HEATHROW ESTATES LTD κ.α. ν. PALATINO DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αρ.αγωγής 5201/2010, 26/5/2014

HEATHROW ESTATES LTD κ.α. ν. PALATINO DEVELOPMENTS LTD κ.α., Αρ.αγωγής 5201/2010, 26/5/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2014:A218 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: X. Μαλαχτού, Π.Ε.Δ. Αρ.αγωγής 5201/2010 Μεταξύ: 1) HEATHROW ESTATES LTD, από τη Λεμεσό 2) TAROTA ESTATES LTD, από τη Λεμεσό 3) CRESTWORLD LTD, από τη Λεμεσό Εναγόντων και 1) PALATINO DEVELOPMENTS LTD, από τη Λεμεσό 2) EVELYN NEUMANN, από τη Λεμεσό 3) MARTIN O'MAHONY, από την Ιρλανδία 4) FRANK O'MAHONY, από την Ιρλανδία Εναγομένων 26 Μαϊου,

1. Για τον Ενάγοντα: κ.Φ.Τσαγγαρίδης για PHC Tsangarides LLC Για τον Εναγόμενο 1: κ.Α.Γιωρκάτζης για Αντρέας Γιωρκάτζης ΔΕΠΕ Για τους Εναγόμενους 3 και 4: κ.Κ.Αριστείδου για Δημόκριτος Αριστείδου & Σία. Α Π Ο Φ Α Σ Η Με γραπτή συμφωνία ημερ. 18.12.2007 (Τεκμήριο 2), η Ενάγουσα 1 εταιρεία, Heathrow, αγόρασε από τους Εναγόμενους που κατείχαν το σύνολο των μετοχών της εταιρείας Cypeir Properties Ltd τις μετοχές τους για το ποσό των €38.486.247,47 (Λ.Κ.22.525.000). Η Cypeir ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τεσσάρων χωραφιών και ενός οικοπέδου που εφάπτονταν μεταξύ τους και αποτελούσαν ένα ενιαίο κτήμα. Στη συμφωνία των μερών γινόταν αναφορά στις πέντε ακίνητες ιδιοκτησίες. Αναφερόταν πως η Cypeir ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τους και οι Εναγόμενοι διαβεβαίωναν πως αυτές ανήκαν και κατέχονταν από την Cypeir που είχε τον απόλυτο τίτλο τους. Οι πέντε ιδιοκτησίες περιγράφονταν στο Παράρτημα «Α» της συμφωνίας που, όπως σημειωνόταν, αποτελούσε συνιστούν μέρος της. Διαβεβαιώσεις των Εναγομένων καταγράφονταν αναφορικά και με την ίδια την Cypeir. Oτι όλες οι φορολογικές της υποχρεώσεις θα πληρώνονταν μέχρι την ημερομηνία ολοκλήρωσης της συμφωνίας στις 9.1.2008, ότι δεν εκκρεμούσαν εναντίον της αγωγές και δεν επαπειλούνταν τέτοιες και άλλες συνήθεις σε τέτοιες περιπτώσεις διαβεβαιώσεις. Στο Παράρτημα «Α» όπου περιγράφονταν οι πέντε ιδιοκτησίες αναγράφτηκε στα στοιχεία της κάθε μιας και το εμβαδόν της. Το άθροισμα των καταγραμμένων εμβαδών ήταν 34721 τ.μ. . Προέκυψε ζήτημα, που οδήγησε και στην έγερση της παρούσας αγωγής, όταν διαφάνηκε πως το πραγματικό, επί του εδάφους, συνολικό εμβαδόν των ιδιοκτησιών είναι 34157 τ.μ. δηλαδή 564 τ.μ. λιγότερο από αυτό που καταγράφεται στο Παράρτημα «Α». Αναφέρεται στην Εκθεση Απαίτησης πως οι τέσσερεις από τις πέντε ιδιοκτησίες είχαν μικρότερο εμβαδόν, όπως, όμως, αναλυτικά σημειώνεται αυτό αφορούσε τις τρεις. Ωστόσο, το συνολικό εμβαδόν είναι πράγματι κατά 564 τ.μ. λιγότερο. - Αρ.Εγγραφής 0/30013 6922 τ.μ. αντί 7138 τ.μ. - ¨ 0/30014 3306 τ.μ. ¨ 3510 τ.μ. - ¨ 0/23820 11384 τ.μ. ¨ 11966 τ.μ. - ¨ 0/30015 4822 τ.μ. ¨ 4574 τ.μ. - ¨ 0/18217 7723 τ.μ. ¨ 7533 τ.μ. Η αξίωση είναι για ποσό €625.160,14 που είναι η κατ΄ αριθμητική αναλογία αξία των 564 τ.μ. σε συνάρτηση με το ποσό που πληρώθηκε. Το ποσό αξιώνεται εναντίον όλων των Εναγομένων. Διαζευκτικά, όμως, αξιώνεται μέρος από τον καθένα κατ΄ αναλογία με τον αριθμό των μετοχών του στην Cypeir. H Eναγόμενη 1 κατείχε 1000 μετοχές, η Εναγόμενη 2 4500, ο Εναγόμενος 3 2250 και ο Εναγόμενος 4
2. Στην παράγραφο 2 της Εκθεσης Απαίτησης εντοπίζεται σφάλμα αναφορικά με τις μετοχές των Εναγομένων 2 και 4, ωστόσο στην παράγραφο 18 (α) τα χρηματικά ποσά εναντίον του καθενός είναι σύμφωνα με τον ορθό αριθμό μετοχών που κατείχαν. Αξιώνονται εναντίον του Εναγόμενου 1 €62.516,01, εναντίον της Εναγόμενης 2 €281.322,07 και εναντίον του Εναγόμενου 3 €140.661,03 όπως και εναντίον του Εναγόμενου
3. Η αγωγή ουδέποτε επιδόθηκε στην Εναγόμενη
4. Το Κλητήριο Ενταλμα αναφορικά με αυτή εξέπνευσε, χωρίς ποτέ να ζητηθεί η ανανέωση του. Είναι η θέση της Heathrow πως οι Εναγόμενοι συμφώνησαν, διαβεβαίωσαν και εγγυήθηκαν ότι η περιουσία της Cypeir ήταν όπως φαινόταν και περιγραφόταν στο Παράρτημα «Α». Ακόμα πως υπήρξαν παραπλανητικές και ψευδείς παραστάσεις από τους Εναγόμενους αναφορικά με τις εκτάσεις των ακινήτων. Είναι το απόφθεγμα των ισχυρισμών της Heathrow πως συμφώνησε στην τιμή των Λ.Κ.22.525.000 για 34721 τ.μ. και όχι οτιδήποτε λιγότερο. Μια επιμέρους πτυχή της υπόθεσης αφορά στη θέση των Εναγουσών πως δυνάμει εγγράφου εκχώρησης ημερ. 9.1.2008 (Τεκμήριο 3) η Heathrow παραχώρησε όλα τα δικαιώματα της που απορρέουν από τη συμφωνία με τους Εναγόμενους στις Ενάγουσες 2 και 3 εταιρείες Tarota και Crestworld έναντι του ποσού των Λ.Κ.22.525.
5. Το εμβαδόν του κτήματος επί του εδάφους ήταν πάντα το ίδιο. Δεν υπήρξε οιαδήποτε διαφοροποίηση στα εξωτερικά σύνορα του κτήματος, ούτε καν στα σύνορα των πέντε ιδιοκτησιών. Ούτε υποστηρίχτηκε πως στην Heathrow υποδείχθηκε κάτι άλλο. Ακόμα, δεν υποστηρίχτηκε πως οι Εναγόμενοι γνώριζαν ή υποπτεύονταν πως το κτήμα είχε μικρότερο εμβαδόν από αυτό που αναγραφόταν στους τίτλους των ιδιοκτησιών. Αυτό που συνέβηκε ήταν πως, σε χρόνο μεταγενέστερο της ολοκλήρωσης της επίδικης συμφωνίας, το Κτηματολόγιο υιοθέτησε νέα σχέδια σε αντικατάσταση των εν χρήσει σχεδίων της περιοχής (βλ. Τεκμήριο 16) και εξέδωσε νέους τίτλους των ιδιοκτησιών (Τεκμήρια 5 - 9). Προδήλως, χρησιμοποιήθηκαν σύγχρονες μέθοδοι καταμέτρησης εμβαδού και διαφάνηκε πως τα εμβαδά των πέντε ιδιοκτησιών που ήταν καταγραμμένα στους παλιούς τίτλους ήταν όλα εσφαλμένα. Ο Νίκος Ρούσος (Μ.Ε.2), ιδιώτης τοπογράφος-μηχανικός που διορίστηκε από τις Ενάγουσες, προέβηκε σε δικές του μετρήσεις και επιβεβαίωσε την ορθότητα των νέων μετρήσεων του Κτηματολογίου. Παρέμεινε αδιαμφισβήτητο και συνιστά εύρημα μου πως η επί του εδάφους έκταση των πέντε ιδιοκτησιών είναι όπως αυτή σημειώνεται στους νέους τίτλους και η έκταση του κτήματος 564 τ.μ. μικρότερη από το συνολικό εμβαδόν των πέντε ιδιοκτησιών όπως καταγράφετο στους παλιούς τίτλους και στο Παράρτημα «Α». Ο Μιχάλης Ζαβός (Μ.Ε.3) (γραπτή δήλωση - Τεκμήριο 10), διευθυντής της Heathrow και Tarota, είναι το πρόσωπο που εκ μέρους της Heathrow ενδιαφέρθηκε για την αγορά του κτήματος και συναντήθηκε και διαπραγματεύτηκε με τους Εναγόμενους. Όπως μαρτύρησε, το ενδιαφέρον της Heathrow ήταν για το κτήμα. Η αγορά της Cypeir ήταν ζήτημα που ηγέρθηκε κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων ως τρόπος απόκτησης του κτήματος που θα επέφερε και οικονομικό όφελος, αφού δεν θα πραγματοποιείτο μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας και δεν θα υπήρχε υποχρέωση καταβολής μεταβιβαστικών εξόδων. Μάλιστα, όπως το έθεσε ο Ζαβός, το οικονομικό όφελος που προέκυπτε θα βοηθούσε στο να κλείσει η συμφωνία. Στη γραπτή του δήλωση ο Ζαβός αναφέρεται και σε προφορικές διαβεβαιώσεις των Εναγομένων αναφορικά με την έκταση του κτήματος, διαφάνηκε όμως, κατά τη δια ζώσης μαρτυρία του πως τέτοιες δεν έγιναν. Η υπόθεση των Εναγουσών εδράζεται στο γεγονός της καταγραφής της έκτασης των ιδιοκτησιών στο Παράρτημα «Α» της συμφωνίας. Ούτε και άλλη εκδοχή θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή ενόψει των Περισσοτέρων και Καλυτέρων Λεπτομερειών που είχαν δοθεί από τις Ενάγουσες. Ο Σοφοκλής Χριστοδούλου (Μ.Ε.1) (Γραπτή Δήλωση - Τεκμήριο 1), υπάλληλος της Crestworld, αναφέρεται στη γραπτή του δήλωση και αυτός σε διαβεβαιώσεις και παραστάσεις των Εναγομένων ως προς την έκταση του κτήματος. Επεξήγησε, ωστόσο, κατά την διά ζώσης μαρτυρία του πως όπου βασίστηκε η Crestworld ήταν στο περιεχόμενο του Παραρτήματος «Α». Υποστήριξε ο Ζαβός πως η τιμή πώλησης των μετοχών της Cypeir υπολογίσθηκε στη βάση των τετραγωνικών μέτρων του κτήματος που αποτελούσε και τη μόνη περιουσία της. Λήφθηκε υπόψη η τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του. Τη Heathrow ενδιέφεραν τα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα, που είναι παράμετρος των τετραγωνικών μέτρων του κτήματος. Και με βάση αυτά, όπως παρουσιάζονταν στους σχετικούς τίτλους, έκαμε τους υπολογισμούς της και κατέληξε στο ποσό της συμφωνίας. Σύμφωνα με το Ζαβό δεν υπήρχε χρόνος για να προβούν σε επιμέτρηση της έκτασης των ιδιοκτησιών πριν τη σύναψη της συμφωνίας. Προέβηκαν μόνο σε οπτική επιθεώρηση τους. Σύμφωνα με το Ζαβό στην αγορά και ανάπτυξη του κτήματος θα συμμετείχαν εξίσου ο Ομιλος Εταιρειών D.Zavos και ο Ομιλος Εταιρειών Λεπτός. Ετσι, κατόπιν νομικής συμβουλής, η Heathrow εκχώρησε τα δικαιώματα της που απορρέουν από την επίδικη συμφωνία, στην Tarota που ελέγχεται από τον Ομιλο Εταιρειών D.Zavos και την Crestworld που ελέγχεται από τον Ομιλο Εταιρειών Λεπτός. Αναφορικά με την εκχώρηση είχαν, εκ των προτέρων, ενημερωθεί οι Εναγόμενοι προς τους οποίους δόθηκε και σχετική ειδοποίηση ημερ. 9.1.2008 (Τεκμήριο 4). Η Ειδοποίηση Εκχώρησης είναι δακτυλογραφημένη. Υπάρχει και χειρόγραφη προσθήκη στο κείμενο της. Είναι η θέση του Ζαβού πως η Tarota και η Crestworld αποδέχθηκαν την εκχώρηση υπό την προϋπόθεση ότι οι παραστάσεις των Εναγομένων αναφορικά με την έκταση του κτήματος ήταν αληθείς. Τις θέσεις του Ζαβού αναφορικά με το ζήτημα της εκχώρησης υποστήριξε και ο Χριστοδούλου, που είναι και το πρόσωπο που υπόγραψε τη συμφωνία εκχώρησης εκ μέρους της Crestworld. Επέμενε ότι η Heathrow ειδοποίησε τους Εναγόμενους με σχετική ειδοποίηση αναφορικά με την εκχώρηση, η μαρτυρία του όμως δεν ήταν ξεκάθαρη αναφορικά με το τι συνέβηκε. Αναφέρθηκε σε οδηγίες που δόθησαν σε μια κοπέλα, υπάλληλο της Heathrow, και πως δεν κατέχουν απόδειξη παραλαβής της από τους Εναγόμενους. Ούτε γνώριζε ποιος είχε καταγράψει το χειρόγραφο μέρος. Αρνήθηκε υποβολή της Υπεράσπισης πως η Ειδοποίηση Εκχώρησης συνιστά εκ των υστέρων κατασκεύασμα και πως οι Εναγόμενοι δεν γνώριζαν για την εκχώρηση. Ο Μάριος Αποστόλου (Μ.Υ.) είναι ο διευθυντής και μόνος μέτοχος της Εναγόμενης 1, Palatino. Μαρτύρησε πως το ενδιαφέρον του Ζαβού εκδηλώθηκε τον Ιούλιο του 2007 και μέσα στον Αύγουστο του ιδίου χρόνου ενεπλάκηκε και ο ίδιος στις διαπραγματεύσεις, όπως στη συνέχεια και οι Εναγόμενοι 2 -
6. Είναι η θέση του Αποστόλου πως κατά τις διαπραγματεύσεις ουδέποτε ηγέρθηκε ζήτημα αναφορικά με την έκταση του κτήματος. Ηταν κατά την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας και μόνο που ο δικηγόρος της Heathrow κ.Φ.Τσαγγαρίδης ζήτησε να καταγραφεί στη συμφωνία πίνακας όπου να αναφέρονται οι ακίνητες ιδιοκτησίες της Cypeir. Η ανησυχία της Heathrow, ανέφερε, ήταν μήπως στο μεσοδιάστημα, από την υπογραφή της συμφωνίας μέχρι και την αλλαγή στη διοίκηση της Cypeir, πωληθεί κάποια από τις ιδιοκτησίες. ΄Eτσι, δημιουργήθηκε το Παράρτημα «Α» στο οποίο αντιγράφηκαν τα στοιχεία των τίτλων των ιδιοκτησιών και επισυνάφθηκε στη συμφωνία. Δεν υπήρχε ιδιαίτερος λόγος για την καταγραφή της έκτασης των ιδιοκτησιών. Απλά καταγράφηκαν τα στοιχεία που αναφέρονταν στους τίτλους που περιλάμβαναν και το εμβαδόν. Ο Αποστόλου υποστήριξε πως παρά το ότι η τιμή αγοράς των μετοχών της Cypeir καθορίστηκε στη βάση της αξίας του κτήματος, αυτή περιλάμβανε τη φήμη της εταιρείας που είχε ήδη διαφημίσει ότι θα ανέπτυσσε εμπορικό κέντρο στο κτήμα, καθώς και προκαταρκτικά σχέδια που δεν είχαν υποβληθεί στις αρχές. Αναφέρθηκε ο Αποστόλου στις αρχικές προσφορές της Heathrow και πως οι Εναγόμενοι αποδέχτηκαν να πωλήσουν την Cypeir αλλά με αναθεωρημένη τιμή. Αφησε, αρχικά, να νοηθεί ότι η μεγάλη διαφορά ή έστω ουσιαστικό μέρος της μεταξύ των προτάσεων της Heathrow και της συμφωνηθείσας τιμής οφειλόταν στη φήμη και στα σχέδια. Κατέληξε ωστόσο να υποστηρίξει πως αυτά έπαιξαν «κάποιο ρόλο». Δεν αποδέχομαι τη θέση του Αποστόλου επί του προκειμένου. Επρόκειτο για προσπάθεια προβολής της εικόνας ότι η τιμή πώλησης δεν συναρτάτο άμεσα και μόνο με το κτήμα. Διαφάνηκε από τη μαρτυρία του ιδίου πως τα σχέδια στα οποία αναφερόταν ήταν απλές κατόψεις χωρίς λεπτομέρειες ή διαστάσεις. Ουσιαστικά επρόκειτο για πρόχειρα σκίτσα. Η όποια αξία τους, σε σχέση με την αξία του κτήματος, ήταν ελάχιστη μέχρι μη υπολογίσιμη. Οσον αφορά τη φήμη της Cypeir, ακόμα και αν τέτοια υφίστατο, δεν θα μπορούσε να είχε επίδραση στην τιμή που τα μέρη κατέληξαν. Εάν τα μέρη κατέληγαν στην πώληση του κτήματος από τη Cypeir προς τη Heathrow, καμιά ουσιαστική φήμη δεν θα παρέμενε ως περιουσιακό στοιχείο της Cypeir αφού η επικαλούμενη φήμη της συνδεόταν με την αξιοποίηση του κτήματος και μόνο και δεν αφορούσε άλλη δραστηριότητα της, που δεν είχε. Η κατάληξη να αγοράσει η Heathrow τις μετοχές της Cypeir, προφανώς, υποβοήθησε στο να καταλήξουν η Heathrow με τους Εναγόμενους στη συμφωνηθείσα τιμή αφού η Heathrow απαλλασσόταν, κατ΄ αυτό τον τρόπο, της υποχρέωσης καταβολής μεταβιβαστικών τελών και θα μπορούσε να αποδεχτεί μια αναλόγως ψηλότερη τιμή. Ότι κατά τις διαπραγματεύσεις, μετά που αποφασίστηκε η αγοραπωλησία της Cypeir εξετάστηκαν ζητήματα που αφορούσαν την εταιρεία και δόθηκαν διαβεβαιώσεις από τους Εναγόμενους αναφορικά με αυτή δεν μεταβάλλει την πραγματικότητα που αφορούσε στην αγοραπωλησία του κτήματος. Εφόσον ακολουθήθηκε αυτός ο τρόπος η διερεύνηση ζητημάτων που αφορούσαν την Cypeir και η λήψη διαβεβαιώσεων για την ίδια την εταιρεία κατέστησαν αναγκαίες. Είναι η θέση του Αποστόλου πως ούτε ο ίδιος αλλά ούτε και οι Εναγόμενοι 2 - 4 ήταν ενήμεροι για την εκχώρηση. Την Ειδοποίηση Εκχώρησης (Τεκμήριο 4) η οποία, όπως στην ίδια καταγράφεται, παραδόθηκε διά χειρός, αρνείται ότι παρέλαβε και διατείνεται ότι την πρωτοείδε λίγες μέρες πριν την παρουσία του στο Δικαστήριο. Παρουσιάστηκαν πέντε «΄Εγγραφα Μεταβίβασης» (ως δέσμη Τεκμήριο 11) αναφορικά με τη μεταβίβαση των μετοχών της Cypeir από τους Εναγόμενους. Οι μεταβιβάσεις έγιναν κατ΄ ευθεία στην Tarota και την Crestworld. Όλα τα έγγραφα έχουν ημερομηνία 10.1.
7. Οι Εναγόμενοι 2, 3 και 4 φέρονται να υπόγραψαν από ένα αναφορικά με τις μετοχές που είχαν. Ο Αποστόλου εκ μέρους της Palatino υπόγραψε δύο ώστε να επιτευχθεί ο εξ ημισίας διαχωρισμός των μετοχών στις Tarota και Crestworld. Υπόγραψε ακόμα ο Αποστόλου ως διευθυντής της Cypeir σχετικό ψήφισμα της εταιρείας πάλιν ημερομηνίας 10.1.2008, με το οποίο εγκρίνονταν οι μεταβιβάσεις. Υποστήριξε ο Αποστόλου πως δεν είχε διαβάσει τα έγγραφα και δεν είδε τι υπόγραψε. Απορρίπτω και αυτή τη θέση του Αποστόλου. Δεν αποδέχομαι ότι σε μια δοσοληψία που αφορούσε τέτοιο ποσό ο Αποστόλου, που εκπροσωπούσε τα συμφέροντα της Palatino και ήταν και διευθυντής της Cypeir, θα μπορούσε να υπογράψει οποιοδήποτε έγγραφο χωρίς να γνωρίζει τι επακριβώς αφορούσε. Ούτε δικαιολογείται να υπήρξε οιαδήποτε προσπάθεια εκ μέρους των Εναγουσών να αποκρύψουν το γεγονός της εκχώρησης. Δεν ήταν ζήτημα στο οποίο οι Εναγόμενοι θα είχαν οποιαδήποτε αντίρρηση. Είναι πρόδηλο πως κατά την 10.1.2008 οι Εναγόμενοι γνώριζαν για την εκχώρηση. Περαιτέρω, αποδέχομαι τη μαρτυρία του Ζαβού και Χριστοδούλου ότι το ζήτημα της εκχώρησης είχε τεθεί νωρίτερα υπόψη των Εναγομένων. Οι υποβληθείσες από την Υπεράσπιση θέσεις ότι η Ειδοποίηση Εκχώρησης ήταν μεταγενέστερο κατασκεύασμα και το όλο ζήτημα της εκχώρησης μεταγενέστερη επινόηση των Εναγουσών καταρρέουν. Είναι η κατάληξη μου πως για την επίδικη αγορά, δηλαδή για να καταλήξει η Heathrow στην τιμή που ήταν διατεθειμένη να πληρώσει για τις μετοχές της ιδιοκτήτριας εταιρείας, βασίστηκε στα χαρακτηριστικά του κτήματος και στο μέγεθος του. Αποδέχομαι πως όταν κάποιος αγοράζει ένα κτήμα, και ίσως περισσότερο όταν το αγοράζει για να το αναπτύξει στα πλαίσια των επαγγελματικών του δραστηριοτήτων, όπως η Heathrow που ήταν εταιρεία ανάπτυξης γης, λαμβάνει υπόψη το μέγεθος αφού από αυτό συναρτάται η ανάπτυξη που μπορεί να γίνει στο κτήμα. Κατά κανόνα όταν αποκτάται γη το μέγεθος έχει σημασία αφού τα χαρακτηριστικά παραμένουν τα ίδια, όπως δηλαδή τα βλέπει ο αγοραστής στην όψη τους. Εάν ο πωλητής παραστήσει ότι το κτήμα του είναι συγκεκριμένου μεγέθους και με τον αγοραστή καταλήξουν σε μια τιμή και πριν τη συμβατική δέσμευση διαφανεί ότι το κτήμα είναι μικρότερο, το αναμενόμενο είναι ότι ο αγοραστής είτε θα υπαναχωρήσει εάν το μικρότερο κτήμα δεν τον ικανοποιεί πλέον, είτε θα ζητήσει ανάλογη ή κάποια έκπτωση στην τιμή. Εκτός κι αν επιθυμεί την απόκτηση του τόσο πολύ ώστε να αποδεχτεί να πληρώσει την αρχικά συμφωνηθείσα τιμή. Από την άλλη, ο πωλητής μπορεί να αποδεχτεί να μειωθεί η τιμή πώλησης μπορεί και όχι. Το ερώτημα στην υπόθεση αυτή δεν είναι κατά πόσο η μείωση του εμβαδού μιας ακίνητης ιδιοκτησίας προκαλεί μείωση στην αξία της. Αυτό είναι δεδομένο. Η μείωση στην αξία δεν είναι κατά κανόνα ανάλογη με τη μείωση του εμβαδού. Όπως ανέφερε ο Ζαβός, η αξία του κάθε τετραγωνικού μέτρου δεν είναι κατ΄ ανάγκη η ίδια. Συμφωνώ. Αν το κτήμα είναι παραθαλάσσιο ή έχει πρόσωπο προς τη θάλασσα ή σε ένα εμπορικό δρόμο και η μείωση του εμβαδού έγκειται στο ότι έχει λιγότερο βάθος, τότε η μείωση στην αξία ενδεχομένως είναι αναλογικά μικρότερη. Ισχύει και το αντίστροφο. Εάν μειώνεται το πρόσωπο του κτήματος η μείωση στην αξία του μπορεί να είναι αναλογικά μεγαλύτερη από τη μείωση του εμβαδού του. Όμως, η αριθμητική αναλογία είναι μια πρόσφορη αντικειμενική μέθοδος όταν δεν υφίστανται στοιχεία που να δικαιολογούν απόκλιση από αυτή. Το οικόπεδο (Αρ.Εγγρ.0/23820) που γενικά θεωρείται ότι αξίζει περισσότερο από ανάλογο χωράφι ήταν αυτό που ήταν μικρότερο. Το συνολικό εμβαδό των χωραφιών ήταν περιθωριακά πιο μεγάλο. Δεν είναι απαραίτητο να γίνει διασύνδεση του εμβαδού ενός κτήματος με το δομήσιμο εμβαδόν για να καταδειχθεί πως το κτήμα έχει μικρότερη αξία όταν το εμβαδόν του μειωθεί. Η μείωση του δομήσιμου εμβαδού είναι μια παράμετρος που μπορεί να εξυπηρετήσει στον καθορισμό της μείωσης της αξίας. Οι Ενάγουσες μέσα από τη γραπτή αγόρευση των δικηγόρων τους, προσεγγίζουν το επίδικο ζήτημα κατά τρόπο διαφορετικό από αυτό που υποστήριζαν με την αξίωση τους. Αν αυτή η αντιμετώπιση εκδηλωνόταν εξ υπαρχής, μεγάλο μέρος της ακροαματικής διαδικασίας θα μπορούσε να αποφευχθεί. Το ζήτημα προσεγγίζεται ως περίπτωση πλάνης και των δύο πλευρών (βλ. σελ.22 της γραπτής τους αγόρευσης). Αυτό που ονομάζουμε «common mistake». Αυτή είναι και η δική μου κατάληξη. Όλα τα μέρη, χωρίς να έχουν ιδία γνώση, θεωρούσαν ότι η έκταση των πέντε ιδιοκτησιών όπως αναφερόταν στους τίτλους τους, ήταν κατά προσέγγιση ορθή. Δικαίως, θα έλεγα. Ο θεσμός του Κτηματολογίου στην Κύπρο τυγχάνει μεγάλης εμπιστοσύνης και παρά τη νομική θέση αναφορικά με το ποια είναι η έκταση της γης που καλύπτεται από εγγραφή τίτλου ακίνητης ιδιοκτησίας (βλ. άρθρο 50 του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224) και παρά το ότι λάθη διαπιστώνονται κατά καιρούς, ο πολίτης αισθάνεται ασφάλεια να βασίζεται σε εκδοθέντα από το Κτηματολόγιο έγγραφα, ιδιαίτερα τίτλους ιδιοκτησίας. Ενόψει, όμως, της νομικής θέσης και των πραγματικοτήτων, δεν θα αποδεχόμουν πως τα μέρη δικαιολογούνταν να εκλάβουν, χωρίς τη διεξαγωγή επί τόπου μετρήσεων, ότι η έκταση των πέντε ιδιοκτησιών, όπως αναφερόταν στους τίτλους τους, ήταν ακριβής. Και η πραγματικότητα ήταν ότι το επί του εδάφους εμβαδόν του κτήματος ήταν κατά μεγάλη προσέγγιση ορθό. ΄Ηταν μικρότερο κατά ποσοστό 1,62%. Οι Εναγόμενοι σε καμιά ενέργεια παράστασης προέβηκαν αναφορικά με το εμβαδόν των ιδιοκτησιών. Η Heathrow βασίστηκε στους τίτλους ιδιοκτησίας. Προφανώς, αυτοί ήταν υπόψη της κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Τουλάχιστο το στοιχείο του εμβαδού, έστω κατά προσέγγιση. Διαφορετικά, και σύμφωνα με τη θέση της, δεν θα μπορούσε να διαπραγματευτεί την τιμή. Εάν κάτω από τέτοιες περιστάσεις θεωρείται ότι ο επικείμενος πωλητής, εξυπακουόμενα ή σιωπηρά παριστάνει στον επικείμενο αγοραστή ότι όλα τα στοιχεία του τίτλου είναι αληθή και ακριβή θα ήταν το πρώτο ερώτημα που θα έπρεπε να απαντηθεί. Η εξέλιξη που ακολούθησε ήταν κατά τον καταρτισμό της συμφωνίας τα στοιχεία των τίτλων να ενσωματωθούν στη συμφωνία. Δεν χρειάζεται να αποφασιστεί κατά πόσο το εμβαδόν των ιδιοκτησιών συνιστούσε ουσιώδη όρο (condition) της συμφωνίας αφού οι Ενάγοντες δεν την έχουν αποκηρύξει. Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο συνιστούσε έστω δευτερεύον όρο (warranty) και κατ΄ ακολουθία οι Εναγόμενοι, ως εκ του γεγονότος ότι το εμβαδόν του κτήματος ήταν μικρότερο, έχουν διαρρήξει τη συμφωνία με συνεπακόλουθο δικαίωμα στη Heathrow για αποζημιώσεις. Μια περαιτέρω επιπλοκή της υπόθεσης αφορά στο γεγονός ότι, ό,τι η Heathrow αγόρασε και εκχώρησε στις Tarota και Crestworld, και ό,τι οι Εναγόμενοι πώλησαν, ήταν τις μετοχές της Cypeir. 'Ο,τι αγόρασε η Heathrow το πήρε. Τίποτα λιγότερο. Οι μετοχές μεταβιβάστηκαν στην Tarota και Crestworld καθ΄ υπόδειξη της. Η Heathrow αγόρασε τη Cypeir. ΄Ετσι, ουσιαστικά, το παράπονο της Heathrow είναι ότι η περιουσία της εταιρείας που αγόρασε είναι μικρότερου εμβαδού από αυτό που παρουσιάζεται καταγραμμένο στο Παράρτημα «Α» της συμφωνίας αγοράς της εταιρείας, και κατ΄ ακολουθία μικρότερης αξίας. Στην Κennedy v. Panama, New Zealand, and Australian Royal Mail Co. Ltd.