διευθυντές της εταιρείας Phar Lap Estates Ltd προσεγγίσθηκαν από την εναγόμενη και τον ενάγοντα για το σκοπό αυτό αλλά αρνήθηκαν να υπογράψουν το αναφερόμενο πωλητήριο έγγραφο. Ο ενάγοντας δήλωσε στην εναγόμενη ότι χωρίς την υπογραφή του αρχικού πωλητή και ιδιοκτήτη η συμφωνία πώλησης δεν μπορούσε να προχωρήσει. Την διαβεβαίωνε όμως ότι θα εξεύρισκε τρόπο να υλοποιηθεί η πώληση λέγοντας της ότι θα ζητούσε από κάποιο πρόσωπο που εργάζεται στο κτηματολόγιο να μεσολαβήσει για να πείσουν τον διευθυντή της Phar Lap Estates Ltd κ. Κίζη να υπογράψει το πωλητήριο έγγραφο κάτι που έγινε χωρίς όμως οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Μετά την πάροδο δύο με τριών ημερών από την επίσκεψη τους στον αρχικό πωλητή ο ενάγοντας κάλεσε την εναγόμενη στο γραφείο του και της ανέφερε ότι είχε στη κατοχή του μια επιταγή Λ.Κ5.000 που εξέδωσε στο όνομα της ο προτιθέμενος αγοραστής η εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ ως επιστρεπτέο ντεπόζιτο υπό την επιφύλαξη υπογραφής γραπτής συμφωνίας. Της εισηγήθηκε πως το εν δεύτερο από το αναφερόμενο ποσό έπρεπε να το κρατήσει ως μέρος της αμοιβής που θα είχε δικαίωμα να εισπράξει με την ολοκλήρωση της πώλησης. Η εναγόμενη πιστεύοντας ακόμα πως η πώληση της κατοικίας της θα υλοποιείτο το θεώρησε λογικό και αφού επισκέφθηκαν παρακείμενη τράπεζα και εξαργύρωσαν μαζί την επιταγή του παρέδωσε το ποσό των Λ.Κ 2.
- Στη συνέχεια και αφού επέστρεψαν στο γραφείο του ο ενάγοντας της ανέφερε πως δεν ήταν ηθικά σωστό να εισπράξει οποιοδήποτε ποσό εφόσον δεν είχε διευθετηθεί ακόμα το θέμα με τον αρχικό πωλητή. Η εναγόμενη έχοντας εμπιστοσύνη στον ενάγοντα του παρέδωσε και το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ 2.500 με σκοπό να το κρατήσει μέχρι να ολοκληρωθεί η πώληση. Η εναγόμενη με απόφαση του δικαστηρίου στην αγωγή 764/07 διατάχθηκε να καταβάλει στην εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ το ποσό των Λ.Κ 5.000 πλέον τόκους και έξοδα. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Όπως έχει νομολογηθεί σε περιπτώσεις απαιτήσεων προμήθειας ή αμοιβής από κτηματομεσίτες εφαρμόζεται το κανονικό δίκαιο των συμβάσεων (ordinary law of contract). Βλ. απόφαση J. F. Aho et Fils v. Photos Photiades and Co
(1968)1 CLR 477 στις σελίδες 494 - 495: «To sum up, the position is this, that we have to look to this case as being governed by the ordinary law of contract and to interpret and apply the contract as alleged to have been made by the parties, it made at all, and not to make the contract for the parties or reconstruct an agreement on equitable principles.» Στην υπόθεση Socrates J. Eliades v. Pantelis Petrides
(1972)1 C.L.R. 5, το Ανώτατο Δικαστήριο υιοθέτησε την αγγλική νομολογία (βλ. Ackroyd and Sons v. Hasan
(1960)2 Q.B. 144) και υπέδειξε ότι σε περιπτώσεις αξίωσης προμήθειας από κτηματομεσίτη εναντίον αυτού που αντιπροσωπεύει ισχύουν οι ακόλουθες αρχές:
- Όταν κτηματομεσίτης ισχυρίζεται ότι δικαιούται σε προμήθεια το θέμα εξετάζεται ερμηνεύοντας τη συμφωνία, ήτοι εάν έχει επεσυμβεί το γεγονός ένεκα του οποίου καθίσταται πληρωτέα η προμήθεια.
