Μαρίας Εύρου Ευριπίδου ν. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας κ.α., Αρ.Εφεσης 11/2012, 24/4/2013

(1)/2002 και τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο 224 και τους τροποποιητικούς νόμους αυτών. ΜΕΤΑΞΥ: Μαρίας Εύρου Ευριπίδου, εκ Λευκωσίας Εφεσείουσας-Αιτήτριας και

1. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας
2. Alpha Bank Public Co Ltd. Εφεσίβλητων-Καθ΄ ων η Αίτηση ---------------- Αρ.Εφεσης 12/2012 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και Επί τοις Αφορώσι τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο 82

(1)/2002 και τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο 224 και τους τροποποιητικούς νόμους αυτών. ΜΕΤΑΞΥ: Μαρίας Εύρου Ευριπίδου, εκ Λευκωσίας Εφεσείουσας-Αιτήτριας και Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας 2. Alpha Bank Public Co Ltd. Εφεσίβλητων-Καθ΄ ων η Αίτηση ----------------- Αρ.Εφεσης 13/2012 Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και Επί τοις Αφορώσι τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Περιορισμός Πωλήσεων) Νόμο 82

(1)/2002 και τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο 224 και τους τροποποιητικούς νόμους αυτών. ΜΕΤΑΞΥ: Εύρου Ευριπίδου, εκ Λευκωσίας Εφεσείοντα-αιτητή και Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας

1. Alpha Bank Public Co Ltd. Εφεσίβλητων-Καθ΄ ων η Αίτηση 24 Aπριλίου,
2. Aιτήσεις και Προσωρινά Διατάγματα ημερομηνίας 11.10.2012 Εμφανίσεις Για αιτητές: κ.Χρ.Κληρίδης Για καθ΄ ου η αίτηση 1: κα Μ.Παστού εκ μέρους της κας Λ.Γρηγορίου για Γενικό Εισαγγελέα Για καθ΄ ου η αίτηση 2: κα Δ.Μιχαήλ για κ.Α.Ανδρέου ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Στις τρεις υποθέσεις που αναφέρονται πιο πάνω τα πραγματικά και νομικά θέματα είναι τόσο ίδια μεταξύ των ώστε να κριθεί ορθό, με δεδομένη και τη σύμφωνη γνώμη των συνηγόρων των άμεσα εμπλεκομένων διαδίκων, όπως αυτές συνεκδικαστούν όσον αφορά την ενδιάμεση διαδικασία η οποία εξετάζεται πιο κάτω. Πιθανώς το ίδιο θα πρέπει να γίνει σε σχέση και με την ουσία των εν λόγω τριών υποθέσεων, όμως, το θέμα αυτό θα πρέπει να εξεταστεί στο κατάλληλο στάδιο. Με δεδομένα λοιπόν τα πιο πάνω, σημειώνεται ότι η κύρια διαδικασία στην κάθε μια από τις εν λόγω υποθέσεις αφορά έφεση κατά απόφασης του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας, ημερομηνίας 21.8.2012, για πώληση με δημοπρασία, και σε δοσμένες επιφυλαχθείσες τιμές πώλησης, συγκεκριμένα κτήματα τα οποία βρίσκονται στην περιοχή του χωριού Μαρώνι της επαρχίας Λάρνακας και είναι τα ακόλουθα:
3. Εφεση αρ. 11/2012, κτήμα υπ΄ αριθμό εγγραφής 15581, φύλλο/σχέδιο LV/23, επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης €415.
5. Εφεση αρ. 12/2012, κτήματα υπ΄ αριθμό εγγραφής 15720, 15721, 15722 και 15723, φύλλο/σχέδιο LV&14, επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης για το καθένα €65.000 και κτήμα υπ΄ αριθμό εγγραφής 15724, φύλλο/σχέδιο LV/14, επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης €68.
7. Εφεση αρ. 13/2012, κτήμα υπ΄ αριθμό εγγραφής 15576, φύλλο σχέδιο LV/23 επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης €170.
8. Σύμφωνα με την προσβαλλόμενη απόφαση η δημοπρασία για όλα τα πιο πάνω κτήματα θα πραγματοποιείτο στις 21.10.2012 στον ίδιο συγκεκριμένο χώρο στο χωριό Μαρώνι, μεταξύ 10.00 π.μ. και 11.00 π.μ. Οι θεραπείες δε οι οποίες ζητούνται συναφώς είναι: (α) διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η ακύρωση γενικά της πιο πάνω απόφασης και (β) διάταγμα με το οποίο να καθορίζεται νέα επιφυλασσόμενη τιμή για την πώληση με δημοπρασία καθ΄ ενός από τα εν λόγω κτήματα. Όταν καταχωρίστηκαν οι πιο πάνω εφέσεις η ημερομηνία πραγματοποίησης των δημοπρασιών απείχε μόνο δέκα ημέρες μακριά. Δεν παρήχετο, χρονικά, η δυνατότητα για να διεξάγετο ακρόαση σε σχέση με αυτές επί της ουσίας της διαφοράς. Γι΄ αυτό και οι εφεσείοντες κατέφυγαν στην προσωρινή θεραπεία την οποία θα μπορούσε να τους προσφέρει το άρθρο 32

(1)του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960. Καταχώρησαν ενδιάμεση μονομερή αίτηση και πέτυχαν την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος σε κάθε υπόθεση ξεχωριστά με το οποίο ανεστάλησαν οι δημοπρασίες οι οποίες θα πραγματοποιούντο στις 21.10.2012, και κάθε άλλη παρεμφερής προς αυτές διαδικασία. Στο στάδιο εκείνο οι εφεσείοντες πέτυχαν να ικανοποιήσουν το δικαστήριο ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις τις οποίες θέτει το πιο πάνω άρθρο και, περαιτέρω, ότι θα ήταν πρόσφορη και δίκαιη η έκδοση των ενδιάμεσων διαταγμάτων. Προσκόμισαν σχετικά μαρτυρία η οποία καταδείκνυε, εκ πρώτης όψεως, ότι η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης για κάθε κτήμα ήταν αρκετά πιο χαμηλή απ΄ ότι θα απέφερε πώληση του στην ελεύθερη αγορά. Προς τούτο κατατέθησαν κτηματολογικές εκθέσεις οι οποίες είχαν ετοιμαστεί σε προγενέστερο χρόνο, κατά το 2008, και έδειχναν, εκ πρώτης όψεως πάντοτε, ότι η τιμή πώλησης για κάθε κτήμα στην ελεύθερη αγορά ήταν πολύ υψηλότερη της επιφυλαχθείσας για τους σκοπούς της δημοπρασίας. Ενώ πρόσθετα έγινε αναφορά σε διαπραγματεύσεις οι οποίες διεξάγονταν κατά τον εν λόγω ουσιώδη χρόνο για πώληση των κτημάτων σε δύο ξένες εταιρείες σε πολύ πιο συμφέρουσες τιμές. Με τα προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα να βρίσκονται σε ισχύ, παρήλθε η ημερομηνία της 21.10.2012 χωρίς φυσικά να πραγματοποιηθούν οι δημοπρασίες. Ενώ, προηγουμένως, στις 18.10.2012, όταν ήσαν τα διατάγματα επιστρεπτέα, οι συνήγοροι των εφεσιβλήτων ζήτησαν χρόνο να καταχωρήσουν ένσταση, με σκοπό να επιδιώξουν την ακύρωση τους. Δόθηκε ο χρόνος ο οποίος είχε ζητηθεί και καταχωρίστηκαν οι ενστάσεις. Από την πλευρά της εφεσίβλητης τράπεζας η μαρτυρία των εφεσειόντων έχει αντικρουστεί κυρίως με βάση τους δικούς της όρους. Δεν κατατέθηκε οποιαδήποτε εκτιμητική έκθεση σχετικά. Όπως ήταν φυσικό και αναμενόμενο την πρωτοβουλία για την κατάθεση τέτοιας έκθεσης ανέλαβε ο εφεσίβλητος Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λάρνακας. Ετοιμάστηκε έκθεση από λειτουργό του τμήματος εκτιμήσεων, η οποία καταδεικνύει ότι, κατά τη γνώμη του, η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης για κάθε κτήμα είναι η ορθή. Βέβαια, όποια και να ήταν η κατάληξη από την εξέταση της παρούσας ενδιάμεσης διαδικασίας δε θα είχε οποιαδήποτε επίδραση στο μέρος της προσβαλλόμενης απόφασης με το οποίο είχε καθοριστεί ημερομηνία διεξαγωγής της δημοπρασίας. Για την ακρίβεια μετά την άπρακτη παρέλευση της εν λόγω ημερομηνίας, το μέρος αυτό της απόφασης έπαυσε ουσιαστικά να υφίσταται. Η εξέταση της εγκυρότητας των προσωρινών διαταγμάτων με φόντο τη συγκεκριμένη ημερομηνία θα ήταν πλέον άνευ σημασίας. Η δε διαδικασία της ακρόασης, εκ των πραγμάτων, θα διεξάγετο επί ματαίω, (βλ. Μαυρονικόλας ν. Φοινιώτη

(1997)1 Α.Α.Δ. 1659 και Marketrends (Capital Market) Ltd

(2003)1 Α.Α.Δ. 1248), αφού τα ίδια τα προσωρινά διατάγματα έπαυσαν να έχουν οποιαδήποτε επίδραση. ΄Ομως, παραμένει η απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού για την επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης για το κάθε κτήμα ξεχωριστά. Το θέμα αυτό βρίσκεται στο επίκεντρο της διαφοράς των δύο πλευρών και αποτελεί το αντικείμενο της κάθε μιας από τις τρεις εφέσεις. Υπενθυμίζεται ότι με αυτές οι εφεσείοντες ζητούν την ακύρωση της επιφυλαχθείσας τιμής για κάθε κτήμα και τον καθορισμό νέας. Η απόδοση των θεραπειών αυτών δε θα ήταν ασφαλώς δυνατή στο πλαίσιο της αναθεώρησης των προσωρινών διαταγμάτων. Ακόμα και αν αυτά ακυρώνονταν μετά από τέτοια ακρόαση, η ουσία της διαφοράς των μερών, ως ανωτέρω, θα παρέμενε σε εκκρεμότητα μέχρι τη τελική εκδίκαση των εφέσεων. Η διαδικασία της έφεσης κατά απόφασης του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού χαρακτηρίζεται ως συνοπτική. Επικεντρώνεται αποκλειστικά και μόνο στο θέμα που προκύπτει από την απόφαση οπότε και η μαρτυρία σχετικά είναι σημαντικά περιορισμένη. Δεν υπάρχει ούτε και δικογραφία. Αφού καταχωριστεί ένσταση προερχόμενη κυρίως από τον εφεσίβλητο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό, δικαιολογείται ο άμεσος ορισμός της έφεσης για ακρόαση. Αν δε η κρίση του δικαστηρίου είναι υπέρ του τελευταίου τότε το δικαστήριο έχει συμφυή εξουσία να ορίσει τη διεξαγωγή της δημοπρασίας σε σύντομο χρόνο, (βλ. Ros Estates Ltd (Αρ.1)

(2001)1 Α.Α.Δ. 80), με δεδομένη πλέον και την κατώτερη τιμή πέραν της οποίας το κτήμα δε θα πρέπει να πωληθεί. Όμως, η ακρόαση επί των προαναφερθέντων ουσιαστικών θεμάτων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί στο πλαίσιο της διαδικασίας της έφεσης. Ενώ παρελθούσης της αρχικής ημερομηνίας για διεξαγωγή της δημοπρασίας, τυχόν προσωρινό απαγορευτικό διάταγμα που είχε προηγηθεί καθίσταται άνευ αντικειμένου και παύει πλέον να έχει οποιαδήποτε επίδραση. Αυτό έχει συμβεί στην προκειμένη περίπτωση και, επομένως, τα υπό αναφορά προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα δε χρήζουν οποιασδήποτε περαιτέρω εξέτασης. Οι εφέσεις πρέπει να οριστούν το συντομότερο δυνατό για ακρόαση. ΄Οσον αφορά τα έξοδα της ενδιάμεσης διαδικασίας, υπό τις πιο πάνω περιστάσεις, είναι ορθό και δίκαιο όπως ακολουθήσουν το αποτέλεσμα των εφέσεων κατά της απόφασης του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας. ....................... Γ.Ν.Γιασεμής Π.Ε.Δ. /ΚΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο