STAZA ESTATES LIMITED ν. HIGHLUX ENTERPRISES LTD, Συν. Αγωγές 1580/2010 & 1025/10, 28/8/2014

(1)) βάσει των όρων του οποίου οι Ενάγοντες πώλησαν προς τους Εναγόμενους ένα τεμάχιο με αρ.1, το οποίο προκύπτει από την διαίρεση του πιο πάνω αναφερόμενου ακινήτου και κατά ή περί την 18.5.09 οι Ενάγοντες και οι Εναγόμενοι κατάρτισαν και υπέγραψαν συμφωνία εργολαβίας (Τεκμήριο Α

(2)) σύμφωνα με τους όρους της οποίας οι Ενάγοντες ανέλαβαν την διεύθυνση και διαχείριση των εργασιών ανέγερσης, μέσω αδειούχων εργοληπτών, μίας οικίας στο πιο πάνω αναφερόμενο τεμάχιο. Δυνάμει των όρων 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 και 2.7 του αναφερομένου πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 23.4.09 οι Εναγόμενοι θα πλήρωναν προς τους Ενάγοντες το ποσό των €770.000,00 σεντς, το οποίο αντιπροσωπεύει την συμφωνημένη αξία αγοράς του τεμαχίου ως ακολούθως: (α) €231.858,00 σεντς με την υπογραφή της αναφερόμενης συμφωνίας ως προκαταβολή. (β) €45.000,00 σεντς κατά/ή περί την 20.05.

1. (γ) €154.000,00 σεντς κατά/ή περί την 30.06.
2. (δ) €154.000,00 σεντς κατά/ή περί την 30.11.
3. (ε) €185.042,00 σεντς κατά την παράδοση. (στ) €100,00 σεντς με την μεταβίβαση και εγγραφή των τίτλων ιδιοκτησίας του τεμαχίου με αρ. στο όνομα των Εναγόμενων. Δυνάμει των όρων 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 και 2.7 της αναφερόμενης Συμφωνίας Εργολαβίας ημερομηνίας 18.05.09 οι Εναγόμενοι θα πλήρωναν προς τους Ενάγοντες το ποσό των €1.382.752,00 σεντς, το οποίο αντιπροσωπεύει την συμφωνημένη αξία διεύθυνσης και διαχείρισης των εργασιών ανέγερσης και/ή αποπεράτωσης της οικίας ως ακολούθως: (α) €416.366,30 σεντς με την υπογραφή της αναφερόμενης συμφωνίας ως προκαταβολή. (β) €105.000,00 σεντς κατά/ή περί την 20.05.
4. (γ) €276.550,00 σεντς κατά/ή περί την 30.06.
5. (δ) €276.550,00 σεντς κατά/ή περί την 30.11.
6. (ε) €308.285,70 σεντς κατά την παράδοση. Οι Ενάγοντες επικαλούνται παράλειψη πληρωμών εκ μέρους των Εναγομένων εκ ποσού €553.100,00 δυνάμει του συμβολαίου εργολαβίας (Τεκμήριο Α

(2)) και ποσού €308.000,00 δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου (Τεκμήριο Α

(1), βλ. παρ. 8 και 9 της Έκθεσης Απαίτησης). Παράλληλα γίνεται δεκτό ότι οι Εναγόμενοι κατέβαλαν το ποσό των €276.858, το οποίο αντιπροσωπεύει τις δύο πρώτες δόσεις της συμφωνίας πώλησης και το ποσόν των €521.366,30 τις δύο πρώτες δόσεις της συμφωνίας εργολαβίας. Παράλειψη πληρωμής ποσού εκ της συμφωνίας εργολαβίας έδιδε δικαίωμα τερματισμού στους Ενάγοντες και με συνακόλουθη ακύρωση του πωλητηρίου εγγράφου (βλ. όρο 6.4 του πωλητηρίου εγγράφου). Γίνεται επίσης επίκληση του όρου 11 της συμφωνίας εργολαβίας στη βάση του οποίου οι Ενάγοντες θα έχουν το δικαίωμα να καθυστερούν τη παράδοση του τεμαχίου με την έπαυλη, μέχρι τη συμμόρφωση των Εναγομένων με τους όρους πληρωμής της παραγράφου 2 της ίδιας συμφωνίας. Το δικαίωμα δε τερματισμού προβλέπεται με τον όρο 15 της συμφωνίας πώλησης (Τεκμήριο Α

(1)) και με τον όρο 11 της συμφωνίας εργολαβίας (Τεκμήριο Α

(2)). Είναι η περαιτέρω θέση των Εναγόντων ότι εφόσον οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να συμμορφωθούν με τις προφορικές και γραπτές ειδοποιήσεις των Εναγόντων, «οι Ενάγοντες με επιστολές των δικηγόρων τους ημερομηνίας 17.12.09 (Τεκμήριο 1

(20)) και ημερομηνίας 18.1.10 (Τεκμήριο Α

(21)) ακύρωσαν και τερμάτισαν το πωλητήριο έγγραφο και τη συμφωνία εργολαβίας καλώντας επίσης τους Εναγόμενους να αποσύρουν το πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο, το οποίο είχαν καταθέσει για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Περαιτέρω, οι Ενάγοντες διέκοψαν τις εργασίες ανέγερσης της οικίας δυνάμει της παραγράφου 15 του Τεκμηρίου Α

(2)(ημερομηνίας 18.5.09). Η μη καταβολή από μέρους των Εναγομένων των δόσεων, συνδέονταν με τη υποχρέωση των Εναγόντων για ανέγερση και ολοκλήρωση της έπαυλης και ήταν δικαίωμα των Εναγόντων να αναστείλουν τις εργασίες λόγω της παράβασης των Εναγομένων των συμβατικών τους υποχρεώσεων και συγκεκριμένα της καταβολής δόσεων του τιμήματος αγοράς, οι οποίες με βάση τη συμφωνία 18.5.09 δεν ήταν εξαρτημένες με τη πρόοδο των εργασιών και την ολοκλήρωση της έπαυλης αλλά είχαν καθορισμένες ημερομηνίες πληρωμής. Σύμφωνα με τις πρόνοιες των αναφερομένων συμφωνιών ημερομηνίας 23.4.09 και 18.5.09, αν οι Εναγόμενοι παραβούν υπαίτια τους όρους των αναφερομένων συμφωνιών, οι Ενάγοντες έχουν το δικαίωμα να τερματίσουν τις συμφωνίες, να απαιτήσουν οποιεσδήποτε ζημιές, απώλειες και τόκους έχουν υποστεί λόγω της από μέρους των Εναγομένων υπαίτιας παράβασης και να προσπαθήσουν να πωλήσουν το τεμάχιο και την έπαυλη σε άλλο ενδιαφερόμενο αγοραστή, περιορίζοντας τις ζημιές τους και όταν αυτό επιτευχθεί και ανάλογα με την τιμή που θα πωληθεί η περιουσία στον νέο αγοραστή να αφαιρέσουν τα ανάλογα ποσά και αν προκύπτει υπόλοιπο να το επιστρέψουν στους Εναγόμενους και εάν όμως έχουν ζημιές, απώλειες και τόκους πέραν του ποσού που κατέβαλαν οι Εναγόμενοι, να απαιτήσουν την διαφορά από τους Εναγόμενους. Η πλευρά των Εναγομένων ισχυρίζεται εντελώς άλλη ερμηνεία των πραγμάτων και ειδικά άλλη ερμηνεία των δυο επιδίκων συμφωνιών με κύρια παράμετρο της υπεράσπισης ότι η ολοκλήρωση της έπαυλης δεν συναρτάτο με την καταβολή του τιμήματος πώλησης παρά μόνο η παράδοση κατοχής συναρτάτο με αυτή τη καταβολή τιμήματος. Είναι η θέση των Εναγομένων ότι με βάση τη συμφωνία ημερομηνίας 18.5.09 οι Ενάγοντες είχαν δικαίωμα να καθυστερήσουν την ολοκλήρωση της κατασκευής της έπαυλης μόνο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις απρόβλεπτων καταστάσεων. Περαιτέρω, ισχυρίζονται ότι παρόλη τη καθυστέρηση των Εναγομένων στη πληρωμή των δόσεων τόσο σε σχέση με τη συμφωνία ημερομηνίας 23.4.09 όσο και με τη συμφωνία ημερομηνίας 18.5.09, οι Ενάγοντες με σχετικές επιστολές τους καλούσαν τους Εναγομένους να πληρώσουν τα καθυστερημένα και τους προειδοποιούσαν ότι θα τερμάτιζαν τη συμφωνία αν δεν το έπρατταν. Είναι η θέση τους ότι οι Ενάγοντες ουδέποτε τερμάτισαν την πρώτη ή και τη δεύτερη συμφωνία. Πρόσθετα ισχυρίζονται τα κάτωθι: Κατά ή περί τον Ιούνιο και/ή Ιούλιο του 2009 προέκυψαν κάποιες διαφορές μεταξύ των διαδίκων όταν οι Ενάγοντες προφασιζόμενοι επιπλέον εργασίες αξίωναν επιπρόσθετα ποσά και εν τέλει τον Αύγουστο 2009 λειτουργώντας εκβιαστικά διέκοψαν τις εργασίες της ανέγερσης της επίδικης έπαυλης. Λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγόντων, οι Εναγόμενοι με επιστολή ημερομηνίας 22.2.10 που επέδωσαν στους Εναγόμενους στις 2.3.10 τερμάτισαν τη συμφωνία ημερομηνίας 18.5.

1. Συνακόλουθο του τερματισμού αυτού ήταν και ο τερματισμός και η ακύρωση της συμφωνίας εργολαβίας ημερομηνίας 23.4.
2. Με την εν λόγω επιστολή οι Εναγόμενοι αξίωναν και επιστροφή των ποσών που έχουν δώσει, πλέον σχετικούς τόκους, τα οποία ανέρχονται σε €798.224,30, ποσά τα οποία αξιώνουν ανταπαιτητικώς στην αγωγή 1580/10, όπως επίσης αξιώνουν διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να διατάζει την ακύρωση των πιο πάνω συμφωνιών από υπαιτιότητα των Εναγόντων και σχετικές δηλώσεις του Δικαστηρίου ως καταγράφονται στις παραγράφους 4(α) και 4(β) της Ανταπαίτησης. Οι Ενάγοντες επί της υπεράσπισης τους στην ανταπαίτηση στην υπόθεση 1580/10 επικαλούνται τον όρο 5 της συμφωνίας, ημερομηνίας 18.5.09 στην οποία αναφέρεται ότι η ολοκλήρωση και η παράδοση της έπαυλης μπορούσε να καθυστερήσει και σε περίπτωση που υπήρχαν επιπλέον και περαιτέρω εργασίες να γίνουν. Επιπλέον ισχυρίζονται ότι οι Εναγόμενοι καθυστερούσαν τις αποφάσεις τους σχετικά με επιλογές διαφόρων υλικών και άλλων ειδών ως προς την κατασκευή της έπαυλης, γεγονός το οποίο καθυστερούσε επακόλουθα και την ολοκλήρωση της έπαυλης. Επαναλαμβάνουν δε την θέση ότι υπήρξε τερματισμός των επίδικων συμφωνιών με νέα γραπτή ειδοποίηση της 17.12.09 και δυο γραπτές ειδοποιήσεις 18.1.
3. Αρνούνται επιπλέον ότι ενήργησαν εκβιαστικά και αντισυμβατικά και ότι η διακοπή των εργασιών επεσυνέβη λόγω της άρνησης των Εναγομένων να πληρώσουν τις δόσεις τους σύμφωνα με τις συμφωνίες. Αρνούνται ακόμη όλες τις πτυχές της ανταπαίτησης ως οι παράγραφοι 10 και επόμενες. Να σημειωθεί ότι την 1.11.12 κατόπιν αιτήματος των Εναγόντων, εκδόθηκε, εκ συμφώνου, διάταγμα για συνένωση των αγωγών 1580/10 και 1025/10 με την αγωγή 1580/10 να είναι η δεσπόζουσα. Δέον επίσης να προσεχθεί ότι στην αγωγή 1025/10 Ενάγοντες είναι οι Εναγόμενοι στη 1580/10, οι οποίοι - παρά την ανταπαίτηση στην 1580/10 - αξιώνουν το ίδιο ποσό. Η δε υπεράσπιση της Staza Estates Limited αφορά τα ίδια θέματα που εγείρονται στην αγωγή 1580/
4. Η δοθείσα μαρτυρία: ME1 υπήρξε ο κ. Μιχαήλ, Οικονομικός Διευθυντής των Εναγόντων, ο οποίος και κατέθεσε σε σχέση με τις υπάρχουσες συμφωνίες, ως άνω. Επανέλαβε δε αυτά που φαίνονται στη δικογραφία των Εναγόντων ότι λόγω μη πληρωμής δόσεων οι Ενάγοντες τερμάτισαν τις επίδικες συμφωνίες. Αναφέρθηκε δε σε σχετικούς όρους των συμφωνιών. Ο τερματισμός, σύμφωνα με τη θέση του, επήλθε ως καταγράφεται στις παραγράφους 16, 17 και 18 της μαρτυρίας του. «
5. Οι Εναγόμενοι παρέλειψαν και αμέλησαν να συμμορφωθούν με τις προφορικές και γραπτές ειδοποιήσεις των Εναγόντων και οι Ενάγοντες με επιστολές των δικηγόρων τους ημερομηνίας 17.12.09 και 18.1.10 (2 επιστολές) ακύρωσαν και τερμάτισαν το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 23.4.09 και τη Συμφωνία Εργολαβίας ημερομηνίας 18.5.09 και κάλεσαν τους Εναγόμενους να αποσύρουν το Πωλητήριο Έγγραφο από το Κτηματολόγιο.
6. Οι Εναγόμενοι μετά την υπογραφή του αναφερομένου εγγράφου ημερομηνίας 23.4.09, κατέθεσαν το αναφερόμενο έγγραφο στα Κτηματολογικά μητρώα, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι επειδή το αναφερόμενο έγγραφο μεταξύ των διαδίκων έχει τερματιστεί και έχει παύσει να ισχύει λόγω παράβασης ουσιώδους όρου από τους Εναγόμενους και λόγω υπαιτιότητας των Εναγομένων, έπαυσαν να συντρέχουν οι προϋποθέσεις που θέτει ο σχετικός νόμος για ειδική εκτέλεση και το αναφερόμενο έγγραφο θα πρέπει να διαγραφεί από τα Κτηματολογικά μητρώα.
7. Οι Ενάγοντες διέκοψαν τις εργασίες ανέγερσης της οικίας εξασκώντας τα συμβατικά τους δικαιώματα δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνίας 18.5.09 λόγω του ότι οι Εναγόμενοι παρέλειψαν και αρνήθηκαν να πληρώσουν προς τους Ενάγοντες το υπόλοιπο των δόσεων όπως αναφέρονται στην συμφωνία ημερομηνίας 18.5.09.» Οι Εναγόμενοι, σύμφωνα πάντοτε με τον ΜΕ1, αμέλησαν και αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με τις υπόλοιπες υποχρεώσεις τους, ως φαίνονται στις παραγράφους 2

(1)-2

(7)της συμφωνίας ημερομηνίας 18.5.09 και αποτελούσε δικαίωμα των Εναγόντων να αναστείλουν τις εργασίες τους, μέχρι οι Εναγόμενοι να συμμορφωθούν σύμφωνα με τον όρο 11 της συμφωνίας ημερομηνίας 23.4.

1. Κατά το μάρτυρα, η συμφωνία 18.5.09 τερματίστηκε από τους Ενάγοντες με μία επιστολή 17.12.09 και δύο επιστολές 18.1.10 και συνεπακόλουθο αυτού ήταν και ο τερματισμός της συμφωνίας 23.4.
2. Γι' αυτό το λόγο, καταλήγει ο μάρτυρας, είναι άνευ αντικειμένου η επιστολή των Εναγομένων 22.2.
3. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο ίδιος σε κανένα στάδιο δεν είχε εμπλοκή σε τεχνικά ή κατασκευαστικά θέματα, ούτε μετείχε σε οποιεσδήποτε συζητήσεις με τους Εναγόμενους. Για τις καθυστερήσεις που ανέφερε, σε σχέση με τους Εναγόμενους, η πληροφόρηση του ήταν από τον μηχανικό του έργου και ανέφερε ότι στις 19.5.09 έγιναν οι τελευταίες πληρωμές εκ μέρους των Εναγομένων. Σε σχετικές ερωτήσεις για τον τερματισμό των συμφωνιών, απάντησε ότι δεν γνωρίζει αν παραλήφθηκαν οι συγκεκριμένες επιστολές τερματισμού εκ μέρους των Εναγόντων. ΜΕ2 υπήρξε ο κ. Μιχαήλ, ο οποίος ανέφερε ότι κατά πάντα χρόνο ήταν διορισμένος από τους Ενάγοντες ως μηχανικός του συγκεκριμένου έργου. Ανάμεσα στα καθήκοντα του ήταν και η επίβλεψη της προόδου του έργου που εκτελείται, η επιλογή των υλικών που θα χρησιμοποιούντο για την ανέγερση της έπαυλης. Επίσης ήταν υπεύθυνος για επιπλέον εργασίες, αν ο πελάτης το επιθυμούσε ή αν επιθυμούσε να γίνουν αλλαγές στα υλικά. Σε τέτοια περίπτωση ο ίδιος ήταν υπεύθυνος να βρίσκει προσφορές των υλικών που απαιτούσε ο πελάτης για την υλοποίηση των εργασιών. Τη παρούσα περίπτωση τη χαρακτήρισε ως ιδιαίτερη περίπτωση, αφού οι Εναγόμενοι ζητούσαν συνεχώς να γίνουν επιπλέον εργασίες και αλλαγές των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν για την ανέγερση της οικίας, γεγονός που είχε, σύμφωνα με τον ίδιο, φυσικό επακόλουθο τη καθυστέρηση της παράδοσης της οικίας προς τους Εναγομένους. Όταν ρωτήθηκε στην αντεξέταση ποιες ήταν αυτές οι επιπλέον εργασίες ανέφερε: (α) Οι Εναγόμενοι ζήτησαν να γίνει ενδοδαπέδια θέρμανση, ενώ η προνοούμενη θέρμανση ήταν με σώματα. (β) Ζήτησαν αλλαγή της θέσης της πόρτας της κουζίνας και του μεγέθους του παραθύρου. (γ) Ζήτησαν να γίνει αλλαγή στο δωμάτιο του πρώτου ορόφου με την απάλειψη του αποχωρητηρίου και ντους που υπήρχε ώστε να μεγαλώσει το δωμάτιο. Αυτά δε που χαρακτήρισε ως αλλαγές υλικών που ζητούσαν οι Εναγόμενοι, ανέφερε ότι: έπρεπε να διαλέξουν finish, πατώματα εσωτερικού χώρου, κεραμικά για τους τοίχους του αποχωρητηρίου και κεραμικά για τους εξωτερικούς χώρους. Ενώ δε είχαν δώσει προσφορά για τα ξυλουργικά, το ασανσέρ και το steam-room δεν είχαν δώσει απάντηση γι' αυτά. Αρνήθηκε δε τη θέση της υπεράσπισης ότι το ασανσέρ και το steam-room ήταν μέσα στις υποχρεώσεις τους, με βάση τις προδιαγραφές, να γίνουν. Η υποχρέωση τους, επέμενε ο μάρτυρας, ήταν ως προς την κατασκευή του δωματίου ή του χώρου χωρίς την ίδια την κατασκευή. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη θέση του, ενώ ο εργολάβος του έργου εκτέλεσε όλες τις επιπλέον εργασίες και τις αλλαγές τις οποίες είχε «παραγγείλει» ο Εναγόμενος, ο ίδιος αρνείτο και παρέλειπε να πληρώσει οποιαδήποτε ποσά για τις αλλαγές αυτές. Ο ΜΕ2 προσπάθησε πολλές φορές να επικοινωνήσει μαζί του για να έρθει να διαλέξει κάποια υλικά, τα οποία είχε παραγγείλει, είτε δια τις επιπλέον εργασίες «όμως ο Εναγόμενος αρνείτο πεισματικά να απαντήσει στο κάλεσμα των Εναγόντων για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του». Αναφέρθηκε και αυτός ο μάρτυρας στη παράλειψη πληρωμής των δόσεων και στη παγοποίηση του έργου για περίοδο 5-6 μηνών κατά την οποία το έργο παρέμεινε στάσιμο, χωρίς να προχωρούν οι εργασίες για υλοποίηση του «εξ υπαιτιότητας του Εναγομένου». Να σημειωθεί ότι ως Εναγόμενο εννοεί τον κ. Leonid (ΜΥ) Διευθυντής της Εναγομένης Εταιρείας. Επικαλείται και ο ΜΕ2 τον όρο 5 της συμφωνίας 18.5.09 για τους λόγους που μπορεί να καθυστερήσει η ολοκλήρωση της έπαυλης για επιπλέον εργασίες και για καθυστέρηση στις αποφάσεις των Εναγομένων για επιλογή υλικών. Διευκρίνισε ότι οι Ενάγοντες διέκοψαν τις εργασίες περίπου τον Ιούλιο
4. Στην υποβολή που του έγινε από τον κ. Κωνσταντινίδη ότι δεν υπήρξαν έξτρα εργασίες και εν πάση περιπτώσει δεν ακολουθήθηκε η διαδικασία που προνοούσε η συμφωνία γι' αυτές, απάντησε ότι υπήρχαν έξτρα εργασίες «γι' αυτό υπάρχουν και οι σχετικές χρεώσεις». Του έγινε επίσης συνακόλουθη υποβολή ότι ως εκ του ότι δεν υπήρξαν έξτρα εργασίες, οι Εναγόμενοι δεν είχαν πλέον εμπιστοσύνη στους Ενάγοντες και σταμάτησαν να πληρώνουν τις δόσεις τους. Ο ΜΕ2 αρνήθηκε αυτή τη θέση. Επίσης του υπεβλήθη ότι δεν πλήρωναν οι Εναγόμενοι, λόγω χρεώσεων που δεν έπρεπε να γίνουν. Απάντησε ότι δεν έγιναν τέτοιες χρεώσεις. Επίσης, αναφέρθηκε σε επιστολές του εργολάβου με τις οποίες, ως εκ της καθυστέρησης και της διακοπής των εργασιών, ζητούσε αποζημιώσεις. Σε άλλη υποβολή ότι ο λόγος που διέκοψαν τις εργασίες τους ήταν «για να εκβιάσουν τον Εναγόμενο» και πάλι ο μάρτυρας ανέφερε ότι δεν υπήρχε δυνατότητα να προχωρήσει ο εργολάβος εφόσον δεν υπήρχε επιλογή υλικών εκ μέρους των Εναγομένων. Κατά τη περίοδο 18.12.09 μέχρι 18.1.10 σε σχέση με τη έπαυλη ήταν τελειωμένα τα σουβατίσματα και μπορούσαν να ξεκινήσουν τα πατώματα. Διευκρίνισε επίσης ότι η έπαυλη από τον Μάιο 2011 είναι τελειωμένη. ME3 υπήρξε ο αρχιτέκτονας του έργου, ο κ. Ηλία, ο οποίος είχε και εντολή επίβλεψης των εργασιών για την επίδικη οικοδομή. Στα πλαίσια αυτά, εκτός από την Ενάγουσα Εταιρεία είχε επαφή και με τους ιδιοκτήτες της Εναγόμενης Εταιρείας τον κ. Leonid και τη σύζυγο του. Κατά καιρούς, τα εν λόγω πρόσωπα, ζητούσαν αλλαγές από τα σχέδια, τις ακόλουθες: (α) τη θέση για το τζάκι, (β) τη θέση για τη τηλεόραση στο σαλόνι, (γ) παράθυρα, θέσεις πόρτας κλπ. (δ) ζήτησε υποδαπέδια θέρμανση και άλλες διαφορές στα ηλεκτρολογικά. Σε σχέση με το steam-bath ο χώρος είχε κατασκευαστεί και κατά τα λοιπά πρέπει να αποφασίσει ο πελάτης τη διαρρύθμιση. Αυτές οι αλλαγές, είχαν κόστος ως προς το χρόνο διεκπεραίωσης των εργασιών κυρίως, επίσης υπήρξαν καθυστερήσεις λόγω της καθυστερημένης λήψης απόφασης εκ μέρους των Εναγομένων για την επιλογή των υλικών. Αυτή την καθυστέρηση την προσδιόρισε μέχρι και πέντε μήνες. Στην αντεξέταση ανέφερε ότι παρά το ότι υπήρξε και ο επιβλέπων μηχανικός του έργου και έπαιρνε οδηγίες από τους Ενάγοντες, όμως είχε και άμεση επαφή με τους Εναγόμενους, οι οποίοι έρχονταν στο γραφείο του με διερμηνέα. Επέμενε επί των αλλαγών που ζητούσαν οι Εναγόμενοι και ανέφερε ότι τα σχέδια αυτά τα έχει στο γραφείο του, όμως δεν τα έχει προσκομίσει ενώπιον του Δικαστηρίου. Διευκρίνισε, πάντως, εν τέλει, ότι ο ίδιος δεν γνώριζε και δεν είδε τις επίδικες συμφωνίες. Η θέση των Εναγομένων, όπως έχει διαμορφωθεί στην Έκθεση Υπεράσπισης, είναι πρωτίστως ότι δεν ήταν υπόλογοι για όποιες καθυστερήσεις, αλλά κυρίως ότι η ολοκλήρωση της έπαυλης δεν συναρτάτο με τη καταβολή του τιμήματος της πώλησης αλλά με τη παράδοση της κατοχής. Οι θέσεις που προβάλλονται στην υπεράσπιση προωθήθηκαν και διά της μαρτυρίας του ΜΥ1 κ. Leonid Minets, Διευθυντή της Εναγόμενης, η οποία σε σύνοψη έχει ως εξής: Ο μάρτυρας αυτός αφού αναφέρθηκε στις δυο επίδικες συμφωνίες, στις πρόνοιες και στην ανάληψη υποχρεώσεων απ' αυτές, ανέφερε στη συνέχεια τα ακόλουθα: Από τον Ιούνιο 2009 η Εναγόμενη Εταιρεία άρχισε να έχει προβλήματα με τους Ενάγοντες. Ο ΜΥ διαπίστωσε προσωπικά «ότι η πρόοδος των εργασιών στην οικοδομή ήταν πολύ αργή». Επιπρόσθετα, κατά ή περί τον Ιούνιο 2009 σε μία συνάντηση που είχε ο ίδιος στα γραφεία των Εναγόντων, του αναφέρθηκε ότι έπρεπε να πληρωθούν από την Εναγόμενη κάποια επιπλέον ποσά για την τοποθέτηση steam bath, για ανελκυστήρα και για κάποιες άλλες εργασίες. Ο ΜΥ αντέδρασε, λέγοντας ότι αυτά όλα συμπεριλαμβάνονταν στο κόστος εκ της συμφωνίας και δεν ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ο,τιδήποτε για επιπλέον εργασίες. Αμέσως μετά το συμβάν αυτό, τον Ιούλιο 2009, οι Ενάγοντες διέκοψαν όλες τις εργασίες στην έπαυλη και μέχρι τις αρχές Ιανουαρίου 2010 ουδεμία εργασία έγινε στην οικοδομή. Ο μάρτυρας επέμενε επί του ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε συμφωνία μεταξύ Ενάγουσας και Εναγομένης για επιπλέον εργασίες και τα όσα οι Ενάγοντες αναφέρουν για καθυστέρηση ή παράλειψη από πλευράς της Εναγομένης στην επιλογή υλικών ή finishes δεν ανταποκρίνονται στην αλήθεια. Πουθενά στη συμφωνία εργολαβίας, κατά το μάρτυρα, δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση και η επιλογή υλικών από τους Εναγόμενους δεν συναρτάται με την ολοκλήρωση της έπαυλης. Συνεχίζοντας, ο μάρτυρας αναφέρει, ότι λόγω της διακοπής των οικοδομικών εργασιών από τον Ιούλιο 2009 ως εκ της απαίτησης για πληρωμή «έξτρα εργασιών», ο ΜΥ αποφάσισε να μην προβεί στη πληρωμή των δόσεων που ήταν πληρωτέες 30.6.2009 και 30.11.
5. Αναφέρθηκε επίσης σε επιστολή που έλαβε από τους δικηγόρους των Εναγόντων 15.12.2009 και δεύτερη επιστολή ημερομηνίας 17.12.2009 (Τεκμήριο Α

(19), στην οποία ζητούσαν πληρωμή €553.100,00 πλέον 9% ως οφειλόμενα ποσά. Ο μάρτυρας δεν ανταποκρίθηκε στην επιστολή και οι Ενάγοντες απέστειλαν νέα επιστολή με τους δικηγόρους τους ημερομηνίας 18.1.2010 (Τεκμήριο Α

(10), στην οποία προειδοποιούν ότι εάν εντός 10 ημερών δεν πληρωθεί το πιο πάνω ποσό πλέον τόκους θα υπάρχει παράβαση της συμφωνίας και η συμφωνία τερματίζεται. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι σε σχέση με τον προβαλλόμενο τερματισμό δεν τηρήθηκαν οι σχετικές πρόνοιες των συμφωνιών. Εν κατακλείδι, η θέση του διατυπώνεται ως εξής: Λόγω του ότι οι Ενάγοντες από τον Ιούλιο 2009 είχαν διακόψει τις πιο πάνω εργασίες και δεν ολοκλήρωσαν την έπαυλη στις 14.2.2010 ως όφειλαν, με βάση τις συμφωνίες, η Εναγόμενη Εταιρεία μέσω των δικηγόρων της απέστειλε στις 22.2.2010 επιστολή τερματισμού της συμφωνίας 23.4.

1. Ο τερματισμός αυτός είχε και ως αποτέλεσμα τον τερματισμό της συμφωνίας 18.5.
2. Αντίγραφο της επιστολής μαζί με ένορκη δήλωση του επιδότη κατατέθηκαν ως Τεκμήριο
3. Με την επιστολή αυτή οι Εναγόμενοι καλούσαν τους Ενάγοντες να επιστρέψουν εντός 5 ημερών το ποσό το οποίο έλαβαν δυνάμει των επιδίκων συμφωνιών, δηλαδή το ποσό των €276.858,00 πλέον τόκους, το οποίο πληρώθηκε από τους Εναγόμενους στα πλαίσια της συμφωνίας 23.4.2009 και €521.336,30 στα πλαίσια της συμφωνίας 18.5.
4. Λόγω της απόρριψης εκ μέρους των δικηγόρων των Εναγόντων των θέσεων της υπεράσπισης, η Εναγόμενη προέβηκε στις 9.3.2010 στη καταχώρηση της αγωγής 1025/10 εναντίον της Ενάγουσας, μίας δηλαδή εκ των συνενωμένων παρόντων αγωγών, με την οποία αξιώνονται τα πιο πάνω ποσά. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι στις λεπτομερείς αγορεύσεις τους ασχολήθηκαν με την πιο πάνω μαρτυρία καθώς και με την προτεινόμενη από την κάθε πλευρά ερμηνεία των επιδίκων συμφωνιών σε συνάρτηση με τις επιδιωκόμενες αντίστοιχα θεραπείες. Προκύπτουν από κοινού τα κάτωθι: (α) οι επίδικες συμφωνίες τω όντι καταρτίσθηκαν ως άνω, δεσμεύοντας τους διαδίκους στο περιεχόμενο των όρων τους. Στην πρώτη συμφωνία (της πώλησης) γίνεται άμεσα αναφορά στην υποχρέωση του αγοραστή να υπογράψει την δεύτερη συμφωνία (της εργολαβίας) μέχρι 18/5/09, όπως και έγινε. (β) Η ανέγερση της αγορασθείσας έπαυλης ξεκινά κανονικά. Πάντως στη δεύτερη συμφωνία ημερ. 18/5/2009 γίνεται αναφορά σε ανάληψη υποχρέωσης αποπεράτωσης και παράδοσης της κατοχής έπαυλης εφόσον η πληρωμή αγοράς επιτεύχθη πλήρως (βλ. όρο 4). Ενώ η παράδοση κατοχής συμφωνείται να γίνει στις 14.2.
5. Εν πάση περιπτώσει προέκυψε ότι η έπαυλη αποπερατώθηκε Μάη
6. (γ) Η παράλειψη πληρωμής των δόσεων της πρώτης και δεύτερης συμφωνίας είναι δεδομένη και συγκεκριμένα κατά τον Ιούνιο του 2009 υπάρχει παράλειψη πληρωμής της δόσης εκ €154,000 πληρωτέα 30/6/2009 της πρώτης συμφωνίας και παράλειψη πληρωμής δόσης εκ €276,550 στις 30/6/2009 της δεύτερης συμφωνίας. Ακολουθεί η μη πληρωμή της δόσης 30.11.2009 και των δύο συμφωνιών, όπως επίσης είναι κοινά παραδεκτό. Είναι θέση του Εναγομένου και στην Έκθεση Υπεράσπισης και στη μαρτυρία του κ. Leonid ότι τα προβλήματα άρχισαν τον Ιούνη του
7. Δηλώνει ο Μ.Υ. ότι διαπίστωσε ο ίδιος ότι «η πρόοδος των εργασιών ήταν πολύ αργή» και αρνήθηκε στην περίοδο αυτή να θεωρήσει ότι η τοποθέτηση ανελκυστήρα και σάουνα ήταν έξτρα εργασίες. Θέση του ήταν ότι διεκόπησαν οι εργασίες από τον Ιούλη του 2009 μέχρι τον Ιανουάριο του
8. Ο ίδιος θέτει το θέμα περαιτέρω πώς γι' αυτούς τους λόγους αποφάσισε να μην πληρώσει τις δόσεις 30/6 και μετά 30/
9. Παρατηρείται όμως στη θέση του η εξής αντίφαση: αφού η επίδικη συμφωνία υπογράφεται λίγες μέρες πριν τον Μάη του 2009, πώς είναι δυνατόν σε διάστημα ενός περίπου μήνα να συμβαίνουν όλα αυτά που επικαλείται: καθυστερήσεις εργασιών, απαίτηση για έξτρα κ.α. Κυρίως όμως το πρώτο το οποίο είναι η βασική του θέση. Μου φαίνεται αδύνατον εκ των πραγμάτων σε διάστημα ολίγων ημερών να διαπίστωσε ο κ. Leonid τέτοια καθυστέρηση θεμελιακής φύσεως ώστε να μην προχωρήσει στη πληρωμή της δόσης του Ιούνη του
10. Πέραν αυτού, αφού είχε έτσι αποφασίσει, θα έπρεπε λογικά να προχωρήσει σε μια σύνταξη επιστολής που να γνωστοποιούσε στους ενάγοντες τις θέσεις του και όχι να αφήνει τις δόσεις απλήρωτες, τους τόκους (εκ των συμφωνιών) να τρέχουν και την έπαυλη ημιτελή. Προφανώς και οι Ενάγοντες θα σταματούσαν τις εργασίες τους αφού θα παρατηρείτο η πρώτη ανενεργεία πληρωμών δύο σημαντικών δόσεων και από τις δύο συμφωνίες. Η όλη συμπεριφορά των Εναγομένων ομοιάζει να μην στέκεται στην βάσανο της λογικής. Αλλά και η κύρια υπερασπιστική γραμμή του ότι η ολοκλήρωση της έπαυλης δεν συναρτάτο με την καταβολή του τιμήματος πώλησης αλλά, παρά μόνο η παράδοση της κατοχής (βλ. ειδική παρ. 7 της Έκθεσης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης), αντιμάχεται ευθέως το κείμενο των επίδικων συμφωνιών (ειδικά της παρ. 4 της δεύτερης συμφωνίας). Γενικά δεν δύναμαι να στηριχθώ στο αξιόπιστο των θέσεων του ΜΥ γιατί ήταν εμφανές ότι οι «πεποιθήσεις» του για το ποιο ήταν το σωστό, «υπερέβαιναν» οποιοδήποτε άλλο γεγονός και τις ίδιες τις συμφωνίες. Περαιτέρω ήταν εμφανές ότι δεν ήθελε να δίδει συγκεκριμένες ημερομηνίες των κατ' ισχυρισμό συναντήσεων και λεπτομερειών για να μην αναγκαστεί να εξηγήσει θέσεις που ήταν αντίθετες με τις ισχυρά προβαλλόμενες απόψεις του. Τώρα για το θέμα του ανελκυστήρα και της σάουνα, αν όντως προβαλλόταν τόσο ισχυρή η αντίληψη του για το λανθασμένο της επιπλέον χρέωσης, θα αναμενόταν τούτο να δοθεί γραπτώς μ' άμεσο τρόπο αλλά και να μην επηρεάσει την όλη οικοδομή που ήταν απείρως μεγαλύτερης αξίας από τις επιμέρους διαφορές αν ήθελαν θεωρηθεί τέτοιες. Εν πάση περιπτώσει δεν προκύπτει από τις επίδικες συμφωνίες ότι υπήρχε τέτοια υποχρέωση των Εναγόντων. Στρεφόμενος στην μαρτυρία των Εναγόντων, ειδικά των Μ.Ε.1, 2 και 3 θα πρέπει να πω ότι και οι τρεις έδωσαν ικανοποιητικά την εκδοχή τους, αν όχι ταυτιζόμενοι πλήρως, ωστόσο αλληλοσυμπληρώνοντας το σκηνικό ανάλογα με το ρόλο τους ώστε να αναδείξουν την εκδοχή των Εναγόντων και αληθινή και πιστευτή. Εξάλλου, όπως φαίνεται ήδη, η χρονική ακολουθία των γεγονότων σε συνάρτηση με την παράλειψη πληρωμής συγκεκριμένων δόσεων του Ιούνη, ήταν τέτοια, που δεν αφήνει περιθώρια ουσιαστικής αμφισβήτησης των θέσεων που οι Μ.Ε.1, 2 και 3 εξέφρασαν. Εξάλλου τίποτε δεν κατέδειξε να αλλοιώνει την ισχύ των επίδικων συμφωνιών ειδικά ως προς το ότι η παράλειψη πληρωμής οποιωνδήποτε δόσεων (της δεύτερης συμφωνίας) δημιουργεί δικαίωμα τερματισμού και των δύο συμφωνιών εκ μέρους των Εναγόντων. Τώρα σε σχέση με τις έξτρα εργασίες, το εύρος και την αξία τους υπάρχει ένα κενό το οποίο όμως δεν επηρεάζει την βασιμότητα της όλης εκδοχής των Εναγόντων αφού η προβαλλόμενη παράβαση που προωθήθηκε αφορά παράλειψη πληρωμής δόσεων και όχι κάτι άλλο. Το κενό που αναφέρω συναρτάται, κατά την κρίση μου, από την μη ενεργοποίηση του σχετικού όρου που αφορά την ανάγκη κατάρτισης συμφωνίας για τις έξτρα εργασίες ως απορρέει από τον όρο 5 της δεύτερης συμφωνίας ημερομηνίας 18.5.2009 (Τεκμήριο 1

(2)). Στη υπό κρίση περίπτωση όμως, επαναλαμβάνω, δεν έχει σημασία γιατί δεν διατυπώνεται εύρημα καθυστέρησης εργασιών εκ μέρους των Εναγόντων αλλά ούτε και θα μπορούσε να διατυπωθεί αφού ομιλούμε για παράλειψη πληρωμής δόσεων του Ιούνη του 2009 χωρίς οι επίδικες συμφωνίες να προνοούν για οποιανδήποτε υποχρέωση των Εναγόντων να παρουσιάσουν συγκεκριμένη πρόοδο εργασιών είτε τον Ιούνη του 2009 είτε τον Νοέμβρη του 2009 που καθίστατο πληρωτέα η άλλη δόση. Άλλωστε η πρώτη ανενεργεία πληρωμής έδιδε πια στους Ενάγοντες δικαίωμα να παύσουν τις εργασίες. Δεν καταδείχθηκε σε κανένα σημείο ότι η μη πληρωμή ήταν δικαιολογημένη. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι ασχολήθηκαν στις αγορεύσεις τους με το θέμα της ερμηνείας συμφωνιών και αμφότεροι τόνισαν ότι το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει στο μέσο λογικό άνθρωπο (βλ. Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις Λτδ

(1998)1 Α.Α.Δ. 407). Δεν υπάρχει, θεωρώ, εν προκειμένω, θέμα μη ξεκάθαρων όρων των συμφωνιών. Ας εξετάσουμε τις σχετικές με τα πράγματα πρόνοιες: Στον όρο 2.9 της συμφωνίας πώλησης και στον όρο 2.10 της συμφωνίας εργολαβίας αναφέρονται τα εξής: "The time of the payment of the purchase price is agreed to be of the essence of this agreement". Είναι γεγονός ότι - όπως ήδη κρίθηκε - οι Εναγόμενοι μέσω του ΜΥ αυθαίρετα σταμάτησαν πληρωμή αφού θεώρησαν ότι υπήρξε καθυστέρηση. Και αυτό τον Ιούνη του 2009 ενώ η οικοδομή θα έπρεπε να παραδοθεί στις 14/2/

1. Δυνάμει του όρου 11 και του όρου 4.1, των δύο συμφωνιών αντίστοιχα, η ολοκλήρωση της έπαυλης εξαρτάτο άμεσα από τις υποχρεώσεις των Εναγομένων για πληρωμή των δόσεων. Οι σχετικοί όροι έχουν ως εξής: "
2. If the Purchaser shall be in default as regards to the payment of any amount as provided in paragraph 2 hereinabove the Vendors shall have absolute right to delay the delivery of THE SAID PROPERTY until full compliance by the Purchaser with the terms of paragraph 2 hereinabove. Furthermore, in the event of such default and irrespectively of whether the Vendors elect to delay delivery as in herein provided, any balance then outstanding including interest will become immediately due and payable and the Vendors shall have the right to call upon the Purchasers by notice in writing to pay the whole outstanding balance and any incurred interest within a time limit to be specified in the said notice or to cancel this agreement." "4.
3. The Contractor undertakes to complete the construction of the Villa and offer possession of the same to the Purchaser as agreed in term 4,2, below provided that the completion of the Villa shall not be delayed by an act of God, strikes, civil commotion, war. BUT if there is a delay due to shortage of labour, shortage of materials in the market at commercial prices or any other cause not due to an unreasonable act or omission on the part of the Contractor, then the Contractor shall be entitled to a further one month period of time for the completion and delivery of the Villa, as this will be reasonable under the circumstances provided always that the Purchaser will be entitled to take possession of the Villa after the purchase price is fully paid. Should the Contractor fails to comply, then the Contractor will be obliged to provide to the Purchaser alternative appropriate accommodation for the period until completion and delivery of the Villa." Ως εμφαίνεται πιο πάνω ο χρόνος πληρωμής ήταν ουσιώδης όρος ως προς το πότε υπήρχε η υποχρέωση πληρωμής. Οι Ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους Τεκμήριο Α

(20)ημερομηνίας 17.12.09 η οποία στάλθηκε διπλοσυστημένη στην τελευταία γνωστή διεύθυνση του Εναγομένου και επί της οποίας επισυνάπτεται στα εν λόγω τεκμήρια και απόδειξη παραλαβής της, κάλεσαν τον Εναγόμενο να εξοφλήσει το οφειλόμενο υπόλοιπο της έπαυλης και την πληρωμή των υπόλοιπων δόσεων καθιστώντας τον όρο του πωλητηρίου εγγράφου εκ νέου ως ουσιώδη (βλ. CYBARCO LTD -ν- 1) GILIAN GUEST & 2) MARTIN MILLER

(2010)1 A.A.Δ. 2071). Ενόψει της μη συμμόρφωσης του Εναγομένου και της συνέχισης της παράβασης των όρων του πωλητηρίου εγγράφου και της συμφωνίας εργολαβίας, οι Ενάγοντες με επιστολή του δικηγόρου τους Τεκμήριο 18/1/10 Α

(21)-

(22)η οποία στάλθηκε διπλοσυστημένη στην τελευταία γνωστή διεύθυνση και επί της οποίας επισυνάπτεται και απόδειξη παραλαβής της, προχώρησαν στον τερματισμό του πωλητηρίου εγγράφου και της συμφωνίας εργολαβίας. Δέον να σημειωθεί ότι με βάση τον όρο 6.4 του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 23/04/09 αν για οποιοδήποτε λόγο και οποιαδήποτε στιγμή τερματιστεί η Συμφωνία Εργολαβίας ημερομηνίας 18/05/09, τότε αυτόματα ακυρώνεται και το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 23/04/

1. Οι Εναγόμενοι παρέλειψαν και αμέλησαν να συμμορφωθούν με τις προφορικές και γραπτές ειδοποιήσεις των Εναγόντων και οι Ενάγοντες με επιστολές των δικηγόρων τους ημερομηνίας 17/12/09 και 18/01/10 ακύρωσαν και τερμάτισαν τη Συμφωνία Πώλησης ημερομηνίας 23/04/09 και την Συμφωνία Εργολαβίας ημερομηνίας 18/05/09 και κάλεσαν τους Εναγόμενους να αποσύρουν το πωλητήριο έγγραφο από το Κτηματολόγιο, το οποίο οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να πράξουν. Το εν λόγω έγγραφο το είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στις 23.4.
2. Ο όρος χρόνου πληρωμής προνοείται ως ουσιώδης αλλά και οι περιστάσεις της συμφωνίας ως εκ της φύσης της προς το ίδιο αποτέλεσμα συνηγορούν (βλ. Cybarco Ltd v. Gilian Guest κ.α. (ανωτέρω) όπου λέχθηκαν τα εξής: «Κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης είναι ουσιώδης ή όχι, εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει περί τούτου ρητή πρόνοια στη σύμβαση ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής, εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης να τηρηθεί επακριβώς. (βλ. ακόμη και Michalis Paraskeva and Others v. Christakis Lantas

(1988)1 C.L.R. 285, Latifundia Propertis Ltd v. 1. Ανδρέα Μιχαήλ Ψακή και άλλων

(2003)1 Α.Α.Δ. 670 και Charalambous v. Vakana

(1982)1 C.L.R. 310). Στη κρινόμενη υπόθεση οι όροι 2.1 - 2.7 της Συμφωνίας Πώλησης και 2.1 - 2.9 της συμφωνίας εργολαβίας είναι σαφείς. Η πληρωμή του τιμήματος ήταν ουσιώδης όρος των συμφωνιών ότι θα έπρεπε να πραγματοποιηθεί σε συγκεκριμένες ημερομηνίες. Ως προς την διαδικασία τερματισμού ομοίως κρίνεται ότι τηρήθηκαν οι σχετικές πρόνοιες των επίδικων συμφωνιών και αυτός θεωρείται σύννομος μ' αυτές και ότι προήλθε εξ υπαιτιότητας των Εναγομένων. Και συγκεκριμένα: H διαδικασία τερματισμού των συμφωνιών προνοείται στο άρθρο 15 της συμφωνίας εργολαβίας Τεκμ.Α

(2)σύμφωνα με τον οποίο σε περίπτωση που ο αγοραστής παραλείψει να πληρώσει οποιαδήποτε δόση ολικώς ή μερικώς ή παραλείψει να πληρώσει οποιοδήποτε ποσό τόκου το οποίο έχει καταστεί πληρωτέο ή να αποζημιώσει τον πωλητή για οποιαδήποτε πληρωμή έγινε από αυτόν εκ μέρους του αγοραστή και δεν υπάρξει συμμόρφωση σε αυτή την παράλειψη εντός τέτοιου χρόνου όπως ο πωλητής θα γνωστοποιήσει εγγράφως στον αγοραστή τότε μετά την πάροδο περαιτέρω 10 ημερών ο πωλητής θα έχει το δικαίωμα με έγγραφη ειδοποίηση προς τον αγοραστή να τερματίσει τη συμφωνία και να επαναπωλήσει την περιουσία κατά την απόλυτη επιλογή του πωλητή είτε με δημόσιο πλειστηριασμό είτε με ιδιωτική συμφωνία. Η πρόνοια έχει ως εξής: «15. If the Purchaser defaults in the payment of any installment in whole or in part of fails to pay any interest that has become payable or reimburse the Vendor for any payment rightfully made by the Vendor on behalf of the Purchaser in writing to do so, then after the further lapse of 10 days from such time the Vendor shall have the right by notice to the Purchaser in writing to that effect to terminate this agreement and resell the property according to the Vendor's absolute choice either by public auction or private agreement. Any shortfall on resale and any additional expense incurred shall be for the account of the Purchaser»). Με βάση τον όρο 17 της Συμφωνίας Πώλησης και τον όρο 22 της Συμφωνίας Εργολαβίας τα μέρη καθόρισαν τον τρόπο επικοινωνίας που θα διεξαγόταν μεταξύ τους και αυτός ήταν η αποστολή συστημένης επιστολής με ταχυδρομείο στην τελευταία γνωστή διεύθυνση τους. Η μέθοδος αυτή καλύπτει και την περίπτωση τερματισμού ή ακύρωσης της σύμβασης. Με βάση τα Τεκμήρια Α

(19),

(20),

(21),

(22)οι διπλοσυστημένες επιστολές στάλθηκαν στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των Εναγομένων, η οποία αναφέρεται και στις συμφωνίες. Από τις αποδείξεις στα συγκεκριμένα τεκμήρια καταδεικνύεται ότι η Εναγομένη εταιρεία παρέλαβε τις εν λόγω επιστολές. Ο Μ.Υ κατά την αντεξέταση του δήλωσε ότι η διεύθυνση που αναφέρεται στις συμφωνίες, και η διεύθυνση που αναγράφεται στις επιστολές τεκμήρια Α

(19),

(20),

(21),

(22)ήταν η διεύθυνση της εταιρείας του κατά τον ουσιώδη χρόνο. Κρίνοντας συνεπώς ότι ο τερματισμός των Εναγόντων είναι έννομος λόγω ακριβώς της παράβασης των επίδικων συμφωνιών εκ της μη πληρωμής των πιο πάνω δόσεων, είναι φανερό ότι αφ' ενός οι Ενάγοντες δικαιούνται κάποιες από τις προωθούμενες θεραπείες της Έκθεσης Απαίτησης ως θα εξηγηθεί πιο κάτω (της αγωγής υπ' αριθμό 1580/10) και αφετέρου ότι οι Εναγόμενοι απέτυχαν κατ' αρχήν στην βάση της υπεράσπισης τους στη 1580/10 αλλά και στην απαίτηση τους στη 1025/10, όπως τουλάχιστον την διατυπώνουν, αφού δεν κρίνεται να υπάρχει υπαιτιότητα των Εναγόντων όπως διατείνονται και ο «τερματισμός» τους δεν θεωρείται έννομος. Παραμένουν όμως για εξέταση εκτός του θέματος των κυρίων θεραπειών των Εναγόντων και το ζήτημα των παρεπομένων θεραπειών για αποζημιώσεις που διατυπώνονται στην αγωγή υπ' αριθμό 1580/

1. Κατά το στάδιο των αγορεύσεων ο κ. Τσαγγαρίδης ζήτησε να του δοθεί άδεια για απόσυρση άνευ βλάβης των θεραπειών αυτών που διατυπώθηκαν στα παρακλητικά Η, Θ, Ι και Κ, δηλαδή κυρίως «για ζημιές και απώλειες τις οποίες οι Ενάγοντες υπέστησαν και συνεχίζουν να υφίστανται λόγω της υπό των Εναγομένων παραβάσεων και/ή αθετήσεως ουσιωδών όρων των ως άνω εγγράφων». Είναι παραδεκτό ότι δεν προσκομίσθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από τους Ενάγοντες για ζημιά εκ της παράβασης. Να σημειωθεί επίσης ότι οι Ενάγοντες διατυπώνουν στη παράγραφο 13 της Έκθεσης Απαίτησης την εξής επιφύλαξη: «
2. Οι Ενάγοντες επιφυλάσσουν πλήρως τα δικαιώματα τους να στραφούν με νέα αγωγή εναντίον των Εναγομένων για αποζημιώσεις λόγω παράβασης του αναφερομένου Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 23.04.09 και λόγω παράβασης της Συμφωνίας Εργολαβίας ημερομηνίας 18.05.09 ή για πληρωμή του υπολοίπου από το τίμημα αγοράς του τεμαχίου και το τίμημα ανέγερσης της οικίας επί του τεμαχίου, αν το προϊόν της πώλησης μετά την πώληση του τεμαχίου μαζί με το υφιστάμενο σε αυτό οικοδόμημα, δεν καλύψει τους Ενάγοντες ως το αναφερόμενο έγγραφο ή γι' οποιεσδήποτε ζημιές ή απώλειες υπέστηκαν ή θα υποστούν οι Ενάγοντες λόγω της αντισυμβατικής συμπεριφοράς των Εναγομένων και λόγω παράβασης εξ υπαιτιότητας τους, του αναφερομένου Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 23.04.09 και της Συμφωνίας Εργολαβίας ημερομηνίας 18.05.09.» Το αίτημα αυτό συνάντησε την ένσταση της πλευράς των Εναγομένων. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι έθεσαν θέμα ως προς την ασφάλεια που δημιουργείται με την έκδοση μιας τελικής απόφασης. Ειδικά ο κ. Κωνσταντινίδης επιχειρηματολόγησε ότι, αν μετά το πέρας μιας ακροαματικής δίκης και την παράθεση μαρτυρίας η οποία τίθεται πια ενώπιον του Δικαστηρίου για αξιολόγηση και τελική κρίση, ο Ενάγοντας έχοντας πλέον πλήρη εικόνα της υπόθεσης, αποφασίζει να αποσύρει κάποιες από τις αιτούμενες θεραπείες του «άνευ βλάβης» με σκοπό να τις επαναφέρει στα πλαίσια μίας νέας αγωγής, αυτό συνιστά κατάχρηση και πλήττει την αρχή της τελεσιδικίας «αφού την υστάτη ξεφεύγει από το ορατό ή ενδεχόμενο κίνδυνο αποτυχίας σε σχέση με συγκεκριμένες θεραπείες και επανέρχεται διορθωτικά με βελτιωμένη έκδοση στις θεραπείες τις οποίες, εν τω μεταξύ, αποσύρει άνευ βλάβης». Επισήμανε ακόμη ο κ. Κωνσταντινίδης ότι εφόσον οι Ενάγοντες επικαλούνται δικογραφικά ζημιές έπρεπε να τις αποδείξουν. Ο κ. Τσαγγαρίδης στη δική του επιχειρηματολογία προέβαλε ειδικά την θέση ότι οι ίδιοι Εναγόμενοι «κρατούσαν» δεσμευμένο το επίδικο ακίνητο με την εγγραφή του στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού και ενώ επιδίωκαν αποδέσμευση τους απ' αυτό, ωστόσο δεν το απελευθέρωναν «επιδιώκοντας» τυπικά ειδική εκτέλεση, σχήμα οξύμωρο. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αδυναμία των Εναγόντων να το πωλήσουν αλλά και να υπολογίσουν τις ζημιές τους με σχετική παραπομπή στην παράγραφο 6

(4)του Τεκμηρίου Α

(1). Αν δεν πωληθεί το ακίνητο δεν μπορεί να γίνει συγκεκριμένη ή ενδεχόμενη ζημιά, μπορεί και να μην υπάρχει ζημιά θεωρητικά, κατέληξε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εναγόντων. Το ερώτημα έγκειται στο αν μπορούσαν ή όχι οι Ενάγοντες να αποκρυσταλλώσουν αυτή την αξίωση του κατά τη χρονική περίοδο της αγωγής, έχοντας υπόψη πάντα τα συμβατικά δικαιώματα των μερών και τις ειδικές περιστάσεις που υπήρχαν εν προκειμένω. Θεωρώ ότι η ανάγκη τελεσιδικίας είναι ένα ουσιαστικό εχέγγυο της δίκαιης δίκης που οδηγεί ακριβώς στη ανάγκη να οδηγούνται οι διαφορές σ' ένα πέρας. Οι Ενάγοντες με τα δεδομένα που είχαν προχώρησαν στο τερματισμό των επίδικων συμφωνιών. Με αφετηρία ακριβώς στο τερματισμό όφειλαν να αποδείξουν τις ζημιές τους στο ότι δεν μπόρεσαν να πωλήσουν την περιουσία τους ή αν την πωλούσαν στο χρόνο μετά το τερματισμό, θα είχαν συγκεκριμένη ζημιά. Αυτό δεν το έπραξαν επικαλούμενοι την αδυναμία τους να πωλήσουν το ακίνητο. Έχει αυτό βάση; Θεωρώ όχι. Το Δίκαιο των Συμβάσεων καθορίζει τις βασικές αρχές ότι το ανυπαίτιο μέρος σε μία σύμβαση δικαιούται αποζημιώσεις στη βάση της ζημιάς που υφίσταται το χρόνο του τερματισμού ή σ' άλλο χρόνο κάτω από ειδικές συνθήκες που ομοίως πρέπει να αποδειχθούν. Ωστόσο εδώ οι Ενάγοντες επέλεξαν να φέρουν την αξίωση τους ενώπιον του Δικαστηρίου και να την περιορίσουν θέλοντας βασικά να έχουν το δικαίωμα να πωλήσουν το ακίνητο - σε μια διαδικασία πώλησης που δεν θα είναι κάτω από τον έλεγχο του Δικαστηρίου και μετά να επαναφέρουν το θέμα της ζημιάς τους και μάλιστα ενώ κατακρατούν ήδη ένα μεγάλο τμήμα του τιμήματος, το οποίο οι Εναγόμενοι έδωσαν, δηλαδή το ποσό των €798.224,30 (€276.858,00 προερχόμενο από την πρώτη συμφωνία και €521.366,30 από την δεύτερη συμφωνία). Πρέπει σ' αυτό το στάδιο να παραθέσω πως οι Ενάγοντες επιδιώκουν την πώληση του ακινήτου, το οποίο φυσικά είναι ιδιοκτησίας τους. Ζητούν ως εξής στις παραγράφους Στ. και Ζ της Έκθεσης Απαίτησης. «ΣΤ. Δήλωση του δικαστηρίου ότι οι Ενάγοντες δυνάμει των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 23/04/09 δικαιούνται, να προχωρήσουν με πώληση του αναφερόμενου τεμαχίου μαζί με το υφιστάμενο σε αυτό οικοδόμημα, είτε με ιδιωτική συμφωνία είτε με οποιοδήποτε άλλο τρόπο και το προϊόν της πώλησης να λογιστεί έναντι ή προς εξόφληση του τιμήματος αγοράς του αναφερομένου τεμαχίου και του υφιστάμενου οικοδομήματος που βρίσκεται σε αυτό, δυνάμει των όρων του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 23/04/09 και της Συμφωνίας Εργολαβίας ημερομηνίας 18/05/09. Ζ. Διάταγμα και/ή απόφαση του Δικαστηρίου που να διατάσσει την πώληση του τεμαχίου με αρ.1, το οποίο βρίσκεται στην τοποθεσία «Αγία Παρασκευή», στην Γερμασόγεια, στη Λεμεσό, μαζί με το υφιστάμενο σε αυτό οικοδόμημα, με πλειστηριασμό και/ή με ιδιωτική πώληση και το προϊόν της πώλησης να λογιστεί έναντι ή προς εξόφληση του τιμήματος αγοράς του αναφερομένου τεμαχίου και του υφιστάμενου οικοδομήματος που βρίσκεται σε αυτό, δυνάμει των όρων του Πωλητήριου Εγγράφου ημερομηνίας 23/04/09 και της Συμφωνίας Εργολαβίας ημερομηνίας 18/05/09.» Παρατηρείται το εξής παράδοξο στα παρακλητικά αυτά: Οι Ενάγοντες ζητούν εξασφάλιση του τιμήματος ενώ υπήρξε τερματισμός. Ως ζήτημα γενικής αρχής το αναίτιο μέρος, το οποίο, κατόπιν τερματισμού της σύμβασης, διεκδικεί αποζημιώσεις, δεν δικαιούται να διατηρεί στο εξής ωφελήματα που του παρέχονται μόνον στη βάση της ισχύος της σύμβασης (βλ. Metaxas Loizides Syrimis & Co κ.α. ν. L.K. Globalsoft Com Limited

(2007)1(A) AAΔ σελ.54). Πόσω μάλλον βεβαίως να επιδιώκουν εμμέσως το υπόλοιπο του τιμήματος με δικαίωμα να πωλήσουν χωρίς απόδειξη ζημιάς και ενώ βέβαια η ιδιοκτησία είναι δική τους. Οι Ενάγοντες δεν παρουσίασαν μαρτυρία για τις ζημιές τους - σε οποιονδήποτε χρόνο. Δεν δικαιούνται να αφήσουν το θέμα ανοικτό και να ζητούν να αποσύρουν θεραπείες που δεν απόδειξαν για να επανέλθουν. Αυτό θα ήταν αντίθετο με την αρχή της τελεσιδικίας. (Βλ. Spencer Bower and Hanolley Res Judicata, 4th Ed., σελ.16 κ.επ.) αλλά και θα ήταν άδικο ακόμη και για το υπαίτιο μέρος, το οποίο μετά την δίνη της διαδικασίας σχεδόν 4 ετών, οφείλει να ξέρει το «τέλος» της διαφοράς. Με βάση τα άρθρα 73 κ.ε. του περί Συμβάσεων Νόμου αλλά και τις γενικές αρχές του Δίκαιου των Συμβάσεων, ένας Ενάγοντας οφείλει να αποδείξει τις ζημιές του (βλ. McGregor On Damages 16η Έκδοση, σελ.236 κ.επ. και Galatariotis Telecom Ltd v. Δ.Ι. Σιουκιούρογλου Λτδ

(2008)1(Α) ΑΑΔ σελ.29). Το ότι οι Ενάγοντες επέλεξαν να μην αποδείξουν ζημιά με τον ισχυρισμό ότι δεν μπορούσαν να πωλήσουν δεν δύναται να τους οδηγήσει σε τέτοια πλεονεκτικότερη θέση όπως εισηγούνται σε διαδικασίες εκτός του ελέγχου του Δικαστηρίου για πώληση και μετά αξίωση αποζημιώσεων. Μπορούσε να προσκομισθεί μαρτυρία για την αξία και την απώλεια, έστω και αν δεν λάμβανε χώρα πραγματική πώληση. Η επιφύλαξη δε που διατυπώνουν οι Ενάγοντες δεν σημαίνει τίποτα. Δεν έχω πεισθεί ότι συνέτρεχαν ή συντρέχουν τέτοιες προϋποθέσεις που εμπόδιζαν τους Ενάγοντες να αποδείκνυαν την ζημιά τους στη παρούσα διαδικασία αφού κιόλας στη δικογραφία τους ομιλούν για «υφιστάμενες ζημιές». Δεν αγνοώ ότι αυτό οδηγεί σε κάπως «άδικο αποτέλεσμα» για τους Ενάγοντες, εάν είχαν όντως ζημιά, διότι αφού το Δικαστήριο δεν έχει στη φαρέτρα του το ποσό των ζημιών τους (αν βέβαια αποδεικνύονταν) δεν μπορεί να το αφαιρέσει από το τίμημα που ήδη πληρώθηκε και το οποίο οι Εναγόμενοι ζητούν, έστω και σε λανθασμένο πλαίσιο που εν πάση περιπτώσει δεν αποδείχθηκε. Αυτό όμως επέλεξαν οι ίδιοι οι Ενάγοντες. Σημασία έχει πάντως ότι τα γεγονότα της υπόθεσης όπως έχουν τεθεί ενώπιον μου δίδουν την δυνατότητα επιστροφής του τιμήματος στους Εναγόμενους από μία συμφωνία που τερματίσθηκε και δεν αποδείχθηκαν ζημιές ώστε να αφαιρεθούν (βλ. Kennedy Hotels Ltd v. Indirdjian

(1992)1 A.A.Δ. 400 και Σαουρή ν. Φιλίππου,

(2009)1 Α.Α.Δ 203). Αυτό δεν ισχύει όμως για την απαίτηση τους για τόκους, ούτε καν για νόμιμους τόκους από την ημερομηνία αγωγής αφού προηγουμένως η διαφορά δεν μπορούσε να λυθεί αν το Δικαστήριο δεν αποφάσιζε επί του νομίμου του τερματισμού. Συνεπώς έχοντας υπόψη μου τα πιο πάνω κρίνω ότι το Δικαστήριο νομιμοποιείται να εκδώσει τις ακόλουθες θεραπείες και ομοίως να απορρίψει άλλες. Οι δύο αγωγές αποσυνενώνονται. Α. Στη αγωγή 1580/2010 Ως εκ τούτου, υπέρ των Εναγόντων εκδίδονται τα ακόλουθα: Ως οι παράγραφοι 14A, Β, Γ, Δ και Ε του Παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης. Το 14.ΣΤ εκδίδεται όχι όπως ζητείται αλλά ως εξής: «Δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι Ενάγοντες - εάν επιθυμούν -δικαιούνται, να προχωρήσουν με πώληση του αναφερόμενου τεμαχίου μαζί με το υφιστάμενο σε αυτό οικοδόμημα, είτε με ιδιωτική συμφωνία είτε με οποιοδήποτε άλλο τρόπο». Το λοιπό μέρος του 14ΣΤ ήδη εξηγήθηκε γιατί δεν μπορεί να δοθεί. Επίσης το 14Ζ δεν κρίνεται αναγκαίο ενόψει της δήλωσης της παρ. 14ΣΤ. Άλλωστε με δεδομένη την ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου, αυστηρώς ομιλούντες, δεν χρειάζεται ούτε η πιο πάνω δήλωση, ούτε βέβαια το διάταγμα. Τα λοιπά παρακλητικά δεν έχουν αποδειχθεί. Η δήλωση για απόσυρση τους ισχύει μεν αλλά δεν ισχύει το «άνευ βλάβης». Ως εκ τούτου, τα λοιπά παρακλητικά απορρίπτονται. Παράλληλα εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγομένων και εναντίον των Εναγόντων για το ποσό των €798.224,30 ως αναλύεται στη παράγραφο Γ της ανταπαίτησης στην ίδια αγωγή, με νόμιμο τόκο από σήμερα και όχι από προηγουμένως (βλ. άρθρο 33 και Ν.14/60και ΠΑΠΑΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ν. ΡΕΪΝΜΠΟΟΥ ΠΛΗΤΣΙΓΚ ΚΑΙ ΝΤΑΪΓΚ ΚΟ ΛΤΔ

(2008)1 Α.Α.Δ 180). Νοείται ότι τα λοιπά παρακλητικά της ανταπαίτησης απορρίπτονται. Εφόσον κρίθηκε ότι ο τερματισμός εκ μέρους των Εναγόντων ήταν νόμιμος, έστω και αν δεν απέδειξαν ζημιές, οι Ενάγοντες θα δικαιούνται τα έξοδα τα οποία επιδικάζονται υπέρ τους στη κλίμακα της αγωγής, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Από την άλλη οι Εναγόμενοι δεν δικαιούνται έξοδα επί της ανταπαίτησης τους αφού ο δικός τους τερματισμός δεν κρίθηκε νόμιμος. Γι' αυτό και επί της ανταπαίτησης δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα. Β. Αγωγή 1025/2010 Η αγωγή αυτή ήταν ευθύς εξ αρχής περιττή, αφού ταυτιζόταν με την ανταπαίτηση, όμως επειδή δεν φάνηκε να επιβαρύνει την διαδικασία, κρίνω ορθότερο να απορριφθεί χωρίς διαταγή για έξοδα. Συνεπώς, η αγωγή απορρίπτεται. Ουδεμία διαταγή για έξοδα. (Υπ.) ............... Τ. Ψαρά-Μιλτιάδου, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής .../ΞΜ-ΙΜ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: Συμβάσεις cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο