D. Coutoumanos Estate Ltd ν. Cartini Fashion & Design Centre Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 484/2011, 7/2/2014

(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, κάτι που τις καθιστά άκυρες. Παρά το ότι είναι άκυρες εξαιτίας της μη προσυπογραφής τους από δύο μάρτυρες, κατ' εφαρμογή των αρχών που εκφράστηκαν στην Petrοlina Ltd v Athinοdoros Vassiliades

(1975)1 C.L.R. 289 και που υιοθετήθηκαν και μεταγενέστερα[2], η μεταξύ των μερών άκυρη γραπτή συμφωνία δεν είναι καθ' ολοκληρία άνευ νομικού αποτελέσματος. Συγκεκριμένα στην υπόθεση εκείνη αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «It has been stated in England that an instrument which is void at law as a lease for want of a deed may operate in two ways: In the first place it may operate as an agreement for a lease. even at law, and the Courts have construed a writing rather as a valid agreement for a lease than as a void lease. [It] appears that once the tenant has entered into possession under a void lease. they thereupon become tenants from year to year upon the terms of the writing, so far as they are applicable to and not inconsistent with yearly tenancy.» Επίσης σχετική είναι η υπόθεση Τάκης Γεωργιάδης ν Αλεξάνδρας Λαμπή

(1976)8 J.S.C. 1332 όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα από το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου: «It is well settled that where the tenant enters into occupation pursuant to the provisions of a void contract, the tenant holds possession as a contractual tenant and if rent is paid on a yearly basis a tenancy from year to year is implied by the law.» Η καθοδήγηση από τη νομολογία οδηγεί στο συμπέρασμα ότι όπου ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν ενοίκιο με βάση άκυρο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το άκυρο συμβόλαιο, το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. Στην παρούσα περίπτωση, ασχέτως αν οι δύο συμφωνίες ενοικίασης είναι άκυρες, θεωρώ ότι από τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου προέκυπτε ενοικίαση από μήνα σε μήνα για την περίοδο διάρκειας όπως εκφραζόταν σε κάθε συμφωνία. Καταλήγω ότι, εκ των πραγμάτων, υπήρχε σχέση ιδιοκτήτη / ενοικιαστή μεταξύ των Εναγόντων και των Εναγομένων 1 και ότι και η δεύτερη προϋπόθεση ικανοποιείται. Θέσμιος ενοικιαστής και θέσμια ενοικίαση. Έρχομαι τώρα να εξετάσω εάν πληρείται και η τελευταία προϋπόθεση του Νόμου. Το άρθρο 2 του Νόμου, όπως έχει τροποποιηθεί, καθορίζει την ερμηνεία των όρων «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» αντίστοιχα. Οι αντίστοιχες ερμηνείες είναι οι ακόλουθες: «Θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητον.» «Πρώτη ενοικίαση σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής.» Στην παρούσα περίπτωση, όπως ανέφερα ήδη πιο πάνω, παρά το ότι οι δύο συμφωνίες ενοικίασης ήταν άκυρες, από τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου προκύπτει ενοικίαση από μήνα σε μήνα για την περίοδο διάρκειας όπως εκφραζόταν σε κάθε συμφωνία. Το επόμενο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί επομένως είναι κατά πόσο η πρώτη ενοικίαση των επίδικων καταστημάτων είχε λήξει ή τερματιστεί και η Εναγόμενη 1 συνέχισε να κατέχει τα επίδικα καταστήματα μετά την λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης. Υπενθυμίζω ότι για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, θα πρέπει είτε να λήξει η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερματιστεί η πρώτη ενοικίαση και αυτός να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Είναι παραδεκτό γεγονός ότι υπεγράφησαν δύο συμφωνίες για ενοικίαση των επίδικων καταστημάτων. Η πρώτη συμφωνία, Τεκμήριο Α1, αφορούσε ενοικίαση για την περίοδο από 26.2.2003 μέχρι 28.2.2007 και η δεύτερη, Τεκμήριο Α2 αφορούσε ενοικίαση για την περίοδο από 1.3.2006 μέχρι 28.2.2012. Είναι φανερό ότι η δεύτερη συμφωνία υπεγράφη πριν την λήξη της πρώτης. Η θέση των Εναγόντων είναι ότι η Εναγόμενη 1 δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής με την εκπνοή της πρώτης συμφωνίας διότι όταν αυτή εξέπνεε υπήρχε ήδη σε ισχύ η δεύτερη και επομένως η σχέση Εναγόντων και Εναγόμενης 1 παρέμεινε συμβατική. Δεν συμφωνώ με την θέση αυτή. Κατά την άποψη μου η σύναψη της δεύτερης συμφωνίας ουσιαστικά τερμάτισε και αντικατέστησε την πρώτη. Δεν είναι δυνατό να βρίσκονται σε ισχύ δύο συμφωνίες με το ίδιο αντικείμενο (υπενθυμίζω ότι και οι δύο είναι μεταξύ των ιδίων μερών και αφορούν τα ίδια ακίνητα). Το λογικό συμπέρασμα είναι ότι με την υπογραφή της δεύτερης συμφωνίας τα μέρη έπαυσαν να θεωρούν ότι δεσμεύονται από την πρώτη και από της υπογραφής θεωρούσαν και ενεργούσαν ωσάν η μεταξύ τους σχέση να διέπεται από τους όρους της δεύτερης. Με τον τερματισμό της πρώτης συμφωνίας, τερματίστηκε θεωρώ και η «πρώτη ενοικίαση» στην έννοια του Νόμου. Ακόμα όμως και αν δεχόμουν την θέση των Εναγόντων ότι η εκπνοή της περιόδου ισχύος της πρώτης συμφωνίας δεν είχε ως αποτέλεσμα τη λήξη της «πρώτης ενοικίασης» διότι υπήρχε σε ισχύ ήδη συμβατική σχέση που δημιουργήθηκε με την δεύτερη συμφωνία, το τελικό αποτέλεσμα δεν αλλάζει για τους λόγους που εξηγώ πιο κάτω. Στην υπόθεση Νicos Christou Developments Ltd v Παναγιώτης Τοφινής, Πολιτική ΄Εφεση 9992, ημερ. 27.10.1998, το Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα σε σχέση με τη λήξη ή τερματισμό άκυρου συμβολαίου ενοικίασης: «. για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού.» Στην παρούσα περίπτωση, η συμφωνίες ήταν μεν άκυρες αλλά προνοούσαν συγκεκριμένη χρονική διάρκεια. Επομένως, παρά το ότι η ενοικίαση που είχε προκύψει ήταν από μήνα σε μήνα, η ενοικίαση αυτή δεν έληγε στη λήξη του πρώτου μήνα αλλά συνέχιζε μέχρι το τέλος της προβλεπόμενης διάρκειας, εκτός αν τερματίστηκε πρωτύτερα νομίμως. Εάν τερματίστηκε νόμιμα και η Εναγόμενη 1 συνέχισε να κατέχει το ακίνητο μετά τον τερματισμό τότε η ενοικίαση κατέστη θέσμια. Το βασικό ερώτημα είναι κατά πόσο οι επιστολές, Τεκμήρια Α3 και Α4, τερμάτισαν νόμιμα την άκυρη από μήνα σε μήνα ενοικίαση. Με την επιστολή ημερομηνίας 20.9.2010, Τεκμήριο Α3, η οποία όπως είναι παραδεκτό γεγονός παρελήφθη από την Εναγόμενη 1, η Εναγόμενη 1 προειδοποιήθηκε από τους Ενάγοντες ότι αν δεν εξοφλούσε ποσά που ισχυρίζονταν ότι ήταν οφειλόμενα ως ενοίκια, οι Ενάγοντες «θα ασκήσουν όλα τα νόμιμα δικαιώματα τους». Ακολούθησε στις 12.11.2010 δεύτερη επιστολή, Τεκμήριο Α4, η οποία επίσης είναι παραδεκτό ότι παρελήφθη, με την οποία οι δικηγόροι των Εναγόντων ενημέρωναν ότι είχαν λάβει οδηγίες να τερματίσουν τη συμφωνία ενοικίασης και να καλέσουν την Εναγόμενη 1 να παραδώσει κενή και ελευθέρα κατοχή των επίδικων καταστημάτων μέχρι την 31.12.2010, καθώς και να καταβάλλει τα οφειλόμενα, όπως ισχυρίζονταν, ενοίκια. Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 23, σελ. 521-522 παράγραφος 1172, υπό τον τίτλο Form of Notice, αναφέρονται τα ακόλουθα: «Subject to any term of the tenancy, and to any statutory requirements, a notice to quit need not be in any particular form nor need it be addressed to the tenant by name, provided it is properly served on him. but the notice must indicate when the premises are to be given up, and it must be expressed unequivocally.» Θα αναφερθώ ειδικότερα στην υπόθεση Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R. 220, όπου η φράση «You are therefore required to deliver to me vacant possession of the above premises till the 30th June, 1959» θεωρήθηκε: «unambiguous words putting an end to the possession of the tenant as such and thus terminating the tenancy.» Στην παρούσα περίπτωση, η επιστολή Τεκμήριο Α4 αναφέρει verbatim τα ακόλουθα: «.και να σας καλέσουμε να παραδώσετε κενή και ελευθέρα κατοχή στους εντολείς μας μέχρι τις 31.12.2010.» Αναφέρω επίσης ότι αφού η ενοικίαση ήταν από μήνα σε μήνα, οι Εναγόντες είχαν υποχρέωση να παρέχουν προειδοποίηση ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως και η περίοδος προειδοποίησης αυτή να λήγει στο τέλος του μήνα για τον τερματισμό της ενοικίασης (δεδομένου ότι οι συμφωνίες Τεκμήρια Α1 και Α2 δεν διαθέτουν οποιαδήποτε σχετική πρόνοια)[3]. Στην υπόθεση Tryfon Co. Ltd v Black and Decker Co. Ltd,

(1983)1 C.L.R. 971, γίνεται αναφορά στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Halsbury's πιο πάνω, 3η έκδοση στις σελ. 516-517, παράγραφος 1165, υπό τον τίτλο "Νotice to Quit: How determined": «If, on the construction of the tenancy agreement, the tenancy is not a yearly tenancy, the notice must be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy, and must, in the absence of any stipulation as to its length, be equal to the length of the period.» Ακόμη και αν δεχόμουν τη θέση των Εναγόντων ότι η σύναψη της δεύτερης συμφωνίας είχε ως αποτέλεσμα να μην τερματιστεί ή λήξει ποτέ η «πρώτη ενοικίαση», ενόψει του γεγονότος ότι η επιστολή Τεκμήριο Α4 τερμάτισε έγκυρα και νόμιμά την ενοικίαση από τις 31.12.2010 και η Εναγόμενη 1 συνέχισε να κατέχει τα επίδικα καταστήματα, τότε από την 1.1.2011, αυτή κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Υπενθυμίζω ότι είναι παραδεκτό γεγονός πως η Εναγόμενη 1 κατείχε τα επίδικα καταστήματα μέχρι τις 5.2.2011. Κατάληξη Συνοψίζοντας τα πιο πάνω καταλήγω ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή. Κατ' εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 64Α του Περί Δικαστηρίου Νόμου (Ν.14/60), η διαδικασία ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου διακόπτεται και η αγωγή παραπέμπεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το οποίο είναι και το καθ' ύλη αρμόδιο Δικαστήριο, προς εκδίκαση. Αναφορικά με τα έξοδα, σημειώνω ότι ενόψει του ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, οποιαδήποτε τυχόν διαταγή αναφορικά με τα έξοδα, θα καθιστούσε την εν λόγω διαταγή, άκυρη και, κατά συνέπεια, ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται. (Υπ.) ........... Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Lambrianides v Mavrides

(1958)2 C.L.R 49, Central Co-Operative Bank Ltd v CY.E.M.S. Co. Ltd

(1984)1 Α.Α.Δ. 435, Κυριάκος Παναγιώτου ν Σόνιας Χ"Κυριάκου

(1991)1 Α.Α.Δ. 362, Theofanous v. Georgiou

(1969)1 C.L.R. 203 [2] L & Α Tryfon Co Ltd v Black and Decker Co Ltd

(1983)1 C.L.R. 971. [3] Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση σελ. 530-531 παράγραφος 1185, υπό τον τίτλο Determination of tenancy, Glykys v. Ioannides ανωτέρω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο