LOUCAS KYPRIANOU CO ENTERPRISES LIMITED ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής :- 10/2006, 23/1/2013

LOUCAS KYPRIANOU CO ENTERPRISES LIMITED ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής :- 10/2006, 23/1/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2013:A8 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Δικαστήριο Καθορισμού Αποζημιώσεων Ενώπιον :- Μ. Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Αρ. Παραπομπής :- 10/2006 Μεταξύ :- LOUCAS KYPRIANOU & CO. ENTERPRISES LIMITED Απαιτήτρια Και Κυπριακής Δημοκρατίας Αποζημιούσα Αρχή Ημερομηνία :- Τετάρτη 23η Ιανουαρίου 2013 Για την Απαιτήτρια :- κος. Χρυσόστομος Νικολάου και κα. Ελεάνη Χριστοφή για Πατρίκιος Παύλου & Σια (Για ν΄ ακούσει απόφαση :- Αυτοπροσώπως/κος. Μιχάλης Λιώτης ) Για την Αποζημιούσα Αρχή :- κα. Έλσα Μούσκου-Κόκκινου (Για ν΄ ακούσει απόφαση :- Αυτοπροσώπως / .......... ) Περιεχόμενα ΕΙΣΑΓΩΓΗ.. 3 ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ. 4 ΕΠΙΛΟΓΗ ΜΕΘΟΔΟΥ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. 7 ΜΕΘΟΔΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΩΝ ΚΕΡΔΩΝ.. 9 Η ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ. 16 Η ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ.. 17 Η ΑΞΙΩΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΙΤΗΤΡΙΑΣ. 18 ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑ.. 21 ΕΙΣΑΓΩΓΗ

1. Η απαιτήτρια εταιρεία, Loucas Kyprianou & Co. Enterprises Limited (στο εξής θα καλείται η «απαιτήτρια») αξιώνει επιπρόσθετη αποζημίωση από την αποζημιούσα αρχή για την απαλλοτρίωση ακινήτου της επί του οποίου ασκούσε επιχείρηση γεωργικής μονάδας και φάρμας (στο εξής το ακίνητο θα καλείται το «αγρόκτημα»).
2. Η αποδοχή ποσού £235.815,89 στις 19/12/2005 έγινε με επιφύλαξη. Στο ποσό αυτό συμπεριλαμβανόταν και τόκος. Ισχυρίζεται η απαιτήτρια ότι το βασικό ποσό των £161.000,00 το οποίο προσφέρθηκε ως αποζημίωση από την αποζημιούσα αρχή στις 27/9/2001 δεν ανταποκρινόταν στη πραγματική αξία του αγροκτήματος κατά τον ουσιώδη χρόνο.
3. Η θέση της απαιτήτριας είναι ότι ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης εκτός από το ίδιο το ακίνητο, υπό την έννοια συγκεκριμένης έκτασης γης, απώλεσε και την επιχείρηση που διεξήγαγε εντός αυτού ως επίσης και την εμπορική εύνοια αυτής. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ
4. Προς υποστήριξη της αξίωσης της η απαιτήτρια παρουσίασε τη μαρτυρία συνολικά 4 μαρτύρων. 4.1.Ο πρώτος μάρτυρας της απαιτήτριας ήταν ο Αντώνης Λοΐζου ο οποίος βάσει των ακαδημαϊκών του προσόντων και της μακρόχρονης του πείρας ως εκτιμητής ακινήτων αναγνωρίζεται από το Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας (στο εξής θα καλείται ο «Λοΐζου»). 4.2.Αξιολογείται θετικά αυτός ο μάρτυρας καθώς, βασιζόμενος στο εύρος των γνώσεων και εμπειριών του, υποστήριξε με πειστικό και λογικό τρόπο τα ποσά στα οποία κατέληξε. Η αντεξέταση αυτού του μάρτυρα δεν επηρέασε με οποιοδήποτε αρνητικό τρόπο είτε την αξιοπιστία του ως μάρτυρας είτε την πειστικότητα του όλου σκεπτικού της εκτίμησης του. 4.3.Ο δεύτερος μάρτυρας της απαιτήτριας ήταν ο Μιχαήλ Ταπακούδης ο οποίος επίσης βάσει των ακαδημαϊκών του προσόντων και της μακρόχρονης του πείρας ως γεωπόνος αναγνωρίζεται από το Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας (στο εξής θα καλείται ο «Ταπακούδης»). 4.4.Αξιολογείται θετικά καθώς, παρά και την κοπιώδη δοκιμασία μακράς αντεξέτασης την οποία υπέστη εντούτοις βασιζόμενος στο εμφανές εύρος των γνώσεων και εμπειριών του, υποστήριξε με υπομονετικό, πειστικό και λογικό τρόπο τα ποσά στα οποία κατέληξε. Η έκταση της αντεξέτασης του δεν επηρέασε με οποιοδήποτε αρνητικό τρόπο είτε την αξιοπιστία του ως μάρτυρας είτε την πειστικότητα της μαρτυρίας του. Αντιθέτως ενδυνάμωσε σε ακλόνητο βαθμό αμφότερα αυτά τα στοιχεία. Επιπλέον, παρά τις αλλεπάλληλες υποβολές με τις οποίες βρέθηκε αντιμέτωπος, παρέλειψε η αποζημιούσα αρχή να παρουσιάσει μαρτυρία δικού της γεωπόνου ή έκθεση εκτίμησης ανάλογης με αυτή την οποία ο ίδιος ετοίμασε. 4.5.Η μαρτυρία του τρίτου μάρτυρα της απαιτήτριας, δηλαδή του Λουκά Κυπριανού, ιδρυτή, βασικού μετόχου και διευθυντή της (στο εξής θα καλείται ο «Κυπριανού»), δεν έχει την ίδια βαρύνουσα σημασία όσο των πρώτων δύο μαρτύρων. Όμως αξιολογείται και αυτή θετικά στο βαθμό στον οποίο προσθέτει οτιδήποτε σχετικό υπό μορφή λεπτομερειών αναφορικά με το οικονομικό ιστορικό της απαιτήτριας και τις συνέπειες της επίδικης απαλλοτρίωσης στο αγρόκτημα. 4.6.Η δε μαρτυρία του τέταρτου μάρτυρα της απαιτήτριας, δηλαδή του Χάρη Γ. Σοφιανού, λογιστή και ελεγκτή της απαιτήτριας για τη περίοδο 1997 έως και 2000 (στο εξής θα καλείται ο «Σοφιανός») επίσης αξιολογείται θετικά, ιδιαίτερα δε διατηρώντας υπόψη το περιεχόμενο του τεκμηρίου
5. 4.7.Το τεκμήριο 1 αποτελεί βεβαίωση του Εφόρου Φόρου Εισοδήματος από το Γραφείο Φόρου Εισοδήματος του Τμήματος Εσωτερικών Προσόδων του Υπουργείου Οικονομικών, αναφορικά με τα αυξημένα έσοδα της απαιτήτριας από το αγρόκτημα (προ της αφαίρεσης των εξόδων) σύμφωνα με ελεγμένους λογαριασμούς για το κάθε έτος από το 1997 έως και το 1999, τους οποίους λογαριασμούς ετοίμασε ο ίδιος ο Σοφιανός.
6. Περιορίστηκε η αποζημιούσα αρχή στη μαρτυρία του εκτιμητή ο οποίος ετοίμασε την έκθεση εκτίμησης της, δηλαδή του Μιχαλάκη Σοφοκλέους, Κτηματολογικού Λειτουργού Β΄ Τάξης στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου (στο εξής θα καλείται ο «Σοφοκλέους»). Με βάση τη μακρόχρονη εμπειρία του στο Κλάδο Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου το Δικαστήριο αναγνωρίζει το μάρτυρα αυτό ως εμπειρογνώμονα. Δίχως οποιονδήποτε ενδοιασμό ο μάρτυρας αυτός κρίνεται ειλικρινής. Ανεξαρτήτως όμως είτε της ειλικρίνειας του είτε της ειδικότητας του ως εκτιμητής ακινήτων απέτυχε να πείσει το Δικαστήριο ως προς τη βασιμότητα του σκεπτικού με βάση το οποίο κατέληξε στα συμπεράσματα του αναφορικά με την εκτίμηση του επίδικου ακινήτου. ΕΠΙΛΟΓΗ ΜΕΘΟΔΟΥ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ
7. Αναδεικνύεται από την αξιολόγηση της μαρτυρίας η προοπτική κατάληξης του Δικαστηρίου. Παρατίθεται πιο κάτω η εναπομείνασα αιτιολόγηση με ιδιαίτερη αναφορά στο όλο σκεπτικό της εκτίμησης του Λοΐζου καθότι το Δικαστήριο αποδέχεται τη μέθοδο εκτίμησης την οποία εφάρμοσε στη συγκεκριμένη περίπτωση ως την αρμόζουσα και καταλληλότερη υπό τις περιστάσεις.
8. Διατηρώντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αγροκτήματος το Δικαστήριο κρίνει ορθή την εφαρμογή διαφορετικής μεθόδου εκτίμησης από τη συνήθως εφαρμοζόμενη μέθοδο των συγκριτικών πωλήσεων. Ενώ η αποζημιούσα αρχή επέλεξε τη συγκριτική μέθοδο η απαιτήτρια βασίστηκε στην καταλληλότερη υπό τις περιστάσεις μέθοδο της κεφαλαιοποίησης των κερδών.
9. Αποδέχεται ο Λοΐζου τη συγκριτική μέθοδο ως ασφαλέστερη μέθοδο εκτίμησης ενός γεωργικού ακινήτου. Εντούτοις, όπως πειστικά εξήγησε, αυτή για να οδηγήσει σε ορθά αποτελέσματα πρέπει να εφαρμόζεται σε παρόμοια ακίνητα. Αναφερόμενος στις συγκριτικές πωλήσεις εντός της έκθεσης εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής εξήγησε ότι αυτές δεν αποτελούν παρόμοια ακίνητα με το αγρόκτημα. Μάλιστα υποστήριξε ότι το αγρόκτημα, ως εκ της φύσης του, αποτελούσε σχεδόν μοναδική μονάδα για την οποία δεν υπήρχαν συγκριτικές πωλήσεις.
10. Η θέση του Λοΐζου ως προς τη μοναδικότητα του αγροκτήματος επιβεβαιώνεται και από το γεγονός ότι όντως η αποζημιούσα αρχή όχι μόνο βασίστηκε σε συγκριτικές πωλήσεις ανόμοιες προς το αγρόκτημα αλλά σε καμία περίπτωση δεν παρουσίασε - υπό μορφή είτε αναλυτικής μαρτυρίας είτε έστω και αναφοράς σε παρόμοιο παράδειγμα - ένα ακίνητο σε ολόκληρη τη Κύπρο παρόμοιας φύσης και έκτασης (38.798 τετραγωνικά μέτρα) με το αγρόκτημα και το οποίο να είχε το ίδιο επίπεδο οργάνωσης ως επιχείρηση αλλά και την ίδια προοπτική κερδοφορίας. 10.Το αγρόκτημα περιλάμβανε ενιαίο σύνολο μεγάλου αριθμού φυτειών διαφόρων τύπων. Αποτελούσε μία επαγγελματική μονάδα η οποία περιλάμβανε ευρύ φάσμα φυτειών και δραστηριοτήτων με συστηματική καλλιέργεια, άρδευση, συλλογή και επεξεργασία των καρπών με τη χαμηλότερη δυνατή δαπάνη και ψηλότερη δυνατό απόδοση με οικονομίες κλίμακας. Συνεπώς, σύμφωνα με τον Λοΐζου, σύγκριση με πωλήσεις μεμονωμένων φυτειών μικρού μεγέθους και ενός μόνο είδους θα οδηγούσε σε λανθασμένα αποτελέσματα. Αποδέχεται το Δικαστήριο την ορθότητα αυτής της προσέγγισης με την οποία αποκλείεται η εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης ενόψει και της απουσίας παρόμοιων συγκριτικών πωλήσεων οι οποίες να έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου. ΜΕΘΟΔΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΤΩΝ ΚΕΡΔΩΝ 11.Ο Λοΐζου θεώρησε ως ορθή μέθοδο υπολογισμού της αξίας του αγροκτήματος αυτή της κεφαλαιοποίησης κερδών. Επαρκής επεξήγηση αυτής αρχίζει στη σελίδα 7 της έκθεσης εκτίμησης του. Παρατίθεται πιο κάτω μία περιληπτική αντίληψη ως προς τη δυνατότητα εφαρμογής αυτής της μεθόδου από το Δικαστήριο στη περίπτωση υπό εξέταση προς καθορισμό της εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του αγροκτήματος. 12.Η πρόσοδος είναι το έσοδο το οποίο εξασφαλίζει από την εκμετάλλευση ακίνητης ιδιοκτησίας είτε ο κάτοχος είτε ο ιδιοκτήτης της. Καθίσταται πιο εύκολα αντιληπτή η μέθοδος κεφαλαιοποίησης της αναμενόμενης προσόδου εάν διατηρηθεί υπόψη ότι αυτό το οποίο επιτυγχάνεται με την εφαρμογή της είναι η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου το οποίο ως εκ της φύσης του έχει παραγωγή επί τακτικής βάσης από την οποία ο κάτοχος ή ιδιοκτήτης αυτού έχει έσοδα. Η συγκεκριμένη μέθοδος μετατρέπει σε κεφάλαιο το κέρδος από τα αναμενόμενα έσοδα ενός ακινήτου έτσι ώστε με μακροπρόθεσμους υπολογισμούς να εξευρεθεί η πραγματική αξία του ακινήτου σε σχέση με την ημερομηνία εκτίμησης του, όπως αυτή καθορίζεται ανάλογα με τη κάθε ξεχωριστή περίπτωση. Η οποία βεβαίως σε περίπτωση απαλλοτρίωσης είναι η ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, δηλαδή 4/8/
11. 13.Η όλη προσέγγιση της εκτίμησης του Λοΐζου βασίζεται στο εξής δεδομένο. Το αγρόκτημα αποτελούσε μία επιχείρηση παραγωγής γεωργικών προϊόντων με ελεγμένους λογαριασμούς οι οποίοι έδειχναν ανοδική τάση κερδοφορίας. Συνεπώς, πρόσθετα με την αξία της γης επί της οποίας αυτό βρισκόταν, το αγρόκτημα απώλεσε και την εμπορική εύνοια του. Επιπρόσθετα, λαμβάνει υπόψη και τη περίοδο επίταξης του αγροκτήματος έτσι ώστε να κρίνει απαραίτητο και τον υπολογισμό ενοικίου ως αποζημίωση. 14.Αποδέχεται το Δικαστήριο τα όσα σχετικά αναφέρει ο Λοΐζου στη μαρτυρία του, όπως αυτή βασίστηκε και στη μαρτυρία του Ταπακούδη. Ουσιαστικά ο Λοΐζου μετά από προσεχτική ανάλυση καταλήγει σε τρία διαφορετικά ποσά και στο τέλος υιοθετεί το μέσο όρο αυτών ως το ποσό της αποζημίωσης. 15.Κατ΄ αρχάς, εξηγεί ότι η αγοραία αξία του αγροκτήματος ισούται με τη κεφαλαιοποίηση του ετήσιου ενοικίου. Το ετήσιο αυτό ενοίκιο υπολογίζεται βάσει του ετήσιου κέρδους κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η δε κεφαλαιοποίηση του ενοικίου επιτυγχάνεται με το κατάλληλο επιτόκιο στο διηνεκές. Ως προς τη χρήση της λέξης «διηνεκές» εξηγεί ότι η αφαίρεση ποσοστού επί του καθαρού εισοδήματος για τη σταδιακή αντικατάσταση και ανανέωση των φυτειών καθιστά το καθαρό εισόδημα ως «εισόδημα στο διηνεκές». 16.Συγκεκριμένα το ετήσιο αγοραίο ενοίκιο για το δικαίωμα κατοχής και εκμετάλλευσης του αγροκτήματος αποτελεί το ποσό το οποίο θα πρόσφερε στην αγορά ένας προτιθέμενος ενοικιαστής. Το ποσό αυτό θα βασιζόταν σε όλα τα σχετικά οικονομικά δεδομένα. 17.Ασφαλώς το βασικότερο οικονομικό δεδομένο είναι το καθαρό ετήσιο εισόδημα. Αυτό υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη συγκεκριμένους παράγοντες. Όπως είναι η ήδη διαπιστωμένη παραγωγή του αγροκτήματος αλλά και οι προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης. Οι οποίες μπορούν να υπολογιστούν αφού ληφθούν υπόψη παράγοντες όπως, μεταξύ άλλων, η ηλικία των δένδρων. Σημασία έχει το δεδομένο της αλληλεξάρτησης του αγοραίου ενοικίου από το καθαρό ετήσιο εισόδημα. 18.Ο ίδιος λαμβάνει υπόψη του τον υπολογισμό του Ταπακούδη για το καθαρό ετήσιο εισόδημα των φυτειών, δηλαδή αυτό των £49.000,00 ετησίως και σχετική μελέτη του Τμήματος Γεωργίας και Φυσικών Πόρων η οποία υποδείκνυε καθαρό ετήσιο εισόδημα £34.632,
12. Όμως, πολύ ορθά, δίδει βαρύτητα στο καθαρό κέρδος όπως αυτό προκύπτει από τους ελεγμένους λογαριασμούς εσόδων (τεκμήριο 1) καθότι αυτοί βασίζονται επί πραγματικών αποτελεσμάτων και διατηρώντας υπόψη τη σταθερή αυξητική τάση του εισοδήματος του αγροκτήματος υιοθετεί ως ετήσιο εισόδημα το ποσό των £55.000,
13. 19.Σημαντικό στοιχείο ως προς την ανεύρεση του εισοδήματος του αγροκτήματος, υπό την έννοια του καθαρού κέρδους όπως επεξήγησε ο Λοΐζου, αποτελεί το τεκμήριο 1 (βλ. σχετικά τη παράγραφο 4.7 αυτής της απόφασης). Ασφαλώς δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί ότι αυτό έχει εκδοθεί από κυβερνητικό τμήμα αρμόδιο σε σχέση με τον έλεγχο του εισοδήματος επιχειρήσεων όπως αυτή του αγροκτήματος για σκοπούς φορολογίας. 20.Στη συνέχεια με αναφορά στο σύγγραμμα του καθηγητού του Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης Γεώργιου Κιτσοπανίδη και επί τη βάσει συγκεκριμένης φόρμουλας, στην οποία ο αριθμός 8 αντιπροσωπεύει τον υιοθετημένο ως μέσο όρο τόκο τοπικού δανεισμού ή κατάθεσης (£55.000,00 Χ 12.5 [100/8] = έστω £688.000,00) καταλήγει στην αγοραία αξία του αγροκτήματος. Αυτό είναι το πρώτο ποσό επί του οποίου στη συνέχεια βασίζεται ο Λοΐζου έτσι ώστε να καταλήξει στο μέσο όρο της εκτίμησης του. 21.Ακολούθως, αναλύει τον τρόπο εξεύρεσης της ενοικιαστικής αξίας του αγροκτήματος διαιρώντας το καθαρό ετήσιο εισόδημα των £55.000,00 σε δύο ίσα μέρη. Πρώτο, το κέρδος του προτιθέμενου ενοικιαστή και δεύτερο, το ενοίκιο για το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου. Η ενοικιαστική αξία συνεπώς υπολογίζεται σε £27.500,00 ετησίως. 22.Στη συνέχεια επεξηγεί τον τρόπο εξεύρεσης της εμπορικής εύνοιας καθότι αυτή θα απολεστεί με τη διακοπή των εργασιών του αγροκτήματος. Για το σκοπό αυτό επεξηγεί την υιοθέτηση του ορθού ποσοστού κεφαλαιοποίησης τόσο για την κεφαλαιοποίηση του ενοικίου όσο και της εμπορικής εύνοιας. Υιοθετεί ποσοστό κεφαλαιοποίησης 5.88% για την εμπορική εύνοια και ποσοστό 5% για την ενοικιαστική αξία της γης. Με βάση αυτούς τους υπολογισμούς και προσθέτοντας την ενοικιαστική αξία της γης (£550.000,00) και την εμπορική εύνοια (£161.700,00) καταλήγει σε στρογγυλό ποσό συνολικής αποζημίωσης £712.000,
14. Αυτό είναι το δεύτερο ποσό επί του οποίου στη συνέχεια βασίζεται ο Λοΐζου έτσι ώστε να καταλήξει στο μέσο όρο της εκτίμησης του. 23.Αναφέρεται και σε μία άλλη συνολική προσέγγιση (αξία γης συν κτιρίων συν εμπορική εύνοια) σύμφωνα με την οποία η αξία του αγροκτήματος υπολογίζεται επί του καθαρού εισοδήματος με επιτόκιο 7% ή ποσοστό κεφαλαιοποίησης 14.3 (δηλαδή, διαίρεση του 100 διά του 7) δίχως να διαχωρίζεται το ενοίκιο και τα εισοδήματα της επιχείρησης. Το αποτέλεσμα των £786.500,00 (£55.000,00 Χ 14.3) αντικατοπτρίζει την αξία της γης και κτιρίων αλλά και της εμπορικής εύνοιας. Αυτό είναι το τρίτο ποσό επί του οποίου στη συνέχεια βασίζεται ο Λοΐζου έτσι ώστε να καταλήξει στο στρογγυλοποιημένο μέσο όρο της εκτίμησης του. 24.Διατηρώντας υπόψη τα προαναφερόμενα τρία ποσά καταλήγει με ένα στρογγυλοποιημένο μέσο όρο στο ποσό των £730.000,00 ως αντιπροσωπευτικό όχι μόνο της αξίας της γης και των κτιρίων αλλά και της εμπορικής εύνοιας. Αποδέχεται το Δικαστήριο το όλο προσεχτικό και μελετημένο σκεπτικό του μάρτυρα αυτού και τη κατάληξη του τόσο ως προς το συνολικό ποσό αποζημίωσης όσο και ως προς το ετήσιο ενοίκιο (£27.500,00) για σκοπούς υπολογισμού της αποζημίωσης για την επίταξη. 25.Τονίζω ότι το Δικαστήριο διατηρεί σταθερά υπόψη του το ιδιαίτερα σημαντικό δεδομένο ότι το ακίνητο δεν ήταν απλώς μία έκταση γης αλλά παράλληλα και μία αποδεδειγμένα επιτυχής επιχείρηση. Επί της έκτασης αυτής υπήρχε ένα επαγγελματικά οργανωμένο αγρόκτημα για το οποίο είχαν κατασκευαστεί 7 αναβαθμίδες, ανορυχθεί δύο διατρήσεις, εγκατασταθεί σύγχρονο σύστημα ποτίσματος και φυτευτεί εκατοντάδες δένδρα ηλικίας από 7 έως 12 ετών σε στάδιο ανερχόμενης καρποφορίας. Καθώς επίσης ότι αυτό λειτουργούσε ως μία μεγάλη ενιαία αγροτική μονάδα η οποία τύγχανε εκμετάλλευσης επί επιστημονικής και συστηματικής βάσης. 26.Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι στάλθηκε από το Τμήμα Γεωργίας, του Υπουργείου Γεωργίας, Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, επιστολή ημερομηνίας 14/9/2001 προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Πάφου σε σχέση με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης της προσόδου για την εκτίμηση της αξίας του φυτικού κεφαλαίου. Ο ίδιος ο Λοΐζου αναφέρεται σε αυτή την επιστολή εντός της έκθεσης εκτίμησης του αλλά και προφορικά με αναφορά στο συντελεστή κεφαλαιοποίησης (δηλαδή, το πηλίκο διαιρέσεως του 100 διά του επιτοκίου 7 = 14.3) όπως αυτός προκύπτει και από το σύγγραμμα του Κιτσοπανίδη «Γεωργική Λογιστική και Οικονομική Ανάλυση». Η ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ 27.Αναφορικά με τη μαρτυρία την οποία έδωσε στο Δικαστήριο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής πραγματικά δεν χρειάζεται να αναφερθεί οτιδήποτε άλλο πέραν από τη διαπίστωση ότι η μέθοδος εκτίμησης την οποία επέλεξε κρίνεται λανθασμένη και ακατάλληλη για τη περίπτωση υπό εξέταση. 28.Αναδεικνύεται με περισσή σαφήνεια αυτή η λανθασμένη επιλογή από τις κρινόμενες από το Δικαστήριο ως ανόμοιες συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες ο Σοφοκλέους βασίστηκε έτσι ώστε να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα (βλ. σχετικά τη παράγραφο 10 αυτής της απόφασης). Η ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ 29.Αναφέρονται σχετικά στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου του 1962 (Ν.15/62, όπως τροποποιήθηκε) τα ακόλουθα,:- «
15. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικής απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας :- (α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερεν, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως∙ (β) . . (ιβ) οσάκις κατά την ημερομηνίαν καθ΄ ην εδημοσιεύθη η γνωστοποίησις απαλλοτριώσεως, η ιδιοκτησία εις ην αύτη αφορά εχρησιμοποιήτο και εάν η απαλλοτρίωσις δεν ελάμβανεν χώραν θα εσυνέχιζε να χρησιμοποιήται δια την ενάσκησιν επιχειρήσεως, εμπορίου, ελευθερίου ή άλλου τινός επαγγέλματος λαμβάνεται υπ΄ όψιν η ζημιά ην ευθέως υπέστη το ενδιαφερόμενον πρόσωπον, ως εκ του ότι απώλεσεν δυνάμει του παρόντος Νόμου την κατοχήν της ως είρηται ιδιοκτησίας· .» 30.Το Δικαστήριο δεν έχει εντοπίσει αλλά ούτε και έχει τεθεί υπόψη του η ύπαρξη νομολογίας η οποία να εξετάζει την εφαρμογή της μεθόδου κεφαλαιοποίησης των κερδών ως μέθοδο εκτίμησης προς καθορισμό εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης. Ασφαλώς υπάρχει άφθονη νομολογία αναφορικά με την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης στην οποία όμως κρίνω ότι δεν χρήζει η οποιαδήποτε αναφορά εφόσον η εφαρμογή της στη περίπτωση υπό εξέταση κρίνεται λανθασμένη και ακατάλληλη. Η ΑΞΙΩΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΙΤΗΤΡΙΑΣ 31.Αναφορικά με τις λεπτομέρειες της επίδικης απαλλοτρίωσης υπενθυμίζω ότι στις 27/9/2011 η αποζημιούσα αρχή αποδέχτηκε ως παραδεκτά γεγονότα τα όσα σχετικά αναφέρει ο Κυπριανού στις παραγράφους 10 έως και 18 της γραπτής δήλωσης του με προσθήκη διευκρίνισης ότι το ποσό των £235.815,89 συμπεριλαμβάνει τόκους. Βεβαίως η συμπερίληψη των τόκων δεν είναι δυνατό να έχει σχέση με οποιοδήποτε ποσό άλλο από το προσφερόμενο ποσό από την αποζημιούσα αρχή των £156.000,00 συν το εφάπαξ ποσό των £5.000,00 ως δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση. 32.Με βάση και αυτά τα παραδεκτά γεγονότα το Δικαστήριο οδηγείται στις εξής διαπιστώσεις ως προς τις θεραπείες την επιδίκαση των οποίων διεκδικεί η απαιτήτρια και σε σχέση με την έκταση κατά την οποία αυτές είναι δυνατό να επιδικαστούν προς όφελος της ως μέρος μίας δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης αναφορικά τόσο αρχικά με την επίταξη όσο και στη συνέχεια με την απαλλοτρίωση του αγροκτήματος. 32.
16. Παρά και την επίταξη του αγροκτήματος στις 29/10/1999 η συγκεκριμένη επίταξη δεν διήρκεσε τα προβλεπόμενα τρία έτη αλλά μέχρι και την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, δηλαδή τις 4/8/
17. Διήρκεσε δηλαδή για περίοδο περίπου 9 μηνών. Κρίνω συνεπώς, ως προς το θέμα της επίταξης, ότι η απαιτήτρια θα πρέπει να αποζημιωθεί γι΄ αυτή τη περίοδο και όχι για περίοδο από 29/10/1999 μέχρι 19/12/2005 όπως η ίδια διεκδικεί. 32.
18. Το γεγονός ότι η απαιτήτρια αποδέχτηκε πληρωμή αποζημίωσης με επιφύλαξη στις 19/12/2005 δεν αλλοιώνει το δεδομένο επίσης ότι διεκδικεί και έντοκη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση από τις 4/8/
19. Αναδρομικά ιδωμένης η στέρηση κατοχής του αγροκτήματος από αυτή την ημερομηνία δεν αποτελεί αποτέλεσμα της επίταξης αλλά της απαλλοτρίωσης. 32.
20. Ο ίδιος ο Κυπριανού αναφέρει στη παράγραφο 8 (β) της γραπτής δήλωσης του ότι το αγρόκτημα είχε εκχερσωθεί και οι φυτείες εκριζωθεί μεταξύ Μαΐου και Σεπτεμβρίου του
21. Ενώ όπως επίσης αναφέρει (παράγραφος 14) κατά τις 8/8/2000 η απαιτήτρια είχε λάβει ενημερωτική επιστολή από την αποζημιούσα αρχή αναφορικά με τη νέα γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Προφορικά πρόσθεσε επίσης, όταν ερωτήθηκε εάν η απαιτήτρια δεν είχε εισόδημα για το έτος 2000, ότι εφόσον η επίταξη έγινε το 1999 πως θα μπορούσε η απαιτήτρια να επενδύσει για το 2000 σε ψεκάσματα και καλλιέργειες; 32.
22. Επιπλέον, παρά και την επιδίωξη επιδίκασης τόκου 9% ετησίως για την επίταξη υπενθυμίζω ότι σύμφωνα με το εδάφιο