Θεοπίστη Γεωργίου Προκοπίου ν. Μιχαήλ Ζαχαρία Καρίπης κ.α., Αρ. Αγωγής: 2088/13, 15/11/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2013:A137 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2088/13 Μεταξύ: Θεοπίστη Γεωργίου Προκοπίου Ενάγουσα και 1.Μιχαήλ Ζαχαρία Καρίπης,
- Αναστασία Λιπέρη,
- Χρίστος Ζαχαρία Καρίπης,
- Λουκάς Ζαχαρία Καρίπης, Εναγόμενοι ------------------------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 25/07/2013 για έκδοση απόφασης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης Ημερομηνία: 15 Νοεμβρίου, 2013 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες-Αιτητές: κα. Μιχαήλ για Παπαγαπίου ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Η Ενάγουσα με την αγωγή της αξιώνει απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου εγγράφου του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/3699, Τεμ. 1586, Φ/Σχ. 40/63W1, τοποθεσία Βλάχος στην Αραδίππου. Στην έκθεση απαίτησής της η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι οι Εναγόμενοι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του οικοπέδου με αριθμό 5, με αριθμό εγγραφής 34/01, Τεμ. 1, Φ/Σχ. 40/63W1, τοποθεσία Βλάχος στην Αραδίππου. Κατά ή περί την 24/11/07 οι Εναγόμενοι είχε συνάψει με την Ενάγουσα πωλητήριο έγγραφο με το οποίο είχε πωλήθηκε το συγκεκριμένο ακίνητο από τους Εναγόμενους στην Ενάγουσα για το ποσό των Λ.Κ.50,000- ήτοι το αντίστοιχο €85.430,07-. Η συγκεκριμένη σύμβαση είχε χαρτοσημανθεί και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η Ενάγουσα στις 24/11/07 είχε καταθέσει ρο πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και είχε λάβει τον αριθμό ΠΩΕ 193/
- Το επίδικο οικόπεδο μετά τον διαχωρισμό του ακινήτου είχε λάβει νέα στοιχεία, ήτοι αριθμό εγγραφής 0/3699, Τεμ. 1586, Φ/Σχ. 40/63W1, τοποθεσία Βλάχος στην Αραδίππου. Η Ενάγουσα κατέβαλε το τίμημα πωλήσεως σύμφωνα με τους όρους του συμβολαίου αλλά οι Εναγόμενοι κατά παράβαση των όρων της μεταξύ τους συμφωνίας παρέλειψαν μέχρι σήμερα να της μεταβιβάσουν το ακίνητο, παρά τις συνεχείς οχλήσεις της Ενάγουσας. Κατά ή περί την 20/05/13 η Ενάγουσα απέστειλε μέσω του δικηγόρου της επιστολή στους Εναγόμενους με την οποία τους καλούσε όπως μεταβούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στις 27/05/13 για την υλοποίηση της μεταβίβασης του ακινήτου επ' ονόματι της Ενάγουσας. Η Ενάγουσα παρουσιάστηκε δεόντως στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στις 27/05/13, πλην όμως οι Εναγόμενοι δεν εμφανίστηκαν. Προς τούτο παρέλαβε, η Ενάγουσα, και σχετική βεβαίωση για την παρουσία της στο Κτηματολόγιο. Προς απόδειξη των αξιώσεων της η Ενάγουσα κατέθεσε ένορκη δήλωση. Στην ένορκη της δήλωση καταγράφει ότι οι Εναγόμενοι είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τεμαχίου με αριθμό εγγραφής 0/3699, Τεμ. 1586, Φ/Σχ. 40/63W1, τοποθεσία Βλάχος στην Αραδίππου. Κατά ή περί την 24/11/2007 η Ενάγουσα είχε συνάψει πωλητήριο έγγραφο με τους Εναγόμενους με το οποίο είχε αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο έναντι του ποσού Λ.Κ.50,000-, το αντίστοιχο €85.430,07-. Η εν λόγω σύμβαση είχε χαρτοσημανθεί και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 24/11/
- Η Ενάγουσα είχε συμμορφωθεί με όλους τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου αλλά οι Εναγόμενοι κατά παράβαση των όρων του συγκεκριμένου εγγράφου αμελούν ή και αρνούνται στην εγγραφή και μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακινήτου επ' ονόματι της Ενάγουσας. Γι' αυτό το λόγο στις 20/05/13 είχε σταλεί επιστολή από το συνήγορο της Ενάγουσας με την οποία καλούντο οι Εναγόμενοι όπως μεταβούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 27/05/13 για υλοποίηση της μεταβίβασης. Η Ενάγουσα είχε παρουσιαστεί στις 27/05/13 στο Κτηματολόγιο πλην όμως οι Εναγόμενοι δεν είχαν παρουσιαστεί και η Ενάγουσα είχε παραλάβει τη σχετική βεβαίωση από το Κτηματολόγιο. Γι' αυτό και αξιώνει την έκδοση απόφασης εναντίον των Εναγομένων. Το γεγονός ότι η μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με τη προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ"Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13, η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του για να διαπιστώσει κατά πόσον, με τα στοιχεία που έχει προσκομίσει, έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης στο βαθμό που απαιτείται. Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183, Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Βασίλη Χαραλάμπους κ.ά., Πολ. Έφ.382/2009 και 383/2009, ημερ.16/06/2010 και Κυριάκος Σοφοκλέους v. Γιώτας Κυριάκου, Πολ. Έφ.7/2008, ημερ.18/05/2010 ). Σε όλες τις προαναφερθείσες αποφάσεις επαναδιατυπώθηκε η αρχή ότι «όπου υπάρχει μόνο μία εκδοχή ως προς τα γεγονότα, εξετάζεται κατά πόσο αυτά "... είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο", στην απουσία βέβαια εγγενών δυσκολιών στην παρουσιαζόμενη από τον μάρτυρα εκδοχή και αξιοπιστία του». Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Ενάγοντα που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις του. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας είναι καλά γνωστή στο κυπριακό νομικό σύστημα και μπορεί μόνο να διαταχθεί εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ.
- Σύμφωνα με τον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο και συγκεκριμένα το άρθρο 2 αυτού κάθε σύμβαση για την πώληση γης είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης και διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου εάν είναι έγκυρη η σύμβαση πώλησης και αν έχουν τηρηθεί οι όροι που καταγράφονται στις παραγράφους (α) μέχρι (δ). Οι προϋποθέσεις αυτές είναι ότι η σύμβαση πρέπει να είναι γραπτή, ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης θα πρέπει να καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο αντίγραφο της σύμβασης, ο αγοραστής πρέπει να έχει καλέσει πριν την έγερση της αγωγής για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώνει ότι συμφωνεί να πουλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση καθώς και η αγωγή θα πρέπει να έχει εγερθεί εντός 6 μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία είχε συναφθεί η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής. Στην υπό κρίση περίπτωση έχει κατατεθεί το γραπτό κείμενο της επίδικης συμφωνίας και συνιστά το Τεκμήριο Α που έχει επισυναφθεί στην ένορκη δήλωση που έχει κατατεθεί προς απόδειξη της αξίωσης. Έχει επίσης αποκαλυφθεί ότι πράγματι η Ενάγουσα, αγοραστής, είχε καλέσει πριν την έγερση της υπό κρίση αγωγής τους πωλητές να εμφανιστούν στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και αυτό διαφαίνεται από το Τεκμήριο Δ που έχει επισυναφθεί προς απόδειξη της αξίωσης καθώς και το Τεκμήριο Ε τη βεβαίωση του Κτηματολογίου. Η αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης είχε καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας αντίγραφο της σύμβασης πώλησης. Το Τεκμήριο Β το οποίο φέρει ημερομηνία 21/01/08 είχε χαρτοσημανθεί και είχε κατατεθεί. Διαπιστώνεται ότι έχει πάρει τον αριθμό ΠΩΕ 193/
- Οπόταν η δεύτερη προϋπόθεση του άρθρου 2 του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου έχει πληρωθεί. Η τελευταία προϋπόθεση απαιτεί την έγερση της αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής. Θεωρώ απαραίτητη την καταγραφή του συγκεκριμένου εδαφίου 2 (δ), το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα: «Αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής : Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Η αγωγή καταχωρίστηκε στις 10/06/13 πλην όμως όπως καταγράφεται στη σύμβαση πώλησης, παράγραφος 4, η μεταβίβαση στο όνομα του αγοραστή θα γινόταν μόλις εκδίδονταν ξεχωριστοί τίτλοι. Στην υπο κρίση υπόθεση εφαρμόζεται η δεύτερη επιφύλαξη του συγκεκριμένου άρθρου. Όμως δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία ότι έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι για να μπορεί να θεωρηθεί πρώτον, ότι οι Εναγόμενοι έχουν παραβιάσει την συμφωνία και δεύτερον, για να μπορεί να διαπιστωθεί κατά πόσο έχουν παρέλθει η προθεσμία των έξι μηνών. Επιπρόσθετα, δεν έχει προσκομιστεί οποιαδήποτε μαρτυρία για την καταβολή του ανταλλάγματος, δηλαδή δεν έχει προσκομιστεί καμιά απόδειξη ότι το τίμημα πώλησης έχει καταβληθεί στους Εναγόμενους. Ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποδοθεί στον Ενάγοντα η συγκεκριμένη αξίωση. Παραπέμπω σε απόσπασμα της απόφασης Σάντη v. Χατζηβασιλείου κ.α.
(2009)1 (Α) Α.Α.Δ. 288, σελ.300-301: «Η προστασία του αγοραστή και η κατοχύρωση της μεταβίβασης στην οποία και στοχεύει η εγγραφή του πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο, προϋποθέτει βεβαίως ένα καλόπιστο και νομιμόφρονα πωλητή, ο οποίος σεβόμενος τη σύμβαση πώλησης που υπέγραψε, αυτόβουλα γνωστοποιεί στον αγοραστή, τόσο την έκδοση χωριστής εγγραφής, όσο και την ετοιμότητα του να μεταβιβάσει. Η επιφύλαξη, ορθά ιδωμένη, γίνεται στα χέρια νομοταγών πολιτών εργαλείο προστασίας τόσο του αγοραστή, όσο και του ίδιου του πωλητή. Στην περίπτωση όμως που ο πωλητής παρά την έκδοση τίτλου, αμελεί ή εντέχνως παραλείπει να γνωστοποιήσει το γεγονός στον αγοραστή, όπως ακριβώς έπραξαν εδώ οι εφεσίβλητες, (γεγονός που αντιστρατεύεται την πρωτόδικη κατάληξη ότι οι εφεσίβλητες δεν είχαν επιδείξει άρνηση ή κακοπιστία στην μη προώθηση των διαδικασιών για έκδοση χωριστού τίτλου), τότε ο αγοραστής αν μάθει περί της έκδοσης χωριστών τίτλων με άλλο τρόπο, μπορεί να εγείρει την αγωγή του για ειδική εκτέλεση εντός έξι μηνών από την ημερομηνία που το γεγονός περιήλθε στη γνώση του. Έκδηλα, η πρωτοβουλία εδώ ανήκει στον αγοραστή σε παραγκωνισμό του δόλιου πωλητή. Τα πιο πάνω συνδράμουν την κύρια τοποθέτηση του νομοθέτη που καταγράφεται στην πρώτη επιφύλαξη και που προνοεί για τα απορρέοντα από την ίδια τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η ουσία και των δύο επιφυλάξεων είναι η προστασία του αγοραστή που έχει μεριμνήσει να καταθέσει το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο. Επικουρικές μόνο είναι οι πρόνοιες περί πώλησης τμήματος γης για το οποίο δεν υπάρχει κατά τη χρονική στιγμή του πωλητηρίου χωριστή εγγραφή, αυτές δε πρέπει να ερμηνεύονται με στόχο την προστασία του καλόπιστου αγοραστή.» Συνεπακόλουθο των πιο πάνω είναι η απόρριψη της αίτησης ημερομηνίας 25/07/13. (Υπ.) .............. Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε. Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο