Ιάκωβου Κούπανου κ.α. ν. J. Aristodemou Ideal Homes Limited, Αρ. Αγωγής: 449/08, 24/6/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2014:A138 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: A. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 449/08 Μεταξύ:
- Ιάκωβου Κούπανου, από την Πάφο
- Νίκου Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο
- Ηρόδοτου Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο
- Δημητράκη Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο
- Χριστάκη Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο
- Αγαθονίκης Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο
- Μαρούλλας Βαρνάβα από την Πάφο
- Ευδοκίας Γεωργίου Ηροδότου Κούπανου, από την Πάφο Εναγόντων - και - J. Aristodemou Ideal Homes Limited, από την Πάφο Εναγομένης ----------------- Ημερομηνία: 24.6.14 Για τους Ενάγοντες: Κος Δ. Μιχαηλίδης για κ. Χρ. Τριανταφυλλίδη (κα Δρακουλάκου ν' ακούσει απόφαση) Για τους Εναγόμενους: κος Χρ. Γεωργιάδης (κα Πατσαλίδου ν' ακούσει απόφαση) Α Π Ο Φ Α Σ Η Η αξίωση των Εναγόντων στην παρούσα Αγωγή πηγάζει από δύο συμφωνίες αντιπαροχής ημερομηνίας 29.11.03 και 29.5.04 και ένα συμφωνητικό έγγραφο Διανομής ημερ. 29.5.04, δυνάμει των οποίων οι Ενάγοντες παραχώρισαν στην Εναγόμενη εταιρεία το δικαίωμα της ανάπτυξης και μελλοντικής ιδιοκτησίας του κτήματος τους με αρ. εγγραφής 0/9243 στη Γεροσκήπου, έκτασης εκ 5 δεκαρίων και 40 τ.μ. έναντι 10 διαμερισμάτων από την ανάπτυξη που θα ανεγείροντο σε συγκεκριμένη έκταση του κτήματος. Η προβαλλόμενη θέση των Εναγόντων στην Έκθεση Απαίτησης είναι ότι άνκαι η Εναγόμενη ανήγειρε τα δέκα διαμερίσματα σύμφωνα με τους όρους των συμφωνιών αντιπαροχής, παρέλειψε να τους παραδώσει και/ή οικειοποιήθηκε το συντελεστή δόμησης έκτασης εκ 460.4 τ.μ. αξίας €668.644.,09 που αναλογούσε στα 10 διαμερίσματα στη βάση της έκτασης των 700 τ.μ. των 10 διαμερισμάτων. Με την Υπεράσπιση της η Εναγόμενη αρνείται όλους τους ισχυρισμούς των Εναγόντων προβάλλοντας κυρίως τη θέση ότι με την παράδοση των 10 διαμερισμάτων που καταλαμβάνουν έκταση εκ 967 τ.μ. επί του όλου κτήματος, συμμορφώθηκαν πλήρως με τις υποχρεώσεις τους που απορρέουν από τις συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων. Η διαφορά μεταξύ των διαδίκων εστιάζεται ουσιαστικά στην αντιπαροχή που συμφωνήθηκε στη βάση των όρων των μεταξύ τους συμφωνιών για τους οποίους οι διάδικοι δίνουν διαφορετικές ερμηνείες ανάλογα με το πώς νομίζουν ότι εξυπηρετεί την υπόθεση τους. Προσκομίστηκε μαρτυρία και από τις δύο πλευρές σ' όσον αφορά τα συμφωνηθέντα μεταξύ τους, αλλά και για την αξία της κατ' ισχυρισμό βλάβης των Εναγόντων από την απώλεια του συντελεστή δόμησης που τους αναλογούσε και οικειοποιήθηκε η Εναγόμενη. Η πλευρά των Εναγόντων για να αποδείξει την υπόθεση της, κάλεσε ως μάρτυρες τον Νίκο Ηροδότου (Ενάγοντα 2), τον Ανδρέα Μενελάου (Μ.Ε.2) και τον Θωμά Δημόπουλο (Μ.Ε.3). Από πλευράς Εναγομένης κατέθεσαν ο Ρίκκος Γιαννή (Μ.Υ.1) και Ιωάννης Αριστοδήμου (Μ.Υ.2). Η μαρτυρία του Ενάγοντα 2 περιστράφηκε γύρω από τις τρεις γραπτές συμφωνίες που καταρτίστηκαν μεταξύ των διαδίκων δηλαδή των δύο της αντιπαροχής (Τεκμήρια 1 Α και 2 Α) και εκείνη της διανομής (Τεκμήριο 3 Α). Συμφωνεί ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας αντιπαροχής που στο εξής θα αναφέρεται ως «η συμφωνία αντιπαροχής» και είναι το Τεκμήριο 1 Α, δεν ειπώθηκε οτιδήποτε σε σχέση με το συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στα δέκα διαμερίσματα της αντιπαροχής. Παραδέχεται ότι τα δέκα διαμερίσματα καταλαμβάνουν συνολική έκταση εκ 700 τ.μ. και καλύπτουν ποσοστό εκ 25.62% επί της συνολικής έκτασης του κτήματος, αλλά υπολείπεται ο συντελεστής δόμησης που αναλογεί στα διαμερίσματα, δηλαδή 460 τ.μ. Ο συντελεστής αυτός χρησιμοποιήθηκε από την Εναγόμενη γι' αυτό και η απαίτηση των Εναγόντων αφορά στην απόδοση της αξίας του. Σύμφωνα με τον Ενάγοντα 2 στη βάση του σχεδίου που ετοιμάστηκε, τα διαμερίσματα της αντιπαροχής έχουν ανεγερθεί στο μέρος Α και αποτελούν την πολυκατοικία «ΑRTEMIS COURT», ενώ η υπόλοιπη ανάπτυξη αποτελεί εκείνη με την ονομασία «Aphrodite Appartments». Παραδέχεται επίσης ότι δεν υπάρχει καμία πρόνοια στις τρεις γραπτές συμφωνίες δηλαδή στα Τεκμήρια 1 Α, 2 Α και 3 Α για συντελεστή δόμησης του μέρους Α των σχεδίων, που συνιστά την έκταση που καταλαμβάνουν τα διαμερίσματα της αντιπαροχής. Αλλ' όμως, σύμφωνα με τη μαρτυρία του, ήταν πρόθεση των Εναγόντων να προβούν σε ανέγερση και τρίτου ορόφου επί των διαμερισμάτων της αντιπαροχής και υπήρχε τρόπος να το κάμουν. Με την ολοκλήρωση των εργασιών οικοδόμησης του όλου συγκροτήματος κατέστη αντιληπτό στους Ενάγοντες ότι η Εναγόμενη χρησιμοποίησε και το συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στο δικό τους μερίδιο. Ο Μ.Ε.2 Ανδρέας Μενελάου, πολιτικός μηχανικός αλλά και εργολήπτης ασχολούμενος επιπρόσθετα με διαιτησίες και οικοδομικά συμβόλαια, εξέτασε τις επίδικες συμφωνίες κατόπιν οδηγιών των Εναγόντων και κατέληξε στο συμπέρασμα ότι το Μέρος Α του σχεδίου που ανήκει στους Ενάγοντες, καλύπτει ποσοστό 25,6% της όλης ανάπτυξης, δηλαδή 967 τ.μ., ενώ το Μέρος Β το υπόλοιπο ποσοστό δηλ. 77.38% που ανέρχεται σε 2.807 τ.μ.. Όπως ανέφερε, η Εναγόμενη απέσπασε 460,4 τ.μ. δηλαδή το συντελεστή δόμησης που δικαιούντο οι Ενάγοντες στη βάση των 700 τ.μ. της αντιπαροχής και της ζώνης της περιοχής, από τα 1.160 τ.μ. που δικαιούτο. Κατά την έρευνα και επιτόπια εξέταση του εντός του 2008 ο Μ.Ε.2 διαπίστωσε ότι επρόκειτο περί μιας ενιαίας ανάπτυξης εντός του κτήματος. Στη βάση του ποσοστού του συντελεστή δόμησης που απώλεσαν οι Ενάγοντες, ο Μ.Ε.2 αφού προέβη σε διάφορους υπολογισμούς, καθορίζει την αξία των 460,4 τ.μ. σε €668.634,
- Η μαρτυρία του Μ.Ε.3 Θωμά Δημόπουλου, εκτιμητή ακινήτων, περιστράφηκε γύρω από την αξία των 460.4 τ.μ. που απώλεσαν οι Ενάγοντες και οικειοποιήθηκε η Εναγόμενη και τον υπολογισμό της βλάβης των Εναγόντων από την εν λόγω απώλεια του συντελεστή δόμησης, στη βάση της «υπολειμματικής μεθόδου». Ο Δημόπουλος ετοίμασε έκθεση εκτίμησης στην οποίαν καθορίζει την αξία των 460.4 τ.μ. σε €625.847 αλλά την περιορίζει στο ποσό των €461.000 για να συμφωνεί με το δικόγραφο των Εναγόντων, στο οποίο προσθέτει και το ποσό των €7.000 που αντιπροσωπεύει τη βλάβη των Εναγόντων από την απώλεια του συντελεστή. Ο Μ.Υ.2, Ιωάννης Αριστοδήμου, κύριος μέτοχος και διευθυντής της Εναγόμενης, αρνήθηκε στη μαρτυρία του ότι έγινε ποτέ οποιαδήποτε συζήτηση είτε κατά τις διαπραγματεύσεις, είτε κατά την υπογραφή των επίδικων συμφωνιών με το Σωτήρη Νεοκλέους, ή με οποιονδήποτε άλλο πρόσωπο για το συντελεστή δόμησης. Σ' όσον αφορά τον Μ.Υ.1 Ρίκκο Γιαννή, εκτιμητή ακινήτων, αυτός προέβη στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του συντελεστή δόμησης εμβαδού 460.4 τ.μ. τον Ιούνιο του 2008, που φέρεται να απώλεσαν οι Ενάγοντες, σε €97.052 στη βάση έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε. Λεπτομερής αναφορά στη μαρτυρία των εμπειρογνωμόνων θα γίνει κατωτέρω σε άλλο σημείο της απόφασης. Οι δικηγόροι των διαδίκων στις γραπτές αγορεύσεις τους υποστήριξαν τις θέσεις τους παραπέμποντας σε σχετική νομολογία. Ιδιαίτερη αναφορά στις επιμέρους εισηγήσεις τους θα γίνεται στο κατάλληλο στάδιο. Από τη μια οι Ενάγοντες με τη μαρτυρία που προσκόμισαν δίνοντας έμφαση σε πρόνοιες της συμπληρωματικής συμφωνίας, προσπάθησαν να αποδείξουν ότι ο συντελεστής δόμησης της έκτασης που καταλαμβάνουν τα δέκα διαμερίσματα, ήταν μέρος της συμφωνηθείσας αντιπαροχής, οπότε η Εναγόμενη είναι ένοχη διάρρηξης των μεταξύ τους συμφωνιών. Από την άλλη η Εναγόμενη υποστήριξε ότι συμμορφώθηκε πλήρως με τις υποχρεώσεις της και δεν τίθετο καθόλου θέμα συντελεστή δόμησης στις μεταξύ τους συμφωνίες. Σημειώνεται ότι συνιστά παραδεκτό γεγονός το οποίο εγκρίθηκε από το Δικαστήριο ότι «ο συντελεστής δόμησης του επίδικου κτήματος έχει ήδη χρησιμοποιηθεί από τους Εναγόμενους προς δικό τους όφελος». Επίσης συνιστούν παραδεκτά γεγονότα το περιεχόμενο των εξής εγγράφων: 1) Βεβαίωση του Δήμου Γεροσκήπου ημερ. 11.2.14 ότι το επίδικο κτήμα ανήκει στη Ζώνη Ανάπτυξης Πα9 με συντελεστή δόμησης 120% και ποσοστό κάλυψης 70% (Τεκμήριο 35) και 2) Βεβαίωση της Μελίνας Κοτσώνη, αρχιτέκτονα-μηχανικού (Τεκμήριο 36) ότι η Πολεοδομική Ζώνη Πα9 από το 2003 μέχρι σήμερα επιτρέπει συντελεστή δόμησης 120%, συντελεστή κάλυψης 70%, 3 ορόφους και 10 μέτρα μέγιστο ύψος. Όπως ανέφερα και πιο πάνω, η όλη υπόθεση επικεντρώνεται στην ερμηνεία των ουσιωδών όρων των συμφωνιών μεταξύ των διαδίκων και συγκεκριμένα εκείνων που αφορούν στην αντιπαροχή, για το αντικείμενο της οποίας υπήρξε διαφωνία. Η κρίση του Δικαστηρίου επ' αυτού του επίδικου θέματος είναι αναγκαία στο να αποφασιστεί περαιτέρω κατά πόσο η Εναγόμενη συμμορφώθηκε ή όχι με τις υποχρεώσεις της που απορρέουν από τους πιο πάνω όρους. Κριτήριο ερμηνείας μιας συμφωνίας αποτελεί η διαπίστωση της έννοιας που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Οι επίμαχοι συμβατικοί όροι εξετάζονται όχι απομονωμένα αλλά στο πλαίσιο της συμφωνίας ως συνόλου. Η αποκάλυψη του υποβάθρου της συμφωνίας εξαιρουμένων των διαπραγματεύσεων, μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων, αποτελεί χρήσιμο οδηγό βλ. Θεοχάρους ν. Παστελλή
(1993)1 Α.Α.Δ. 249 στη σελίδα 246, Saab and Another v. Holy Monastery of Ag. Neophytos
(1982)1 A.A.Δ. 499, Γεωργική Εταιρεία Δ.Γ. Φουτάς ν. Εταιρεία Βάσος, Εμπόρου Γεωργικών Προϊόντων Λτδ
(1993)1 Α.Α.Δ. 168, American Express Assurance Co. V. Εταιρεία Κατασκευών ΔΡΕΚΑ Λτδ
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 597, Στέλιος Θεοδούλου ν. ΑΣΠΙΣ ΠΡΟΝΟΙΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΖΩΗΣ
(1997)1 (Δ) Α.Α.Δ. 1551, Ταμείο Προνοίας των Διευθυντών Συμβούλων των Π.Κ. Ορεινός Λτδ και ΣΑΔΟΛΙΝ ΠΕΙΝΤΣ (ΚΥΠΡΟΣ) ΛΤΔ & άλλος ν. Φρίξου Φιλίππου
(2004)1 Α.Α.Δ. 2013). Σκοπός της ερμηνείας μιας σύμβασης είναι να ανακαλυφθεί η πρόθεση του συγγραφέα και συνεπώς η ερμηνεία πρέπει να είναι όσο το δυνατό πλησιέστερη στο μυαλό και στη φανερή πρόθεση των μερών. Η πρόθεση πρέπει να απορρέει από το έγγραφο και το Δικαστήριο πρέπει να βεβαιώσει τι εννοούσαν τα μέρη με τη διατύπωση που χρησιμοποίησαν, να δηλώνει το νόημα του περιεχομένου του εγγράφου και όχι του τι υπήρχε πρόθεση να γραφτεί, να εφαρμόσει την πρόθεση όπως έχει εκφραστεί. Δεν επιτρέπεται να εικάζεται η πρόθεση των μερών και να αντικαθίσταται η ρητή με την τεκμαιρόμενη πρόθεση. (Βλ. Οικονόμου κ.ά. ν. Ττοφινή κ.ά.
(1993)1 Α.Α.Δ. 436 στις σελίδες 440,. 441 και Λαζούρας ν. Σκυλλουριώτου
(1992)1 Α.Α.Δ. 168). Όταν μια συμφωνία διατυπώνεται εγγράφως κατόπιν επιθυμίας των συμβαλλομένων, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεχτή για να αντικρούσει, τροποποιήσει, αφαιρέσει ή προσθέσει στους όρους που έχουν διατυπωθεί στο έγγραφο (βλ. Jacobs v. Batavia and General Plantations Trust
(1924)1 Ch. 287). Στην υπόθεση ΠΟΛΥΦΗΜΟΣ ΧΟΤΕΛΣ ΛΤΔ ν. Γεώργιος Ν. Μούτση,
(2000)1 (Γ) Α.Α.Δ. αναφέρθηκα τα εξής: «Ένας βασικός κανόνας ερμηνείας ενός εγγράφου είναι ότι οι λέξεις που χρησιμοποιούνται πρέπει να ερμηνεύονται κατά γράμμα (literal meaning), όπως είναι γενικά κατανοητές (Robertson v. French
(1803)4 East 130). Όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Board v. Moira Colliery Co
(1915)1 Ch. 257). ¨Στην ερμηνεία ενός εγγράφου πρέπει να αποδίδεται σε συνηθισμένες λέξεις η απλή και συνηθισμένη ερμηνεία τους.¨». Κατά πρώτο κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσιο το περιεχόμενο των όρων 4, 5 και 6 της συμφωνίας αντιπαροχής (Τεκ.1 Α) που αφορούν στην αντιπαροχή. Σημειώνεται ότι το Α Συμβαλλόμενο Μέρος είναι οι Ενάγοντες και το Β Συμβαλλόμενο μέρος η Εναγόμενη. «
- Σε αντάλλαγμα της παροχής της κατοχής, δικαιώματος ανάπτυξης και μελλοντικής ιδιοκτησίας του εν λόγω τεμαχίου από το Α Συμβαλλόμενο μέρος στο Β Συμβαλλόμενο μέρος, το Β Συμβαλλόμενο μέρος αναλαμβάνει και έχει την υποχρέωση όπως παραδώσει και παραχωρήσει την ιδιοκτησία, κατοχή και εκμετάλλευση 10 διαμερισμάτων στο Α Συμβαλλόμενο μέρος ως το επισυνημμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο, Παράρτημα Γ.
- Το επισυνημμένο σχέδιο είναι η κάτοψη του τυπικού διαμερίσματος στο Μπλοκ 9, Νο.1, το οποίο το Α Συμβαλλόμενο μέρος έχει επισκεφθεί και είναι της αρεσκείας του και γενικά θα είναι το αντιπροσωπευτικό τυπικό διαμέρισμα της αντιπαροχής, εκτός του νυπτήρα στο υπνοδωμάτιο. Εν λεπτομέρεια θα γίνουν τα τελικά αρχιτεκτονικά σχέδια κατά ή περί την 7.2.2004 και θα αντιγραφή καθ' όλα.
- Η θέση των 10 διαμερισμάτων καθορίζεται στο χωρομετρικό σχέδιο που επισυνάπτεται ως Παρ. Β, φαίνεται με κόκκινο χρώμα και συγκεκριμένα καθορίζεται ως θέση Α αντιπαροχής. Το υπόλοιπο τεμάχιο που αναγράφεται Θέση Β και φαίνεται με πράσινο χρώμα θα είναι το αντάλλαγμα της αντιπαροχής που το Β Συμβαλλόμενο μέρος από την υπογραφή του παρόντος κατέχει, δικαιούται ανάπτυξη και μελλοντική ιδιοκτησία με όλες τις εξουσίες που φαίνονται στο επισυναπτόμενο ανέκκλιτο πληρεξούσιο έγγραφο ημερ. 29/11/03.» Οι όροι 1, 3 και 7 της συμπληρωματικής συμφωνίας (Τεκμήριο 2 Α) αφορούν επίσης στην αντιπαροχή και προνοούν τα εξής: «
- Αναφορικά με τον όρο αρ. 4 της συμφωνίας ημερ. 29/11/03 που αφορούσε την αντιπαροχή 10 διαμερισμάτων, με την παρούσα συμφωνία η εν λόγω αντιπαροχή συγκεκριμενοποιείται με όλες τις λεπτομέρειες οι οποίες παρουσιάζονται στο αρχιτεκτονικό σχέδιο που επισυνάπτεται και φαίνονται συγκεκριμένα τα 10 διαμερίσματα με τους συγκεκριμένους αριθμούς στο ισόγειο 1, 2, 3, 4, 5 και στο ανώγειο 101, 102, 103, 104,
- Οι σχετικοί όροι που επισυνάπτονται μαζί με τα αρχιτεκτονικά σχέδια καθορίζουν όλες τις λεπτομέρειες τόσο για την ιδιοκτησία όσο και την κατασκευή αλλά και τη θέση ως προνοούσε η Συμφωνία ημ. 29/11/
- .................................
- Αναφορικά με τον όρο 6 της συμφωνίας ημερ. 29/11/2003, με την παρούσα συμφωνία καθορίζεται η συγκεκριμένη θέση των διαμερισμάτων και φαίνονται επακριβώς τόσο στο αρχιτεκτονικό σχέδιο ως «ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1» όσο και στο χωρομετρικό σχέδιο. Επίσης καθορίζεται το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου της αντιπαροχής που είναι 967μ2 θέση Α (που καθορίζεται με κόκκινο χρώμα) και το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ, θέση Β (που καθορίζεται με πράσινο χρώμα) είναι 2.807μ
- Οι υπολογισμοί των εμβαδών είναι κατά προσέγγιση. .................................
- Αναφορικά με τον όρο αρ. 14 της συμφωνίας ημερ. 29/11/03, όλοι οι ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ είχαν συμφωνήσει και συμφωνούν ότι το ποσοστό και/ή η αναλογία της γης που θα παραμείνει στο 'Α ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟ ΜΕΡΟΣ' ως η θέση Α στο χωρομετρικό σχέδιο ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 2 και που συγκεκριμένα έχει εμβαδόν 967 μ² και αντιπροσωπεύει το 25,62% δεν θα υποθηκευτεί. Το καθαρό εμβαδόν του οικοπέδου θέση Β τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ έχει εμβαδόν 2.807μ². Αυτό είναι το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου που παραμένει στο Β΄ ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟ ΜΕΡΟΣ και έχει εμβαδόν 2.807μ² και αντιπροσωπεύει το 77,38%. ..» Η μεν θέση των Εναγόντων όπως αποκρυσταλλώνεται με τη γραπτή αγόρευση του δικηγόρου τους, είναι ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι το οικόπεδο υπό στοιχείο Α στο Παράρτημα Β που συνοδεύει τη συμφωνία αντιπαροχής και υπό στοιχείο Α στο Παράρτημα 1 της συμπληρωματικής συμφωνίας εντός του οποίου θα ανεγείροντο δέκα διαμερίσματα· εκείνη δε της Εναγόμενης ότι είναι τα 10 διαμερίσματα που θα ανεγείροντο στη θέση Α του σχεδίου στη βάση των όρων και προδιαγραφών που συμφωνήθηκαν και τα οποία έχουν ήδη παραδώσει. Ο δικηγόρος των Εναγόντων στήριξε κυρίως την πιο πάνω εισήγηση του στο ότι ενώ η συμφωνία αντιπαροχής αποκαλεί τα δύο Μέρη ως «Τεμάχια» στη συμπληρωματική συμφωνία αποκαλούνται ως «οικόπεδα». Οι πιο πάνω όροι των συμφωνιών θα πρέπει να εξεταστούν στα πλαίσια των συμφωνιών ως συνόλου. Μελετώντας το κείμενο των τριών συμφωνιών (Τεκμήρια 1 Α, 2 Α και 3 Α) είναι φανερό ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι τα δέκα διαμερίσματα συνολικής έκτασης 700 τ.μ. που θα ανεγείροντο στο Μέρος Α του σχεδίου που συνοδεύει τις δύο συμφωνίες και που καταλαμβάνει έκταση εκ 967 τ.μ. από το όλο κτήμα, δηλαδή ποσοστό εκ 25,62% του όλου κτήματος. Δεν υπάρχει καμιά αναφορά στις συμφωνίες σε συντελεστή δόμησης. Η αναφορά σε «οικόπεδο», στην οποία δόθηκε ιδιαίτερη έμφαση από πλευράς Εναγόντων, στη συμπληρωματική συμφωνία (Τεκμήριο 2 Α) είναι για να καταδείξει τη θέση των δέκα διαμερισμάτων εντός του όλου κτήματος. Κατ' ουδένα λόγο οι αναφορές «το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου της αντιπαροχής που είναι 967 μ² θέση Α» και «και το καθαρόν εμβαδόν του οικοπέδου τους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ» στον όρο 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας δηλώνουν ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής είναι το «οικόπεδο Α», που είναι η ερμηνεία που προσδίδουν οι Ενάγοντες. Οι αναφορές αυτές είναι συνέχεια της αμέσως προηγούμενης ότι «με την παρούσα συμφωνία καθορίζεται η συγκεκριμένη θέση των διαμερισμάτων και φαίνονται επακριβώς .». (η υπογράμμιση είναι δική μου). Θα πρέπει να σημειωθεί ότι μόνο στον όρο 3 γίνεται αναφορά σε «οικόπεδο» εφόσον στον όρο 7 που ακολουθεί, εξακολουθεί να γίνεται αναφορά σε θέση Α του χωρομετρικού σχεδίου, Παράρτημα 2, που είναι το ποσοστό και/ή η αναλογία της γης που θα παραμείνει στους Ενάγοντες και δεν θα υποθηκευθεί, σε αντίθεση με την υπόλοιπη ανάπτυξη που θα περιορίζεται στο Μέρος Β του σχεδίου που είναι έκτασης εκ 2.807 τ.μ. και που μπορεί η Εναγόμενη να υποθηκεύσει. Ακόμη και η συμφωνία Διανομής (Τεκμήριο 3 Α) που είναι της ίδιας ημερομηνίας με τη συμπληρωματική συμφωνία στον όρο 1, αναφέρεται σε «θέση Α με καθαρόν εμβαδόν 967 μ² και στην οποίαν θα αναγερθούν τα 10 διαμερίσματα ως έχει συμφωνηθεί στη Συμφωνία ημερ. 29/11/2003». Η ίδια περιγραφή των δύο τμημάτων του όλου κτήματος δίνεται και στον όρο 5.9(α)(β) της συμφωνίας διανομής που αναφέρει «α) Το μέρος το οποίο φαίνεται με χρώμα πράσινο και φέρει την διακριτική ονομασία ΘΕΣΗ Β και έχει καθαρόν εμβαδόν 2.807 μ² ήτοι το 74,38% ως το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α ανήκει στους Α Συμβαλλόμενους .. και β) Το μέρος το οποίο φαίνεται με ονομασία Θέση Α ως το ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α θα ανήκει στους Β ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΥΣ όπου θα είναι και τα διαμερίσματα της αντιπαροχής.». Κρίνεται παράλογη εξάλλου η εισήγηση των Εναγόντων ότι η «ΘΕΣΗ Α» όπως περιγράφεται στο επίσημο Κτηματικό Σχέδιο που είναι το Παράρτημα 1 του Τεκμηρίου 2 Α, είναι οικόπεδο το οποίο συνιστά την αντιπαροχή για τους Ενάγοντες, εφόσον αποτελεί δική τους ιδιοκτησία. Όπως είναι αδιανόητο να υπάρχει τόση λεπτομερής περιγραφή των όρων που συμφωνήθηκαν στις τρεις συμφωνίες και να παραλείπονται τέτοιοι ουσιώδεις όροι που αφορούν στην αντιπαροχή, όπως την ερμηνεύουν βεβαίως οι Ενάγοντες. Το όλο κτήμα των Εναγόντων σύμφωνα με τον όρο 2 της συμφωνίας αντιπαροχής παραχωρήθηκε στην Εναγόμενη για ανάπτυξη του σε αντάλλαγμα των δέκα διαμερισμάτων έκτασης 700 τ.μ. από την ανάπτυξη. Αν η πρόθεση των συμβαλλομένων μερών ήταν αυτή που τους αποδίδεται από τους Ενάγοντες, τότε αναμένεται ότι θα προνοείτο στις συμφωνίες ότι επρόκειτο περί παραχώρησης της ανάπτυξης μόνο του Β Μέρους σύμφωνα με το Τεκμήριο 1 Α ή της θέσης Β σύμφωνα με το Τεκμήριο 2 Α, με αντάλλαγμα την ανέγερση των δέκα διαμερισμάτων στη θέση Α που θα εξαιρείτο των συμφωνιών και όχι παραχώρησης του όλου κτήματος. Όπως είναι διατυπωμένες οι συμφωνίες, το δικαίωμα ανάπτυξης αφορούσε στο όλο κτήμα και ο συντελεστής δόμησης του όλου κτήματος είναι μέρος του δικαιώματος αυτού. Περιγραφή των 10 διαμερισμάτων της αντιπαροχής δίνει τόσο η συμφωνία αντιπαροχής (Τεκμήριο 1 Α) και τα επισυναφθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια στη συμπληρωματική συμφωνία, όσο και η συμφωνία διανομής (Τεκμήριο 3 Α). Τα αρχιτεκτονικά σχέδια των διαμερισμάτων της αντιπαροχής έγιναν αποδεκτά από τους Ενάγοντες βάσει του όρου 6 της συμπληρωματικής συμφωνίας (Τεκμήριο 2 Α). Οι Ενάγοντες ήταν σε θέση να γνωρίζουν όλες τις προθέσεις της Εναγομένης και ενέργειες της από τις μεταξύ τους συμφωνίες, αλλά και από τα έγγραφα που προωθούσε η Εναγόμενη στις αρμόδιες αρχές για λήψη των αναγκαίων αδειών. Αν οι Ενάγοντες διαφωνούσαν με τον τρόπο ανάπτυξης του κτήματος τους από μέρους της Εναγομένης, γιατί δήθεν δεν ήταν σύμφωνος με όσα συμφωνήθηκαν ήταν λογικά αναμενόμενο να μην αποδέχοντο την προώθηση της αίτησης με τα επισυνημμένα έγγραφα και αρχιτεκτονικά σχέδια για λήψη των σχετικών αδειών. Συνεπώς ήταν σε θέση να αντιληφθούν ότι ο συντελεστής δόμησης που αναλογούσε σε όλο το κτήμα (δηλαδή και στο Μέρος Α και στο Β), θα χρησιμοποιείτο από την Εναγόμενη. Από τις συμφωνίες μεταξύ των διαδίκων, καθίσταται αντιληπτό ότι τα δέκα διαμερίσματα της αντιπαροχής ήταν μέρος της όλης και ενιαίας ανάπτυξης εντός του κτήματος. Αυτό επιβεβαιώνει και ο Μενελάου στη μαρτυρία του ότι έγινε στην πράξη και επιβεβαιώνεται από την πολεοδομική άδεια. Με δεδομένο ότι η θέση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής συμφωνήθηκε να γίνει σε συγκεκριμένο μέρος του κτήματος που μόνο στον όρο 3 της συμπληρωματικής συμφωνίας αποκαλείται «οικόπεδο», δεν τροποποιεί τα συμφωνηθέντα ως προς την αντιπαροχή κατά τρόπο ώστε η αντιπαροχή από δέκα διαμερίσματα που θα ανεγείροντο σε συγκεκριμένο μέρος του κτήματος, να αντικατασταθεί από «οικόπεδο» με δέκα διαμερίσματα σ' αυτό, ως η θέση των Εναγόντων. Η πλευρά των Εναγόντων κάλεσε ως μάρτυρα τον Ανδρέα Μενελάου (Μ.Ε.2), πολιτικό μηχανικό για να υποστηρίξει τη θέση της ως προς το αντικείμενο και την αξία της αντιπαροχής. Ο Μενελάου στη μαρτυρία του ουσιαστικά δίνει τη δική του ερμηνεία ως προς τους συγκεκριμένους όρους των επίδικων συμφωνιών που αφορούν στην αντιπαροχή, για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι αντικείμενο της αντιπαροχής ήταν το οικόπεδο υπό στοιχείο Α εντός του οποίου ανηγέρθησαν τα δέκα διαμερίσματα. Προς υποστήριξη της θέσης του αυτής, χρησιμοποίησε την αναφορά σε «οικόπεδο» στη συμπληρωματική συμφωνία και το επιχείρημα ότι ενώ στην αρχική συμφωνία (Τεκμήριο 1 Α) τα Μέρη Α και Β περιγράφονται ως τεμάχια, στη συμπληρωματική συμφωνία αντιπαροχής αποκαλούνται «οικόπεδα». Δεν συμφωνώ με τη θέση αυτή. Η σημασία της αναφοράς σε «οικόπεδο» έχει αναφερθεί πιο πάνω, ότι δηλαδή είναι μόνο για σκοπούς καθορισμού της θέσης των δέκα διαμερισμάτων στην όλη ανάπτυξη, χωρίς καμία άλλη σκοπιμότητα. Σημειώνεται το σημείο από τη μαρτυρία του ιδίου του Μ.Ε.2 ότι η έρευνα του δεν αποκάλυψε να είχε γίνει οποιαδήποτε ενέργεια για διαχωρισμό του κτήματος σε δύο οικόπεδα Α και Β. Ούτε επίσης υπάρχει οποιαδήποτε πρόνοια στις μεταξύ των διαδίκων συμφωνίες για υποχρέωση της Εναγόμενης ή οποιουδήποτε άλλου στη λήψη μέτρων για να χαρακτηριστεί το Μέρος Α ως «οικόπεδο» ώστε να συμφωνεί με τον ορισμό που δίνει ο Οδηγός Ερμηνείας Πολεοδομικών Κανονισμών στον οποίο έκαμε αναφορά ο Μενελάου ή για έκδοση τίτλων εγγραφής για τα δύο οικόπεδα. Και ο Δημόπουλος προσπάθησε να δώσει τη δική του ερμηνεία όρων των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών που αφορούν στην αντιπαροχή και ιδιαίτερα στην αναφορά σε «οικόπεδο», που συμφωνεί με εκείνη του Μενελάου. Στην υπόθεση Φούτας ν. Εταιρεία Βάσος Λτδ
(1993)1 Α.Α.Δ. 168, αναφέρεται ότι η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για την ορθή ερμηνεία όρου σε σύμβαση επιτρέπεται όταν διαπιστωθεί η ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας σχετικά με την ορθή ερμηνεία. Αυτό ισχύει μόνο σε σχέση με την ερμηνεία της συμφωνίας, αλλά και για την εφαρμογή της. Σύμφωνα με όλα τα πιο πάνω, είναι κατάληξη μου ότι η μόνη δυνατή ερμηνεία που μπορεί να εξαχθεί είναι ότι η αντιπαροχή για την υπό των Εναγόντων παραχώρηση προς την Εναγόμενη του δικαιώματος ανάπτυξης του κτήματος τους, συνίστατο σε δέκα διαμερίσματα η περιγραφή των οποίων δίνεται στις πιο πάνω συμφωνίες που θα ανεγείροντο στη θέση Α του επίσημου Κτηματικού Σχεδίου που επισυνάφθηκε στο Παράρτημα Β του Τεκμηρίου 2 Α με καθαρό εμβαδόν 967 μ², η οποία θα ανήκει στους Ενάγοντες. Στο δικαίωμα ανάπτυξης του κτήματος από πλευράς Εναγομένης περιλαμβάνεται και ο συντελεστής δόμησης που του αναλογούσε. Τα διαμερίσματα αυτά έχουν ήδη περατωθεί και η κατοχή τους αναλήφθηκε από τους Ενάγοντες. Έγινε επιπρόσθετα προσπάθεια από πλευράς των Εναγόντων κατά την ακροαματική διαδικασία να εισαχθεί μαρτυρία ότι οι γραπτές συμφωνίες στις οποίες είχαν καταλήξει οι διάδικοι συμπληρώθηκαν με προφορική. Αναφέρομαι ειδικότερα στο σημείο της μαρτυρίας του Ενάγοντα 2 ότι ο Αριστοδήμου (Μ.Υ.2) επιβεβαίωσε προφορικά σε κάποιον Σωτήρη Νεοκλέους ότι το αντικείμενο της αντιπαροχής περιλάμβανε και το συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στην έκταση γης που καταλαμβάνουν τα δέκα διαμερίσματα. Σημειώνεται ότι δεν κλήθηκε από πλευράς Εναγόντων ο Σωτήρης Νεοκλέους, άνκαι ασφαλώς επρόκειτο περί ουσιώδους μάρτυρα των Εναγόντων για το θέμα και δεν δόθηκε καμία εξήγηση γιατί να μην κληθεί. Από την άλλη, οι Ενάγοντες δεν κατάφεραν να αποδείξουν ότι η περίπτωση τους είναι κατάλληλη για προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για απόδειξη παράλληλης ή άλλης συμφωνίας είτε για αποσαφήνιση όρων των επίδικων συμφωνιών, είτε για συμπλήρωση τους. Ούτε εξάλλου είναι δικογραφημένη τέτοια θέση. Εν πάση περιπτώσει, ο Μ.Υ.2, τη μαρτυρία του οποίου προτιμώ στα αμφισβητούμενα σημεία, ήταν σαφής ότι ουδέποτε έγινε η πιο πάνω συζήτηση είτε με τον Νεοκλέους, είτε με οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, από τη στιγμή που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα της συμφωνηθείσας αντιπαροχής. Ενόψει των πιο πάνω, δεν τίθεται θέμα διάρρηξης του ουσιώδους όρου περί αντιπαροχής από πλευράς Εναγομένης, οπότε η Αγωγή αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Παρά την πιο πάνω κατάληξη μου θα προχωρήσω να εξετάσω το θέμα των αποζημιώσεων που θα δικαιούνταν οι Ενάγοντες στην περίπτωση που η πιο πάνω απόφαση μου ήθελε κριθεί λανθασμένη και οι Ενάγοντες δικαιούντο στο συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στην έκταση των 10 διαμερισμάτων της αντιπαροχής και της γης που αυτά καταλαμβάνουν. Οι Ενάγοντες παρά την κατ' ισχυρισμό διάρρηξη των μεταξύ τους συμφωνιών από μέρους της Εναγομένης σ' όσον αφορά την αντιπαροχή, με τη συμπεριφορά τους διαφαίνεται ότι επέλεξαν να επιμένουν στην εφαρμογή των συμφωνιών και απλά να ζητήσουν αποζημιώσεις για τη διάρρηξη. Σε τέτοια περίπτωση οι Ενάγοντες έχουν δικαίωμα να αξιώσουν αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος, δηλαδή την Εναγόμενη για τη ζημιά που υπέστησαν λόγω της παράβασης των μεταξύ τους συμφωνιών. Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για διάρρηξη συμφωνίας, καθορίζονται από το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Οι πρόνοιες του ενσωματώνουν τις αρχές του Αγγλικού Δικαίου για την τεκμηρίωση της ζημιάς και το ύψος των αποζημιώσεων. Οι πρόνοιες του άρθρου 73
(1)αποτέλεσαν αντικείμενο εξέτασης σε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως στις Charalambous v. Vakana
(1982)1 C.L.R. 310, Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 και AΛΠΑΝ (ΑΔΕΛΦΟΙ ΤΑΚΗ ) Λτδ κ.ά. ν. Θέλμας Τρυφωνίδου
(1996)1 Α.Α.Δ. 679). Στην υπόθεση Johnson v. Agnew
(1979)1 All E.R. 883, 886 (HL)b αναφέρθηκε ότι η αρχή που διέπει τις αποζημιώσεις για διάρρηξη συμφωνίας είναι εκείνη της αποζημίωσης, δηλαδή το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί σε όποιο βαθμό αυτό μπορεί να επιτευχθεί, με το χρήμα στην ίδια θέση στην οποία θα ήταν ως εάν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί. Ανάλογη είναι και η αρχή που διατυπώθηκε στην Saab (ανωτέρω) στη σελ. 519 όπου η αποκατάσταση βρίσκεται στον πυρήνα των κανόνων οι οποίοι διέπουν τον καθορισμό της αποζημίωσης για τη διάρρηξη σύμβασης. Οι αποζημιώσεις σκοπούν να αποκαταστήσουν το διάδικο στη θέση στην οποία θα βρισκόταν αν δεν αθετείτο η συμφωνία. Αυτό επιτυγχάνεται συνήθως με την επιδίκαση αποζημιώσεων, οι οποίες είναι λογικά προβλεπτές κατά το χρόνο της σύναψης της συμφωνίας και είναι πιθανόν να προκύψουν από τη διάρρηξη της συμφωνίας. Η έκταση της ζημιάς την οποία είναι πιθανόν να υποστεί το αθώο μέρος είναι συνήθως διακριτέα κατά το χρόνο της διάρρηξης. Στην παρούσα περίπτωση οι Ενάγοντες αξιώνουν το ποσό των €668.644,09 ότι είναι η αξία των 460.4 τ.μ. που αντιπροσωπεύει τον συντελεστή δόμησης, που δικαιούντο και οικειοποιήθηκε η Εναγόμενη, καθώς και την απώλεια των Εναγόντων στη βάση της «υπολειμματικής μεθόδου». Για το θέμα της αγοραίας αξίας του συντελεστή δόμησης, σχετική μαρτυρία για τους Ενάγοντες είναι εκείνη του Ανδρέα Μενελάου (Μ.Ε.2) και του Θωμά Δημόπουλου (Μ.Ε.3), για δε την Εναγόμενη του Ρίκκου Γιαννή (Μ.Υ.1). Και οι τρεις κλήθηκαν ως εμπειρογνώμονες για τα θέματα που κατέθεσαν οι οποίοι και χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Σημειώνεται ότι οι Μενελάου και Δημόπουλος προσθέτουν επιπρόσθετα στην αγοραία αξία και την απώλεια του κέρδους των Εναγόντων, την οποία ο Γιαννή απορρίπτει. Οι εμπειρογνώμονες είναι νομολογιακά γνωστό, ότι εφοδιάζουν το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων τους, έτσι που να μπορέσει ο Δικαστής να διαμορφώσει τη δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή αυτών των κριτηρίων πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία (βλ. Πιττάλη κ.α. v. Ιακιτα Enterprises Ltd κ.α.
(1997)1(Β) Α.Α.Δ. 814). Η ιδιότητα του πραγματογνώμονα επιτρέπει παρέκκλιση από τους κανόνες της απόδειξης. Η συγκριτική μέθοδος, νοουμένου ότι υπάρχουν τα δεδομένα, είναι η πλέον αξιόπιστη μέθοδος αποτίμησης της αξίας ακινήτου στην ελεύθερη αγορά (βλ. Χατζημητσή v. Δημοκρατίας κ.α.
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1689). Ο Μενελάου στη βάση των προσόντων του που ανέφερε, είναι πολιτικός μηχανικός, εργολήπτης κ.ά., όχι όμως εκτιμητής ακινήτων. Για να καταλήξει στην εκτίμηση του έλαβε υπόψη ως χρόνο διάρρηξης των συμφωνιών τον Ιανουάριο του 2008 που ήταν ο χρόνος κατά τον οποίον θα έπρεπε, σύμφωνα με τη μαρτυρία του, να παραδοθούν τα δέκα διαμερίσματα της αντιπαροχής, στη βάση των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών. Πολλαπλασίασε το ποσό των €2.392,04 που αντιπροσωπεύει την τιμή πώλησης για παραθαλάσσιες περιοχές με τον αριθμό 460.4 τ.μ. που είναι ο συντελεστής δόμησης που απωλέστηκε και καθόρισε τη συνολική τιμή σε €1.101.295,2. Αφού αφαίρεσε από το ποσό των €1.101.295,2 το κόστος κατασκευής εκ €432.660,9, έκρινε τη διαφορά των €668.634,3 ότι αντιπροσωπεύει τη ζημιά των Εναγόντων, που είναι το ποσό που θα λάμβαναν στην περίπτωση που προέβαιναν σε ανάπτυξη των 460.4 τ.μ., από την πώληση τους. Διευκρίνισε ότι για να καταλήξει στις διάφορες τιμές που χρησιμοποίησε στους υπολογισμούς του, βασίστηκε σε πωλήσεις ακινήτων που δεν διέφεραν πολύ από τις τιμές που πωλούσε η Εναγόμενη, όπως είχε αντιληφθεί από την ιστοσελίδα της Εναγόμενης. Από ενδελεχή μελέτη της μαρτυρίας του Μενελάου διαφαίνεται η απουσία αναφοράς σε συγκεκριμένη ή οποιανδήποτε συγκριτική πώληση. Η μαρτυρία του για το θέμα ήταν γενική και προέρχετο από την πείρα του ως επιχειρηματία ανάπτυξης γης και την ιστοσελίδα της Εναγομένης. Ο Δημόπουλος (Μ.Ε.3), εκτιμητής ακινήτων, ετοίμασε την έκθεση του στη βάση των οδηγιών των Εναγόντων, όπου δηλαδή θα τους έδινε η Εναγόμενη ένα οικόπεδο μαζί με κάποια κτίρια ως αντιπαροχή. Για την ετοιμασία της έκθεσης του υπολόγισε δύο αξίες, δηλαδή τον συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στους Ενάγοντες και καρπώθηκε η Εναγόμενη και το κέρδος των Εναγόντων από την ανάπτυξη του συντελεστή αυτού που έχασαν. Άνκαι το κέρδος σύμφωνα με την εκτίμηση του ανέρχετο σε μεγαλύτερο ποσό, κατά τη μαρτυρία του το περιόρισε στο ποσό των €468.000,00 για να συμφωνεί και με την Έκθεση Απαίτησης. Για να καταλήξει στο ποσό αυτό, πήρε ως δεδομένο χρόνο τον Ιούνιο του 2008, υιοθέτησε το ποσό των €2.392,00 ως τιμή πώλησης της συνολικής μελλοντικής κατασκευής και ακολούθως αφαίρεσε €439,73 για κάθε τετραγωνικό μέτρο ως κόστος κατασκευής μετά την αφαίρεση των εξόδων χρηματοδότησης εκ €15.000 και άλλων εξόδων για την αγορά της γης. Τα δεδομένα αυτά χρησιμοποίησε για να υπολογίσει την απώλεια του κέρδους των Εναγόντων στη βάση της υπολειμματικής μεθόδου. Σ' όσον αφορά την αξία του συντελεστή δόμησης την υπολογίζει σε €185.000 αφού υιοθέτησε το ποσό των €400,95 ως αξία του κάθε τετραγωνικού μέτρου (460,4 τ.μ. χ €400,95 τ.μ.). Από την άλλη, ο Γιαννή (Μ.Υ.1), επίσης εκτιμητής ακινήτων, υπολόγισε σε €97.052,00 τις αποζημιώσεις που θα δικαιούνταν οι Ενάγοντες, ποσό που αντιπροσωπεύει την αξία του συντελεστή δόμησης των 460.4 τ.μ., απορρίπτοντας τη θέση περί επιπρόσθετης αποζημίωσης για το κέρδος που απώλεσαν οι Ενάγοντες από τη μη εκμετάλλευση του συντελεστή δόμησης. Κατέληξε στο ποσό αυτό αφού πολλαπλασίασε τα 460.4 τ.μ. με το ποσό των €210.8 που είναι η αγοραία αξία κάθε τετραγωνικού μέτρου. Την απώλεια του κέρδους ο Γιαννή τη θεωρεί απομακρυσμένη ζημιά. Εξήγησε γιατί στην έκθεση εκτίμησης του χρησιμοποίησε μόνο δύο συγκριτικές πωλήσεις, ότι δηλαδή είναι οι πιο κοντινές από άποψη τοποθεσίας, φυσικών και νομικών χαρακτηριστικών. Εξήγησε ότι τα ακίνητα που τις αφορούν βρίσκονται στην ίδια ζώνη με το επίδικο, έχουν τον ίδιο συντελεστή δόμησης που είναι 120%, ώστε δεν χρειάζονται αναπροσαρμογές. Διευκρίνισε περαιτέρω ότι οι πλείστες από τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε στην εκτίμηση του ο Δημόπουλος αφορούν σε ακίνητα που απέχουν 1.5-2 χιλιόμετρα από το επίδικο. Είναι της άποψης ότι αν ο Δημόπουλος προέβαινε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές, λόγω διαφορών των συγκριτικών με το επίδικο, ασφαλώς και η εκτίμηση του θα ήταν αρκετά πιο χαμηλή. Ο Γιαννή θεωρεί ότι θα προέβαινε σε παραπλάνηση του Δικαστηρίου αν υπολόγιζε στην εκτίμηση του και απώλεια κερδών από την οικειοποίηση του συντελεστή δόμησης των Εναγόντων. Του υποβλήθηκε η θέση κατά την αντεξέταση του ότι οι δύο συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε για την εκτίμηση του διαφέρουν με το υπό κρίση κτήμα σ' όσον αφορά το ποσοστό κάλυψης, γι' αυτό και διαφέρουν σε χαρακτηριστικά με το επίδικο. Ο Γιαννή ήταν κατηγορηματικός ότι το γεγονός αυτό δεν επηρεάζει την εκτίμηση του και εξήγησε ότι η κάλυψη έχει τη σημασία της όταν πρόκειται περί εμπορικού κέντρου που δεν είναι η παρούσα περίπτωση. Αναγνωρίζει και ο ίδιος την υπολειμματική μέθοδο που χρησιμοποίησαν ο Μενελάου και ο Δημόπουλος, την οποία όμως χαρακτηρίζει ως εσχάτη λύση γι' αυτό και αποκλείει την πιθανότητα να τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση. Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του συντελεστή δόμησης βρίσκω ότι είναι ο Ιούνιος του 2008 που χρησιμοποιούν ο Δημόπουλος και ο Γιαννή στην εκτίμηση τους, που είναι ο χρόνος παράδοσης των διαμερισμάτων. Ο χρόνος αυτός προνοείται στον όρο 9 της συμφωνίας αντιπαροχής και είναι «το αργότερο 18 μήνες μετά την ημερομηνία της έκδοσης της άδειας οικοδομής από το Δήμο Γεροσκήπου». ΄Εχω παρακολουθήσει με προσοχή τους Μενελάου, Δημόπουλο και Γιαννή ενώ κατέθεταν ενώπιον μου. Τη μαρτυρία των Δημόπουλου και Γιαννή, σύγκρινα και με τις Εκθέσεις Εκτιμήσεων τους και τους πίνακες συγκριτικών πωλήσεων που επισυνάφθηκαν σ' αυτές. Και οι τρεις χρησιμοποίησαν τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης για να καταλήξουν στην αγοραία αξία του συντελεστή δόμησης. Σημειώνεται ότι η αποτελεσματικότητα της συγκριτικής μεθόδου εκτίμησης εξαρτάται από ορισμένους παράγοντες, όπως την ύπαρξη πωλήσεων περιουσίας συγκρίσιμης σ' όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των ακινήτων όπως και πωλήσεων κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Στην περίπτωση που δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις κατά τον ουσιώδη χρόνο εκτίμησης είναι επιτρεπτή η αναδρομή σε άλλες πωλήσεις είτε πριν, είτε μετά τον υπό κρίση χρόνο για σκοπούς εκτίμησης (βλ. Σεργίδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1993)1 Α.Α.Δ. 339, 344). Όσο μεγαλύτερη είναι η ομοιότητα ενός συγκρίσιμου ακινήτου με το υπό κρίση ακίνητο, τόσο ασφαλέστερο είναι να στηριχθεί κάποιος στην τιμή πώλησης του ως ένδειξη της αξίας του υπό κρίση ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Κρίνω ορθό να μην προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα στην εκτίμηση του Μενελάου εφόσον ο ίδιος δεν είναι εκτιμητής ακινήτων και δεν έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου ακριβή δεδομένα, δηλαδή συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη για να καταλήξει στην εκτίμηση του. Συνεπώς, η μαρτυρία του δεν κρίνεται τεκμηριωμένη. Σ' όσον αφορά την αγοραία αξία του συντελεστή δόμησης, κρίνω πιο δίκαιο να στηριχθώ σε εκείνη του Γιαννή (Μ.Υ.1) εφόσον του Δημόπουλου, οι συγκριτικές πωλήσεις αφορούν σε κτήματα σε απόσταση 1.5-2 χιλιομέτρων από το υπό κρίση και διαφέρουν επιπρόσθετα στα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά χωρίς να γίνει καμία αναπροσαρμογή. Αντίθετα, τα συγκριτικά ακίνητα που χρησιμοποίησε ο Γιαννή άνκαι είναι μόνο δύο, σε χαρακτηριστικά πλησιάζουν περισσότερο της παρούσας περίπτωσης. Κρίνω αποδεκτή επίσης και τη θέση του Γιαννή ότι εφόσον επιδικάζονται αποζημιώσεις για την αγοραία αξία ενός κτήματος, θεωρείται απομακρυσμένη η αξίωση για απώλεια κέρδους στη βάση της υπολειμματικής μεθόδου. Κατόπιν της πιο πάνω αξιολόγησης και την προτίμηση της εκτίμησης του Γιαννή έναντι αυτών του Μενελάου και Δημόπουλου για τους λόγους που εξηγήθηκαν ανωτέρω, το Δικαστήριο καθορίζει το ύψος των αποζημιώσεων που θα δικαιούντο οι Ενάγοντες στην περίπτωση που η Εναγόμενη κρινόταν ένοχη διάρρηξης των μεταξύ τους συμφωνιών σε €97.052 που είναι η αγοραία αξία των 460.4 τ.μ. του συντελεστή δόμησης που αναλογούσε στα δέκα διαμερίσματα. Ενόψει όμως της πιο πάνω απόφασης μου ότι οι Ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν ότι υπήρξε διάρρηξη των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών ή οποιασδήποτε από αυτές εκ μέρους της Εναγόμενης, η Αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ της Εναγόμενης και σε βάρος των Εναγόντων, όπως υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............ Α. Πούγιουρου, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΔΔ Subject: Civil / Other Actions /Final Αναφορά: (Συμφωνία αντιπαροχής) cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο