ΠΡΟΔΡΟΜΟΥ ΑΧΙΛΛΕΩΣ ΝΙΚΟΛΑ ν. REGILD INVESTMENTS LTD, Αρ. Αγωγής: 1447/08, 26/8/2013 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2013:A186 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1447/08 Μεταξύ: ΠΡΟΔΡΟΜΟΥ ΑΧΙΛΛΕΩΣ ΝΙΚΟΛΑ Ενάγοντα και REGILD INVESTMENTS LTD Εναγόμενης ---------------------- Ημερομηνία: 26 Αυγούστου, 2013 Εμφανίσεις Για τον Ενάγοντα: κ. Α. Παπαχαραλάμπους (κ. Μυτίδης ν΄ ακούσει απόφαση) Για την Εναγόμενη: κ. Χειμώνας (κα Μ. Γερμανού ν΄ ακούσει απόφαση) ΑΠΟΦΑΣΗ Ο Ενάγοντας είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του τεμαχίου υπ΄ αριθμό εγγραφής 1517, τεμάχιο με αρ. 668, Φύλλου/Σχεδίου XVIII/35, έκτασης εκ 4.683 τ.μ. στο χωριό Μανσούρα, επαρχίας Λευκωσίας. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης στις 19.7.07 ο Ενάγοντας πώλησε το πιο πάνω ακίνητο του στην Εναγόμενη εταιρεία δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου έναντι του ποσού των £375.000 (αντίστοιχο σε ευρώ €640.725,54) και του κατεβλήθη ως προκαταβολή το ποσό των £1.000 (€1.708,60). Ήταν όρος της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας όπως ο Ενάγοντας μεταβιβάσει το πωληθέν ακίνητο εντός επτά ημερών από την ημερομηνία που η Εναγόμενη θα ειδοποιήσει τον Ενάγοντα ότι είναι έτοιμη να ξοφλήσει το υπόλοιπο τίμημα πώλησης ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του επ΄ ονόματι της, το αργότερο μέσα σε τρεις μήνες. Η Εναγόμενη παρέλειψε να εξοφλήσει το τίμημα πώλησης μέσα στους τρεις μήνες οπότε ο Ενάγοντας τερμάτισε τη συμφωνία στις 20.3.08 και προχώρησε στη λήψη δικαστικών μέτρων για ανάκτηση της ζημιάς του και για απόσυρση του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο. Η Εναγόμενη στην Υπεράσπιση της καταλογίζει στον Ενάγοντα τη χρήση δόλου και απάτης σε βάρος της λόγω παράλειψης του να την ενημερώσει ότι δεν είναι ιδιοκτήτης του τεμαχίου αρ. 35 που επίσης αφορά το αγοραπωλητήριο ή ότι διέρχεται μη εγγεγραμμένος δρόμος διά μέσου του ακινήτου και ότι υπάρχουν εντός αυτού αρχαιολογικοί τάφοι, ενώ τη διαβεβαίωσε ψευδώς ότι το ακίνητο εφάπτεται της θάλασσας. Ο Ενάγοντας περαιτέρω παρέλειψε να διευθετήσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις ή να προβεί σε εξάλειψη των υποθηκών και να εμφανιστεί τέλος στο Κτηματολόγιο Λεμεσού όταν κλήθηκε προς τούτο με την επιστολή της Εναγόμενης ημερ. 10.11.11, για να μεταβιβάσει το ακίνητο επ΄ ονόματι της εταιρείας Riband Investments Ltd στην οποία η Εναγόμενη το είχε πωλήσει. Αποτέλεσμα των πιο πάνω παραλείψεων και ενεργειών του Ενάγοντα ήταν να υποστεί ζημιά η Εναγόμενη την οποίαν αξιώνει με Ανταπαίτηση. Με την Ανταπαίτηση αξιώνει επιπρόσθετα διαζευκτικά και διάταγμα για Ειδική Εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου μεταξύ των διαδίκων. Προς υποστήριξη της υπόθεσης του Ενάγοντα έδωσε μαρτυρία ο ίδιος και κάλεσε δύο μάρτυρες δηλαδή τη θυγατέρα του Μαρία Αχιλλέως (Μ.Ε.2) και τον Νεόφυτο Νεοφύτου (Μ.Ε.3) υπάλληλο του Κτηματολογίου Πάφου. Ο Ενάγοντας στη μαρτυρία του επανέλαβε ουσιαστικά τις θέσεις που προβάλλονται στο δικόγραφο του και έδωσε μια πιο λεπτομερή εικόνα ως προς τα γεγονότα προσθέτοντας και άλλα στοιχεία. Είναι η θέση του ότι ο Δημήτρης Χαραλαμπίδης (Μ.Υ.1) που ενεργούσε καθ΄ όλους τους ουσιώδεις χρόνους για την Εναγόμενη εταιρεία επιθεώρησε το ακίνητο με αρ. τεμαχίου 668 (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το ακίνητο») σε δύο περιπτώσεις προτού καταλήξουν στη συμφωνία και γνώριζε την επιτόπου κατάσταση του. Αρνήθηκε ότι κλήθηκε ποτέ από την Εναγόμενη να μεταβιβάσει το επίδικο ακίνητο ή να προβεί σε συμφωνία μέσα στην περίοδο των τριών μηνών, προφορικά ή με την επιστολή ημερ. 10.10.07 (Τεκμήριο 10) ή οποιαδήποτε άλλη, ενώ ο ίδιος πολλές φορές κάλεσε την Εναγόμενη να συμμορφωθεί με τους όρους της συμφωνίας, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Μεγάλο μέρος της αντεξέτασης του αναλώθηκε σε σχέση με διάφορες επιστολές που κατ΄ ισχυρισμό αποστάληκαν στον ίδιο ή στο δικηγόρο του ή και στη θυγατέρα του από μέρους της Εναγόμενης πριν την καταχώρηση της παρούσας Αγωγής ή και μετά. Ο Ενάγοντας απέρριψε τέτοια θέση όπως και ότι η συμφωνία αφορούσε δήθεν σε ακόμα ένα ακίνητο του δηλαδή εκείνο με αριθμό τεμαχίου
- Προς υποστήριξη του τελευταίου κάλεσε ως μάρτυρα το Νεόφυτο Νεοφύτου (Μ.Ε.3), υπάλληλο του Κτηματολογίου Πάφου, ο οποίος επιβεβαίωσε ότι τον Μάη του 2013 που προέβη σε σχετική έρευνα, δεν υπήρχαν άλλα ακίνητα εγγεγραμμένα επ΄ ονόματι του Ενάγοντα, εκτός του τεμαχίου με αρ. 668 που είναι το επίδικο και του 461 που είναι έκτασης 121 τ.μ. και καλύπτεται με τον Τίτλο Ιδιοκτησίας 932 στο χωριό Μοσφίλη, επαρχίας Λευκωσίας. Ο Μ.Ε.3 δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο να βρίσκοντο και άλλα ακίνητα εγγεγραμμένα επ΄ ονόματι του Ενάγοντα αλλά να είχαν μεταβιβαστεί μέχρι τις 20.5.13 που διεξήγαγε την έρευνα του. Η θυγατέρα του Ενάγοντα κλήθηκε ουσιαστικά για να επιβεβαιώσει ότι η ίδια δεν έλαβε ποτέ την επιστολή ημερ. 10.11.11 (Τεκμήριο 11) που απευθύνετο προς τον πατέρα της, ενώ η υπογραφή στο Τεκμήριο 24 άνωθεν του σημείου «Ονοματεπώνυμο παραλήπτη» στην απόδειξη του ταχυδρομείου (Τεκμήριο 24) δεν είναι η δική της. Ανέφερε ότι γνωρίζει τον Χαραλαμπίδη (Μ.Υ.1) και ήταν παρούσα κατά την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου εγγράφου μεταξύ των διαδίκων και ότι πολλές φορές προσπάθησε να επικοινωνήσει τηλεφωνικά μαζί του για να πληροφορηθεί περί της μεταβίβασης, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Ο Μ.Ε.3 μαρτύρησε σ΄ όσον αφορά την ακίνητη περιουσία που είναι εγγεγραμμένη επ΄ ονόματι του Ενάγοντα και κατέθεσε ως Τεκμήριο 5 τον Τύπο Ν.34 που αφορά στη δέσμευση του επίδικου ακινήτου με το πωλητήριο έγγραφο. Εκ διαμέτρου αντίθετη ήταν η εκδοχή του Δημήτρη Χαραλαμπίδη (Μ.Υ.1). Όχι μόνο πρόβαλε ισχυρισμούς περί παραπλάνησης του σ΄ όσον αφορά τη φυσική κατάσταση του ακινήτου αλλά και ότι η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία αφορούσε στην πώληση δύο ακινήτων, δηλαδή εκείνων με αρ. τεμαχίου 35 και 668 και όχι ενός δηλαδή του 668, ως η εκδοχή του Ενάγοντα. Ήταν ισχυρισμός του ότι έθεσε υπόψη του Ενάγοντα τα πιο πάνω με την επιστολή του ημερ. 10.10.07 (Τεκμήριο 10) με την οποία τον καλούσε επίσης να προβεί σε όλα τα διαβήματα για φοροαπαλλαγή των τεμαχίων και καθορισμό της ημερομηνίας και ώρας κατά την οποία θα διενεργείτο η μεταβίβαση. Αντ΄ αυτού παρέλαβε την επιστολή τερματισμού (Τεκμήριο 3) στην οποία απάντησε ο δικηγόρος του με την επιστολή ημερομηνίας 9.4.08 ότι δεν αποδέχεται τον ισχυρισμό. Ο Χαραλαμπίδης θεώρησε τη συμφωνία ότι εξακολουθούσε να ισχύει γι΄ αυτό και απέστειλε στον Ενάγοντα την επιστολή ημερ. 10.11.11 (Τεκμήριο 11) με την οποία τον καλούσε να προσέλθει στο Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 24.11.11 και ώρα 07:30 για να μεταβιβάσει τα δύο ακίνητα που αφορούσε το πωλητήριο έγγραφο επ΄ ονόματι της εταιρείας Riband Investments Ltd, στην οποία τα είχε πωλήσει έναντι €1.500.000, με την καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης. Η επιστολή στάληκε διπλοσυστημένη και την παρέλαβε η θυγατέρα του Ενάγοντα η οποία και υπέγραψε την απόδειξη του ταχυδρομείου (Τεκμήριο 24). Την ίδια επιστολή παρέδωσε και προσωπικά διά χειρός στον Ενάγοντα. Ο Ενάγοντας ουδέποτε εμφανίσθηκε στο Κτηματολόγιο Λεμεσού. Ο Χαραλαμπίδης προς επιβεβαίωση των πιο πάνω διαβημάτων του και της πρόθεσης της Εναγόμενης για συμμόρφωση της με τον όρο 6 του συμφωνητικού εγγράφου κάλεσε ως μάρτυρες τον Αντρέα Πολυδώρου (Μ.Υ.2), Κύπρο Κύπρου (Μ.Υ.3), Χαράλαμπο Μιχαήλ (Μ.Υ.4) και Έλενα Ιακώβου (Μ.Υ.5). Ως προς τις συνθήκες επίδοσης της κατ΄ ισχυρισμόν επιστολής (Τεκμήριο 11) σχετική είναι η μαρτυρία των Μ.Υ.2 και Μ.Υ.
- Ο Μ.Υ.2 υπάλληλος του Επαρχιακού Ταχυδρομείου Πάφου απλά στη μαρτυρία του αναφέρθηκε στη διαδικασία, που ακολουθεί το Ταχυδρομείο, επίδοσης μιας συστημένης ή διπλοσυστημένης επιστολής. Σύμφωνα με τον Μ.Υ.2 από την απόδειξη του Ταχυδρομείου διαφαίνεται ότι η επιστολή παρελήφθη από τη Μαρία Αχιλλέως που, σύμφωνα με τα έγγραφα που είχε προμηθευθεί από το Ταχυδρομείο Λευκωσίας, είναι θυγατέρα εκείνου προς τον οποίον απευθύνετο η επιστολή. Η Μ.Υ.5, υπάλληλος επίσης του Ταχυδρομείου Πάφου, κατέθεσε στο Δικαστήριο την απόδειξη του ταχυδρομείου ημερ. 21.11.11 (Τεκμήριο 24) και εξήγησε ότι προέρχεται από το Ταχυδρομείο Λεμεσού. Δεν γνωρίζει τις συνθήκες κάτω από τις οποίες επιδόθηκε η επιστολή ημερ. 10.11.11 και σε ποιóν και ό,τι γνωρίζει, από τη πληροφόρηση που έτυχε από τον προϊστάμενο της, είναι ότι η επιστολή απευθύνετο στον πατέρα της παραλήπτριας. Η Μ.Υ.5 θεωρεί παρατυπία τη παράλειψη αναγραφής στο Τεκμήριο 24 της ιδιότητας της παραλήπτριας καθώς και του ονόματος και της υπογραφής του λειτουργού του ταχυδρομείου ο οποίος παρέδωσε τη συστημένη επιστολή, άνκαι είναι της άποψης ότι δεν ακολουθήθηκαν οι Κανονισμοί στην έκδοση του Τεκμηρίου
- Σ΄ όσον αφορά τα όσα διαδραματίστηκαν στο Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 24.11.11 σχετική είναι η μαρτυρία των Μ.Υ.3 και Μ.Υ.
- Ο Μ.Υ.3 είναι δικολάβος και εργάζεται έξω από το Κτηματολόγιο Λεμεσού. Στις 24.11.11 ετοίμασε και παρέδωσε βεβαίωση (Τεκμήριο 23) ότι ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της Εναγόμενης 1 Δημήτρης Χαραλαμπίδης παρευρίσκετο στο Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 24.11.11 από η ώρα 07:30 μέχρι 12:30 για τη μεταβίβαση των τεμαχίων με αρ. 35 και 668 αλλά δεν εμφανίσθηκε ο πωλητής, γι΄ αυτό και δεν έγινε η μεταβίβαση. Παρούσα ήταν και μια Ρωσίδα που αντιπροσώπευε την εταιρεία Riband Investments Ltd. Ο Μ.Υ.4 είναι υπάλληλος του κτηματολογίου Λεμεσού και στις 24.11.10 ετοίμασε βεβαίωση (Τεκμήριο 14), που δεν είναι επίσημο έγγραφο του Κτηματολογίου, ότι ο Δημήτρης Χαραλαμπίδης, πληρεξούσιος αντιπρόσωπος της εταιρείας Regild Investments Ltd ήταν παρών από τις 08:00 μέχρι τις 12:30 με σκοπό τη μεταβίβαση δύο ακινήτων, αλλά ο πωλητής δεν παρουσίασε το Έντυπο Ν.270 Μεταβιβάσεως μέχρι τις 12:
- Εκτός από τη προφορική μαρτυρία, ενώπιον του Δικαστηρίου υπάρχει ένας αριθμός εγγράφων ως τεκμηρίων. Εγκρίθηκε επίσης ως παραδεκτό γεγονός ότι ο αρ. ταυτότητας της Μαρίας Αχιλλέως (Μ.Ε.2) είναι
- Σ΄ όσον αφορά τη προδικαστική ένσταση της Εναγόμενης περί της κατά τόπον αναρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου, πολύ σωστά έχει αποσυρθεί κατά τη διάρκεια της ακρόασης. Σύμφωνα με το Διάταγμα αρ. 1237 που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας με αριθμό 1361 και ημερ. 1.7.77, η περιοχή Μανσούρας, στην οποίαν βρίσκεται το ακίνητο με αρ. τεμαχίου 668, υπάγεται μαζί με άλλες γειτνιάζουσες περιοχές στη Δικαστική Επαρχία Πάφου Οι δικηγόροι των διαδίκων στις γραπτές αγορεύσεις τους υποστήριξαν τις θέσεις τους. Ο μεν δικηγόρος του Ενάγοντα εισηγήθηκε στο Δικαστήριο ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν καθόλα δικαιολογημένος γι΄ αυτό και ο πελάτης του δικαιούται σε διάταγμα για άρση του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο, καθώς και στην απόδοση σ΄ αυτόν αποζημιώσεων. Από την άλλη η νομιμότητα του τερματισμού αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη η οποία εξακολουθεί να θεωρεί τη συμφωνία ότι βρίσκεται σε ισχύ και κάλεσε το Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση επί της Ανταπαίτησης της για τη ζημιά που έχει υποστεί η πελάτιδα του, αποσύροντας την αξίωση της για ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου. Ειδική αναφορά στις επιμέρους εισηγήσεις των δικηγόρων των διαδίκων θα γίνεται στα κατάλληλα σημεία. Κατά συνέπεια το Δικαστήριο κρίνει σκόπιμο να επιληφθεί κατά πρώτο του θέματος του δικαιολογημένου ή μη του τερματισμού της συμφωνίας με τη ταυτόχρονη εξέταση των θέσεων που προβάλλει η Εναγόμενη στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση της, που είναι αλληλένδετα. Συνιστά κοινό έδαφος και ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου ο καταρτισμός του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 19.7.07 μεταξύ των διαδίκων (που στο εξής θα αναφέρεται ως «το πωλητήριο έγγραφο») για την πώληση ακίνητης περιουσίας στην Μανσούρα Επαρχίας Λευκωσίας. Όλη η υπόθεση επικεντρώνεται στην ερμηνεία των ουσιωδών όρων του πιο πάνω πωλητηρίου εγγράφου και ιδιαίτερα του όρου 6 που αναφέρεται στη μεταβίβαση της πωληθείσης περιουσίας ταυτόχρονα με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς και στο κατά πόσο τα μέρη έχουν συμμορφωθεί με τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις τους δυνάμει του όρου αυτού. Διαφωνία μεταξύ των διαδίκων υπήρξε και σ΄ όσον αφορά την περιουσία που αφορούσε το επίδικο πωλητήριο έγγραφο. Από πλευράς Υπεράσπισης προβλήθηκε η θέση ότι η πωληθείσα περιουσία αφορούσε σε δύο τεμάχια, δηλαδή εκείνα με αρ. 35 και 668, σε αντίθεση με τον Ενάγοντα ότι πωληθέν κτήμα στη βάση της επίδικης συμφωνίας είναι μόνο εκείνο με αρ. τεμ. 668 που συμφωνεί και με την έκταση που αναφέρεται στη συμφωνία. Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσιο τον όρο 1 της συμφωνίας που αναφέρεται στην περιγραφή των υπό πώληση κτημάτων: «
- Ο Πωλητής διά του παρόντος πωλεί στον Αγοραστή και ο Αγοραστής αγοράζει παρά του Πωλητού τα πιο κάτω κτήματα: Αρ. Εγγραφής 1517 Φ/Σχέδιο ΧVIII/35 Τεμάχιο 35, 668 Τοποθεσία ΚΟΚΚΙΝΟΓΙΑ Πόλης - Χωριό ΜΑΝΣΟΥΡΑ Έκτασης 4683 τ.μ. Επαρχία ΛΕΥΚΩΣΙΑ » Σημειώνεται ότι όλα τα στοιχεία της πρώτης στήλης είναι τυπωμένα ενώ της δεύτερης στήλης είναι χειρόγραφα. Οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολο της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. S.A.A.B. v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, Ανδρέας Θεοχάρους ν. Σάββα Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 240, Στέλιος Θεοδούλου ν. Ασπίς Πρόνοια Ανώνυμη Ασφαλιστική Εταιρεία
(1997)1 Α.Α.Δ. 1551, Χρίστος Μ. Αλεξάνδρου ν. Κυριακής Κ. Κωμοδρόμου
(1997)1 Α.Α.Δ. 576, Θάλεια Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις
(1998)1 Α.Α.Δ. 407 και το σύγγραμμα Halsbury' s Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 11, Παρ. 638-672 και στην πρόσφατη υπόθεση Τρύφωνας Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company Ltd, Πολ. Έφ. 272/08, ημερ. 17.10.11). Όταν μια συμφωνία διατυπώνεται εγγράφως κατόπιν επιθυμίας των συμβαλλομένων, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους που έχουν διατυπωθεί στο έγγραφο (βλ. Jacobs v. Batavia and General Plantations Trust
(1924)1 Ch. 287). Κριτήριο ερμηνείας μιας συμφωνίας αποτελεί η διαπίστωση της έννοιας που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Είναι γεγονός ότι στη στήλη που αφορά στο τεμάχιο αναφέρονται δύο αριθμοί δηλαδή 35 και 668 τους οποίους χωρίζει κόμμα. Μάλιστα ο αριθμός 35 αναγράφεται πρώτος στη σειρά. Άνωθεν της αναφοράς «τεμάχιο» είναι το «Φύλλο/Σχέδιο» όπου δίπλα αναγράφεται ο αριθμός ΧVΙΙΙ/
- Σε σχέση με την έκταση της πωλούμενης περιουσίας αναφέρεται ότι ανέρχεται σε 4.683 τ.μ. και με την τοποθεσία της σε «Κοκκινόγια» της επαρχίας Λευκωσίας. Η έκταση, η τοποθεσία και ο αρ. Φύλλου/Σχεδίου που αναφέρονται στον όρο 1 του πωλητηρίου εγγράφου συμφωνούν με τα αντίστοιχα στοιχεία του τεμαχίου 668 που αναγράφονται στον τίτλο εγγραφής του (Τεκμήριο 2). Επιπρόσθετα ο αρ. εγγραφής του πωλούμενου ακινήτου σύμφωνα με τον όρο 1 της συμφωνίας είναι 1517 που επίσης συμφωνεί με τον αριθμό του τίτλου εγγραφής του τεμαχίου 668 (βλ. Τεκμήριο 2). Η όλη δομή της περιγραφής του πωλούμενου ακινήτου στην παράγραφο 1 αλλά και του υπόλοιπου μέρους του πωλητηρίου εγγράφου αποκαλύπτει ότι πωλούμενο ακίνητο είναι μόνο ένα και συγκεκριμένα εκείνο που αφορά ο τίτλος εγγραφής 1517, δηλαδή το τεμάχιο με αριθμό
- Η ύπαρξη του αριθμού 35 δίπλα από τον αριθμό 668 καμιά ασάφεια ή αμφιβολία δεν προκαλεί ως προς το αντικείμενο πώλησης ώστε να καθίσταται δυνατή η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας, προς αποσαφήνιση του όρου, όπως προσπάθησε να κάμει ο Χαραλαμπίδης εισηγούμενος ότι έχουν παραλειφθεί λέξεις στον όρο 1 του πωλητηρίου εγγράφου. Ακόμη και να γινόταν αποδεκτή τέτοια μαρτυρία για συμπλήρωση ουσιαστικά του όρου, η σχετική εισήγηση της Υπεράσπισης δεν μπορεί να πετύχει επιπρόσθετα και για τους εξής λόγους: Δεν τέθηκε κανένα στοιχείο ενώπιον μου από πλευράς Εναγόμενης σε σχέση με το κατ΄ ισχυρισμό τεμάχιο 35, δηλαδή περιγραφή, έκταση ή τοποθεσία του. Δεν δόθηκε εξάλλου καμιά μαρτυρία σε σχέση με την ύπαρξη του αλλά και τη σχέση του Ενάγοντα με αυτό. Εκτός του ότι η συγκεκριμένη θέση του Χαραλαμπίδη παρέμεινε μετέωρη, θεωρώ ότι είναι αδιανόητο κάποιος να συμβάλλεται για την αγορά ενός ακινήτου για το οποίο να μη γνωρίζει οτιδήποτε ούτε καν αν υπάρχει. Πόσο μάλλον να είναι και κτηματομεσίτης όπως είναι ο Χαραλαμπίδης από το 2007, σύμφωνα με τη μαρτυρία του. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τη μαρτυρία του Ενάγοντα που παρέμεινε αναντίλεκτη, μετά την σχετική παραδοχή του Χαραλαμπίδη κατά την αντεξέταση του, ο ίδιος ο Χαραλαμπίδης συμπλήρωσε την περιγραφή του ακινήτου στον όρο 1 του πωλητηρίου εγγράφου ιδιοχείρως. Το Δικαστήριο δεν γνωρίζει τους λόγους που ο Χαραλαμπίδης ενέγραψε και τον αριθμό 35 στο συγκεκριμένο σημείο, αλλά δεν αποκλείει να οφείλεται σε λάθος του ιδίου κατά τη συμπλήρωση του πωλητηρίου και αντί να γράψει τον αριθμό 35 στο σημείο που αφορά το «Σχέδιο» και αφορούσε η αμέσως πιο πάνω γραμμή στον όρο 1, τον έγραψε στην γραμμή που αφορά τον αριθμό τεμαχίου. Αυτό το λάθος του προσπάθησε εκ των υστέρων να εκμεταλλευτεί ισχυριζόμενος ότι η πώληση αφορούσε και σε κάποιο τεμάχιο με αριθμό 35 για να στηρίξει προφανώς τη θέση του περί αδυναμίας συμμόρφωσης του Ενάγοντα στα συμφωνηθέντα. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τον Ενάγοντα και τον Χαραλαμπίδη, των δύο πρωταγωνιστών ουσιαστικά της υπόθεσης, με μεγάλη προσοχή κατά τη διάρκεια της μαρτυρίας τους. Ο Ενάγοντας με τον τρόπο που κατέθετε τα γεγονότα υπήρξε συνεπής και αμετακίνητος στις τοποθετήσεις του. Μπορεί να μην είχε ευχέρεια λόγου ή να μην αντιλαμβάνετο άμεσα τις ερωτήσεις που του υποβάλλονταν τα οποία δικαιολογούνται από το γεγονός ότι είναι απόφοιτος μόνο του Δημοτικού Σχολείου. Ο ίδιος εξάλλου απεκάλεσε τον εαυτό του αγράμματο γι΄ αυτό και άφησε στον Χαραλαμπίδη την ευθύνη σύνταξης και συμπλήρωσης του πωλητηρίου εγγράφου. Γενικά από τη μαρτυρία του Ενάγοντα ήταν φανερή η απλοϊκότητα αλλά ταυτόχρονα και η ειλικρίνεια του. Βρίσκω ότι οι τοποθετήσεις του ήταν ορθές και αληθινές, σε αντίθεση με εκείνες του Χαραλαμπίδη που δεν έπεισαν το Δικαστήριο. Ο βασικός κορμός της μαρτυρίας του Ενάγοντα σ΄ όσον αφορά την εξέλιξη των γεγονότων, από την πρώτη επαφή που είχε με τον Χαραλαμπίδη, είναι τεκμηριωμένος και βρίσκει υποστήριξη από το μαρτυρικό υλικό που κατατέθηκε ως τεκμήριο και τη μαρτυρία της θυγατέρας του, την οποία επίσης κρίνω ως καθόλα αξιόπιστη. Αντίθετα ο Χαραλαμπίδης δεν μου έδωσε την εντύπωση ειλικρινούς μάρτυρα. Η μαρτυρία του σε πολλά σημεία ήταν επιτηδευμένη και διαμορφωμένη σκόπιμα κατά τέτοιο τρόπο που ο ίδιος θεωρούσε ότι θα βοηθούσε την υπεράσπιση της Εναγόμενης. Στην προσπάθεια του αυτή δεν παρέμεινε σταθερός στις τοποθετήσεις του και πρόβαλλε διάφορους και παράλογους ισχυρισμούς. Παράδειγμα δεν δίστασε να ισχυριστεί ότι τα τεμάχια 35 και 668 έχουν την ίδια έκταση δηλαδή 4,863 τ.μ. αλλά παραλείφθηκε η αναγραφή της λέξης «έκαστο» στον όρο 1 του πωλητηρίου εγγράφου. Όλως περιέργως, την παράλειψη αυτή αντιλήφθηκε για πρώτη φορά όταν ρωτήθηκε σχετικά κατά την αντεξέταση του. Σημειώνεται ότι άνκαι αρχικά ισχυρίστηκε ότι ο ίδιος συμπλήρωσε το πωλητήριο μαζί με τον Ενάγοντα μετά την πιεστική αντεξέταση του αναγκάστηκε να παραδεχθεί ότι όλες οι χειρόγραφες σημειώσεις είναι δικές του. Προχώρησε και ανέφερε περαιτέρω ότι στην περιοχή υπάρχουν 15 τεμάχια στη σειρά με την ίδια ακριβώς έκταση δηλαδή και εκείνα 4,863 τ.μ. το καθένα. Επίσης άνκαι αρχικά ισχυρίστηκε ότι αντιλήφθηκε την απάτη του Ενάγοντα σε σχέση με την τοποθεσία του ακινήτου από τα σχέδια που τον προμήθευσε η Πολεοδομία και το Κτηματολόγιο, όταν ο δικηγόρος του Ενάγοντα έθεσε υπόψη του τη γραπτή του δήλωση που αναφέρει ότι αντιλήφθηκε την κατάσταση του ακινήτου κατά την επιθεώρηση του, άλλαξε αμέσως θέση ισχυριζόμενος ότι έγιναν ταυτόχρονα. Υπάρχουν και πολλά άλλα στοιχεία από τη μαρτυρία του που κατατείνουν στο ψευδές της εκδοχής του που δεν κρίνω σκόπιμο να παραθέσω για σκοπούς της απόφασης μου. Παρέθεσα μόνο εκείνα που αφορούσαν σε βασικά σημεία της υπεράσπισης του. Για όλους τους πιο πάνω λόγους αποδέχομαι τη μαρτυρία του Ενάγοντα και της Μ.Ε.2, κατά προτίμηση εκείνης του Χαραλαμπίδη, στα αμφισβητούμενα σημεία. Σ΄ όσον αφορά τη μαρτυρία του Μ.Ε.3 ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκε γι΄ αυτό και γίνεται αποδεκτή στο σύνολο της. Σ΄ όσον αφορά το μέρος που αναφέρεται στην επ΄ ονόματι του Ενάγοντα εγγεγραμμένη περιουσία δεν ενέχει οποιαδήποτε βαρύτητα για το υπό εξέταση θέμα εφόσον η έρευνα του περιορίστηκε στα δεδομένα της 20.5.13 και δεν γνώριζε αν το 2007 ο Ενάγοντας ήταν ιδιοκτήτης και άλλης περιουσίας. Συνεπώς συνιστά εύρημα μου ότι το πωλητήριο έγγραφο μεταξύ των διαδίκων (Τεκμήριο 1) αφορούσε στη πώληση από τον Ενάγοντα προς την Εναγόμενη του ακινήτου με αρ. εγγραφής 1517, αρ. τεμαχίου 668, Φύλλου/Σχεδίου XVIII/35, στο χωριό Μανσούρα, Επαρχίας Λευκωσίας το οποίο ο Χαραλαμπίδης, ως αντιπρόσωπος της Εναγόμενης, επιθεώρησε σε δύο περιπτώσεις πριν την υπογραφή της συμφωνίας. Εντός του ακινήτου δεν υπήρχε δρόμος, εγγεγραμμένος ή μη, και ούτε αρχαιολογικοί τάφοι που να επηρέαζαν δυσμενώς την αξιοποίηση του. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο Λευκωσίας από μέρους της Εναγόμενης και πήρε αριθμό ΠΩΕ 3518/07, όπου και δεσμεύτηκε το τεμάχιο 668 (βλ. Τεκμήριο 5). Μετά την κατάληξη μου ότι το πωλητήριο έγγραφο αφορούσε στην πώληση μόνο του τεμαχίου 668 θα προχωρήσω να εξετάσω το θέμα του δικαιολογημένου ή μη του τερματισμού της συμφωνίας από μέρους του Ενάγοντα, με την ταυτόχρονη εξέταση των θέσεων που πρόβαλε η Εναγόμενη στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση της, Η καλύτερη μαρτυρία σ΄ όσον αφορά τους λόγους που ο Ενάγοντας τερμάτισε τη συμφωνία είναι η ίδια η επιστολή τερματισμού που είναι το Τεκμήριο
- Με την ειδοποίηση αυτή ο τότε δικηγόρος του Ενάγοντα τερμάτισε την επίδικη συμφωνία λόγω μη συμμόρφωσης της Εναγόμενης με τον ουσιώδη όρο περί πληρωμής του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης μέσα στη συμφωνηθείσα προθεσμία, ενώ ο ίδιος ήταν πάντοτε έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου στη βάση των συμφωνηθέντων όρων. Σχετικός με τον τρόπο πληρωμής του τιμήματος πώλησης, που σύμφωνα με τον όρο 2 του συμφωνητικού εγγράφου ανέρχετο σε £375.000, είναι ο όρος 3 του πωλητηρίου ο οποίος προβλέπει τα εξής: «
- Το πιο πάνω συμφωνηθέν ποσό θα καταβληθεί ως ακολούθως: (α) Με την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας θα καταβληθεί ως προκαταβολή το ποσό των Λ.Κ. (Λίρες Μόνο) (one thousand pounds) £1.
- (β) Το υπόλοιπο ποσό εκ Λ.Κ.374,000 (three hundred seventy four thousand pounds) λιρών θα καταβληθεί στον Πωλητή ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του πιο πάνω κτήματος και/ή κτημάτων επ΄ ονόματι του Αγοραστή ή επ΄ ονόματι οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου που ο Αγοραστής ήθελε υποδείξει στον Πωλητή.» Είναι παραδεκτό από τον Ενάγοντα και τον Χαραλαμπίδη και συνιστά ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου ότι η προκαταβολή εκ £1.000 έχει καταβληθεί. Ήταν εισήγηση του δικηγόρου της Εναγόμενης στη γραπτή του αγόρευση ότι οι υποχρεώσεις των διαδίκων δηλαδή η πληρωμή του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς από μέρους της Εναγόμενης και η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου από μέρους του Ενάγοντα, θα έπρεπε να εκτελεστούν ταυτόχρονα στη βάση του πιο πάνω όρου. Αυτό σημαίνει, κατά την άποψη του δικηγόρου, ότι τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του άρθρου 51 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.
- Σύμφωνα με το άρθρο 51: «
- Αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει». Εκτενής ανάλυση του άρθρου 51 έγινε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Σπύρου ν. Aristo Developers
(2004)1 AAΔ 1159 όπου στη σελίδα 1166 αναφέρθηκαν τα εξής: «Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος τότε, ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δε αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ΄ επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητά του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση». Ειδικότερα ο δικηγόρος της Εναγόμενης πρόταξε τη θέση ότι ενώ η Εναγόμενη απέστειλε την επιστολή ημερ. 10.10.07 με την οποία καλούσε τον Ενάγοντα να προβεί σε φοροαπαλλαγή της πωλούμενης περιουσίας για να είναι έτοιμος για τη μεταβίβαση της επ΄ ονόματι της Εναγόμενης και να καθορίσει ο Ενάγοντας την ημέρα και ώρα μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο γι΄ αυτό το σκοπό, εκείνος αντί να συμμορφωθεί με την επιστολή προέβη σε τερματισμό της επίδικης συμφωνίας. Ο Ενάγοντας όχι μόνο αρνήθηκε τη λήψη της κατ΄ ισχυρισμόν επιστολής ημερομηνίας 10.10.07 αλλά ήταν κατηγορηματικός στο ότι ήταν ο ίδιος που προσπαθούσε να επικοινωνήσει με τον Χαραλαμπίδη να ρωτήσει για την μεταβίβαση και εξόφληση του τιμήματος αγοράς και εκείνος σκόπιμα απέφευγε τόσο τον ίδιο όσο και τη θυγατέρα του. Όπως ανέφερα ανωτέρω, δεν διατηρώ καμιά αμφιβολία για την ειλικρίνεια του Ενάγοντα ότι δεν έλαβε ποτέ του την ισχυριζόμενη ή οποιαδήποτε επιστολή με το συγκεκριμένο περιεχόμενο. Σημειώνεται ότι στη βάση χειρόγραφης σημείωσης επί της επιστολής (Τεκμήριο 10) αυτή φέρεται να παραδόθηκε προσωπικά στον Ενάγοντα στο Εθνικό Σωματείο Κυριάκος Μάτσης στη Λακατάμια στην παρουσία μαρτύρων. Σημειώνεται ότι στο τέλος της χειρόγραφης σημείωσης υπάρχουν δύο υπογραφές κάτω από τον τίτλο «Μάρτυρες παράδοσης επιστολής». Η Εναγόμενη παρέλειψε να παρουσιάσει τους μάρτυρες αυτούς και δεν έδωσε κανένα λόγο για την παράλειψη της αυτή. Σίγουρα θα ήταν βασικοί μάρτυρες για την υπόθεση της εφόσον θεωρεί ότι η ίδια συμμορφώθηκε με την δική της υποχρέωση μέσα στην προθεσμία των τριών μηνών. Κρίνω την επιστολή αυτή ως εκ των υστέρων κατασκεύασμα από μέρους του Χαραλαμπίδη που αποσκοπούσε στην αποποίηση οποιασδήποτε ευθύνης της Εναγόμενης για την παράλειψη της να συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις της που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο. Εν πάση περιπτώσει ακόμα και να γινόταν δεκτή η παράδοση της επιστολής (Τεκμήριο 10) στον Ενάγοντα κατ΄ ουδένα λόγο μπορεί να θεωρηθεί ότι με αυτήν η Εναγόμενη εκτέλεσε την υποχρέωση της δυνάμει του όρου 6 του πωλητηρίου εγγράφου, εφόσον δεν γινόταν ειδική αναφορά στην επιστολή στο ότι η Εναγόμενη ήταν έτοιμη να εξοφλήσει το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, δίνοντας προθεσμία 7 ημερών στον Ενάγοντα να προβεί στη μεταβίβαση. Θα προχωρήσω να εξετάσω ακολούθως τη θέση του Χαραλαμπίδη, όπως τέθηκε στη μαρτυρία του, ότι τέτοια ειδοποίηση δόθηκε με την επιστολή της Εναγόμενης ημερ. 10.11.11 (Τεκμήριο 11) η οποία φέρεται να παραδόθηκε δια χειρός στον Ενάγοντα και να παραλήφθηκε επίσης από την Μ.Ε.2 στις 23.11.11 μέσω του ταχυδρομείου. Σημειώνεται ότι τόσο ο Ενάγοντας όσο και η Μ.Ε.2 αρνήθηκαν ότι παρέλαβαν τέτοια επιστολή. Η Μ.Ε.2 ήταν κατηγορηματική στο ότι ουδέποτε παρέλαβε το Τεκμήριο 11 και αρνήθηκε ότι η υπογραφή στην απόδειξη του ταχυδρομείου (Τεκμήριο 24) είναι η δική της. Σημειώνεται ότι είναι παραδεκτό γεγονός ότι ο αριθμός ταυτότητας της είναι εκείνος που αναγράφεται στην απόδειξη. Σχετική με το Τεκμήριο 24 είναι η μαρτυρία των Μ.Υ.2 και 5, ταχυδρομικών λειτουργών, η οποία όμως ήταν γενική και αναφέρετο στη διαδικασία που ακολουθείται από το Ταχυδρομείο στην περίπτωση συστημένης ή διπλοσυστημένης επιστολής. Κανένας από τους δύο δεν ήταν ο ταχυδρομικός λειτουργός που εξέδωσε το Τεκμήριο 24 ο οποίος παραμένει άγνωστος, εφόσον δεν αναγράφεται το ονοματεπώνυμο του στο συγκεκριμένο σημείο της απόδειξης που υπάρχει γι΄ αυτό το σκοπό. Και οι δύο μάρτυρες παραδέχθηκαν ότι παραλείπονται στοιχεία στη συμπλήρωση της απόδειξης Σημειώνεται από τη μαρτυρία της Μ.Υ.5 ότι το Τεκμήριο 11 ταχυδρομήθηκε από το Ταχυδρομείο Λεμεσού ενώ η ίδια είναι υπάλληλος του Ταχυδρομείου Πάφου και δεν γνωρίζει τις συνθήκες κάτω από τις οποίες επιδόθηκε. Παραδέχεται ότι δεν ακολουθήθηκαν οι Κανονισμοί του Ταχυδρομείου σ΄ όσον αφορά την έκδοση της απόδειξης (Τεκμήριο 24) δηλαδή δεν ανεγράφη η ιδιότητα της παραλήπτριας άνκαι υπάρχει συγκεκριμένη αναφορά και σημείο γι΄ αυτό το σκοπό, καθώς και το ονοματεπώνυμο του λειτουργού του Ταχυδρομείου μαζί με την υπογραφή του. Ακόμη και η αναφορά των δύο ταχυδρομικών λειτουργών στη μαρτυρία τους σε πατέρα και κόρη προέρχεται από τη σχετική πληροφόρηση από τους ανωτέρους τους ή τα έγγραφα που τους είχαν δοθεί από το δικηγόρο της Εναγόμενης. Στη βάση των πιο πάνω δεδομένων στην απουσία άλλης ικανοποιητικής μαρτυρίας το Δικαστήριο δεν μπορεί να προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα στην εν λόγω απόδειξη (Τεκμήριο 24) και να καταλήξει σε ασφαλές εύρημα ότι η επιστολή αυτή παραλήφθηκε από τη θυγατέρα του Ενάγοντα. Ναι μεν υπάρχει η μαρτυρία του Χαραλαμπίδη ότι παρέλαβε την διπλοσυστημένη επιστολή η Μ.Ε.2, αλλά καμιά βαρύτητα δεν ενέχει η δήλωση εφόσον δεν είναι το αρμόδιο πρόσωπο να μαρτυρήσει σ΄ όσον αφορά τις συνθήκες παράδοσης της επιστολής. Ενόψει των παραλείψεων και της παράβασης Κανονισμών του Ταχυδρομείου κατά τη συμπλήρωση της απόδειξης παραλαβής (Τεκμήριο 24), αρμόδιος μάρτυρας θα ήταν ο λειτουργός του Ταχυδρομείου που χειρίστηκε προσωπικά το θέμα και δεν κλήθηκε ως μάρτυρας. Εκτός αυτού εύλογα ερωτήματα ως προς την αλήθεια του ισχυρισμού περί αποστολής της συγκεκριμένης επιστολής δημιουργεί και η κατ΄ ισχυρισμό ενέργεια του Χαραλαμπίδη να παραδώσει όχι μόνο δια χειρός την επιστολή στον ίδιο τον Ενάγοντα αλλά και ταχυδρομικώς, μάλιστα με διπλοσυστημένη επιστολή. Αφού, σύμφωνα με τη μαρτυρία του, παρέδωσε προσωπικά την επιστολή στον Ενάγοντα σε τι αποσκοπούσε η αποστολή και της διπλοσυστημένης επιστολής. Δεν έδωσε καμία ικανοποιητική εξήγηση. Σίγουρα είναι και αυτό ένα στοιχείο που πλήττει καίρια την αξιοπιστία του Χαραλαμπίδη. Ως εκ τούτου το Δικαστήριο απορρίπτει την πιο πάνω θέση του Χαραλαμπίδη, ως μη ανταποκρινόμενη με την πραγματικότητα. Ακόμη και στην περίπτωση που γινόταν δεκτό από το Δικαστήριο τόσο η αποστολή ταχυδρομικώς της επιστολής (Τεκμήριο 24) που καλούσε τον Ενάγοντα να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο Λεμεσού για να μεταβιβάσει το πωλούμενο ακίνητο στην εταιρεία Riband Investments Ltd στις 24.11.11, όσο και η παραλαβή της δεόντως από τον Ενάγοντα, δεν μπορώ να αντιληφθώ με ποιό τρόπο βοηθά την υπόθεση της Εναγόμενης. Η επιστολή φέρεται να απεστάλη στις 18.11.11 δηλαδή σε χρόνο πολύ μεταγενέστερο του χρόνου τερματισμού του πωλητηρίου εγγράφου από πλευράς Ενάγοντα και όπως διαφαίνεται και από το Φάκελο της Υπόθεσης μετά 3½ χρόνια περίπου από την καταχώρηση της παρούσας Αγωγής και ενώ η Αγωγή είχε ήδη οριστεί για ακρόαση από τις 22.4.10. Εξάλλου η εμμονή του Χαραλαμπίδη να θεωρεί τη συμφωνία ότι εξακολουθούσε να βρίσκεται σε ισχύ μόνο αυθαίρετη μπορεί να χαρακτηριστεί μετά την απαντητική επιστολή του τότε δικηγόρου του (Τεκμήριο 19) στην επιστολή τερματισμού. Συγκεκριμένα ο δικηγόρος του με το Τεκμήριο 19 που είναι ημερομηνίας 9.4.08 και απευθύνετο στον τότε δικηγόρο του Ενάγοντα ενώ κάμνει αναφορά σε κατ΄ ισχυρισμό παράλειψη του Ενάγοντα να πληροφορήσει την Εναγόμενη περί της πραγματικής κατάστασης του πωληθέντος ακινήτου και καλούσε τον Ενάγοντα να δώσει εξηγήσεις, διαφορετικά θα προχωρούσε σε τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου, σε κανένα διάβημα προέβη για υλοποίηση αυτού του δικαιώματος της. Σημειώνεται ότι στην επιστολή αυτή γίνεται αναφορά μόνο για ένα ακίνητο που επιβεβαιώνει τη θέση του Ενάγοντα ότι αντικείμενο πώλησης στη βάση του συμφωνητικού εγγράφου ήταν μόνο το ακίνητο με αριθμό τεμαχίου 668. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου η παρουσία του Χαραλαμπίδη στις 24.11.11 στο Κτηματολόγιο Λεμεσού καθίσταται άνευ σημασίας. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να λεχθεί ότι κρίνω αξιόπιστους τους Μ.Υ.2 και 3 γι΄ αυτό και αποδέχομαι τη μαρτυρία τους, για όσο βέβαια αξίζει. Συνεπώς είναι κατάληξη μου ότι ανκαι επανειλημμένα ο Ενάγοντας και η θυγατέρα του (Μ.Ε.2) αξίωσαν προφορικά, μέσω του Χαραλαμπίδη, τη συμμόρφωση της Εναγόμενης με τον σχετικό όρο της συμφωνίας περί της ταυτόχρονης μεταβίβασης του ακινήτου και εξόφλησης του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς μέσα στους τρεις μήνες που προνοούσε η συμφωνία, η Εναγόμενη παρέλειψε να συμμορφωθεί αλλ΄ ούτε και επέδειξε οποιονδήποτε ενδιαφέρον. Γεγονός παραμένει ότι ουδέποτε μέχρι την καταχώρηση της παρούσας Αγωγής ή και μετά η Εναγόμενη έδωσε στον Ενάγοντα την ειδοποίηση των επτά
(7)ημερών ότι ήταν έτοιμη να εξοφλήσει το υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου. Είναι φανερό ότι ο όρος 6 της επίδικης συμφωνίας είναι ουσιώδης στη βάση του όρου 9 του πωλητηρίου εγγράφου ότι όλοι οι όροι του είναι ουσιώδεις και οποιαδήποτε παράβαση οποιουδήποτε όρου απ΄ οποιονδήποτε των συμβαλλομένων δίνει το δικαίωμα στο άλλο αναίτιο μέρος να τερματίσει τη συμφωνία. Στην παρούσα περίπτωση όπου ουσιαστικά εξαρτάτο από την Εναγόμενη ο καθορισμός της ημερομηνίας μεταβίβασης με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος αγοράς αλλά μέσα στα καθορισμένα χρονικά πλαίσια των τριών μηνών από την υπογραφή του συμφωνητικού εγγράφου, κρίνω ότι τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες των άρθρων 53 και 55
(1)του Κεφ. 149 που είναι οι εξής: «53. Αν η σύμβαση περιέχει αμοιβαίες υποσχέσεις και ο ένας από τους συμβαλλόμενους εμποδίζει τον άλλο να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει, η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ΄ εκλογή του συμβαλλόμενου που εμποδίζει και ο τελευταίος έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον άλλο για οποιαδήποτε ζημιά την οποία ήθελε υποστεί λόγω της μη εκπλήρωσης της σύμβασης» «55.-
(1)Αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί σε ορισμένη ενέργεια εντός ορισμένου χρόνου ή πριν από τον χρόνο αυτό, ή σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένων χρόνων ή πριν από τους χρόνους αυτούς, και παραλείψει να προβεί σε οποιαδήποτε τέτοια ενέργεια κατά ή πριν από τον ορισμένο χρόνο, η σύμβαση ή το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμη καθίσταται ακυρώσιμο κατ΄ εκλογή του δανειστή, αν πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης». Η Εναγόμενη δεν μπορεί να καταλογίζει ευθύνη στον Ενάγοντα για την παράλειψη του να μεταβιβάσει την πωληθείσα περιουσία, όταν ο ίδιος κατέστησε την εκτέλεση της υποχρέωσης του αυτής αδύνατη. Η αρχή που προβάλλεται από το άρθρο 53 δεν περιορίζεται σε άμεσες πράξεις του ενός των συμβαλλομένων αλλά επεκτείνεται και σε παράλειψη ή αδιαφορία από πλευράς του στη διάπραξη η προμήθεια εκείνων που θα έπρεπε να κάμει ή προμηθεύσει, στην απουσία των οποίων το άλλο μέρος της σύμβασης δεν θα μπορούσε να εκτελέσει τη δική του υπόσχεση (βλ. Pollock & Mulla Indian Contract and Specific Relief Acts, 10η έκδ. σε. 435). Η παράλειψη αυτή καθιστά την σύμβαση ακυρώσιμη από μέρους του αντισυμβαλλόμενου. Στην υπόθεση Mona Oil Equipment Co v. Rhodesia Railways Ltd
(1949)2 All E.R. 1014, 1016 αναφέρθηκε ότι το ένα μέρος εμποδίζει το άλλο στην εκπλήρωση της υποχρέωσης του, όταν προβαίνει σε παράβαση συμβατικής του υποχρέωσης, ρητής ή εξυπακουόμενης, ή ενεργεί ανεξάρτητα της συμφωνίας αλλά παράνομα. Είναι κατάληξη μου ότι η παράλειψη συμμόρφωσης της Εναγόμενης με την υποχρέωση της δυνάμει του όρου 6 του πωλητηρίου εγγράφου που την καλούσε όπως μέσα σε τρεις μήνες από τις 19.7.07 δώσει ειδοποίηση επτά ημερών στον Ενάγοντα ότι είναι έτοιμη να εξοφλήσει το τίμημα πώλησης ταυτόχρονα με την μεταβίβαση, παρά τις εκκλήσεις του Ενάγοντα και την ετοιμότητα του προς τούτο, παράλειψη που εμπόδιζε τον Ενάγοντα στην εκτέλεση της δικής του υπόσχεσης, έδωσε δικαίωμα στον Ενάγοντα τερματισμού της συμφωνίας. Αυτό ακριβώς έκαμε με την επιστολή του ημερ. 20.3.08 (Τεκμήριο 3). Η επιστολή τερματισμού στην παρούσα περίπτωση κρίνεται έγκυρη έστω και αν δεν είναι διατυπωμένος με σαφήνεια στην επιστολή ο λόγος τερματισμού (βλ. Νινηρίδου ν. Σάββα
(1993)1 ΑΑΔ 589). Για όλους τους πιο πάνω λόγους η νομιμότητα του τερματισμού του πωλητηρίου εγγράφου από μέρους του Ενάγοντα έχει αποδειχθεί. Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για τη διάρρηξη της συμφωνίας καθορίζονται στο άρθρο 73
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ.
- Το δικαίωμα ανάκτησης αποζημιώσεων για τη ζημιά που υπέστη ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο προνοείται στο άρθρο
- Οι αποζημιώσεις στοχεύουν στην επαναφορά του αθώου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν αν η συμφωνία ολοκληρωνόταν (βλ. Saab v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499). Ο γενικός κανόνας είναι ότι οι αποζημιώσεις θα πρέπει να υπολογίζονται κατά την ημερομηνία που προκύπτει το αγώγιμο δικαίωμα. Επίκεντρο δε, είναι η διαφορά μεταξύ του τιμήματος αγοράς και της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης (βλ. Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.α.
(1997)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1800 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη
(1998)1 Α.Α.Δ. 867). Ενόψει της επιστολής τερματισμού του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 20.3.08 (Τεκμήριο 3) υπαιτιότητι της Εναγόμενης, βρίσκω ότι είναι ορθό να επιλεγεί ως χρονικό σημείο διάρρηξης της συμφωνίας και υπολογισμού των αποζημιώσεων η ημερομηνία 20.3.2008. Για το θέμα δεν δόθηκε καμιά μαρτυρία εμπειρογνώμονα σ΄ όσον αφορά την αγοραία αξία του ακινήτου στις 20.3.08 ώστε να διαφανεί κατά πόσο προκύπτει οποιαδήποτε διαφορά της με το τίμημα αγοράς. Γι΄ αυτό το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να επιδικάσει οποιοδήποτε ποσό κάτω από αυτό τον τύπον αποζημιώσεων. Ο Ενάγοντας άνκαι με την Έκθεση Απαίτησης του αξιώνει €5.500 ως ειδικές ζημιές από τη στέρηση εκμετάλλευσης του ακινήτου από 19.7.07 μέχρι 20.6.08, δεν προσέφερε καμία μαρτυρία για τέτοιο κονδύλι, οπότε δεν το δικαιούται. Συνεπώς ο Ενάγοντας δικαιούται μόνο σε διαγραφή του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 19.7.07 που κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, Αρ. ΠΩΕ 3518/07, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση αυτή θα πρέπει να πετύχει σ΄ ότι αφορά την επιστροφή στην Εναγόμενη της προκαταβολής εκ £1.000 (£1.708,60) στη βάση της πλήρους αποτυχίας της αντιπαροχής (βλ. Σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles, 27η έκδ. σελ. 1421, §29-034). Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αξίωση του Ενάγοντα επιτυγχάνει και εκδίδονται τα εξής διατάγματα: α) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η Εναγόμενη και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή υπάλληλοι αυτής όπως μέσα σε 30 μέρες από σήμερα αποσύρουν το πωλητήριο έγγραφο, ημερομηνίας 19/7/07 από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας που αναφέρεται στο τεμάχιο με αριθμό εγγραφής 1517, τεμάχιο αρ. 668, έκτασης εκ 4.683 τ.μ. στο χωριό Μανσούρα, Επαρχίας Λευκωσίας και/ή το Φάκελο ΠΩΕ 3518/07 στον οποίον περιέχεται το πωλητήριο έγγραφο. β) Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο Διευθυντής του Κτηματολογίου Λευκωσίας να προβεί σε διαγραφή του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 19/7/07 που κατατέθηκε για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αρ. Φακ. ΠΩΕ 3518/07, με την παράδοση σ΄ αυτόν πιστοποιημένου αντιγράφου της παρούσας απόφασης και/ή διατάγματος. Επίσης εκδίδεται απόφαση επί της Ανταπαίτησης υπέρ της Εναγόμενης και εναντίον του Ενάγοντα για το ποσό των €1.708,60 με νόμιμο τόκο. Οι υπόλοιπες θεραπείες της Ανταπαίτησης απορρίπτονται. Όσον αφορά τα έξοδα της Αγωγής αυτά επιδικάζονται υπέρ του Ενάγοντα και εναντίον της Εναγόμενης, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Σε σχέση με τα έξοδα της Ανταπαίτησης δεν εκδίδεται καμιά διαταγή εφόσον συνεκδικάστηκε με την Αγωγή και ήταν παραδεκτή εξ αρχής από τον Ενάγοντα η πληρωμή της προκαταβολής. (Υπ.) ................. Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο, Πρωτοκολλητής. /ΜΙ - ΟΟ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: Τερματισμός Συμφωνίας cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο