Έλλης Γερολέμου ν. Ερατώς Αλεξάνδρου Χρίστου, Αρ. Αίτησης: 1257/11, 28/7/2014

(8)του Κεφ. 224, και ως εκ τούτου ο Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αποφάσισε να απορρίψει τον διαχωρισμό. Η αίτηση ΑΧ2271/10 ακυρώνεται». Η εφεσείουσα σε απάντηση της πιο πάνω επιστολής, απέστειλε επιστολή, ημερομηνίας 26.10.2011, με την οποία πληροφόρησε την Επαρχιακή Λειτουργό ότι ήταν πρόθυμη όπως προβεί σε όλες τις αναγκαίες εργασίες για να καταστεί εφικτός ο διαχωρισμός του ακινήτου. Ζήτησε δε όπως λάβει απάντηση στην εν λόγω επιστολή εντός της προθεσμίας των 30 ημερών για να μπορέσει να προσβάλει την απόφαση. Την ίδια περίοδο η εφεσείουσα έλαβε επιστολή με την οποία η αιτήτρια Ερατώ Άρη Χ¨Γεωργίου, εφεσίβλητη στην παρούσα διαδικασία, την πληροφορούσε ότι ο διαχωρισμός της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ήταν αδύνατος λόγω των προνοιών του άρθρου 27 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224. Στην επιστολή επισυναπτόταν σχετικό πιστοποιητικό που είχε εκδοθεί από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Στο πιστοποιητικό αυτό, το οποίο φέρει ημερομηνία 5.10.11 διαβάζουμε τα πιο κάτω: «Ο ΠΕΡΙ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ (ΔΙΑΚΑΤΟΧΗ, ΕΓΓΡΑΦΗ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ) ΝΟΜΟΣ ΚΕΦ. 224 ΑΡΘΡΟ 28

(1)ΚΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΟΙ ΝΟΜΟΙ Πιστοποιείται ότι ο διαχωρισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας που περιγράφεται στο πιο κάτω δελτίο και κατέχεται αδιανέμητη από τους συγκυρίους που τα ονόματα τους φαίνονται στο ίδιο δελτίο, δεν μπορεί να γίνει, γιατί αντιβαίνει τις πρόνοιες του άρθρου 27 των πιο πάνω Νόμων .». Ήταν η θέση της εφεσείουσας ότι η πιο πάνω απόφαση ημερομηνίας 5.10.2011, με την οποία απορρίπτεται ο διαχωρισμός καθότι αντιβαίνει στις πρόνοιες του άρθρου 27 του ΚΕΦ 224 και η απόφαση για απόρριψη της αίτησης της καθότι αντιβαίνει στις πρόνοιες του άρθρου 29

(8)του ιδίου Νόμου, δεν συνάδουν μεταξύ τους. Είναι δε η θέση της ότι η απόφαση, ημερομηνίας 5.10.2011, είναι αναιτιολόγητη καθότι δεν διευκρινίζεται σ΄ αυτή, «.ποιες πρόνοιες του άρθρου 27 εμπλέκονται και/ή ποιοι λόγοι εδραζόμενοι στο άρθρο 27 οδήγησαν τον διευθυντή στην εν λόγω απόφαση του». Ισχυρίζεται περαιτέρω ότι εφόσον το ακίνητο βρίσκεται εντός οικιστικής περιοχής εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Ρύθμισης Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96 και του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου 90/72. Ο διευθυντής δεν είχε εξουσία να απορρίψει την αίτηση λόγω ύπαρξης κοινής στέγης και αποχετευτικού συστήματος, πρόκειται για θέματα που εμπίπτουν εντός των αρμοδιοτήτων της αρμοδίας αρχής. Πέραν των πιο πάνω, δεν ζήτησε και δεν έλαβε τις απόψεις της αρμοδίας αρχής και των δύο συγκυρίων. Το άρθρο 29

(8)του Νόμου δεν παρέχει εξουσία απόρριψης διαχωρισμού αντίστοιχης με αυτή του άρθρου 27

(1)αλλά αντίθετα οι πρόνοιες του άρθρου 29

(8)επιτρέπουν το διαχωρισμό σε περιπτώσεις άλλες από αυτές που προνοεί το άρθρο 27

(1). Η καθ΄ ης η αίτηση-εφεσίβλητη κατεχώρησε ένσταση στην αίτηση στην οποία αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι η αίτηση είναι ανεδαφική και καταχρηστική. Η επίδικη απόφαση είναι νόμιμη και πλήρως αιτιολογημένη. Νόμιμη και αιτιολογημένη είναι και η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να εκδώσει πιστοποιητικό αδιανεμήτου. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Άρη Χ¨Γεωργίου, συζύγου της εφεσίβλητης. Στην ένορκη δήλωση ο ομνύοντας αναφέρει, ότι η εφεσίβλητη είχε υποβάλει τη 15.10.2007 αίτηση στο Κτηματολόγιο για έκδοση πιστοποιητικού αδιανεμήτου σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, γεγονός το οποίο γνώριζε η εφεσείουσα. Είναι η θέση του ότι ως έχει ανεγερθεί το υποστατικό επί του επιδίκου ακινήτου είναι αδύνατος «.ο οριζόντιος ή ο κάθετος ή άλλος διαχωρισμός του». Επιθυμία της εφεσίβλητης είναι η πώληση του επιδίκου τεμαχίου. Η καταχώρηση της παρούσας αίτησης έχει ως μοναδικό σκοπό να καθυστερήσει τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου. Στην ένσταση επισυνάπτεται, μεταξύ άλλων, επιστολή του διευθυντή του Κτηματολογίου, ημερομηνίας 8.10.10 με την οποία πληροφορούσε την εφεσίβλητη ότι η αίτηση της για έκδοση πιστοποιητικού αδιανεμήτου και η αίτηση της εφεσείουσας για έκδοση πιστοποιητικού διαχωρισμού του ακινήτου που υποβλήθηκε από την εφεσείουσα, «συνδυάζονται» και ως εκ τούτου η εξέταση τους θα γινόταν από κοινού. Η υπό κρίση αίτηση, μετά τον ορισμό της αναβλήθηκε επανειλημμένα μετά από αίτημα της εφεσίβλητης καθότι εκκρεμούσε η ετοιμασία από το Κτηματολόγιο «έκθεσης γεγονότων» που αφορούσαν την υπόθεση. Την 20.2.2013 καταχωρήθηκε στο φάκελο του Δικαστηρίου έγγραφο που φέρει τον τίτλο «Αιτιολογημένη Απόφαση». Την 5.3.2013 που η υπόθεση ήταν ορισμένη για οδηγίες και το Δικαστήριο έφερε σε γνώση και των δύο πλευρών την καταχώρηση του πιο πάνω εγγράφου και οι δύο συνήγοροι δήλωσαν στο Δικαστήριο την άγνοια τους σε σχέση με την ύπαρξη του εγγράφου αυτού. Ζήτησαν δε από το Δικαστήριο χρόνο για να εξασφαλίσουν αντίγραφο του εγγράφου και για να τους δοθεί η ευκαιρία να το μελετήσουν. Ο κ. Πασχαλίδης, εκ μέρους της εφεσείουσας, δήλωσε την ήμερα εκείνη ότι υπήρχε πιθανότητα να ζητήσει από το Δικαστήριο να αγνοήσει το περιεχόμενο του συγκεκριμένου εγγράφου. Κατά την επόμενη δικάσιμο, 9.4.2013, ο κ. Πασχαλίδης επιφύλαξε το δικαίωμα του να ζητήσει από το Δικαστήριο κατά την ακρόαση της έφεσης να αγνοήσει το έγγραφο αυτό καθότι αυτό δεν είχε καταχωρηθεί με βάση τη νενομισμένη διαδικασία. Η ακρόαση της υπόθεσης περιορίσθηκε στις ενόρκους δηλώσεις που έχουν κατατεθεί και υποστηρίζουν την αίτηση και την ένσταση. Το πρώτο θέμα που καλείται το Δικαστήριο να αποφασίσει είναι κατά πόσο θα πρέπει να λάβει υπόψη ως μέρος του μαρτυρικού υλικού το έγγραφο που τιτλοφορείται «αιτιολογημένη απόφαση», ημερομηνίας 19.2.

1. Στο έγγραφο αυτό παρατίθονται τα γεγονότα που έλαβαν χώραν και αφορούν τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν και τις δύο αποφάσεις που εκδόθηκαν. Ο κανονισμός 6 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικός Κανονισμός του 1956 προνοεί ότι ο Διευθυντής υποχρεούται να εφοδιάσει το πρόσωπο που έχει επηρεασθεί δυσμενώς από την απόφαση του με έκθεση των λόγων επί των οποίων έχει στηρίξει την απόφαση του. Η έκθεση πρέπει να καταχωρηθεί στο Πρωτοκολλητείο μαζί με την κλήση. Σε περίπτωση που δεν έχει ζητηθεί έκθεση από το Διευθυντή αυτός έχει υποχρέωση να καταθέσει τέτοιαν αίτηση εντός 14 ημερών από την ημέρα επίδοσης της κλήσης. Ο χρόνος των δεκατεσσάρων ημερών μπορεί να επεκταθεί από το Δικαστήριο μετά από μονομερή αίτηση. Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι η αιτιολογία της απόφασης του Διευθυντή δεν απαιτείται από το Νόμο να περιέχεται στην κοινοποίηση της απόφασης του αλλά δύναται να δοθεί με δήλωση που θα επακολουθήσει μετά την καταχώρηση έφεσης εναντίον της απόφασης του. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η κλήση επιδόθηκε στο Διευθυντή την 11.11.2011 και το επίδικο έγγραφο καταχωρήθηκε δεκαπέντε μήνες αργότερα. Από το φάκελο δε του Δικαστηρίου προκύπτει ότι ουδέποτε υποβλήθηκε αίτηση στο Δικαστήριο εκ μέρους του Διευθυντή για παράταση του χρόνου των δεκατεσσάρων ημερών ούτε βέβαια εξασφαλίσθηκε οποιαδήποτε άδεια για κατάθεση του συγκεκριμένου εγγράφου εκπρόθεσμα. Παρόμοιο θέμα είχε απασχολήσει το Δικαστήριο στην απόφαση Θάλεια Ιωάννου Κλεοβούλου και Ανδρέας Γιαννακού Χρ. Πελίδης[1]. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ήταν αναιτιολόγητη και κατ΄ επέκταση άκυρη. Το Εφετείο παρά τη διαπίστωση του ότι η απόφαση του Διευθυντή δεν ήταν αιτιολογημένη και ότι αυτός είχε παραλείψει να καταχωρήσει στο Δικαστήριο δήλωση με τους λόγους της απόφασης του, «.κατά παράβαση των επιτακτικών προνοιών των Κανονισμών» έκρινε ότι «.κανένα διάβημα δεν έγινε για να θεραπευθεί η αντικανονικότητα και το Επαρχιακό Δικαστήριο κακώς προχώρησε να εκδικάσει την υπόθεση χωρίς να έχει ενώπιον του όλα τα στοιχεία που επιτακτικά προνοούνταν από τους Κανονισμούς». Διέταξε δε την επανεκδίκαση από άλλο Δικαστήριο, «.αφού εξετασθεί το αν και πως μπορεί να υπάρξει συμμόρφωση με τις πρόνοιες των Κανονισμών 5 και 6». Η πιο πάνω απόφαση στηρίχθηκε στην απόφαση Κάκουλου v Πουχουζούρη και άλλης[2], όπου καταχωρήθηκε έφεση κατά της διαταγής του Επαρχιακού Δικαστηρίου με την οποία διετάχθη όπως τα προδικαστικά θέματα που είχαν εγερθεί με την ένσταση στην κυρίως αίτηση εκδικασθούν πρώτα κατά προτεραιότητα και προτού ακουστεί οποιαδήποτε μαρτυρία. Τα προδικαστικά θέματα αφορούσαν τον τύπο της έφεσης. Αμφισβητήθηκε η εγκυρότητα της έφεσης ενόψει της παράλειψης της εφεσείουσας να επισυνάψει στην αίτηση της την ειδοποίηση της απόφασης του Διευθυντή και να εκθέσει τα γεγονότα, στα οποία βασιζόταν, σε ένορκη δήλωση. Το Εφετείο αποφάσισε ότι η παρέκκλιση από τις πρόνοιες των κανονισμών 5 και 7 των Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956, δεν συνεπαγόταν αφεαυτής την ακυρότητα της διαδικασίας. Αφού δε έλαβε υπόψη, μεταξύ άλλων, ότι οι ατέλειες στον καταρτισμό της έφεσης την καθιστούσαν αντικανονική και υποκείμενη στον έλεγχο του Δικαστηρίου με βάση τη Δ.64, όχι όμως άκυρη, τις πρόνοιες του κανονισμού 7 που αναγνωρίζει διακριτική ευχέρεια έγκρισης τροποποίησης ή μεταβολής των λόγων έφεσης και τη δεδηλωμένη πρόθεση της εφεσείουσας να μεριμνήσει για τη διόρθωση των πιο πάνω παρατυπιών επέτρεψε την έφεση. Το σκεπτικό της απόφασης Κάκουλου v Πουχουγούρη (ανωτέρω) δεν τυγχάνει εφαρμογής στη συγκεκριμένη περίπτωση καθότι το θέμα δεν έχει εγερθεί προδικαστικά και στο στάδιο που βρίσκεται η υπόθεση δεν παρέχεται η ευχέρεια διόρθωσης της παράλειψης αυτής. Ήταν η θέση της ευπαιδεύτου εκπροσώπου της εφεσίβλητης ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει υπόψη το περιεχόμενο του συγκεκριμένου εγγράφου από τη στιγμή που η εφεσείουσα δεν ζήτησε τον παραμερισμό της και ο εκπρόσωπος της συγκατατέθηκε στην καταχώρηση της. Η πιο πάνω εισήγηση δεν με βρίσκει σύμφωνη. Το θέμα ρυθμίζεται με κανονισμό οι πρόνοιες του οποίου θα έπρεπε να είχαν ακολουθηθεί. Πέραν τούτου, παρατηρώ ότι ο κ. Πασχαλίδης ουδέποτε συγκατατέθηκε στην κατάθεση του συγκεκριμένου εγγράφου, αντιθέτως δήλωσε εξ αρχής την πρόθεση του να αμφισβητήσει τη νομιμότητα καταχώρησης του εγγράφου αυτού. Οι Διαδικαστικοί Κανονισμοί του 1956, ως έχουν τροποποιηθεί, καμία πρόνοια κάνουν σε περίπτωση που ο Διευθυντής παραλείψει να συμμορφωθεί με τις πρόνοιες του κανονισμού αυτού. Εφόσον δεν υπάρχει οποιαδήποτε ρητή πρόνοια ότι η παράλειψη αυτή καθιστά την απόφαση του αυτομάτως άκυρη, θεωρώ ότι η απόφαση συνεχίζει να ισχύει, το περιεχόμενο του συγκεκριμένου εγγράφου όμως θα πρέπει να αγνοηθεί από το Δικαστήριο. Σχετική επί του θέματος είναι η απόφαση Χ. Αλεξάνδρου v Τράπεζας Κύπρου Δημόσιας Εταιρείας Λτδ[3] που μας παρέπεμψε ο ευπαίδευτος συνήγορος της εφεσείουσας. Η έφεση θα εξετασθεί μόνο με βάση το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων που έχουν καταχωρηθεί προς υποστήριξη των εκατέρωθεν θέσεων. Παρενθετικά κρίνω σκόπιμο όμως να αναφέρω ότι το συγκεκριμένο έγγραφο, παρά το γεγονός ότι αποτελείται από τέσσερεις σελίδες, δεν προσθέτει ο,τιδήποτε ουσιαστικό σε σχέση με την αιτιολογία των δύο αποφάσεων. Ο δέκα εκ των δώδεκα παραγράφων αφορούν το ιστορικό της υπόθεσης ενώ στις δύο τελευταίες παραγράφοι 11 και 12, γίνεται αναφορά στο περιεχόμενο των άρθρων 29 και 28 του Κεφ. 224, αντίστοιχα. Το άρθρο 80 του Κεφ. 224 παρέχει το μηχανισμό ελέγχου της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Η αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή γίνεται με βάση τις αρχές που διέπουν την αναθεώρηση από το Διοικητικό Δικαστήριο των αποφάσεων που εμπίπτουν στη σφαίρα του δημοσίου δικαίου με τη μόνη διαφορά ότι το εκδικάζων Δικαστήριο έχει εξουσία να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Στην απόφαση Αριστοτέλους v Χ¨Κυριάκου[4] διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: «Ο μηχανισμός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου που εμπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ.
2. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου είναι καλώς θεμελιωμένες. Έχει νομολογηθεί ότι κατά τον καθορισμό του δικαιώματος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εμπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Επομένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρμόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εμπίπτουν εντός της σφαίρας του δημοσίου δικαίου με τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία μόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση (βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643, 644 Peyiotis and Another v Polemides

(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης v Γενικού Εισαγγελέα

(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α v Χατζημάμα κ.α

(1990)1 Α.Δ.Δ. 208, 210, Σολωμόντος v Παπανεοκλή

(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α v Νεοφύτου

(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou v Hjiphesa

(1970)1 C.L.R. 58)». Οι λόγοι ακύρωσης που λαμβάνονται υπόψη από το Ανώτατο Δικαστήριο για ακύρωση μιας διοικητικής πράξης, όπως για παράδειγμα παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα, τυγχάνουν ανάλογης εφαρμογής και σε υποθέσεις όπως στην παρούσα. Αναφορικά με την αιτιολογία αυτή επιβάλλεται και από τον Καν. 6 των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956[5]. Η υπό κρίση υπόθεση αφορά διαχωρισμό ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στη Λευκωσία και συγκεκριμένα στην οδό Ναπολέοντος, ενορία Αγ. Κωνσταντίνου. Επί του ακινήτου, το οποίο έχει εμβαδόν 550τμ, έχουν ανεγερθεί δύο ισόγειες συνεχόμενες κατοικίες, ένα γκαράζ και ένα πλυσταριό. Σχετικό είναι το πιστοποιητικό που επισυνάπτεται στην αίτηση, τεκμήριο 1. Το επίδικο ακίνητο ανήκει κατά ένα δεύτερο στην εφεσείουσα και στην εφεσίβλητη που είναι αδελφές. Οι λόγοι που προβάλλονται στην Έφεση είναι συναφείς μεταξύ τους και ως εκ τούτου θα εξετασθούν μαζί. Τα άρθρα 27, 28 και 29 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, ΚΕΦ 224, που θα αναφέρεται μετά απλώς ως «Κεφ. 224», προνοούν γενικά για τη διαδικασία σε περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε, κατά το δυνατό, να μην υπάρχει κατακερματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά τεμάχια[6]. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27

(1)(β) του Κεφ. 224, καμία ακίνητη ιδιοκτησία κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς και καμία οικοδομή δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύ Νόμου ή Κανονισμού. Το άρθρο 28 του ιδίου νόμου δίδει εξουσία στο Διευθυντή να πωλεί ιδιοκτησία που κατέχεται κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες όταν ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι νομικά αδύνατος ενώ το άρθρο 29 του δίδει εξουσία να προβεί σε διαχωρισμό ακίνητης ιδιοκτησίας που κατέχεται κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες νοουμένου ότι τηρούνται κάποιες προϋποθέσεις. Στην υπό κρίση υπόθεση ο Διευθυντής εξέδωσε το πιστοποιητικό, ημερομηνίας 5.10.11, με το οποίο πληροφορεί τις ιδιοκτήτριες του επιδίκου τεμαχίου ότι ο διαχωρισμός του ακινήτου είναι αδύνατος λόγω των προνοιών του άρθρου 27. Πρόκειται για μια γενική και αόριστη αναφορά καθότι δεν διευκρινίζεται με ποιες διατάξεις ποιου νόμου προσκρούει ο διαχωρισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας. Ο Διευθυντής στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου ενεργεί είτε ως αμιγές διοικητικό όργανο προκειμένου να εκτελέσει αμιγώς διοικητικά καθήκοντα, είτε ως διαιτητής υπό την οιονεί δικαστική ιδιότητα που ορισμένες πρόνοιες του Νόμου του προσδίδουν[7]. Οι αποφάσεις του πρέπει να είναι αιτιολογημένες. Η αναφορά ότι ο διαχωρισμός παραβιάζει το άρθρο 27 του ΚΕΦ. 224, χωρίς να διευκρινίζονται οποιοιδήποτε λόγοι δεν αρκεί[8]. Όπως έχει τονισθεί στην απόφαση Φράγκου v Δημοκρατίας

(1998)3 Α.Α.Δ. 270, 272: «Τότε μόνον είναι νομίμως και επαρκώς αιτιολογημένη η διοικητική πράξη όταν παρέχεται στον ακυρωτικό δικαστή η δυνατότης να αντιληφθεί επί τη βάσει ποιών στοιχείων κατέληξε η Διοίκηση στο συμπέρασμα που έγινε δεκτό. (Βλ. Ιωάννη Σαρμά, Η Συνταγματική και Διοικητική Νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, σελ. 130). Τι αποτελεί δέουσα αιτιολογία εξαρτάται από τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά της. (Βλ. Πισσάς v Δημοκρατίας

(1974)3 Α.Α.Δ. 476). Πρέπει να προσδιορίζει τη βάση της απόφασης και τους λόγους οι οποίοι τη στοιχειοθετούν. Δεν πρέπει να περιορίζεται σε γενικούς χαρακτηρισμούς που μπορούν να εφαρμοσθούν σε κάθε περίπτωση και δεν πρέπει να επαναλαμβάνει τις διατάξεις του Νόμου. Η επανάληψη των γενικών όρων του Νόμου ισοδυναμεί με ανύπαρκτη αιτιολογία. «Καθιστά αναιτιολόγητον την πράξιν αιτιολογία αόριστος καθιστώσα αδύνατον τον δικαστικόν αυτής έλεγχον, μη εκθέτουσα τα γεγονότα, εξ ών εμορφώθη, η κρίσις της Διοικήσεως, ή δυναμένη να εφαρμοσθή εις πάσαν περίπτωσιν». (Βλ. Πορίσματα Νομολογίας, σελ. 186-87, Πιπερίδης κ.ά v Δημοκρατίας

(1995)3 Α.Α.Δ. 134, 141 και Κυριακίδης (πιο πάνω))». Η απουσία αιτιολογίας στην επίδικη απόφαση είναι τέτοια που ο δικαστικός έλεγχος της καθίσταται αδύνατος. Πέραν τούτου όμως από τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου διαφαίνεται ότι ο Διευθυντής κατά τη λήψιν των επιδίκων αποφάσεων δεν έλαβε υπόψη τις πρόνοιες του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου ΚΕΦ. 96, ως έχει τροποποιηθεί, ως επίσης και τις πρόνοιες του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου που τυγχάνουν εφαρμογής σε περίπτωση διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας. Το άρθρο 3

(1)του περί Ρυθμίσεων Οδών και Οικοδομών Νόμου ΚΕΦ. 96 προβλέπει ότι κανένα πρόσωπο δεν δύναται: «.................................. (γ) να διανοίγει ή να διαιρεί οποιαδήποτε γη (ανεξάρτητα από το αν οποιεσδήποτε άλλες οικοδομές ή οικοδομές που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για γεωργία ή δασοκομία, υπάρχουν επ΄ αυτής ή όχι) σε χωρισμένα οικόπεδα. (δ) να διαιρεί οποιαδήποτε οικοδομή (ανεξάρτητα από το αν οποιαδήποτε τέτοια διαίρεση καθιστά αναγκαία οποιαδήποτε κατασκευή ή όχι) σε χωρισμένα διαμερίσματα. .......................................... Χωρίς άδεια γι΄ αυτό η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή όπως καθορίζεται στο άρθρο 2 ή, όταν η άδεια εκδίδεται δυνάμει της δεύτερης επιφύλαξης του εδαφίου 2 του άρθρου 14, από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. ...............................» Λίγους μήνες πριν την έκδοση της επίδικης απόφασης ο Νόμος τροποποιήθηκε και συμπεριλήφθηκαν πρόνοιες που αφορούν διαίρεση οικοδομής που αποτελείται από πέραν της μίας μονάδας και στην οποίαν υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι. Παρατίθεται αυτούσια η τροποποίηση του Νόμου κατωτέρω: «1. Για οικοδομή που αποτελείται από περισσότερες της μιας μονάδες, οι οποίες μπορούν να λειτουργήσουν αυτοτελώς, ταυτόχρονα με την άδεια οικοδομής, εκδίδεται άδεια για τη διαίρεση της οικοδομής στις επιμέρους μονάδες, στις οποίες, όπου αυτό ισχύει, περιλαμβάνει κάθε κοινόχρηστο χώρο και κάθε κοινόχρηστο χώρο με αποκλειστικά δικαιώματα. Νοείται ότι, σε περίπτωση τέτοιας οικοδομής, στην αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής και διαίρεσης καθορίζονται επακριβώς οι επιμέρους αυτοτελείς μονάδες, οι κοινόχρηστοι χώροι με αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης για κάθε μονάδα, οι κοινόχρηστοι χώροι και τα υπολοιπόμενα, μη αξιοποιούμενα δικαιώματα ανάπτυξης[9]». Σύμφωνα με την παράγραφο 2 του ιδίου νόμου, αρμόδια αρχή εντός οποιασδήποτε περιοχής Δήμου είναι το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου αυτού. Ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος 90/72, απαγορεύει την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακινήτου ιδιοκτησίας εκτός αν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια από την Πολεοδομική Αρχή. Παρόμοιο θέμα, ήτοι κατά πόσο ο Διευθυντής θα πρέπει να λαμβάνει τις πρόνοιες των πιο πάνω νομοθετημάτων κατά την άσκηση των εξουσιών που του παρέχει ο νόμος δυνάμει των άρθρων 27, 28 και 29 του Νόμου, απασχόλησε το Δικαστήριο στην υπόθεση Σοφία Αλεξάνδρου Γεωργιάδη-Σιακίδη και Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α.[10] και η απάντηση ήταν καταφατική. Συγκεκριμένα στην πιο πάνω υπόθεση ο Διευθυντής ενήργησε με ακριβώς τον αντίθετο τρόπο. Αφού έλαβε υπόψη ότι για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου απαιτείτο συναίνεση μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών και αίτηση προς τούτο στο Δήμο Λακατάμειας και προσέτι απαιτείτο πολεοδομική άδεια, στην απουσία τέτοιας συναίνεσης, αποφάσισε ότι δυνάμει του άρθρου 27 του ΚΕΦ. 224 δεν είχε τη δυνατότητα να προβεί σε αναγκαστικό διαχωρισμό και μόνο με εφαρμογή των προνοιών του ΚΕΦ. 96 θα ήταν δυνατός ο διαχωρισμός του κτήματος. Το Εφετείο έκρινε ότι ορθά ο Διευθυντής αποφάσισε ότι δεν είχε εξουσία με βάση το άρθρο 29 να εγκρίνει την αίτηση και να προβεί σε αναγκαστικό διαχωρισμό του ακινήτου, παραγνωρίζοντας τις πρόνοιες της νομοθεσίας. Οι ίδιες αρχές έχουν υιοθετηθεί στην απόφαση Trident Hotels Ltd v Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας[11] από την οποία διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: «Σε τέτοια περίπτωση σύμφωνα με το εδάφιο

(1)του Άρθρου 29, όποτε ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται εξ αδιαιρέτου κατά ιδανικάς μερίδας, ο Διευθυντής κατόπιν αιτήσεως οποιουδήποτε των ιδιοκτητών δύναται νόμιμα να μεριμνήσει ώστε να γίνει ο διαχωρισμός εγγράφοντας τα αντίστοιχα τεμάχια που θα προκύψουν στους ανάλογους ιδιοκτήτες. Η λέξη «νομίμως» που απαντάται στο εδάφιο

(1)και που δίνει τη δυνατότητα στο Διευθυντή να προβεί στο διαχωρισμό, παρέχει ακριβώς το διαφοροποιητικό εκείνο στοιχείο που αντιδιαστέλλει τις διατάξεις του Άρθρου 29, προς τις διατάξεις του Άρθρου 28. Με άλλα λόγια, το Άρθρο 29 ενεργοποιείται όταν ο Διευθυντής κρίνει μετά από σχετική αίτηση ότι μπορεί νομίμως (χωρίς δηλαδή να προσκρούει ο διαχωρισμός σε ένα από τους λόγους που αναφέρει το Άρθρο 27 - δέστε και Γεωργιάδη-Σιακίδη v Γενικού Εισαγγελέα

(2001)1 Α.Α.Δ. 711), να διαχωρίσει την ακίνητη ιδιοκτησία». Για όλους τους πιο πάνω λόγους η έφεση επιτυγχάνει. Η απόφαση ημερομηνίας 5.10.2011 και το πιστοποιητικό που εκδόθηκε ιδίας ημερομηνίας ακυρώνονται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης, ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Κατ΄ αναλογία δε, με το τι ακολουθείται στις περιπτώσεις μη αιτιολογημένων δικαστικών αποφάσεων, όπου η υπόθεση παραπέμπεται για επανεκδίκαση, καθώς επίσης και στις περιπτώσεις ακύρωσης διοικητικών πράξεων συνεπεία έλλειψης αιτιολογίας όπου γίνεται επανεξέταση και έκδοση νέας πράξης, η επίδικη διαφορά παραπέμπεται για επανεξέταση. (Υπ.) Τ. Παρασκευαϊδου-Καρακάννα, Α.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΝ [1]

(2001)1 Α.Α.Δ. 46. [2]

(1992)1 Α.Α.Δ.

1. [3] Π.Ε 109/2010 ημερομηνίας 11.9.
2. [4]

(2001)1 Α.Α.Δ. 100,

1. [5] Σωφρόνης Χ. Χ¨Σωφρονίου v Δημοσθένους Π.Ε 111/2008, ημερομηνίας 20.05.
2. [6] Βλέπετε σχετικά Trident Hotels Ltd v Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

(2010)1 Α.Α.Δ. 598. [7] Βλέπετε σχετικά Peyiotis v Polemidis In Re A. P. Laniti Ltd

(1983)1 CLR 820, Σολομώντος v Παπανεοκλή

(1992)1 Α.Α.Δ

1. [8] Δ. Δημοκρίτου και
2. Α Κολοσιάτη κ.α

(2007)1 Α.Α.Δ 235. [9] Το άρθρο 1 Α έχει προστεθεί στο Νόμο με τον τροποποιητικό Νόμο 47

(1)/2011, ο οποίος τέθηκε σε εφαρμογή την 8.4.2011. [10]

(2001)1 ΑΑΔ 711. [11]

(2010)1 ΑΑΔ 598. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο