Μαρίας Θεοδώρου Χαραλάμπους Κουντουρίδου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής: 91/09, 14/10/2014

(1996)1 ΑΑΔ 1342). Το θέμα του καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης έχει τύχει διεργασίας μέσα από σωρεία αποφάσεων των Κυπριακών Δικαστηρίων. Οι κατευθυντήριες γραμμές που προσδιορίστηκαν από τις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, καθώς και οι διατάξεις της σχετικής νομοθεσίας, αποτελούν σταθερό οδηγό για τον καθορισμό δίκαιης αποζημίωσης. Βασική αρχή, για τον καθορισμό της αποζημίωσης, είναι πως η αξία της γης θα πρέπει να λογιστεί ως ίση προς την αξία που θα επέφερε το κτήμα αν αυτό πωλούνταν εκουσίως στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης. Αυτό προκύπτει πρώτιστα από τη διάταξη του άρθρου 10(α) του Περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου. Περαιτέρω στην υπόθεση Πανάρετου κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 1558 κρίθηκε πως για το θέμα της καταβλητέας αποζημίωσης ο απαιτητής - ιδιοκτήτης αποκαθίσταται στη θέση που βρισκόταν προηγουμένως, εφ΄ όσον παίρνει ποσό ίσο προς την αξία του κτήματος που πλέον στερείται. Ως μέθοδος καθορισμού της καταβλητέας αποζημίωσης καλύτερη θεωρείται η συγκριτική μέθοδος, και μόνο όπου δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων χρησιμοποιείται η μέθοδος ανάπτυξης. (Βλέπε υπόθεση The Republic of Cyprus v. Christofides and Others

(1984)1 A.A.Δ. 305.) Καθοριστικό δε ρόλο στην παρουσίαση της υπόθεσης αλλά και στην εξαγωγή συμπερασμάτων ενέχει η μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων που καλούν οι διάδικοι. Για να υποστηρίξουν τον υπολογισμό της δίκαιης αποζημίωσης, οι εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την επιστημονική τους άποψη βοηθώντας το Δικαστήριο, το οποίο θα αποδεχθεί τη γνώμη τους, ή θα την απορρίψει, εξηγώντας βέβαια τους λόγους σε κάθε περίπτωση. Είναι επίσης νομολογημένο ότι τα Δικαστήρια έχουν τη δυνατότητα να μην αποδεχθούν οποιαδήποτε από τις γνώμες των εκτιμητών, ή να αποδεχθούν μερικώς τη μια ή την άλλη γνώμη, ή να αποδεχθούν μόνο τη μία από τις δύο εκτιμήσεις (βλέπε υπόθεση Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 A.A.Δ. 389). Η παρούσα υπόθεση αφορά απαλλοτρίωση γης για σκοπούς λατόμευσης. Ο καθορισμός της δίκαιης αποζημίωσης δε διαφέρει από το συνήθη υπολογισμό πλην του ότι όταν καθοριστεί η αγοραία αξία της γης, τότε επιδικάζεται στο διπλάσιο ποσό. Τούτο προκύπτει από τις πρόνοιες του άρθρου 9 του Κεφ. 130 το οποίο προβλέπει, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα: «Δικαιώματα λατόμησης βάσει της άδειας 9.-

(1).................................

(2)Αν ο ιδιοκτήτης οποιασδήποτε ιδιωτικής γης στην οποία πρόκειται να διεξαχθούν λατομικές εργασίες αρνείται να πωλήσει τη γη αυτή στον κάτοχο της άδειας, ο κάτοχος της άδειας παραπέμπει το ζήτημα στο Υπουργικό Συμβούλιο το οποίο, αν ικανοποιηθεί ότι είναι προς το δημόσιο συμφέρον να αναληφθεί μία συγκεκριμένη λατομική εργασία και ότι παράλειψη κτήσης της γης θα καθυστερήσει ή εμποδίσει σοβαρά την εργασία αυτή, δύναται, με ειδοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, να επικυρώσει την απαλλοτρίωση της γης αυτής και μετά από αυτό η γη δύναται να απαλλοτριωθεί και αποζημίωση καταβάλλεται για αυτή όπως προνοείται στο Νόμο αυτό.

(3)Αν ο ιδιοκτήτης αυτός και ο κάτοχος της άδειας δεν δύνανται να συμφωνήσουν ως προς την τιμή αγοράς της γης αυτής, ο κάτοχος της άδειας παραπέμπει το ζήτημα στο Διευθυντή, ο οποίος υπολογίζει την τιμή αγοράς της γης αυτής και κοινοποιεί στα μέρη την τιμή αγοράς που υπολογίστηκε.

(4)Αν οποιοδήποτε από τα μέρη δεν ικανοποιείται με την τιμή αγοράς που υπολογίστηκε από το Διευθυντή, το μέρος αυτό δύναται, εντός δεκαπέντε ημερών από την κοινοποίηση του υπολογισμού αυτού, να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο του οποίου η απόφαση είναι τελική και, για όλους τους σκοπούς, θεωρείται απόφαση σε αστική αγωγή και δύναται να εκδοθεί ένταλμα εκτέλεσης για αυτή όπως προνοείται ανάλογα στο εδάφιο

(6)του άρθρου αυτού.

(5)Η τιμή αγοράς που υπολογίστηκε τελικά βάσει του άρθρου αυτού, είτε από το Διευθυντή είτε από το Δικαστήριο, ανάλογα με την περίπτωση, καταβάλλεται, εντός δεκαπέντε ημερών από την ημερομηνία του υπολογισμού αυτού, από τον κάτοχο της άδειας στο Διευθυντή για λογαριασμό του προσώπου που δικαιούται αυτή, και, αν δεν καταβληθεί με τον τρόπο αυτό, η άδεια αναφορικά με τη διεξαγωγή ερευνών, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε άλλη θεραπεία, αναστέλλεται μέχρις ότου το ποσό που επιδικάστηκε πληρωθεί ή ανακτηθεί όπως προνοείται στο εδάφιο

(6)του άρθρου αυτού. .....................................

(10)Για τους σκοπούς του άρθρου αυτού- "τιμή αγοράς" σε σχέση με οποιαδήποτε ιδιωτική γη λαμβάνεται ότι είναι το διπλάσιο του ποσού το οποίο η γη, αν πωλείτο στην ελεύθερη αγορά από πρόθυμο πωλητή, θα αναμένετο να αποφέρει, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη οποιαδήποτε αύξηση ή μείωση στην αξία εξαιτίας εργασιών που διεξάγονται ή πρόκειται να διεξαχθούν για οποιοδήποτε από τους σκοπούς για τους οποίους έγινε η απαλλοτρίωση: Νοείται ότι ο Διευθυντής, κατά τον υπολογισμό της τιμής αγοράς, λαμβάνει υπόψη όλες τις εκθέσεις και υπολογισμούς κεφαλαιουχικής ή ενοικιαστικής αξίας για φορολογίες τις οποίες έκανε ή στις οποίες συγκατατέθηκε ο ιδιοκτήτης.» (Οι υπογραμμίσεις έγιναν από το Δικαστήριο.) Προσαχθείσα μαρτυρία:- Για την απόδειξη της υπόθεσης των Απαιτητών κατέθεσε ο Γλαύκος Αγαθαγγέλου (στο εξής Μ.Απ.), εκτιμητής ακινήτων. Εκ μέρους της Αποζημιούσας Αρχής κατέθεσε η Λένια Γεωργίου (στο εξής Μ.Υ.), εκτιμήτρια στο Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού. Ο Μ.Απ. ανέφερε στη μαρτυρία του ότι ασχολείται με την ετοιμασία εκτιμήσεων για σκοπούς δανειοδότησης, απαλλοτριώσεων, μελετών ανάπτυξης και έχει ετοιμάσει μεγάλο αριθμό εκτιμήσεων στον τομέα εκτίμησης ακινήτων. Κατόπιν εντολής των Απαιτητών οι οποίοι, κατά τον ουσιώδη χρόνο για την παραπομπή ήταν, και είναι, ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, κατά 1/3 μερίδιο έκαστος, ετοίμασε σχετική έκθεση εκτίμησης (Τεκμήριο 2). Όπως και στην εκτίμηση του, αναφέρθηκε στην περιγραφή του ακινήτου καθώς και στα φυσικά και νομικά του χαρακτηριστικά. Πρόκειται για ακίνητο με εμβαδόν 9700 τ.μ. που βρίσκεται στο χωριό Αρμενοχώρι της επαρχίας Λεμεσού, 850 μέτρα περίπου βορειοδυτικά του χωριού, σε ευθεία απόσταση από το κέντρο του. Είναι σε ύψωμα, σε περιοχή φυσικής καλλονής, πευκόφυτης, με ωραία θέα προς τον υδατοφράκτη Γερμασόγειας. Το επίδικο ακίνητο, σύμφωνα με πληροφοριακό σχέδιο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τεκμήριο 3), διασχίζεται από δημόσιο δρόμο ο οποίος προέκυψε από διεύρυνση επί τόπου προϋφιστάμενου μονοπατιού. Ως εκ τούτου, δυνάμει της εντολής 1/1994 του Υπουργού Εσωτερικών, θεωρείται ότι υπάρχει ικανοποιητική προσπέλαση για σκοπούς χορήγησης πολεοδομικής άδειας για δύο κατοικίες λόγω του εμβαδού του και στη βάση της Δήλωσης Πολιτικής, όπου απαιτείται εμβαδόν γης 4.000 τ.μ. για κάθε κατοικία. Το σχήμα του ακινήτου είναι ακανόνιστο και η επιφάνεια του ανομοιόμορφη, η περισσότερη όμως επίπεδη. Βρίσκεται εντός της πολεοδομικής ζώνης Γ3 - γεωργική. Έχει, ως εκ τούτου, ανώτατο συντελεστή δόμησης 10%, ανώτατο συντελεστή κάλυψης 10%, μέγιστο αριθμό ορόφων δύο και μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορόφων 8,30 μ. Για τον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας της γης στηρίχθηκε στη συγκριτική μέθοδο, σε συνδυασμό με έρευνα και μελέτη της κτηματαγοράς στην περιοχή, με βάση τις αξίες κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης (09.09.2005) της απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου. Ο Μ.Απ. προέβηκε σε περιγραφή και ανάλυση των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες υιοθέτησε. Συγκρίνοντας τα φυσικά χαρακτηριστικά και πολεοδομικά δεδομένα του επίδικου ακινήτου, και αφού μελέτησε τις προοπτικές και/ή δυνατότητες του, καθώς και τις τάσεις της αγοράς και της οικονομίας, υιοθέτησε το ποσό των €20,00 κατά τ.μ. ως αξία κατά την 09.09.

1. Περαιτέρω ανέφερε πως για τη δέσμευση και/ή στέρηση της ειρηνικής απόλαυσης του ακινήτου των Απαιτητών, θα πρέπει να πληρωθεί προς αυτούς και ποσοστό 3% ετησίως επί της αγοραίας αξίας (€194.000,00) που αποτελεί το δίκαιο και εύλογο ετήσιο ενοίκιο για την απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία. Σε αυτό το ποσοστό είναι που η Κυπριακή Δημοκρατία καθορίζει το ενοίκιο για γεωργική γη που η ίδια ενοικιάζει. Ο Μ.Απ. επιθεώρησε το επίδικο ακίνητο την 02.02.2010 και την 28.02.
2. Εξέτασε επί τόπου επίσης, τόσο τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη στην εκτίμηση του, όσο και τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη της η εκτιμήτρια του Κτηματολογίου. Αφού προέβηκε σε σχολιασμό των στοιχείων που διέπουν το συνολικό περιεχόμενο της εκτίμησης του, αλλά και της εκτίμησης του Κτηματολογίου Λεμεσού, καταλήγει ότι οι συγκριτικές πωλήσεις του Κτηματολογίου με αριθμούς 1, 3, 5 και 6 βρίσκονται σε διαφορετική ζώνη από το επίδικο και άρα δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη. Επιπλέον όλα τα συγκριτικά του Κτηματολογίου έχουν πωληθεί σε περίοδο μέχρι και 7 χρόνια πριν την ημερομηνία γνωστοποίησης, περίοδος κατά την οποία η κτηματαγορά βρισκόταν σε πολύ χαμηλά επίπεδα, μη συγκρίσιμα με την περίοδο της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Αντίθετα, τα συγκριτικά που αυτός έλαβε υπόψη και με αριθμούς 1, 2 και 3, αν και είναι λίγο μεταγενέστερα της ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, είναι χρονικά πιο κοντά. Με την κατάλληλη αναπροσαρμογή του 15% ετησίως, μπορούν να συγκριθούν με το επίδικο ακίνητο ευνοϊκά. Η γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δεν έχει επηρεάσει θετικά τις συγκριτικές πωλήσεις που αυτός χρησιμοποίησε. Αντιθέτως, η εξαγγελία λατόμευσης στην περιοχή επενεργεί αρνητικά, ως εκ τούτου είναι επιτρεπτό να χρησιμοποιηθούν και μεταγενέστερες πωλήσεις ως συγκριτικές διότι μπορεί να γίνει η αναγκαία χρονική αναπροσαρμογή προς τα πίσω, ως έχει ήδη πράξει. Τόνισε τη λανθασμένη εκτιμητική προσέγγιση, κατά την άποψη του, της εκτιμήτριας του Κτηματολογίου η οποία δεν έλαβε υπόψη ως συγκριτικό στοιχείο την πώληση του τεμαχίου 232 το οποίο βρίσκεται στην ίδια ζώνη και με τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο. Η εν λόγω πώληση έγινε πριν την επίδικη απαλλοτρίωση και δεν του είχαν δοθεί στοιχεία γι΄ αυτήν από το Κτηματολόγιο, παρά μόνο αρχές Μαρτίου
3. Αυτός είναι και ο λόγος που δεν την είχε συμπεριλάβει στα συγκριτικά του. Το επίδικο ακίνητο πλεονεκτεί όμως από την προαναφερόμενη πώληση κατά 20%, αφού διαθέτει επί τόπου δρόμο που το διασχίζει. Προσθέτοντας δε 10% ετήσια αύξηση, το ποσό ανέρχεται σε €10,03 κατά τ.μ., αξία η οποία πλησιάζει τη συγκριτική του πώληση αρ. 2 που είναι €11,55 κατά τ.μ. Η αμοιβή του για την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησής του, ανέρχεται στο ποσό των €3.000,00 πλέον Φ.Π.Α. Η Μ.Υ. είναι υπάλληλος του Τμήματος του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από το 1980 στη Λεμεσό. Για 28 χρόνια εργάζεται ως εκτιμήτρια ακινήτων στον κλάδο εκτιμήσεων. Τα τελευταία 3 χρόνια είναι υπεύθυνη του κλάδου γενικής εκτίμησης και φορολογίας. Στα πλαίσια των καθηκόντων της ετοίμασε έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 14.02.2009 (Τεκμήριο 6). Σύμφωνα με τα στοιχεία που αυτή εντόπισε, το επίδικο ακίνητο είναι χωράφι επικλινές, με ακανόνιστο σχήμα και είναι ακαλλιέργητο. Σύμφωνα δε με το επίσημο χωρομετρικό σχέδιο του Κτηματολογίου το επίδικο ακίνητο είναι περίκλειστο. Σε αυτό συμφωνούσε αρχικά και ο Μ.Απ., ωστόσο κατά την ακρόαση, στηριζόμενος σε αεροφωτογραφίες που εκτυπώθηκαν από το διαδίκτυο, προώθησε αντίθετη θέση. Τέτοιες φωτογραφίες όμως δεν αντικαθιστούν το επίσημο κτηματικό σχέδιο το οποίο αποτελεί οδηγό για οποιεσδήποτε αμφιβολίες υπάρχουν αναφορικά με τη θέση κάποιου ακινήτου. Είναι προφανές, κατά την άποψη της, ότι οι αεροφωτογραφίες δεν τραβήχτηκαν σε ευθεία γραμμή από το έδαφος, αλλά, από κάποια γωνία, και είναι γι΄ αυτό το λόγο που φαίνεται να υπάρχει δρόμος εντός του επίδικου ακινήτου. Επίσης το επίδικο ακίνητο δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει ικανοποιητική προσπέλαση με βάση την εντολή 1/1994 του Υπουργού Εσωτερικών διότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της εν λόγω εντολής. Τα δεδομένα που υπάρχουν είναι πως το επίδικο ακίνητο ουδέποτε εφαπτόταν σε δρόμο ή μονοπάτι και ουδέποτε είχε δικαίωμα διάβασης. Για τον υπολογισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, η οποία θεωρείται ως η πιο αξιόπιστη. Κατόπιν έρευνας εντόπισε 6 συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έχει αναπροσαρμόσει με ποσοστό ετήσιας αύξησης 10% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Όλες οι συγκριτικές της πωλήσεις βρίσκονται κοντά στην περιοχή που είναι το επίδικο ακίνητο και εμπίπτουν στην ίδια πολεοδομική ζώνη με αυτό. Οι συγκριτικές της πωλήσεις με αρ. 1, 3 4 και 6 αφορούν πωλήσεις μεριδίων, ωστόσο, τις συμπεριέλαβε στην εκτίμηση της καθότι δεν υπήρχαν άλλες πωλήσεις στην περιοχή στις οποίες θα μπορούσε να στηριχθεί. Ανέφερε πως, συνήθως τα μερίδια, πωλούνται σε ψηλότερη κατά μέτρο αξία λόγω επηρεασμού από εξωγενείς παράγοντες σε σχέση με την τάση της αγοράς. Είναι λογικό, κάποιος συνιδιοκτήτης ακινήτου να προσφέρει μεγαλύτερο ποσό από την πραγματική αξία του ακινήτου για να αποκτήσει και το υπόλοιπο μερίδιο. Επειδή δε οι κατά μέτρο αξίες των συνολικών πωλήσεων που αφορούν σε μερίδια δε ξεφεύγουν πολύ από τις πωλήσεις ολόκληρων ακινήτων, η Μ.Υ. θεωρεί ότι αυτές μπορούν να οδηγήσουν σε εν μέρει ασφαλή συμπεράσματα. Όλες οι συγκριτικές της πωλήσεις έγιναν πριν τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Συνεκτιμώντας όλα τα στοιχεία που είχε στη διάθεση της και στηριζόμενη κυρίως στις συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 2 και 5, προέβηκε στις ανάλογες αναπροσαρμογές και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η κατά μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου είναι €2,
4. Όσον αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη ο Μ.Απ. σημείωσε η Μ.Υ. ότι έγιναν μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης και σε περίοδο που υπήρξε ανεξέλεγκτη αύξηση στις τιμές ακινήτων, γεγονός που προκύπτει και από τους ίδιους τους αριθμούς των τιμών πώλησης. Ως εκ τούτου οι συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ. δεν μπορούν να οδηγήσουν σε αξιόπιστα συμπεράσματα. Ακόμη ανέφερε ότι τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη ο Μ.Απ. βρίσκονται πολύ κοντά στο χωριό, κάτι που αυξάνει την τιμή τους. Επιπλέον τα συγκριτικά με αρ. 2, 3 και 4 διαθέτουν πρόσβαση, γεγονός που τα καθιστά μη συγκρίσιμα με το επίδικο. Επιπλέον όλα τα συγκριτικά των Απαιτητών διαθέτουν όλες τις υπηρεσίες, σε αντίθεση με το επίδικο που δε διαθέτει. Τα συγκριτικά 3 και 4 βρίσκονται σήμερα εντός της οικιστικής ζώνης. Όσον αφορά την πώληση του Τεμαχίου 232, η Μ.Υ. αποδέχεται ότι πραγματοποιήθηκε πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, πλην όμως δεν το έλαβε υπόψη καθότι βρίσκεται πολύ κοντά στο χωριό, διαθέτει όλες τις υπηρεσίες και έχει καλύτερο σχήμα ενώ σήμερα βρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης. Τέλος, η Μ.Υ. αναφορικά με την απαίτηση των Απαιτητών για επιδίκαση ενοικίου, διαφώνησε με τον τρόπο υπολογισμού της αξίας του ενοικίου που χρησιμοποίησε ο Μ.Απ., καθότι έπρεπε να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά ενοίκια. Αξιολόγηση μαρτυρίας:- Κατά την ακροαματική διαδικασία, το Δικαστήριο είχε την ευχέρεια και παρακολούθησε με κάθε δυνατή προσοχή τους μάρτυρες (Μ.Απ. και Μ.Υ.), οι οποίοι κατέθεσαν ως εμπειρογνώμονες επί των επίδικων θεμάτων. Με κριτήρια το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, σε συνυφασμό με τα τεκμήρια που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, αλλά και την όλη στάση και συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, κατά τη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, το Δικαστήριο, προβαίνει στην αξιολόγηση τους. Και οι δύο μάρτυρες επιχείρησαν να διαφωτίσουν το Δικαστήριο παρουσιάζοντας όλα τα στοιχεία που έκριναν ως ορθά, προκειμένου να καθοριστεί το δίκαιο ποσό της αποζημίωσης. Το Δικαστήριο, ωστόσο, για τους λόγους που θα εξηγήσει στη συνέχεια, κρίνει ότι δε μπορεί να κάνει αποδεκτή τη γνώμη της Μ.Υ. Ούτε και τη μαρτυρία του Μ.Απ., στο σύνολο της. Διαπιστώνεται όμως ότι η γνώμη του ήταν πιο αντικειμενική και βοηθητική για το Δικαστήριο. Παρατηρείται πως ένα από τα στοιχεία αμφισβήτησης της μαρτυρίας των δυο εμπειρογνωμόνων, είναι το γεγονός πως αυτοί έλαβαν υπόψη τους, ο μεν Μ.Απ. συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες είναι μεταγενέστερες της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και δεν έλαβε υπόψη του προγενέστερες αυτής, ενώ η Μ.Υ. έλαβε υπόψη της συγκριτικές πωλήσεις προγενέστερες της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Το ζήτημα απαντάται από τη νομολογία στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας ν. Παπουή

(2004)1 Α.Α.Δ. 194 όπου αποφασίστηκαν τα εξής: «Οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή του εφεσείοντος ορθά κρίθηκε ότι δεν παρείχαν βάση για ακριβή συμπεράσματα αφού απείχαν χρονικά οχτώ χρόνια από τη δημοσίευση της γνωστοποίησης. Η συγκριτική πώληση που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής του εφεσίβλητου, η οποία απέχει χρονικά πολύ λιγότερο οδηγεί στην εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων. Το γεγονός ότι η πώληση του εκτιμητή του εφεσίβλητου έγινε μεταγενέστερα της δημοσίευσης της γνωστοποίησης δεν επηρεάζει γιατί όπως έχει νομολογηθεί είναι νόμιμο να συνεκτιμηθούν και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης στοιχεία εφ' όσο είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο, κάτι που στην παρούσα υπόθεση θα μπορούσε να γίνει και έγινε από τον εκτιμητή του εφεσίβλητου.» Συνακόλουθα των πιο πάνω νομοληθέντων αλλά και άλλων λόγων οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη της η Μ.Υ. δε γίνονται αποδεκτές από το Δικαστήριο. Οι λόγοι είναι οι ακόλουθοι: (α) Οι συγκριτικές πωλήσεις αρ. 1, 2, 3, 4 και 6 αφορούν σε πωλήσεις των ακινήτων που έγιναν προ 6 - 7 ετών από τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, και το υπ΄ αρ. 5 προ 4 ετών. (β) Οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη της η Μ.Υ. αρ. 1, 2, 3, 4 και 6 αφορούν σε πωλήσεις μεριδίων. Η νομολογία έχει αποφανθεί (βλέπε υπόθεση Α.Ν. Μιχαήλ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(2009)1(Β) Α.Α.Δ. 1063) πως οι συγκριτικές πωλήσεις μεριδίων δεν αποτελούν ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Η θέση της Μ.Υ. πως κάποιος συνιδιοκτήτης είναι λογικό να προσφέρει μεγαλύτερο ποσό για να αποκτήσει το υπόλοιπο μερίδιο, έχει σε κάποιο βαθμό δόση αλήθειας. Αυτό όμως δε συμβαίνει πάντοτε, εξαρτάται από πολλούς όντως εξωγενείς παράγοντες, όπως ορθά έχει αποφανθεί η νομολογία. Συμβαίνει δε να πωλείται ένα μερίδιο και σε πιο χαμηλή τιμή όταν οι συνθήκες που το περιβάλλουν το επιτρέπουν. Και αν ακόμη το σύνηθες είναι να ανεβαίνει η τιμή πώλησης, δεν είναι ασφαλές για το Δικαστήριο να τις δεχθεί, αφού δεν έχει υπόψη του ποίου ποσοστού είναι αυτή η αυξημένη τιμή. (γ) Οι συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 1, 3, 5 και 6 βρίσκονται σε λατομική ζώνη, δηλαδή όχι σε γεωργική ζώνη που βρίσκεται το επίδικο ακίνητο. Επίσης οι εν λόγω συγκριτικές πωλήσεις βρίσκονται σε χαμηλό υψόμετρο, χωρίς θέα, ενώ το επίδικο βρίσκεται σε υψόμετρο με θέα τον υδατοφράκτη της Γερμασόγειας. Υπό αυτές τις επισημάνσεις, κρίνεται πως δεν έχουν όμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Όλα τα προαναφερόμενα δεν αποκλείουν, σε άλλη περίπτωση, την υιοθέτηση πωλήσεων με τέτοια στοιχεία, αν στη βάση των εν λόγω στοιχείων γίνει η ανάλογη αναπροσαρμογή από τον εμπειρογνώμονα και στην έλλειψη άλλων παρόμοιων συγκριτικών πωλήσεων, γεγονός για το οποίο το Δικαστήριο δεν έχει ικανοποιηθεί ότι συντρέχει στην παρούσα υπόθεση. Κρίνεται πως το τεμάχιο 232 το οποίο πωλήθηκε στις 21.09.2004, ένα χρόνο περίπου πριν τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, με ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο, θα έπρεπε να αποτελέσει αντικείμενο σύγκρισης από τη Μ.Υ. και να προβεί σε ανάλογες προσαρμογές αν αυτό παρουσιάζει κάποιο πλεονέκτημα συγκρινόμενο με το επίδικο ακίνητο, όπως το γεγονός ότι βρίσκεται όντως πιο κοντά στο χωριό Αρμενοχώρι. Και το επίδικο είναι 850 μ. περίπου από το χωριό, δεν πρόκειται για μεγάλη διαφορά σε τέτοιες συνθήκες. Το γεγονός ότι το τεμάχιο 232 σήμερα βρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης, δεν εμπόδιζε τη Μ.Υ. να το λάβει υπόψη, αφού το 2005 ήταν σε γεωργική ζώνη. Ακόμη, το ότι σήμερα το τεμάχιο 232 διαθέτει όλες τις υπηρεσίες, οφείλεται στο γεγονός ότι έχει ενταχθεί στην οικιστική ζώνη, δεν τις διέθετε όμως το 2005, είναι δε περίκλειστο ως και το επίδικο. Στο σημείο αυτό σημειώνεται πως δε γίνεται αποδεκτή η θέση των Απαιτητών, ότι το επίδικο δεν είναι περίκλειστο. Κανένα επίσημο σχέδιο ή έγγραφο το παρουσιάζει να εφάπτεται εγγεγραμμένου δρόμου ή μονοπατιού (βλέπε υπόθεση Κουμής ν. Κούντουρου

(1992)1(Β) Α.Α.Δ. 1312). Προφανώς, τα όσα φαίνονται στην αεροφωτογραφία (Τεκμήριο 3), να σχετίζονται με κάποιο ιδιωτικό δρόμο ο οποίος έχει ανοιχθεί και περνά μέσα από το επίδικο ακίνητο. Δεν πρόκειται όμως για εγγεγραμμένο δρόμο ή μονοπάτι. Υπό αυτήν τη διαπίστωση, κρίνεται, κατ΄ επέκταση, πως δεν μπορεί να έχει εφαρμογή η Εντολή 1/1994 του Υπουργείου Εσωτερικών και δε θεωρείται ότι το επίδικο ακίνητο έχει ικανοποιητική προσπέλαση ως απαιτείται στην Εντολή. Το άρθρο 2.6 της εν λόγω Εντολής (εφόσον το ακίνητο είναι εκτός τοπικού σχεδίου) προβλέπει περί ρητών προϋποθέσεων για τις οποίες δεν προσκομίστηκε μαρτυρία που να τις αποδεικνύει. Κυρίως δεν αποδείχθηκε αν ο δρόμος αυτός ανοίχθηκε πριν την 01.12.

1. Σημειώνεται ότι στο στάδιο των αγορεύσεων η πλευρά των Απαιτητών αποδέχθηκε ότι όντως το επίδικο ακίνητο είναι περίκλειστο, πλην όμως εισηγείται να ληφθεί υπόψη ότι επί του εδάφους υπάρχει πρόσβαση. Παραμένουν ως εκ τούτου να αξιολογηθούν οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη του ο Μ.Απ. και κατά πόσο αυτές δικαιολογούν την αποδοχή της θέσης του. Οι συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ. με αρ. 1, 3 και 4 κρίνεται ότι αν και απέχουν περί τα 2½ - 3 χρόνια από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (09.09.2005), θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενο αξιολόγησης. Το εν λόγω χρονικό διάστημα δεν κρίνεται απαγορευτικό για σκοπούς της παρούσας απόφασης. Στη νομολογία δεν καθορίζεται χρονικά πόσο είναι επιτρεπτό ή λογικό να ανατρέξει κανείς για να πάρει συγκριτικά στοιχεία, εκτός από την περίπτωση των 8 ετών όπως κρίθηκε στην υπόθεση Δήμος Λευκωσίας ν. Παπουής (ανωτέρω). Κρίνεται, ωστόσο, ότι οι συγκριτικές πωλήσεις του Μ.Απ. με αριθμούς 3 και 4 καθώς και η συγκριτική πώληση αριθμός 2, δε μπορούν να γίνουν αποδεκτές καθότι δεν έχουν ακριβώς τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Τα εν λόγω ακίνητα διαθέτουν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο και δεν είναι περίκλειστα όπως είναι το επίδικο. Πρόκειται για καθοριστικό στοιχείο στην αξία ενός ακινήτου. Υπάρχουν, ωστόσο, ενώπιον του Δικαστηρίου η συγκριτική πώληση του Μ.Απ. με αριθμό 1, τεμάχιο 446, η οποία έγινε 29.01.2008, 29 μήνες μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης καθώς και η πώληση του τεμαχίου 232΄που έγινε 12 μήνες πριν τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης, την οποία υιοθέτησε ο Μ.Απ.. Κρίνεται ότι τα δύο προαναφερόμενα ακίνητα συνιστούν ασφαλή οδηγό για το Δικαστήριο αφού έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ώστε, βρίσκοντας το μέσο όρο της αξίας τους, να καθορισθεί η εύλογη τιμή για την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου. Αν και είναι φανερό από τις αξίες πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων του Μ.Απ. με αριθμούς 1, 3 και 4 πως, μετά το 2004 (που πωλήθηκε το τεμάχιο 232) διαφαίνεται πολύ μεγάλη αύξηση στις τιμές πώλησης των ακινήτων, το γεγονός αυτό κρίνεται πως δεν εμποδίζει το Δικαστήριο να λάβει υπόψη του τη συγκριτική πώληση του Μ.Απ. αριθμός
2. Οι λόγοι είναι πως αφενός το ότι υπήρξε άνοδος στις τιμές πρόκειται για ένα πραγματικό γεγονός και δε θα ήταν δίκαιο να στερηθούν, οι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου, αυτού του στοιχείου της αγοράς. Είναι γι΄ αυτό το λόγο που κρίνεται πως και αυτή η συγκριτική πώληση θα έπρεπε να αποτελέσει αντικείμενο αξιολόγησης από την Μ.Υ. η οποία την αγνόησε, απλά και μόνο επειδή ήταν μεταγενέστερη της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Επιπρόσθετα, θα πρέπει να σημειωθεί πως η αύξηση στις τιμές πώλησης ουδόλως σχετίζεται με τα αποτελέσματα της επίδικης απαλλοτρίωσης, αφού η απαλλοτρίωση δεν αφορά βελτιωτικό έργο. Αντίθετα, αναμενόταν να τις περιορίσει ή σταματήσει λόγω του λατομείου στην περιοχή, και όμως αυτό δεν έγινε. Αφετέρου, ο Μ.Απ. έχει λάβει υπόψη του το εν λόγω στοιχείο (της μεγάλης αύξησης) και έχει προβεί σε μείωση κατά 15% αναπροσαρμόζοντας την αξία που πωλήθηκε το συγκριτικό του αριθμός 1, στην ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, ο μέσος όρος των δύο πιο πάνω αναφερομένων ακινήτων μπορεί να δώσει τη δίκαιη και εύλογη, κατά τετραγωνικό μέτρο αξία, του επίδικου ακινήτου. Υπάρχει ακόμα ένα στοιχείο το οποίο επιτρέπει στο Δικαστήριο να το αξιολογήσει και να το λάβει υπόψη του, έστω και αν η συγκριτική πώληση του Μ.Απ. αριθμός 1 έγινε 29 μήνες μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Το επίδικο ακίνητο, είναι περίκλειστο όπως και το τεμάχιο 446, δε μπορεί όμως να παραγνωριστεί το γεγονός ότι επί του εδάφους υπάρχει δρόμος, έστω ιδιωτικός, ο οποίος περνά μέσα από αυτό (βλέπε αεροφωτογραφίες, Τεκμήρια 3 και 4). Δεν είναι βέβαια της ίδιας αξίας, όπως όταν πρόκειται για εγγεγραμμένο δρόμο. Ενδεχομένως να είναι όμως, αυτός ο ιδιωτικός δρόμος, ένας προπομπός, για να εγγραφεί δρόμος, χωρίς να εκφράζεται βεβαιότητα ότι θα χαραχθεί δημόσιος δρόμος ώστε να περνά μέσα από το επίδικο ακίνητο. Έχει όμως το επίδικο ακίνητο αυτό το μικρό έστω πλεονέκτημα έναντι του συγκριτικού αριθμός 1 (τεμάχιο 446), και ως εκ τούτου το στοιχείο αυτό συνηγορεί στο να μην αγνοηθεί το τεμάχιο
3. Ευρήματα Δικαστηρίου:- Με βάση την προαναφερόμενη αξιολόγηση, το Δικαστήριο διαπιστώνει ότι τα ουσιώδη πραγματικά γεγονότα που διέπουν την παρούσα υπόθεση, και τα οποία συνιστούν ευρήματα του, έχουν ως ακολούθως: Οι Απαιτητές είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 6666, Φ.Σχ. 54/21, Τεμάχιο 237, τοποθεσία «Χαλόσπιτα» στο χωριό Αρμενοχώρι της επαρχίας Λεμεσού. Η Αποζημιούσα Αρχή δυνάμει γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης Δ.Π. 852/09.09.2005 και διατάγματος απαλλοτρίωσης Δ.Π. 1202/09.12.2005 απαλλοτρίωσε αναγκαστικά όλο το πιο πάνω ακίνητο των Απαιτητών. Το επίδικο ακίνητο βρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων του χωριού Αρμενοχώρι της επαρχίας Λεμεσού. Αποτελεί μέρος της τοποθεσίας «Χαλόσπιτα», 850 περίπου μέτρα βορειοδυτικά του χωριού και σε ευθεία απόσταση από το κέντρο του. Το ακίνητο είναι περίκλειστο και απέχει από τον πλησιέστερο εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο περίπου 50 μέτρα σε ευθεία απόσταση. Το σχήμα του είναι ακανόνιστο και η επιφάνεια του είναι ανομοιόμορφη αλλά ως επί το πλείστον επίπεδη. Βρίσκεται σε ύψωμα, σε περιοχή φυσικής καλλονής, πευκόφυτης με ωραία θέα προς τον υδατοφράκτη Γερμασόγειας. Η άμεση προς το ακίνητο περιοχή, αποτελείται κυρίως από πευκώνες και χωράφια με χαρουπιές, σε σχετικά κοντινή απόσταση από την κοινότητα. Ανήκει σε γεωργική ζώνη. Περαιτέρω, το τεμάχιο 232 το οποίο βρίσκεται πλησίον του χωριού Αρμενοχώρι, ανήκε επίσης σε γεωργική ζώνη και είναι περίκλειστο. Πωλήθηκε στις 21.09.2004 προς €7,60 το τ.μ.. Είχε δε κατά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο ακίνητο. Το τεμάχιο 446 (συγκριτική πώληση αρ. 1 του Μ.Απ.) είναι χωράφι, όπως και το επίδικο, είχε δε κατά τη γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με αυτό. Πωλήθηκε στις 29.01.2008 προς €20,29 το τ.μ. και με την αναπροσαρμογή, στην οποία προέβηκε ο Μ.Απ., η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης ήταν €14,53 το τ.μ.. Τα τεμάχια 232 και 446 τα οποία πωλήθηκαν αντίστοιχα πριν και μετά τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης του επίδικου ακινήτου, κρίνονται ως ικανά για να δώσουν και την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου, είναι δε και τα μόνα, υπό τις περιστάσεις, που βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου και έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Οι Απαιτητές προκειμένου για την εκτίμηση της αξίας του απαλλοτριωθέντος ακινήτου τους (επίδικο) έδωσαν οδηγίες στο Μ.Απ. ο οποίος ετοίμασε σχετική εκτίμηση (Τεκμήριο 2). Η αμοιβή του Μ.Απ. ανέρχεται στο ποσό των €3.000,00 πλέον Π.Φ.Α. Συνιστά εύρημα, στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας του Μ.Απ., ότι η αγοραία αξία του επηρεαζόμενου εμβαδού κατά τη Δημοσίευση της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης (09.09.2005), κατά τετραγωνικό μέτρο, είναι το ποσό των €11,065 προερχόμενο από το μέσο όρο των τεμαχίων 232 και 446 (€7,60 + €14,53 ÷ 2 = €11,065). Συμπέρασμα Δικαστηρίου: Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα προαναφερόμενα, κρίνεται ότι οι Απαιτητές δικαιούνται σε αποζημίωση για την απαλλοτριωθείσα περιουσία τους. Το ποσό της αποζημίωσης καθορίζεται από τα 9700 τ.μ. του συνολικού εμβαδού του επίδικου ακινήτου επί €11,065 κατά τετραγωνικό μέτρο αξία της γης, με αποτέλεσμα να προκύπτει το ποσό των €107.330,
4. Επιπλέον, με βάση το άρθρο 9

(10)του Κεφ. 130, όπου η αποζημίωση θα είναι το διπλάσιο της αξίας της γης, οι Απαιτητές συνολικά δικαιούνται αποζημίωσης για το ποσό των €214.661,00. Επιπρόσθετα οι Απαιτητές δικαιούνται τόκο 9% από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης (09.09.2005) μέχρι 15.05.2014 οπότε με τροποποιητικό νόμο, από 16.05.2014, ο τόκος είναι 3%. Επίσης οι Απαιτητές δικαιούνται αποζημίωση για τα εκτιμητικά και δικηγορικά έξοδα, πλέον τόκους και Φ.Π.Α. Αναφορικά με την αξίωση των Απαιτητών για επιδίκαση αποζημίωσης σε ποσοστό 3% ετησίως επί της αξίας της απαλλοτριωθείσας γης (αρχική αξία χωρίς το διπλασιασμό) στη βάση στέρησης της απόλαυσης του επίδικου ακινήτου από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και/ή ως εύλογο ενοίκιο, αυτή απορρίπτεται ως μη αποδειχθείσα. Σημειώνεται ότι εγκαταλείφθηκε με δήλωση του ευπαίδευτου συνηγόρου των Απαιτητών κατά το στάδιο των αγορεύσεων. Συνακόλουθα των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €214.661,00 πλέον τόκο 9% από 09.09.2005 μέχρι 15.05.2014 και με τόκο 3% από 16.05.2014 μέχρι εξόφλησης. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση προς όφελος των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για το ποσό των €3.000,00 ως εκτιμητικά έξοδα πλέον νόμιμο τόκο και Φ.Π.Α.. Αναφορικά με τα έξοδα, ακολουθώντας τον κανόνα ότι ο επιτυχών διάδικος δικαιούται τα έξοδα, αυτά επιδικάζονται προς όφελος των Απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής, να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην ανάλογη κλίμακα και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Δ. Ι. Κίτσιος, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/Parapompes - Apallotriosis/Final Αναφορά: Καθορισμός αποζημίωσης - απαλλοτρίωση για σκοπούς λατόμευσης cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο