← Κύπρος

Ιωάννας Σαββίδη κ.α. ν. Μαρίνας Άριστου Χρυσοστόμου κ.α., Αίτησης/Έφεσης: 5/2010, 30/6/2014

Ιωάννας Σαββίδη κ.α. ν. Μαρίνας Άριστου Χρυσοστόμου κ.α., Αίτησης/Έφεσης: 5/2010, 30/6/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2014:A214 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Ε. Γεωργίου - Αντωνίου, Ε.Δ. Αίτησης/Έφεσης: 5/2010 Αναφορικά με τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, και Τροποποιητικοί Νόμοι 3/60 μέχρι Ν.165(Ι)/2007 και Άρθρα 27, 28, 29 και 80 και τους Κανονισμούς του

  1. Μεταξύ:
  2. Ιωάννας Σαββίδη, από τη Λεμεσό.
  3. Τσιάρλς Τζιώρτζ Λανίτη, από την Ολλανδία Εφεσειόντων/Αιτητών και
  4. Μαρίνας Άριστου Χρυσοστόμου, από τη Λεμεσό
  5. Πάολας Χατζησωτηρίου, από τη Λεμεσό
  6. Έλενας Αθανασίου, από τη Λεμεσό Εφεσίβλητων Ως Τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερ. 11/10/10 1.Ιωάννας Σαββίδη, από τη Λεμεσό 2.Τσιάρλς Τζιώρτζ Λανίτη, από την Ολλανδία Εφεσειόντων/Αιτητών και
  7. Μαρίνας Άριστου Χρυσοστόμου, από τη Λεμεσό
  8. Πάολας Χατζησωτηρίου, από τη Λεμεσό 3.Έλενας Αθανασίου, από τη Λεμεσό
  9. Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας Εφεσίβλητων- Καθών η Αίτηση Ημερομηνία: 30 Ιουνίου, 2014 Εμφανίσεις: Για Εφεσείοντες-Αιτητές: Ο κ. Λ. Κολατσής (για να ακούσει απόφαση κ. Κωνσταντίνου). Για Εφεσίβλητους-Καθ΄ων η Αίτηση 1, 2 και 3: Ο κος. Γρηγορίου για PHC TSAGARIDES LLC (για να ακούσει απόφαση κα Μέσσιου) Για Εφεσίβλητο-Καθ΄ ου η Αίτηση 4: Η κα Κατ. Λοϊζου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας. Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Εφεσείοντες-Αιτητές με την αίτηση/έφεσή τους ζήτησαν την έκδοση διατάγματος με το οποίο να κηρύσσεται άκυρη ή και παράνομη ή και στερημένη οποιουδήποτε αποτελέσματος η απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου, ημερομηνίας 03/03/2010, σε σχέση με το φάκελο με αριθμό Α652/2009 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λάρνακας με την οποία είχε αρνηθεί την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/1214, Φ/Σχ.55/37, Τεμάχιο 335, Τμήμα 0, Τοποθεσία Πετρέλης, στο Ζύγι, το οποίο ανήκει στους διάδικους. Επιπρόσθετα ζήτησαν την έκδοση διατάγματος με το οποίο να δηλώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο είναι αδιαίρετο ή και αδιανέμητο με βάση τις πρόνοιες του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 και διάταγμα που να διατάζει τον Διευθυντή Κτηματολογίου όπως εκδώσει πιστοποιητικό αδιαιρετότητας. Καταγράφηκε αριθμός λόγων έφεσης, κάποιοι από τους οποίους επαναλαμβάνονταν. Ως βασικοί λόγοι έφεσης σημειώθηκαν οι ακόλουθοι: Ότι ο Διευθυντής είχε λάβει την απόφαση κατά παράβαση ή και καθ υπέρβαση των εξουσιών που του παρέχει ο νόμος, ότι η απόφαση είναι εσφαλμένη γιατί δεν βασίζεται στα ορθά νομικά κριτήρια ή και στην ορθή ερμηνεία του εφαρμοζόμενου νομικού πλαισίου, ήτοι των άρθρων 27, 28 και 29 του Κεφ. 224, ότι ο Διευθυντής αρνήθηκε ή και αμέλησε να εκτελέσει ή /και δεν εκτέλεσε σωστά τις εκ του νόμου προνοούμενες υποχρεώσεις του έτσι ώστε να εκδώσει πιστοποιητικό αδιανέμητου ακινήτου για το επίδικο ακίνητο, ότι ο Διευθυντής τελούσε υπό πλάνη αναφορικά με τα ορθά νομικά κριτήρια που εφαρμόζονται στο θέμα της διαιρετότητας, ότι η υποβληθείσα από τους Εφεσείοντες /Αιτητές αίτηση, με ημερομηνία 11/09/2009, πληροί όλες τις απαιτούμενες εκ του νόμου προϋποθέσεις και ο Διευθυντής έπρεπε να προχωρήσει στην έκδοση του πιστοποιητικού. Επιπρόσθετα ισχυρίζονται, οι Εφεσείοντες-Αιτητές, ότι η εισήγηση του Διευθυντή για υποβολή αίτησης για αναγκαστική διανομή, με βάση το άρθρο 29 του Κεφ. 224, είναι παράνομη, παράτυπη και λανθασμένη. Σύμφωνα με τους Αιτητές η επιλογή τους να ζητήσουν την έκδοση του συγκεκριμένου πιστοποιητικού αποτελεί αναφαίρετο δικαίωμα τους δεδομένου ότι το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί. Προωθούν την θέση ότι ο Διευθυντής δεν απαλλάσσεται από των εκ του νόμου υποχρεώσεων του με την υπόδειξη εναλλακτικού τρόπου αξιοποίησης του ακινήτου αλλά οφείλει να ακολουθήσει την εκ του νόμου προβλεπόμενη διαδικασία. Νομική βάση της Αίτησης - Έφεσης αποτέλεσαν τα άρθρα 2, 4, 27, 28, 29, 61, 80 και 85 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, το άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου, οι Καν. 2, 5, 6, 7, 10, 14 και 17 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών 1956, ο περί Οδών και Οικοδομών Νόμος, η νομολογία, η ακολουθούμενη πρακτική και οι συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Η Αίτηση-Έφεση αντιμετωπίστηκε με Ένσταση από τους Καθ΄ων η Αίτηση 1, 2 και
  10. Η Ένσταση βασίστηκε στους ακόλουθους λόγους ενστάσεως: Ότι η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ήταν εντός των εξουσιών του, όπως αυτές προκύπτουν από το Νόμο, ότι στηρίχθηκε στα πραγματικά γεγονότα που αφορούν το επίδικο ακίνητο, ότι ο Διευθυντής ορθά είχε αποφασίσει να μην εκδώσει το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας αφού το επίδικο ακίνητο εμπίπτει σε πολεοδομική ζώνη ανάπτυξης και εφάπτεται δημοσίου δρόμου. Είναι περαιτέρω η θέση τους ότι ο Διευθυντής ακολούθησε την ορθή και προβλεπόμενη διαδικασία για τη λήψη της απόφασης του και εξέτασε όλα τα δεδομένα και στοιχεία του επίδικου κτήματος πριν λάβει την απόφασή του. Η καταχωρηθείσα Ένσταση βασίστηκε στα άρθρα 2, 4, 27, 28, 29, 61, 80 και 85 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, στο άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου και στους Καν. 2, 5, 6, 7, 9 και 17 των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών. Τα γεγονότα που αφορούσαν την καταχωρηθείσα Ένσταση κατεγράφησαν στην ένορκη δήλωση της Εφεσίβλητης - Καθ΄ης η Αίτηση 2, κας Πάολας Χατζησωτηρίου, η οποία γνώριζε πολύ καλά και προσωπικά τα γεγονότα και είχε εξουσιοδοτηθεί και από τους υπόλοιπους στην ετοιμασία της ένορκης δήλωσης. Ήταν η θέση της ότι είχαν γίνει διάφορες συζητήσεις μεταξύ των ιδιοκτητών του τεμαχίου για τον διαχωρισμό ή την ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου, οι οποίες όμως δεν είχαν τελεσφορήσει γιατί ο κάθε συνιδιοκτήτης είχε διαφορετικές απόψεις. Υποστήριξε ότι το επίδικο ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί γιατί έχει το απαιτούμενο μέγεθος, εφάπτεται δημόσιου δρόμου, εμπίπτει σε περιοχή ανάπτυξης στην πολεοδομική ζώνη Τ2α και είναι μέσα στην περιοχή υδρεύσεως της κοινότητας Ζυγίου. Κατέληξε ότι η απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου είναι δικαιολογημένη, ορθή και σύμφωνη με τα δεδομένα της υπόθεσης και ότι οι Αιτητές - Εφεσείοντες βεβιασμένα προχώρησαν στην καταχώριση της υπό κρίση αίτησης. Ο Διευθυντής του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας καταχώρισε τη δική του Ένσταση στην οποία κατέγραψε μια προδικαστική ένσταση καθώς και τους ακόλουθους λόγους ένστασης: Ότι η προσβαλλόμενη απόφαση του Διευθυντή και οι υπόλοιπες ενέργειες του είχαν γίνει ορθά και νόμιμα, μετά από δέουσα έρευνα και σύμφωνα με τις προβλεπόμενες από το Νόμο και τους Κανονισμούς διαδικασίες, ότι ορθά είχε αποφασίσει την μη έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας αφού το επίδικο ακίνητο εμπίπτει σε πολεοδομική ζώνη ανάπτυξης και εφάπτεται δημόσιου δρόμου και κατ΄ επέκταση μπορεί να διανεμηθεί και να διαιρεθεί είτε μετά από συμφωνία των συνιδιοκτητών είτε μετά από αίτηση για αναγκαστική διανομή, σύμφωνα με το άρθρο 29 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, ότι ακόμα και αν δεν υπάρχει συγκατάθεση από τους άλλους συνιδιοκτήτες αυτό δεν αποτελεί κριτήριο ώστε το κτήμα να θεωρείται αδιανέμητο και ότι η χορήγηση των αιτούμενων θεραπειών δεν είναι δίκαιη και/ή εύλογη υπό τις περιστάσεις. Η Ένσταση βασίστηκε στα άρθρα 2, 4, 27, 28, 29, 61, 80 και 85 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, στο άρθρο 29 του περί Δικαστηρίων Νόμου και στους Κανονισμούς 2, 5, 6, 7, 9 και 17 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, στον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς Δ.48 θ.1-4, 8 και 9, στα Άρθρα 29, 30.2 και 30.3 του Συντάγματος και στο Άρθρο 6 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για την Προάσπιση των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και Θεμελιωδών Ελευθεριών. Σε σχέση με τα γεγονότα η Ένσταση υποστηρίχθηκε από την ένορκη δήλωση του Γεώργιου Σπετσιώτη, Βοηθού Κτηματολογικού Λειτουργού, υπεύθυνου στον Κλάδο Επιτόπιων Ερευνών, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας. Στην ένορκη δήλωση του ο ομνύοντας καταγράφει ότι οι Εφεσείοντες - Αιτητές είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, ανά ¼ μερίδιο έκαστος, του τεμαχίου 335, Φ/Σχ. 53/37, έκτασης 16054 τετραγωνικά μέτρα, στο χωριό Ζύγι. Οι Εφεσίβλητοι - Καθ΄ ων η Αίτηση είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των υπόλοιπων μεριδίων, ο Εφεσίβλητος 1 ανά ¼ μερίδιο και οι Εφεσίβλητοι 2 και 3 ανά 1/8 μερίδιο έκαστος. Στις 11/09/09 οι Εφεσείοντες - Αιτητές είχαν υποβάλει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λάρνακας την αίτηση με αριθμό Α652/09 με την οποία ζητούσαν την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας για το συγκεκριμένο ακίνητο, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 28

(1)του Κεφ.
  1. Σύμφωνα με τον ομνύοντα το συγκεκριμένο ακίνητο εμπίπτει στην τουριστική ζώνη Τ2α, η οποία προνοεί για ανάπτυξη ξενοδοχείων ή οργανωμένων διαμερισμάτων, για τουριστικά χωριά ή τουριστικές εγκαταστάσεις και για κατοικίες ή υπηρεσίες με συντελεστή δόμησης από 0.20 μέχρι 0.
  2. Έχοντας υπόψη τα μερίδια του κάθε συνιδιοκτήτη και τα χαρακτηριστικά του κτήματος είναι η θέση του ομνύοντα ότι το επίδικο ακίνητο έχει τις δυνατότητες και όλες τις προϋποθέσεις να διαχωριστεί, όπως προβλέπεται από το άρθρο 27
(1)(α) του Κεφ. 224 με την προϋπόθεση ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες θα αποταθούν από κοινού στην αρμόδια αρχή για την έκδοση άδειας διαίρεσης και θα συμμορφωθούν με τους τυχόν όρους που δυνατό να τεθούν. Προώθησε την άποψη ότι το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 28
(1)του Κεφ. 224, εκδίδεται στην περίπτωση που ένα ακίνητο δεν μπορεί να διαχωριστεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27 του Κεφ. 224. Στην προκειμένη περίπτωση παρόλο που το ακίνητο έχει όλες τις δυνατότητες και προϋποθέσεις να διαχωριστεί, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27
(1)(α) του Κεφ. 224, το γεγονός ότι οι συνιδιοκτήτες δεν συναινούν στο διαχωρισμό δεν οδηγεί στην εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 28
(1)του Κεφ. 224 για την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας και την έκθεση του ακινήτου σε δημόσιο πλειστηριασμό. Το κριτήριο για να αποφασιστεί εάν το ακίνητο μπορεί να θεωρηθεί αδιανέμητο είναι αν μπορεί να υποδιαιρεθεί ή όχι. Στην περίπτωση που μπορεί να υποδιαιρεθεί δεν εφαρμόζονται οι πρόνοιες του άρθρου 28
(1)του Κεφ. 224 αλλά οι πρόνοιες του άρθρου 27. Η ακρόαση της Αίτησης - Έφεσης διεξήχθη στη βάση των ενόρκων δηλώσεων, σύμφωνα με τον Καν. 10
(3)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Τροποποιητικού Διαδικαστικού Κανονισμού του 2006, ημερομηνίας 22/11/
  1. Παρόλο που είχε δοθεί άδεια για καταχώριση συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης από τους Εφεσείοντες - Αιτητές το αίτημα εγκαταλείφθηκε. Αντεξετάστηκε μόνο ο κ. Σπετσιώτης, του οποίου η αντεξέταση είχε ζητηθεί από τους Αιτητές, ο οποίος ενώπιον του Δικαστηρίου ανέφερε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ανήκει σε πέντε συνιδιοκτήτες. Οι δύο Αιτητές έχουν ¼ μερίδιο ο καθένας τους και οι υπόλοιποι τρεις έχουν το υπόλοιπο ½ μερίδιο. Είχαν γίνει προσπάθειες, εκ μέρους των Εφεσειόντων - Αιτητών, για αξιοποίηση του ακινήτου και ο ίδιος είχε προθυμοποιηθεί να βοηθήσει στην επίλυση των προβλημάτων. Ερωτηθείς παραδέχθηκε ότι ο λόγος που δεν είχε απαντηθεί η επιστολή των Αιτητών, ημερομηνίας 12/03/10, ήταν γιατί είχε ακολουθήσει αμέσως η καταχώριση της Αίτησης - Έφεσης. Υποστήριξε ότι η αιτιολογία της απόφασής του καταγράφεται στην αιτιολογική του έκθεση, ημερομηνίας 13/05/
  2. Σε σχέση με την απόφασή του, ημερομηνίας 03/03/10, ισχυρίστηκε ότι είχε λάβει υπόψη του τις εγκυκλίους, οι οποίες κατά καιρούς αποστέλλονται από τα Κεντρικά Γραφεία. Ο ίδιος είχε προτρέψει τα μέρη για την υποβολή αίτησης δυνάμει του άρθρου 29, ως συμβουλή, για επίλυση του προβλήματος. Στην περίπτωση που υποβαλλόταν αίτηση, δυνάμει του άρθρου 29, το Κτηματολόγιο θα προέβαινε σε όλες τις αναγκαίες προσπάθειες για να επιλυθεί το πρόβλημα και θα απευθυνόταν στην Πολεοδομία. Το Κτηματολόγιο θα απευθυνόταν στο Τμήμα Πολεοδομίας επειδή το ακίνητο ενέπιπτε σε ζώνη για την οποία χρειάζεται η πολεοδομική άδεια για ανάπτυξη. Ήταν η θέση του ότι η πεποίθηση του Κτηματολογίου ήταν ότι δεν είχαν γίνει οι απαραίτητες ενέργειες και προσπάθειες για την λήψη της συγκατάθεσης των ιδιοκτητών. Ερωτηθείς υποστήριξε ότι η επιστολή, ημερομηνίας 03/03/10, απλά εμπεριέχει μια συμβουλή, μια γνώμη για επίλυση του προβλήματος. Αν δεν υπάρχει σύγκλιση των ιδιοκτητών τότε θα μπορούν να επανέλθουν με αίτηση, δυνάμει του άρθρου 28
(1), για έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Παραδέχθηκε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί μόνο με την εφαρμογή του άρθρου 27
(1)(α). Ήταν η δική του άποψη ότι δυνάμει του άρθρου 29 θα μπορούσε να γίνει καταναγκαστικά, η διαίρεση, χωρίς να υπάρχει η συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών. Θα έπρεπε όμως να προηγηθεί η διαβούλευση με τους ιδιοκτήτες και το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως. Σε ερώτηση που του τέθηκε υποστήριξε ότι ο ίδιος είχε εφαρμόσει την εγκύκλιο με ημερομηνία 30/01/97 καθώς και συνοδευτική εγκύκλιο ημερομηνίας 23/04/
  1. Κατέθεσε, ως Τεκμήριο 1, την εγκύκλιο ημερομηνίας 09/01/
  2. Ήταν περαιτέρω η θέση του ότι ο ίδιος είχε ακολουθήσει την πρακτική που προκύπτει από τις εγκυκλίους, από τις οποίες προκύπτει η ξεκάθαρη θέση να προτρέπονται οι ιδιοκτήτες όπως αποταθούν, δυνάμει του άρθρου 29 Κεφ. 224, για αίτηση διαχωρισμού. Παραδέχθηκε ότι σε δύσκολες υποθέσεις ζητείται η άποψη των Κεντρικών Γραφείων και του Γενικού Εισαγγελέα. Παρόμοια υπόθεση είχε προκύψει και στο χωριό Πύλα και τότε ο Διευθυντής του Τμήματος, στα Κεντρικά Λευκωσίας, είχε αποστείλει επιστολή με την οποία καθόριζε τη διαδικασία που έπρεπε να ακολουθηθεί πριν την έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Ερωτηθείς για τη διαδικασία ήταν η θέση του ότι κατατίθεται μια αίτηση, δυνάμει του άρθρου 29 και αποστέλλεται σχετικό αντίγραφο σε όλους τους εμπλεκόμενους συνιδιοκτήτες για να ενημερωθούν για την πρόθεση του Αιτητή. Ακολούθως ο φάκελος αποστέλλεται στον Κλάδο Επιτόπιων Ερευνών και οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες ενημερώνονται για την ημερομηνία της επιτόπιας εξέτασης. Απώτερος στόχος είναι η επίλυση οποιωνδήποτε αποριών των συνιδιοκτητών και η προσπάθεια εξεύρεσης συμβιβασμού καθώς και επίλυσης του προβλήματος. Αν αυτό δεν γίνει κατορθωτό το Κτηματολόγιο ζητά απόψεις από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως και αναμένει τις θέσεις αυτές για να αποφασίσει. Ενίοτε καλούνται οι εμπλεκόμενοι για να ενημερωθούν για τις απόψεις του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως σε μια προσπάθεια επίλυσης του προβλήματος. Αν η συνεργασία είναι αδύνατη, τότε με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 29 το Κτηματολόγιο μπορεί να περάσει στο επόμενο στάδιο. Όταν ολοκληρωθούν όλες οι προσπάθειες και μέσω της Πολεοδομίας και δεν ευοδώσου τότε μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό αδιαιρέτου ακινήτου. Υποστήριξε ότι όταν καταβληθούν όλες οι προσπάθειες και μέσω του Τμήματος Πολεοδομίας, του οποίου η στάση μπορεί να είναι αρνητική ή να θέσει όρους, τότε θα εκδοθεί πιστοποιητικό αδιαιρετότητας για αυτό και δεν ακυρώθηκε η αίτηση των Εφεσειόντων - Αιτητών και συνεχίζει να παραμένει σε ισχύ. Παραδέχθηκε ότι οι πρόνοιες του άρθρου 29 είναι δύσκολες και η διαδικασία ενίοτε χρονοβόρα αλλά όχι πάντοτε. Εξήγησε όμως ότι αν η θέση του Τμήματος Πολεοδομίας είναι εξ υπαρχής αρνητική τότε τα πράγματα είναι πιο εύκολα. Στην περίπτωση της Πύλας το Κτηματολόγιο είχε προτρέψει την καταχώριση αίτησης δυνάμει του άρθρου 29 πλην όμως η προσπάθεια είχε αποτύχει λόγω της στάσης του Τμήματος Πολεοδομίας και για αυτό εφαρμόστηκε τελικά το άρθρο 28
(1)και εκδόθηκε πιστοποιητικό αδιαιρετότητας. Κατέληξε ότι σε σχέση με το επίδικο ακίνητο δεν είχε κατατεθεί οποιαδήποτε αίτηση από οποιονδήποτε από τους ιδιοκτήτες. Επανεξετασθείς διευκρίνισε ότι ο ίδιος είχε λειτουργήσει στη βάση εσωτερικών οδηγιών τις οποίες και κατέθεσε ως Τεκμήριο 2. Περαιτέρω διευκρίνισε ότι η αίτηση δυνάμει του άρθρου 29 μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε εκ των συνιδιοκτητών ή και από όλους. Ο κ. Σπετσιώτης δεν είχε οποιοδήποτε λόγο να μην πει την αλήθεια στο Δικαστήριο. Ήταν ειλικρινής και σταθερός μάρτυρας και προσπάθησε να βοηθήσει τις πλευρές στην διαφορά να βρουν την καλύτερη λύση για όλους τους συνιδιοκτήτες πριν καταλήξει στην εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 28
(1), οι οποίες φαίνεται να εφαρμόζονται ως τελευταία λύση. Βοήθησε το Δικαστήριο τα μέγιστα στο να κατανοήσει τους λόγους που είχε οδηγηθεί στην συγκεκριμένη κατάληξη της προσωρινής απόρριψης της αίτησης των Εφεσειόντων - Αιτητών. Μετά την ολοκλήρωση της αντεξέτασης του κ. Σπετσιώτη όλες οι πλευρές προώθησαν τις θέσεις τους με γραπτές αγορεύσεις τις οποίες το Δικαστήριο έχει αναγνώσει και έχει κατά νου. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Έχει εγερθεί προδικαστική ένσταση, από την ευπαίδευτη συνήγορο του Γενικού Εισαγγελέα, ότι ο Διευθυντής του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λάρνακας δεν μπορεί να ενάγεται και/ή να είναι διάδικος σε δικαστική διαδικασία, σύμφωνα με το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, γιατί έφεση μπορεί να υποβληθεί μόνο εναντίον του Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Σε σχέση με την εφαρμογή του άρθρου 80 του Κεφ. 224 αναφορά μπορεί να γίνει στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου 1. Νικολέτα Ιωάννου 2. Ανδρέας Χριστοδούλου Αγγελίδη ν. Κυριακής Αποστόλη Σιακαλλή 2. Κυπρούλλα Κυπριανού κ.α. Πολ. Εφ. 290/09 ημερ. 11/09/13 στην οποία λέχθηκαν τα ακόλουθα σε σχέση με το άρθρο 80 του Κεφ. 224: «Το άρθρο 80 του Κεφ. 224 προβλέπει, μεταξύ άλλων, ότι «εκτός δι΄ εφέσεως ως προνοείται εν τω παρόντι άρθρο, ουδέν Δικαστήριο επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας εφ΄ οιουδήποτε διατάγματος εν σχέσει προς ο, ο Διευθυντής κέκτηται εξουσίας να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του παρόντος νόμου» (Χρυσάνθου κ.α. ν. Αντωνιάδη
(1969)1 C.L.R. 622, Σωκράτους ν. Μέζου
(1975)1 C.L.R. 62, Γεώργιος Χρ. Χαφιέρος κ.α. ν. Ανδροκλής Θεοχάρους κ.α.
(1978)1 C.L.R. 619). Στην Ανδρέας Φιλίππου Κραμβιάς κ.α. ν. Μαργαρίτας Χαραλάμπους Θεοδοσίου
(2000)1(Α) Α.Α.Δ. 267, το Εφετείο εξετάζοντας την εμβέλεια του άρθρου 80 παρατήρησε τα ακόλουθα: «Απόφαση του Διευθυντή, που λαμβάνεται βάσει των προνοιών του Κεφ. 224, υπόκειται σε έφεση ενώπιον του επαρχιακού δικαστηρίου, όπως ορίζεται στο Άρθρου 80 του ιδίου νόμου. Έφεση ενώπιον του επαρχιακού δικαστηρίου, βάσει των προνοιών του Άρθρου 80, διέπεται από τις δικονομικές διατάξεις των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Κανονισμών - (Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Rules, 1956). Στην Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1999)1 Α.Α.Δ. 749, διαπιστώσαμε:- «Καθίσταται πρόδηλο από τις διατάξεις του άρθρου 80 ότι η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή, όπως άλλωστε αναγνωρίζει η νομολογία -Lambris Haralambous Papa Loizou v. KorneliaThemistokleous 22 C.L.R.177. Αντικείμενο της έφεσης βάσει του άρθρου 80, είναι ο έλεγχος όχι μόνο της νομιμότητας αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή. Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην τροποποίηση όσο και αντικατάσταση του σχεδίου κατά το δίκαιο του πράγματος. (Βλ. μεταξύ άλλων Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, Σολομώντος ν. Παπανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906.)». . . . . . . . . .... «Κρίνουμε, όμως, ορθό, πριν περατώσουμε την απόφαση αυτή, να σχολιάσουμε το γεγονός ότι οι κτηματολογικές αρχές, παρά τις διαπιστώσεις που έγιναν από το 1970 στην AbrahamHassidoff v.Paul Antoine-Aristide Santi and Others
(1970)1 C.L.R. 220(*) - ότι οι κτηματολογικές αρχές είναι αναρμόδιες να επιλύουν περιουσιακές διαφορές, κάτω από οποιαδήποτε διάταξη του νόμου - συνεχίζουν να το πράττουν. Σε πρόσφατη απόφασή μας στη Φανή ν. Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος κ.ά.,
(1999)1 Α.Α.Δ. 1760, υποδείξαμε ότι:- «Τα περιουσιακά δικαιώματα αποτελούν μέρος των αστικών δικαιωμάτων του ατόμου, η διάγνωση των οποίων ανάγεται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία αρμόδιου δικαστηρίου - (βλ. Άρθρο 30.2. του Συντάγματος).» (Υπογράμμιση δική μας.) Σχετικές επίσης και οι πρόσφατες αποφάσεις Μιχαήλ Σάββα Σάουρου ν. Μαρίας Κώστα Φιλίππου
(2009)1 Α.Α.Δ. 203 και Σταυρούλα Θεμιστοκλέους Θέμη ν. Πόπης Αντωνίου Χριστοδούλου,Π.Ε.335/2006,ημερ. 13.7.2010.» Η έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας αποτελεί απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου, η οποία υπόκειται σε έφεση από οιονδήποτε επηρεαζόμενο πρόσωπο, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ. 224. Η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση της απόφασης του διευθυντή βλ. μεταξύ άλλων LambiHaralambous PapaLoizou v. Kornelia Themistokleous 22 C.L.R.177 και Άννα Μιλτιάδη Ιωάννου ν. Στέλιος Κωνσταντίνου και άλλου
(1999)1 Α.Α.Δ. 749. Υπενθυμίζεται, όπως προκύπτει από τον φάκελο του Δικαστηρίου, ότι η άδεια τροποποίησης του τίτλου της Αίτησης -΄Εφεσης και η συμπερίληψη του κτηματολογικού λειτουργού σαν διάδικου, επετράπη κατόπιν γραπτής αίτησης την οποία είχαν υποβάλει οι Αιτητές - Εφεσείοντες, στην οποία αίτηση εκπροσωπήθηκε ο Κτηματολογικός Λειτουργός μέσω δικηγόρου από το γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα. Ο δικηγόρος που είχε εκπροσωπήσει τον Κτηματολογικό Λειτουργό είχε συμφωνήσει με την αιτούμενη τροποποίηση, παρά το γεγονός ότι αρχικά είχε καταχωρίσει ένσταση, αποδεχόμενος πλέον την συμπερίληψη του. Η συγκεκριμένη απόφαση, της έκδοσης ή της μη έκδοσης πιστοποιητικού αδιαιρετότητας, εμπίπτει στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Διευθυντή, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 28
(1)του Κεφ.
  1. Η εξουσία αυτή ελέγχεται δικαστικά μέσω του άρθρου 80 του Κεφ.
  2. Το άρθρο 80 διασφαλίζει στο ακέραιο το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο Δικαστήριο. (Βλ. Μιχαήλ ν. Αντωνίου
(1998)1Γ Α.Α.Δ 1376 και Ελευθέριος Κορακίδης κ.α ν. Μαρούλλα Γεωργίου Αλέξη κ.α
(1998)1Γ Α.Α.Δ 1534). Το γεγονός ότι η συγκεκριμένη απόφαση είχε υπογραφεί από τον Επαρχιακό Λειτουργό Λάρνακας δεν έχει οποιαδήποτε σημασία γιατί ενεργούσε για τον Διευθυντή Κτηματολογίου και όπως διαφάνηκε εφάρμοζε εγκυκλίους, Τεκμήρια 1 και 2, στις οποίες είχαν δοθεί οδηγίες και κατευθυντήριες γραμμές για το πώς να προσεγγίζονται αιτήσεις για την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Οπόταν, η προδικαστική ένσταση της Δημοκρατίας απορρίπτεται. Στον φάκελο του Δικαστηρίου κατατέθηκε η απόφαση του Κτηματολογικού Λειτουργού με βάση τις πρόνοιες του Καν. 6
(2)των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 1956. Στην ως άνω απόφαση γίνεται πλήρης αναφορά στα γεγονότα καθώς και στους λόγους που οδήγησαν τον Κτηματολογικό Λειτουργό στην απόρριψη της αίτησης για έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Η κατάληξη του ήταν ότι μπορούσε να γίνει διαχωρισμός χωρίς να παραβιάζονται οι πρόνοιες του άρθρου 27
(1)του Κεφ.
  1. Το μόνο θέμα που το Δικαστήριο έχει να απαντήσει στην υπό κρίση υπόθεση είναι κατά πόσο ορθά είχε αποφασίσει ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός να αρνηθεί την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας και κατά πόσο είχε εφαρμόσει λανθασμένα το νομικό πλαίσιο. Έργο του Δικαστηρίου είναι να κρίνει κατά πόσο ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός κατ΄ εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 27 του Κεφ.224, άσκησε σωστά τις εξουσίες του. Εν ολίγοις το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει κατά πόσο με βάση το νόμο και τα γεγονότα της υπόθεσης συντρέχουν λόγοι ακύρωσης της απόφασης του Επαρχιακού Λειτουργού και κατ επέκταση του Διευθυντή Κτηματολογίου. Όσο αφορά το επίδικο θέμα δεν αμφισβητήθηκε ότι το επίδικο ακίνητο, όπως περιγράφεται από τον ίδιο τον Κτηματολογικό Λειτουργό στην αιτιολογημένη του Έκθεση, είναι χωράφι εμβαδού 16054 τ.μ., πολύ κοντά στην θάλασσα, εφάπτεται δημόσιου δρόμου, ευρίσκεται μέσα στην περιοχή ύδρευσης του χωριού Ζυγίου και εμπίπτει στην τουριστική ζώνη Τ2α με ανώτατους συντελεστές δομήσεως 0.45 και καλύψεως 0,20 και μπορεί να αξιοποιηθεί για ανέγερση ξενοδοχείου ή οργανωμένων διαμερισμάτων ή για την ανέγερση τουριστικού χωριού ή για ανέγερση κατοικιών. Η απάντηση στο ερώτημα, κατά πόσο η απόφαση του Κτηματολογικού Λειτουργού ήταν εντός του νομικού πλαισίου που τάσσει ο Νόμος, θα δοθεί από την σωρευτική ερμηνεία των άρθρων 27, 28 και 29 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.
  2. Σε σχέση με το πώς ερμηνεύεται ένας νόμος σχετική είναι η πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση
  3. Κωνσταντίνος Κυριακίδης
  4. Μάριος Κυριακίδης
  5. Χάρης Κυριακίδης ν. Μερόπης Δικηγοροπούλου και
  6. Ανδρούλας Χατζημιχαήλ ως διαχειριστριών της αποβιωσάσης Ελένης Κυριακίδου
  7. Ευαγγελίας Παναγιώτου Πολ. Εφ. 300/08 ημερ. 31/05/12 στην οποία επαναδιατυπώθηκαν οι κανόνες και κατεγράφησαν τα ακόλουθα: «Αποτελεί ερμηνευτικό αξίωμα ότι, όπου το λεκτικό του Νόμου είναι σαφές, ο Νόμος πρέπει να εφαρμόζεται ως έχει (Cyprus Cements Company Limited v. Republic
(1974)3 C.L.R. 514). ...................................... Ως εκ τούτου, θα επιχειρήσουμε να ανιχνεύσουμε την πρόθεση του Νομοθέτη με αναφορά στους ερμηνευτικούς κανόνες. Παρενθετικά σημειώνουμε ότι η ερμηνεία με αναφορά στο σκοπό του νομοθετήματος, έχει πλέον νομολογιακά εδραιωθεί (Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις Πλάζα Λτδ. κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Γερμασόγειας
(1998)3 Α.Α.Δ. 348). Στην προσπάθεια μας να διαπιστώσουμε την πρόθεση του Νομοθέτη θα λάβουμε υπόψη τους πιο κάτω ερμηνευτικούς κανόνες: (α) Ένας Νόμος πρέπει να ερμηνεύεται στο σύνολό του (Georghiades v. Republic
(1969)3 C.L.R. 396 P. Katsaras and others v. Republic
(1973)3 C.L.R. 145), (β) Ένας Νόμος δεν μπορεί να ερμηνεύεται με τρόπο που οδηγεί σε άδικα, παράδοξα, παράλογα ή άτοπα αποτελέσματα (Katsaras (πιο πάνω), Southfields Industries Ltd. ν. Δήμου Λευκωσίας
(1995)3 Α.Α.Δ. 59 και Γενικός Εισαγγελέας ν. Ευαγόρου
(2003)2 Α.Α.Δ. 82) και (γ) Ο σκοπός για τον οποίο έχει θεσπιστεί ο Νόμος αποτελεί σημαντικό παράγοντα για σκοπούς της ορθής ερμηνείας του (Ράφτης ν. Δημοκρατίας
(2002)3 Α.Α.Δ. 345).» Εφαρμόζοντας τους ερμηνευτικούς κανόνες και έχοντας κατά νου το σκεπτικό της απόφασης TRIDENT HOTELS LTD v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
(2010)1 Α ΑΑΔ 598, η οποία εξέτασε την φιλοσοφία του Κεφ. 224, θα δοθεί η απάντηση στο ερώτημα που το Δικαστήριο κλήθηκε να απαντήσει. Στην TRIDENT HOTELS LTD v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας λέχθηκαν τα ακόλουθα σημαντικά: «Τα τρία αναφερθέντα άρθρα 27, 28 και 29 του Νόμου προνοούν γενικά για τη διαδικασία σε περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε, κατά το δυνατό, να μην υπάρχει κατακερματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά τεμάχια. Αυτή η φιλοσοφία διακρίνει μεταξύ δύο περιπτώσεων. Η πρώτη καλύπτεται από το άρθρο 28, που σύμφωνα και με τον πλαγιότιτλο, δίνει εξουσία στο Διευθυντή να πωλεί ιδιοκτησία κατεχόμενη κατά αδιαίρετες ιδανικές μερίδες όταν αυτή δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς να παραβιάζονται οι διατάξεις του άρθρου 27. Σε αυτή την περίσταση οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που κατέχει με άλλους ιδανική μερίδα στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, μπορεί να ζητήσει και να λάβει πιστοποιητικό από το Διευθυντή ότι τέτοιος διαχωρισμός είναι εκ των πραγμάτων αδύνατος, το οποίο πιστοποιητικό μετά δύναται να επιδώσει στους άλλους συγκύριους δίνοντας τους τη δυνατότητα εντός τριάντα ημερών από την επίδοση του όπως «..... συμφωνήσωσιν επί διευθετήσεως δι' ης η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί εις έν πρόσωπον .....». Σε διαφορετική περίπτωση, όπου δηλαδή δεν μπορεί να επιτευχθεί τέτοια συμφωνία, η ιδιοκτησία θα τεθεί από το Διευθυντή σε πώληση με πλειστηριασμό. Στη συνέχεια ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει στην πώληση αυτής της ιδιοκτησίας διά πλειστηριασμού και να διανείμει το προϊόν στους αντίστοιχους συγκύριους, με βάση τα μερίδια τους, αφού προηγουμένως αφαιρέσει τη δαπάνη της πώλησης. Οι πρόνοιες του άρθρου 28 συναρτώνται με τις πρόνοιες του άρθρου 27, το οποίο καταγράφει τις περιπτώσεις όπου δεν μπορεί να γίνει νόμιμος διαχωρισμός. Όπως λέχθηκε στη Μηνά v. Χειμωνίδου
(1999)1 Α.Α.Δ. 405, στη σελ. 412: «Ο διαχωρισμός κτήματος, μεταξύ συνιδιοκτητών κατά ιδανικά μερίδια γίνεται μόνον εφόσον τηρηθούν οι προϋποθέσεις του άρθρου 27 του Νόμου.» Αντίθετα, και αυτή είναι η δεύτερη περίπτωση, το άρθρο 29 προνοεί, σύμφωνα και με τον πλαγιότιτλο του, για διαχωρισμό ιδιοκτησίας που κατέχεται εξ αδιαιρέτου, χωρίς αναφορά στο άρθρο 27. Σε τέτοια περίπτωση σύμφωνα με το εδάφιο
(1)του άρθρου 29, όποτε ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται εξ αδιαιρέτου κατά ιδανικάς μερίδας, ο Διευθυντής κατόπιν αιτήσεως οποιουδήποτε των ιδιοκτητών δύναται νόμιμα να μεριμνήσει ώστε να γίνει ο διαχωρισμός εγγράφοντας τα αντίστοιχα τεμάχια που θα προκύψουν στους ανάλογους ιδιοκτήτες. Η λέξη «νομίμως» που απαντάται στο εδάφιο
(1)και που δίνει τη δυνατότητα στο Διευθυντή να προβεί στο διαχωρισμό, παρέχει ακριβώς το διαφοροποιητικό εκείνο στοιχείο που αντιδιαστέλλει τις διατάξεις του άρθρου 29, προς τις διατάξεις του άρθρου 28. Με άλλα λόγια, το άρθρο 29 ενεργοποιείται όταν ο Διευθυντής κρίνει μετά από σχετική αίτηση ότι μπορεί νομίμως (χωρίς δηλαδή να προσκρούει ο διαχωρισμός σε ένα από τους λόγους που αναφέρει το άρθρο 27 - δέστε και Γεωργιάδη-Σιακίδη v. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 Α.Α.Δ. 711), να διαχωρίσει την ακίνητη ιδιοκτησία. Προς επιβεβαίωση αυτού, το εδάφιο
(3)του άρθρου 29, προνοεί ότι ο Διευθυντής κατά το διαχωρισμό και στην έκταση που είναι αυτό δυνατό «... ... διανέμει την ιδιοκτησία συμφώνως προς τας επιθυμίας των διαφόρων συγκυρίων ... ...». Μάλιστα, σε περίπτωση που υπάρχει μεν συμφωνία για το διαχωρισμό, υπάρχει δε διαφωνία ως προς το τεμάχιο που θα λάβει ο κάθε συγκύριος, το εδάφιο προνοεί ότι το ζήτημα λύεται τελικώς υπό του Διευθυντού με κλήρωση, ενώ με το εδάφιο
(4), ο Διευθυντής έχει εξουσία να καθορίσει αποζημίωση η οποία θα δοθεί σε αυτούς που λαμβάνουν λιγότερης αξίας τεμάχια με βάση το διαχωρισμό που είναι εφικτός να γίνει.» Στην προμνησθείσα απόφαση λέχθηκε επίσης, με αναφορά στην Eleni Sofokli Savva v. Olga Petrou
(1987)1 C.L.R 180, ότι η φιλοσοφία του συγκεκριμένου Νόμου είναι να αποσυνδέει ιδιοκτησία κατεχόμενη από κοινού και ταυτόχρονα να περιορίζει τον κατατεμαχισμό της κάτω από ορισμένες διαστάσεις. Σημαντικό για την υπό εξέταση υπόθεση είναι το ακόλουθο απόσπασμα από την σελίδα 607 της TRIDENT HOTELS LTD v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας: «Αναμένεται, βεβαίως, από το Διευθυντή, σε περίπτωση που η εξ αδιανεμήτου κατεχόμενη ακίνητη ιδιοκτησία δεν προσκρούει σε οποιοδήποτε πρόβλημα διαχωρισμού με βάση το άρθρο 27, να μην χορηγήσει το αιτούμενο πιστοποιητικό.» Έχοντας αναφερθεί στην σχετική νομολογία θα πρέπει να γίνει αναφορά σε αυτά τούτα τα σχετικά άρθρα. Το άρθρο 27 του Νόμου προβλέπει: «27.—
(1)Οι ακόλουθες διατάξεις εφαρµόζονται σε όλες τις περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισµού ακίνητης ιδιοκτησίας, και καµιά διαίρεση ή διαχωρισµός αυτής δεν είναι νόµιµη αν παραβαίνει οποιαδήποτε από τις διατάξεις αυτές, δηλαδή — (α) καµιά ακίνητη ιδιοκτησία κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς και καµιά οικοδομή δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεµάχια παρά µόνο σύµφωνα µε τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ Νόµου ή Κανονισµού· (β) κανένα αµπέλι, κήπος, δάσος ή γη που αρδεύεται από συνεχή ή εποχιακή πηγή ύδατος ή που είναι επιδεκτική άρδευσης από συνεχή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε τεµάχια µικρότερα της σκάλας σε έκταση ή, αν είναι επιδεκτική άρδευσης από εποχιακή πηγή ύδατος, σε τεµάχια µικρότερα των δύο σκαλών σε έκταση· (γ) καµιά γη που δεν αρδεύεται ή δεν είναι αρδεύσιµη είτε από συνεχή είτε από εποχιακή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεµάχια µικρότερα των πέντε σκαλών σε έκταση· (δ) τηρουµένων των διατάξεων των παραγράφων (α), (β) και (γ), καµιά ακίνητη ιδιοκτησία δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεµάχια εκτός αν κατά τη γνώµη του ∆ιευθυντή κάθε τέτοιο τεµάχιο δύναται κατάλληλα και άνετα να κατέχεται και καρπούται ως ξεχωριστό και αυτοτελές κτήµα· (ε) κανένα δέντρο δεν εκχωρείται σε περισσότερα του ενός πρόσωπα· (στ) καµιά γη στην οποία πρόσωπο είναι κύριος µερίδας δεν εκχωρείται στο πρόσωπο αυτό ως ξεχωριστή ιδιοκτησία του εκτός αν εκχωρείται σε αυτό και καθετί που φυτεύτηκε ή φύεται σε αυτή.» Το άρθρο 28 του Κεφ. 224 προνοεί τα ακόλουθα: «28.—
(1)Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες αλλά δεν δύναται να γίνει κανένας διαχωρισµός χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27, οποιοσδήποτε συγκύριος δύναται να ζητήσει από το ∆ιευθυντή πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισµός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος λόγω των προαναφερόµενων διατάξεων, και αφού ο συγκύριος αυτός εφοδιαστεί µε το πιστοποιητικό αυτό, δύναται να επιδώσει ειδοποίηση στους άλλους συγκύριους στην Κύπρο µαζί µε αντίγραφο του πιστοποιητικού αυτού πληροφορώντας αυτούς ότι, εκτός αν εντός τριάντα ηµερών από την επίδοση δυνηθούν να συµφωνήσουν σε διευθέτηση µε την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, αυτός θα ζητήσει από το ∆ιευθυντή να θέσει την ιδιοκτησία προς πώληση µε πλειστηριασµό· και ο ∆ιευθυντής, µε την απόδειξη της επίδοσης αυτής και αφού ικανοποιηθεί ότι δεν συµφωνήθηκε καµιά διευθέτηση όπως προνοείται πιο πάνω, δύναται, κατά τη διακριτική του εξουσία και χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω ειδοποίηση και ανεξάρτητα της απουσίας από την Κύπρο οποιουδήποτε συγκύριου να προχωρήσει στην πώληση της ιδιοκτησίας µε πλειστηριασµό, και να διανέµει το προϊόν, αφού αφαιρέσει τις δαπάνες της πώλησης αυτής, µεταξύ των προσώπων που δικαιούνται σε αυτό σύµφωνα µε τα αντίστοιχα δικαιώµατα αυτών πάνω στην ιδιοκτησία: Νοείται ότι όταν, λόγω της αξίας της ιδιοκτησίας ή του αριθµού των συγκυρίων ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο, φαίνεται στο ∆ιευθυντή ότι η επίδοση της ειδοποίησης και αντιγράφου του πιστοποιητικού όπως προαναφέρθηκε στους άλλους συγκύριους στην Κύπρο δύναται να παραλειφθεί, αντί αυτών δύναται να δηµοσιευτεί µε δαπάνη οποιουδήποτε από τους συγκύριους, ειδοποίηση προς τους άλλους συγκύριους σε τέτοιο τύπο και σε τέτοια εφηµερίδα ή εφηµερίδες ως ο ∆ιευθυντής ήθελε απαιτήσει και η ηµεροµηνία της δηµοσίευσης στην εφηµερίδα ή στην τελευταία από τις εφηµερίδες, ανάλογα µε την περίπτωση, θεωρείται ότι είναι η ηµεροµηνία της επίδοσης της ειδοποίησης για τους σκοπούς του εδαφίου αυτού.
(2)Όταν ακίνητη ιδιοκτησία, η εγγεγραµµένη αξία της οποίας είναι µικρότερη των δέκα λιρών, κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές µερίδες, αλλά δεν δύναται να γίνει κανένας διαχωρισµός αυτής χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27, ο ∆ιευθυντής δύναται να φροντίσει ώστε να αναρτηθεί ειδοποίηση ότι, εκτός αν ο ∆ιευθυντής πληροφορηθεί από τους κυρίους της αναφερόµενης ιδιοκτησίας εντός τριάντα ηµερών από την ανάρτηση της ειδοποίησης αυτής ότι αυτοί συµφώνησαν σε διευθέτηση µε την οποία η ιδιοκτησία θα παραχωρηθεί σε ένα πρόσωπο ή θα διαιρεθεί µε τρόπο που δεν παραβαίνει τις διατάξεις του άρθρου 27, ο ∆ιευθυντής θα θέσει την ιδιοκτησία προς πώληση µε πλειστηριασµό. και ο ∆ιευθυντής αφού ικανοποιηθεί ότι δεν συµφωνήθηκε οποιαδήποτε διευθέτηση όπως προνοείται πιο πάνω, δύναται, κατά τη διακριτική του εξουσία και χωρίς περαιτέρω ειδοποίηση, να προχωρήσει στην πώληση της ιδιοκτησίας µε πλειστηριασµό, και να διανέµει το προϊόν αφού αφαιρέσει τις δαπάνες της πώλησης αυτής, µεταξύ των προσώπων που δικαιούνται σε αυτό σύµφωνα µε τα αντίστοιχα δικαιώµατα αυτών επί της ιδιοκτησίας.
(3)Οι διατάξεις των εδαφίων
(1)και
(2)εφαρµόζονται σε οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία που κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές µερίδες αλλά δεν δύναται να διαχωριστεί µεταξύ των συγκυρίων χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27, ανεξάρτητα του ότι η ιδιοκτησία αυτή, µαζί µε άλλες ιδιοκτησίες που κατέχονται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές µερίδες από τους ίδιους συγκύριους, θα µπορούσε να διαχωριστεί όπως προνοείται στο εδάφιο
(2)του άρθρου 29.» Ας σημειωθεί ότι στο αυθεντικό αγγλικό κείμενο του άρθρου 27
(1)(α) υπάρχει η φράση "building site", η οποία έχει μεταφραστεί ως «κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς». Στην υπό κρίση περίπτωση δεν τίθεται θέμα ανικανότητας διαχωρισμού του ακινήτου και αυτό φαίνεται να είναι αποδεκτό και από του Αιτητές, σύμφωνα και με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 1, την δική τους επιστολή, που συνοδεύει την Αίτηση τους, αφού οι ίδιοι είχαν υποβάλλει πρόταση προς τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες για οικοπεδοποίησή του. Η αποδοχή του δεδομένου αυτού σε συνάρτηση με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου τεμαχίου δεικνύουν ότι μπορεί να διαχωριστεί. Από τι στιγμή που μπορεί να διαχωριστεί δεν μπορούν να εφαρμοστούν οι πρόνοιες του άρθρου 28 του Κεφ. 224 αφού προϋπόθεση ενεργοποίησης του είναι η αδιαιρετότητά του ακινήτου. Το γεγονός ότι οι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν ως προς τον τρόπο αξιοποίησης του συγκεκριμένου ακινήτου δεν μπορεί να οδηγήσει χωρίς άλλο στην έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας και στην πώλησή του με δημόσιο πλειστηριασμό. Η θέση της Καθ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητης, κας. Πάολας Σωτηρίου, όπως καταγράφεται στην ένορκη δήλωσή της ημερομηνίας 11/01/11, ήταν ότι είχαν γίνει διάφορες συζητήσεις μεταξύ των ιδιοκτητών οι οποίες όμως δεν έχουν κατασταλάξει. Η συγκεκριμένη θέση δεν αμφισβητήθηκε αφού η ομνύουσα δεν αντεξετάστηκε. Οπόταν προφανώς δεν έχει επέλθει αδιέξοδο. Δεν μπορεί να παραβλεφθεί ότι εφαρμόζοντας τις πρόνοιες του άρθρου 28 του Κεφ. 224 ο Διευθυντής, μετά που θα ικανοποιηθεί ότι δεν συμφωνήθηκε οποιαδήποτε διευθέτηση, θέτει την ιδιοκτησία σε δημόσιο πλειστηριασμό αφαιρώντας με αυτό τον τρόπο το ιδιοκτησιακό καθεστώς της περιουσίας. Για αυτό και είναι λογικό να εξαντλούνται όλα τα άλλα πρόσφορα μέσα διαχωρισμού πριν την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν για τον τρόπο αξιοποίησης του ακινήτου είναι λογικό και αναμενόμενο ο Διευθυντής να επιδιώξει πρώτα να διαιρέσει το ακίνητο για να μπορέσει ο κάθε ιδιοκτήτης να αξιοποιήσει το δικό του μερίδιο όπως ο ίδιος επιθυμεί απολαμβάνοντας το αναφαίρετο δικαίωμα στην δική του ιδιοκτησία σύμφωνα και με το Άρθρο 23 του Συντάγματος προτού προστρέξει στις πρόνοιες του άρθρου 28
(1)του Κεφ. 224 οι οποίες οδηγούν στην πώληση του ακινήτου δια δημόσιου πλειστηριασμού. Εν πάση περιπτώσει δεν έχει ενεργοποιηθεί οποιαδήποτε διαδικασία ενώπιον του Διευθυντή Κτηματολογίου, από οποιονδήποτε από τους συνιδιοκτήτες, για διαίρεση του επίδικου ακινήτου για να διαφανούν και οι προθέσεις όλων των συνιδιοκτητών έτσι που να υπάρχει ενώπιόν του η πραγματική κατάσταση και τα γεγονότα. Η αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας από την μια αποκαλύπτει μόνο την επιθυμία των Εφεσειόντων - Αιτητών ενώ από την άλλη αγνοεί τα εν γένει χαρακτηριστικά του ακινήτου τα οποία εισηγούνται ότι μπορεί να διαιρεθεί. Ελλείψει της θέσεως των υπόλοιπων συνιδιοκτητών σε σχέση με το θέμα της διαίρεσης του συγκεκριμένου ακινήτου θεωρώ ότι ορθά ο Κτηματολογικός Λειτουργός είχε αχθεί στην κατάληξη ότι η συγκεκριμένη αίτηση για έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας ήταν πρόωρη και άφησε το ενδεχόμενο για επανεξέτασή της ανοιχτό. Δεν διαπιστώνεται οτιδήποτε μεμπτό στην εισήγηση ή προτροπή, από τον Κτηματικό Λειτουργό, για υποβολή αίτησης δυνάμει το άρθρου 29 του Κεφ.224. Των πιο πάνω λεχθέντων και έχοντας καθοδηγηθεί από την νομολογία καταλήγω στο συμπέρασμα ότι με τα δεδομένα που ο Λειτουργός Κτηματολογίου είχε ενώπιόν του, όταν εξέταζε την αίτηση των Αιτητών - Εφεσειόντων, ενήργησε ορθά και νόμιμα και εντός του πλαισίου που τάσσεται από τα άρθρα 27 και 28 του Κεφ. 224. Συνεπακόλουθο της πιο πάνω κατάληξης είναι ότι η Αίτηση - Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί και απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Καθ΄ων η Αίτηση 1, 2, 3 και 4 όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ)................ Ε. Γεωργίου- Αντωνίου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.