- Δεν εφαρμόζονται ειδικές αρχές ερμηνείας για συμφωνίες προμήθειας κτηματομεσιτών.
- Συμφωνίες για πληρωμή προμήθειας, έστω και εάν δεν καταλήξουν σε πώληση, πρέπει να περιλαμβάνουν σαφείς όρους ως προς τούτο. (Ackroyd πιο πάνω). Ένας κτηματομεσίτης δεν έχει δικαίωμα να εισπράξει προμήθεια εκτός εάν υπάρχει σχετική προς τούτο σύμβαση. Ουσιαστικά η σχέση κτηματομεσίτη - πωλητή αποτελεί σύμβαση αντιπροσωπείας. Η αμοιβή του κτηματομεσίτη δύναται να είναι συμβατική ή και εύλογη. Η εκπλήρωση δε της εντολής που ο πωλητής έδωσε είναι αυτό που του παρέχει το δικαίωμα αμοιβής. Το πότε δε αυτή η εντολή θεωρείται εκπληρωθείσα έτσι ώστε ο μεσίτης να δικαιούται σε προμήθεια είναι πάντοτε θέμα γεγονότων. Εκείνο όμως που προκύπτει από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου και την αγγλική νομολογία είναι ότι ο κτηματομεσίτης δικαιούται προμήθεια όταν η μεσολάβηση του ήταν η άμεση και κύρια αιτία της συναλλαγής. Η υπό εξέταση υπόθεση αποτελεί περίπτωση όπου δεν πραγματοποιήθηκε η πώληση για την οποία μεσολάβησε ο ενάγοντας ως κτηματομεσίτης. Αποτελεί γεγονός ότι ο ενάγοντας εξηύρε αγοραστή για την κατοικία της εναγόμενης και συγκεκριμένα την εταιρεία ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ Trading Ltd αλλά η πώληση δεν τελεσφόρησε λόγω της άρνησης του αρχικού πωλητή και εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της κατοικίας να υπογράψει την συμφωνία πώλησης. Με βάση συνεπώς τα πιο πάνω το Δικαστήριο καλείται να αποφασίσει κατά πόσον ο ενάγοντας δικαιούται σε πληρωμή προμήθειας. Το δικαστήριο έλαβε υπόψη τις εισηγήσεις που έθεσαν οι συνήγοροι των δύο πλευρών στο στάδιο των αγορεύσεων καθώς και τη σχετική νομολογία στην οποία παρέπεμψαν. Στην υπόθεση Ackroyd and Sons v. Hasan ( πιό πάνω) λέχθηκε πως συμφωνίες για πληρωμή προμήθειας, έστω και εάν δεν καταλήξουν σε πώληση, πρέπει να περιλαμβάνουν σαφείς όρους ως προς τούτο. Εκτενής αναφορά στην απόφαση έγινε στην υπόθεση Socrates J. Eliades (πιο πάνω) από την οποία και παραθέτω τα ακόλουθα αποσπάσματα: As has been stated by Upjohn, L.J. in Ackroyd & Sons v. Hasan [1960 2 Q.B., 144 (at p. 154):— "When an agent claims commission from a principal, there are certain principles of law applicable which cannot be doubted. First, when an agent claims that he has earned the right to commission, the test is whether upon the proper interpretation of the contract between the principal and the agent the event has happened upon which commission is to be paid. Secondly, there are no special principles of construction applicable to commission contracts with estate agents. Thirdly, contracts under which a principal is bound to pay commission for an introduction which does not result in a sale must be expressed in clear language." The above principles have been adopted, after a long review of relevant case-law, by Bowstead on Agency, 13th ed., p.
- The judgment of Upjohn, L.J. in the Ackroyd case, supra, continues as follows (at p. 154) :— "Authority for these propositions is to be found in the well-known speech of Lord Russell in Luxor (Eastbourne) Ltd. v. Cooper [1941] A.C. 108, 124 and put in more summary form by Jenkins, L.J. in Midgley Estates Ltd. v. Hand [1952] 2 Q.B. 432, 435 where he said : 'As pointed out over and over again in the reported cases, an agency contract of this sort, just like any other contract, must be construed according to its terms. One has to look at the particular contract and see whether, according to its terms, construed in accordance with the ordinary principles of construction, the event has happened on the occurrence of which the commission is expressed to be payable'. Then, after pointing out that prima facie the intention of the parties is likely to be that the commission stipulated for should only be payable in the event of an actual sale resulting, he continued : 'That is the broad general principle in the light of which the question of construction should be approached ; but this does not mean that the contract, if its terms are clear, should not have effect in accordance with those terms, even if they do involve the result that the agents' commission is earned and becomes payable although the sale in respect of which it is claimed, for some reason or another, turns out to be abortive'". Έχω την άποψη ότι στην προκειμένη περίπτωση με βάση τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή δεν θα μπορούσα να καταλήξω στο συμπέρασμα ότι ο ενάγοντας δικαιούται πληρωμή προμήθειας από την εναγόμενη. Δεν έχει αποδειχθεί ότι στα πλαίσια της προφορικής συμφωνίας του με την εναγόμενη υπήρξε σαφής όρος βάση του οποίου ο ενάγοντα θα είχε δικαίωμα να πληρωθεί την προμήθεια του έστω και αν δεν τελεσφορούσε η πώληση της κατοικίας της εναγόμενης. Ούτε και από τους ισχυρισμούς της έκθεσης απαίτησης του ενάγοντα στοιχειοθετείται με σαφήνεια η ύπαρξη τέτοιου όρου, όπου, στις παραγράφους 5 και 6 προβάλλει ότι η εναγόμενη του στέρησε την προμήθεια του επειδή αρνήθηκε όπως ισχυρίζεται να υλοποιήσει τη συμφωνία πώλησης με τον προτεινόμενο αγοραστή. Παρά την προσπάθεια του ο ενάγοντας δεν έπεισε το δικαστήριο ότι σύναψε με την εναγόμενη συμφωνία η οποία περιλάμβανε σαφείς όρους πως θα εισέπραττε την προμήθεια του μόνο με την επίτευξη εξεύρεσης αγοραστή και ανεξάρτητα από την υλοποίηση της πώλησης της κατοικίας. Αν ίσχυε κάτι τέτοιο τότε προς τι οι προσπάθειες του να πείσει τον αρχικό πωλητή να υπογράψει το πωλητήριο έγγραφο. Ο ίδιος δε όταν κατέθετε ως μάρτυρας της ΜΙ.ΤΑ.ΚΟ στην αγωγή που η τελευταία καταχώρησε εναντίον της εναγόμενης, ισχυριζόταν ότι η εναγόμενη του ζήτησε να της πωλήσει το σπίτι. Λέγοντας δε με γενικό και αόριστο τρόπο ενώ κατέθετε ενόρκως στη παρούσα υπόθεση «όταν βρούμε πελάτη πρόθυμο, έτοιμο και ικανό πληρωνόμαστε άμεσα» δεν μπορεί να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι συμφώνησε με σαφείς όρους, ότι θα πληρωνόταν την προμήθεια του έστω και αν δεν τελεσφορούσε η πώληση της κατοικίας της εναγόμενης. Ούτε και η γενική και αόριστη αναφορά του σε σχέση με τον τρόπο που συνηθίζει να λαμβάνει οδηγίες από τους πελάτες του για κάποια πώληση θα μπορούσε να οδηγήσει σε ένα τέτοιο συμπέρασμα. Αντίθετα η μαρτυρίας που έχει γίνει αποδεκτή από το δικαστήριο οδηγεί στο συμπέρασμα πως η προμήθεια του ενάγοντα θα ήταν απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της πώλησης της κατοικίας. Η νομολογία στην οποία παρέπεμψε ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντα θεωρώ ότι δεν μπορεί να έχει εφαρμογή στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Δεδομένου ότι η υπό εξέταση υπόθεση αφορά συμφωνία καταβολής προμήθειας κτηματομεσίτη εφαρμογή έχει ο σε ισχύ κατά τους ουσιώδεις χρόνους Περί Κτηματομεσιτών Νόμος 273(Ι)/
- Το άρθρο 19
(2)διαλαμβάνει τα ακόλουθα: Όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την καθορισμένη προμήθεια, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής: Νοείται ότι σε περίπτωση μη επίτευξης κτηματικής συναλλαγής για την οποία δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη ο κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται σε εύλογη αμοιβή, λαμβανομένων υπόψη του αναλωθέντος χρόνου και της δαπάνης αυτού. Στη περίπτωση συνεπώς που τελεσφορούσε η πώληση της κατοικίας της εναγόμενης ο ενάγοντας καλυπτόταν από τις πρόνοιες του άρθρου 19
(2). Εξετάζοντας το ζήτημα κατά πόσο θα μπορούσε να επιτύχει η απαίτηση του ενάγοντα στη βάση της επιφύλαξη του άρθρου 19
(2)δεδομένου ότι με τη προσαχθείσα μαρτυρία δεν έχει αποδειχθεί ευθύνη οιουδήποτε εκ των διαδίκων για την μη επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής αφού αυτή οφειλόταν στην άρνηση του αρχικού πωλητή να υπογράψει το σχετικό πωλητήριο έγγραφο, θα έλεγα ότι στην προκειμένη περίπτωση η απάντηση θα πρέπει να είναι αρνητική. Τούτο διότι δεν έχουν αποδειχθεί από τον ενάγοντα συγκεκριμένες δαπάνες καθώς και ο χρόνος που ανάλωσε για την εξεύρεση του προτεινόμενου αγοραστή έτσι ώστε το δικαστήριο να είναι σε θέση να καταλήξει ότι το ποσό που απαιτεί από την εναγόμενη ή οποιοδήποτε άλλο ποσό συνιστά την εύλογη αμοιβή του με βάση την επιφύλαξη του άρθρου 19
(2). Επί του σημείου τούτου υπενθυμίζω πως ο ενάγοντας πλην της γενικής δήλωσης του ότι εξηύρε τον αγοραστή μετά από μεγάλες προσπάθειες δεν έχει αναφερθεί κατά την μαρτυρία του σε συγκεκριμένες δαπάνες τις οποίες έχει υποστεί ούτε και έδωσε λεπτομέρειες αναφορικά με το χρόνο που ανάλωσε προς εξεύρεση του προτεινόμενου αγοραστή. Τονίζεται τέλος ότι η βάση της αξίωσης του ενάγοντα δεν συνιστά απαίτηση για την πληρωμή εύλογης αμοιβής. Ο ενάγοντας πρόβαλε πως στα πλαίσια της απόφασης στην αγωγή 764/07 το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή του προτεινόμενου αγοραστή με την οποία αξίωνε αποζημιώσεις εναντίον της εναγόμενης αλλά μεταξύ άλλων ανέφερε ότι η συμφωνία πώλησης της κατοικίας είχε καταρτιστεί και ακυρώθηκε υστερότερα λόγω διαλυτικής αιρέσεως επειδή δεν υπέγραψε τη συμφωνία η εταιρεία Phar Lap Estates Ltd. Ήταν εισήγηση του ενάγοντα ότι στη βάση των πιο πάνω ο ίδιος είχε εκπληρώσει την υποχρέωση του και ως εκ τούτου δικαιούται να λάβει την προμήθεια του. Η εισήγηση αυτή του ενάγοντα δεν με βρίσκει σύμφωνη. Στη προκειμένη περίπτωση το ζητούμενο δεν είναι κατά πόσο καταρτίστηκε συμφωνία η οποία κατέστη στη συνέχεια νομικά μη εκτελεστή αλλά κατά πόσο επεσυνέβηκε το γεγονός ένεκα του οποίου καθίστατο πληρωτέα η προμήθεια του ενάγοντα. Το ζητούμενο με βάση τη πιο πάνω κατάληξη του δικαστηρίου ήταν η επίτευξη της πώλησης της επίδικης κατοικίας. Ερχόμενη τώρα να εξετάσω την ανταπαίτηση της εναγόμενης αυτή εστιάζεται στην επιστροφή του ποσού των Λ.Κ5.000(€8.543) που δόθηκε από τον προτεινόμενο αγοραστή με επιταγή στο όνομα της και το οποίο σύμφωνα με τα ευρήματα του δικαστηρίου κρατήθηκε από τον ενάγοντα. Το αναφερόμενο ποσό μαζί με τόκους και έξοδα η εναγόμενη διατάχθηκε να πληρώσει και πλήρωσε στον προτεινόμενο αγοραστή με βάση την απόφαση του δικαστηρίου στην αγωγή 764/07( τεκμήριο 5). Κρίνεται συνεπώς ότι η εναγόμενη δικαιούται σε επιστροφή του ποσού των Λ.Κ 5.000 από τον ενάγοντα. Δεν θα έλεγα όμως το ίδιο και για τους τόκους και έξοδα που επιβαρύνθηκε με βάση την πιο πάνω αναφερόμενη απόφαση. Τούτο διότι η εναγόμενη όταν η πώληση της κατοικίας της τελικά δεν υλοποιήθηκε όφειλε να φροντίσει άμεσα όπως το ποσό των Λ.Κ 5.000 επιστραφεί στο δικαιούχο του και όχι να αναμένει να διαταχθεί να το πράξει μέσα από την αναφερόμενη απόφαση του δικαστηρίου. Επί του σημείου αυτού τονίζεται ότι η εναγόμενη δεν ανέφερε ότι έπραξε οτιδήποτε για την άμεση επιστροφή ποσού των Λ.Κ 5.000 στον δικαιούχο του αλλά ούτε και φαίνεται να επέδειξε οποιοδήποτε ενδιαφέρον για το τι απέγινε τελικά το αναφερόμενο ποσό. Με όλα όσα πιο πάνω προσπάθησα να αναλύσω και να εξηγήσω, η απαίτηση του ενάγοντα αποτυγχάνει. Όσον αφορά την ανταπαίτηση αυτή θα πρέπει να πετύχει σ' ότι αφορά την επιστροφή στην Εναγόμενη του ποσού των Λ.Κ 5.000 (€8.543) με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της ανταπαίτησης που έλαβε χώρα στις 22.2.2012. μετά από σχετική άδεια του δικαστηρίου για την τροποποίηση του δικογράφου της υπεράσπισης. Υπό το φως των πιο πάνω η απαίτηση απορρίπτεται με έξοδα προς όφελος της εναγόμενης και εναντίον του ενάγοντα όπως αυτά υπολογιστούν από το πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το δικαστήριο. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ της εναγόμενης και εναντίον του ενάγοντα για το ποσό των € 8.543 (Λ.Κ 5.000) πλέον νόμιμο τόκο από την 22.2.2012 μέχρι εξόφλησης χωρίς έξοδα δεδομένου ότι η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκε με την απαίτηση. (Υπ.) .............................. Στ.Λουκίδου Βασιλείου, Ε.Δ Πιστόν Αντίγραφον ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο