← Κύπρος

ΑΝΤΩΝΗΣ ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ ν. NEWCYTECH BUSINESS SOLUTIONS LTD, Αρ. Αγωγής: 3804/2012, 18/12/2014

ΑΝΤΩΝΗΣ ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ ν. NEWCYTECH BUSINESS SOLUTIONS LTD, Αρ. Αγωγής: 3804/2012, 18/12/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2014:A317 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3804/2012 Μεταξύ: ΑΝΤΩΝΗΣ ΒΕΝΙΖΕΛΟΥ, εκ Λάρνακας, Αστυπάλαιας 4 Ενάγοντα και NEWCYTECH BUSINESS SOLUTIONS LTD, εκ Κατσώνη 10, 1082 Λευκωσία Εναγομένων Απόφαση αναφορικά με προδικαστική ένσταση των Εναγομένων σε σχέση με την καθ' ύλη αρμοδιότητα του Δικαστηρίου 18 Δεκεμβρίου, 2014 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: κ. Μ. Ναθαναήλ Για Εναγόμενους: κα Θ. Γαλάζη για Μ. Χ. Μυλωνάς & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα αγωγή αφορά αξιώσεις του Ενάγοντα που προκύπτουν, όπως ισχυρίζεται, σε σχέση με οφειλόμενα ενοίκια και αποζημιώσεις για ζημιές που προκλήθηκαν στα επηρεαζόμενα υποστατικά. Στην Υπεράσπιση τους, οι Εναγόμενοι εγείρουν προδικαστική ένσταση και ισχυρίζονται ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή και ότι το καθ' ύλην αρμόδιο Δικαστήριο να επιληφθεί της διαφοράς είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Στα πλαίσια σχετικής αίτησης των Εναγομένων, εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα για προδικαστική εκδίκαση της προδικαστικής έντασης. Κατά την ακρόαση της προδικαστικής ένστασης, δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο οικοδομήθηκε πριν τις 31.12.1999 και ότι εμπίπτει στις ελεγχόμενες περιοχές του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν. 23/1983), ως καθορίζονται από την Κ.Δ.Π. 519/

  1. Κατατέθηκαν επίσης από κοινού αντίγραφο του επίδικου ενοικιαστήριου εγγράφου (Τεκμήριο 1), αντίγραφο επιστολής των Εναγομένων προς τον Ενάγοντα ημερομηνίας 11.6.2012 (Τεκμήριο 2) και αντίγραφο επιστολής του συνηγόρου του Ενάγοντα προς τους Εναγόμενους ημερομηνίας 2.7.2012 (Τεκμήριο 3). Για σκοπούς ακολουθίας, να αναφέρω ότι με την επιστολή, Τεκμήριο 2, οι Εναγόμενοι ανέφεραν στον Ενάγοντα τα ακόλουθα: «Θέμα: Ενοικιαστήριο συμβόλαιο για τα γραφεία μας στην Αστυπάλαιας 4, 6059 Λάρνακα. Κύριε Αντώνη, Με την παρούσα επιστολή σας ενημερώνουμε ότι από την 1 Αυγούστου 2012 θα αποχωρήσουμε από το πιο πάνω ενοικιαζόμενο υποστατικό. Θα θέλαμε να σας ευχαριστήσουμε για τη μακρόχρονη συνεργασία και να σας ενημερώσουμε επίσης ότι το ενοίκιο για τους υπόλοιπους μήνες μέχρι την αποχώρηση μας, θα καταβληθεί έγκαιρα, όπως πράττουμε από την έναρξη της συνεργασίας μας. Για οποιεσδήποτε διευκρινίσεις ή επιπρόσθετες πληροφορίες χρειαστείτε μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μου ή με τον κ. Ιάκωβο Αλεξάνδρου.» Με την επιστολή, Τεκμήριο 3, οι Εναγόμενοι πληροφορούνται, μεταξύ άλλων, ότι: «.Η ρηθείσα συμφωνία ενοικιάσεως λήγει την 31/10/
  2. Εάν επιθυμείτε να εγκαταλείψετε το ενοικιαζόμενο υποστατικό προηγουμένως, ο πελάτης μου δεν έχει καμία αντίρρηση, νοουμένου ότι θα του καταβληθούν τα ενοίκια μέχρι τη λήξη της ενοικιαστικής περιόδου.» Πέραν των πιο πάνω, δεν προσκομίστηκε άλλη μαρτυρία και οι συνήγοροι αγόρευσαν επί της θέσης της κάθε πλευράς. Σύμφωνα με τη συνήγορο των Εναγομένων, το επίδικο ενοικιαστήριο έγγραφο, Τεκμήριο 1, είναι άκυρο και οι Εναγόμενοι τερμάτισαν την ενοικίαση με την επιστολή, Τεκμήριο
  3. Συνέχιζε λέγοντας ότι αυτά, σε συνάρτηση με τα παραδεκτά γεγονότα, κατέστησαν την ενοικίαση θέσμια. Αναφορικά με το περιεχόμενο της επιστολής, Τεκμήριο 2, υποστήριξε ότι ήταν αρκετά σαφές ώστε να συνιστά ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης καθώς και ότι συνάγεται από την επιστολή, Τεκμήριο 3 ότι ο Ενάγοντας είχε αντιληφθεί ότι οι Εναγόμενοι τερμάτιζαν την ενοικίαση. Σημειώνω ότι, η ημερομηνία κατά την οποία οι Εναγόμενοι παρέδωσαν κατοχή του υποστατικού δεν έγινε παραδεκτή, όμως σύμφωνα με τη συνήγορο των Εναγομένων αυτό συνέβη στις 31.8.
  4. Η δικογραφημένη θέση του Ενάγοντα είναι ότι οι Εναγόμενοι παρέδωσαν κατοχή του υποστατικού περί τις 15.9.
  5. Από το περιεχόμενο της συμφωνίας ενοικίασης, Τεκμήριο 1, προκύπτει ότι η συμβατική περίοδος ενοικιάσεως του υποστατικού έληγε στις 31.10.2012 Ο συνήγορος του Ενάγοντα ανέφερε ότι η σχέση του Ενάγοντα με τους Εναγόμενους ήταν συμβατική ενοικίαση που εκπηγάζει από άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο και υποστήριξε ότι προϋπόθεση για τον τερματισμό της ήταν να δοθεί η δέουσα ειδοποίηση τερματισμού. Χωρίς νόμιμο τερματισμό της ενοικίασης, είπε, οι Εναγόμενοι δεν κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Κατά τον ίδιο, η επιστολή Τεκμήριο 2 δεν συνιστά επιστολή τερματισμού της ενοικίασης διότι δεν έχει την απαιτούμενη σαφήνεια και δεν καθορίζει τον χρόνο παράδοσης του υποστατικού. Η έλλειψη σαφήνειας, συνέχισε, επιβεβαιώνεται και από το περιεχόμενο της επιστολής, Τεκμήριο
  6. Αποτελεί κανόνα απαράβατο ότι ένα Δικαστήριο δεν μπορεί να εκδικάσει μια υπόθεση εάν στερείται δικαιοδοσίας. Ακόμα και αν το θέμα της δικαιοδοσίας δεν εγερθεί από τους διάδικους το Δικαστήριο έχει καθήκον να το εξετάσει αυτεπάγγελτα. Απόφαση η οποία εκδόθηκε από Δικαστήριο το οποίο στερείτο δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση, είναι άκυρη[1]. Όπως έχει νομολογηθεί, θέματα δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας του Δικαστηρίου διερευνώνται και αποφασίζονται με γνώμονα τα γεγονότα που συνθέτουν την απαίτηση[2]. Στην παρούσα περίπτωση, όπως έχω αναφέρει πιο πάνω, οι αξιώσεις του Ενάγοντα αφορούν κατ' ισχυρισμό οφειλόμενα ενοίκια καθώς και αποζημιώσεις για ισχυριζόμενες ζημιές στο υποστατικό. Η δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζεται ρητά από τις πρόνοιες του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, Ν.23/1983, που τους παρέχει την αποκλειστική δικαιοδοσία να εκδικάζουν οποιαδήποτε διαφορά αναφύεται κατά την εφαρμογή του Νόμου. Όπως προβλέπει το Άρθρο 4

(1)του Ν.23/1983, τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων καθιδρύθηκαν : «.επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ' όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος». Ο τρόπος εφαρμογής της πιο πάνω πρόνοιας επεξηγήθηκε στην υπόθεση Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν Κυπριανού κ.α.
(2001)1 ΑΑΔ 261, ως εξής: «Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το Άρθρο 4
(1)του Νόμου 23/83. Παρόμοια πρόνοια συναντούμε και στο άρθρο 4
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν 36/75) ο οποίος έχει καταργηθεί με το Νόμο 23/83. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4
(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, 344, 345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4
(1)του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά.» Αυτό που προκύπτει από τη νομολογία είναι πως το κυρίαρχο στοιχείο στη διακρίβωση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή ή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ενοικιαστής έχει καταστεί θέσμιος, τότε οποιαδήποτε αξίωση εγείρεται εναντίον του αφού απέκτησε την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Δεν έχει σημασία στο θέμα της δικαιοδοσίας το πότε προέκυψε το αγώγιμο δικαίωμα. Η κατοχή ή η παράδοση της κατοχής του υποστατικού από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη, δεν φαίνεται να επηρεάζει το ζήτημα της δικαιοδοσίας[3]. Στη βάση των πιο πάνω, και ειδικότερα καθοδηγούμενη από την Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν Κυπριανού κ.α. (ανωτέρω), καταλήγω ότι η ανάκτηση κατ' ισχυρισμό οφειλομένων ενοικίων εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το γεγονός αυτό δεν επηρεάζεται από το ότι ο ενοικιαστής έχει παραδώσει κατοχή του ακινήτου. Η δε αξίωση αναφορικά με ισχυριζόμενες ζημιές στο υποστατικό αφορά, θεωρώ, παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό θέμα σε σχέση με την ενοικίαση. Με αυτά τα δεδομένα, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.23/1983, για να εμπίπτει μια διαφορά στη δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων, πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι πιο κάτω προϋποθέσεις: (α) το ακίνητο θα πρέπει να υπάγεται στο ενοικιοστάσιο, που σημαίνει ότι πρέπει να βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι θα πρέπει να έχει συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999, (β) να υπάρχει ενοικίαση ή άλλη κατοχή του επίδικου ακινήτου που να δημιουργεί σχέση ιδιοκτήτη / ενοικιαστή μεταξύ των μερών, και (γ) ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος και κατ' επέκταση η ενοικίαση θέσμια. Εάν στην παρούσα υπόθεση συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις, τότε η διαφορά των διαδίκων εμπίπτει στη δικαιοδοσία των Δικαστηρίων Ελέγχου Ενοικιάσεων και, επομένως, το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να της επιληφθεί. Κατά πόσο το επίδικο ακίνητο υπάγεται στο ενοικιοστάσιο. Η πρώτη προϋπόθεση που πρέπει να ικανοποιείται, είναι ότι το επίδικο ακίνητο πρέπει να βρίσκεται εντός περιοχής η οποία ελέγχεται από ενοικιοστάσιο και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999. Στην παρούσα περίπτωση και τα δύο αυτά στοιχεία είναι παραδεχτά και επομένως η πρώτη προϋπόθεση ικανοποιείται. Ύπαρξη σχέσης ιδιοκτήτη/ενοικιαστή. Η δεύτερη προϋπόθεση αφορά το ότι πρέπει να υπάρχει σχέση ιδιοκτήτη / ενοικιαστή μεταξύ των μερών. Στην παρούσα περίπτωση, δεν αμφισβητείται ότι ο Ενάγοντας είναι ιδιοκτήτης του επίδικου υποστατικού. Η υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης, Τεκμήριο 1, είναι παραδεκτή, και από το Τεκμήριο 1 διαφαίνεται ότι η συμφωνία αφορούσε περίοδο ενοικίασης 6 ετών και δεν υπογραφόταν από δύο μάρτυρες. Επομένως η συμφωνία δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις του άρθρου 77
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, κάτι που την καθιστούσε άκυρη. Παρά την ακυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης, κατ' εφαρμογή των αρχών που εκφράστηκαν στην Petrοlina Ltd v Athinοdoros Vassiliades
(1975)1 C.L.R. 289 και που υιοθετήθηκαν και μεταγενέστερα[4], η μεταξύ των μερών άκυρη γραπτή συμφωνία δεν είναι καθ' ολοκληρία άνευ νομικού αποτελέσματος. Συγκεκριμένα στην υπόθεση εκείνη αναφέρθηκαν σχετικά τα ακόλουθα: «It has been stated in England that an instrument which is void at law as a lease for want of a deed may operate in two ways: In the first place it may operate as an agreement for a lease. even at law, and the Courts have construed a writing rather as a valid agreement for a lease than as a void lease. [It] appears that once the tenant has entered into possession under a void lease. they thereupon become tenants from year to year upon the terms of the writing, so far as they are applicable to and not inconsistent with yearly tenancy.» Επίσης σχετική είναι η υπόθεση Τάκης Γεωργιάδης ν Αλεξάνδρας Λαμπή
(1976)8 J.S.C. 1332 όπου αναφέρθηκαν τα ακόλουθα από το Επαρχιακό Δικαστήριο Αμμοχώστου: «It is well settled that where the tenant enters into occupation pursuant to the provisions of a void contract, the tenant holds possession as a contractual tenant and if rent is paid on a yearly basis a tenancy from year to year is implied by the law.» Η καθοδήγηση από τη νομολογία οδηγεί στο συμπέρασμα ότι όπου ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν ενοίκιο με βάση άκυρο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το άκυρο συμβόλαιο, το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. Στην παρούσα περίπτωση, ασχέτως αν η συμφωνία ενοικίασης είναι άκυρη, θεωρώ ότι από τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου προέκυπτε ενοικίαση από μήνα σε μήνα για περίοδο διάρκειας όπως εκφραζόταν στη συμφωνία. Καταλήγω ότι, εκ των πραγμάτων, υπήρχε σχέση ιδιοκτήτη / ενοικιαστή μεταξύ του Ενάγοντα και των Εναγομένων και συνακόλουθα η δεύτερη προϋπόθεση ικανοποιείται. Θέσμιος ενοικιαστής και θέσμια ενοικίαση. Έρχομαι τώρα να εξετάσω εάν πληρείται και η τελευταία προϋπόθεση του Νόμου. Το άρθρο 2 του Νόμου, όπως έχει τροποποιηθεί, καθορίζει την ερμηνεία των όρων «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» αντίστοιχα. Οι αντίστοιχες ερμηνείες είναι οι ακόλουθες: «Θέσμιος ενοικιαστής σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητον.» «Πρώτη ενοικίαση σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής.» Στην παρούσα περίπτωση, όπως ανέφερα ήδη πιο πάνω, παρά το ότι η συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη, από τον τρόπο πληρωμής του ενοικίου προκύπτει ενοικίαση από μήνα σε μήνα για την περίοδο διάρκειας όπως εκφραζόταν στη συμφωνία, η οποία έληγε στις 31.10.
  1. Το επόμενο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί επομένως είναι κατά πόσο η πρώτη ενοικίαση του υποστατικού είχε λήξει ή τερματιστεί και οι Εναγόμενοι συνέχισαν να κατέχουν το υποστατικό μετά την λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης. Στην υπόθεση Νicos Christou Developments Ltd v Παναγιώτης Τοφινής, Πολιτική ΄Εφεση 9992, ημερ. 27.10.1998, το Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα σε σχέση με τη λήξη ή τερματισμό άκυρου συμβολαίου ενοικίασης: «. για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού.» Όπως έχω ήδη αναφέρει, η περίοδος ενοικίασης όπως καθοριζόταν από τη συμφωνία, Τεκμήριο 1, είχε διάρκεια 6 ετών και έληγε στις 31.10.
  2. Κατά τη συνήγορο των Εναγομένων, οι Εναγόμενοι εγκατέλειψαν το ακίνητο στις 31.8.
  3. Η δικογραφημένη θέση του Ενάγοντα είναι ότι οι Εναγόμενοι εγκατέλειψαν το υποστατικό περί τις 15.9.
  4. Παρά το ότι δεν υπάρχει συμφωνία αναφορικά με την ημερομηνία που οι Εναγόμενοι εγκατέλειψαν το υποστατικό, δεν αμφισβητείται ότι το εγκατέλειψαν το υποστατικό πριν τις 31.10.2012 που είναι η ημερομηνία που καθόριζε η συμφωνία, Τεκμήριο
  5. Παραμένει επομένως να εξεταστεί κατά πόσο οι Εναγόμενοι συνέχισαν να κατέχουν το υποστατικό μετά τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης. Αυτό θα εξαρτηθεί από το κατά πόσο η επιστολή των Εναγομένων, Τεκμήριο 2, τερμάτισε νόμιμα την ενοικίαση. Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 23, σελ. 521-522 παράγραφος 1172, υπό τον τίτλο Form of Notice, αναφέρονται τα ακόλουθα: «Subject to any term of the tenancy, and to any statutory requirements, a notice to quit need not be in any particular form nor need it be addressed to the tenant by name, provided it is properly served on him. but the notice must indicate when the premises are to be given up, and it must be expressed unequivocally.» Επιπρόσθετα, παραπέμπω στην υπόθεση Tryfon Co. Ltd v Black and Decker Co. Ltd,
(1983)1 C.L.R. 971, όπου γίνεται αναφορά στο ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Halsbury's πιο πάνω, 3η έκδοση στις σελ. 516-517, παράγραφος 1165, υπό τον τίτλο "Νotice to Quit: How determined": «If, on the construction of the tenancy agreement, the tenancy is not a yearly tenancy, the notice must be given so as to expire at the end of any complete period of the tenancy, and must, in the absence of any stipulation as to its length, be equal to the length of the period.» Αναφέρω επίσης ότι αφού η ενοικίαση ήταν από μήνα σε μήνα, οι Εναγόμενοι είχαν υποχρέωση να παρέχουν προειδοποίηση ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως και η περίοδος προειδοποίησης αυτής να λήγει στο τέλος του μήνα (δεδομένου ότι η συμφωνία, Τεκμήριο 1, δεν περιέχει οποιαδήποτε σχετική πρόνοια)[5]. Σχετικό είναι και το άρθρο 27
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983)σύμφωνα με το οποίο: «Ενοικιαστής όστις, δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, διατηρεί κατοχήν οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εν όσω διατηρεί την τοιαύτην κατοχήν, τηρεί πάντας τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, έστω και αν έχει λήξει η ισχύς του και δικαιούται εις τα εξ αυτών απορρέοντα οφέλη, εφ' όσον ούτοι είναι σύμφωνοι προς τας διατάξεις του παρόντος Νόμου, δικαιούται να παραιτηθή της κατοχής της κατοικίας ή του καταστήματος μόνον κατόπιν επιδόσεως τοιαύτης ειδοποιήσεως οία θα απητείτο δυνάμει του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και σε περίπτωση που δεν απαιτείται τέτοια ειδοποίηση, μόνο κατόπιν γραπτής προειδοποίησης, έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως.» Έχω ήδη παραθέσει ανωτέρω αυτούσιο το λεκτικό της επιστολής, Τεκμήριο
  1. Να αναφέρω επίσης ότι από το περιεχόμενο της απαντητικής επιστολής, Τεκμήριο 3, προκύπτει αναμφισβήτητα ότι η επιστολή, Τεκμήριο 2 παραλήφθηκε από τον Ενάγοντα. Στην υπόθεση Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ ν Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ, Πολιτική Έφεση 11909, ημερομηνίας 22.2.2007 λέχθηκαν τα πιο κάτω: «Σύμφωνα με τις αυθεντίες, δεν απαιτείται η ειδοποίηση τερματισμού να έχει συγκεκριμένη μορφή, αλλά απλώς να είναι σαφής και να καθορίζει τον τερματισμό της υφιστάμενης ενοικίασης σε συγκεκριμένο χρόνο. Σε σχέση με το βαθμό της σαφήνειας που κρίθηκε ότι επαρκεί, θα αναφερθώ στην υπόθεση Glykys v. Ioannides (ανωτέρω), όπου η φράση «You are therefore required to deliver to me vacant possession of the above premises till the 30th June, 1959» θεωρήθηκε: «unambiguous words putting an end to the possession of the tenant as such and thus terminating the tenancy.» Στην παρούσα περίπτωση, η επιστολή Τεκμήριο 2, έχει θέμα «Ενοικιαστήριο συμβόλαιο για τα γραφεία μας στην Αστυπάλαιας 4, 6059 Λάρνακα». Με την επιστολή αυτοί οι Εναγόμενοι ενημερώνουν τον Ενάγοντα ότι «από την 1 Αυγούστου 2012 θα αποχωρήσουμε από το πιο πάνω ενοικιαζόμενο ακίνητο». Κρίνω ότι η φυσική και λογική ερμηνεία του λεκτικού της εν λόγω επιστολής είναι ότι αυτή εκφράζει την πρόθεση των Εναγομένων να τερματίσουν την ενοικίαση από την 1.8.
  2. Αντικείμενο της επιστολής είναι ξεκάθαρα η συμφωνία ενοικίασης και η μόνη λογική ερμηνεία της φράσης «από την 1 Αυγούστου 2012 θα αποχωρήσουμε από το. υποστατικό» είναι ότι η κατοχή του υποστατικού και συνακόλουθα και η ενοικίαση θα τερματιστούν από 1.8.
  3. Καταλήγω συνεπώς ότι η επιστολή, Τεκμήριο 2, έχει την απαραίτητη σαφήνεια, εκφράζει επαρκώς την πρόθεση των Εναγομένων να τερματίσουν την ενοικίαση, καθορίζει την ημερομηνία τερματισμού με την απαιτούμενη ακρίβεια και παρέχει στον Ενάγοντα την αναγκαία χρονική προειδοποίηση. Συνεπώς, οι Εναγόμενοι τερμάτισαν νόμιμα την ενοικίαση και, με τη διατήρηση της κατοχής του υποστατικού μετά τη λήξη της ενοικίασης, ήτοι μετά την 1.8.2012, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Σε σχέση με την επιστολή, Τεκμήριο 3, θεωρώ ότι αυτή δεν μπορεί να επηρεάσει την πιο πάνω κατάληξη. Δεν συνιστά προϋπόθεση για νόμιμο τερματισμό μιας ενοικίασης η συμφωνία ή η συναίνεση του ιδιοκτήτη στον τερματισμό αυτό. Ούτε και επηρεάζει το έννομο αποτέλεσμα της επιστολής, Τεκμήριο 2, το κατά πόσο ο Ενάγοντας είχε κατανοήσει ή όχι το περιεχόμενο της. Το ζητούμενο σε σχέση με την επιστολή, Τεκμήριο 2, είναι να αποδοθεί στο κείμενο της η λογική και φυσική του ερμηνεία. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα αγωγή και η προδικαστική ένσταση επιτυγχάνει. Κατ' εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 64Α του Περί Δικαστηρίου Νόμου (Ν.14/60), η διαδικασία ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου διακόπτεται και η αγωγή παραπέμπεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το οποίο είναι και το καθ' ύλη αρμόδιο Δικαστήριο, προς εκδίκαση. Αναφορικά με τα έξοδα, σημειώνω ότι ενόψει του ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας, οποιαδήποτε τυχόν διαταγή αναφορικά με τα έξοδα, θα καθιστούσε την εν λόγω διαταγή, άκυρη και, κατά συνέπεια, ουδεμία διαταγή για έξοδα εκδίδεται. (Υπ.) ........... Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Lambrianides v Mavrides
(1958)2 C.L.R 49, Central Co-Operative Bank Ltd v CY.E.M.S. Co. Ltd
(1984)1 Α.Α.Δ. 435, Κυριάκος Παναγιώτου ν Σόνιας Χ"Κυριάκου
(1991)1 Α.Α.Δ. 362, Theofanous v. Georgiou
(1969)1 C.L.R. 203 [2] Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.α. ν Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α.
(1991)1 ΑΑΔ 225, Μούρτζινος ν Global Cruises Ltd
(1992)1 ΑΑΔ 1160 και Δημητρίου v Δημητρίου
(1991)1ΑΑΔ 1160 [3] Σχετική η Cedrus Estates Limited ν Πισσαρίδη
(1994)1 ΑΑΔ 590 [4] L & Α Tryfon Co Ltd v Black and Decker Co Ltd
(1983)1 C.L.R.
  1. [5] Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση σελ. 530-531 παράγραφος 1185, υπό τον τίτλο Determination of tenancy, Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R.
  2. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.