Αικατερίνης Δημητρίου Βαρούτσου ή Αικατερίνης Βασιλείου το γένος Νικολάου Βασιλείου ν. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας κ.α., Αρ. Έφεσης/Αίτησης: 3/2012, 28/3/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2014:A101 Αρ. Έφεσης/Αίτησης: 3/2012 Επί τοις αφορώσι τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224 Μεταξύ: Αικατερίνης Δημητρίου Βαρούτσου ή Αικατερίνης Βασιλείου το γένος Νικολάου Βασιλείου Εφεσείουσα/Αιτήτρια και
- Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας
- Σταύρου Μιχαήλ Παυλίδη Εφεσίβλητων/Καθ' ων η Αίτηση Απόφαση επί προδικαστικών ενστάσεων των Εφεσίβλητων 28 Μαρτίου, 2014 Εμφανίσεις: Για Εφεσείουσα/Αιτήτρια: κος Σ. Χαραλάμπους και κα Δ. Μαρνέρου Για Εφεσίβλητους/Καθ' ων η Αίτηση 1: κα Ε. Φλουρέντζου Για Εφεσίβλητο/Καθ' ου η Αίτηση 2: κος Μισός ΑΠΟΦΑΣΗ Εισαγωγή Η παρούσα Έφεση/Αίτηση καταχωρήθηκε στα πλαίσια του άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου. Με αυτήν η Εφεσείουσα επιδιώκει την έκδοση διαταγμάτων τα οποία να διατάζουν τους Εφεσίβλητους να την αναγνωρίσουν ως τον μόνο νόμιμο ιδιοκτήτη τριών τεμαχίων στην κοινότητα Πύργων Λάρνακας, να διατάζουν τον τερματισμό της κατοχής, χρήσης, νομής και διεκδίκησης των τεμαχίων αυτών από τον Εφεσίβλητο 2 καθώς και να διατάζουν τον Εφεσίβλητο 1 να προβεί σε όλες τις αναγκαίες εγγραφές, τροποποιήσεις ή καταχωρήσεις στο αρχείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ώστε να αποτυπώνουν τα πιο πάνω. Οι Εφεσίβλητοι 1 καταχώρησαν ένσταση στην Έφεση με την οποία εγείρουν αριθμό ενστάσεων. Οι Εφεσίβλητοι 2 δεν καταχώρησαν ένσταση αλλά υιοθέτησαν την ένσταση των Εφεσίβλητων
- Η κύρια ένσταση των Εφεσίβλητων 1 συνίσταται στο κατά πόσο το Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να επιληφθεί την παρούσας αφού, ως ισχυρίζονται, το ορθό ένδικο μέσο για την προώθηση και επίλυση της επίδικης διαφοράς είναι η καταχώρηση αγωγής ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου. Με τη σύμφωνη γνώμη των διαδίκων, αποφασίστηκε όπως το Δικαστήριο εξετάσει την ένσταση αυτή των Εφεσίβλητων προδικαστικά, πριν προχωρήσει η διαδικασία στην εξέταση της ουσίας. Από τις έγγραφες προτάσεις της κάθε πλευράς και τα όσα έχουν αναφέρει οι συνήγοροι των μερών, τα γεγονότα που φαίνεται συνθέτουν το υπόβαθρο της παρούσας υπόθεσης συνοψίζονται ως εξής: (α) Με την αίτηση Α1027/1985 της Θέκλας Σταυρινού, εκδόθηκαν τίτλοι ιδιοκτησίας για τα τρία επίδικα τεμάχια στο όνομα της. Με τη σειρά της, αυτή μεταβίβασε τα εν λόγω τεμάχια δια δωρεάς στη θυγατέρα της, την Εφεσείουσα. (β) Σήμερα, η Εφεσείουσα, δυνάμει αντίστοιχων πιστοποιητικών εγγραφής, φαίνεται να είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια των τεμαχίων με αρ. εγγραφής 124, 328 (πρώην 123/3) και 329 (πρώην 123/4), του Κυβερνητικού Χωρομετρικού Σχεδίου 40/49 στην Κοινότητα Πυργών Λάρνακας. Η ημερομηνία εγγραφής των πιο πάνω τεμαχίων επ΄ ονόματι της Εφεσείουσας φαίνεται από τους τίτλους ιδιοκτησίας να είναι η 24.8.
- (γ) Παράλληλα, στον φάκελο Α625/1939 του Κτηματολογίου φαίνεται ότι στις 13.3.1940 εκδόθηκε η εγγραφή 7719 που κάλυπτε τα τεμάχια 116, 69/2 του Κυβερνητικού Χωρομετρικού Σχεδίου 40/4214V01 και το τεμάχιο 123/2 του Κυβερνητικού Χωρομετρικού Σχεδίου 40/
- Οι εγγραφές αυτές έγιναν στο όνομα Κατίνα Μ. Πετρίδου η οποία στις 3.11.1992 το δώρισε στον υιό της, Εφεσίβλητο 2, και δόθηκε νέος αρ. εγγραφής 10196 ημερομηνίας 3.11.1992 που είναι σε ισχύ μέχρι σήμερα. (δ) Επιπρόσθετα, από τον φάκελο Α994/1951 του Κτηματολογίου προκύπτει ότι κατόπιν επιτόπιας εξέτασης, έγινε νέος διαχωρισμός του τεμαχίου 123 του Κυβερνητικού Χωρομετρικού Σχεδίου 40/49 χωρίς, όπως φαίνεται, να ληφθεί υπόψη ο διαχωρισμός που έγινε με το φάκελο Α625/1939 και εκδόθηκε η εγγραφή 9145 ημερομηνίας 31.3.1952 για το τεμάχιο 123/1 (νέο τεμάχιο 498) του Κυβερνητικού Χωρομετρικού Σχεδίου 40/49 με είδος ακινήτου «εγκαταλελειμμένο κοιμητήριο» (Moslem Cemetery). Η εγγραφή αυτή βρίσκεται σε ισχύ μέχρι σήμερα. Το υπόλοιπο μέρος του τεμαχίου 123 (123/2, 123/3, 123/4 και 123/5) καταχωρήθηκε σε άλλα πρόσωπα. (ε) Συνεπεία των πιο πάνω, και για λόγους που δεν εξετάζω τώρα, φαίνεται ότι μέρος του τεμαχίου που καλύπτεται από την εγγραφή που εκδόθηκε με τον φακ. Α625/1939 (με σημερινό ιδιοκτήτη τον Εφεσίβλητο 2) καλύπτεται επίσης και από τις εγγραφές των τριών επιδίκων τεμαχίων της Εφεσείουσας. Υπάρχει δηλαδή διπλή εγγραφή των ακινήτων αυτών. (στ) Η Εφεσείουσα ενημερώθηκε για τη διπλή εγγραφή όταν επιχείρησε να μεταβιβάσει τα τρία επίδικα ακίνητα της στις 3.11.
- Ακολούθησαν δύο επιτόπιες εξετάσεις (το 2005 και 2006), κατά τις οποίες δεν επήλθε συμφωνία μεταξύ των ενδιαφερομένων για τη διόρθωση του λάθους. (ζ) Ακολούθησαν πολλά διαβήματα της Εφεσείουσας και μεγάλος αριθμός αλληλογραφίας μεταξύ της ιδίας και των δικηγόρων της προς το Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, το Υπουργείο Εσωτερικών, τον Επίτροπο Διοίκησης και το Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας οι οποίες δεν είχαν το επιθυμητό για την Εφεσείουσα αποτέλεσμα. (η) Η τελευταία επιστολή που ανταλλάχτηκε ήταν η επιστολή ημερομηνίας 8.3.2012 από τον Γεώργιο Σπετσιώτη, που υπογράφει για τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας, προς τους δικηγόρους της Εφεσείουσας. Με την επιστολή αυτή ο κ. Σπετσιώτης ενημερώνει ότι το θέμα αφορά διπλή εγγραφή, δηλαδή τα επίδικα ακίνητα εκτός από τους τίτλους ιδιοκτησίας της Εφεσείουσας καλύπτονται και από τίτλους ιδιοκτησίας άλλου προσώπου. Συνεχίζει λέγοντας ότι το λάθος αυτό δεν μπορεί να διορθωθεί δυνάμει του άρθρου 61 του Κεφ. 224 γιατί υποθέσεις διπλής εγγραφής εκφεύγουν της αρμοδιότητας του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αλλά αφορούν περιουσιακά δικαιώματα και πρέπει να αποφασιστούν από το Δικαστήριο. Όπως έχω ήδη αναφέρει, στο στάδιο αυτό, με τη συναίνεση όλων των μερών εκδικάζονται προδικαστικά ο πρώτος και δεύτερος λόγος ένστασης των Εφεσίβλητων που ουσιαστικά ισχυρίζονται ότι η καταχώρηση Έφεσης στα πλαίσια του άρθρου 80 του Κεφ. 224 δεν είναι το ορθό ένδικο μέσο για την επίλυση της διαφοράς των μερών και επομένως το Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εξετάσει την παρούσα. Νομικές αρχές Σύμφωνα με το άρθρο 61
(1)του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224: «Ο Διευθυντής [του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας] δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.» Το δε άρθρο 80 του Κεφ. 224 προνοεί με τη σειρά του ότι: «Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό.» Η φύση και το εύρος της εξουσίας του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας που παρέχεται από το άρθρο 60 του Κεφ. 224, αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης σε αριθμό υποθέσεων. Σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την υπόθεση Φιλίππου ν Στυλιανού
(1992)1 Α.Α.Δ. 448: «Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ' εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Άλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα. Πρόκειται για διοικητική λειτουργία στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου.» Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Παναγιώτου ν Κυριάκου κ.α.
(1991)1 Α.Α.Δ. 362: [Η] εφαρμογή του άρθρου 61 περιορίζεται στις περιπτώσεις εκείνες που το λάθος μπορεί να ευρεθεί και να διορθωθεί από τα σχέδια και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς περαιτέρω έρευνα». Θεωρώ ιδιαίτερα σημαντική την υπόθεση Hassidoff v Santi and others
(1970)1 CLR 610, η οποία επίσης αφορούσε διπλή εγγραφή. Στην απόφαση του, το Δικαστήριο κατέληξε ότι επειδή η υπόθεση αφορούσε νομικά δικαιώματα σε γη ήταν περίπτωση στην οποία τα εμπλεκόμενα μέρη έπρεπε να έχουν την ευκαιρία να ακουστούν στο Δικαστήριο στα πλαίσια αγωγής και ότι δεν έπρεπε τα θέματα που είχαν εγερθεί να αποφασιστούν σε διαδικασία Έφεσης όπως είναι η παρούσα. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα από την απόφαση: «We would also observe that in a case of double registration, as in the present case, before any rectification is decided upon by the Director, he must satisfy himself as to who is in possession; and, where a long time has elapsed since the alleged error and the one party has not been in possession of registered land for more than ten years prior to 1st September 1946, then he should decline to act under the provisions of section 61 and he should let the interested parties vindicate their legal rights in the Courts.» Σχετική είναι και η απόφαση στην υπόθεση Socratous v Mezou
(1975)1 C.L.R. 62 όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «...[I]t seems to us that the trend of the recent authorities is that when evidence is required to be heard by the director concerning legal rights in land, in order to enable him to correct any error or omission in the Land Registry or any certificate of registration, the machinery provided under section 61 should not be put into motion, because the remedy lies in a Civil Court with all the safeguards as to evidence on oath, admissibility of evidence and, generally the fundamental rules of the administration of justice. This Court has no doubt that both on principle and authority the statements quoted from recent authorities are correct, and respectfully agree and adopt them.» Τέλος θα αναφερθώ στην Λιασίδης ν Γενικός Εισαγγελέας
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 185 η οποία είναι ιδιαίτερα καθοδηγητική[1]. Εκεί, το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση του καταλήξει ότι: «.σοβαρές διαφορές που αφορούν την κυριότητα ακίνητης ιδιοκτησίας δεν εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του Διευθυντή, αλλά σε αυτή του Δικαστηρίου.» Ανάλυση Εφαρμόζοντας τις αρχές που τέθηκαν από τη νομολογία, διαφαίνεται ότι η διαδικασία διόρθωσης λάθους από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στα πλαίσια του άρθρου 61 του Κεφ. 224 είναι κατάλληλη σε περιπτώσεις όπου το λάθος μπορεί να διαπιστωθεί και να διορθωθεί μόνο από τα μητρώα και βιβλία του Κτηματολογίου χωρίς η έρευνα να επεκτείνεται πέραν από αυτά. Εάν όμως υπάρχουν ισχυρισμοί αντικρουόμενοι από τα εμπλεκόμενα μέρη ή αν τα επίδικα θέματα είναι ευρύτερα ώστε να απαιτείται διερεύνηση που να προϋποθέτει παράθεση και αξιολόγηση μαρτυρίας τότε το ζήτημα εκφεύγει των εξουσιών του Διευθυντή που παρέχονται από το άρθρο 61 του Κεφ 224. Εάν τα υπό κρίση ζητήματα δεν είναι μόνο κτηματολογικά αλλά και πραγματικά τότε ο ορθός τρόπος διακρίβωσης και επίλυσης τους είναι στα πλαίσια πολιτικής αγωγής[2]. Στην υπό κρίση περίπτωση, θεωρώ ότι τα ζητήματα που έχουν εγερθεί δεν είναι απλώς κτηματολογικής φύσης. Αντίθετα, αφορούν ουσιαστικά δικαιώματα κυριότητας των επίδικων ακινήτων. Τα πιστοποιητικά εγγραφής που έχουν εκδοθεί επ΄ ονόματι των Εφεσίβλητων 2 αποτελούν εκ πρώτης όψεως απόδειξη κυριότητας των τεμαχίων που αφορούν και αν αποδειχθεί λάθος στην εγγραφή - όπως είναι η θέση της Εφεσείουσας - τα εν λόγω πιστοποιητικά εγγραφής θα εξουδετερωθούν. Εφόσον τα επίδικα ζητήματα αφορούν περιουσιακά δικαιώματα, οι Κτηματολογικές αρχές είναι αναρμόδιες να τα επιλύσουν και ορθά, κατά την άποψη μου, ο Εφεσίβλητος 1 θεώρησε ότι το άρθρο 61 του Κεφ. 224 δεν του παρέχει εξουσία να ενεργήσει μονομερώς και αυτοβούλως στην παρούσα περίπτωση. Η επισήμανση των Κτηματολογικών λειτουργών ότι η Εφεσείουσα πρέπει να εγείρει τα ζητήματα αυτά στα πλαίσια αγωγής είναι επίσης ορθή. Αυτό είναι ο μόνος τρόπος για να παρατεθεί μαρτυρία από όλα τα εμπλεκόμενα μέρη η οποία να αξιολογηθεί από το Δικαστήριο ώστε να διακριβωθούν τα πραγματικά γεγονότα και να επιλυθεί η διαφορά. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε στην Φανή ν Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος κ.α., Πολ. Έφεση 10095, ημερ. 20.10.1999: «Τα περιουσιακά δικαιώματα αποτελούν μέρος των αστικών δικαιωμάτων του ατόμου, η διάγνωση των οποίων ανάγεται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία αρμοδίου δικαστηρίου.» Εν όψει των πιο πάνω, καταλήγω ότι η παρούσα διαδικασία δεν είναι η κατάλληλη για την προώθηση και διακρίβωση των επίδικων θεμάτων και το Δικαστήριο, στα πλαίσια της διαδικασίας αυτής στερείται δικαιοδοσίας να παρέχει στην Εφεσείουσα τις θεραπείες που επιζητεί. Ως εκ τούτου η παρούσα Έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εφεσίβλητων και εναντίον της Εφεσείουσας όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Σχετική και η Νεοφύτου ν Διευθυντή Κτηματολογίου
(1995)1 Α.Α.Δ. 842 [2] Σχετική και η Θεοφίλου ν Πολεμίτη
(1998)1 Α.Α.Δ. 1349 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο