ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΛΤΙΑΔΟΥΣ & ΥΙΟΙ (ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ) ΛΤΔ ν. Α/ΦΟΙ Χ¨ΜΑΤΘΑΙΟΥ & ΣΙΑ ΛΤΔ, Αρ. Αγωγής: 3317/10, 28/11/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2014:A301 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Στ. Ν. Σταύρου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3317/10 Μεταξύ: ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΛΤΙΑΔΟΥΣ & ΣΙΑ ΛΤΔ Ενάγουσα και Α/ΦΟΙ Χ¨ΜΑΤΘΑΙΟΥ & ΣΙΑ ΛΤΔ Εναγόμενη Και όπως τροποποιήθηκε ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΜΙΛΤΙΑΔΟΥΣ & ΥΙΟΙ (ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ) ΛΤΔ Ενάγουσα και Α/ΦΟΙ Χ¨ΜΑΤΘΑΙΟΥ & ΣΙΑ ΛΤΔ Εναγόμενη 28 Νοεμβρίου,
- Εμφανίσεις: Για την ενάγουσα: κα Χρ. Αργυρού για Χρυσαυγή Αργυρού & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.. Για την εναγόμενη: κ. Α. Ζαχαρίου για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.. Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι έγγραφες προτάσεις Η ενάγουσα, η οποία είναι εργοληπτική εταιρεία, κατά τους δικογραφημένους της ισχυρισμούς, όπως διαμορφώθηκαν στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης της ημερ. 14.2.2014, αγόρασε από την εναγόμενη, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 2.4.2007 (εφεξής η Συμφωνία), ένα υπό διαχωρισμό οικόπεδο, συνολικού εμβαδού 614τ.μ, το οποίο αποτελούσε μέρος του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/7926, Φ/Σχ 40/40, Τεμ.365 στο χωριό Λειβάδια. Σκοπός της αγοράς, εν γνώσει της εναγόμενης, ήταν η αξιοποίηση δια της ανέγερσης και πώλησης τριών κατοικιών. Το συνολικό τίμημα αγοράς ήταν £109.000 (€186.237,55), το οποίο, η ενάγουσα, ανέλαβε να πληρώσει ως ακολούθως:
- €5.000 προπληρώθηκε στις 16.3.
- €50.000 με την υπογραφή της Συμφωνίας.
- €40.000 την 1.6.
- €9.000 την 31.12.
- €5.000 την 31.12.
- Η ενάγουσα κατέβαλε όλες τις πιο πάνω δόσεις πλην της τελευταίας των £5.
- Ήταν ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος και/ή υποχρέωση της εναγόμενης, ότι, μέχρι την ημερομηνία παράδοσης του οικοπέδου (31.12.2008), θα προέβαινε σε όλα τα απαραίτητα διαβήματα για την κατασκευή δρόμων και πεζοδρομίων και γενικά στην εκτέλεση των αναγκαίων έργων και διευθετήσεων για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου σε οικόπεδα, μέρος του οποίου αποτελούσε και το επίδικο. Παρά τα διαβήματα στα οποία προέβη η ενάγουσα, εν αναμονή της παράδοσης, αλλά και τις περί αυτού, επανειλημμένες οχλήσεις της, η εναγόμενη δεν παρέδωσε το οικόπεδο μέχρι την 31.12.2008 και μέχρι και τον Αύγουστο του 2010 παρέλειψε να εκτελέσει τις αναγκαίες εργασίες για να καταστεί δυνατή η από μέρους της ενάγουσας, αξιοποίηση του οικοπέδου. Ως εκ των ανωτέρω, η ενάγουσα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερ.31.8.2010, τερμάτισε τη Συμφωνία και ζήτησε από την εναγόμενη να της επιστρέψει όλα τα ποσά που πλήρωσε καθώς επίσης και να την αποζημιώσει για απορρέουσες ζημιές που υπέστη. Αντ' αυτού, η εναγόμενη, απέρριψε με επιστολή των δικηγόρων της, τις αξιώσεις της, με αποτέλεσμα να αναγκαστεί να καταχωρήσει την παρούσα αγωγή. Μ' αυτή, πέραν του καταβληθέντος τιμήματος, διεκδικεί ειδικές ζημιές σε ποσό €82.542,00, διαφυγόντα κέρδη σε ποσό €94.356,00, τόκους και έξοδα. Στον αντίποδα, η εναγόμενη, επέλεξε να παραμείνει με την αρχική της Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση ημερ. 14.4.2011 - παρότι δημιουργείται κάποια (επουσιώδης) ανακολουθία στην αντιστοίχηση με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης. Εν πάση περιπτώσει, αντιτείνει, ότι, κανένας ρητός ή εξυπακουόμενος όρος δεν υπάρχει στη Συμφωνία που να την υποχρέωνε να εκτελέσει έργα και να προβεί σε διαβήματα για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα - ως ο ισχυρισμός της ενάγουσας. Παρόλο τούτο, προέβη σε όλες τις αναγκαίες διαδικασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδο. Στο πλαίσιο αυτό, δεν υπήρχε κανένα πρόβλημα για αξιοποίηση του υπό διαχωρισμού οικοπέδου. Το υπό διαχωρισμό οικόπεδο, παραδόθηκε στην ενάγουσα, αυτή το παρέλαβε, υπέβαλε αιτήσεις για άδεια οικοδομής και γενικά για αξιοποίηση του. Ως εκ τούτου εμποδίζεται δυνάμει συμπεριφοράς και/ή συμφωνίας και/ή παραστάσεων να προβάλλει τους ισχυρισμούς της Εκθέσεως Απαιτήσεως, αφού με αίτημα της ενάγουσας, η εναγόμενη, ενεργώντας προς ζημιά της, έχει υπογράψει τις σχετικές αιτήσεις για εξασφάλιση άδειας οικοδομής και αξιοποίησης του ακινήτου. Απ' εκεί και πέρα, η εναγόμενη αρνείται τις όποιες ζημιές της ενάγουσας, τις οποίες χαρακτηρίζει απομακρυσμένες και μη έχουσες σχέση με τη Συμφωνία. Για τις όποιες ζημιές, συνεχίζει, ευθύνη φέρει η ενάγουσα λόγω της αμέλειας, άρνησης και παράλειψης της να προβεί στις δέουσες ενέργειες προς αξιοποίηση του ακινήτου. Τέλος, ισχυρίζεται, ότι, ο τερματισμός της Συμφωνίας δεν ήταν νόμιμος και ανταπαιτεί με τη σειρά της το εναπομείναν τίμημα των £5.000 (8.543,00). Η ακροαματική διαδικασία Κατά την ακροαματική διαδικασία κατέθεσαν έξι συνολικά μάρτυρες, όλοι από πλευράς ενάγουσας. Συγκεκριμένα έδωσαν μαρτυρία, ο διευθυντής της ενάγουσας, Μιλτιάδης Μιλτιάδους (Μ.Ε.1). Η μαρτυρία του κάλυψε τις πλείστες πτυχές της επίδικης διαφοράς. Η υπάλληλος της Τράπεζας Κύπρου, Μαρία Άσπρου (Μ.Ε.2), η οποία αναφέρθηκε στις λεπτομέρειες των δανείων που παραχωρήθηκαν στην ενάγουσα, τις εξασφαλίσεις που δόθηκαν και τις εκάστοτε χρεώσεις (τόκοι κυρίως) των λογαριασμών δανείου που ανοίχθηκαν. Στο πλαίσιο αυτό, κατάθεσε και ανάλυσε και σχετικές καταστάσεις λογαριασμών. Ο τεχνικός του Τμήματος Πολεοδομίας, Ανδρέας Κοκονής (Μ.Ε.3), ο οποίος αναφέρθηκε στις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν και τις άδειες/εγκρίσεις που δόθηκαν για την αξιοποίηση του ακινήτου. Ο διευθυντής και μέτοχος της εταιρείας ανάπτυξης γης Mikallos, Gkagktzas Associates Ltd, Ανδρέας Μίκαλος (Μ.Ε.4), η μαρτυρία του οποίου περιστράφηκε γύρω από θέματα που άπτονταν των αδειών, των αρχιτεκτονικών σχεδίων, των έργων που θα έπρεπε να γίνουν για τον διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδα και στα κατ' ισχυρισμό διαφυγόντα κέρδη της ενάγουσας. Ο λογιστής/ελεγκτής Ελευθέριος Ιωσηφάκης (Μ.Ε.5), ο οποίος ενδιέτριψε στο θέμα του κατ' ισχυρισμό διαφυγόντος κέρδους της ενάγουσας, με αναφορά και λογιστική ανάλυση, δεδομένων και συγκριτικών πινάκων. Και τέλος ο τοπογράφος- μηχανικός, διευθυντής και μέτοχος της ίδιας εταιρείας, όπως και ο Μ.Ε.4, Ιωάννης Γκάγκτζας (Μ.Ε.6). Ο μάρτυρας αυτός αναφέρθηκε στα ίδια περίπου θέματα όπως και ο Μ.Ε.4, με περισσότερη έμφαση όμως στις άδειες και στα έργα που θα έπρεπε να γίνουν για να διαχωριστεί το ακίνητο σε οικόπεδα. Πέραν της προφορικής μαρτυρίας, κατατέθηκαν και πολλά τεκμήρια. Πρόκειται για τα εξής: Τεκμήριο 1- Αντίγραφο της Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ. 2/4/2007 (κατατέθηκε από κοινού). Τεκμήριο 2- Επιστολή τερματισμού ημερ. 31/8/2010 κατατέθηκε από κοινού). Τεκμήριο 3 - Απαντητική Επιστολή ημερ. 10/9/2010 κατατέθηκε από κοινού). Τεκμήριο 4 - Επιστολή ημερ. 4/5/2011 (κατατέθηκε από κοινού). Τεκμήριο 5 - Επιστολή ημερ. 12/5/2011 (κατατέθηκε από κοινού). Τεκμήριο 6 - Τοπογραφικό Σχέδιο. Τεκμήρια 7 Α-Δ - Τέσσερις φωτογραφίες (ληφθείσες στις 19/3/2012). Τεκμήρια 8 Α-Δ- Τέσσερις φωτογραφίες (ληφθείσες στις 3/10/2013). Τεκμήριο 9 - Έγγραφο εναγόμενης όπου καταγράφονται τα τετραγωνικά μέτρα των υπό διαχωρισμό οικοπέδων του τεμαχίου
- Τεκμήριο 10 - Πολεοδομική Άδεια. Τεκμήριο 11 - Απάντηση Επάρχου ημερ. 5/2/2010 στην αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής. Τεκμήριο 12- Απόδειξη 818300 του τμήματος κτηματολογίου και χωρομετρίας. Τεκμήρια 13 Α- Γ - Αποδείξεις Είσπραξης αρχιτεκτόνων. Τεκμήριο 14 - Τιμολόγιο 0159 για έξοδα τεχνικής μελέτης. Τεκμήριο 15 - Τιμολόγιο 00395 για διαφημιστικές ταμπέλλες. Τεκμήρια 16 Α-Δ-Τέσσερις αποδείξεις εξόδων βιβλιοπωλείου. Τεκμήριο 17 - Διαφημιστικό κατοικιών. Τεκμήριο 18 - Απόδειξη για χαρτοσήμανση και κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο. Τεκμήριο 19 - Κατάσταση λογαριασμού Τράπεζας Κύπρου. Τεκμήριο 20 - Απόφαση τράπεζας ημερ. 19/2/
- Τεκμήριο 21 - Απόφαση τράπεζας ημερ. 21/1/
- Τεκμήριο 22 - Απόφαση τράπεζας ημερ. 19/5/
- Τεκμήριο 23 - Απόφαση τράπεζας 6/
- Τεκμήριο 24Α- Απόφαση τράπεζας μετά συνημμένης συμφωνίας ημερ. 11/4/
- Τεκμήριο 24Β - Εγγυητήριο έγγραφο ημερ.11/4/
- Τεκμήριο 25 - Κατάσταση λογαριασμού τράπεζας του δανείου, αντικείμενο της Συμφωνίας -τεκμήριο
- Τεκμήριο 26 - Απόφαση τράπεζας για παράταση του δανείου ημερ. 9/9/
- Τεκμήριο 27 - Νέα συμφωνία δανείου ημερ. 10/10/
- Τεκμήριο 28 - Γνωστοποίηση χορηγήσεως Πολεοδομικής Άδειας. Τεκμήριο 28 Α - Τοπογραφικό, το οποίο εκδόθηκε μαζί με την Πολεοδομική Άδεια. Τεκμήριο 29 - Γνωστοποίηση χορηγήσεως έγκρισης παράτασης ισχύος Πολεοδομικής Άδειας. Τεκμήριο 30 - Γνωστοποίηση χορηγήσεως Πολεοδομικής Εγκρίσεως. Τεκμήριο 31 - Δεύτερη γνωστοποίηση χορηγήσεως έγκρισης παράτασης ισχύος Πολεοδομικής Άδειας. Τεκμήριο 32 - Αντίγραφο τίτλου ιδιοκτησίας του τεμαχίου
- Τεκμήρια 33 Α-Γ - Κοστολόγηση των οικοδομικών έργων που θα γίνονταν, ετοιμασθείσα από Mikallos, Gkagktzas, Associates Ltd. Τεκμήριο 34 - Πίνακας 13 (Μέσο κόστος κατά τετραγωνικό μέτρο των κατοικιών στον ιδιωτικό τομέα που ανεγέρθηκαν μεταξύ 1986-2011). Τεκμήριο 35 - Πίνακας 10 (Άδειες οικοδομής που εκδόθηκαν από το 1980-2010). Τεκμήριο 36 - Πίνακας 11 (Αξία αδειών οικοδομής που εκδόθηκαν μεταξύ 1980-2010). Τεκμήριο 37 - Δορυφορική φωτογραφία από Google Earth. Τεκμήριο 38 - Πίνακας 3 (Ακαθάριστη αξία παραγωγής σε νέες κατασκευές κατά κατηγορία για τα έτη 1985-2010). Τεκμήριο 39 Α και Β - Κόστος ανέγερσης έργου για τα έτη 2007 και 2008 αντίστοιχα. Τεκμήριο 40 - Έκθεση και οικονομικές καταστάσεις της ενάγουσας ημερ. 31/12/
- Τεκμήριο 41 - Κατάσταση καταμερισμού της λειτουργίας των εξόδων για τα έτη 2007 και 2008 στις δύο δραστηριότητες της ενάγουσας εταιρείας, δηλαδή (α) Καλούπια και (β) Ανάπτυξη γης. Τεκμήριο 42 - Αντίγραφο πιστοποιητικού αλλαγής ονόματος εταιρείας. Τεκμήριο 43 - Γνωστοποίηση χορηγήσεως Πολεοδομικής Εγκρίσεως. Τεκμήριο 44 - Διαφημιστικό κατοικιών (χωρίς βεράντες). Τεκμήριο 45- Γνωστοποίηση λήψεως Πολεοδομικής αιτήσεως (πρώτη αίτηση). Τεκμήριο 46 - Βεβαίωση Έπαρχου ημερ. 19/08/2009 για λήψη αίτησης για Άδεια Οικοδομής. Τεκμήριο 47 - Επιστολή Δήμου Λιβαδιών ημερ. 19/5/
- Πέραν της πιο πάνω περιγραφικής αναφοράς στους μάρτυρες, το θεωρώ αχρείαστο και αντιπαραγωγικό να επιχειρήσω να καταγράψω κατά τρόπο επαναληπτικό το περιεχόμενο της μαρτυρίας τους, το οποίο, να σημειώσω, για τους πλείστους τουλάχιστον μάρτυρες, πέραν από εκτενές, ήταν και εξειδικευμένης υφής. Αυτού λεχθέντος, επισημαίνω το αυτονόητο, ότι, δηλαδή, το σύνολο της μαρτυρίας, προφορικής και γραπτής, το έχω διεξέλθει με τη δέουσα ενδελέχεια και προσοχή (βλ. Al Watani κ.α. v. Παπαδόπουλου
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1924, 1937). Σχόλια και επισημάνσεις βέβαια, σε σχέση με το περιεχόμενο της μαρτυρίας, θα γίνουν στην ενότητα "αξιολόγηση μαρτυρίας" που θα ακολουθήσει. Σε ότι αφορά τις αγορεύσεις, αμφότεροι οι ευπαίδευτοι συνήγοροι, ετοίμασαν, υιοθέτησαν και κατάθεσαν γραπτές αγορεύσεις, στις οποίες αναπτύσσουν τις αντίστοιχες θέσεις και επιχειρήματα τους. Στη δική της εμπεριστατωμένη αγόρευση, η ευπαίδευτη συνήγορος της ενάγουσας, κα Αργυρού, αρχικά ψέγει το γεγονός ότι δεν καταχωρήθηκε καινούρια Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση μετά την καταχώρηση τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης, εισηγούμενη, ότι, με τον τρόπο αυτό, παραμένουν κενά και ελλείψεις στις προβαλλόμενες θέσεις της εναγόμενης. Απ' εκεί και πέρα ερμηνεύει και σχολιάζει εκτενώς τις δικογραφημένες θέσεις των μερών και τη δοθείσα, κατά την ακρόαση, μαρτυρία. Απορρίπτει τη θέση της εναγόμενης περί κωλύματος δια συμπεριφοράς κλπ, όπως απορρίπτει και τη θέση, ότι, οι ζημιές που υπέστη η ενάγουσα, είναι απομακρυσμένες και μη ανακτήσιμες. Στο πλαίσιο αυτό σχολιάζει τις υπό διεκδίκηση ειδικές ζημιές σε αντιπαραβολή με την προσκομισθείσα μαρτυρία όπως και την αξίωση για διαφυγόντα κέρδη. Υποστηρίζει, ότι, η μαρτυρία που προσκόμισε η ενάγουσα, είναι ικανοποιητική για απόδειξη αμφότερων των αξιώσεων, αν και αναγνωρίζει, ότι κάποια κονδύλια που περιλαμβάνονται στις ειδικές ζημιές, δεν θα πρέπει να αποδοθούν, αν το Δικαστήριο επιδικάσει διαφυγόντα κέρδη. Στην εισήγηση για απόδειξη της υπόθεσης, σχολιάζει, με αναφορά και σε νομολογία, και τη μη προσκόμιση μαρτυρίας από πλευράς εναγόμενης. Τελικώς ζητά την έκδοση απόφασης υπέρ της ενάγουσας και την παράλληλη απόρριψη της Ανταπαίτησης της εναγόμενης. Στον αντίποδα, ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης, κ. Ζαχαρίου, στη δική του σύντομη, αλλά περιεκτική αγόρευση, εγείρει ουσιαστικά τέσσερα ζητήματα προς εξέταση, εκ των οποίων τα τρία είναι αμιγώς νομικά. Το πρώτο, είναι, ότι, υπάρχει ανακολουθία μεταξύ της αγόρευσης της συνηγόρου της ενάγουσας και της Έκθεσης Απαίτησης σε ότι αφορά τον επίμαχο όρο για υποχρέωση εκτέλεσης εργασιών από μέρους της εναγόμενης. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον κ. Ζαχαρίου, η συνήγορος της ενάγουσας επικαλείται προφορική συμφωνία ενώ στην Έκθεση Απαίτησης γίνεται λόγος για όρο (ρητό ή εξυπακουόμενο) της γραπτής Συμφωνίας ημερ. 2.4.
- Το δεύτερο, είναι, ότι, ο τερματισμός της Συμφωνίας δεν ήταν νόμιμος, αφού η ενάγουσα άφησε να παρέλθει η ουσιώδης ημερομηνία (31.12.2008), χωρίς να ζητήσει τερματισμό. Αντίθετα, με διάφορες ενέργειες της που αποσκοπούσαν στην αξιοποίηση του ακινήτου - δια συμπεριφοράς δηλαδή - άφησε τον χρόνο να ατονήσει. Συνεπώς, καταλήγει ο κ. Ζαχαρίου, η ενάγουσα όφειλε να καταστήσει τον χρόνο ξανά ουσιώδη, με νέα επιστολή, παραχωρώντας στην εναγόμενη σχετική προθεσμία, πριν προχωρήσει σε τερματισμό της Συμφωνίας. Το τρίτο, είναι, ότι, η ενάγουσα δεν δικαιούται να ζητά αποζημιώσεις στη βάση τερματισμού της Συμφωνίας, αφού διατηρεί οφέλη που απορρέουν απ' αυτή, ήτοι, η ίδια η Συμφωνία παραμένει κατατεθειμένη στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και παράλληλα εκχωρήθηκε στην τράπεζα για σκοπούς εξασφάλισης του δανείου (ακόμα και του δεύτερου δανείου). Τέλος, επί των γεγονότων, γίνεται εισήγηση από τον συνήγορο, ότι, οι υπό διεκδίκηση ειδικές ζημιές και διαφυγόντα κέρδη, δεν έχουν αποδειχθεί, αφού η μαρτυρία είναι γενική, αόριστη, αντιφατική και αντίθετη με τον Νόμο, στον βαθμό που διεκδικείται αποζημίωση για εργασία από αρχιτέκτονες και μηχανικούς, χωρίς να παρουσιαστούν εγγεγραμμένοι στον ΕΤΕΚ, αρχιτέκτονες και μηχανικοί. Τελικώς, ζητά την απόρριψη της Απαίτησης και την έκδοση απόφασης ως η Ανταπαίτηση. Αξιολόγηση μαρτυρίας Έρχομαι τώρα στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας, παρακολούθησα και άκουσα με κάθε προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον μου. Βάσει των όσων είδα και άκουσα έχω προβεί σε αποτίμηση της αξιοπιστίας τους, στηριζόμενος σε καθιερωμένες αρχές αξιολόγησης, όπως, την σταθερότητα, ευθύτητα και φυσικότητα των απαντήσεων τους, την ιδιαίτερη σχέση και το συμφέρον τους στην υπόθεση, την ύπαρξη ή μη ουσιαστικών αντιφάσεων και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Σε σχέση με τους πραγματογνώμονες μάρτυρες, έλαβα περαιτέρω υπόψη τις νομολογιακές αρχές πραγματογνωμοσύνης, στις οποίες θα αναφερθώ στη συνέχεια. Τέλος για σκοπούς ορθολογισμού, τη μαρτυρία δεν την έχω προσεγγίσει μικροσκοπικά. Τουναντίον, την ενέταξα στο ευρύτερο πλαίσιο της υπόθεσης και ειδικά της εκδοχής που θέλησε να προωθήσει η ενάγουσα. Ο Μ.Ε.1 γενικά μου προξένησε καλή εντύπωση. Ήταν πηγαίος και σταθερός στις τοποθετήσεις του, εκπέμποντας εικόνα ειλικρινούς μάρτυρα. Δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις ουσίας, ούτε και απέφυγε να απαντήσει με ευθύτητα τις ομολογουμένως στοχευμένες ερωτήσεις που του τέθηκαν. Ως εκ τούτου, αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Επισημαίνω, ότι, η αποδοχή αφορά στην παράθεση των γεγονότων από τον μάρτυρα και όχι τα σημεία όπου προέβαινε σε προβλέψεις, εκτιμήσεις και εικασίες. Ούτε, όταν, ο ίδιος επιχειρούσε να ερμηνεύσει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των μερών. Η Συμφωνία (τεκμήριο 1) είναι ένα αμιγώς νομικό έγγραφο. Έτσι η ερμηνεία της - όπως και κάθε σύμβασης - είναι εγχείρημα που αναλαμβάνεται αποκλειστικά από το Δικαστήριο. Συνεπώς, είναι έργο του Δικαστηρίου και μόνο - στη βάση των γεγονότων και των εφαρμοστέων νομικών αρχών - να κρίνει, αν υπάρχει στη Συμφωνία, εξυπακουόμενος όρος, ότι, η εναγόμενη όφειλε να εκτελέσει όλες τις αναγκαίες εργασίες για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου σε οικόπεδα και μάλιστα μέχρι τις 31.12.
- Και τούτο, ασχέτως του γεγονότος, ότι, η συνήγορος της ενάγουσας, στην αγόρευση της, όντως ανέφερε, πως ο μάρτυρας είπε, ότι, αυτό, συμφωνήθηκε προφορικά. Προφανώς, στη συναλλαγή των μερών, η οποία είχε και εύρος και διάρκεια, ειπώθηκε ποικιλοτρόπως στον μάρτυρα αυτό το πράγμα, έτσι ώστε να θεώρησε ο ίδιος ότι η δέσμευση ήταν (και) προφορική. Τούτο όμως ουδόλως αποκλείει το ενδεχόμενο να προκύπτει ανάλογος εξυπακουόμενος όρος στη ίδια τη Συμφωνία των μερών (τεκμήριο 1). Υπενθυμίζω, ότι το συγκεκριμένο ζήτημα συγκαταλέγεται στα νομικά θέματα που εγείρει ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης, στην αγόρευση του. Οπόταν, το σημείο αυτό είναι ευχερές για να ξεκαθαρίσει. Εξυπακουόμενοι ή σιωπηροί όροι, υπάρχουν για ζητήματα που άπτονται της αποτελεσματικής και ορθολογιστικής εφαρμογής μιας συμφωνίας και που απορρέουν κατά κανόνα από την Πρακτική, από Έθιμο, από Νομοθέτημα ή από την εμφανή πρόθεση των μερών. Η συμπερίληψη εξυπακουόμενου όρου συνιστά εξαιρετικό μέτρο και δύναται να γίνει μόνο εφόσον κρίνεται απαραίτητη για την πρόσδοση εμπορικής δραστικότητας (business efficiency) στη συμφωνία (βλ. Δημοκρατία v. Μουξούρη κα
(1990)1 Α.Α.Δ. 134, Bauer v. Δ. Ηροδότου & Υιών Λτδ
(1994)1 Α.Α.Δ. 325 και Τσιαλή v. Χατζηανδρέου
(2000)1 Α.Α.Δ. 1250). Στην προκειμένη περίπτωση, η εναγόμενη, με βάση τη Συμφωνία (τεκμήριο 1), είναι οικόπεδο που πώλησε στην ενάγουσα και όχι μερίδιο επί του χωραφιού. Συνεπώς, απ΄ αυτό και μόνο το γεγονός, εξυπακούεται, ότι, όφειλε να προβεί σε όλες τις δέουσες ενέργειες και να εκτελέσει όλες τις αναγκαίες εργασίες, έτσι ώστε, αυτό που θα παρέδιδε στην ενάγουσα, να ήταν όντως οικόπεδο. Συναφώς, το γεγονός ότι η παράδοση θα γινόταν στις 31.12.2008 - 21 δηλαδή μήνες μετά την υπογραφή της Συμφωνίας - ομοίως εξυπακούει, ότι, υπήρχαν εργασίες που θα έπρεπε να γίνουν, για να διαχωριστεί το ακίνητο σε οικόπεδα και η εναγόμενη χρειαζόταν αυτό τον χρόνο για εκτέλεση των εργασιών. Στο δικόγραφο της, η εναγόμενη, μολονότι αρνείται ότι υπήρχε ένας τέτοιος όρος, στην ουσία το παραδέχεται, αφού στην παράγραφο 1 αναφέρει ότι, "οι εναγόμενοι προέβησαν σε όλες τις αναγκαίες διαδικασίες για διαχωρισμό του ακινήτου σε οικόπεδο" και στην παράγραφο 11 ότι, "..οι εργασίες διαχωρισμού έχουν προχωρήσει, τα οικόπεδα έχουν διαχωριστεί και παρέμεινε μόνο η επάλειψη με άσφαλτο στους δρόμους και η τοποθέτηση πλακών στα πεζοδρόμια..". Στο ίδιο πλαίσιο, να σημειώσω, ότι, στο εγγυητήριο έγγραφο (τεκμήριο 24Β), υπάρχει ενσωματωμένη δήλωση ότι η εγγύηση της εναγόμενης, θα τερματιζόταν με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το οικόπεδο, γεγονός που θα ήταν εφικτό, μόνο μετά την εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών. Συνεπώς, βάσει των γεγονότων της υπόθεσης και για σκοπούς ορθολογιστικής και αποτελεσματικής εφαρμογής της Συμφωνίας, βρίσκω, ότι, υπάρχει εξυπακουόμενος όρος ότι η εναγόμενη όφειλε να εκτελέσει όλες τις αναγκαίες εργασίες για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου σε οικόπεδα και ειδικά για να παραδοθεί το πωληθέν οικόπεδο στην ενάγουσα μέχρι 31.12.
- Οι εργασίες αυτές αναφέρθηκαν, κατά κόρον, από τους μάρτυρες και δεν έχουν εκτελεστεί στον απαιτούμενο βαθμό. Καλή εντύπωση μου προξένησε και η υπάλληλος της τράπεζας - Μ.Ε.2 και αποδέχομαι έτσι τη μαρτυρία της. Με κάθε εκτίμηση, δεν συμφωνώ με τον ευπαίδευτο συνήγορο της εναγόμενης, ότι, οι αναφορές της ήταν αόριστες και χωρίς στοιχειοθέτηση. Τουναντίον, η μάρτυρας ήταν προσωπικά ενήμερη των τεκταινομένων που αφορούσαν στα δάνεια της ενάγουσας και αρκούντως επεξηγηματική, πλαισιώνοντας τις αναφορές της και με τα ανάλογα έγγραφα (τεκμήριο 19-27). Δεν αμφισβητήθηκαν με οποιοδήποτε, αποδεικτικά γόνιμο τρόπο, τα λεγόμενα της σε σχέση με τις εκάστοτε χρεώσεις, ούτε και η μαρτυρία της γενικότερα. Αντίθετα, η πλευρά της εναγομένης, επικαλείται τη μαρτυρία της σε δύο τουλάχιστον σημεία - πρώτον - στο, ότι, ο Μ.Ε.1 έλεγε στην τράπεζα ότι ανέμενε διαχωρισμό των οικοπέδων και - δεύτερον - στο, ότι, η Συμφωνία εξακολουθεί να είναι εκχωρημένη στην τράπεζα για σκοπούς εξασφάλισης ακόμα και του δεύτερου δανείου. Πέραν των αναφορών στις διάφορες χρεώσεις, ένα σημαντικό στοιχείο που προκύπτει από τη μαρτυρία της, είναι ότι η εναγόμενη ήταν εγγυήτρια του πρώτου δανείου (βλ. εγγυητήριο τεκμήριο 24Β), το οποίο μάλιστα περιλαμβάνει δήλωση ότι η εγγύηση θα τερματιστεί με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το οικόπεδο που αγόρασε η ενάγουσα. Τούτο, ως ορθά υπέδειξε και η συνήγορος της ενάγουσας, δεικνύει γνώση της σύναψης του δανείου και σε συνάρτηση και με τη ροή των γεγονότων που αφορούσαν στο ακίνητο, γνώση και για την πορεία του δανείου και γενικά την αδυναμία της ενάγουσας να το αποπληρώσει. Στο πλαίσιο αυτό σημαντικά βέβαια είναι και τα τεκμήρια 4 και
- Η γνώση αυτή ανοίγει τον δρόμο για απόδοση των τόκων υπό μορφή ειδικής ζημιάς (βλ. Καταφυγιώτης κ.α v. Χρυσοστομή
(1997)1(Γ) Α.Α.Δ.1746 και IRIS DEVOLPMENT LTD v. Λαζαρίδη
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1504). Ο Μ.Ε.3 ήταν ένας μάρτυρας αποστασιοποιημένος από τα γεγονότα της υπόθεσης, που κλήθηκε να καταθέσει σε σχέση με τις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν, τις εργασίες που έπρεπε να γίνουν (γενικά) και τις άδειες που εκδόθηκαν για αξιοποίηση του ακινήτου. Η μαρτυρία του ουδόλως αμφισβητήθηκε και εν πάση περιπτώσει κρίνεται αξιόπιστη, αφού συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα στοιχεία ουδετερότητας και επάρκειας. Οι Μ.Ε.4, 5 και 6 είναι κατ' ουσία πραγματογνώμονες. Έτσι πέραν των συνήθων εργαλείων αξιολόγησης, εφαρμόζονται ειδικοί κανόνες που αφορούν την κατ' ισχυρισμό πραγματογνωμοσύνη τους. Πραγματογνώμονες, κατά παρέκκλιση του γενικού κανόνα, δύνανται να εκφέρουν γνώμη στον τομέα ειδίκευσης τους. Κατά τα άλλα όμως, τόσο η εξειδικευμένη γνώμη όσο και γενικότερα η μαρτυρία τους, υπάγεται στους ίδιους κανόνες απόδειξης και αξιολόγησης όπως και των λοιπών μαρτύρων. Η γνώμη που εκφέρουν δεν πρέπει να είναι γενική, αόριστη ή αυθαίρετη, αλλά να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται. Το χρίσμα του πραγματογνώμονα - από μόνο του - δεν προσδίδει βαρύτητα και αξία στην άποψη του μάρτυρα. Θα πρέπει να παρατεθούν στοιχεία που να επιτρέπουν τον έλεγχο της ορθότητας της άποψης. Εξάλλου, στόχος της μαρτυρίας πραγματογνώμονα, είναι να εφοδιαστεί το ίδιο το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ακρίβειας των συμπερασμάτων του. Με τον τρόπο αυτό το Δικαστήριο σχηματίζει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια (βλ. Davie v. Edinborough Magistrates [1953] JC 34, Νικολάου v. Σταύρου
(1992)1(B) A.A.Δ. 746, Πέγκερος v. Δημοκρατίας
(1995)2 Α.Α.Δ. 143, Χατζηδημητρίου v. Δημοκρατίας
(1998)2 Α.Α.Δ. 104 και Cybarco Ltd v. Kovascik Πολ. Έφεση 10741, ημερ. 18.12.2001). Εφαρμόζοντας αυτές τις αρχές στη μαρτυρία του εργολήπτη Μ.Ε.4, βρίσκω ότι η εν λόγω μαρτυρία θα πρέπει να διαχωριστεί σε δύο σκέλη. Το σκέλος όπου ο μάρτυρας αναφερόταν (α) στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου, (β) τις εργασίες που έπρεπε να γίνουν για να επιτευχθεί ο διαχωρισμός (γ) τις υπηρεσίες που προσέφερε η εταιρεία του σε ότι αφορά σχέδια, επίβλεψη και συμβουλές και το σκέλος όπου προσπαθούσε να προσδιορίσει το διαφυγόν κέρδος. Σε ότι αφορά το πρώτο σκέλος, ο μάρτυρας είχε προσωπική γνώση και εξ επαγγέλματος, ήταν και αρμόδιος να δώσει τις εξηγήσεις που του ζητήθηκαν. Φρονώ πως το έπραξε με επάρκεια και ειλικρίνεια και έτσι αποδέχομαι τη μαρτυρία του, ως κατά βάση αξιόπιστη. Το γεγονός ότι ο ίδιος δεν είναι αρχιτέκτονας, ούτε και η εταιρεία εγγεγραμμένη στο ΕΤΕΚ, ουδόλως αποδυνμώνει τη μαρτυρία του στο σκέλος αυτό. Εξήγησε, ότι, η εταιρεία έχει υπάλληλο αρχιτέκτονα και συνεργάζεται και με εξωτερικό αρχιτέκτονα για την υποβολή των σχεδίων. Αυτή η μαρτυρία σε συνδυασμό με τη συναφή μαρτυρία του Μ.Ε.6 και τη μαρτυρία του Μ.Ε.1, ο οποίος, αναντίρρητα, κατέθεσε τις αποδείξεις πληρωμής, ικανοποιεί το κριτήριο για απόδειξη της σχετικής ειδικής ζημιάς. Υπενθυμίζει επ' αυτού - χωρίς τούτο να μειώνει την ευθύνη αυστηρής απόδειξης - ότι, αντίθετη ή διαφορετική μαρτυρία δεν προσκομίστηκε. Το δεύτερο σκέλος όμως, δεν συγκεντρώνει τα απαραίτητα εχέγγυα ορθής πραγματογνωμοσύνης. Ο μάρτυρας, παρουσίασε κάποια στοιχεία για τα έτη 2007 και 2008, όχι όμως για τα έτη 2009 και 2010, πράξη απαραίτητη για να αποκτηθεί από το Δικαστήριο, μια σφαιρική εικόνα της επικρατούσας κατάστασης και τούτο, παρά το γεγονός, ότι, πρόθεση της ενάγουσας ήταν η γρήγορη πώληση, αν ήταν δυνατό "από τα σχέδιο". Στο πλαίσιο αυτό, δεν διαλανθάνει της προσοχής μου ότι υπήρξαν και αλλαγές στα υποβληθέντα σχέδια, γεγονός που ασφαλώς επιβράδυνε την όποια προσπάθεια πώλησης, καθιστώντας, έτσι, τα στοιχεία για τα επόμενα έτη, ακόμα πιο σημαντικά. Υπόψη επίσης λαμβάνω το γεγονός, ότι, δεν προσκομίστηκε μαρτυρία από οποιοδήποτε υπαρκτό πρόσωπο-ενδιαφερόμενο αγοραστή αλλά όλα παρέμειναν σε επίπεδο πρόβλεψης και προσδοκίας. Τέλος, ως ορθά επισήμανε και ο συνήγορος της εναγόμενης, η μαρτυρία του σ΄ αυτόν τον τομέα δεν συνάδει με την αντίστοιχη του Μ.Ε.
- Ως εκ των ανωτέρω αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Ε.4, ο οποίος επαναλαμβάνω, κατά βάση κρίνεται αξιόπιστος, αλλά περιθωριοποιώ και απορρίπτω κάθε αναφορά που σχετίζεται με τις εκτιμήσεις του μάρτυρα σε σχέση με το κατ' ισχυρισμό διαφυγόν κέρδος της ενάγουσας. Σε σχέση με τον M.E.5, καμία αμφιβολία δεν υπάρχει σε ότι αφορά τα προσόντα του, ακαδημαϊκά και πρακτικά. Ωστόσο θεωρώ, ότι, η μαρτυρία του ουδόλως αποδεικνύει το κατ' ισχυρισμό διαφυγόν κέρδος. Ο μάρτυρας επιδόθηκε σε μια ακατάπαυστη παράθεση αριθμών για να καταλήξει στο συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε. Είναι κατανοητό, ότι, το διαφυγόν κέρδος, από τη φύση του, είναι μια πρόβλεψη, ένας προϋπολογισμός και επομένως χρειάζονται μαθηματικές πράξεις, προγνώσεις και υπολογισμοί για να καταλήξει κανείς σε ένα τελικό συμπέρασμα. Οι πράξεις, προγνώσεις και υπολογισμοί όμως, θα πρέπει να γίνονται σε στέρεο έδαφος έτσι ώστε να μπορεί να γίνουν δεκτοί με ασφάλεια. Εδώ, φρονώ, δεν έγινε κάτι τέτοιο. Κατ' αρχάς ο μάρτυρας, όπως και ο Μ.Ε.4 δεν αναφέρθηκε σε οποιοδήποτε υπαρκτό ενδιαφερόμενο αγοραστή και τα χειροπιαστά δεδομένα που θα προέκυπταν από μια τέτοια εξέλιξη. Ούτε όμως και η συγκριτική βάση υπολογισμού του είναι στέρεα. Η ενάγουσα, ανέφερε, έκτισε δύο κατοικίες στα Λειβάδια το 2007 και τις πώλησε - τη μια πριν ολοκληρωθεί η ανέγερση και την άλλη - "από τα σχέδια". Το 2008, η ενάγουσα, έκτισε απλώς με εργολαβία, μια κατοικία σε ιδιόκτητο οικόπεδο των ενοίκων. Με κάθε εκτίμηση προς τον μάρτυρα, το ιστορικό αυτό ουδόλως καταδεικνύει, ότι, η ενάγουσα θα πετύχαινε τον στόχο της να προπωλήσει τις κατοικίες και να κερδίσει τα χρήματα, τα οποία ο μάρτυρας προχώρησε να υπολογίσει. Ούτε και από τους συγκριτικούς πίνακες που κατατέθηκαν ως τεκμήρια προκύπτει, μια τόσο μεγάλη πιθανότητα. Στο σημείο αυτό να επισημάνω, ότι, δεν ήταν καν νόμιμο, να ξεκινήσει η ανέγερση οικοδομής πριν το 2009, όποτε και θα εκδιδόταν η άδεια οικοδομής. Υπό αυτή την έννοια, είναι και αδιανόητο, να ζητείται από το Δικαστήριο, να επιδικάσει διαφυγόν κέρδος, για το ότι, οι κατοικίες θα πωλούντο από "τα σχέδια" ή εν πάση περιπτώσει, μόλις ξεκινούσε η ανέγερση, αφ΄ ης στιγμής, νόμιμη ανέγερση δεν μπορούσε να αρχίσει πριν το
- Και τούτο, ασχέτως το ότι, η ενάγουσα - κάτι που συνηθίζεται ως ελέχθη - θα ξεκινούσε την ανέγερση, μόλις παραδιδόταν το οικόπεδο, αφού πολεοδομική άδεια είχε ήδη εκδοθεί. Ωε εκ των ανωτέρω, η μαρτυρία του Μ.Ε.5 απορρίπτεται. Ο Μ.Ε.6, με τη μαρτυρία του, κάλυψε περίπου, ότι, και ο Μ.Ε.4 στο πρώτο σκέλος της δικής του μαρτυρίας. Ο Μ.Ε.6 ήταν όμως κάπως πιο λεπτομερής. Ο μάρτυρας μου προξένησε καλή εντύπωση, από κάθε άποψη. Ήταν σταθερός, σχετικός με το αντικείμενο στο οποίο αναφερόταν και αποδέχομαι έτσι τη μαρτυρία του. Συμπεράσματα Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, τα συμπεράσματα μου σε σχέση με τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης είναι τα ακόλουθα: Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 2.4.2007 (τεκμήριο 1), η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη ένα υπό διαχωρισμό οικόπεδο συνολικού εμβαδού 614τ.μ, το οποίο αποτελούσε μέρος του ακινήτου με αρ. εγγραφής 0/7926, Φ/Σχ 40/40, Τεμ.365 στο χωριό Λειβάδια. Σκοπός της αγοράς, εν γνώσει της εναγόμενης, ήταν η από μέρους της ενάγουσας, αξιοποίηση δια της ανέγερσης και πώλησης κατοικιών. Το συνολικό τίμημα αγοράς ήταν £109.000 (€186.237,55), το οποίο, η ενάγουσα, ανέλαβε να πληρώσει ως ακολούθως:
- €5.000 προπληρώθηκε στις 16.3.
- €50.000 με την υπογραφή της Συμφωνίας.
- €40.000 την 1.6.
- €9.000 την 31.12.
- €5.000 την 31.12.
- Για εξασφάλιση του τιμήματος αγοράς, η ενάγουσα, εν γνώση της εναγόμενης, εξασφάλισε δάνειο για £110.000 (τεκμήριο 24Α) εκ των οποίων οι £99.000 καταβλήθηκαν στην εναγόμενη. Άλλες €5.000 καταβλήθηκαν στην εναγόμενη, από ιδίους πόρους της ενάγουσας. Η εναγόμενη, εγγυήθηκε το προαναφερθέν δάνειο, με το εγγυητήριο έγγραφο (τεκμήριο 24Β). Το εν λόγω δάνειο, λόγω μη πληρωμής, ανανεώθηκε δύο φορές, χωρίς και πάλι να εξοφληθεί. Λόγω αλλαγής των εσωτερικών διαδικασιών της τράπεζας, δεν μπορούσε να ανανεωθεί εκ νέου και έτσι παραχωρήθηκε νέο δάνειο στην ενάγουσα για ποσό €175.000 (τεκμήριο 23). Στην πορεία των δανείων, η ενάγουσα σε σχέση με τα €99.000 επωμίσθηκε έξοδα, χρεώσεις και τόκους, στα οποία θα αναφερθώ στη συνέχεια. Η ενάγουσα κατέβαλε όλες τις πιο πάνω δόσεις πλην της τελευταίας των £5.
- Ήταν εξυπακουόμενος όρος της Συμφωνίας, ότι, μέχρι την ημερομηνία παράδοσης του οικοπέδου (31.12.2008), θα προέβαινε σε όλα τα απαραίτητα διαβήματα για την κατασκευή δρόμων και πεζοδρομίων και γενικά στην εκτέλεση όλων των αναγκαίων έργων και διευθετήσεων για να καταστεί δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου σε οικόπεδα, μέρος του οποίου αποτελούσε και το επίδικο. Κατά παράβαση του πιο πάνω όρου, η εναγόμενη, παρέλειψε, σε ουσιαστικό βαθμό, να εκτελέσει τα αναγκαία κατασκευαστικά έργα και έτσι δεν παρέδωσε το οικόπεδο στις 31.12.2008 ή σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία. Με προοπτική την τήρηση της Συμφωνίας και για σκοπούς αξιοποίησης, η ενάγουσα υποβλήθηκε σε διάφορα έξοδα, στα οποία, επίσης, θα αναφερθώ στη συνέχεια. Εν τω μεταξύ οι διαβουλεύσεις μεταξύ των μερών και η δρομολόγηση διαδικασιών για διαχωρισμό και γενικά για αξιοποίηση του ακινήτου με βάση τη Συμφωνία, ήταν συνεχείς και επεκτάθηκαν ενεργά και μετά την προαναφερθείσα ημερομηνία. Συγκεκριμένα, μεταξύ άλλων, στις 16.10.2007 υποβλήθηκε αίτηση για πολεοδομική άδεια (τεκμήριο 45). Στις 23.6.2008 χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια (τεκμήριο 10). Στη συνέχεια, υποβλήθηκε τροποποιημένη αίτηση για πολεοδομική άδεια, η οποία παραλήφθηκε στις 7.10.2008 και εγκρίθηκε την 1.7.2009 (τεκμήριο 43). Ακολούθως, και συγκεκριμένα στις 3.8.2009 υποβλήθηκε αίτηση για την έκδοση άδειας οικοδομής (τεκμήριο 11), η οποία παραλήφθηκε αυθημερόν από την Επαρχιακή Διοίκηση Λάρνακας (τεκμήριο 46). Η δρομολόγηση των πιο πάνω διαδικασιών, έγινε κατ' ουσία από την ενάγουσα, με την προσδοκία, ότι η εναγόμενη θα εκτελούσε τα αναγκαία κατασκευαστικά έργα. Όταν ο Μ.Ε.1, έκρινε ότι δεν υπήρχε άλλο περιθώριο για αναμονή, η ενάγουσα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερ.31.8.2010 (τεκμήριο 2), τερμάτισε τη Συμφωνία και ζήτησε από την εναγόμενη να της επιστρέψει όλα τα ποσά που πλήρωσε καθώς και να την αποζημιώσει για απορρέουσες ζημιές που υπέστη. Η εναγόμενη, απέρριψε με επιστολή των δικηγόρων της (τεκμήριο 3), τις αξιώσεις της ενάγουσας. Ειδικές ζημιές Από τις δικογραφημένες ειδικές ζημιές, αποδείχθηκαν οι ακόλουθες:
- Για τα κονδύλια (α)-(ε), ποσό €2979,89 σεντ (που αντιστοιχεί στο ποσό των £1758,00, στο οποίο αναφέρθηκε η Μ.Ε.2).
- Υποθηκευτικά έξοδα -κονδύλι (στ) €570,50 (τεκμήριο 12).
- Κατάθεση Πωλ.Εγγ.- κονδύλι (η) €292,17 (που αντιστοιχεί σε £171,00 του τεκμηρίου 18).
- Τέλη Εφόρου Εταιρειών- κονδύλι (ζ) - καμία μαρτυρία.
- Ανανέωση Δανείου - κονδύλι (η - δεύτερη φορά) €520,00 (τεκμήριο 22).
- Έξοδα αρχιτεκ/μηχ-κονδύλι (θ) €8.700,00 (παρότι στο τεκμήριο 13 Α-Γ περιλαμβάνεται και ΦΠΑ ανεβάζοντας τη συνολική χρέωση σε €10.005,00).
- Τεχνική μελέτη - κονδύλι (ι) €840,00 (παρότι στο τεκμήριο 14 περιλαμβάνεται και ΦΠΑ ανεβάζοντας τη συνολική χρέωση σε €966,00).
- Διαφημιστικές ταμπέλες - κονδύλι (κ) €217,39 (παρότι στο τεκμήριο 15 περιλαμβάνεται και ΦΠΑ ανεβάζοντας τη συνολική χρέωση σε €250,00).
- Έξοδα βιβλιοπωλείου -κονδύλι (λ) €541,94 (τεκμήριο 16Α-Δ).
- Τόκοι και επιβαρύνσεις- κονδύλι (μ) €67.466,12 (αναλυτική μαρτυρία Μ.Ε.2). Σύνολο αποδειχθεισών ειδικών ζημιών €82.128,
- Επιπλέον αποδείχθηκε η καταβολή ποσού €177.694,54 (που αντιστοιχεί στο ποσό των £104.000,00) από την ενάγουσα στην εναγόμενη, έναντι του τιμήματος αγοράς. Αυτά τα ποσά, θα το δικαιούται ως αποζημίωση η ενάγουσα, νοουμένου όμως, ότι, ο από μέρους της τερματισμός της Συμφωνίας ήταν νόμιμος, γεγονός που αμφισβητείται έντονα από πλευράς εναγόμενης και συγκαταλέγεται στα νομικά ζητήματα που ήγειρε ο συνήγορος της, στην αγόρευση του. Το θέμα που εγείρει ο συνήγορος, είναι γνωστό ως waiver (απεμπόληση δικαιώματος). Πέραν της αγόρευσης, εγείρεται και στο δικόγραφο της εναγόμενης (παράγραφοι 3 και 5), ενέργεια, απαραίτητη για να μπορεί να τύχει εξέτασης από το Δικαστήριο (βλ. Πιττάλης κ.α v. IANIRA ENTERPRISES LTD κ.α
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814). Στο σύγγραμμα J. Beatson Anson's Law of Contract (27η έκδοση) σελ. 496, αναφέρονται σχετικά τα ακόλουθα: "A party who voluntarily agrees to forbear from insisting on the mode of performance or timed fixed by the contract or forbears from so insisting, will be held to have waived the right to require that the contract be performed by the other party in accordance with its terms." Στην υπόθεση Πελεκάνου κ.α v. Πελεκάνου
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1768, αναφέρθηκε ότι η απεμπόληση δικαιώματος (waiver) και το εξ υποσχέσεως κώλυμα (promissory estoppel) διασυνδέονται μεταξύ τους. Επί του ιδίου θέματος στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England (4th edition) (volume 9) para.575, Note I, αναφέρονται τα εξής σημαντικά, αποσαφηνίζοντας τη σχέση των δύο δογμάτων: "Though promissory estoppel has been developed from equitable sources the only difference of substance between it and waiver appears to be the requirement in the former that the representee has acted to his detriment in reliance on the representation, but even this is no longer beyond doubt as a necessary requirement of estoppel.." Παρομοίως στην Πελεκάνου (ανωτέρω), με παραπομπή σε παλαιότερη νομολογία, αναφέρθηκε ότι η επικρατούσα πλέον άποψη είναι, ότι, για θεμελίωση εξ υποσχέσεως κωλύματος, δεν απαιτείται να αποδειχθεί δυσμενής επηρεασμός. Στην υπόθεση Παφίτης κ.α v. Challenge Advertising Agency Ltd
(2001)1 Α.Α.Δ. 694, αποφασίστηκε ότι η σιωπηρή εγκατάλειψη ουσιώδους όρου εκτέλεσης σύμβασης, καθιστά τον όρο επουσιώδη και το συμβαλλόμενο μέρος, το οποίο επιθυμεί να καταστήσει εκ νέου τον όρο ουσιώδη, οφείλει να δώσει ειδοποίηση προς το αντισυμβαλλόμενο μέρος για εκτέλεση της σύμβασης εντός ευλόγου χρόνου. Το τι είναι "εύλογος χρόνος" αποτελεί σε κάθε ξεχωριστή υπόθεση ένα πραγματικό ζήτημα που εξαρτάται από το σύνολο των περιστάσεων (βλ. Σάντης v. Χατζηβασιλείου κ.α
(2009)1 Α.Α.Δ.288). Στην υπόθεση Mindora Estates Ltd v. Ποταμού κ.α Πολ. Έφεση 152/09, ημερ. 19.7.2012, αναφέρονται σχετικά τα εξής: «...εδώ το Δικαστήριο βρήκε ότι παρά το ότι ο χρόνος δυνάμει των όρων των δύο συμφωνιών ήταν αρχικά ουσιώδης, εν τούτοις ατόνησε ως εκ της εν πράξει πορείας που τήρησε η εφεσείουσα, μη εμμένουσα στην αυστηρή εφαρμογή των χρονικών οροσήμων. Δεν ήταν μικρή η καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων, ως διατείνεται η εφεσείουσα, ούτε και έχει σημασία αν ενεργούσε με καλή πίστη, κατά τη θέση της, επιδεικνύουσα ανοχή. Η ουσία είναι ότι η εφεσείουσα δεν άσκησε έγκαιρα τα δικαιώματα της και όχι μόνο ανεχόταν τις καθυστερημένες ή ελλειμματικές πληρωμές, αλλά και όταν επεδίωξε να τερματίσει τη συμφωνία, το έπραξε χωρίς να δώσει προηγουμένως τον απαραίτητο χρόνο προειδοποίησης, ούτε και απέστειλε την επιστολή συστημένη, ως διαλάμβανε σχετικός όρος της». Τέλος, στο Halsbury's Laws of England (4th edition) (volume 9) para.686 που έχει ως υπότιτλο "Stipulations as to Time" αναφέρονται τα εξής: ".. As with other conditions, a condition as to time may be waived. The party waiving the condition may make time of the essence again only by giving reasonable notice in clear terms of his intention to do so.." Στην δική μας περίπτωση, όπως προκύπτει από τα συμπεράσματά μου, το οικόπεδο έπρεπε να παραδοθεί μέχρι την 31.12.2008, όποτε και θα καταβάλλετο η τελευταία δόση των £5.000. Για να ήταν τούτο εφικτό, εξυπακούετο από τη Συμφωνία, ότι, η εναγόμενη θα εκτελούσε όλα τα αναγκαία κατασκευαστικά έργα, πράγμα που απέτυχε να πράξει. Ο όρος για παράδοση μέχρι την 31.8.2008 - όπως αναγνωρίζει και η πλευρά της εναγόμενης - αναμφίβολα ήταν, υπό τις περιστάσεις, ουσιώδης και η παράβαση του, παρείχε το δικαίωμα στην ενάγουσα να τερματίσει τη Συμφωνία και να διεκδικήσει αποζημιώσεις (βλ.Cybarco Ltd v. Guest Ltd κ.α
(2010)1(Γ) Α.Α.Δ. 2071). Αντ' αυτού όμως, έλαβαν χώρα τα γεγονότα που περιγράφω στις τελευταίες δύο παραγράφους των ευρημάτων μου. Δηλαδή, η ενάγουσα, συνεπικουρούμενη και από την εναγόμενη, συνέχισε να προβαίνει σε ενέργειες ωσάν να μην είχε παρέλθει ο συμβατικός χρόνος παράδοσης. Με άλλα λόγια, η ενάγουσα, όχι απλώς επέδειξε ανοχή και αδράνεια μπροστά στη μη τήρηση του ουσιώδους όρου για παράδοση μέχρι 31.8.2008, αλλά και με συγκεκριμένες πράξεις και ενέργειες της που κινούνταν και στόχευαν προς την αντίθετη κατεύθυνση, άφησε για 20 ολόκληρους μήνες τον χρόνο να ατονήσει. Μ' αυτόν τον τρόπο, απεμπόλησε/παραιτήθηκε των δικαιωμάτων της (waived its rights). Έτσι ο όρος για παράδοση, από ουσιώδης κατέστη επουσιώδης και δεν παρείχε πλέον έδαφος για νόμιμο τερματισμό της Συμφωνίας. Αν η εναγόμενη, επιθυμούσε να καταστήσει εκ νέου τον χρόνο παράδοσης ουσιώδη, όφειλε (α) να ειδοποιήσει την εναγόμενη ότι τερματιζόταν η χαλαρότητα που επεδείκνυε (β) να παύσει να προβαίνει σε οποιεσδήποτε πράξεις ή ενέργειες που δημιουργούσαν αντίθετη εντύπωση και (γ) να δώσει, εύλογο χρόνο στην εναγόμενη για εκτέλεση των εργασιών και παράδοση του οικοπέδου. Παρελθούσης του παραχωρηθέντος χρόνου, θα είχε πλέον δικαίωμα τερματισμού της Συμφωνίας. Ως έχουν τώρα όμως τα πράγματα, η επιστολή ημερ. 31.8.2010 (τεκμήριο 2) δεν επέφερε τον νόμιμο τερματισμό της Συμφωνίας, η οποία κατ' επέκταση εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ. Συναφώς, η καταχωρηθείσα αγωγή της εναγόμενης είναι νομικά αβάσιμη και απορριπτέα. Κλείνοντας, να επισημάνω, ότι το άλλο νομικό ζήτημα που ήγειρε ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης, κ. Ζαχαρίου, ότι, ως θέμα γενικής αρχής, η ενάγουσα δεν δικαιούται να ζητά αποζημιώσεις στη βάση τερματισμού της Συμφωνίας, αφού διατηρεί οφέλη που απορρέουν απ' αυτή, είναι ακαδημαϊκής πλέον σημασίας, αφού το Δικαστήριο αποφάνθηκε, ότι, ουδέποτε υπήρξε νόμιμος τερματισμός της Συμφωνίας. Εν πάση περιπτώσει, σε υποθέσεις όπως την παρούσα, φρονώ, πως η αρχή δεν θέτει εκ των προτέρων τροχοπέδη στη διεκδίκηση αποζημίωσης. Έχει ευρεία ευχέρεια το Δικαστήριο, να διορθώσει τη στρέβλωση που μπορεί να προκύψει, όπως για παράδειγμα, θέτοντας όρο για την καταβολή επιδικασθείσας αποζημίωσης, την απόσυρση του πωλητηρίου εγγράφου από το κτηματολόγιο ή ως εξασφάλιση για δάνειο. Αβάσιμη και απορριπτέα είναι βέβαια και η Ανταπαίτηση της εναγόμενης, αφού σύμφωνα με τα ευρήματα μου, ουδέποτε παρέδωσε το οικόπεδο για να δικαιούται στην πληρωμή του εναπομείναντος τιμήματος. Στη βάση όλων των πιο πάνω, τόσο η Αγωγή όσο και η Ανταπαίτηση απορρίπτονται με έξοδα υπέρ του αντίστοιχου επιτυχόντος διαδίκου, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) .......... Στ. Ν. Σταύρου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο