Έλενας Σπύρου Μενοίκου ν. Pentaras VK Developers Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής: 652/08, 30/4/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2014:A90 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: A. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 652/08 Μεταξύ: Έλενας Σπύρου Μενοίκου Ενάγουσας και
- Pentaras VK Developers Ltd
- VK Tours & Financial Services Ltd
- Aνδρούλλας Πενταρά Εναγομένων --------------------------- 30.4.14 Για την Ενάγουσα: Κος Σαββίδης (κος Α. Παπαχαραλάμπους ν' ακούσει απόφαση) Για τους Εναγόμενους: Κος Πολυδώρου Α Π Ο Φ Α Σ Η Η Ενάγουσα δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 8.1.07 (Τεκμήριο 1) αγόρασε από τους Εναγόμενους την έπαυλη με αρ. 6 του συγκροτήματος που ανεγείρετο στην Πέγεια Επαρχίας Πάφου με την ονομασία «Where Gods live» (που στο εξής θα αναφέρεται ως «η έπαυλη»). Το ποσό των €485.584,52 κατεβλήθη υπό της Ενάγουσας στους Εναγόμενους, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα καταβολής του τιμήματος πώλησης, δυνάμει της επίδικης συμφωνίας. Υπήρξε καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των οικοδομικών εργασιών με αποτέλεσμα την καταχώριση της παρούσας Αγωγής με την οποία η Ενάγουσα αξιώνει ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, καθώς και διάφορα ποσά υπό τύπον ειδικών αποζημιώσεων, ενδιάμεσων κερδών, καθώς και γενικές αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης της συμφωνίας και/ή αμέλειας και/ή καθυστέρησης στην παράδοση της έπαυλης. Οι Εναγόμενοι αρνούνται όλες τις αξιώσεις της Ενάγουσας που πηγάζουν από την μη ολοκλήρωση των εργασιών ανέγερσης της έπαυλης έγκαιρα, καταλογίζοντας την ευθύνη για την καθυστέρηση στην ίδια την Ενάγουσα λόγω των τροποποιήσεων που απαιτούσε κάθε φορά στα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια και στη χρήση των χώρων της έπαυλης, προβάλλοντας τέλος το θέμα περί πρόωρης Αγωγής. Παραδέχονται όμως ότι η Ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των €485.584,52 (£284.200) σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που συμφωνήθηκε. Τα πιο πάνω γεγονότα προκύπτουν από τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων. Με την Απάντηση της στην Υπεράσπιση η Ενάγουσα διευκρινίζει σε τι αφορά η αξίωση της για ειδική εκτέλεση ότι δηλαδή εννοεί την παράδοση σ' αυτήν της έπαυλης δεόντως οικοδομημένης, συμπληρωμένης και ελεύθερης κατοχής και όχι την επ' ονόματι της μεταβίβαση, δικαίωμα της που επιφυλάσσει να απαιτήσει εν καιρώ τω δέοντι. Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσε μαρτυρία μόνο η Ενάγουσα, ενώ από πλευράς Υπεράσπισης δεν κλήθηκε κανένας μάρτυρας. Αρκέστηκε μόνο στην αντεξέταση της Ενάγουσας. Κατά τη διάρκεια της ακρόασης η Αγωγή αποσύρθηκε άνευ βλάβης εναντίον της Εναγόμενης 3, όταν διαφάνηκε ότι η επίδικη συμφωνία δεν φέρει την υπογραφή της. Στη προφορική της μαρτυρία η Ενάγουσα υποστήριξε τις θέσεις της που περιέχονται στην Έκθεση Απαίτησης και κατέθεσε ένα μεγάλο αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια που είναι τα εξής: 1) Η επίδικη συμφωνία (Τεκμήριο 1) 2) Απόδειξη με αρ. Γ.524824 του Κτηματολογίου Πάφου πληρωμής των δικαιωμάτων εγγραφής της συμφωνίας (Τεκμήριο 2) 3) Σετ αποδείξεων πληρωμής στους Εναγόμενους του αναλογούντος ποσού για τις επιπρόσθετες εργασίες (Τεκμήριο 3). 4) Σετ αποδείξεων πληρωμής για αποθηκευτικά τέλη από 15.3 - 15.7.08 και από 15.7.08 - 29.10.08 (Τεκμήριο 4) 5) Σετ αποδείξεων πληρωμής για αποθηκευτικά τέλη από τον Νιόβρη μέχρι το Δεκέμβρη του 2008 (Τεκμήριο 5) 6) Σετ αποδείξεων για αποθηκευτικά τέλη το 2009 (Τεκμήριο 6) 7) Σετ αποδείξεων για αποθηκευτικά τέλη το 2010 (Τεκμήριο 7) 8) Σετ αποδείξεων για αποθηκευτικά τέλη το 2011 (Τεκμήριο 8) 9) Σετ αποδείξεων για αποθηκευτικά τέλη το 2012 (Τεκμήριο 9) 10) Σετ αποδείξεων για αποθηκευτικά τέλη μέχρι τον Απρίλη του 2013 και 11) Έκθεση Εκτίμησης του Γλαύκου Αγαθαγγέλου (Τεκμήριο 11) Επιπρόσθετα, στη μαρτυρία της η Ενάγουσα ανέφερε ότι ανέθεσε σε κάποιον ονόματι Μαρίνο Παναγιωτίδη την εκπόνηση Μελέτης Εκτίμησης του οικοδομικού κόστους που απαιτείται για ολοκλήρωση της ημιτελούς έπαυλης, ο οποίος κατέληξε στο ποσό των €160.
- Η εκτίμηση αυτή δεν κατατέθηκε ως τεκμήριο. Οι Εναγόμενοι κατά την αντεξέταση της Ενάγουσας αμφισβήτησαν το ύψος του ποσού που απαιτείται για ολοκλήρωση των εργασιών ανέγερσης της έπαυλης υποβάλλοντας της τη θέση ότι αυτό ανέρχεται μόνο σε €50.
- Στο σημείο αυτό η Ενάγουσα αντιπρότεινε όπως ολοκληρώσουν οι Εναγόμενοι τις εργασίες. Ήταν περαιτέρω ισχυρισμός της ότι λόγω της καθυστέρησης στην παράδοση της έπαυλης, αναγκάστηκε να ενοικιάσει διαμέρισμα στην Κακοπετριά από τον Ιούνιο του 2007 μέχρι το Δεκέμβρη του 2010, το οποίο χρησιμοποίησε ως εξοχική κατοικία της. Στις αγορεύσεις τους οι δικηγόροι των διαδίκων κάλεσαν το Δικαστήριο να δεχθεί τις εκατέρωθεν θέσεις τους παραπέμποντας σε σχετική νομολογία. Ιδιαίτερη αναφορά στις επιμέρους εισηγήσεις τους θα γίνει στα κατάλληλα σημεία. Ήταν κυρίως η θέση του δικηγόρου της Ενάγουσας στη γραπτή του αγόρευση ότι έχει αποδειχθεί με τη μαρτυρία που προσκόμισε η Ενάγουσα η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των εργασιών ανέγερσης της έπαυλης, καθώς και η ζημιά της γι' αυτό και το Δικαστήριο θα πρέπει να εκδώσει διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας και να της επιδικάσει περαιτέρω τις αποζημιώσεις που ζητά. Από την άλλη, ο δικηγόρος των Εναγομένων εισηγήθηκε την απόρριψη της Αγωγής, εφόσον η Ενάγουσα δεν δικαιούται σε ειδική εκτέλεση, ενώ η μαρτυρία που προσκόμισε δεν ήταν ικανοποιητική προς απόδειξη της ζημιάς της. Το γεγονός ότι οι Εναγόμενοι δεν προσκόμισαν καμία μαρτυρία δεν απαλλάσσει την Eνάγουσα από την υποχρέωση να αποδείξει την υπόθεση της στο αναγκαίο πάντοτε επίπεδο. Το Δικαστήριο στο τέλος της δίκης θα εξετάσει αν τα γεγονότα, όπως τέθησαν ενώπιον του, είναι ικανοποιητικά στο να αποδειχθεί η υπόθεση της Ενάγουσας, εκτός και αν υπάρχουν εγγενείς δυσκολίες σε σχέση με τους μάρτυρες της και την αξιοπιστία τους (βλ. Wynne v. Mavronicola
(2009)1 (B) A.A.Δ.1138, 1146). Από τη μαρτυρία ενώπιον μου και τα δικόγραφα, αποτελεί κοινό έδαφος ότι οι εργασίες ανέγερσης της έπαυλης δεν έχουν αποπερατωθεί μέχρι σήμερα, εφόσον υπολείπεται αριθμός εργασιών. Η Ενάγουσα καταλογίζει την καθυστέρηση στους Εναγόμενους, ενώ οι τελευταίοι με την Υπεράσπιση τους αλλά και τη γραμμή αντεξέτασης της Ενάγουσας, αποδίδουν την καθυστέρηση στις επιπρόσθετες εργασίες που απαίτησε κατά τη διάρκεια των εργασιών η Ενάγουσα. Σημειώνεται ότι δεν προσήχθη καμία μαρτυρία ειδικού είτε από μέρους της Ενάγουσας, είτε των Εναγομένων ως προς τις επιπρόσθετες εργασίες που απαιτήθηκαν από την Ενάγουσα και το χρόνο που απαιτείτο για εκτέλεση τους. Η ίδια η Ενάγουσα κατά την αντεξέταση της όταν της υποβλήθηκε η θέση ότι χρειαζόταν χρόνος άνω των δύο μηνών η εκτέλεση τους, η απάντηση της ήταν «νομίζω ότι τούτο μπορεί να το πει και ειδικός σε τούτο το θέμα». Η ίδια καθορίζει το χρόνο που απαιτείτο σε 2-3 εβδομάδες. Επίσης εκτός από το θέμα του χρόνου δεν ήταν σε θέση να πει ποιές ακριβώς επιπρόσθετες εργασίες απαίτησε και ποιές από αυτές έγιναν, εφόσον σύμφωνα με τη μαρτυρία της δεν έγιναν όλες οι έξτρα εργασίες αλλά ορισμένες εξ αυτών. Εκτός από μια γενική αναφορά των Εναγομένων στην Υπεράσπιση τους ότι η καθυστέρηση οφειλόταν στις πολλές αλλαγές στα αρχικά σχέδια και στη χρήση των διαφόρων χώρων από μέρους της Ενάγουσας, δεν έθεσαν οποιοδήποτε άλλο σχετικό στοιχείο ενώπιον μου παρά την αναφορά στην παράγραφο 6 της Υπεράσπισης ότι λεπτομέρειες των αλλαγών των σχεδίων και της χρήσης των χώρων θα δίδοντο κατά τη δικάσιμο ή και πρότερον αν ζητηθούν. Συνεπώς, το μόνο ασφαλές συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί στη βάση της προσκομισθείσας μαρτυρίας είναι ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων να γίνουν επιπρόσθετες εργασίες, όπως και αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια χωρίς να προσδιοριστεί επακριβώς η κάθε εργασία και ο χρόνος εκτέλεσης της, από τις οποίες ορισμένες έχουν εκτελεστεί. Η έπαυλη έφτασε στο τελικό στάδιο αποπεράτωσης της, παρέμεινε όμως ημιτελής με αδιευκρίνιστες τις υπολείπουσες εργασίες και το χρόνο που απαιτείται για εκτέλεση τους. Μια από τις θεραπείες που αξιώνει η Ενάγουσα με την Αγωγή της είναι και διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας προσδιορίζοντας ως νομική βάση της θεραπείας αυτής, σύμφωνα με την αγόρευση του δικηγόρου της, το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 το οποίο διαλαμβάνει τα εξής: «76
(1)Η σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης από το Δικαστήριο αν (α) δεν είναι άκυρη δυνάμει του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου· και (β) είναι γραπτή· και (γ) υπογράφεται στο τέλος αυτής από το πρόσωπο που φέρει το βάρος αυτής· και (δ) το Δικαστήριο κρίνει, ενόψει όλων των περιστάσεων, ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεπιεικής ή πρακτικά ανεφάρμοστη.
(2)Οι διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού.» Τα ερωτήματα που προκύπτουν είναι κατά πόσο η παρούσα περίπτωση αφορά σε πώληση γης για την οποία εφαρμόζονται οι πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, που ίσχυε κατά τη σύναψη της συμφωνίας και αν η απάντηση είναι θετική, αν μπορούν να τύχουν εφαρμογής οι πρόνοιες του άρθρου 76
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου. Σημειώνεται ότι το Κεφ. 232 που ίσχυε κατά τη σύναψη της συμφωνίας καταργήθηκε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (Ν.81
(1)/2011). Είναι κατάληξη μου ότι η παρούσα συμφωνία συνιστά πώληση ακινήτου η οποία κατατέθηκε στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο για τους σκοπούς του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232. Αυτό εξάλλου αναφέρεται στην παράγραφο 3 της Έκθεσης Απαίτησης και επιβεβαιώνεται από τις αποδείξεις κατάθεσης του Κτηματολογίου (Τεκμήριο 2). Ο πιο πάνω Νόμος καταργήθηκε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 του οποίου το άρθρο 16 προνοεί ότι οι διατάξεις του «.εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος αυτού ..». Το άρθρο 76 του Κεφ. 149 ρητά προβλέπει πότε μια συμφωνία είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Από το πεδίο εφαρμογής του άρθρου 76 εξαιρούνται συμβάσεις που αφορούν στην πώληση γης, ως προβλέπεται στο εδάφιο 2 του ιδίου άρθρου (βλ. Εleni Andrea Avgousti v. Niovi Papadamou and Another
(1968)1 C.L.R. 66, Xenis Xenopoulos v. Elli Isidorou Makridi
(1969)1 C.L.R. 488, Eρωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.ά.
(1997)1 Α.Α.Δ. 1800 και Φωτεινή Μουχτού κ.ά. ν. Κατελούς Χείμαρου
(2001)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1794). Ενόψει της πιο πάνω νομολογίας, η αξίωση της Ενάγουσας για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας στη βάση του άρθρου 76 του Κεφ. 149 δεν μπορεί να πετύχει και απορρίπτεται. Ο δικηγόρος της Ενάγουσας κατά την αγόρευση του για την προώθηση της συγκεκριμένης αξίωσης της πελάτιδος του, βασίστηκε μόνο στο άρθρο 76
(1)του Κεφ.149, για λόγους που μόνο ο ίδιος γνωρίζει. Ως εκ τούτου, ενόψει της επιλογής του αυτής, το Δικαστήριο κρίνει ορθό και δίκαιο όπως μη προχωρήσει από μόνο του στην εξέταση του κατά πόσο η επίδικη συμφωνία είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης είτε στη βάση του Ν.81
(1)/2011 που ισχύει σήμερα, είτε του Κεφ. 232 που ίσχυε κατά την καταχώριση της Αγωγής. Ακόμη και στην περίπτωση που η Ενάγουσα δικαιούτο σε ειδική εκτέλεση της συμφωνίας στη βάση του άρθρου 76 του Κεφ. 149, ως η εισήγηση του δικηγόρου της στη γραπτή του αγόρευση, η Ενάγουσα θα είχε να αντεπεξέλθει επιπρόσθετα και του ακόλουθου εμποδίου. Η Ενάγουσα στηρίζει την αξίωση της για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας στον όρο 7 που προνοεί ότι οι πωλητές θα πρέπει να ολοκληρώσουν τις οικοδομικές εργασίες και να παραδώσουν την κατοχή της έπαυλης στην Ενάγουσα ουχί αργότερο της 31.5.07. Ο όρος αυτός όπως και οι υπόλοιποι όροι της συμφωνίας (Τεκμήριο 1) είναι ουσιώδης. Τίθεται εύλογα το ερώτημα αν η παρούσα περίπτωση είναι κατάλληλη για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, όπως την εννοεί η Ενάγουσα. Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, General Principles 28η έκδοση, παρ. 27-028, σελ. 1736 αναφέρεται ότι αποτελεί γενική αρχή ότι δεν μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση μιας συμφωνίας για ανέγερση οικοδομής εναντίον εκείνου που ανέλαβε τις εργασίες. Ειδική εκτέλεση τέτοιας συμφωνίας μπορεί να διαταχθεί στην περίπτωση που 1) οι εργασίες που υπολείπονται να γίνουν περιγράφονται επακριβώς, 2) μια διαταγή για αποζημιώσεις δεν μπορεί να καλύψει πλήρως τη ζημιά του αναίτιου μέρους και 3) εκείνος που ανέλαβε τις εργασίες ανέγερσης κατέχει το χώρο ώστε το αναίτιο μέρος να μην μπορεί να αναθέσει σε τρίτον τις υπολείπουσες εργασίες. Στην παρούσα περίπτωση δεν πληρούνται οι πιο πάνω προϋποθέσεις, εφόσον δεν δόθηκε από την Ενάγουσα ακριβής περιγραφή των εργασιών που υπολείπονταν για ολοκλήρωση της ανέγερσης, παράλειψη που συνιστά και ανάλογο εύρημα του Δικαστηρίου, και ούτε τίθεται θέμα περί ανεπάρκειας των αποζημιώσεων ή ανάθεσης σε τρίτον την εκτέλεση των εργασιών. Και εξηγώ. Όχι μόνο δεν συγκεκριμενοποιούνται οι μη εκτελεσθείσες εργασίες στην Έκθεση Απαίτησης αλλά και η μαρτυρία που προσφέρθηκε ως προς τις υπολείπουσες εργασίες ήταν γενική και αόριστη. Συγκεκριμένα η Ενάγουσα ανέφερε ότι υπολείποντο οι εργασίες του πελεκάνου ο οποίος δεν τοποθέτησε ούτε ένα ντουλάπι ή «μια κουζίνα» έστω. Από την άλλη, τίθεται επιπρόσθετο ερώτημα αν η παρούσα περίπτωση είναι εξ εκείνων που μπορεί να διαταχθεί εκτέλεση μέρους της συμφωνίας. Γιατί αυτό ουσιαστικά επιζητεί η Ενάγουσα. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα Chitty on Contracts (ανωτέρω), παρ. 27-044, σελ. 1744, στην περίπτωση που το Δικαστήριο δεν μπορεί να διατάξει ειδική εκτέλεση της συμφωνίας στην ολότητα της, δεν επεμβαίνει με το να διατάξει ειδική εκτέλεση μέρους της συμφωνίας (βλ. Ryan v. Mutual Tortine Association
(1893)1 Ch. 116, 123). Αυτό δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο δεν μπορεί να διατάξει ειδική εκτέλεση μιας ξεχωριστής υποχρέωσης από τις πολλές που προνοούνται στη συμφωνία (βλ. Odessa Transways Co. v. Mendel
(1878)8 Ch.D. 235). Αυτό εννοεί ότι δεν μπορεί να εκδώσει τέτοιο διάταγμα σε σχέση με μια τέτοια υποχρέωση όταν δεν μπορεί να διατάξει ειδική εκτέλεση του υπόλοιπου μέρους της συμφωνίας (βλ. Rainbow Estates Ltd v. Tokenhold Ltd
(1999)Ch. 64, 72-73). Στην υπόθεση Odessa Tranwsays Co. v. Mendel (ανωτέρω) αποφασίστηκε ότι στην περίπτωση που μια συμφωνία μπορεί να διαχωριστεί τότε ειδική εκτέλεση του κάθε μέρους της μπορεί να διαταχθεί ξεχωριστά. Το Δικαστήριο μπορεί να διατάξει ειδική εκτέλεση μαζί με αποζημίωση στην περίπτωση που είναι δυνατή η επιδίκαση αποζημιώσεων σ' όσον αφορά το μέρος της συμφωνίας που δεν εκτελέστηκε. Επίσης μπορεί να επιδικάσει αποζημιώσεις για μέρος της συμφωνίας και ειδική εκτέλεση για το υπόλοιπο (βλ. Soames v. Edge
(1860)Johns 669) και αποζημιώσεις για καθυστέρηση στην αποπεράτωση επιπρόσθετα με ειδική εκτέλεση (βλ Ford Hunt v. Raghbir Singh
(1973)1 W.L.R. 738). Στην παρούσα περίπτωση τυχόν έκδοση διαταγής για ειδική εκτέλεση ή αποπεράτωση των εργασιών της έπαυλης δεν μπορεί να διαχωριστεί από τα υπόλοιπα συμφωνηθέντα, δηλαδή τις έξτρα εργασίες, την έκδοση ξεχωριστού τίτλου, μεταβίβαση της έπαυλης κ.λ.π. Συνεπώς, η αξίωση της Ενάγουσας για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας σε σχέση με το μέρος της που αφορά στην αποπεράτωση των εργασιών ανέγερσης και παράδοση της κατοχής της στην Ενάγουσα δεν θα μπορούσε να πετύχει επιπρόσθετα και για τον πιο πάνω λόγο. Με την αγωγή της η Ενάγουσα αξιώνει επίσης το ποσό των €34.273,38 υπό τύπον ειδικών αποζημιώσεων ως η παράγραφος 9 της Έκθεσης Απαίτησης της. Στην παράγραφο αυτή δίνονται λεπτομέρειες των ειδικών ζημιών και απωλειών που είναι €34.000,00 για διαφυγόν κέρδος από τη μη αξιοποίηση και/ή χρήση της έπαυλης από 31.5.07 και €273,38 έξοδα αποθήκευσης της οικοσυσκευής και επίπλωσης της έπαυλης μέχρι 15.5.
- Για το τελευταίο κονδύλι κατέθεσε στο Δικαστήριο αριθμό αποδείξεων πληρωμής για αποθηκευτικά τέλη που είναι τα τεκμήρια 4-
- Σημειώνεται ότι δεν υπάρχει καμία πρόνοια στην επίδικη συμφωνία ως προς την υποχρέωση των Εναγομένων πληρωμής οποιουδήποτε ποσού στην περίπτωση καθυστέρησης στην παράδοση της έπαυλης πλήρως αποπερατωμένης. Η Ενάγουσα αξιώνει το πιο πάνω κονδύλι ως ειδικές αποζημιώσεις. Τέτοιο είδος αποζημιώσεων θα μπορούσε να ανακτηθεί στην περίπτωση διάρρηξης συμφωνίας την οποία αποδέχεται το αναίτιο μέρος της Αγωγής με αξίωση για ειδική εκτέλεση της, διατηρώντας τη συμφωνία σε ισχύ για το σκοπό αυτό. Όπως αναφέρθηκε όμως ανωτέρω, δεν μπορεί να κατακερματιστεί η συμφωνία και να εκδοθούν διατάγματα ειδικής εκτέλεσης για ορισμένα μέρη της και να επιδικαστούν αποζημιώσεις για άλλα. Όλα τα θέματα είναι αλληλένδετα μεταξύ τους. Εκτός των πιο πάνω εμποδίων στην προώθηση των απαιτήσεων της Ενάγουσας θα πρέπει να σημειωθεί ότι και η μαρτυρία που δόθηκε για την ενοικιαστική αξία της έπαυλης από πλευράς Ενάγουσας, που είναι στη βάση της Έκθεσης Εκτίμησης του Άγγελου Αγαθαγγέλου (Τεκμήριο 11), δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ως η καλύτερη δυνατή μαρτυρία. Θα παραθέσω την αιτιολογία μου. Σύμφωνα με το άρθρο 27
(1)του περί Αποδείξεως (Τροποποιητικού) Νόμου Ν.32
(1)/2004, το Δικαστήριο αξιολογώντας τη βαρύτητα που θα προσδώσει σε εξ ακοής μαρτυρία, λαμβάνει υπόψη του το σύνολο των περιστάσεων από τις οποίες μπορεί εύλογα να συναχθεί συμπέρασμα αναφορικά με την αποδεικτική αξία της εν λόγω μαρτυρίας, οι οποίες περιλαμβάνουν τα πιο κάτω: «(α) Κατά πόσο θα ήταν εύλογο και εφικτό ο διάδικος, που έχει προσαγάγει τη μαρτυρία, να είχε κλητεύσει ως μάρτυρα στη διαδικασία το πρόσωπο που έκαμε την αρχική δήλωση. (β) το χρονικό διάστημα μεταξύ της αρχικής δήλωσης και του γεγονότος στο οποίο αυτή αναφέρεται. (γ) το βαθμό εξ ακοής μαρτυρίας, δηλαδή κατά πόσο η μαρτυρία περιλαμβάνει εξ ακοής μαρτυρία πέραν του πρώτου βαθμού. (δ) κατά πόσο οποιοδήποτε εμπλεκόμενο πρόσωπο είχε οποιοδήποτε κίνητρο να αποκρύψει ή να παραποιήσει τα γεγονότα. (ε) κατά πόσο η αρχική δήλωση μεταφέρθηκε επακριβώς ή όχι. (στ) το πλαίσιο μέσα στο οποίο, ή οποιοσδήποτε σκοπός για τον οποίο έγινε η αρχική δήλωση. (ζ) κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες προσάγεται η εξ ακοής μαρτυρία, φαίνεται ότι δεν διευκολύνεται η ορθή αξιολόγηση της βαρύτητας της μαρτυρίας ή γίνεται προσπάθεια παρεμπόδισης της ορθής αξιολόγησης της βαρύτητας της μαρτυρίας.» Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Pakistan Cables Ltd v. NSB General Trading (Overseas) Co Ltd κ.ά. Πολ. Έφ. 194/09, ημερ. 19.7.12, «η εξ ακοής μαρτυρία είναι η εξαίρεση στον κανόνα της αναγκαιότητας της παρουσίασης του μάρτυρα ώστε αυτός να υποστεί τη βάσανο της κριτικής αντεξέτασης. Η μη παρουσίαση του επιτρέπεται μόνο για καλό λόγο και σ' αυτό στόχευε η τροποποίηση που επέφερε ο νομοθέτης με το Νόμο υπ' αρ. 32
(1)/2004, ώστε να άρει πιθανές αδικίες από την αυστηρή, εφαρμογή των κανόνων της εξ ακοής μαρτυρίας, όπως προηγουμένως αυτοί ίσχυαν.» Σίγουρα η μαρτυρία της Ενάγουσας σε σχέση με το Τεκμήριο 11 συνιστά εξ ακοής μαρτυρία. Δεν δόθηκε καμία εξήγηση για την παράλειψη κλήσης του Αγαθαγγέλου, εκτιμητή ακινήτων και συντάξαντα του Τεκμηρίου 11, ως μάρτυρα της Ενάγουσας στο Δικαστήριο. Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω, αλλά και τη σημασία που ενέχει τέτοια μαρτυρία για τη σχετική αξίωση της Ενάγουσας, σε συνάρτηση με το κανόνα ότι θα πρέπει να παρουσιάζεται στο Δικαστήριο η καλύτερη δυνατή μαρτυρία, κρίνω ότι το Δικαστήριο θα πρέπει να αγνοήσει την Έκθεση Εκτίμησης του Αγαθαγγέλου και να μη της δώσει οποιαδήποτε βαρύτητα. Ενόψει απόρριψης της έκθεσης εκτίμησης του Αγαθαγγέλου δεν υπάρχει καμία μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου ως προς την ενοικιαστική αξία της έπαυλης κατά τον ουσιώδη χρόνο. Το γεγονός ότι η Ενάγουσα ενοικίασε σπίτι για τις διακοπές της στην Κακοπετριά από τον Ιούνιο του 2007 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2010 εκτός του ότι δεν είναι δικογραφημένη τέτοια θέση, δεν αποτελεί επιπρόσθετα και ασφαλή βάση για τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας της έπαυλης. Θα εξηγήσω τους λόγους. Αφ' ενός μεν δεν προσδιορίστηκε το ενοίκιο που πλήρωσε και αφ' ετέρου πρόκειται περί ανόμοιου ακινήτου εφόσον διαφέρει ως προς τη τοποθεσία με το επίδικο, αλλά και απουσιάζει οποιαδήποτε περιγραφή του για σύγκριση του με την έπαυλη. Ούτε επίσης μπορεί η Ενάγουσα να ισχυρίζεται περί συμφωνίας με τους Εναγόμενους 1 και 2 πληρωμής σ' αυτήν αποθηκευτικών τελών ή ανάληψης της υποχρέωσης αποθήκευσης από τους ίδιους, εφόσον και αυτή η θέση δεν είναι δικογραφημένη. Ως προς την αξίωση της Ενάγουσας για αποθηκευτικά τέλη που πλήρωσε και απαιτεί μέχρι την παράδοση της κατοικίας, δεν μπορεί από τη μια να αξιώνει την ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου και από την άλλη για την ίδια περίοδο να αξιώνει αποθηκευτικά τέλη που προκύπτουν από τη στέρηση της κατοχής του ίδιου ακινήτου. Σημειώνεται ότι το κονδύλι αυτό δεν αξιώνεται επί διαζευκτικής βάσης. Θα μπορούσε έστω κατά την τελική αγόρευση του δικηγόρου της να επιλέξει ποιό είδος από τους δύο τύπους αξιώσεων απαιτεί, κάτι που δεν έγινε. Ο δικηγόρος της Ενάγουσας εισηγήθηκε περαιτέρω στη γραπτή του αγόρευση ότι η ανάγκη ενοικίασης αποθηκευτικού χώρου, προέκυψε από τις προσπάθειες μετριασμού της ζημιάς της. Εξήγησε ότι κρίθηκε απαραίτητη η ενοικίαση αποθήκης προς αποφυγή του κινδύνου πρόκλησης ζημιάς στις οικοσυσκευές και επιπλώσεις που είχεν αγοράσει για να εξοπλίσει την επίδικη κατοικία. Δεν προσκόμισε όμως καμία μαρτυρία ως προς την αξία του εξοπλισμού για να κριθεί κατά πόσο η πιο πάνω ενοικίαση ήταν απαραίτητη ενέργεια για μετριασμό της ζημιάς της. Συνεπώς η αξίωση για αποθηκευτικά τέλη θα αποτύγχανε επιπρόσθετα και για τον πιο πάνω λόγο. Σ' όσον αφορά την αξίωση της για γενικές αποζημιώσεις στη βάση του άρθρου 73 του περί Συμβάσεων Νόμου θα μπορούσε να πετύχει, εφόσον η Ενάγουσα επιμένει στην εφαρμογή της επίδικης συμφωνίας παρά τη διάρρηξη, στον κατάλληλο χρόνο, δηλαδή όταν η αξίωση της για ειδική εκτέλεση απορριφθεί που είναι ο χρόνος που η ζημιά της αποκρυσταλλώνεται (βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)C.L.R. 499 και Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα
(1998)1 Α.Α.Δ. 881). Ενόψει όλων των πιο πάνω, το Δικαστήριο κρίνει ότι η Ενάγουσα αν και πέτυχε να αποδείξει κάποια καθυστέρηση από πλευράς Εναγομένων 1 και 2 στην αποπεράτωση της έπαυλης, εφόσον σταμάτησαν οι οικοδομικές εργασίες σε κάποιο στάδιο, εντούτοις, δεν κατάφερε να αποδείξει ότι δικαιούται στις αιτούμενες θεραπείες ή σε οποιαδήποτε εξ αυτών. Συνεπώς, η αγωγή απορρίπτεται. Σ' όσον αφορά τα έξοδα, ενόψει των περιστάσεων της υπόθεσης και ειδικότερα του γεγονότος ότι απεδείχθη ότι υπήρξε κάποια καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της έπαυλης εφόσον οι Εναγόμενοι 1 και 2 σταμάτησαν τις οικοδομικές εργασίες προτού αυτές ολοκληρωθούν, κρίνω ορθό και δίκαιο όπως η κάθε πλευρά επωμιστεί τα έξοδα της. Συνεπώς, δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα. (Υπ.) ............ Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΔΔ Subject: Civil / Other Actions / Final Αναφορά: (Ειδική εκτέλεση συμφωνίας) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο