Αναστασία Κλεάνθους ν. A.N. STASIS ESTATES CO. LTD και ως μετονομάστηκε σε A.N. STASIS ESTATES PLC, Αρ. Αγωγής 999/2009, 24/11/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2014:A221 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Κ. Κουνίδου Ε.Δ Αρ. Αγωγής 999/2009 Μεταξύ: Αναστασία Κλεάνθους, από την Πάφο Ενάγουσα Και A.N. STASIS ESTATES CO. LTD και ως μετονομάστηκε σε A.N. STASIS ESTATES PLC, από την Πάφο Εναγομένων -------------------- ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 24.11.2014 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την ενάγουσα: κ. Α. Πολυδώρου Για τους εναγόμενους: κα Ν. Καθητζιώτου - Στασή Α Π Ο Φ Α Σ Η Η ουσία της διαφοράς των διαδίκων, αφορά το κατά πόσο η ενάγουσα δικαιούται να ζητά με την παρούσα αγωγή της, διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερομηνίας 17.3.1987 στην βάση των όσων αυτή προβλέπει αναφορικά με τον χρόνο μεταβίβασης της μεζονέτας που αγόρασε από τους εναγόμενους. Συγκεκριμένα η ενάγουσα αξιώνει με την αγωγή της τα ακόλουθα: Α) Απόφαση και/ή διάταγμα για ειδική εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 17.3.1987 με το οποίο οι εναγόμενοι της πώλησαν μια μεζονέτα 85 τ.μ., με αριθμό D/9, η οποία είναι μέρος του συγκροτήματος Stasis Kings Park, το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 23314, Φ/Σχ. L1/2, τεμάχιο 221/1, στην Επαρχία Πάφου. Β) Απόφαση και/ή διάταγμα που να διατάσσει την εγγραφή στο όνομα της ενάγουσας της πιο πάνω μεζονέτας. Γ) Διάταγμα που να απαγορεύει στον εναγόμενους και/ή στους αντιπροσώπους και/ή στους υπαλλήλους τους στο επεμβαίνουν στο διαμέρισμα. Δ) Διάταγμα που να εξουσιοδοτεί την ενάγουσα και/ή τον Διευθυντή του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου, όπως λάβει κάθε απαραίτητο μέτρο, συμπεριλαμβανομένης της υπογραφής πάσης αιτήσεως ή έτερου εγγράφου εκ μέρους και δια λογαριασμό των εναγομένων δια την εγγραφή και/ή μεταβίβαση του ως άνω ακινήτου των εναγομένων, επ΄ονόματι της ενάγουσας και/ή παν απαραίτητο έγγραφο δια την μέσω αιτήσεως τιτλοποίηση επ΄ονόματι της ενάγουσας και/ή διάταγμα του που να διατάσσει την ειδική εκτέλεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 17.03.
- Ε) Γενικές αποζημιώσεις για την ταλαιπωρία που υπέστη η ενάγουσα ένεκα της παράβασης των ουσιωδών όρων της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 17.03.
- Οι εναγόμενοι καταχώρησαν υπεράσπιση και ανταπαίτηση στην απαίτηση της ενάγουσας και ισχυρίζονται τα ακόλουθα: Αρνούνται ότι η ενάγουσα εκπλήρωσε εμπρόθεσμα τις συμβατικές τις υποχρεώσεις σύμφωνα με τους όρους της επίδικης συμφωνίας και ότι τους κάλεσε επανειλημμένα όπως της μεταβιβάσουν την κυριότητα του διαμερίσματος και ισχυρίζονται ότι η ενάγουσα δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της σύμφωνα με το συμβόλαιο πώλησης ημερομηνίας 17.3.1987 καθότι το ακίνητο βαρύνεται με κοινόχρηστες δαπάνες, φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, δημοτικό φόρο και τέλη ΣΑΠΑ, το ύψος των οποίων στις 31.12.2008 ήταν €16.073,89 πλέον τόκοι εκ ποσού €12.373,28 σύνολο €28359,89 έναντι των οποίων η ενάγουσα κατάβαλε το ποσό των €2523,60 και παραμένει υπόλοιπο €25.836,29 ποσό το οποίο αμελεί και/ή αρνείται να καταβάλει μέχρι σήμερα, το οποίο οι εναγόμενοι αξιώνουν με την ανταπαίτηση τους. Ισχυρίζονται πως δεν αρνούνται να μεταβιβάσουν την κυριότητα του ακινήτου και ότι θα το κάνουν μόλις το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου εκδώσει χωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας και η ενάγουσα εξοφλήσει τα οφειλόμενα σε αυτούς ποσά. Επίσης ισχυρίζονται ότι, η αγωγή της ενάγουσας είναι πρόωρη καθότι παρά το ότι έχουν ήδη κάνει οι εναγόμενοι όλες τις αναγκαίες ενέργειες για την έκδοση χωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμα εκδώσει τον τίτλο και η ενάγουσα δεν έχει εξοφλήσει πλήρως τα οφειλόμενα ποσά. Η ενάγουσα με την απάντηση της στην υπεράσπιση και την υπεράσπιση της στην ανταπαίτηση των εναγομένων απορρίπτει τους ισχυρισμούς της υπεράσπισης και της ανταπαίτησης των εναγομένων και επαναλαμβάνει τα όσα στην έκθεση απαίτησης της αναφέρει ζητώντας απόρριψη της ανταπαίτησης. Λόγω της ύπαρξης ανταπαίτησης, πριν από την έναρξη της ακρόασης, συμφωνήθηκε όπως η απαίτηση εκδικαστεί πρώτα, χωριστά από την ανταπαίτηση των εναγομένων και ακολούθως να εκδικαστεί η ανταπαίτηση τουw, η οποία όμως τελικά αποσύρθηκε στις 28.4.2014 και συνεπώς δεν θα αποτελέσει αντικείμενο της παρούσας απόφασης. Κατά την ακροαματική διαδικασία της υπόθεσης για την απόδειξη της απαίτησης της ενάγουσας, κατέθεσαν ενόρκως δύο μάρτυρες, η ενάγουσα (Μ.Ε.2) και η Έλενα Κωνσταντίνου υπάλληλος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου (Μ.Ε.1). Οι εναγόμενοι δεν προσκόμισαν καμία μαρτυρία. Ως τεκμήρια στην υπόθεση κατά την ακροαματική διαδικασία κατατέθηκαν τα ακόλουθα έγγραφα: Έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 17.3.1987 (Τεκμήριο 1). Βεβαίωση Κτηματολογίου ημερομηνίας 5.2.2014 (Τεκμήριο 2). Ένορκη δήλωση επίδοσης και επιστολή ημερομηνίας 22.10.2008 (Τεκμήριο 3). Βεβαίωση ημερομηνίας 31.10.2008 (Τεκμήριο 4). Γραπτή δήλωση ενάγουσας (μέρος της κυρίως εξέτασης της) - (Τεκμήριο 5). Επίσης, οι συνήγοροι των διαδίκων κατάθεσαν σε γραπτό κείμενο τα ακόλουθα παραδεκτά γεγονότα:
- Στις 17.3.1987 υπογράφτηκε μεταξύ των διαδίκων αγοραπωλητήριο έγγραφο σύμφωνα με το οποίο η ενάγουσα αγόρασε από την εναγόμενη μια μεζονέτα 85 τ.μ. με αριθμό D/9 συμπεριλαμβανομένων των βεραντών και του κήπου η οποία είναι μέρος του συγκροτήματος Stasis Kings Park το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 23314 του Φ.Σχ. 51/2 τεμάχιο 221/1 στην Επαρχία Πάφου στο Μούταλλο, περιοχή Αρκοσσιελλερή.
- Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε σε €46.132.24 το οποίο αντιστοιχούσε σε Λ.Κ.27.000 και το οποίο καταβλήθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 17.3.
- Κατά τον χρόνο της επίδικης συμφωνίας η εναγόμενη ονομαζόταν A.N. STASIS ESTATES CO. LTD και μετέπειτα μετονομάστηκε σε Α.Ν. STASIS ESTATES PLC, από την Πάφο
- Η ενάγουσα κατάθεσε το πιο πάνω αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 17.3.1987, στις 13.4.1987 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και έλαβε τον αριθμό πωλητηρίου εγγράφου 117/
- Η ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.10.2008 κάλεσε την εναγόμενη όπως παραστεί την 31.10.2008 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της ενάγουσας.
- Μέχρι σήμερα η εναγόμενη δεν έχει μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα της ενάγουσας ούτε και έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος του πωληθέντος ακινήτου.
- Ήταν ρητός και ουσιώδης όρος της επίδικης συμφωνίας ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα στης ενάγουσας θα γινόταν με την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου.
- Η ενάγουσα έχει στην κατοχή της το επίδικο διαμέρισα από τις 15.4.1987 μέχρι σήμερα. Η Μ.Ε.1 Έλενα Κωνσταντίνου, είναι υπάλληλος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου και υπεύθυνη του κλάδου μεταβιβάσεων και υποθηκών, κατάθεσε αναφορικά με την πρακτική και την διαδικασία που ακολουθείται από το Κτηματολόγιο στις περιπτώσεις των μεταβιβάσεων καθώς για στις περιπτώσεις που δεν εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη, είτε ο πωλητής είτε ο αγοραστής για σκοπούς μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας. Σε σχέση με την υπό κρίση περίπτωση, αναγνώρισε την βεβαίωση ημερ. 31.10.2008 (Τεκμήριο 4) η οποία σύμφωνα με τα περιεχόμενο της βεβαιώνει ότι στις 31.10.2008 και ώρα 9:30 - 12:38 η Αναστασία Γεωργίου Κλεάνθους δια του Δικηγόρου της Μιχαλάκης Κυπριανού & Σια παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου με αρ. τίτλου 23314 Φ/Σχ 21/2 τεμάχιο 221/1 από τον πωλητή A.N. Stasis Estates Ltd στο συγκρότημα Stasis Kings Park, ο οποίος όμως δεν εμφανίστηκε. Η ενάγουσα, με την γραπτή της δήλωση (Τεκμήριο 5) επαναλαμβάνει τα όσα δηλώθηκαν ως παραδεκτά γεγονότα, επαναλαμβάνει τις αξιώσεις της και αναφέρει ότι η ίδια εκπλήρωσε τις συμβατικές της υποχρεώσεις, σύμφωνα με τους όρους της επίδικης συμφωνίας και κάλεσε τους εναγόμενους όπως της μεταβιβάσουν την κυριότητα του διαμερίσματος. Με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.10.2008 (Τεκμήριο 3) κάλεσε τους εναγόμενους όπως παραστούν την 31.10.2008 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της. Η ίδια παρουσιάστηκε στο Κτηματολόγιο στις 31.10.2008 μαζί με τους δικηγόρους της αλλά οι εναγόμενοι δεν παρουσιάστηκαν και μέχρι σήμερα αρνούνται να της μεταβιβάσουν την κυριότητα του ακινήτου. Ισχυρίζεται επίσης, ότι έχει υποστεί ταλαιπωρία καθώς και ζημιές για το λόγο ότι μέχρι και σήμερα δεν μπορεί να απολαύσει την κυριότητα της ιδιοκτησίας της καθώς δεν μπορεί να πωλήσει ή να το υποθηκεύσει προς εξασφάλιση δανείου. Στην αντεξέταση της, σε ερώτηση ως προς την πληρωμή φόρων, απάντησε ότι δεν της ήρθε για να πληρώσει φόρους αλλά μόνο σκύβαλα για τα οποία ελάμβανε ειδοποίηση και τα πλήρωνε. Σε σχέση με τα κοινόχρηστα απάντησε ότι στην αρχή τα πλήρωνε αλλά μετά λόγω του ότι δεν της έδιναν τίτλο ιδιοκτησίας σταμάτησε να τα πληρώνει, αναφέροντας επίσης ότι, μόλις λάβει τίτλο θα τα πληρώσει. Επίσης, της υποβλήθηκε ότι δεν πήγε εκείνη προσωπικά στο Κτηματολόγιο στις 31.10.2008, πράγμα το οποίο αρνήθηκε και επανάλαβε ότι ήταν εκεί. Αξιολόγηση μαρτυρίας: Κατά την ακροαματική διαδικασία είχα την ευκαιρία και παρακολούθησα με προσοχή τους δύο μάρτυρες που κατέθεσαν ενόρκως. Παρακολούθησα τον τρόπο που αυτοί έδιδαν μαρτυρία, τις απαντήσεις που έδιναν, την συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα και είμαι σε θέση να αξιολογήσω την μαρτυρία τους. Έχοντας με ιδιαίτερη προσοχή μελετήσει τη μαρτυρία στην ολότητα της και έχοντας παρακολουθήσει τους δύο μάρτυρες με προσοχή δεν έχω καμία αμφιβολία ότι η ενάγουσα (Μ.Ε.2) και η μάρτυρας της, Μ.Ε.1, έχουν καταθέσει την αλήθεια ενώπιον του δικαστηρίου. Η μαρτυρία της Μ.Ε2 ήταν τυπική και σκοπό είχε να παρουσιάσει την βεβαίωση που δόθηκε από το Κτηματολόγιο στις 31.10.2008 (Τεκμήριο 4). Τα πλείστα από αυτά που η ενάγουσα ανάφερε στην μαρτυρία της καλύπτονται από τα παραδεκτά γεγονότα και συνεπώς δεν τίθεται ζήτημα αξιολόγησης του μέρους αυτού της μαρτυρίας της. Σε ότι αφορά την πληρωμή των σκυβάλων η ίδια παραδέχτηκε ότι αρχικά τα πλήρωνε ενώ σε κάποιο στάδιο, χωρίς να διευκρινιστεί από πότε, σταμάτησε να τα πληρώνει καθότι δεν της έδιδε τίτλο ιδιοκτησίας ο πωλητής. Σε σχέση με τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας που της υποβλήθηκε ότι δεν τους πλήρωσε τούτο που προκύπτει είναι ότι δεν έχει πληρώσει φόρους αυτού του είδους η ενάγουσα, άλλωστε μέρος της υποβολής που δέχτηκε (η ενάγουσα) ήταν ότι αυτοί οι φόροι λόγω της μη έκδοσης χωριστών τίτλων έρχονταν στους ιδιοκτήτες. Συνεπώς, η θέση της ενάγουσας ότι δεν έλαβε σχετική επιστολή/ειδοποίηση για τους συγκεκριμένους φόρους γίνεται αποδεχτή, ενώ οι εναγόμενοι, δεν έχουν προσκομίσει καμία μαρτυρία ότι η ενάγουσα τύγχανε ενημέρωσης και ειδοποίησης αναφορικά με επιβαλλόμενους φόρους τους οποίους λάμβαναν οι ίδιοι ως ιδιοκτήτες. Επίσης, λόγω της καλής εντύπωσης που μου δημιούργησε η ενάγουσα, αποδέχομαι στην θέση της ότι μαζί με τον δικηγόρο της είχε μεταβεί στο Κτηματολόγιο στις 31.10.2008 για την μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου και αποχώρησε αφού δεν εμφανίστηκε ο πωλητής. Ευρήματα: Με βάση την μαρτυρία που έχω αποδεχτεί ως αξιόπιστη και με βάση τα έγγραφα που έχουν κατατεθεί ενώπιον μου ως Τεκμήρια και τα παραδεκτά γεγονότα, τα πιο κάτω αποτελούν τα ευρήματα που δικαστηρίου και τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης: Στις 17.3.1987 υπογράφτηκε μεταξύ των διαδίκων αγοραπωλητήριο έγγραφο σύμφωνα με το οποίο η ενάγουσα αγόρασε από την εταιρεία A.N. STASIS ESTATES CO. LTD η οποία μετέπειτα μετονομάστηκε σε A.N. STASIS ESTATES PLC, μια μεζονέτα 85 τ.μ. με αριθμό D/9 συμπεριλαμβανομένων των βεραντών και του κήπου η οποία είναι μέρος του συγκροτήματος Stasis Kings Park το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 23314 του Φ.Σχ. 51/2 τεμάχιο 221/1 στην Επαρχία Πάφου στο Μούταλλο, περιοχή Αρκοσσιελλερή. Το τίμημα πώλησης συμφωνήθηκε σε €46.132.24 το οποίο αντιστοιχούσε σε Λ.Κ.27.000 και το οποίο καταβλήθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας. Η ενάγουσα κατάθεσε το πιο πάνω αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 17.3.1987, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου στις 13.4.21987 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και έλαβε τον αριθμό πωλητηρίου εγγράφου 117/
- Η ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.10.2008 κάλεσε τους εναγόμενους όπως παραστούν την 31.10.2008 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της. Η εναγόμενη προσωπικά και μαζί με τους δικηγόρους της εμφανίστηκε στις 31.10.2008 μεταξύ των ωρών 9:30 - 12:38 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου με αρ. τίτλου 23314 Φ/Σχ 21/2 τεμάχιο 221/1 από τους εναγόμενος, οι οποίοι όμως δεν εμφανίστηκαν. Μέχρι σήμερα η εναγόμενη δεν έχει μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα της ενάγουσας ούτε και έχει εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος αναφορικά με το πωληθέν ακίνητο. Ήταν ρητός και ουσιώδης όρος της επίδικης συμφωνίας ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα στης ενάγουσας θα γινόταν με την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου. Η ενάγουσα έχει στην κατοχή της το επίδικο διαμέρισα από τις 15.4.1987 μέχρι σήμερα. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Εισηγείται ο συνήγορος της ενάγουσας στην γραπτή του αγόρευση, ότι συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις του Άρθρου 3 του Περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμου Κεφ. 232 καθώς και του Νόμου 81
(1)/2011, ο οποίος έχει αντικαταστήσει τον πιο πάνω Νόμο, για την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας. Σύμφωνα με τον κ. Πολυδώρου, η άρνηση και η αμέλεια του πωλητή για την μεταβίβαση του πωλούμενου ακινήτου προκύπτει μέσα από το χρονικό διάστημα των 27 ετών από την σύναψη της συμφωνίας, ως επίσης και το γεγονός ότι, οι εναγόμενοι δεν έχουν παρουσίασαν καμία μαρτυρία στο Δικαστήριο και δεν πρόβαλαν καμία δικαιολογία για την μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας της πωλούμενης περιουσίας μέχρι σήμερα. Ως προς το γεγονός ότι δεν έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας της επίδικης περιουσίας, επικαλέστηκε την υπόθεση Ανδρέας Γιάγκου Σάντη ν. Δέσποινα Χατζηβασιλείου, Πολιτική Έφεση 78/2007 ημερομηνίας 20.3.2009, στην οποία αναφέρθηκε ότι, «η μη ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου δεν αποτελεί κώλυμα για την ενεργοποίηση της προστασίας που παρέχουν οι πιο πάνω πρόνοιες. Αντίθετα ο Νομοθέτης ήθελε να καλύψει και αυτές τις πρόνοιες.» Σύμφωνα με τον κ. Πολυδώρου, παρά το ότι η επίδικη συμφωνία ημερομηνίας 17.3.1987 προβλέπει ότι η μεταβίβαση του διαμερίσματος στο όνομα της ενάγουσας θα γινόταν με την έκδοση των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου, αυτό δεν εμποδίζει την ενάγουσα, μετά από 27 χρόνια αναμονής να καθορίσει και καταστήσει ημερομηνία μεταβίβασης ως ουσιώδη όρο, ενώ οι εναγόμενοι, μέχρι σήμερα, δεν έχουν προβάλει δικαιολογία γιατί μετά από 27 χρόνια δεν εκδόθηκε χωριστός τίτλος. Αναφορικά με το ζήτημα αυτό, επικαλέστηκε την απόφαση στην υπόθεση Αδαμίδης ν. Κακουρίδη
(2001)1 ΑΑΔ 640 όπου επικυρώθηκε το εύρημα του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, «η αδυναμία του πωλητή να εκτελέσει τις εκεί υποχρεώσεις του δυνάμει του συμβολαίου, δεν μπορεί να επενεργήσει εναντίον του καλόπιστου αγοραστή, ο οποίος δικαιωματικά κατάστησε το χρόνο ουσιώδη δίνοντας την αναγκαία χρονική προειδοποίηση για μεταβίβαση εντός ευλόγου χρόνου.» Επίσης, σύμφωνα με τον συνήγορο της ενάγουσας, παρά το ότι από την πλευρά των εναγομένων δεν προωθήθηκε σχετικός ισχυρισμός, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι λόγω της μεγάλης χρονικής περιόδου η ενάγουσα εγκατέλειψε τα δικαιώματα της. Η συνήγορος των εναγομένων, στην γραπτή της αγόρευση, με επίκληση του όρου 8 της συμφωνίας, εισηγείται ότι η αγωγή της ενάγουσας θα πρέπει να απορριφθεί καθότι είναι πρόωρη, αφού είναι παραδεκτό ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν έχει εκδοθεί από το Κτηματολόγιο. Επίσης επικαλέστηκε και το γεγονός, ότι η ενάγουσα κατά την αντεξέταση της παραδέχτηκε ότι έχει σταματήσει να πληρώνει κοινόχρηστα γεγονός που δεικνύει ότι εν γνώσει της και με τη θέληση της δεν τήρησε τον όρο 15 της συμφωνίας. Αναφορικά με το όρο 8 της συμφωνίας, αναφέρει ότι αυτός ο όρος ήταν ρητός και ουσιώδης και συνεπώς δεν μπορεί να τροποποιηθεί μονομερώς όπως η ενάγουσα προσπάθησε να κάνει με την επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.10.2008. Ωε σχετικές με την παρούσα υπόθεση και με τον όρο 8 της επίδικης συμφωνίας, επικαλέστηκε την υπόθεση Μαίρη Χαραλάμπους κ.ά ν. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ
(2002)1 ΑΑΔ 1624, όπου και εκεί υπήρχε όμοιος όρος με την υπό κρίση περίπτωση και αποφασίστηκε ότι δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 46 του Κεφ. 149. Επίσης αναφορικά με το πιο πάνω ζήτημα επικαλέστηκε την υπόθεση Σόλων Κωνσταντινίδης ν. Εταιρεία Level Tachxavs Ltd
(1994). Επίσης για το θέμα της ερμηνείας των συμβάσεων αναφορά έκανε και στην υπόθεση Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ και G & C Exhaust Systems Ltd
(2001)AAΔ 500. Για όλους τους πιο πάνω λόγους ζήτησε την απόρριψη της αγωγής με έξοδα. Σε ότι αφορά τις αξιώσεις υπό στοιχεία Γ και Ε έχοντας υπόψη μου την μαρτυρία που η ενάγουσα προσκόμισε αυτές δεν μπορούν να τύχουν ικανοποίησης αφού δεν υπάρχει καμία βάση μαρτυρίας που το Δικαστήριο θα μπορούσε να στηριχθεί προς ικανοποίηση τους. Η αναφορά της ενάγουσας στην γραπτή της δήλωση - κυρίως εξέταση της (Τεκμήριο 5) ότι έχει υποστεί ταλαιπωρία και ζημίες λόγω του ότι μέχρι σήμερα δεν μπορεί να απολαύσει την κυριότητα της ιδιοκτησίας της, καθώς δεν μπορεί να το πουλήσει ή να το αποθηκεύσει προς εξασφάλιση δανείου, παρουσιάζει γενικότητα. Αρχικά σε ότι αφορά την απόλαυση της περιουσίας της δηλώθηκε ως παραδεκτό ότι η ενάγουσα κατέχει την επίδικη μεζονέτα από της 15.4.1987 και δεν τέθηκε ενώπιον μου οποιαδήποτε μαρτυρία ότι οι εναγόμενοι εμποδίζουν καθ΄ οιονδήποτε τρόπο την ενάγουσα στην απόλαυση της και/ή επεμβαίνουν καθ΄ οιονδήποτε τρόπο στην άσκηση των δικαιωμάτων της που απορρέουν από την συμφωνία σε σχέση με την κατοχή της. Σε ότι αφορά τον συσχετισμό της απόλαυσης με την πώληση και την υποθήκευση της δεν παρουσιάστηκε καμία μαρτυρία που να αποδεικνύει ότι η ενάγουσα είτε σκοπό είχε να πωλήσει την μεζονέτα είτε να την υποθηκεύσει. Συνεπώς, τούτο στο οποίο απομένει να επικεντρωθεί το δικαστήριο στην συνέχεια αφορά την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων σχετικών με την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ημερομηνίας 17.3.1987 και/ή κατά πόσο η ενάγουσα δικαιούται σε αποζημιώσεις δυνάμει του άρθρου 13 του Νόμου 81
(1)/2011 σε περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι δεν δικαιούται σε ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Σε ότι αφορά το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει το επίδικο ζήτημα, σχετικός ήταν ο Περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232 ο οποίος έχει αντικατασταθεί από τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, ο οποίος δημοσιεύτηκε στην επίσημη εφημερίδα της δημοκρατίας στις 29.4.2011 και η ισχύ του ξεκίνησε τρείς μήνες αργότερα αφού αυτό προβλέπει το άρθρο 17 του Νόμου. Από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Ν. 81
(1)/2011 καταργήθηκε και ο Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος. Κατά τον χρόνο έγερσης της υπό κρίση αγωγής, στις 20.3.2009, ίσχυε ο Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232. Το άρθρο 16
(2)του Νόμου 81(Ι)/2011 σχετικά με της συμβάσειςς που συνομολογήθηκαν πριν την ισχύ του προβλέπει τα ακόλουθα: «16
(2)Οι διατάξεις του παρόντος Νόμου εφαρμόζονται και σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμο και οι οποίες είναι ήδη κατατεθειμένες στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη ισχύος αυτού ή οι οποίες θα κατατεθούν σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου
(1)ανεξάρτητα αν σε σχέση με αυτές εκκρεμεί κατά την εν λόγω ημερομηνία οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία.» Η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης μιας συμφωνίας πώλησης γης, είναι θεραπεία η οποία μπορούσε να διαταχθεί μόνο κάτω από τις πρόνοιες του ειδικού Νόμου, περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ.232 (βλ. Δάφνος Δρυάδης κ.α. v. Κώστα Καλησπέρα
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881, Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α.
(2008)1 (Β) Α.Α.Δ. 770 και Ανδρέα Γιάγκου Σάντη v. Δέσποινας Χατζηβασιλείου κ.α.
(2009)1 (Α) Α.Α.Δ. 288) ενώ τώρα με βάση τον Νόμο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011. Στην απόφαση Harry Leonard Flower κ.α. v. Φωτεινής Χ'Ιωάννου κ.α. (ανωτέρω), στη σελ.774 αναφέρονται τα ακόλουθα: Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Το άρθρο 2 του Νόμου 81
(1)/2011 αναφέρει ότι, «Ειδική εκτέλεση σύμβασης» σημαίνει την κατόπιν διατάγματος Δικαστηρίου εκτέλεση υποχρεώσεων που πηγάζουν από σύμβαση περιλαμβανομένης της εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί αντικείμενο σύμβασης, σε σχέση με την οποία τηρήθηκαν οι προϋποθέσεις του παρόντος Νόμου. Έχει τονισθεί στη νομολογία, που προηγήθηκε και αφορούσε τον προηγούμενο Νόμο, ότι η τήρηση όλων των προϋποθέσεων είναι απαραίτητη για να μπορεί να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση. Σύμφωνα με το άρθρο 6
(1)του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο 81(Ι)/2011, κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης αν έχουν τηρηθεί οι όροι που καταγράφονται στις παραγράφους (α) - (β) του συγκεκριμένου άρθρου. Η πρώτη προϋπόθεση, η οποία παραπέμπει στο άρθρο 3
(1)του Νόμου αφορά τη μορφή της σύμβασης πώλησης και απαιτεί αυτή να είναι γραπτή. Έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο, ως Τεκμήριο 1, η γραπτή συμφωνία πώλησης της επίδικής μεζονέτας με αριθμό D/9 στο συγκρότημα Stasis Kings Park το οποίο βρίσκεται επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 23314 του Φ.Σχ. 51/2 τεμάχιο 221/1, 17.3.
- Η δεύτερη προϋπόθεση είναι η κατάθεση της σύμβασης πώλησης, εντός 6 μηνών (με τον προηγούμενο Νόμο η προθεσμία ήταν 2 μήνες) από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της Επαρχίας στην οποία βρίσκεται το αγορασθέν ακίνητο. Στην υπό κρίση περίπτωση σχετικό είναι το Τεκμήριο 2 και επίσης δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η ενάγουσα κατάθεσε το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 17.3.1987, στις 13.4.1987 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και έλαβε τον αριθμό πωλητηρίου εγγράφου 117/
- Συνεπακόλουθα, ικανοποιείται και η δεύτερη προϋπόθεση. Σύμφωνα με τον προηγούμενο Νόμο προϋπόθεση ήταν επίσης όπως ο αγοραστής καλέσει πριν την έγερση της αγωγής, τον πωλητή, για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης ενώπιον του Κτηματολογικού Λειτουργού. Παρά το ότι στην υπό κρίση περίπτωση σύμφωνα με το άρθρο 16
(2)εφαρμόζεται ο νόμος 81(Ι)/2011, στον οποίο δεν υπάρχει αντίστοιχη πρόνοια, δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η ενάγουσα με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 22.10.2008 κάλεσε τους εναγόμενους όπως παραστούν την 31.10.2008 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς μεταβίβασης του ακινήτου στο όνομα της, σχετικό είναι το Τεκμήριο 3 και η συγκεκριμένη επιστολή είχε επιδοθεί από ιδιώτη επιδότη στις 22.10.2008, στον εγγεγραμμένο γραφείο της Εναγόμενης Εταιρείας. Η Εναγόμενη Εταιρεία, μετά την λήψη της επιστολής και ενώ με αυτή η ενάγουσα την καλούσε να εμφανιστεί στο Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου για τους σκοπούς της μεταβίβασης στις 31.10.2008, σχετικό είναι το Τεκμήριο 4. Η προϋπόθεση του άρθρου 6
(1)β, που σχετίζεται με τον χρόνο έγερσης της αγωγής και προβλέπει ότι η αγωγή θα εγείρεται εντός της περιόδου παραγραφής που προβλέπεται στον εκάστοτε σε ισχύ νόμο για παραγραφή απαιτήσεων που προκύπτουν από παράβαση σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση δεν τίθεται τέτοια ζήτημα και ούτε θίχτηκε οτιδήποτε σχετικό αντιθέτως η κύρια θέση των εναγομένων είναι ότι η αγωγή της ενάγουσας είναι πρόωρη. Ο όρος 8 της επίδικης συμφωνίας, τον οποίο κρίνω σκόπιμο να καταγράψω έχει ως εξής: «8.TRANSFER OF TITLE DEED: Transfer of title deed of the immovable property in the name of the purchasers shall be made upon the issue by the District Land Office of a separate title covering same and payment in full of the purchase price by the purchasers to the vendors. Transfer fees or any other fees, taxes and/or charges shall be paid for by the purchasers." Σε μετάφραση: «Η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ΄ ονόματι της αγοράστριας θα γίνει όταν εκδοθεί από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και με την πληρωμή ολόκληρης της τιμής αγοράς από την αγοράστρια στους ιδιοκτήτες. Τα μεταβιβαστικά έξοδα καθώς και τα οποιαδήποτε άλλα έξοδα, φόροι και χρεώσεις θα πληρωθούν από την αγοράστρια» O όρος 15 της συμφωνίας που η συνήγορος των εναγομένων επικαλείται και αναφέρει ότι δεν έχει συμμορφωθεί η ενάγουσα κατά τρόπο που η αγωγής της, μεταξύ άλλων, είναι πρόωρη αναφέρει τα εξής: «15 COMMON EXPENSES: The purchasers by their purchase become share owners of commonly owned spaces and in this capacity the purchasers acquire the right and accept the liabilities arising consequently. The purchasers agree to pay any amount becoming payable to the managing company, provided that the books kept by such company will be annually audited and signed by auditors recognized by the Ministry of Finance." Σε μετάφραση: Η αγοράστρια με την αγορά θα γίνει συνιοδιοκτήρια των κοινόχρηστων χώρων και με αυτή την ιδιότητα συμφωνεί να πληρώνει οποιοδήποτε ποσό γίνει πληρωτέο στην διαχειρίστρια εταιρεία, δεδομένου ότι τα βιβλία τα οποία τηρεί η εταιρεία αυτή θα ελέγχονται ετησίως και θα υπογράφονται από αναγνωρισμένους ελεγκτές από το Υπουργείο Οικονομικών. Η ενάγουσα με βάση την μαρτυρία της, ενώ πλήρωνε τα κοινόχρηστα σταμάτησε σε κάποιο στάδιο να τα πληρώνει, αντιδρώντας έτσι στο ότι οι εναγόμενοι δεν της έδιδαν τίτλο ιδιοκτησίας, δήλωσε όμως η ενάγουσα προθυμία και ετοιμότητα όπως καταβάλει τούτα ευθύς μόλις εγγραφή η ακίνητη περιουσία που αγόρασε στο όνομα της. Οι εναγόμενοι ουδέποτε τερμάτισαν την συμφωνία για τον λόγο αυτό και ουδεμία σχετικότητα έχει με την υποχρέωση μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου στο όνομα της, θεωρώ συνεπώς ότι, δεν επιδρά με οποιοδήποτε τρόπο στο δικαίωμα της να ζητήσει από τους εναγόμενου να συμμορφωθούν με τα συμφωνηθέντα σε σχέση με την μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ονόματι της. Ο όρος 8 της συμφωνίας - Τεκμήριο 1, αφορά υποχρέωση της ενάγουσας για πλήρη εξόφληση του τιμήματος, το οποίο δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι, ολόκληρο το τίμημα της αγοράς πληρώθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας από τις 17.3.1987. Τα υπόλοιπα δεν που αναφέρονται στον όρο 8 της συμφωνίας αφορούν την υποχρέωση της ενάγουσας για πληρωμή δικαιωμάτων και ή φόρων σχετικών με την μεταβίβαση ου ακινήτου. Είναι η θέση του συνηγόρου της ενάγουσας, ότι η πάροδος 27 ετών από τη σύναψη της συμφωνίας, δείχνουν άρνηση και αμέλεια εκ μέρους των εναγομένων με τα συμμορφωθούν με τα συμφωνηθέντα, ως επίσης και το γεγονός ότι δεν προσκόμισαν καμία μαρτυρία που να δικαιολογεί την μη έκδοση ξεχωριστού τίτλου μέχρι σήμερα, επίσης δεν εμφανίστηκαν στο Κτηματολόγιο ενώ κλήθηκαν από την ενάγουσα και συνεπώς η ενάγουσα έχει κάθε δικαίωμα να καταστήσει ημερομηνία μεταβίβασης ως ουσιώδη όρο και να ζητά την μεταβίβαση και επέκταση να δικαιούται στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Στην υπόθεση, Χαραλάμπους ν. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ
(2002)1 ΑΑΔ 1624, την οποία επικαλέστηκε και η συνήγορος των εναγομένων, αποφασίστηκε ότι δεν γεννάται ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 46 του Περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, αφού ως χρονικό σημείο για την μεταβίβαση καθοριζόταν ο χρόνος της έκδοσης ξεχωριστών τίτλων. Η πιο πάνω υπόθεση, δεν ήταν σχετική με τις πρόνοιες του νόμου που αφορούν την παρούσα υπόθεση, αλλά αφορούσε το δικαίωμα των εφεσειόντων να τερματίσουν την συμφωνία πώλησης για το ότι ενώ προηγήθηκαν δύο επιστολές τους προς την εφεσίβλητη, όπου με την πρώτη διαμαρτυρόταν για το ότι καθυστερούσε η έκδοση ξεχωριστών τίτλων και με την δεύτερη ζητούσαν την μεταβίβαση του ακινήτου που αγόρασαν, τάσσοντας προθεσμία δύο μηνών στην οποία όμως η εφεσίβλητη δεν απάντησε, οπόταν ακολούθησε τρίτη επιστολή με την οποία οι εφεσείοντες τερμάτισαν την συμφωνία και ζητούσαν επιστροφή των ποσών που κατέβαλαν. Η εφεσίβλητη απάντησε με επιστολή των δικηγόρων τους ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν νομικά ανίσχυρος. Ακολούθησε αγωγή από τους εφεσείοντες με την οποία ζητούσαν δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία τερματίστηκε λόγω υπαιτιότητας της εφεσίβλητης. Κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο και επικυρώθηκε κατ΄ έφεση, ότι εφόσον ο χρόνος μεταβίβασης του διαμερίσματος σύμφωνα με τον όρο 7 της συμφωνίας ήταν η ημερομηνία που η εναγόμενη εταιρεία θα εξασφάλιζε ξεχωριστό τίτλο για το ακίνητο και εφόσον δεν είχε επέλθει αυτό το γεγονός, οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται να ζητήσουν μεταβίβαση. Κρίθηκε έτσι ότι αδικαιολόγητα η σύμβαση είχε τερματιστεί από τους ενάγοντες. Η εισήγηση του συνηγόρου των εφεσίβλητων, στην πιο πάνω υπόθεση, ήταν ότι ο όρος 7 της συμφωνίας δεν καθορίζει, έστω κατά προσέγγιση, το χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης του πωλητή να εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα, όρο και ή υποχρέωση την οποία θα έπρεπε να εξασφαλίσει και ή να εκπληρώσει σύμφωνα με το άρθρο 46 του Κεφ. 146, εντός ευλόγου χρόνου και όχι αόριστα και κατά το δοκούν και ή την επιλογή του. Κατά την αντιμετώπιση του θέματος από το Εφετείο, λέχθηκαν τα εξής: «Η ορθή ερμηνεία του όρου 7 της συμφωνίας είναι ότι αυτός σκοπό έχει τον καθορισμό του χρόνου εκπλήρωσης της υποχρέωσης προς μεταβίβαση του διαμερίσματος και, ως τέτοιο χρόνο, καθορίζει το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο πωλητής θα εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα. Δεν γεννάται, επομένως, ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 46 του Κεφ. 149. Το ακόλουθο απόσπασμα από την Κωνσταντινίδης ν. Level Tachaxcans Ltd
(1994)1 AAΔ 600 στις σελίδες 605-606, όπου το πωλητήριο έγγραφο περιλάμβανε πανομοιότυπό με τον όρο 7 της συμφωνίας, είναι άμεσα σχετικό: «Εδώ δεν υπάρχει πραγματικό υπόβαθρο που θεωρήθηκε ότι ενέπλεκε το άρθρο 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 146. Δεν είναι ορθό πως η συμφωνία δεν προσδιόριζε χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης των εφεσίβλητων. Δεν αναφερόταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά όριζε ρητά πως η μεταβίβαση θα γινόταν «ευθύς ως ήθελαν εκδοθεί υπό του Κτηματολογίου οι σχετικοί τίτλοι των οικοπέδων». Έπεται πως το πλαίσιο των συμβατικών όρων δεν μπορούσε τύχει περιθώριο αναζήτησης ευλόγου χρόνου για πραγματοποίηση της μεταβίβασης και μάλιστα με εναρκτήριο σημείο την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.» Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να αναφερθεί, ότι στην υπό κρίση περίπτωση είναι παραδεχτό ότι για την επίδικη μεζονέτα είναι παραδεκτό ότι δεν εκδόθηκε ξεχωριστή εγγραφή μέχρι σήμερα. Τούτο όμως το γεγονός σύμφωνα με τα νομολογηθέντα στην υπόθεση Σάντη v. Χατζηβασιλείου κ.α. Πολιτική Έφεση 78/2007 ημερ. 20.3.2009 δεν αποτελεί κώλυμα για τη ενεργοποίηση της προστασίας που παρέχουν οι πρόνοιες του Νόμου που και ότι ο νομοθέτης ήθελε να καλύψει και αυτές τις πρόνοιες. Στην πιο πάνω υπόθεση, στην οποία η συμφωνία πρόβλεπε ημερομηνία μεταβίβασης, η οποία κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι δεν ήταν ουσιώδης όρος, το πρωτόδικο δικαστήριο κατάληξε ότι δεν ικανοποιείτο η τελευταία προϋπόθεση του Κεφ. 232 για την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, που ήταν αυτή της έγερσης αγωγής εντός έξι μηνών από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης, γιατί θεώρησε ότι από τα ενώπιον του γεγονότα και τα εξαγόμενα από την μαρτυρία δεδομένα, ουσιώδης χρόνος ήταν εκείνος της έκδοσης χωριστού τίτλου οπότε και θα πραγματοποιείτο η μεταβίβαση. Ενώπιον του Εφετείου, ο εφεσείων προώθησε την άποψη ότι ως ημερομηνία διάρρηξης έπρεπε να θεωρηθεί η ημερομηνία που επέλεξε με το Τεκμήριο 4, να ζητήσει την παρουσία των εφεσίβλητων στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης, ώστε να ενεργοποιηθεί ο χρόνος των 6 μηνών από εκείνο το χρονικό σημείο. Λέχθηκε στην υπόθεση Σάντη (πιο πάνω), ότι η δυνατότητα να καταστήσει ο αγοραστής το χρόνο ουσιώδη την έχει παγιώσει η νομολογία. Στην Ξενοφώντος ν. Τυρίμου
(1984)1 ΑΑΔ 23, αναγνωρίστηκε ότι οικόπεδο που θα προέκυπτε από διαχωρισμό κτήματος και το οποίο πωλήθηκε το 1959, δεν μπορούσε να μεταβιβαστεί λόγω αμέλειας, παραλείψεως και υπαναχωρήσεως του πωλητή, ο οποίος δεν δεχόταν, μεταξύ άλλων, όρο που είχε θέση η αρμόδια αρχή για διαπλάτυνση του δρόμου. Ο αγοραστής που είχε υποστεί διάφορα έξοδα στα χρόνια που πέρασαν, έδωσε το 1979 ειδοποίηση 15 ημερών προς τον πωλητή να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Κρίθηκε ότι η παράλειψη του τελευταίου να συμμορφωθεί, αποτελούσε διάρρηξη συμφωνίας, του αγοραστή δικαιούμενου σε αποζημιώσεις ίσες με την αγοραία τότε αξία του οικοπέδου. Δεν είχε εκεί τεθεί χρόνος για την μεταβίβαση ούτε το συμβόλαιο είχε κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Παρόμοια στην Latifundia Properties Ltd v. Ψακή
(2003)1 AAΔ 670, επαναλήφθηκε η θέση ότι η νομολογία «. αναγνωρίσει ότι το ένα από τα συμβαλλόμενα μέση μπορεί να καταστήσει το χρόνο ουσιώδη αν υπάρξει παράβαση των όσων έχουν συμφωνηθεί». Στην υπό κρίση υπόθεση ο εφεσείων εύλογα έκρινε ότι υπήρχε υπαναχώρηση των εφεσιβλήτων από τα συμφωνηθέντα αφού διαπίστωσε ότι η κατά το 1/8 ιδιοκτήτρια του τεμαχίου εφεσίβλητη 1, αρνείτο να υπογράψει την αίτηση για πολεοδομική άδεια. Στην Δημήτρη κα. v. Beven
(1999)1 (A) AAΔ.663, λέχθηκε στην σελ 670 ότι: «Σε κάθε περίπτωση εύλογος χρόνος είναι ζήτημα πραγματικό και εξαρτάται από το σύνολο των περιστάσεων.» Στην υπό κρίση περίπτωση, η ενάγουσα με την πάροδο μεγάλου χρονικού διαστήματος από την σύναψη της επίδικης συμφωνίας, καλεί πλέον τους εναγόμενους με το Τεκμήριο 3, επιστολή ημερομηνίας 22.10.2010, να παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο στις 31.10.2008 για την μεταβίβαση του πωλούμενου διαμερίσματος, διαμαρτυρόμενη ότι παρέλειψαν να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες ούτως ώστε να καταστεί η μεταβίβαση εφικτή παραβιάζοντας με τον τρόπο αυτό ουσιώδεις όρους της σύμβασης ημερομηνίας 17.3.1987. Σχολιάζοντας στην υπόθεση Σάντη (πιο πάνω) την υπόθεση Χαραλάμπους ν. Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ (πιο πάνω), με αναφορά στα γεγονότα της τελευταίας, λέχθηκε ότι εκείνη η υπόθεση κρίθηκε επί των δικών της δεδομένων. Στην υπό κρίση περίπτωση, η ενάγουσα αποδέχτηκε, την διάρρηξη της συμφωνίας, και με την καταχώρηση της αγωγής ζητά την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, δικαίωμα που της παρέχει ο Νόμος. Η ενάγουσα, κάλεσε τους εναγόμενους, με το Τεκμήριο 3 και τους έδωσε χρονικό διάστημα να συμμορφωθούν. Το γεγονός ότι παρήλθαν 21 χρόνια από την συμφωνία, χωρίς οι εναγόμενοι να της μεταβιβάσουν τη μεζονέτα και χωρίς να ανταποκριθούν με οποιοδήποτε τρόπο στην κλήση και την παράκληση της για μεταβίβαση της, δεικνύουν παράληψη και απροθυμία των εναγομένων να συμμορφωθούν με τα συμφωνηθέντα. Η ενάγουσα δεν τερμάτισε την συμφωνία όπως στην υπόθεση Κτηματική Λτδ , δεν κατήγγελλε την συμφωνία, διατήρησε αυτή σε ισχύ και ζήτησε την προστασία του δικαστηρίου με βάση τις πρόνοιες του Νόμου για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Εκ των υποχρεώσεων των εναγομένων δυνάμει της συμφωνίας ημερ. 17.3.1987 ήταν, ως οι μόνοι που μπορούσαν να προβούν στις σχετικές ενέργειες για την προώθηση της διαδικασίας έκδοσης χωριστών τίτλων. Η ειδοποίηση - Τεκμήριο 3, που δόθηκε από την ενάγουσα ήταν άμεσα συνυφασμένη με την πιο πάνω υποχρέωση τους. Η ενάγουσα μετά την πάροδο 21 ετών είχε υπό τις περιστάσεις δικαίωμα να οχλήσει τους εναγόμενους και να τους ζητήσει να συμμορφωθούν με τα συμφωνηθέντα χωρίς όμως οι τελευταίοι να ανταποκριθούν. Συνεπώς, με βάση τα πιο πάνω και με βάση την διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου που παρέχεται από τον Νόμο 81
(1)/2011 κρίνω ότι, η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης είναι διαθέσιμη. Εκδίδεται διάταγμα για ειδική εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας ημερομηνίας 17.3.1987. Λαμβάνοντας υπόψη ότι με βάση τα παραδεκτά γεγονότα δεν έχει εκδοθεί χωριστός τίτλος σε σχέση με το αντικείμενο της συμφωνίας ημερ. 17.3.1987, και επίσης τις πρόνοιες του άρθρου 7
(2)του Νόμου 81
(1)/2011 εκδίδεται επίσης το ακόλουθο διάταγμα: Διάταγμα με το οποίο οι εναγόμενοι διατάσσονται όπως, εντός δύο μηνών από σήμερα, λάβουν όλα τα αναγκαία μέτρα και διαβήματα προς εξασφάλιση των απαιτούμενων από οποιοδήποτε σε ισχύ νόμο πιστοποιητικών αδειών ή εγκρίσεων για την διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη περιουσία. Τα έξοδα για την διενέργεια των πιο πάνω, θα βαρύνουν τους πωλητές εναγόμενους εξαιρουμένων των υποχρεώσεων της ενάγουσας όπως αυτές απορρέουν από την μεταξύ τους συμφωνία. Περαιτέρω, εκδίδεται διάταγμα ως η παρ. Δ της έκθεσης απαίτησης εξαιρούμενου του μέρους που αφορά την ειδική εκτέλεση αφού σχετικό είναι το πιο πάνω εκδοθέν διάταγμα. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης και εφαρμόζοντας την αρχή ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, αυτά επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον των εναγομένων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ανταπαίτηση αποσύρεται και απορρίπτεται άνευ βλάβης χωρίς έξοδα (σύμφωνα με την δήλωση ημερ. 28.4.2014). (Υπ.) Κ. Κουνίδου Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητή cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο