Michalakis Avraamides Estates Limited ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Συνενωμένες Παραπομπές: 34/2008, 35/2008, 36/2008, 37/2008, 38/

(306)Το τμήμα του τεμαχίου που επηρεάζεται από σχέδιο διεύρυνσης της λεωφόρου Στροβόλου όπως δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο χωρομετρικό σχέδιο θα παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο και κατά μήκος του νέου οδικού συνόρου θα κατασκευασθεί πλακόστρωτο πεζοδρόμιο πλάτους 08' - 0' .

(61)Το δυτικό τμήμα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας, που δείχνεται με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, να παραχωρηθεί και να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας Τοπικής Αρχής.

(100)Το/Τα τμήμα/τα της υπό ανάπτυξη ακίνητης ιδιοκτησίας που δείχνεται/ονται με πράσινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, να παραχωρηθεί/θούν στο Δημόσιο και να διαμορφωθεί προς ικανοποίηση της Αρμόδιας Αρχής και να εγγραφεί και χρησιμοποιείται σαν προστατευτική λωρίδα πρασίνου πλάτους 1.50 μ.» Στη συνέχεια εκδόθηκε, μετά από σχετική αίτηση της ιδιοκτήτριας, άδεια οικοδομής, η οποία περιλάμβανε διαφόρους όρους, μεταξύ των οποίων και τον όρο 11, ο οποίος είναι πανομοιότυπος του όρου 61 ανωτέρω. Η ιδιοκτήτρια δεν προσέφυγε στο Δικαστήριο για να αμφισβητήσει τους πιο πάνω όρους ή για να διεκδικήσει αποζημιώσεις για την παραχώρηση στο δημόσιο τμήματος του ακινήτου με βάση τους πιο πάνω όρους. Ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για την επιβολή των πιο πάνω όρων αλλά, αντιθέτως, απέστειλε επιστολή, το Μάρτιο του 1998, προς το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας, με την οποία το πληροφορούσε ότι αποδεχόταν «.. το οδικό δίκτυο, τη ρυμοτομία και τη λωρίδα πρασίνου που επέβαλε η Τοπική Αρχή». Κατά το χρόνο δημοσίευσης της πρώτης γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, οι εργασίες για την ανέγερση του κτιρίου είχαν ήδη αρχίσει, δεν είχαν όμως ολοκληρωθεί. Ολοκληρώθηκαν κάποιο χρόνο αργότερα, ο ακριβής χρόνος δεν διευκρινίστηκε στο Δικαστήριο. Η ιδιοκτήτρια, από την ημέρα ολοκλήρωσης του έργου μέχρι σήμερα, το λειτουργεί ως εμπορικό κατάστημα χωρίς να έχει εξασφαλίσει πιστοποιητικό τελικής εγκρίσεως της οικοδομής. Παρέλειψε επίσης να εγγράψει στο όνομα της Κυπριακής Δημοκρατίας το τμήμα του ακινήτου που, σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής, είχε υποχρέωση όπως παραχωρήσει στο δημόσιο. Την 4.5.2001 δημοσιεύτηκε η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης των κτημάτων με αρ. εγγραφής 07/1935, 07/3178 και 07/

1. Το διάταγμα γνωστοποίησης δημοσιεύτηκε ένα χρόνο αργότερα, και συγκεκριμένα τη 2.5.
2. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης του κτήματος με αρ. εγγραφής 07/1935 και του 07/3178 (δεύτερη απαλλοτρίωση), έγινε τη 13.12.2002 και το διάταγμα απαλλοτρίωσης εκδόθηκε τη 12.12.
3. Σκοπός των απαλλοτριώσεων ήταν η βελτίωση του οδικού δικτύου στην περιοχή. Η βελτίωση περιλάμβανε, μεταξύ άλλων, την κατασκευή ανισόπεδου κυκλικού κόμβου. Με βάση τα πιο πάνω διατάγματα έχουν απαλλοτριωθεί τα πιο κάτω τμήματα γης: Παραπομπή 34/2008: Απαλλοτριωθείσα έκταση 217 τ.μ., εναπομείνασα έκταση 750 τ.μ. Παραπομπή 35/2008: Απαλλοτριωθείσα έκταση 274 τ.μ., εναπομείνασα έκταση 990 τ.μ. Παραπομπή 36/2008: Απαλλοτριωθείσα έκταση 30 τ.μ., εναπομείνασα έκταση 960 τ.μ. Παραπομπή 37/2008: Απαλλοτριωθείσα έκταση 93 τ.μ., εναπομείνασα έκταση καμία. Παραπομπή 38/2008: Απαλλοτριωθείσα έκταση 4 τ.μ., εναπομείνασα έκταση καμία. Η αξία της απαλλοτριωθείσας γης έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο μερών και έχει δηλωθεί ενώπιον του Δικαστηρίου ως παραδεκτό γεγονός. Η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης των ακινήτων, ανά τετραγωνικό μέτρο, στις παραπομπές 34/2008, 35/2008 και 37/2008 συμφωνήθηκε σε €478,40 την 4.5.2001, ημέρα δημοσίευσης της γνωστοποίησης, και σε €1.550 σημερινή αξία. Στις υπόλοιπες παραπομπές 36/2008 και 38/2008 συμφωνήθηκε σε €563,84 ανά τετραγωνικό μέτρο τη 13.12.2002, ημέρα δημοσίευσης της γνωστοποίησης. Συμφωνήθηκε επίσης ότι σε περίπτωση που το Δικαστήριο καταλήξει ότι λόγω της απαλλοτρίωσης τα ακίνητα στις παραπομπές 34/2008 και 35/2008 έχουν επηρεαστεί δυσμενώς, ο δυσμενής αυτός επηρεασμός ανέρχεται σε 5% επί της αξίας της εναπομείνασας έκτασης. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν οι εκτιμητές Ανδρέας Πανταζής, εκ μέρους της Αιτήτριας, και η Ασπασία Λυσιώτου Λάμπρου, εκ μέρους της Απαλλοτριούσας Αρχής. Ο μάρτυρας Αντρέας Πανταζής είναι εκτιμητής ακινήτων με πολύχρονη πείρα στον τομέα αυτό. Εργάστηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας σε διαφόρους κλάδους, συμπεριλαμβανομένου και του κλάδου εκτιμήσεων. Στη συνέχεια εργάστηκε στην Τράπεζα Κύπρου ως διευθυντής του Τμήματος Εκτιμήσεων και Ακινήτων και ακολούθως ως γενικός διευθυντής της εταιρείας ΚΕΡΜΙΑ, η οποία ασχολείτο με αναπτύξεις ακινήτου περιουσίας. Από το 1983 μέχρι σήμερα ιδιωτεύει και εργάζεται ως εκτιμητής και διαχειριστής ακινήτων. Ο μάρτυρας, καταθέτοντας ενώπιον του Δικαστηρίου, ισχυρίστηκε μεταξύ άλλων ότι το επίδικο κτήμα υπέστη, λόγω της απαλλοτρίωσης, επιζήμια επίδραση. Πριν την απαλλοτρίωση είχε απρόσκοπτη προσπέλαση, είσοδο και έξοδο προς τη Λεωφόρο Στροβόλου, η προσπέλαση αυτή καταργήθηκε καθότι «επιβλήθηκε» μονωτική λωρίδα σε όλο το μήκος της πρόσοψης των δύο κτημάτων. Στη συνέχεια διαφοροποίησε μερικώς την πιο πάνω θέση και ανάφερε ότι η μονωτική λωρίδα είχε επιβληθεί, «.. βάσει της πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής .. καθ΄ όλο το μήκος της πρόσοψης των δύο κτημάτων». Στους όρους αδείας υπήρχε πρόνοια για προσωρινή προσπέλαση από τη λεωφόρο Στροβόλου, η οποία θα καταργείτο με τη συμπλήρωση του δευτερεύοντος οδικού δικτύου το οποίο θα ήταν προέκταση της οδού Ελαιώνων. Η προσπέλαση στο συγκεκριμένο κτίριο με όχημα θα ήταν εφικτή, μετά το κλείσιμο της προσωρινής προσπέλασης, μόνο μέσω της οδού Ελαιώνων. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε και στην άνιση μεταχείριση που τυγχάνει η ιδιοκτήτρια σε σύγκριση με άλλους ιδιοκτήτες γης στην περιοχή, στους οποίους δεν έχει απαγορευθεί η άμεση προσπέλαση στα κτήματά τους προς και από τη λεωφόρο Στροβόλου. Η μάρτυρας της Απαλλοτριούσας Αρχής Ασπασία Λυσιώτου Λάμπρου, κατέχει πτυχίο στις Εκτιμήσεις Ακινήτων, είναι Chartered Surveyor στην εκτίμηση ακινήτων του Royal Institute of Chartered Surveyors (RCIS) και διαθέτει πολύχρονη πείρα στις εκτιμήσεις ακινήτων, τόσο στον ιδιωτικό όσο και στο δημόσιο τομέα. Ήταν η θέση της ότι κατά το χρόνο δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, την 4.5.2001, το τεμάχιο των Αιτητών δεν είχε απρόσκοπτη προσπέλαση σε δημόσιο ασφαλτοστρωμένο δρόμο, αλλά μόνο προσωρινή είσοδο/έξοδο οχημάτων, σύμφωνα με τον όρο

(500)της πολεοδομικής άδειας, η οποία χρησιμοποιείται μέχρι σήμερα. Η απαλλοτρίωση δεν άλλαξε τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του τεμαχίου τα οποία υφίσταντο κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, πέραν της έκτασης αυτού. Η μάρτυρας ανάφερε επίσης ότι με την απαλλοτρίωση του 2002, αντικείμενο των παραπομπών 36/2008 και 38/2008, στο δυτικό σύνορο του επιδίκου ακινήτου έχει διαμορφωθεί δευτερεύον οδικό δίκτυο, το οποίο εξυπηρετεί πλήρως την είσοδο και έξοδο από το ακίνητο, καθότι τόσο η είσοδος στον υπόγειο χώρο στάθμευσης, όσο και η είσοδος στο κατάστημα των Αιτητών επιτελούνται από σημεία τα οποία εφάπτονται στο δρόμο, ο οποίος έχει ήδη κατασκευαστεί. Το δε τμήμα του δρόμου, το οποίο δεν έχει κατασκευαστεί λόγω μεταγενέστερης ανάκλησης απαλλοτρίωσης, ανέρχεται, μόνο, σε τριανταπέντε περίπου μέτρα μήκος, και σήμερα χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης για το κατάστημα των Αιτητών. Παρά το γεγονός ότι λόγω της επίδικης απαλλοτρίωσης χρειάζεται να διανυθεί μεγαλύτερη απόσταση για την πρόσβαση στο επίδικο ακίνητο, εντούτοις, σύμφωνα πάντα με τη μάρτυρα, η πρόσβαση από το δευτερεύον οδικό δίκτυο είναι ασφαλέστερη, γρηγορότερη, ιδίως σε ώρες αιχμής, εξυπηρετεί καλύτερα τα συμφέροντα της ανάπτυξης των Αιτητών, αφού, μεταξύ άλλων, παρέχει χώρους στάθμευσης επί της οδού Ελαιώνων (on-street parking) και σε καμία περίπτωση δεν επιδρά επιζήμια στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου. Εξάλλου η θέση του ακινήτου, από πλευράς τοποθεσίας, το καθιστά ορόσημο καθότι αποκτά «showroom value». Η αντεξέταση και των δύο εμπειρογνωμόνων ήταν πολύωρη, στην πορεία όμως πολλά γεγονότα έγιναν παραδεκτά, με αποτέλεσμα η μαρτυρία τους, στα πλείστα ουσιώδη σημεία, να συγκλίνει. Μεγάλο μέρος της μαρτυρίας αναλώθηκε στην κατ΄ ισχυρισμό άνιση μεταχείριση που έτυχε η Αιτήτρια, σε σύγκριση με άλλους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή, ιδιαίτερα σε σχέση με τους ιδιοκτήτες της υπεραγοράς «ΜΕΤΡΟ», στους οποίους παραχωρήθηκε άμεση πρόσβαση επί της λεωφόρου Στροβόλου. Το θέμα της κατ΄ ισχυρισμό άνισης μεταχείρισης δεν θα με απασχολήσει καθότι δεν αποτελεί επίδικο θέμα στην παρούσα διαδικασία. Το θέμα που θα πρέπει να αποφασίσει το Δικαστήριο είναι κατά πόσο θα πρέπει να καταβληθεί οποιοδήποτε ποσό στην Αιτήτρια ως αποζημίωση και όχι κατά πόσο ορθά ή λανθασμένα δεν επιτράπηκε από την αρμοδία αρχή η άμεση πρόσβαση από και προς το επίδικο ακίνητο από τη λεωφόρο Στροβόλου. Αυτό θα μπορούσε να είχε αποτελέσει αντικείμενο άλλης δικαστικής διαδικασίας. Τα ερωτήματα που καλείται να αποφασίσει το Δικαστήριο είναι δύο και αφορούν κυρίως νομικά ζητήματα. Πρώτον, κατά πόσο η Αιτήτρια δικαιούται σε αποζημιώσεις για την απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου, εφόσον το τμήμα που είχε απαλλοτριωθεί θα έπρεπε, σύμφωνα με τους όρους της πολεοδομικής άδειας, να παραχωρείτο στο δημόσιο και, δεύτερον, κατά πόσο η απαλλοτρίωση, και συγκεκριμένα η κατασκευή του επίδικου δρόμου, επηρέασε δυσμενώς το ακίνητο της Αιτήτριας, και συγκεκριμένα τα τεμάχια 1749 και 2712, παραπομπές 34/2008 και 35/2008 αντίστοιχα. Το Άρθρο 23 του Συντάγματος προστατεύει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Το δικαίωμα αυτό δύναται να υποβληθεί σε όρους και ή περιορισμούς. Διαβάζουμε σχετικά στην παράγραφο 3 του πιο πάνω άρθρου: «Η άσκησις τοιούτου δικαιώματος δύναται να υποβληθεί διά νόμου εις όρους, δεσμεύσεις ή περιορισμούς απολύτως απαραιτήτους προς το συμφέρον της δημοσίας ασφαλείας ή της δημοσίας υγείας ή των δημοσίων ηθών ή της πολεοδομίας ή της αναπτύξεως και χρησιμοποιήσεως οιασδήποτε ιδιοκτησίας προς προαγωγήν της δημοσίας ωφελείας ή προς προστασίαν των δικαιωμάτων τρίτων. Διά πάντα τοιούτον όρον, δέσμευσιν ή περιορισμόν όστις μειώνει ουσιωδώς την οικονομική αξία της τοιαύτης ιδιοκτησίας, δέον να καταβάλλεται το ταχύτερον δυνατόν δικαία αποζημίωσης καθοριζομένη, εν περιπτώσει διαφωνίας, υπό πολιτικού δικαστηρίου.» Η επόμενη παράγραφος, παράγραφος 4, καθορίζει τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δύναται να απαλλοτριωθεί αναγκαστικώς κινητή ή ακίνητη ιδιοκτησία. Το δικαίωμα της «ειρηνικής απόλαυσης» της ιδιοκτησίας προστατεύεται και από το άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου. Σύμφωνα με τη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, η στέρηση περιουσίας χωρίς την καταβολή εύλογης αποζημίωσης συνιστά, υπό κανονικές συνθήκες, μια δυσανάλογη επέμβαση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας του πολίτη, κατά παράβαση του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου. Καθοδηγητική επί του θέματος είναι η απόφαση Serghides and Christoforou v. Cyprus[1]. Οι αιτήτριες Σεργίδου και Χριστοφόρου ήταν ιδιοκτήτριες ακινήτου, τμήμα του οποίου επηρεαζόταν από δεσμευτική ρυμοτομία. Σε κάποιο χρόνο αργότερα, και αφού είχε προηγηθεί έκδοση αδείας οικοδομής, το επίδικο τμήμα του ακινήτου γράφτηκε στο όνομα της Κυπριακής Δημοκρατίας. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο, στο οποίο είχαν προσφύγει οι δύο αιτήτριες, κατέληξε ότι υπήρξε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου και για τη στέρηση της ιδιοκτησίας θα έπρεπε να καταβληθεί αποζημίωση ύψους €60.000[2]. Στην υπόθεση Καθλήν Γεωργαλλίδου κ.ά. v. Γενικός Εισαγγελέας[3] τονίστηκε ότι η αποζημίωση που καταβάλλεται σε τέτοιες περιπτώσεις πρέπει να είναι «δίκαιη και εύλογη που συνεπάγεται την εξίσωση της αποζημίωσης με την απώλεια του ιδιοκτήτη αποτιμούμενης σε χρήμα». Ήταν η θέση της ιδιοκτήτριας ότι αυτή δικαιούται στην καταβολή αποζημιώσεων, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι δεν είχε αποταθεί στο Δικαστήριο για να τις διεκδικήσει με βάση το άρθρο 67 του Νόμου. Στηρίζει την αξίωσή της στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου, Ν.15/1962, όπως τροποποιήθηκε με το Νόμο 25/1983, που καθορίζει τους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης και ιδιαίτερα στην παράγραφο (η) του πιο πάνω άρθρου. Παραθέτω αυτούσιο το απόσπασμα του σχετικού άρθρου, για σκοπούς εύκολης αναφοράς: «10. Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:- (α) τηρουμένων των εν τοις εφεξής διατάξεων, η αξία της ιδιοκτησίας λογίζεται ούσα ίση προς το ποσόν όπερ η τοιαύτη ιδιοκτησία θα απέφερεν, εάν επωλήτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της οικείας γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως. .................................... (η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος». Οι όροι που έχουν τεθεί στην πολεοδομική άδεια και στην άδεια οικοδομής εμπίπτουν, σύμφωνα με την ιδιοκτήτρια, στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) (ανωτέρω). Προς επίρρωση των θέσεών της επικαλέστηκε τις αποφάσεις Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας v. Κούλουμου κ.ά.[4] και Καθλήν Γεωργαλλίδου v. Γενικού Εισαγγελέα (ανωτέρω). Στην πρώτη υπόθεση είχαν τεθεί περιορισμοί, με βάση τον περί Αρχαιοτήτων Νόμο, ενώ στη δεύτερη υπόθεση οι περιορισμοί αφορούσαν δεσμευτική ρυμοτομία. Και στις δύο περιπτώσεις το Εφετείο, υπό διαφορετική σύνθεση, έκρινε ότι δεν μπορούσε να γίνει οποιαδήποτε μείωση στο ποσό της αποζημίωσης που θα καταβαλλόταν, στα πλαίσια παραπομπών, στους ιδιοκτήτες της γης λόγω των πιο πάνω περιορισμών. Κρίθηκε ότι οι περιορισμοί αυτοί ενέπιπταν στις πρόνοιες του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου, ως αυτός είχε τροποποιηθεί. Σύμφωνα με τον Χατζηχαμπή, Δ., οι περιορισμοί αυτοί είναι «. απολύτως απαραίτητοι προς το συμφέρον της πολεοδομίας στα πλαίσια του Άρθρου 23.3 και επιβαλλόμενοι δυνάμει των διατάξεων "οιουδήποτε άλλου Νόμου", οι οποίοι έτσι πρέπει να λαμβάνονται υπ΄ όψη στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης εφόσον θα ήταν καταβλητέα γι΄ αυτούς αποζημίωση σύμφωνα με το Άρθρο 23.3».[5] Το πρώτο σημείο που θα ήθελα να επισημάνω είναι ότι το άρθρο 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου κάνει αναφορά σε «περιορισμούς» και όχι όρους. Πρόκειται για περιορισμούς που επιβάλλονται δυνάμει νόμων οι οποίοι εμποδίζουν τους ιδιοκτήτες γης να εκμεταλλευθούν ελεύθερα τα ακίνητά τους. Για παράδειγμα, ο περί Αρχαιοτήτων Νόμος, Κεφ. 131, στον οποίο γίνεται ρητή αναφορά και στο άρθρο 10(η), περιορίζει το δικαίωμα ιδιοκτήτη ακινήτου που βρίσκεται κοντά σε αρχαίο μνημείο να αναπτύξει την περιουσία του. Για οποιαδήποτε ανέγερση, ανοικοδόμηση, επιδιόρθωση ή κατεδάφιση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εξασφαλίσει γραπτή άδεια από τον Έπαρχο[6]. Το άρθρο 13

(1)του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, που διέπει το θέμα της δεσμευτικής ρυμοτομίας και αποτέλεσε το αντικείμενο εξέτασης στην υπόθεση Καθλήν Γεωργιάδου v. Γενικού Εισαγγελέα (ανωτέρω), προνοεί ότι: «Όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο, το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής» Θεώρησα σκόπιμο να αναφερθώ κάπως εκτεταμένα στους πιο πάνω νόμους, για να καταδείξω ότι οι νόμοι στους οποίους γίνεται αναφορά στο άρθρο 10(η) (ανωτέρω), δεν επιβάλλουν στον ιδιοκτήτη γης οποιεσδήποτε υποχρεώσεις, απλώς του επιβάλλουν κάποιους περιορισμούς στην εκμετάλλευση του ακινήτου του. Επισημαίνω ότι στο άρθρο 10(η) του Νόμου, ο νομοθέτης κάνει αναφορά μόνο σε «περιορισμούς», καμία μνεία γίνεται σε «όρους ή δεσμεύσεις», όπως γίνεται στο άρθρο 23.3 του Συντάγματος. Αν πρόθεση του νομοθέτη ήταν να συμπεριλάβει «όρους και δεσμεύσεις», θα υπήρχε ρητή πρόνοια περί τούτου. Στην υπό κρίση υπόθεση δεν τέθηκαν στην ιδιοκτήτρια απλώς κάποιοι περιορισμοί, αλλά της επιβλήθηκαν όροι, στα πλαίσια της έκδοσης της άδειας οικοδομής και πολεοδομικής άδειας, τους οποίους είχε καθήκον να εκπληρώσει σε περίπτωση που επέλεγε να αναπτύξει το ακίνητό της με βάση τις πιο πάνω άδειες. Οι όροι αυτοί δεν μπορούν να εξομοιωθούν με τους περιορισμούς στους οποίους γίνεται αναφορά στο άρθρο 10(η) (ανωτέρω). Η εκπλήρωση των επίδικων όρων ήταν αναγκαία προϋπόθεση για την υλοποίηση της άδειας. Αν η επιβολή των όρων αυτών προκαλούσε στην ιδιοκτήτρια ζημιά, αυτή θα μπορούσε να προσφύγει στο Δικαστήριο και να αξιώσει αποζημιώσεις. Ο νομοθέτης προέβλεψε ειδικά για το θέμα αυτό, ήτοι της καταβολής αποζημιώσεων με ρητές πρόνοιες, οι οποίες καθορίζουν και τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί σε τέτοιες περιπτώσεις. Σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, τα οποίο παραθέτω αυτούσιο για σκοπούς εύκολης αναφοράς: «Καθορισμός αποζημιώσεως 67.-

(1)Ουδεμία απαίτησις δι' αποζημίωσιν δυνάμει του παρόντος Μέρους γίνεται δεκτή και ουδεμία αποζημίωσις δυνάμει του παρόντος Μέρους καταβάλλεται εκτός εάν ειδοποίησις της τοιαύτης απαιτήσεως έχει επιδοθή εις την Πολεοδομικήν Αρχήν εντός προθεσμίας εξ μηνών, αρχομένης κατά την ημερομηνίαν της ειδοποιήσεως της πολεοδομικής αποφάσεως εις την οποίαν αναφέρεται, και η απαίτησις υποβληθή συμφώνως προς τας διατάξεις του παρόντος Μέρους: Νοείται ότι ο Υπουργός, αφού ικανοποιηθή ότι, λόγω απουσίας εκ Κύπρου, ασθενείας ή άλλης ευλόγου αιτίας, ο απαιτών αποζημίωσιν εκωλύθη από του να επιδώση ειδοποίησιν της απαιτήσεως του εντός της εν τω παρόντι εδαφίω οριζόμενης προθεσμίας, δύναται να παραχώρηση (προ, κατά ή μετά την ημερομηνίαν κατά την οποίαν προθεσμία προς υποβολήν απαιτήσεως άλλως θα εξέπνεε) τοιαύτην παράτασιν προθεσμίας διά την υποβολήν τοιαύτης απαιτήσεως οία θα ήτο υπό τας περιστάσεις εύλογος.

(2)Πάσα ειδοποίησις απαιτήσεως δυνάμει του παρόντος άρθρου δέον να γενήται συμφώνως προς Κανονισμούς εκδοθησομένους δυνάμει του παρόντος Νόμου.

(3)Εάν, εντός εξ μηνών από της υπό της Πολεοδομικής Αρχής λήψεως απαιτήσεως υποβληθείσης συμφώνως προς το παρόν άρθρον, η Πολεοδομική Αρχή και ο απαιτών δεν δυνηθώσι να καταλήξωσιν εις συμφωνίαν επί της δυνάμει του παρόντος Νόμου τυχόν καταβλητέας αποζημιώσεως, η αποζημίωσις αύτη καθορίζεται υπό του Δικαστηρίου: Νοείται ότι οσάκις η Πολεοδομική Αρχή γνωστοποιή εις οιονδήποτε απαιτούντα ότι κατά την άποψιν αυτής ουδεμία αποζημίωσις δέον να καταβληθή και η τοιαύτη άποψις της Πολεοδομικής Αρχής δεν διαμφισβητήται υπό του αιτητού δι' εγγράφου ειδοποιήσεως επιδιδόμενης εις την Πολεοδομικήν Αρχήν εντός τριών μηνών από της γνωστοποιήσεως ταύτης, ο απαιτών θεωρείται ως συμφωνήσας εις το ότι ουδεμία αποζημίωσις δέον να καταβληθή.

(4)Πάσα προσφυγή εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν υπό του Δικαστηρίου τυχόν καταβλητέας αποζημιώσεως θα γένηται συμφώνως προς Κανονισμούς εκδοθησομένους δυνάμει του παρόντος Νόμου.» Το άρθρο 68 του ιδίου Νόμου προβλέπει ότι: «Εάν καθ΄ οιονδήποτε τρόπον ήθελε προκύψει ουσιώδης ζημία εις βάρος ιδιοκτησίας τινός συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του παρόντος Νόμου δέον να καταβάλλεται δικαία αποζημίωσης. Αποζημίωση καταβάλλεται όταν έχει επέλθει ουσιώδης μείωσης της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας αυτής». Υπενθυμίζω ότι η στέρηση της ιδιοκτησίας στην υπό κρίση περίπτωση έγινε στα πλαίσια έκδοσης της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής. Ως αναφέρω και ανωτέρω, η ιδιοκτήτρια δεν προσέφυγε στο Δικαστήριο για να αμφισβητήσει τους όρους που της είχαν επιβληθεί και ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε στην αρμοδία αρχή για την επιβολή των όρων αυτών. Αντιθέτως, οι πράξεις και οι ενέργειές της φανερώνουν ότι οι όροι αυτοί, μεταξύ των οποίων και η υποχρέωση μεταβίβασης του επιδίκου κτήματος στο δημόσιο, έγιναν αποδεκτοί από την ιδίαν ανεπιφύλακτα. Απέστειλε, μόλις πληροφορήθηκε για την έκδοση της άδειας και τους όρους που της επιβλήθηκαν, στην αρμοδία αρχή επιστολή με την οποία την πληροφορούσε ότι αποδεχόταν «. το οδικό δίκτυο, τη ρυμοτομία και τη λωρίδα πρασίνου που επέβαλε η Τοπική Αρχή». Πέραν τούτου όμως, προχώρησε στην υλοποίηση της άδειας οικοδομής διά της ανεγέρσεως του εκθεσιακού χώρου των γραφείων και του υπογείου. Το γεγονός ότι είχε αποδεχθεί τους πιο πάνω όρους, δεν εξυπακούει ότι απώλεσε το δικαίωμα για καταβολή αποζημιώσεων. Η αξίωση για καταβολή αποζημιώσεων θα έπρεπε όμως, κατά την άποψή μου, να έχει ως βάση την έκδοση της πολεοδομικής άδειας και όχι την απαλλοτρίωση, καθότι η στέρηση της ιδιοκτησίας έγινε στα πλαίσια έκδοσης της άδειας αυτής. Κατά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, η Αιτήτρια ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επιδίκου τμήματος του ακινήτου, η κυριότητα της ιδιοκτησίας όμως είχε μεταφερθεί στο δημόσιο και απλώς παρέμεινε εκκρεμής η εγγραφή της στο νόμιμο δικαιούχο, που ήταν η Δημοκρατία. Εφόσον η Αιτήτρια προχώρησε στην εκτέλεση των εργασιών που προνοούσε η άδεια οικοδομής, είχε καθήκον και η ίδια όπως εκπληρώσει τους όρους της αδείας οικοδομής. Μεταξύ των όρων αυτών ήταν και η υποχρέωσή της να παραχωρήσει και να εγγράψει ως δημόσιο δρόμο το δυτικό μέρος του κτήματος, το οποίο απεικονιζόταν με κόκκινη γραμμή και κίτρινο χρώμα. Οι όροι αυτοί θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της άδειας, σε περίπτωση δε μη εκτέλεσης η εκτελεσθείσα ανάπτυξη θεωρείται παράνομη. Σχετικές είναι οι πρόνοιες του άρθρου 25 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, το οποίο παραθέτω αυτούσιο: «Όταν χορηγείται πολεοδομική άδεια υπό όρους, οι όροι αυτοί θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της εν λόγω πολεοδομικής αδείας, τηρουμένων δε των δυνάμει του άρθρου 27 αρμοδιοτήτων της Πολεοδομικής Αρχής, η εκτελεσθείσα ανάπτυξις θεωρείται ως μη αποτελούσα ανάπτυξη διά την οποία έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια εκτός εάν οι όροι τούτοι εκτελεσθώσιν.» Η παράλειψη δε συμμόρφωσης προς οιανδήποτε υποχρέωση ή όρο επιβληθέντα από την πολεοδομική άδεια, επιφέρει σοβαρές κυρώσεις. Σύμφωνα με το άρθρο 87 του Νόμου, όποιος παραλείπει να συμμορφωθεί με τους όρους και τις υποχρεώσεις της άδειας ή να εκτελέσει οποιαδήποτε πράξη ή έργο που απαιτείτο από αυτόν να πράξει δυνάμει της άδειας είναι ένοχος αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση μη υπερβαίνουσα τους έξη μήνες ή σε χρηματική ποινή μη υπερβαίνουσα τις Λ.Κ.500 (το ισόποσο σε Ευρώ) ή σε αμφότερες τις ποινές. Εάν υιοθετούσαμε την εισήγηση του κ. Παπαθεοδώρου, ως προς την ερμηνεία του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου, αυτό θα είχε, κατά την άποψή μου, ως αποτέλεσμα την επιβράβευση της παρανομίας, καθότι εκείνος που αρνείται να συμμορφωθεί με τους όρους αδείας, και κατ΄ επέκταση παρανομεί, θα βρίσκεται, σε κάποιες περιπτώσεις, σε πολύ καλύτερη θέση από το νομιμόφρονα πολίτη. Εξηγώ. Εκείνος που παρανομεί και παραλείπει να συμμορφωθεί με τον όρο που του επιβλήθηκε για παραχώρηση τμήματος του ακινήτου στο δημόσιο, θα έχει μια δεύτερη ευκαιρία, μέσα στα πλαίσια της παραπομπής, να αποζημιωθεί, ενώ ο ιδιοκτήτης που συμμορφώθηκε με τους όρους που του επιβλήθηκαν αμέσως, θα έχει μόνο μία ευκαιρία για αποζημίωση, με βάση το άρθρο 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου. Πέραν τούτου, ο καθορισμός των αποζημιώσεων στην περίπτωση του ιδιοκτήτη που παρανομεί, θα γίνει σε μεταγενέστερο χρόνο, εφόσον θα γίνει στα πλαίσια της παραπομπής σε χρόνο άλλο από εκείνο που καθορίζει το άρθρο 67 (ανωτέρω). Η διαφορά στο χρόνο είναι πιθανό να επενεργήσει προς όφελος του ιδιοκτήτη λόγω αύξησης της αξίας του ακινήτου. Η Αιτήτρια δεν δύναται να στηρίζει την απαίτησή της σε ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί του ακινήτου, τα οποία η ίδια είχε καθήκον - με βάση τους όρους της αδείας οικοδομής που αποδέχθηκε - να μεταβιβάσει στο δημόσιο. Εκείνος που επωφελείται από μια συναλλαγή πρέπει να επωμιστεί και το βάρος. Καθοδηγητική επί του θέματος είναι η απόφαση Tito v. Waddell[7] όπου ο δικαστής Megary V.C. περιγράφει την πιο πάνω αρχή ως την αρχή «του δικαιώματος και της υποχρέωσης» και λέει χαρακτηριστικά τα πιο κάτω: «.. Ι next consider the principle that he who takes the benefit of a transaction must also bear the burden. ........................................ Side by side with these technical instances and probably underlying them, was the simple principle of ordinary fairness and constistency that from the earliest days most of us heard in the form "you can't have it both ways" or "you can't eat your cake and have it too" or "you can't blow hot and cold".» Και συνεχίζει αναλύοντας τα «δικαιώματα υπό όρους και τις ανεξάρτητες υποχρεώσεις». «(a) Conditional benefits and independent obligations. .. An instrument may be framed so that it confers only a conditional or qualified right the condition or qualification being that certain restrictions shall be observed or certain burdens assumed, such as an obligation to make certain payments. Such restrictions or qualifications are an intrinsic part of the right; you take the right as it stands and you cannot pick out the good and reject the bad .. The benefit and the burden have been annexed to each other ab initio, and the benefit is only a conditional benefit..» Στο σύγγραμμα Halsbury's of England[8] αναγνωρίζεται ότι κάποιος που επιλέγει μεταξύ δύο πορειών δράσης και επωφελείται από την επιλογή αυτή, δεν μπορεί στη συνέχεια να επανέλθει στη δεύτερη επιλογή, αυτή που είχε απορρίψει, και να καταχωρήσει αγωγή στη βάση αυτής. Διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: «Concepts closely related to estoppels, approbation and reprobation. The principle that a person may not approbate and reprobate, a species of estoppel has arisen which seems to be intermediate between estoppel by record and estoppel by representation. The principle that a person may not approbate and reprobate expresses two propositions:

(1)that the person in question having a choice between two courses of conduct is to be treated as having made an election from which he cannot resign;

(2)that he will not be regarded, in general at any rate, as having so elected unless he has taken the benefit under or arising out of the course of conduct which he has first pursued and with which his subsequent conduct is inconsistent. ........................................ a claimant having two inconsistent claims, who elects to abandon one and pursue the other may not in general, afterwards choose to return to the former claim and sue on it.» Παρενθετικά αναφέρω ότι παρόμοιο θέμα είχε απασχολήσει το παρόν Δικαστήριο στα πλαίσια της αγωγής Δημήτρη Σάββα Μάρκου v. Κυπριακής Δημοκρατίας[9]. Στην απόφαση γίνεται εκτενής αναφορά επί του συγκεκριμένου θέματος και παραπομπή στη σχετική νομολογία. Ενόψει όλων των πιο πάνω, απορρίπτω την αξίωση για καταβολή οποιωνδήποτε αποζημιώσεων για την απαλλοτριωθείσα έκταση. Σε σχέση με την επιζήμια επίδραση, στο εναπομείναν ακίνητο, αξίωση η οποία έχει εγερθεί στα πλαίσια των Παραπομπών 34/2008 και 35/2008, θα συμφωνήσω με τον εμπειρογνώμονα Α. Πανταζή ότι η επιβολή μονωτικής λωρίδας καθ΄ όλο το μήκος της πρόσοψης του ακινήτου επί της λεωφόρου Στροβόλου, η οποία εμποδίζει την προσπέλαση οχημάτων, αποτελεί επιζήμια επίδραση. Δεν παραγνωρίζω ότι προσπέλαση στο εν λόγω κτίριο μπορεί να επιτευχθεί από την οδό Ελαιώνων, πρόκειται όμως για δευτερεύων δρόμο που βρίσκεται στην πίσω όψη του κτιρίου. Το ποσοστό της επιζήμιας επίδρασης έχει ήδη συμφωνηθεί σε 5% και ως εκ τούτου το μόνο θέμα που παραμένει να αποφασιστεί είναι κατά πόσο είναι καταβλητέα στη συγκεκριμένη περίπτωση. Είναι παραδεκτό γεγονός και από τις δύο πλευρές ότι η μονωτική λωρίδα είχε τεθεί ως όρος στην άδεια οικοδομής και στην πολεοδομική άδεια. Ως ανάφερα και ανωτέρω όμως, οποιαδήποτε καταβλητέα αποζημίωση, συμπεριλαμβανομένης και της αποζημίωσης για επιζήμια επίδραση, θα έπρεπε να είχε απαιτηθεί με βάση το άρθρο 67 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου και όχι στα πλαίσια των παραπομπών. Αυτό συμπεριλαμβάνει και την αξίωση αυτή. Ενόψει τούτου, παρά την κατάληξή μου ότι η μονωτική λωρίδα επηρεάζει δυσμενώς την εναπομείνασα έκταση, κρίνω, για τους λόγους που εκθέτω αναλυτικά πιο πάνω, ότι καμία αποζημίωση είναι καταβλητέα στη συγκεκριμένη περίπτωση. Οι παραπομπές απορρίπτονται. Σε σχέση με τα έξοδα, λαμβάνοντας υπόψη ότι τα πλείστα γεγονότα είχαν δηλωθεί ως παραδεκτά και εκείνο που παρέμεινε προς εξέταση ήταν το νομικό θέμα, θέμα πρωτότυπο, κρίνω ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επιβαρυνθεί με τα έξοδά της. Σε περίπτωση που η απόφασή μου ανατραπεί κατ΄ έφεση, θα πρέπει να καταβληθεί αποζημίωση με βάση τις αξίες των ακινήτων κατά την ημερομηνία της δημοσίευσης της σχετικής απαλλοτρίωσης, οι οποίες έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των μερών και έχουν δηλωθεί ως παραδεκτά γεγονότα ενώπιον του Δικαστηρίου. Το ποσό που θα επιδικαστεί, σε κάθε περίπτωση, θα φέρει τόκο από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. [Υπ.] Τ. Καρακάννα, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Χ.Θ. [1] ECHR Application No 44730/98, 5.2.2003 [2] Βλέπετε απόφαση Case of Serghides v. Cyprus 24.9.2003. [3]

(2001)1 ΑΑΔ 365, 373 [4]

(2001)1 ΑΑΔ 365 [5] Καθλήν Γεωργαλλίδου v. Γ.Ε. (ανωτέρω), σελ.

1. [6] Άρθρο 11 [7] [1977] 3 All E.R.
2. [8] 4η Έκδοση, Τόμος 16

(2), παράγραφος 962. [9] Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου, Αρ. Αγωγής 551/2005, ημερομηνίας 26.5.2008, cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο