JOHN W. NEWMAN ν. ΗΛΙΑ ΣΤΑΥΡΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ, Αρ. Αγωγής: 1614/13, 8/11/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2013:A135 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1614/13 Μεταξύ: JOHN W. NEWMAN Ενάγοντα και ΗΛΙΑ ΣΤΑΥΡΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ Εναγομένου ------------------------------------------- Αίτηση ημερομηνίας 07/08/2013 για έκδοση απόφασης λόγω μη καταχώρησης εμφάνισης Ημερομηνία: 08 Νοεμβρίου, 2013 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντες-Αιτητές: κ. Θωμά ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Ο Ενάγοντας με την αγωγή του αξιώνει απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 4/108, τεμ. 135, Φ/Σχ. 55/04.W2, τμήμα 4, τοποθεσία Κάτω Κλεισούρα στην Καλαβασό. Διαζευκτικά αξιώνει διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται ο Εναγόμενος όπως εγγράψει και μεταβιβάσει στο όνομα του Ενάγοντα το συγκεκριμένο ακινήτο ενώ παράλληλα και πάλι διαζευκτικά ζητά διάταγμα το οποίο να διορίζει τον Ενάγοντα ή οποιοδήποτε άλλο κατάλληλο, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, πρόσωπο να υπογράφει για λογαριασμό και στο όνομα του Εναγομένου κάθε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο ή να προβεί σε οποιαδήποτε αναγκαία διαβήματα για την εξασφάλιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για την εγγραφή και μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακινήτου. Στην Έκθεση Απαίτησής του ο Ενάγοντας ισχυρίζεται ότι ο Εναγόμενος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 4/108, τεμ. 135, Φ/Σχ. 55/04.W2, τμήμα 4, τοποθεσία Κάτω Κλεισούρα στην Καλαβασό. Κατά ή περί την 21/05/03 ο Εναγόμενος είχε συνάψει με τον Ενάγοντα πωλητήριο έγγραφο με το οποίο είχε πωλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο στον Ενάγοντα για το ποσό των Λ.Κ.24.500,00 ήτοι το αντίστοιχο €41.895,
- Η συγκεκριμένη σύμβαση είχε χαρτοσημανθεί στις 11/6/03 και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 11/08/03 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Ο Ενάγοντας κατέβαλε το τίμημα πωλήσεως αλλά ο Εναγόμενος, κατά παράβαση των όρων της μεταξύ τους συμφωνίας, έχει παραλείψει μέχρι σήμερα να του μεταβιβάσει το ακίνητο. Κατά ή περί τις 02/04/13 ο Ενάγοντας είχε αποστείλει, μέσω του δικηγόρου του, επιστολή στον Εναγόμενο με την οποία τον καλούσε όπως μεταβεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στις 23/04/13 για την υλοποίηση της μεταβίβασης του ακινήτου επ' ονόματι του Ενάγοντα. Ο Ενάγοντας παρουσιάστηκε δεόντως στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 23/04/13 πλην όμως ο Εναγόμενος δεν εμφανίστηκε. Προς τούτο παρέλαβε, ο Ενάγοντας, σχετική βεβαίωση για την παρουσία του στο Κτηματολόγιο. Προς απόδειξη των αξιώσεων του ο Ενάγοντας κατέθεσε ένορκη δήλωση καταρτισμένη στα ελληνικά χωρίς να συνοδεύεται από οποιαδήποτε ένορκη δήλωση στα αγγλικά παρόλο που φαίνεται, από το όνομα του να είναι άγγλος. Στην ένορκη του δήλωση καταγράφει ότι ο Εναγόμενος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 4/108, τεμ. 135, Φ/Σχ.55/04.W2, τμήμα 4, τοποθεσία Κάτω Κλεισούρα στην Καλαβασό. Κατά ή περί την 21/05/03 είχε συνάψει πωλητήριο έγγραφο με τον Εναγόμενο με το οποίο είχε αγοράσει το συγκεκριμένο ακίνητο έναντι του ποσού Λ.Κ.24.500,
- Η εν λόγω σύμβαση είχε χαρτοσημανθεί στις 11/06/03 και είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 11/08/
- Ο ίδιος είχε συμμορφωθεί με όλους τους όρους του πωλητηρίου εγγράφου, καταβάλλοντας το τίμημα, αλλά ο Εναγόμενος κατά παράβαση των όρων του συγκεκριμένου εγγράφου αμελεί ή και αρνείται την εγγραφή και μεταβίβαση του συγκεκριμένου ακινήτου επ' ονόματί του. Γι' αυτό το λόγο στις 02/04/13 είχε σταλεί επιστολή από το συνήγορο του με την οποία καλείτο ο Εναγόμενος όπως μεταβεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας στις 23/04/13 για υλοποίηση της μεταβίβασης. Είχε παρουσιαστεί, αυτοπροσώπως, στις 23/04/13 στο Κτηματολόγιο πλην όμως ο Εναγόμενος δεν παρουσιάστηκε και προς τούτο είχε παραλάβει τη σχετική βεβαίωση από το Κτηματολόγιο. Γι' αυτό και αξιώνει την έκδοση απόφασης εναντίον του Εναγομένου. Το γεγονός ότι η μαρτυρία δεν αμφισβητήθηκε, δεν απαλλάσσει το Δικαστήριο από την υποχρέωση, έχοντας κατά νου το Νόμο και τις αρχές οι οποίες ρυθμίζουν το εκάστοτε υπό συζήτηση θέμα, να κρίνει αυθύπαρκτα τη δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα και κατά πόσο ο τελευταίος έχει, με τη προσκομισθείσα και ενδεχομένως κριθείσα ως αξιόπιστη μαρτυρία, υπερβεί το ύψος του πήχη του συγκεκριμένου βαθμού απόδειξης που απαιτείται να υπερπηδηθεί σε κάθε περίπτωση (βλ. Kades v. Nicolaou and Another
(1986)1 C.L.R. 212 και Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας ν. Νέστορα Χ"Νέστωρος
(1990)1 Α.Α.Δ. 41). Η υποχρέωση αυτή πηγάζει και από τη Δ.17 θ.13, η οποία προβλέπει ότι ανεξάρτητα αν η απαίτηση του Ενάγοντα είναι εκκαθαρισμένη και ο Ενάγων ζητά απόφαση ερήμην του Εναγόμενου, το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να καλέσει τον Ενάγοντα να αποδείξει την απαίτησή του για να διαπιστώσει κατά πόσον, με τα στοιχεία που έχει προσκομίσει, έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης στο βαθμό που απαιτείται. Η αξιοπιστία εκτιμάται αυτοτελώς και ανεξαρτήτως επιπέδου απόδειξης (βλ. επίσης Barry Wynne v. David Costakis Mavronicolas ως διαχειριστής της περιουσίας του Κωστάκη Δαυίδ Μαυρονικόλα, ανίκανου προσώπου
(2009)1(Β) Α.Α.Δ.1183, Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ v. Βασίλη Χαραλάμπους κ.ά., Πολ. Έφ.382/2009 και 383/2009, ημερ.16/06/2010 και Κυριάκος Σοφοκλέους v. Γιώτας Κυριάκου, Πολ. Έφ.7/2008, ημερ.18/05/2010 ). Σε όλες τις προαναφερθείσες αποφάσεις επαναδιατυπώθηκε η αρχή ότι «όπου υπάρχει μόνο μία εκδοχή ως προς τα γεγονότα, εξετάζεται κατά πόσο αυτά "... είναι αρκετά για να αποδείξουν την υπόθεση στο αναγκαίο επίπεδο", στην απουσία βέβαια εγγενών δυσκολιών στην παρουσιαζόμενη από τον μάρτυρα εκδοχή και αξιοπιστία του». Μέσα σε αυτό το νομικό πλαίσιο, είμαι αναγκασμένη να προστρέξω στο περιεχόμενο της Ένορκης Δήλωσης του Ενάγοντα που υπάρχει στο φάκελο του Δικαστηρίου, καθώς και τις δικογραφημένες θέσεις του. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας πώλησης γης, είναι θεραπεία η οποία μπορεί να διαταχθεί μόνο κάτω από τις πρόνοιες του ειδικού Νόμου, περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.232 (βλ. Δάφνος Δρυάδης κ.α. v. Κώστα Καλησπέρα
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881, Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α.
(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 770, Ανδρέα Γιάγκου Σάντη v. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.α.
(2009)1 (Α) Α.Α.Δ. 288 και Fiona Kerry Cummings v Χρίστου Καρακαλλίδη Ποιν. Εφ. 347/06 ημερ. 21/03/2011). Στην απόφαση Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ' Ιωάννου κ.α. (ανωτέρω), στη σελ.774 αναφέρονται τα ακόλουθα: Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Κεφ. 232 συνιστά, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη προς οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση
(1993)1 Α.Α.Δ. 718, υιοθετήθηκε η θέση ότι εφόσον το θέμα ρυθμίζεται ειδικά από το νόμο, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. (Βλ. επίσης Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 881, Χρίστου κ.ά. ν. Γεωργίου
(1999)1(Β) Α.Α.Δ. 940.) Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας είναι καλά γνωστή στο κυπριακό νομικό σύστημα και μπορεί μόνο να διαταχθεί εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του Περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, όπως έχει τροποποιηθεί. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου κάθε σύμβαση για την πώληση γης είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης δυνάμει διατάγματος του Επαρχιακού Δικαστηρίου εάν είναι έγκυρη και αν έχουν τηρηθεί οι προϋποθέσεις που καταγράφονται στις παραγράφους (α) μέχρι (δ). Η πρώτη προϋπόθεση αφορά τη μορφή της σύμβασης πώλησης και απαιτεί αυτή να είναι γραπτή. Έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο Α, η γραπτή συμφωνία πώλησης του χωραφιού με αριθμό έγγραφής D108, Φ/ΣΧ.LV/4W.2, τεμ.135 στην Καλαβασό. Η δεύτερη προϋπόθεση είναι η κατάθεση της σύμβασης πώλησης, εντός δύο μηνών από την ημερομηνία κατάρτισης της σύμβασης, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το αγορασθέν ακίνητο. Δεν έχει επισυναφτεί οποιοδήποτε έγγραφο όπως η απόδειξη πληρωμής των τελών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας η οποία καταδεικνύει ότι το πωλητήριο έγγραφο μεταξύ του Χρίστου Ηλία και του John Newman είχε γίνει αποδεκτό από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας. Δεν έχει αποκαλυφθεί κατά πόσο ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης είχε καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας αντίγραφο της σύμβασης πώλησης. Το Τεκμήριο Α, το οποίο φέρει ημερομηνία 21/05/03, είχε χαρτοσημανθεί στις 11/06/03 αλλά δεν φαίνεται από οποιοδήποτε τεκμήριο ο χρόνος κατάθεσής του στο Κτηματολόγιο. Το μόνο που διαπιστώνεται είναι ότι έχει πάρει τον αριθμό ΠΩΕ 722/03 χωρίς όμως από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία να διαφαίνεται πότε είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Οπόταν η δεύτερη προϋπόθεση δεν έχει ικανοποιηθεί. Η τρίτη προϋπόθεση επιβάλλει στον αγοραστή την υποχρέωση να έχει καλέσει πριν την έγερση της αγωγής, τον πωλητή, για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού. Κατατέθηκε στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο Γ, η επιστολή ημερομηνίας 2 Απριλίου 2013, με την οποία καλείτο ο Εναγόμενος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας, στις 23/04/2013, για να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του Ενάγοντα. Η συγκεκριμένη επιστολή είχε σταλεί με διπλοσυστημένο ταχυδρομείο όμως ο Εναγόμενος δεν είχε εμφανιστεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για να μεταβιβάσει το ακίνητο. Η Τρίτη προϋπόθεση φαίνεται να ικανοποιείται. Η τελευταία προϋπόθεση απαιτεί την έγερση της αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής. Θεωρώ απαραίτητη την καταγραφή του συγκεκριμένου εδαφίου 2(δ), το οποίο προβλέπει τα ακόλουθα: «Αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.» Η αγωγή φαίνεται να μην είχε εγερθεί εντός 6 μηνών από την ημερομηνία που είχε συναφθεί η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσής της. Η αγωγή καταχωρίστηκε στις 11/05/13 πλην όμως δεν καταγράφεται στη σύμβαση πώλησης οποιαδήποτε ημερομηνία σε σχέση με τον χρόνο μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας. Ελλείψει οποιασδήποτε μαρτυρίας σε σχέση με το χρόνο μεταβίβασης του συγκεκριμένου ακινήτου, έτσι ώστε να διαπιστωθεί από το Δικαστήριο κατά πόσο μπορεί να εφαρμοστεί η επιφύλαξη του Νόμου με την οποία παρατείνεται ο χρόνος για ειδική εκτέλεση, δεν προκύπτει ότι η αγωγή είχε εγερθεί εντός των 6 μηνών από την ημερομηνία που συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης η αξίωση του Ενάγοντα για ειδική εκτέλεση δεν μπορεί να ικανοποιηθεί. Ερχόμενη στη διαζευκτική αξίωση υπό την παράγραφο Β της αξίωσης το Δικαστήριο δεν μπορεί να διατάξει τον Εναγόμενο να εγγράψει και μεταβιβάσει το ακίνητο επ ονόματι του Ενάγοντα για τους ακόλουθους δύο λόγους. Πρώτον, γιατί στη συμφωνία πώλησης δεν καθορίζεται συγκεκριμένος χρόνος για την μεταβίβαση του ρηθέντος ακινήτου και δεύτερον, γιατί δεν έχει προσκομιστεί καμιά απόδειξη ότι το τίμημα πώλησης έχει καταβληθεί. Ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποδοθεί στον Ενάγοντα η συγκεκριμένη διαζευκτική αξίωση. Σε σχέση με τη διαζευκτική αξίωση Γ αυτή δεν προωθήθηκε με οποιοδήποτε τρόπο από τον Ενάγοντα και γι' αυτό το λόγο πρέπει να απορριφθεί. Συνεπακόλουθο όλων των πιο πάνω είναι η απόρριψη της αίτησης ημερομηνίας 07/08/13. (Υπ.) .............. Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Ε. Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο