Ιωάννη Ιωάννου κ.α. ν. Cockatoos Bowling and Entertainment Center Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 2835/08, 21/10/2013

(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου που αφορά στις προϋποθέσεις μισθώσεων ακινήτων για περίοδο άνω του ενός έτους. Οι λόγοι επί των οποίων βασίζει την εισήγηση του συνοψίζονται σε τρεις: 1) ότι η συμφωνία δεν υπογράφηκε από την Ενάγουσα 2, 2) ότι όλα τα συμβαλλόμενα μέρη δεν υπέγραψαν ενώπιον δύο μαρτύρων και 3) ότι τα καταστήματα δεν καλύπτοντο από πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, γεγονός που καθιστά ανέφικτη τη λειτουργία της επιχείρησης τους εντός αυτών. Κατά συνέπεια το Δικαστήριο κρίνει σκόπιμο να επιληφθεί κατά πρώτο της εισήγησης περί άκυρης συμφωνίας, εφόσον η αξίωση των Εναγόντων αλλά και η Ανταπαίτηση των Εναγομένων 1 και 3 βασίζεται αποκλειστικά στην συμφωνία αυτή. Δεν αμφισβητείται η υπογραφή του Ενάγοντα 1 στη συμφωνία, αμφισβητήθηκε μόνο η υπογραφή της Ενάγουσας

1. Κατά την αντεξέταση του Ενάγοντα 1 του υποβλήθηκε συγκεκριμένα από το δικηγόρο του Εναγόμενου 2 ότι η υπογραφή που κατ' ισχυρισμό ανήκει στην Ενάγουσα 2, δεν είναι η δική της. Ο Ενάγοντας 1 αρνήθηκε την πιο πάνω υποβολή ισχυριζόμενος ότι η συμφωνία υπογράφηκε και από τους δύο Ενάγοντες, στο γραφείο του Εναγόμενου 2, αφού ο ίδιος εξασφάλισε νομική συμβουλή προηγουμένως από δικηγόρο και συγκεκριμένα από τον κ. Κακογιάννη. Δεν θυμόταν ποιός ακριβώς συνέταξε τη συμφωνία, αλλά εκείνο για το οποίο ήταν σίγουρος ήταν ότι δεν είχε στην κατοχή του αντίγραφο της όταν επισκέφθηκε το γραφείο του Εναγόμενου 2 για υπογραφή της. Το συμφωνητικό έγγραφο βρισκόταν πάνω στο γραφείο του Εναγόμενου 2 όταν το υπέγραψαν ο ίδιος και η σύζυγος του, η οποία δεν το είχε διαβάσει προηγουμένως γιατί ο ίδιος λάμβανε τις αποφάσεις. Τη συμφωνία υπέγραψαν όλα τα συμβαλλόμενα μέρη και οι εγγυητές στην παρουσία δύο μαρτύρων, μιας γυναίκας και ενός αντρός, που απ' ότι νομίζει, ήταν υπάλληλοι του Εναγόμενου
2. Εκ διαμέτρου αντίθετη εκδοχή πρόβαλαν οι Εναγόμενοι οι οποίοι προς υποστήριξη της πιο πάνω εισήγησης τους, κάλεσαν επιπρόσθετα ως εμπειρογνώμονα μάρτυρα τον Ανδρέα Παναγιώτου (Μ.Υ.4), ειδικό γραφολόγο. Η ιδιότητα του Μ.Υ.4 ως εμπειρογνώμονα επί θεμάτων γραφολογικής εξέτασης δεν έχει αμφισβητηθεί με σχετική δήλωση του δικηγόρου των Εναγόντων. Οι εμπειρογνώμονες είναι νομολογιακά γνωστό, ότι εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (βλ. Πιττάλη κ.α. v. Ιακιτα Enterprises Ltd κ.α.

(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814). Η ιδιότητα του πραγματογνώμονα επιτρέπει παρέκκλιση από τους κανόνες της απόδειξης. Ο Παναγιώτου για να καταλήξει στα συμπεράσματα του έλαβε υπόψη για σκοπούς σύγκρισης τη συμφωνία (Τεκμήριο 1), την αίτηση για άδεια οικοδομής (Τεκμήριο 7) και τη Δήλωση που συνοδεύει το Τεκμήριο 1 που υποτίθεται ότι τα τρία αυτά Τεκμήρια φέρουν την υπογραφή της Ενάγουσας. Ο Παναγιώτου ανέλυσε με κάθε λεπτομέρεια βήμα προς βήμα τις ενέργειες του προς το σκοπό σύγκρισης των υπογραφών για να καταλήξει στο ότι οι φερόμενες υπογραφές της Ενάγουσας 2 στο Τεκμήριο 7 και στο τέλος του Τεκμηρίου 1 καθώς και στα άλλα συγκριτικά έγγραφα όπως και οι μονογραφές στο Τεκμήριο 1 που επίσης αποδίδονται στην Ενάγουσα 2,δεν τέθηκαν από το ίδιο πρόσωπο. Διαφέρουν στην εμφάνιση, στη δομή και σε όλα τα γραφολογικά χαρακτηριστικά γι΄ αυτό και ο Παναγιώτου απέκλεισε κάθε πιθανότητα να είχαν τεθεί από το ίδιο πρόσωπο. Καταλήγει στο ότι η υπογραφή στο Έντυπο Διορισμού Δικηγόρου έχει χαραχθεί από άλλο πρόσωπο ως αυτοσχέδιος υπογραφικός σχηματισμός με πρόθεση να εμφανιστεί ως η υπογραφή του ιδίου προσώπου. Οι φερόμενες υπογραφές της Ενάγουσας 2 όμως στο Τεκμήριο 1 και στη Δήλωση που περιλαμβάνεται σ΄ αυτό έγιναν από το ίδιο πρόσωπο. Σημειώνεται ότι ο Ενάγοντας 1 παραδέχθηκε ότι την αίτηση για άδεια οικοδομής (Τεκμήριο 7) υπέγραψε ο ίδιος και για τη σύζυγο του από την οποία είχε εξασφαλίσει γενικό πληρεξούσιο, ενώ οι υπόλοιπες υπογραφές ανήκουν στα παιδιά του, στους οποίους ανήκει το 20% ποσοστό επί του ακινήτου. Συνεπώς η φερόμενη υπογραφή της Ενάγουσας 2 στο Τεκμήριο 7 δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για σκοπούς σύγκρισης. Ενώ για το Έντυπο Διορισμού Δικηγόρου ο Ενάγοντας 1 απέρριψε κατηγορηματικά τη θέση ότι η υπογραφή δεν ανήκει στη σύζυγο του. Σημειώνεται ότι εκτός από τη γενική αναφορά του Ενάγοντα 1 ότι η υπογραφή στο Έντυπο Διορισμού Δικηγόρου είναι της συζύγου του δεν τέθηκε κανένα άλλο στοιχείο ενώπιον μου που να κατατείνει στο ότι η υπογραφή στο Έντυπο το οποίο χρησιμοποιήθηκε ως βάση σύγκρισης από τον Παναγιώτου για να καταλήξει στα συμπεράσματα του, τέθηκε από την Ενάγουσα

1. Ο Ενάγοντας 1 δεν έδωσε καμιά εξήγηση ως προς τη πηγή πληροφόρησης του οπότε η αναφορά του παραμένει μετέωρη. Συνεπώς το Δικαστήριο μπορεί μόνο να υποθέσει ότι η υπογραφή στο Έντυπο, λόγω της φύσης του, θα πρέπει κανονικά να ανήκει στην Ενάγουσα
2. Στην απουσία όμως θετικής μαρτυρίας ως προς το ότι η υπογραφή στο Έντυπο Διορισμού Δικηγόρου ανήκει πράγματι στην Ενάγουσα 2, τα συμπεράσματα του Παναγιώτου που την είχε χρησιμοποιήσει ως βάση σύγκρισης κρίνονται ακροσφαλή. Το γεγονός ότι οι υπογραφές και μονογραφές στη συμφωνία και τη Δήλωση που τη συνοδεύει, τέθηκαν από το ίδιο πρόσωπο, σύμφωνα με τη μαρτυρία του Παναγιώτου, δεν σημαίνει απαραίτητα και ότι δεν ανήκουν στην Ενάγουσα
3. Ενόψει των πιο πάνω το Δικαστήριο δεν μπορεί να προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα στην έκθεση και μαρτυρία του Παναγιώτου. Το γεγονός ότι η Ενάγουσα 2 δεν έδωσε μαρτυρία, από μόνο του σίγουρα, δεν συνιστά αποδεικτικό στοιχείο ότι οι υπογραφές στη συμφωνία (Τεκμήριο 1) και Δήλωση που τη συνοδεύει δεν είναι δικές της. Ήταν δικαίωμα της να μη δώσει μαρτυρία. Όμως λαμβανομένων υπόψη των περιστάσεων της υπόθεσης και ιδιαίτερα του γεγονότος ότι εξ αρχής με την τροποποίηση του δικογράφου του η πλευρά του Εναγομένου 2 έθετε θέμα παράλειψης υπογραφής της συμφωνίας από μέρους της Ενάγουσας 2 και/ή αμφισβήτησης της κατ΄ ισχυρισμόν υπογραφής της, θέση που προώθησε και κατά την αντεξέταση του Ενάγοντα 1, κρίνω αφύσικη τη παράλειψη της να κληθεί ως μάρτυρας. Θα ήταν ίσως διαφορετική η θέση των Εναγόντων αν ο Ενάγοντας 1 υποστήριζε ότι υπέγραψε ο ίδιος στη θέση της συζύγου του, λόγω του γενικού πληρεξουσίου που τον είχε προμηθεύσει. Δεν είναι όμως η περίπτωση. Πάγια θέση του ήταν ότι υπέγραψε η σύζυγος του τη συμφωνία στη παρουσία των υπόλοιπων συμβαλλομένων μερών και μαρτύρων. Ενόψει της αμφισβήτησης της υπογραφής της Ενάγουσας 2 αναμένετο ότι η πλευρά των Εναγόντων θα καλούσε ως μάρτυρα την ίδια την Ενάγουσα 2 για διασαφήνιση του θέματος ώστε να αποκλείσει κάθε εικασία της Υπεράσπισης ως προς τη γνησιότητα της υπογραφής της. Η παράλειψη της να εμφανιστεί στο Δικαστήριο, άνκαι σύμφωνα με τον Ενάγοντα 1 δεν αντιμετώπιζε κανένα πρόβλημα, χωρίς να δοθεί κανένας λόγος για την παράλειψη της αυτή, ενώ είχε τύχει πληροφόρησης για το θέμα που ηγέρθηκε από τον ίδιο, και αυτή γελούσε, όπως μαρτύρησε ο Ενάγοντας 1, σε συνάρτηση με την υπόλοιπη μαρτυρία, δεν μπορεί παρά να δημιουργεί ερωτηματικά στο Δικαστήριο ως προς την αλήθεια του συγκεκριμένου ισχυρισμού του Ενάγοντα
4. Συνεπώς, το Δικαστήριο ενόψει της παράλειψης της Ενάγουσας 2, που ήταν σίγουρα βασική μάρτυρας για την υπόθεση των Εναγόντων, να δώσει μαρτυρία και να επιβεβαιώσει την υπογραφή της, σε συνάρτηση με τη μαρτυρία που κλήθηκε από μέρους των Εναγομένων και που θα αναλύσω πιο κάτω, δεν μπορεί να καταλήξει σε ασφαλές συμπέρασμα, ότι η υπογραφή στο Τεκμήριο 1 είναι εκείνη της Ενάγουσας 1 και μάλιστα ότι τέθηκε κάτω από τις συνθήκες που περιέγραψε ο σύζυγος της. Οι Ενάγοντες είχαν το βάρος απόδειξης της σύναψης της γραπτής συμφωνίας. Από τη στιγμή που αμφισβητήθηκε η γνησιότητα της υπογραφής της Ενάγουσας 2 βάρυνε τους Ενάγοντες η απόδειξη της γνησιότητας της υπογραφής της, που μόνο με τη μαρτυρία του Ενάγοντα 1 δεν κατάφεραν να αποσείσουν. (Βλ. Ελληνική Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Ε.Τ. Autospares Enterprises Ltd κ.ά.

(1998)1 Α.Α.Δ. 843). Στην Υπεράσπιση προβάλλονται και άλλα θέματα που άπτονται της εγκυρότητας της συμφωνίας και σχετίζονται με την υπογραφή της Ενάγουσας

1. Συγκεκριμένα σύμφωνα με τη μαρτυρία του Εναγόμενου 2, η Ενάγουσα 2 δεν ήταν παρούσα κατά την υπογραφή της συμφωνίας. Εξήγησε ότι τη συμφωνία έφερε στο γραφείο του ο ίδιος ο Ενάγοντας 1, την οποία είχε ετοιμάσει ο δικηγόρος του, και αυτή έφερε ήδη μια υπογραφή. Τη συμφωνία υπέγραψαν πράγματι στο γραφείο του ο Ενάγοντας 1, ο ίδιος και ο Εναγόμενος 3 αλλά όχι στη παρουσία των δύο μαρτύρων, οι οποίοι ήταν υπάλληλοι του και βρίσκονταν στο διπλανό γραφείο. Απλά τους φώναξαν να υπογράψουν ως μάρτυρες μετά που τα παρόντα συμβαλλόμενα μέρη είχαν ήδη θέσει τις υπογραφές τους. Ο Εναγόμενος 2 πρόταξε ότι αν γνώριζε στο στάδιο εκείνο ότι η συμφωνία ήταν άκυρη, για τους λόγους που πληροφορήθηκε εκ των υστέρων από το δικηγόρο του, δεν θα υπέγραφε τη συμφωνία. Ως προς τις συνθήκες υπογραφής της συμφωνίας κλήθηκε από την Υπεράσπιση και ένας από τους φερόμενους ως μάρτυρες της συμφωνίας, δηλαδή ο Γιαννάκης Παναγιώτου (Μ.Υ.2) ο οποίος τότε ήταν υπάλληλος του Εναγόμενου
2. Στη μαρτυρία του ο Μ.Υ.2 επιβεβαιώνει τον Εναγόμενο 2 στα βασικά σημεία. Ανέφερε ότι σήμερα δεν είναι υπάλληλος του Εναγόμενου 2 και ούτε έχει οποιαδήποτε επαφή μαζί του. Σ΄ όσον αφορά τις συνθήκες υπογραφής του ως μάρτυρας στο Τεκμήριο 1 θυμάται ότι η άλλη υπάλληλος του γραφείου, που και εκείνη δεν εργάζεται πλέον για τον Εναγόμενο 2, υπέγραψε πριν τον ίδιο ως μάρτυρας. Ήταν κατηγορηματικός ότι δεν είδε κανένα να υπογράφει τη συμφωνία είτε συμβαλλόμενο είτε εγγυητή γιατί ήταν ήδη υπογραμμένη η συμφωνία όταν κλήθηκε να θέσει την υπογραφή του ως μάρτυρας. Απλά εισήλθε στο γραφείο του Εναγόμενου 2 και μόλις υπέγραψε έφυγε και πήγε πίσω στο γραφείο του. Ο Εναγόμενος 3 επιβεβαιώνει επίσης στη μαρτυρία του τις συνθήκες υπογραφής της συμφωνίας, όπως τις περιέγραψαν ο Εναγόμενος 2 και ο Μ.Υ.
3. Ο Μ.Υ.2 μου φάνηκε ειλικρινής μάρτυρας. Δεν εργάζεται πλέον στο γραφείο του Εναγόμενου 2 και συνεπώς δεν είχε κανένα λόγο να πει ψέματα για να τον υποστηρίξει. Εξάλλου η μαρτυρία του συμφωνεί απόλυτα με εκείνη των Εναγομένων 2 και 3, ως προς τις συνθήκες που υπεγράφη η συμφωνία. Παρά την πιεστική αντεξέταση του παρέμεινε σταθερός στις θέσεις του. Δέχομαι τη μαρτυρία του ως καθόλα αξιόπιστη. Αντίθετα, ο Ενάγοντας 1 δεν έπεισε το Δικαστήριο για τις θέσεις του σε σχέση με το υπό εξέταση θέμα. Ήταν λακωνικός και απέφυγε να τοποθετηθεί ως προς το ποιός ετοίμασε τη συμφωνία με το να ισχυριστεί ότι δεν θυμόταν, ενώ θυμόταν άλλες λεπτομέρειες. Ίσως γιατί φοβόταν μήπως θεωρηθεί ότι επειδή ετοιμάστηκε από το δικηγόρο του, ο ίδιος την πήρε για υπογραφή στο γραφείο του Εναγόμενου
4. Ούτε ο Εναγόμενος 3 θυμόταν. Και οι δυο πλευρές όμως παραδέχονται ότι εξασφάλισαν νομική συμβουλή από δικηγόρο. Μόνο ο Εναγόμενος 2 ανέφερε ότι ο Ενάγοντας 1 έφερε τη συμφωνία για υπογραφή στο γραφείο του. Το γεγονός ότι όλες οι υπογραφές και μονογραφές τέθηκαν διαδοχικά η μια δίπλα από την άλλη δεν οδηγεί απαραίτητα στο συμπέρασμα ότι τέθηκαν ταυτόχρονα οπότε και η Ενάγουσα 2 θα πρέπει να ήταν παρούσα, ως η σχετική εισήγηση του δικηγόρου των Εναγόντων. Φαντάζει πιο πιθανή η εκδοχή του Εναγόμενου
5. Συνεπώς δεχόμενη τη μαρτυρία που κλήθηκε από πλευράς Υπεράσπισης κατά προτίμηση εκείνης του Ενάγοντα 1 σ΄ όσον αφορά τις συνθήκες υπογραφής της συμφωνίας, που κρίνω πιο τεκμηριωμένη, βρίσκω ότι ο Ενάγοντας 1 προσήλθε μόνος του στις 12.11.01 στο γραφείο του Εναγόμενου 2 προσκομίζοντας μαζί του τη συμφωνία, η οποία ήδη έφερε μια υπογραφή, την οποία υπέγραψαν σχεδόν ταυτόχρονα ο ένας μετά τον άλλο ο Ενάγοντας 1 και οι Εναγόμενοι 2 και 3 εκ μέρους της Εναγόμενης
6. Αφού υπέγραψαν, κλήθηκαν ο Μ.Υ.2 και ακόμη μια άλλη υπάλληλος του γραφείου του Εναγόμενου 2, οι οποίοι υπέγραψαν ως μάρτυρες. Οι μάρτυρες δεν ήσαν παρόντες κατά την υπογραφή της συμφωνίας από τα πιο πάνω συμβαλλόμενα μέρη. Ο δικηγόρος των Εναγομένων βασίζει την εισήγηση του περί ακυρότητας της συμφωνίας στο άρθρο 77

(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου που προνοεί τα εξής: «77

(1)Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν— (α) είναι γραπτή· και (β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.» Ενόψει των πιο πάνω ευρημάτων μου είναι κατάληξη μου ότι η συμφωνία είναι άκυρη εξ υπαρχής εφόσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου ως προς την υπογραφή της συμφωνίας απ΄ όλα τα συμβαλλόμενα μέρη στη παρουσία δύο μαρτύρων. Δεν έχει αποδειχθεί η υπογραφή της συμφωνίας από την Ενάγουσα 2 ενώ οι δύο μάρτυρες εμφανίστηκαν και υπέγραψαν μετά που τα υπόλοιπα συμβαλλόμενα μέρη είχαν ήδη υπογράψει. Οι δικηγόροι των Εναγομένων εισηγούνται ακόμη ένα λόγο που, κατά την άποψη τους, καθιστά τη συμφωνία άκυρη. Το γεγονός ότι οι Ενάγοντες δεν εξασφάλισαν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης για τα καταστήματα που ενοικίασαν και τον όροφο που ανήγειρε επί των ισογείων καταστημάτων η Εναγόμενη 1 με δαπάνες της ιδίας, παράλειψη που καθιστούσε αδύνατη την από μέρους της λήψη των αναγκαίων αδειών από τις αρμόδιες αρχές για τη λειτουργία της επιχείρησης της. Η θέση του Ενάγοντα 1 στη μαρτυρία του ήταν σαφής για το θέμα. Ότι δηλαδή ουδέποτε του ζητήθηκε η υποβολή αίτησης για έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και αυτός αρνήθηκε. Έχω ανατρέξει στους όρους της συμφωνίας όπου εντόπισα τον όρο 9 και τη παράγραφο (γ) των Ιδιαίτερων Όρων που αναφέρουν τα εξής: «

1. ........................... Επίσης οι ενοικιαστές είναι υπόχρεοι με δικά τους έξοδα να διενεργούν οτιδήποτε είναι αναγκαίο για την έκδοση διαφόρων αδειών που απαιτούνται από οποιαδήποτε αρμόδια αρχή για την εκτέλεση των πιο πάνω εργασιών, για τη νόμιμη κατοχή, λειτουργία και εκμετάλλευση του ενοικιαζόμενου και/ή οι ενοικιάζοντες έχουν την υποχρέωση όταν αυτό απαιτείται, να συνεργάζονται και να υπογράφουν οποιαδήποτε αίτηση και/ή έγγραφο για την έκδοση των εν λόγω αδειών. ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΣ ΟΡΟΣ: (γ) Η ευθύνη προώθησης και διεκπεραίωσης των διαδικασιών εξασφάλισης των αναγκαίων αδειών ως και όλων των άλλων εργασιών συμπεριλαμβανομένων και των εργασιών ετοιμασίας του κτιρίου και ενεργειών αναφορικά με την ανέγερση του ορόφου βαρύνει τους ενοικιαστές όπως τους βαρύνουν και όλες οι σχετικές δαπάνες και τα έξοδα. Οι ενοικιαστές υπέχουν επίσης ευθύνην όπως επανεγκαταστήσουν και καταστήσουν λειτουργικές όλες τις εγκαταστάσεις του ακινήτου που θα επηρεασθούν από τις οικοδομικές εργασίες.» Συνεπώς οι Εναγόμενοι δεν μπορούν να προτάσσουν την μη έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της οικοδομής που ανήγειραν οι ίδιοι, ως λόγο ακυρότητας της συμφωνίας. Πόσο μάλλον να χρησιμοποιούν τη παράλειψη αυτή και ως ένα από τους λόγους προώθησης της θέσης τους περί άκυρης εγγύησης. Θα παραθέσω την αιτιολογία μου. Οι πιο πάνω πρόνοιες της συμφωνίας είναι σαφείς στο ότι την ευθύνη για την έκδοση των αναγκαίων αδειών, μεταξύ των οποίων ασφαλώς περιλαμβάνεται και το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, είχε η Εναγόμενη
2. Η ευθύνη των Εναγόντων περιορίζετο μόνο στην υπογραφή των αναγκαίων εγγράφων ή αιτήσεων για προώθηση τους στις αρμόδιες αρχές. Η Εναγόμενη 1 ουδέποτε προχώρησε με διαβήματα προς το σκοπό έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Ούτε εξάλλου υπήρξε διαφορετική εισήγηση από πλευράς της. Εν πάση περιπτώσει οι Εναγόμενοι 2 και 3 δεν πρόσφεραν καμία μαρτυρία που να κατατείνει στο ότι η απουσία του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης κατέστησε αδύνατη τη λειτουργία της επιχείρησης της Εναγόμενης 1 ή ότι επηρεάστηκαν δυσμενώς με οποιονδήποτε τρόπο. Ενόψει των πιο πάνω η εισήγηση του δικηγόρου των Εναγομένων περί ακυρότητας της συμφωνίας στη βάση της παράλειψης εξασφάλισης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης, δεν ευσταθεί και απορρίπτεται. Είναι αδιαμφισβήτητο και συνιστά ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου ότι η Εναγόμενη 1 ως αποτέλεσμα του καταρτισμού της συμφωνίας ανέλαβε κατοχή της ακίνητης περιουσίας και από το Μάη του 2002 άρχισε να καταβάλλει το συμφωνηθέν ενοίκιο το οποίο σε κάποιο στάδιο μειώθηκε εκ συμφώνου. Επιπρόσθετα προέβη σε ανέγερση ορόφου άνωθεν των ισογείων καταστημάτων για σκοπούς των εργασιών της, για τον οποίο οι Ενάγοντες υπέβαλαν αίτηση για άδεια οικοδομής (Τεκμήριο 7), δικαίωμα που παρείχε στην Εναγόμενη 1 η άκυρη συμφωνία, σύμφωνα με τον Ιδιαίτερο Όρο αυτής. Η Εναγόμενη 1 ασκούσε μέχρι τη καταχώρηση της παρούσας Αγωγής την επιχείρηση για την οποία ενοικίασε τα καταστήματα ανενόχλητα. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης και ευρημάτων μου, το ερώτημα που θα πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο οι Ενάγοντες δικαιούνται στην πληρωμή του αξιούμενου ποσού υπό τύπο καθυστερημένων ενοικίων που αφορούν περίοδο κατά την οποία η Εναγόμενη 1 είχε την κατοχή των ενοικιασθέντων καταστημάτων ή αποζημιώσεων. Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα (βλ. Georghiades & Others v. Lambis

(1976)8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades

(1975)1 C.L.R. 289, L & A Tryfon Co Ltd v. Black & Decker Co Ltd

(1983)1 C.L.R. 975, Woodfall's Law of Landford and Tenant, 27η έκδοση, Τόμος 1, παράγρ. 446, 663 και Nicos Christou Developers Ltd v. Τοφινή

(1998)1(Δ) Α.Α.Δ. 1990). Στην υπόθεση Petrolina Ltd v. Vassiliades (ανωτέρω) αποφασίστηκε ότι αφ΄ ής στιγμής ο ενοικιαστής έλαβε κατοχή ενός ακινήτου στη βάση άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου, όπως στην παρούσα περίπτωση, τότε καθίσταται ενοικιαστής από έτος σε έτος στη βάση των όρων του άκυρου εγγράφου στην έκταση κατά την οποία εφαρμόζονται και δεν αντίκεινται με την ετήσια ενοικίαση (βλ. επίσης Doe d. Rigge v. Bell

(1793)5 T.R. 472, Tress v. Savage

(1854)4 E. & B. 36 και Halsbury's Laws of England, 4η Έκδοση, Τόμος 27, σελ. 84, παραγρ. 102). Επίσης στην υπόθεση Hayne v. Cummings

(1864)16 C.B. (N.5) 421 αναφέρθηκε ότι είναι δυνατή η καταχώρηση Αγωγής για παράβαση ρητών όρων της άκυρης συμφωνίας, ακόμη και εκείνων που αναγκαστικά προκύπτουν από τους όρους της συμφωνίας. Η υπό εξέταση άκυρη συμφωνία προνοούσε την πληρωμή μηνιαίου ενοικίου, οπότε κατέστησε τη σύμβαση εκμίσθωσης από μήνα σε μήνα. Μια από τις εισηγήσεις του δικηγόρου του Εναγόμενου 2 είναι ότι η αξίωση των Εναγόντων βασίζεται αποκλειστικά στην επίδικη συμφωνία γι΄ αυτό και δεν δικαιούνται στην αξίωση για πληρωμή των κατ΄ ισχυρισμό καθυστερημένων ενοικίων στη βάση άλλου αγώγιμου δικαιώματος. Σημειώνεται ότι στην Απάντηση των Εναγόντων γίνεται σαφής αναφορά σε περιοδική ενοικίαση, στην περίπτωση ακυρότητας της συμφωνίας. Ως εκ τούτου η συγκεκριμένη εισήγηση κρίνεται αβάσιμη. Ακόμη και αν ευσταθούσε η πιο πάνω θέση του δικηγόρου του Εναγόμενου 2, πάλι δεν θα εμποδίζοντο οι Ενάγοντες στη διεκδίκηση των καθυστερημένων ενοικίων. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο μη προσδιορισμός της συγκεκριμένης θεραπείας στην απαίτηση δεν αποτελεί κώλυμα αν η παροχή της δικαιολογείται από τα γεγονότα που στοιχειοθετούν τη συγκεκριμένη απαίτηση (βλ. Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian

(1992)1 A.A.Δ. 400, Αντωνιάδου ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ

(2003)1 Α.Α.Δ. 530 και Κυπριανού ν. Βασιλείου

(2004)1 Α.Α.Δ.). Κατά τον χρόνο που τα δεδουλευμένα ενοίκια κατέστησαν πληρωτέα δηλαδή εκείνα των ετών 2007 και 2008 δεν είχαν ακόμα παρέλθει 10 χρόνια, που ήταν η συμφωνηθείσα περίοδος ενοικίασης στη βάση της άκυρης συμφωνίας, ούτε φαίνεται να δόθηκε νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης στο διάστημα αυτό. Δεν υπήρξε εξάλλου τέτοια εισήγηση από πλευράς Εναγόντων ή Εναγομένων. Ούτε έχει αμφισβητηθεί ότι η Εναγόμενη 1 μέχρι τη δίκη εξακολουθούσε να κατέχει τα ενοικιασθέντα καταστήματα. Εφόσον η περιοδική σύμβαση ενοικίασης δεν είχε λήξει λόγω παρέλευσης της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης ή τερματιστεί με οποιονδήποτε τρόπο, η Εναγόμενη 1 είχε υποχρέωση πληρωμής των μηνιαίων ενοικίων, για την περίοδο που είχε την κατοχή των καταστημάτων, κατά τις ημερομηνίες που κατέστησαν πληρωτέα, άνκαι το ενοίκιο είχε υπολογιστεί επί ετήσιας βάσης (βλ. Tryfon Co v. Black & Decker (ανωτέρω)). Το γεγονός ότι υπήρχαν καθυστερημένα ενοίκια που όφειλε η Εναγόμενη 1 δεν φαίνεται να αμφισβητείται από πλευράς Υπεράσπισης. Απλά ο Μ.Υ.3 που ουσιαστικά ήταν και το πρόσωπο που ασχολείτο με την επιχείρηση που διεξαγόταν στα καταστήματα και πλήρωνε τα ενοίκια δεν ήταν σε θέση να καθορίσει το ακριβές υπόλοιπο των ενοικίων που οφείλονταν, γεγονός που μόνο ο λογιστής του γνωρίζει, όπως ανέφερε. Από την άλλη ο Εναγόμενος 2 δεν γνώριζε οτιδήποτε για το θέμα εφόσον το χειριζόταν ο Εναγόμενος 3 που ήταν και ο υπεύθυνος της επιχείρησης που ασκούσε η Εναγόμενη 1 στα ενοικιασθέντα καταστήματα. Ο Ενάγοντας 1 υπήρξε θετικός για το θέμα. Κατέθεσε στο Δικαστήριο ως Τεκμήρια τα δύο μπλοκ με τα διπλότυπα των αποδείξεων που έδινε στον Μ.Υ.3 και ανέλυσε κάθε πληρωμή που γινόταν είτε προς εξόφληση συγκεκριμένου ενοικίου είτε έναντι αυτού καταλήγοντας στο ότι η Εναγόμενη 1 όφειλε το ποσό των €126.044,22, υπόλοιπο καθυστερημένων ενοικίων, ποσό που αξιώνει με την παρούσα Αγωγή. Βέβαια το ύψος του ποσού μειώθηκε με τη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου των Εναγόντων σε €95.244,22 λόγω πληρωμών από πλευράς της Εναγόμενης 1 μετά την καταχώρηση της Αγωγής. Σημειώνεται ότι το ύψος του οφειλόμενου υπολοίπου εκ €95.244,22 τέθηκε κατά την αντεξέταση του Εναγόμενου 3 αλλά δεν ήταν σε θέση να το επιβεβαιώσει. Από την άλλη ο δικηγόρος του Εναγόμενου 2 στη γραπτή του αγόρευση περιορίζει την Υπεράσπιση του μόνο στην εισήγηση περί ακυρότητας της συμφωνίας, χωρίς να ενδιατρίψει επί του θέματος της οφειλής δεδουλευμένων ενοικίων ή του ύψους του οφειλόμενου ποσού. Ως εκ τούτου, θεωρώ ότι έχει εγκαταλείψει την συγκεκριμένη υπεράσπιση, αμφισβήτησης δηλαδή του ύψους των οφειλόμενων ενοικίων. Συνεπώς βρίσκω ότι η Εναγόμενη 1 παρέλειψε να πληρώσει τα μηνιαία ενοίκια για την περίοδο από το 2007 μέχρι το Νοέμβριο του 2008 κατά τις ημερομηνίες που αυτά κατέστησαν πληρωτέα, τα οποία μετά την πληρωμή του ποσού των €49.600 έναντι είχαν αποκρυσταλλωθεί στο ποσό των €126.044,22 το οποίο αξιώνεται με την Αγωγή. Πληρώθηκαν όμως και άλλα ποσά έναντι μετά την καταχώρηση της Αγωγής που συμποσούνται σε €30.806,00, σύμφωνα με τη δήλωση του δικηγόρου των Εναγόντων, οπότε και παρέμεινε υπόλοιπο οφειλόμενο το ποσό των €95.244,22 για το οποίο οι Ενάγοντες δικαιούνται απόφασης. Είναι κατάληξη μου επίσης ότι οι Ενάγοντες απαίτησαν απ΄ όλους τους Εναγόμενους την πληρωμή των καθυστερημένων ενοικίων με την συστημένη επιστολή του δικηγόρου τους ημερ. 2.9.2008 (Τεκμήριο 4) χωρίς όμως να τύχουν οποιασδήποτε θετικής ανταπόκρισης. Σημειώνεται ότι η αποστολή της ειδοποίησης δεν έχει αμφισβητηθεί και ούτε ο Ενάγοντας 1 αντεξετάστηκε στο σημείο αυτό της μαρτυρίας του. Ήταν περαιτέρω εισήγηση του δικηγόρου των Εναγομένων παραπέμποντας και σε νομολογία ότι η ακυρότητα της συμφωνίας οδηγεί αναπόφευκτα και σε ακύρωση της εγγύησης που έδωσαν οι Εναγόμενοι 2 και 3 για την πιστή τήρηση των όρων της. Παραθέτω αυτούσιο το κείμενο της συμφωνίας εγγύησης που βρίσκεται στο τέλος του Τεκμηρίου 1, προς το σκοπό καλύτερης παρακολούθησης: «ΕΓΓΥΗΤΕΣ Εμείς οι υπογεγραμμένοι 1) Κύπρος Κουρούσιης εκ Πάφου και 2) Δημήτρης Ευριπίδου εκ Πάφου εγγυόμαστε προσωπικά, αλληλέγγυα και εις ολόκληρο την πιστήν τήρηση όλων των υποχρεώσεων και όρων που βαρύνουν τους εγγυητές δυνάμει του παρόντος εγγράφου.» Το άρθρο 84 του περί Συμβάσεων Νόμου, προνοεί περί της «σύμβασης εγγύησης» ότι: «Σύμβαση εγγύησης» είναι η σύμβαση προς εκπλήρωση της υπόσχεσης ή υποχρέωσης τρίτου σε περίπτωση μη εκπλήρωσης από τον τρίτο το πρόσωπο που παρέχει την εγγύηση καλείται «εγγυητής», το πρόσωπο υπέρ του οποίου παρέχεται «πρωτοφειλέτης» και το πρόσωπο προς το οποίο παρέχεται «πιστωτής». Ερχόμενη στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, εντοπίζεται κάποια ασυμφωνία ως προς το τι καλύπτει η εγγύηση των Εναγομένων 2 και 3, εφόσον σύμφωνα με το λεκτικό της σύμβασης αφορά «στη πιστή τήρηση όλων των υποχρεώσεων και όρων που βαρύνουν τους εγγυητές». Εκείνο που μπορεί να υποθέσει το Δικαστήριο είναι ότι οφείλεται σε λάθος κατά τη σύνταξη της σύμβασης εγγύησης και αντί η αναγραφή «των ενοικιαστών» να ανεγράφη «εγγυητών». Σε λάθος κατά τη δακτυλογράφηση αποδίδει και ο δικηγόρος των Εναγόντων στη γραπτή αγόρευση του, ενώ ο δικηγόρος των Εναγομένων παραλείπει να το σχολιάσει. Η εισήγηση του τελευταίου περί ακυρότητας της σύμβασης εγγύησης, βασίζετο αποκλειστικά στην ακυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης. Σημειώνεται ότι οι Εναγόμενοι 2 και 3 δεν αμφισβήτησαν ότι υπέγραψαν ως εγγυητές της Εναγόμενης 1 αλλά και για λογαριασμό της τη συμφωνία ενοικίασης, υπό την ιδιότητα τους ως διοικητικοί της σύμβουλοι που καθιστά παράλογο η εγγύηση τους να αφορούσε στους Ενάγοντες. Το πιο πάνω λάθος δεν είναι τέτοιας εμβέλειας που να καθιστά άκυρη τη σύμβαση εγγύησης λόγω ασάφειας. Ως εκ τούτου, θεωρώ ότι η εγγύηση αφορούσε στην πιστή τήρηση των όρων της συμφωνίας από μέρους της Εναγόμενης 1, που ήταν η ενοικιάστρια και συνακόλουθα πρωτοφειλέτιδα. Θα προχωρήσω ακολούθως να εξετάσω την εισήγηση της Υπεράσπισης ως προς την ακυρότητα της σύμβασης εγγύησης. Η γενική αρχή είναι ότι σε συμβάσεις εγγύησης η ευθύνη του εγγυητή συνυπάρχει με εκείνη του πρωτοφειλέτη. Και αυτό γιατί μια σύμβαση εγγύησης είναι η ανάληψη ευθύνης έναντι του πιστωτή ότι ο πρωτοφειλέτης θα εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Το γεγονός ότι η ευθύνη του πρωτοφειλέτη είναι κατά κάποιο τρόπο ελαττωματική, είτε γιατί είναι παράνομη, άκυρη, ακυρώσιμη ή μη προβλεπτή δεν οδηγεί απαραίτητα σε απαλλαγή του εγγυητή από την υποχρέωση του δυνάμει της εγγύησης που έδωσε. Ο εγγυητής μπορεί να βρεθεί υπόλογος στον πιστωτή ενώ ο πρωτοφειλέτης όχι ή η υποχρέωση του να είναι διαφορετική απ΄ εκείνη του πρωτοφειλέτη. Στην περίπτωση που μια παράνομη ή άκυρη συμφωνία μπορεί να εκτελεστεί, ο εγγυητής θα είναι επίσης συνυπεύθυνος (βλ. Σύγγραμμα Law of Quarantees, 3η Έκδοση, των Geraldine Mary Andrews και Richard Millett, σελ. 215). Στην παρούσα περίπτωση η σύμβαση εγγύησης αυτή καθ' εαυτή είναι νόμιμη χωρίς να περιέχει οτιδήποτε το παράνομο. Πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η παροχή εγγύησης για την υπό της Εναγόμενης 1 πιστή τήρηση των όρων και υποχρεώσεων της δυνάμει της συμφωνίας ενοικίασης των καταστημάτων που κρίθηκε άκυρη, για τους λόγους που εκτίθενται ανωτέρω και η οποία αντικαταστάθηκε με ενοικίαση από μήνα σε μήνα, κάτω όμως από τους όρους της συμφωνίας. Ο δικηγόρος των Εναγομένων στην αγόρευση του προς υποστήριξη της εισήγησης του περί άκυρης εγγύησης συνδέει το θέμα με την παράλειψη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης των καταστημάτων και της οικοδομής που ανήγειρε η Εναγόμενη 1 στη βάση της συμφωνίας. Ήδη το Δικαστήριο έχει ασχοληθεί πιο πάνω με το θέμα του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης καταλήγοντας στο ότι η μη εξασφάλιση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης δεν συνιστά λόγο ακυρότητας της συμφωνίας. Συγκεκριμένα την ευθύνη προώθησης και διεκπεραίωσης όλων των διαδικασιών για έκδοση των αναγκαίων αδειών είχαν οι Εναγόμενοι ενώ η ευθύνη των Εναγόντων περιορίζετο μόνο στην υπογραφή της αναγκαίας αίτησης για προώθηση της προς το σκοπό έκδοσης των αδειών. Η Εναγόμενη 1 δεν προχώρησε σε διαβήματα για εξασφάλιση του εν λόγω πιστοποιητικού. Συνεπώς, δεν μπορεί να παραπονείται για παραλείψεις των Εναγόντων όταν την ευθύνη είχε η ίδια. Δεν τέθηκε κανένα ικανοποιητικό στοιχείο ενώπιον μου ότι οι Εναγόμενοι 2 και 3 υπέγραψαν τη σύμβαση εγγύησης στη βάση ύπαρξης συγκεκριμένου όρου της συμφωνίας που έκριναν ουσιαστικό για την εγγύηση και αυτός κρίθηκε άκυρος. Εντοπίζεται από τη μαρτυρία του Εναγόμενου 2 το σημείο ότι δεν θα υπέγραφε την εγγύηση αν γνώριζε τότε ότι η συμφωνία ήταν άκυρη λόγω της δαπάνης πέραν των £300.000 που θα προέβαινε η Εναγόμενη 1 με την ανέγερση ορόφου επί των καταστημάτων στη βάση της περιόδου ενοικίασης των 10 χρόνων. Όμως οι ίδιοι οι εγγυητές υπέγραψαν την συμφωνία και για λογαριασμό της Εναγόμενης 1 που ήταν η ενοικιάστρια ως διοικητικοί της σύμβουλοι και ήταν πολύ καλά γνώστες των συνθηκών υπογραφής της συμφωνίας (βλ. Σ.Ο.Ε.Δ.Υ.Κ. Λτδ ν. Αντωνιάδης κ.ά.

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1098) και ότι αυτή δεν υπεγράφη από τα συμβαλλόμενα μέρη στην παρουσία των δύο μαρτύρων περιλαμβανομένης και της Ενάγουσας

1. Λόγω επίσης της πιο πάνω σχέσης τους με την Εναγόμενη 1 ήσαν γνώστες ότι η Εναγόμενη 1 ανέλαβε κατοχή των ενοικιασθέντων καταστημάτων στη βάση της συμφωνίας ενοικίασης και ότι προέβη σε διάφορες ενέργειες στη βάση των συμφωνηθέντων και ότι πλήρωνε και ενοίκια. Η δικαιολογία που έδωσε ο Εναγόμενος 2 ότι αν γνώριζε τότε ότι η περίοδος ενοικίασης για 10 χρόνια δεν θα ίσχυε λόγω ακυρότητας της συμφωνίας δεν θα έδινε την εγγύηση, δεν κρίνεται πιστευτή. Βρίσκω ότι είναι εκ των υστέρων κατασκεύασμα επί σκοπώ αποποίησης κάθε ευθύνης που πηγάζει από τη σύμβαση εγγύησης που υπέγραψε. Η ενοικίαση και η κατοχή των ενοικιασθέντων καταστημάτων εξακολουθούσε και εξακολουθεί να συνεχίζει στη βάση των όρων της γραπτής συμφωνίας, τη τήρηση των οποίων από πλευράς Εναγόμενης 1 εγγυήθηκαν οι Εναγόμενοι 2 και 3, χωρίς ποτέ οι Εναγόμενοι ή οι Ενάγοντες να προχωρήσουν σε τερματισμό της. Ούτε ακόμα και όταν οι Εναγόμενοι πληροφορήθηκαν από το δικηγόρο τους ότι η συμφωνία ήταν άκυρη προέβησαν σε τέτοιο διάβημα. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, εφόσον η Εναγόμενη 1 δεν απαλλάσσεται της ευθύνης πληρωμής των δεδουλευμένων ενοικίων στη βάση του ρητού όρου περί πληρωμής ενοικίου δυνάμει της συμφωνίας ενοικίασης, κρίνω ότι και οι εγγυητές είναι συνυπεύθυνοι εξ ίσου με την Εναγόμενη 1 στην πληρωμή του υπόλοιπου ποσού των δεδουλευμένων ενοικίων. Το ποσό των €95.244,22 σύμφωνα με τη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου των Εναγόντων αφορά στο υπόλοιπο των ενοικίων που κατέστησαν πληρωτέα και αφορούσαν σε χρόνο που ενέπιπτε στη συμφωνηθείσα περίοδο ενοικίασης κατά την οποία η Εναγόμενη 1 απολάμβανε την κατοχή της ενοικιασθείσας περιουσίας στην οποία εξασκούσε ανενόχλητα την επιχείρηση της. Ενόψει της πιο πάνω απόφασης μου η Ανταπαίτηση θα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη. Δεν γίνεται εξάλλου καμιά αναφορά επί της Ανταπαίτησης στη γραπτή αγόρευση των δικηγόρων των Εναγομένων 1 και 3, για την οποία ούτε και ζητείται απόφαση γι΄ αυτό και θεωρείται ότι έχει εγκαταλειφθεί. Συνεπώς εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον των Εναγομένων 1, 2 και 3 ομού και κεχωρισμένως για €95.244,
2. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και σε βάρος των Εναγομένων, όπως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση των Εναγομένων 1 και 3 απορρίπτεται χωρίς καμιά διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .............. Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής .ΜΙ Subject: Civil/Final cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο