Δώρας Α. Συμεού κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Σαν Εκπροσώπου της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής :- 650/08, 7/11/2014

Δώρας Α. Συμεού κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Σαν Εκπροσώπου της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Παραπομπής :- 650/08, 7/11/2014 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2014:A214 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Δικαστήριο Καθορισμού Αποζημιώσεων Ενώπιον :- Μ. Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Αρ. Παραπομπής :- 650/08

1. Δώρας Α. Συμεού
2. Στέλιου Π. Λεριός
3. Μιχαήλ Π. Λεριός Αιτητών Και Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας Σαν Εκπροσώπου της Κυπριακής Δημοκρατίας Αποζημιούσας Αρχής Ημερομηνία :- Παρασκευή 7η Νοεμβρίου 2014 Για τους Αιτητές :- κος. Τηλέμαχος Μ. Γεωργιάδης Για ν΄ ακούσει απόφαση :- κος. Τηλέμαχος Μ. Γεωργιάδης Για την Αποζημιούσα Αρχή :- κος. Αντώνης Μελάς Για ν΄ ακούσει απόφαση :- Καμία Εμφάνιση Τελική Απόφαση
4. Το Δικαστήριο με αυτή την απόφαση εξετάζει αίτημα των απαιτητών αναφορικά με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση ολόκληρου του ακινήτου με αριθμό εγγραφής τεμαχίου 194 του Φύλλου/Σχεδίου 51/10.05.04 στην Κάτω Πάφο της επαρχίας Πάφου (στο εξής θα καλείται το «επίδικο ακίνητο») σύμφωνα με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης 1107 ημερομηνίας 19/10/2007 και του διατάγματος απαλλοτρίωσης 138 ημερομηνίας 8/2/
5. Οι απαιτητές είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου ανά ⅓ μερίδιο έκαστος. Οι απαιτητές στις 2/9/2008 και 5/9/2008 αποδέχτηκαν με επιφύλαξη προσφορά ημερομηνίας 1/9/
7. Σύμφωνα με την εκτίμηση της αποζημιούσας αρχής οι απαιτητές έχουν αποδεχθεί έκαστος προσφορά για το ποσό των €155.184,45 στο οποίο ποσό συμπεριλαμβάνεται και τόκος 9% μέχρι 14/10/
8. Το καθαρό ποσό στο οποίο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής έχει καθορίσει το μερίδιο αποζημίωσης του κάθε απαιτητή είναι αυτό των €142.500,
9. Εκτίμησε δηλαδή ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής την αξία του επίδικου ακινήτου συνολικής έκτασης 1.076 τετραγωνικών μέτρων σε €360,00 ανά τετραγωνικό μέτρο καταλήγοντας σε ποσό €387.360,00 ενώ πρόσθεσε σε αυτό το συνολικό ποσό και το ποσό των €40.000,00 ως κόστος αντικατάστασης των κτιρίων εντός του επίδικου ακινήτου. Το συνολικό ποσό δηλαδή της αποζημίωσης σύμφωνα με την εκτίμηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής είναι αυτό των €427.360,00 ή, όπως ο ίδιος προφανώς το στρογγυλοποιεί στην έκθεση εκτίμησης του, αυτό των €427.500,
11. Ο εκτιμητής των απαιτητών διαφώνησε με αυτή την εκτίμηση. Σύμφωνα με τη δική του εκτίμηση η αξία της γής ανά τετραγωνικό μέτρο δεν ήταν €360,00 αλλά €620,
12. Συμφώνησε όμως ως πρός την αξία των κτιρίων με τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Η διαφορά μεταξύ των εκτιμητών των διαδίκων έγκειται στην αξία της γης. Το συνολικό ποσό της αποζημίωσης στο οποίο καταλήγει ο εκτιμητής των απαιτητών, μαζί με το ποσό της αξίας της κατοικίας, είναι αυτό των €707.120,00 στρογγυλοποιημένο όμως στο ποσό των €707.000,
13. Διεκδικούν δηλαδή οι απαιτητές έκαστος το ποσό των €235.667,00 (δηλαδή, ποσό €235.666,66 στρογγυλοποιημένο στο ποσό των €235.667,00) από το οποίο βεβαίως θα πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των €142.500,00 (δίχως να λαμβάνεται υπόψη ο τόκος) το οποίο ήδη έχουν πληρωθεί. Συνεπώς το επιπρόσθετο ποσό το οποίο διεκδικεί ο κάθε απαιτητής είναι αυτό των €93.167,00 πλέον τόκους 9% από 14/10/
15. Βεβαίως αναφορικά με το θέμα του τόκου το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει υπόψη και την τροποποίηση του σχετικού Νόμου σύμφωνα με τον περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως (Τροποποιητικός) Νόμος του 2014 (Ν. 61 (Ι)/2014) με έναρξη ισχύς του από τις 16/5/2014, ημερομηνία δηλαδή δημοσίευσης του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας. Σύμφωνα με αυτή τη τροποποίηση νοείται ότι στην καταβλητέα αποζημίωση σε σχέση με απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας, για την οποία η σχετική γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έχει δημοσιευθεί πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικού) Νόμου του 2014, συνεχίζει να καταβάλλεται ετήσιος τόκος προς εννέα τοις εκατόν, από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, μέχρι την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου. Συνεπώς, ο τόκος ο οποίος θα επιδικαστεί θα είναι εννέα τοις εκατόν μέχρι και τις 15/5/2014 ενώ από τις 16/5/2014 θα είναι τρία τοις εκατόν.
16. Υπενθυμίζω πως, όπως αναφέρεται και πιο πάνω, η διαφορά μεταξύ των εκτιμητών των διαδίκων έγκειται στην αξία της γης η οποία καθορίζεται ως μία διαφορά της τάξης των €260,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.
17. Οι μοναδικοί μάρτυρες οι οποίοι κατέθεσαν κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ήταν οι εκτιμητές των διαδίκων παρέχοντας με αυτό τον τρόπο την ευχέρεια στους δικηγόρους της κάθε πλευράς να αντεξετάσουν τον εκτιμητή ο οποίος κατέθετε αναφορικά με το όλο σκεπτικό βάσει του οποίου ο καθένας κατέληξε στο συμπέρασμα του στην εκτίμηση του.
18. Πραγματικά οφείλω πρώτα να συγχαρώ τους δικηγόρους των διαδίκων για τη πρακτική προσέγγιση τους ως πρός την ακροαματική διαδικασία και την αποφυγή αχρείαστης αντιδικίας με την οποία επέδειξαν εμπράκτως εκτίμηση ως προς το πόσο πραγματικά πολύτιμος είναι ο δικαστικός χρόνος ο οποίος υπάρχει διαθέσιμος για εκδίκαση της οποιασδήποτε υπόθεσης και ταυτόχρονα να εκφράσω τη λύπη μου για το γεγονός της καθυστέρησης στην έκδοση αυτής της απόφασης λόγω φόρτου άλλης εργασίας του Δικαστηρίου υποκείμενης σε ανάλογες χρονικές προθεσμίες.
19. Αναδεικνύεται από την αντεξέταση των εκτιμητών ως η βασικότερη διαφορά μεταξύ των δύο εκτιμήσεων αυτή της επιλογής των συγκριτικών πωλήσεων. Η οποία επιλογή βεβαίως αναπόφευκτα οδηγεί και σε διαφορετική εκτίμηση ως πρός την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του επίδικου ακινήτου. Συνεπώς ιδιαίτερη σημασία αποκτούν οι παράγοντες βάσει των οποίων ο κάθε εκτιμητής επέλεξε συγκριτικές πωλήσεις έτσι ώστε να στοιχειοθετήσει το σκεπτικό της δικής του έκθεσης εκτίμησης και να καταλήξει στο συμπέρασμα του αναφορικά με την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του επίδικου ακινήτου. Δόθηκε η ευχέρεια στους ευπαίδευτους δικηγόρους των διαδίκων να δοκιμάσουν τη βασιμότητα της επιλογής των συγκριτικών πωλήσεων από τους εκτιμητές κατά την αντεξέταση τους.
20. Διευκρινίζω απλά πως η αξιολόγηση της μαρτυρίας των εκτιμητών των διαδίκων δεν βασίζεται σε αξιολόγηση της αξιοπιστίας των συγκεκριμένων μαρτύρων, καθώς αυτοί δεν προβάλλουν ισχυρισμούς οι οποίοι να υποστηρίζουν μία διαφορετική εκδοχή γεγονότων, αλλά σε αξιολόγηση της βασιμότητας των θέσεων του κάθε εκτιμητή αναφορικά με τους παράγοντες επί των οποίων στηρίχτηκαν έτσι ώστε ο καθένας να καταλήξει στο δικό του συμπέρασμα αναφορικά με την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του υπό εκτίμηση ακινήτου.
21. Οι λόγοι για τους οποίους ο εκτιμητής των απαιτητών επέλεξε τις συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων βάσισε την εκτίμηση του είναι οι ακόλουθοι.
22. Δίχως εξαίρεση ισχυρίστηκε πως οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο[1]. Επεσήμανε όμως κάποιες διαφοροποίησεις αναφορικά είτε με τη θέση του υπό εκτίμηση ακινήτου είτε με το σχήμα του σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις και κατά πόσο αυτό μειονεκτούσε ή όχι σε σχέση με αυτές. Συγκεκριμένα ανέφερε πως σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο το συγκριτικό 1 πλεονεκτούσε λόγω θέσης, το συγκριτικό 2 πλεονεκτούσε λόγω σχήματος αλλά μειονεκτούσε λόγω θέσης, το συγκριτικό 3 επίσης πλεονεκτούσε λόγω σχήματος αλλά μειονεκτούσε λόγω θέσης, το συγκριτικό 4 μειονεκτούσε ελαφρώς λόγω θέσης καθότι βρισκόταν σε πιο μακρινή απόσταση από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου ενώ το συγκριτικό 5 το οποίο αφορούσε τρία συγκριτικά (δηλαδή, τρία οικόπεδα) τα οποία είχαν πωληθεί με μία πώληση αν και έχει παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο μειονεκτούσε σημαντικά λόγω θέσης.
23. Βεβαίως αξίζει να διερευνηθεί περισσότερο η έννοια με την οποία ο εκτιμητής των απαιτητών χρησιμοποιούσε τα συγκεκριμένα ρήματα, ιδιαίτερα δε το ρήμα "μειονεκτούσε". Καθότι η έννοια τους βεβαίως καθορίζει και το νόημα της όλης προσέγγισης του εκτιμητή των απαιτητών ως πρός τον τρόπο με τον οποίο υποστήριζε τα συμπεράσματα του αναφορικά με τις αξίες των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες επέλεξε έτσι ώστε να καθορίσει την αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο.
24. Αξίζει επίσης να σημειωθεί πως δόθηκε ιδιαίτερη έμφαση από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των απαιτητών στο θέμα της απόστασης του υπό εκτίμηση ακινήτου τόσο από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου όσο και από την Λεωφόρο Αποστόλου Παύλου. Ο εκτιμητής των απαιτητών στη προφορική κατάθεση του απέδωσε σημασία στην απόσταση από τη θάλασσα του υπό εκτίμηση ακινήτου αλλά και του συγκριτικού της συγκριτικής πώλησης 4 στην έκθεση εκτίμησης του.
25. Θεωρώ πως αυτό δεν ήταν τυχαίο καθότι η εγγύτητα ενός ακινήτου στη συγκεκριμένη περίπτωση τόσο σε μία λεωφόρο με την εμφανή σημασία της Λεωφόρου Αποστόλου Παύλου η οποία συνδέει το λιμανάκι της Κάτω Πάφου με τη πόλη της Πάφου (βλ. σχετικά τα τεκμήρια 1, 2 και 3) όσο και με το ίδιο το λιμανάκι ή με τη θάλασσα αποτελεί ένα παράγοντα ο οποίος δεν θα μπορούσε παρά να ληφθεί υπόψη στον καθορισμό της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο του οποιουδήποτε ακινήτου υπό εκτίμηση σε μία περιοχή όπως αυτή γενικότερα της Κάτω Πάφου.
26. Περιοχή η οποία όπως διαπιστώνεται από τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε παρουσιάζει μία ποικιλόμορφη χρήση και δραστηριότητα τόσο οικιστική όσο και τουριστική. Τουριστική υπό την έννοια της εμπορικής ή επιχειρηματικής δραστηριότητας δια μέσω καταστημάτων ή εστιατορίων ή άλλων χώρων κοινωνικής συγκέντρωσης ή εστίασης, όπως καφετέριες, ή ακόμη και ξενοδοχείων. Τουριστική βεβαίως αναπόφευκτα και υπό την έννοια παροχής χώρων διαμονής τουριστών παρά το γεγονός ότι δεν δόθηκε ιδιαίτερη σημασία σε αυτό το στοιχείο της περιοχής. Βεβαίως η αναφορά στη μαρτυρία ήταν κυρίως στη τουριστική χρήση ή τουριστική ζώνη υπό μία γενική και αόριστη έννοια δίχως οποιαδήποτε εξειδίκευση της σημασίας αυτής της περιγραφής. Εντούτοις η γενική εικόνα η οποία προκύπτει από τη μαρτυρία η οποία έχει δοθεί είναι πως η αξία ενός ακινήτου το οποίο εντάσσεται στη τουριστική ζώνη σαφώς έχει ψηλότερη αξία από ένα ακίνητο το οποίο βρίσκεται σε οικιστική ζώνη έστω και εάν αυτή η οικιστική ζώνη δεν απέχει ιδιαίτερα από ένα ακίνητο εντός μίας τουριστικής ζώνης.
27. Η δε απόσταση από τη θάλασσα, όπως φαίνεται και από τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησε ο εκτιμητής των απαιτητών σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, αποκαλύπτει τη σημαντική διαφορά μεταξύ της αξίας της γης ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό το στοιχείο, δηλαδή ο θετικός επηρεασμός της αξίας της γης από μία εγγύτερη απόσταση προς τη θάλασσα αλλά και το λιμανάκι της Κάτω Πάφου καθορίζεται από το Δικαστήριο ως το πρώτο σημείο αναφοράς σε σχέση με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου.
28. Ερωτήθηκε σχετικά ο εκτιμητής των απαιτητών και ανέφερε πως η απόσταση του υπό εκτίμηση ακινήτου από τη Λεωφόρο Αποστόλου Παύλου είναι περίπου 100 μέτρα ενώ από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου είναι περίπου 500 μέτρα.
29. Ερωτήθηκε επί του ιδίου θέματος και ο εκτιμητής της αποζημιιούσας αρχής. Η δική του εκτίμηση της απόστασης από τη Λεωφόρο Αποστόλου Παύλου δεν διαφέρει σημαντικά εφόσον καταλήγει σε ένα υπολογισμό περίπου 125 μέτρων βασιζόμενος μάλιστα σε υπολογισμό επί του τεκμηρίου 5 ενώ σε σχέση με το λιμανάκι της Κάτω Πάφου εξήγησε ότι δεν είχε σχέδιο επί κλίμακας στη διάθεση του έτσι ώστε να υπολογίσει αυτή την απόσταση. Ισχυρίστηκε όμως πως είχε ήδη μετρήσει στο γραφείο την απόσταση δια μέσω του δρόμου και ότι αυτή είναι περίπου 1.300 μέτρα. Αδυνατούσε δε να τοποθετηθεί σε σχέση με την υποβολή ως προς το ότι η απόσταση σε ευθεία γραμμή από το υπό εκτίμηση ακίνητο προς το λιμανάκι της Κάτω Πάφου είναι 500 μέτρα περίπου καθότι δεν είχε μετρήσει αυτή την απόσταση. Επί αυτού του σημείου πραγματικά προκαλεί απορία στο Δικαστήριο η αδυναμία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής να δώσει έστω και μία κατά προσέγγιση απόσταση σε ευθεία γραμμή μεταξύ του υπό εκτίμηση ακινήτου και το λιμανάκι της Κάτω Πάφου.
30. Σύμφωνα με την όση μαρτυρία έχουν θέσει στη διάθεση του Δικαστηρίου οι διάδικοι διαπιστώνω ότι η θέση του εκτιμητή των απαιτητών επί του συγκεκριμένου θέματος είναι ορθή ως μία κατά προσέγγιση εκτίμηση της απόστασης του υπό εκτίμηση ακινήτου σε ευθεία γραμμή από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου.
31. Βεβαίως επί του συγκεκριμένου θέματος αξίζει να σημειωθεί ο εντοπισμός μίας εκ πρώτης όψεως αντίφασης στη μαρτυρία του εκτιμητή των απαιτητών. Υπενθυμίζω σχετικά πως ο ίδιος εισηγήθηκε ότι οι συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 στην έκθεση εκτίμησης του πλεονεκτούσαν σε σχέση με με το υπό εκτίμηση ακίνητο λόγω σχήματος αλλά μειονεκτούσαν λόγω θέσης.
32. Πραγματικά προκαλεί απορία αυτή η τοποθέτηση διατηρώντας υπόψη πως τόσο το συγκριτικό 2 όσο και το 3 είναι εμφανές από το τεκμήριο 1 ότι βρίσκονται σε μία θέση αρκετά κοντά στη θάλασσα, ιδιαίτερα δε το συγκριτικό
33. Εκτός εάν η θέση του εκτιμητή των απαιτητών επί αυτού του θέματος δεν περιορίζεται απλώς σε απόσταση από τη θάλασσα αλλά επίσης και από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου. Θεωρώ ότι είναι με αυτό το σκεπτικό το οποίο ο ίδιος κατέληξε στο προαναφερόμενο συμπέρασμα. Καθότι εισηγήθηκε σε σχέση με το συγκριτικό 4 στην έκθεση εκτίμησης του πως αν και αυτό είναι το κοντινότερο προς το υπό εκτίμηση ακίνητο και έχει και παρόμοια χαρακτηριστικά εντούτοις μειονεκτεί ελαφρώς λόγω θέσης, όχι διότι βρίσκεται σε πιο μακρινή απόσταση από τη θάλασσα, καθώς περιβάλλεται από δύο μεριές η θάλασσα, αλλά από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου. Συνεπώς η όλη προσέγγιση του εκτιμητή των απαιτητών επί αυτού του θέματος δεν περιορίζεται απλώς στο να λαμβάνεται υπόψη η απόσταση από τη θάλασσα ενός ακινήτου αλλά σε συνδυασμό και με την απόσταση από τη συγκεκριμένη τοποθεσία, δηλαδή το λιμανάκι της Κάτω Πάφου. Αποδίδεται δηλαδή μία ξεχωριστή αξία σε αυτή τη τοποθεσία ενδεχομένως ως ένα αξιοθέατο ή σημείο προορισμού τουρισμού ή ακόμη και ως μία μοναδική και ξεχωριστή τοποθεσία στη περιοχή της Κάτω Πάφου.
34. Αναφορικά με το συγκριτικό 5 το οποίο ουσιαστικά δεν είναι "το συγκριτικό" στον ενικό εφόσον στη συγκεκριμένη περίπτωση η συγκριτική πώληση αφορά τρία οικόπεδα, είναι άξιον απορίας πως είναι δυνατό να ισχυρίζεται ο εκτιμητής των απαιτητών πως αυτό έχει παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Διατηρώντας δηλαδή υπόψη το γεγονός πως πρόκειται όχι για ένα οικόπεδο αλλά για τρία οικόπεδα και τα οποία μάλιστα αποτελούσαν στο σύνολο τους το αντικείμενο μίας ενιαίας πράξης πώλησης από την οποία προκύπτει και η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σύμφωνα δηλαδή με τη τιμή πώλησης, η οποία έγινε δεκτή και από το Κτηματολόγιο. Ενώ εάν συγκριθεί η συγκριτική πώληση 5 με τις συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, περίπου στην ίδια περιοχή, παρατηρείται πως η αξία πώλησης αυτής της συγκριτικής πώλησης, μετά από χρονική αναπροσαρμογή σύμφωνα με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, ανά τετραγωνικό μέτρο είναι €479,61 ενώ ακόμη και ιδωμένες όλες μαζί οι συγκριτικές πωλήσεις 1, 2, 3 και 4 του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, οι οποίες όλες αφορούν μόνο ένα οικόπεδο η καθεμία, έχουν κατά μέσο όρο αξία €379,
35. Ακόμη και αυτή η σύγκριση εξυπηρετεί στο να αναδείξει τη σημασία ότι η συγκριτική πώληση 5 της εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών αναμφίβολα διαφέρει καθότι αυτή αφορούσε τη ταυτόχρονη πώληση τριών συνολικά οικοπέδων και όχι ενός όπως και στις συγκριτικές πωλήσεις της εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής.
36. Προκύπτει και ένα σημείο το οποίο ουσιαστικά δεν αναπτύχθηκε από τους εκτιμητές των διαδίκων. Αναφέρεται το Δικαστήριο πιο πάνω στις συγκριτικές πωλήσεις 1, 2, 3 και 4 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Βεβαίως δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί το γεγονός, παρά και το ότι η κάθε συγκριτική πώληση αφορά μόνο ένα οικόπεδο, της περίπτωσης της συγκριτικής πώλησης 3 η οποία είναι η μοναδική από όλες τις συγκριτικές πωλήσεις αμφότερων των εκτιμητών η οποία προσεγγίζει σε έκταση το υπό εκτίμηση ακίνητο εφόσον το εμβαδόν του οικοπέδου είναι 1.065 τετραγωνικά μέτρα. Υπενθυμίζω πως το εμβαδόν του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι 1.076 έστω και εάν αυτό είναι σχετικά ακανόνιστου σχήματος. Ενώ οι συγκριτικές πωλήσεις 1, 2 και 4 έχουν εμβαδόν, αντίστοιχα, 508, 576 και
37. Επί του ιδίου θέματος, δηλαδή αυτού του εμβαδού των συγκριτικών πωλήσεων, παρατηρείται πως οι συγκριτικές πωλήσεις στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών υπερβαίνουν σε εμβαδόν, σε όλες τις περιπτώσεις, με εξαίρεση τη συγκριτική πώληση 2 και 5 (μετά από διαίρεση δια τρία), αυτό των 700 τετραγωνικών μέτρων, έστω βεβαίως και μετά από διαίρεση δια δύο στη περίπτωση των συγκριτικών πωλήσεων 3 και
38. Τονίζω και πάλι όμως πως αμφότεροι οι εκτιμητές δεν έδωσαν οποιαδήποτε έμφαση σε αυτό τον πιθανό παράγοντα επηρεασμού της αξίας της γης ανά τετραγωνικό μέτρο.
39. Επιπλέον, ένα άλλο σημείο το οποίο και πάλι διαπιστώνεται πως δεν αναπτύχθηκε από τους εκτιμητές των διαδίκων είναι και το κατά πόσο επηρεάζεται η αξία ενός οικοπέδου εάν αυτό είναι γωνιακό. Αναφέρω ως παράδειγμα τη συγκριτική πώληση 4 του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, η οποία είναι και μία από τις δύο ψηλότερες σε αξία ανά τετραγωνικό μέτρο συγκριτικές πωλήσεις.
40. Πραγματικά θεωρώ πως δεν παρέχεται η δυνατότητα βάσει της μαρτυρίας η οποία παρουσιάστηκε για το ίδιο το Δικαστήριο να αποδώσει οποιαδήποτε ιδιαίτερη σημασία στους προαναφερόμενους δύο παράγοντες, δηλαδή αυτό του εμβαδού ενός οικοπέδου ή κατά πόσο εάν αυτό είναι γωνιακό, τότε κατ΄ επέκταση αποκτά οποιαδήποτε επιπρόσθετη αξία.
41. Επιστρέφοντας στο θέμα συγκριτικών πωλήσεων οι οποίες αφορούν πέραν του ενός οικοπέδου, ταυτόχρονα παρατηρείται επίσης πως βεβαίως και η συγκριτική πώληση 3 στην εκτίμηση του εκτιμητή των απαιτητών αφορούσε δύο αντί ένα οικόπεδο μόνο εντούτοις η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλότερη τόσο της συγκριτικής πώλησης 1 όσο και 2 με τα οικόπεδα τα οποία βρίσκονται περίπου στην ίδια περιοχή με κύρια διαφορά όμως την απόσταση της συγκριτικής πώλησης 3 με τη θάλασσα. Όμως ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών αναφέρθηκε σε πλεονέκτημα του συγκριτικού 1 (σε σχέση βεβαίως με το υπό εκτίμηση ακίνητο) λόγω της θέσης του. Προφανώς η θέση αυτή επηρέασε και την αξία του σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις τόσο του συγκριτικού 2 όσο και του συγκριτικού 3 έστω και εάν αυτό αφορούσε ταυτόχρονη πώληση δύο οικοπέδων. Δεν αποκλείεται βεβαίως, με τα όσα δεδομένα έχουν τεθεί υπόψη του Δικαστηρίου στη συγκεκριμένη υπόθεση, η αξία της συγκριτικής πώλησης 3 να ήταν ακόμη χαμηλότερη και από το συγκριτικό 2 εάν αυτή δεν αφορούσε ταυτόχρονα πώληση δύο οικοπέδων.
42. Εν πάση περιπτώσει αξίζει να σημειωθεί πως από τις πέντε συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή των απαιτητών οι τρείς από αυτές αφορούν ταυτόχρονες πωλήσεις είτε δύο (συγκριτική πώληση 3 και 4) είτε τριών οικοπέδων (συγκριτική πώληση 5). Παράγοντας ο οποίος δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί ως πρός το βαθμό στον οποίο αυτός θα μπορούσε να επηρεάσει την αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο είτε θετικά είτε αρνητικά χωρίς όμως ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών να είχε αναπτύξει οποιαδήποτε επεξήγηση αναφορικά με αυτό το θέμα.
43. Προέβαλλε ως θέση ο εκτιμητής των απαιτητών ότι ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ".προσπάθησε να μειώσει την αποζημίωση στο ελάχιστο που μπορούσε". Επεξήγησε πως η διαφωνία του έγκειται τόσο στη χρονική πτυχή της επιλογής όσο και στη τοποθεσία η οποία χρησιμοποιήθηκε.
44. Αναφορικά με αυτές τις δύο επισημάνσεις παρατηρώ τα ακόλουθα.
45. Όντως, σε σχέση με τη χρονική πτυχή της επιλογής, υπάρχει και πώληση η οποία πραγματοποιήθηκε 34 μήνες πριν από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η πώληση όμως αυτή είναι μόνο μία εκ των έξι συνολικά συγκριτικών πωλήσεων. Υπάρχουν και δύο συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες χρονικά απέχουν μόνο ένα μήνα από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Αν και βεβαίως οι δύο αυτές συγκριτικές πωλήσεις αποτελούν μέρος της ίδιας πράξης πώλησης (Π2551). Βεβαίως αυτό το οποίο ο εκτιμητής των απαιτητών εισηγήθηκε είναι πως ουσιαστικά δημιουργείται ο κίνδυνος οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες απέχουν χρονικά από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης να οδηγήσουν σε μη ασφαλή συμπεράσματα. Καθότι βεβαίως ακόμη και ο ίδιος χρησιμοποιεί συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες απέχουν χρονικά από 16 έως και 2 μήνες πριν και σε 1 μέχρι και 9 μήνες μετά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
46. Γενικά παρατηρείται, όπως είναι δυνατό να γίνει αντιληπτό και από τα όσα σχετικά ανέφεραν οι εκτιμητές των διαδίκων, πως μόνο σε μία ιδανική περίπτωση θα ήταν εφικτό να ανευρεθούν συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες όχι μόνο να έχουν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά αλλά παράλληλα να έχουν είτε την ίδια ημερομηνία πώλησης είτε μία όσο το δυνατό πιο χρονικά εγγύτερη ημερομηνία πώλησης όπως και η ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Συνεπώς προκύπτει η αναγκαιότητα να γίνεται χρήση συγκριτικών πωλήσεων σε άλλες ημερομηνίες έστω και εάν καταβάλλεται προσπάθεια αυτές να είναι όσο το δυνατό πιο χρονικά εγγύτερες με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Αυτό το οποίο όμως δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί είναι το γεγονός πως αμφότεροι οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν το ίδιο ποσοστό ετήσιας αύξησης σε σχέση με την αναπροσαρμογή της αξίας των τιμών πώλησης έτσι ώστε αυτή να συνάδει με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
47. Βεβαίως ο εκτιμητής των απαιτητών προέβαλλε τη θέση πως αν και το ποσοστό ετήσιας αύξησης είναι το ίδιο, στη περίπτωση των συγκριτικών πωλήσεων του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής αυτό αφορά μία διαφορετική χρονική περίοδο η οποία όσο πιο μεγάλη είναι (δηλαδή, η χρονική περίοδος) της ημερομηνίας πώλησης της συγκριτικής πώλησης με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης τόσο πιο λεπτομερή πρέπει να είναι η ανάλυση του ποσοστού που θα υιοθετηθεί, διότι πιθανό να μεταβάλει την αναπροσαρμοσμένη αξία στην ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Πρόσθεσε δε πως το ιδανικό θα ήταν να χρησιμοποιούνται πωλήσεις όσο πιο κοντά στην ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η θέση αυτή προβλήθηκε όταν ερωτήθηκε αναφορικά με τη τοποθέτηση του ως προς το ότι οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής χρησιμοποίησε δεν μπορούν να καταλήξουν σε ασφαλή συμπεράσματα σε σχέση με τις ημερομηνίες, εφόσον δηλαδή το ποσοστό ετήσιας αύξησης το οποίο χρησιμοποιήθηκε ήταν το ίδιο και για τους δύο εκτιμητές.
48. Αυτή ουσιαστικά ήταν η γενική θέση του εκτιμητή των απαιτητών όμως αυτό το οποίο διαπιστώνεται σε σχέση με τη συγκεκριμένη περίπτωση υπό εξέταση με αυτή την απόφαση είναι πως έχει αποτύχει να στοιχειοθετήσει τη βασιμότητα αυτής της θέσης. Δεν έχει πεισθεί δηλαδή το Δικαστήριο πως στη συγκεκριμένη περίπτωση όντως έχει προκύψει αυτό το οποίο εισηγήθηκε ο εκτιμητής των απαιτητών σε σχέση με την έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Ότι δηλαδή έχει με οποιοδήποτε τρόπο μεταβληθεί η αναπροσαρμοσμένη αξία σε σχέση με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης έτσι ώστε βάσει αυτής της μεταβολής να επηρεάζεται αρνητικά η αναπροσαρμογή στην οποία είχε προβεί ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αναφορικά με τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε.
49. Όπως ορθή κρίνεται η θέση του εκτιμητή των απαιτητών ως πρός μία κατά προσέγγιση εκτίμηση της απόστασης του υπό εκτίμηση ακινήτου σε ευθεία γραμμή από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου ορθή επίσης κρίνεται η επισήμανση του ως προς το ότι η επιλογή συγκριτικών πωλήσεων από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επικεντρώθηκε σε μία συγκεκριμένη περιοχή. Βεβαίως δεν περιορίστηκε απλά σε αυτή την επισήμανση καθώς, όπως πρόσθεσε, η περιοχή αυτή δεν είναι παρόμοια με την περιοχή του υπό απαλλοτρίωση κτήματος. Η δε εξήγηση την οποία έδωσε στη συνέχεια ήταν η εξής. Εισηγήθηκε πως η περιοχή αυτή είναι υποβαθμισμένη καθότι στο μεγαλύτερο της μέρος "εδώ και κάποια χρόνια" διαμένουν Ρωσσοπόντιοι ενώ επιπλέον είναι και περιοχή "αποκομμένη από την ευρύτερη περιοχή της Κάτω Πάφου" λόγω του παρακαμπτηρίου ο οποίος έχει κατασκευαστεί. Συνεπώς εισηγείται ότι υπάρχουν δύο παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν τις αξίες πώλησης γης στη συγκεκριμένη περιοχή.
50. Αξίζει να εξεταστούν και οι δύο ξεχωριστά αν και αναμφίβολα εάν κριθεί πως και οι δύο ευσταθούν δεν θα μπορεί το Δικαστήριο παρά να τους λάβει υπόψη σε συνδυασμό έτσι ώστε να κριθεί κατά πόσο η εισήγηση του εκτιμητή των απαιτητών όντως ευσταθεί.
51. Αναφορικά με τη πρώτη επισήμανση οφείλω να τονίσω πως το Δικαστήριο δεν την εξετάζει υπό τις οποιεσδήποτε πολιτικές της διαστάσεις, δηλαδή υπό την έννοια της ύπαρξης ή μη ρατσισμού στη κοινωνία είτε της Πάφου είτε γενικότερα της Κυπριακής κοινωνίας. Η επισήμανση αυτή εξετάζεται αποκλειστικά σε σχέση με τη βασιμότητα της ή μη ως ένας παράγοντας επηρεασμού της αξίας της γης στη συγκεκριμένη περιοχή. Ποία είναι όμως η μαρτυρία προς υποστήριξη αυτής της θέσης; Ασφαλώς η μαρτυρία τόσο του εκτιμητή των απαιτητών όσο και αυτού της αποζημιούσας αρχής. Δεν έχει προσφερθεί οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία επί αυτού του θέματος. Παράλληλα το ίδιο το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να αντλήσει οποιαδήποτε βοήθεια από προσωπική του γνώση επί του θέματος αλλά ούτε και να βασιστεί σε οποιαδήποτε δικαστική γνώση επί αυτού εφόσον, όπως κρίνεται, αυτή δεν υπάρχει έτσι ώστε να χρησιμοποιηθεί.
52. Πραγματικά θεωρώ πως η μαρτυρία η οποία έχει προσφερθεί από τον εκτιμητή των απαιτητών ως προς το θέμα αυτό είναι έκδηλα ανεπαρκής έτσι ώστε το Δικαστήριο να βασιστεί επί αυτής και στη συνέχεια να καταλήξει σε ασφαλή συμπεράσματα. Θα μπορούσε, παραδείγματος χάριν, να είχε παρουσιαστεί μαρτυρία υπό μορφή σχετικής μελέτης βάσει της οποίας θα αναδεικνυόταν με πειστικότητα πως οι αξίες πώλησης γης στη συγκεκριμένη περιοχή μειώθηκαν μετά από τη έναρξη διαμονής σε αυτή ατόμων τα οποία όχι μόνο να μην προέρχονται από το γηγενές πληθυσμό είτε της πόλης είτε της περιοχής της Κάτω Πάφου αλλά επιπλέον να έχουν και ομοιογενή χαρακτηριστικά όπως αυτά στα οποία αναφέρθηκε ο εκτιμητής των απαιτητών. Τέτοια πειστική μαρτυρία δεν υπάρχει. Διευκρινίζω ότι η πειστικότητα της θα καθοριζόταν με αναφορά σε αξίες προγενέστερες της αλλοίωσης του χαρακτήρα της περιοχής και σύγκρισης του συγκριτικού με τις νέες μειωμένες ή υποβαθμισμένες αξίες ως αποτέλεσμα αυτής της αλλαγής. Δεν αρκεί δηλαδή η απλή αναφορά του εκτιμητή των απαιτητών επί του προκειμένου έτσι ώστε να προωθηθεί η ύπαρξη του συγκεκριμένου παράγοντα.
53. Αξίζει απλά να σημειωθεί πως επί του ιδίου θέματος ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής όχι μόνο ανέφερε πως δεν θεωρούσε τη συγκεκριμένη περιοχή ως υποβαθμισμένη αλλά μάλιστα ισχυρίστηκε πως ο ίδιος είχε κάνει "μία έρευνα" για "όλα τα οικόπεδα στο Δήμο της Πάφου" και οι αξίες είναι περίπου οι ίδιες ενώ περιέγραψε τη περιοχή ως μία περιοχή όπου υπήρξε ψηλή ζήτηση ανάπτυξης και όπου οι αξίες των ακινήτων είχαν περίπου την ίδια αύξηση όπως και των άλλων περιοχών του Δήμου της Πάφου. Εντούτοις η έρευνα αυτή, εάν ήταν γραπτή, ουδέποτε παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο ως τεκμήριο, ενώ η γενική αναφορά σε "περίπου την ίδια αύξηση" όπως και σε άλλες περιοχές του Δήμου Πάφου δεν βοηθά ιδιαίτερα σε σχέση με την απόδειξη του κατά πόσο όντως είναι ή δεν είναι υποβαθμισμένη η συγκεκριμένη περιοχή. Εφόσον δηλαδή ως πρός το θέμα της αύξησης οι δύο εκτιμητές εν πάση περιπτώσει συμφωνούν αναφορικά με το ετήσιο ποσοστό αύξησης (10%) δίχως να γίνεται η οποιαδήποτε διαφοροποίηση από περιοχή σε περιοχή ως πρός αυτή την αύξηση. Συνεπώς ούτε και η μαρτυρία η οποία προσφέρθηκε από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής κρίνεται ως καθοριστική αναφορικά με το συγκεκριμένο θέμα.
54. Αναφορικά με τη δεύτερη επισήμανση όμως το Δικαστήριο αποδέχεται ότι αυτή αποδεικνύεται από τη μαρτυρία η οποία έχει παρουσιαστεί στο σύνολο της. Δέχεται δηλαδή το Δικαστήριο πως η περιοχή από την οποία ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής επέλεξε συγκριτικές πωλήσεις είναι όντως "αποκομμένη από την ευρύτερη περιοχή της Κάτω Πάφου" λόγω του παρακαμπτηρίου ο οποίος έχει κατασκευαστεί. Δίχως βεβαίως αυτό να σημαίνει ότι το Δικαστήριο αποδέχεται επίσης πως ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής με την επιλογή αυτή προσπάθησε να μειώσει την αποζημίωση στο ελάχιστο που μπορούσε. Δέχεται δηλαδή το Δικαστήριο τα όσα ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ανέφερε ως πρός το ότι αυτές ήταν οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες κατάφερε να εντοπίσει σε σχέση με τη συγκεκριμένη εκτίμηση. Άλλωστε και ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών δεν ήταν σε θέση, πέραν των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες ο ίδιος επέλεξε, να υποδείξει την ύπαρξη άλλων καταλληλότερων συγκριτικών πωλήσεων για σκοπούς εκτίμησης της αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου.
55. Αυτό το στοιχείο, δηλαδή ο θετικός επηρεασμός της αξίας της γης από το γεγονός ότι ένα ακίνητο βρίσκεται στην ευρύτερη περιοχή της Κάτω Πάφου και όχι σε μία περιοχή η οποία είναι αποκομμένη λόγω του παρακαμπτήριου καθορίζεται από το Δικαστήριο ως το δεύτερο σημείο αναφοράς σε σχέση με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου. Η σημασία βεβαίως αυτού του δεύτερου σημείου αναφοράς είναι πως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στο βαθμό στον οποίο θα βασιστεί στις συγκριτικές πωλήσεις στη περιοχή στην οποία ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής εντόπισε συγκριτικές πωλήσεις θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη και να προσθέτει ένα ποσοστό αύξησης εξαιτίας αυτού του διαφοροποιητικού παράγοντα. Αυτό το ποσοστό αύξησης καθορίζεται από το Δικαστήριο σε ένα ελάχιστο ποσοστό 25% της αξίας γης ανά τετραγωνικό μέτρο των συγκριτικών πωλήσεων στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ή ουσιαστικά σε πρόσθεση όχι €90,00 στο ποσό των €360,00 ανά τετραγωνικό μέτρο αλλά, διατηρώντας υπόψη και τα όσα αναφέρονται πιο κάτω σε σχέση με το τέταρτο σημείο αναφοράς (βλ. σχετικά τη παράγραφο 68 αυτής της απόφασης), σε πρόσθεση €100,00 στο ποσό των €400,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.
56. Κατά την αντεξέταση του ο εκτιμητής των απαιτητών επεξήγησε πως προς εξεύρεση της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο του υπό εκτίμηση ακινήτου (€620,00) δεν βασίστηκε σε μέσο όρο της τιμής των συγκριτικών πωλήσεων στην έκθεση εκτίμησης του καθότι η αξία ενός κτήματος δεν αποτελεί το συμπέρασμα μίας ακριβής μαθηματικής πράξης αλλά ότι αυτή εμπεριέχει και την εμπειρία ενός εκτιμητή καθώς και το πως βλέπει ότι ένα ακίνητο αξίζει. Βεβαίως η αναφορά αυτή κάθε άλλο παρά θα μπορούσε να κριθεί ως σαφής καθώς με τη προβολή της πλέον ο εκτιμητής των απαιτητών θα έπρεπε να πείσει αναφορικά με την ορθότητα της έκθεσης εκτίμησης του όχι επί της βάσης ενός μέσου όρου των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες είχε επιλέξει αλλά ενός γενικότερου τρόπου αξιολόγησης αυτών των συγκριτικών πωλήσεων.
57. Επιπλέον διαπιστώνεται πως εάν όντως προστεθούν οι αξίες των συγκριτικών πωλήσεων ανά τετραγωνικό μέτρο της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών, δίχως στρογγυλοποίηση τότε το σύνολο το οποίο προκύπτει είναι το ποσό των €3.034,82 και εάν το σύνολο αυτό διαιρεθεί δια 5, ο οποίος είναι ο συνολικός αριθμός συγκριτικών πωλήσεων, τότε ο μέσος όρος ο οποίος προκύπτει είναι αυτός των €606,96.
58. Συνεπώς η διαφορά μεταξύ αυτού του ποσού και αυτού του το οποίο ο εκτιμητής των απαιτητών προτείνει ως η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι περίπου αυτή των €13,00, δηλαδή περίπου μία διαφορά της τάξης των 2% περίπου από την αξία την οποία ο ίδιος προωθεί ως η ορθή αξία ανά τετραγωνικό μέτρο των €620,
60. Διερωτάται πραγματικά το Δικαστήριο κατά πόσο η διαφορά αυτή είναι επαρκώς σημαντική έτσι ώστε να πείθει ο εκτιμητής των απαιτητών πως δεν βασίστηκε όντως σε μία κατά μέσο όρο αξία ανά τετραγωνικό μέτρο σύμφωνα με τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε. Κάθε άλλο παρά πείθει πως η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο όπως αυτή καθορίστηκε από τον ίδιο διαφέρει ιδιαίτερα από το μέσο όρο των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες επέλεξε. Έτσι ώστε δηλαδή να τίθεται καν θέμα εξέτασης του παράγοντα τον οποίο ο ίδιος ανέφερε σε σχέση με το ότι η αξία ενός κτήματος δεν αποτελεί το συμπέρασμα μίας ακριβής μαθηματικής πράξης αλλά ότι αυτή εμπεριέχει και την εμπειρία ενός εκτιμητή καθώς και το πως βλέπει ότι ένα ακίνητο αξίζει. Εντούτοις εφόσον ο ίδιος αναφέρθηκε σε αυτό τον παράγοντα το Δικαστήριο δεν πρόκειται να τον αγνοήσει αλλά αντιθέτως θα προσπαθήσει να εξετάσει κατά πόσο όντως αυτός εντοπίζεται από τη μαρτυρία την οποία ο ίδιος πρόσφερε κατά τη διάρκεια της προφορικής κατάθεσης του. Εν τέλει η πραγματικότητα είναι ότι ο παράγοντας αυτός, παρά και την αποδοχή της οποιασδήποτε συγκεκριμένης θέσης του εκτιμητή των απαιτητών, δεν διακρίνεται από το σύνολο της μαρτυρίας του ως ένας αναγνωρίσιμος και υπαρκτός παράγοντας.
61. Ασφαλώς βασικό στοιχείο ως πρός την εκτίμηση του εκτιμητή των απαιτητών αποτελεί η θέση του ως προς το ότι οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε έχουν τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Ερωτήθηκε κατά την αντεξέταση του ως πρός τη ζώνη στην οποία εφάπτεται το υπό εκτίμηση ακίνητο. Δεν απάντησε ευθέως παρά μόνο ανέφερε πως το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή μεταξύ ζωνών με συντελεστή δόμησης 60%, 80%, 90% και 100%. Όταν πλέον του τέθηκε πως βρίσκεται σε οικιστική ζώνη τότε ανέφερε πως αυτό έχει κυρηχθεί ως αρχαίο μνημείο και πως η κοντινότερη ζώνη είναι μεικτή, δηλαδή οικιστική και εμπορική. Υποβλήθηκε τότε προς αυτόν ότι λανθασμένα χρησιμοποίησε τις πρώτες τρεις συγκριτικές πωλήσεις του διότι αυτές αφορούν τουριστικά τεμάχια.
62. Αξίζει να σημειωθεί πως ο εκτιμητής των απαιτητών δεν απέρριψε τη θέση ότι όντως τα συγκεκριμένα τεμάχια είναι τουριστικά ή ότι δηλαδή αυτά εντάσσονται σε τουριστική ζώνη. Η θέση του ως προς το θέμα αυτό ήταν ότι ναι μεν τα συγκεκριμένα τεμάχια βρίσκονται σε τουριστική ζώνη αλλά η χρήση τους είναι καθορισμένη με αυξημένο συντελεστή δόμησης και οικιστική μόνο χρήση. Υποβλήθηκε τότε σε αυτόν ότι τα "τουριστικά τεμάχια", υπό μορφή γενικής αναφοράς, χρησιμοποιούνται για τουριστική χρήση και ως εκ τούτου λανθασμένα τα χρησιμοποίησε. Διευκρίνισε πως τα συγκεκριμένα τεμάχια είχαν διαχωριστεί πριν το 1990 και συνεπώς η χρήση τους είναι με συντελεστή δόμησης 60% ο οποίος δεν έχει καμία σχέση με συντελεστή τουριστικής ζώνης. Πρόσθεσε επίσης πως η χρήση τους περιορίζεται στην οικιστική.
63. Επί αυτού του θέματος ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής σαφώς τοποθετήθηκε έχοντας αντίθετη άποψη ως πρός το κατά πόσο οι συγκριτικές πωλήσεις 1, 2 και 3 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών είχαν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Ανέφερε πως τα συγκεκριμένα ακίνητα είναι βέβαιο ότι δεν έχουν τα ίδια νομικά χαρακτηριστικά εφόσον είναι τουριστικής χρήσης.
64. Βεβαίως περισσότερη σημασία έχει η οποιαδήποτε επεξήγηση ως πρός τον τρόπο με τον οποίο ακριβώς ο ίδιος χρησιμοποίησε τον όρο "τουριστικής χρήσης". Καθότι ακόμη και ο εκτιμητής των απαιτητών δεν αμφισβητούσε ότι τα συγκεκριμένα συγκριτικά βρίσκονταν εντός τουριστικής ζώνης παράλληλα όμως προωθώντας μία λεπτομερή επεξήγηση αναφορικά με τον λόγο βάσει του οποίου ο ίδιος εν πάση περιπτώσει τα χρησιμοποίησε ως συγκριτικά. Αναφορικά με αυτό τον λόγο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αντεξετάστηκε εκτενώς. Αυτό το οποίο διαπιστώνεται έχοντας ως βάση αυτή την αντεξέταση είναι ότι παρά το γεγονός ότι αρχικά φαινόταν να συμφωνούσε με τα όσα ο εκτιμητής των απαιτητών είχε αναφέρει σε σχέση με οικόπεδα στη τουριστική ζώνη τα οποία είχαν διαχωριστεί πριν το 1990 εντούτοις στο τέλος εξέφρασε διαφωνία επί του συγκεκριμένου θέματος προκαλώντας σε κάποιο βαθμό με τη μαρτυρία του την εντύπωση ακόμη και σύγχυσης παρά σαφήνειας ως πρός τον τρόπο σκέψης του σε σχέση με το συγκεκριμένο σημείο.
65. Χαρακτηριστικά ερωτήθηκε αρχικά σε σχέση με τα συγκριτικά 1, 2 και 3 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών κατά πόσο είχε υπόψη του εάν εντός αυτών είχε ανεγερθεί οτιδήποτε. Δεν ήταν σε θέση να απαντήσει επί του προκειμένου. Όταν ερωτήθηκε εάν γνώριζε ότι τα συγκεκριμένα συγκριτικά είναι οικόπεδα τα οποία είχαν διαχωριστεί πριν από την πρώτη Δεκεμβρίου του 1990 και επομένως παρά το ότι βρίσκονταν σε τουριστική ζώνη εντούτοις επιτρεπόταν η οικιστική ανάπτυξη με συντελεστή δόμησης 60% ουσιαστικά δεν απάντησε ευθέως. Δήλωσε πως σε όλες τις τουριστικές ζώνες επιτρέπεται οικιστική ανάπτυξη με χαμηλότερους συντελεστές προσθέτοντας πως και προς την Χλώρακα όπου υπάρχει τουριστική χρήση ανεγείρονται και διαμερίσματα και κατοικίες.
66. Ενέμεινε ο ευπαίδευτος δικηγόρος των απαιτητών ερωτώντας τον μάρτυρα κατά πόσο συμφωνούσε μαζί του πως όπως είναι το εμβαδόν των τριών συγκριτικών σε συνυφασμό με τον συντελεστή τους δεν μπορούν να ανεγερθούν εντός αυτών ξενοδοχεία ή τουριστικά συγκροτήματα. Συμφώνησε πως ξενοδοχεία βάσει του εμβαδού των συγκριτικών οικοπέδων δεν μπορούν να ανεγερθούν πρόσθεσε όμως ότι μπορούν να ανεγερθούν άλλα καταστήματα όπως καφετέριες, εστιατόρια, μπυραρίες ενώ, όπως πρόσθεσε, απέναντι από το συγκριτικό 1, αν δεν έκανε λάθος, υπάρχουν κάποια "pubs", καφετέριες, εστιατόρια και ότι αυτό ήταν κάτι το οποίο δεν μπορεί να γίνει στην οικιστική χρήση άρα, συμπέρανε, υπάρχει κάποια διαφορά και γι΄ αυτό και είναι τουριστικά.
67. Διαφώνησε όταν του υποβλήθηκε πως μόνο οικιστικά μπορούν να κτιστούν με τον αυξημένο συντελεστή. Όπως το Δικαστήριο αντιλαμβάνεται τη συγκεκριμένη υποβολή αυτό το οποίο εννοούσε ο ευπαίδευτος δικηγόρος των απαιτητών είναι ότι με τον συγκεκριμένο συντελεστή, δηλαδή 60%, μόνο οικιστική ανάπτυξη θα μπορούσε να υπάρξει εντός των συγκεκριμένων συγκριτικών. Εκφράζοντας τη διαφωνία του ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής βάσει των «γνώσεων» του από την περιοχή, την οποία όπως ισχυρίστηκε γνωρίζει, μπορούν να ανεγερθούν και άλλα υποστατικά.
68. Υποβλήθηκε τότε στο μάρτυρα πως παρόλο που τα συγκεκριμένα συγκριτικά βρίσκονται σε τουριστική ζώνη αυτά έχουν οικιστική χρήση βάσει των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Πάφου. Αφού πρώτα εξέφρασε την διαφωνία του εύλογα πρόσθεσε πως όπως νομίζει αρμόδιο είναι το Τμήμα Πολεοδομίας. Ενέμεινε όμως πως με αυτά που έβλεπε και τις γνώσεις που είχε μπορούν να ανεγερθούν και άλλα υποστατικά. Έγινε τότε συγκεκριμένη αναφορά στο Τοπικό Σχέδιο Πάφου του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως όπου αναφέρεται συγκεκριμένα πως σε οικόπεδα τα οποία είχαν εγκριθεί πριν από την 1/12/1990 επιτρέπεται η ανέγερση κατοικίας με βάση τον συντελεστή δόμησης που είχαν πριν από τη δημοσίευση του τοπικού σχεδίου, δηλαδή 60%. Άρχισε να απαντά ο μάρτυρας με αναφορά ως προς το ότι αν δεν είχε μπροστά του το σχέδιο, διακόπτοντας όμως και συνεχίζοντας με αναφορά ως προς το ότι δεν διαφώνησε σε καμία περίπτωση πως μπορούσε να ανεγερθεί και κατοικία. Μετά από παρέμβαση του Δικαστηρίου ερωτήθηκε όμως κατά πόσο αυτή η ανέγερση θα ήταν με το ποσοστό που είχε αναφέρει ο ευπαίδευτος δικηγόρος των απαιτητών και απάντησε πως δεν το αμφισβητούσε (δηλαδή, το ποσοστό). Έγινε ακολούθως υποβολή αναφορικά με συντελεστές δόμησης ξενοδοχείου, τουριστικού χωριού και κατοικίας και εν τέλει ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής κατέληξε γενικά στην εξής τοποθέτηση.
69. Αποδεχόταν μεν πως πλεονεκτούσε ένα οικόπεδο στη τουριστική ζώνη το οποίο είχε διαχωριστεί πριν το 1990 αλλά επέμεινε πως το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν έχει σχέση με τουριστική ζώνη. Ενώ σαφώς δήλωσε τη διαφωνία του όταν του υποβλήθηκε πως παρά το γεγονός πως μερικά από τα συγκριτικά του εκτιμητή των απαιτητών είναι σε τουριστική ζώνη εντούτοις η χρήση τους είναι οικιστική επειδή είναι οικόπεδα που διαχωρίστηκαν πριν την 1/12/
70. Δηλαδή, οποιαδήποτε και να ήταν η εντύπωση η οποία θα μπορούσε να είχε δημιουργηθεί από τη προηγηθείσα αντεξέταση του ως προς το ότι αποδεχόταν μία διαφοροποίηση αναφορικά με οικόπεδα τα οποία είχαν διαχωριστεί πριν από τη προαναφερόμενη ημερομηνία στο τέλος διασαφήνισε πως δεν συμφωνούσε με την ορθότητα της χρήσης των συγκριτικών πωλήσεων 1, 2 και 3 του εκτιμητή των απαιτητών για καθορισμό της αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου.
71. Παρά το γεγονός πως η μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής πρόκειται περί μαρτυρίας ενός εμπειρογνώμονα και ουσιαστικά αυτό το οποίο εξετάζεται δεν είναι τόσο η αξιοπιστία όσο η βασιμότητα της μαρτυρίας του εντούτοις θα μπορούσε ο τρόπος με τον οποίο απαντούσε να δημιουργούσε ακόμη και την εντύπωση υπεκφυγής. Όμως πραγματικά θεωρώ πως ο ίδιος δεν προσπαθούσε να αποφύγει να απαντήσει ευθέως αλλά ουσιαστικά να δικαιολογήσει τη δική του θέση ως προς το ότι ουσιαστικά ανεξάρτητα και από την επιτρεπόμενη οικιστική χρήση των συγκριτικών πωλήσεων 1, 2 και 3 της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών εντούτοις δεν θα έπρεπε να αγνοηθεί η δυνατότητα ουσιαστικά ακόμη και τουριστικής χρήσης. Χαρακτηριστικά προώθησε αυτή τη θέση βασισμένος στα ίδια τα συγκριτικά 1, 2 και
72. Εισηγήθηκε, σε σχέση με τη σημασία της τοποθεσίας ενός ακινήτου, πως η συγκριτική πώληση με αριθμό 1 είναι ψηλότερη από τις συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 ακριβώς λόγω θέσης. Εξαιτίας δηλαδή του γεγονότος πως αυτό το συγκριτικό ακίνητο βρίσκεται σε πολύ καλύτερη θέση. Περιέγραψε τη περιοχή στην οποία βρίσκεται το συγκριτικό 1 ως μία κλειστή περιοχή της Κάτω Πάφου όπου υπάρχουν καφετέριες, café-restaurants και κάποια μπαράκια. Η συγκεκριμένη αυτή τοποθέτηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο ως ορθή.
73. Υπενθυμίζω την αναφορά του εκτιμητή των απαιτητών ως προς το ότι η χρήση των συγκριτικών 1, 2 και 3 περιορίζεται στην οικιστική χρήση. Δηλαδή, όπως ισχυρίστηκε, ότι παρά και το γεγονός ότι αυτά βρίσκονται σε τουριστική ζώνη εντούτοις εξαιτίας του διαχωρισμού τους πριν από το 1990 ο συντελεστής δόμησης τους δεν έχει καμία σχέση με τους συντελεστές δόμησης της τουριστικής ζώνης ενώ η χρήση τους περιορίζεται στην οικιστική.
74. Πραγματικά παρά και την αναφορά στο Τοπικό Σχέδιο Πάφου, αναφορικά με τις λεπτομέρειες του οποίου σημειωτέον δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε επαρκής μαρτυρία, αν και γενικότερα η συγκεκριμένη αναφορά δεν αμφισβητήθηκε και γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο, εντούτοις η εντύπωση η οποία δημιουργείται δεν είναι ότι η χρήση αυτών των συγκριτικών περιορίζεται αποκλειστικά στην οικιστική. Βεβαίως, η θέση αυτή - ότι δηλαδή η οικιστική χρήση είναι η προβλεπόμενη ή έστω η κύρια προβλεπόμενη χρήση - είναι πιο εύκολο να γίνει δεκτή σε σχέση με τα συγκριτικά 2 και 3 παρά σε σχέση με το συγκριτικό 1 εξαιτίας και της τοποθεσίας του όπως αυτή περιγράφηκε (δίχως αυτή η περιγραφή της συγκεκριμένης περιοχής να αμφισβητηθεί κατά την αντεξέταση του) από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Μάλιστα όπως εύστοχα επεσήμανε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής το συγκριτικό αυτό είχε πιο ψηλή αξία από τα συγκριτικά 2 και
76. Σύμφωνα και με τον Πίνακα 5 των συγκριτικών πωλήσεων στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών όντως η διαφορά μεταξύ αυτού (€699,71) και των συγκριτικών 2 και 3 (€606,31 και €600,53) είναι της τάξης περίπου των €100,00 ανά τετραγωνικό μέτρο ή περίπου 16% περισσότερης αξίας του συγκριτικού 1 από τα υπόλοιπα δύο συγκριτικά. Πραγματικά ο εκτιμητής των απαιτητών, αν και αναφέρθηκε στο ότι η συγκριτική πώληση 1 πλεονεκτούσε του υπό εκτίμηση ακινήτου λόγω θέσης (βλ. τη παράγραφο 11 αυτής της απόφασης), δεν έχει δώσει οποιαδήποτε πειστική επεξήγηση ως πρός το γιατί υπάρχει αυτή η σημαντική διαφορά. Ενώ παράλληλα αναδεικνύεται και η διαφορά της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο την οποία ο ίδιος καθόρισε για το υπό εκτίμηση ακίνητο των €620,00 με την στρογγυλοποιημένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της συγκριτικής πώλησης 1 των €700,00 (€699,71) ανά τετραγωνικό μέτρο.
77. Παρά και την οποιαδήποτε εντύπωση ασάφειας στη μαρτυρία του το Δικαστήριο αποδέχεται τα όσα ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ανέφερε επί του συγκεκριμένου θέματος δίχως παράλληλα να απορρίπτεται η θέση του εκτιμητή των απαιτητών ή η θέση του ευπαίδευτου δικηγόρου τους, όπως αυτή υποβλήθηκε, αναφορικά με τη διαφοροποίηση του συντελεστή δόμησης των συγκριτικών 1, 2 και 3 σε περίπτωση οικιστικής χρήσης τους δίχως όμως να γίνεται δεκτή η θέση ότι αυτά και ιδιαίτερα δε το συγκριτικό 1 δεν θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν με τον τρόπο τον οποίο ανέφερε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής.
78. Επομένως, δίχως να γίνεται δεκτή η υπεραπλουστευμένη ουσιαστικά θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ότι η χρήση των συγκριτικών πωλήσεων 1, 2 και 3 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών είναι τουριστική εντούτοις δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί το δεδομένο της περιοχής όπου αυτά βρίσκονται, η οποία όντως είναι τουριστική. Συνεπώς, αν και παρέχεται η δυνατότητα οικιστικής χρήσης αυτών των ακινήτων και μάλιστα με πλεονεκτικό συντελεστή δόμησης εντούτοις δεν είναι δυνατό, ιδιαίτερα δε σε σχέση με τη συγκριτική πώληση 1, να μην ληφθεί υπόψη η δυνατότητα και τουριστικής χρήσης των συγκεκριμένων ακινήτων ως ένας παράγοντας ο οποίος επηρεάζει άμεσα την αξία των συγκεκριμένων ακινήτων.
79. Αυτό το στοιχείο, δηλαδή ο θετικός επηρεασμός της αξίας της γης από το γεγονός ότι ένα ακίνητο βρίσκεται στη τουριστική ζώνη ή γενικότερα τη τουριστική περιοχή της Κάτω Πάφου καθορίζεται από το Δικαστήριο ως το τρίτο σημείο αναφοράς σε σχέση με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου. Η σημασία βεβαίως αυτού του τρίτου σημείου αναφοράς είναι πως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στο βαθμό στον οποίο θα βασιστεί στις συγκριτικές πωλήσεις 1, 2 και 3 του εκτιμητή των απαιτητών είναι ότι θα πρέπει να αφαιρεί ένα ποσοστό μείωσης από τις τιμές πώλησης αυτών των συγκριτικών πωλήσεων εξαιτίας αυτού του διαφοροποιητικού παράγοντα. Καθορίζω αυτό το ποσοστό μείωσης σε ποσοστό 20% της αξίας των συγκριτικών πωλήσεων 1, 2 και 3 του εκτιμητή των απαιτητών. Δηλαδή, εάν ληφθεί υπόψη ένας μέσος όρος αξίας γης ανά τετραγωνικό μέτρο περίπου €635,00 με αφαίρεση €127,00 τότε ο μέσος όρος ο οποίος θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο σε σχέση με αυτές τις συγκριτικές πωλήσεις είναι αυτός του ποσού των €508,00 ανά τετραγωνικό μέτρο ή του στρογγυλοποιημένου ποσού των €510,00 ανά τετραγωνικό μέτρο. Βεβαίως τονίζω πως παρά τελικά και τη ταύτιση αυτού του ποσού με τα όσα αναφέρονται πιο κάτω (βλ. σχετικά τη παράγραφο 110 αυτής της απόφασης) αυτό το ποσό δεν αποτελεί την όλη βάση του τελικού συμπεράσματος του Δικαστηρίου αλλά ένα επιπρόσθετο σημείο αναφοράς το οποίο επίσης λαμβάνεται υπόψη κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου.
80. Αξίζει να σημειωθεί πως ο εκτιμητής των απαιτητών χρησιμοποίησε μία συγκριτική πώληση (με αριθμό 5) η οποία βρίσκεται σε περιοχή αρκετά πλησίον της περιοχής εντός της οποίας βρίσκονται οι συγκριτικές πωλήσεις 1, 2, 3 και 4 του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής δίχως παράλληλα να απέχουν και ιδιαίτερα από την ίδια περιοχή και οι συγκριτικές πωλήσεις 5 και
81. Αξιοσημείωτο βεβαίως είναι και το γεγονός πως παρά και το δεδομένο ότι η συγκριτική πώληση 5 του εκτιμητή των απαιτητών συνίσταται από ταυτόχρονη πώληση τριών συνολικά οικοπέδων εντούτοις η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο είναι η χαμηλότερη όλων των συγκριτικών πωλήσεων στην έκθεση εκτίμησης του παρά και το γεγονός πως η συγκριτική πώληση 5 έχει και τον ψηλότερο συντελεστή δόμησης. Δηλαδή, 100% σε σύγκριση με 90% για τη συγκριτική πώληση 4 και 60% σε κάθε περίπτωση για τις συγκριτικές πωλήσεις 1, 2 και
82. Βεβαίως ο ίδιος ο εκτιμητής των απαιτητών εξέφρασε την άποψη ότι η συγκριτική πώληση 5 μειονεκτεί σημαντικά λόγω θέσης[2]. Έστω και εάν όπως επίσης εισηγήθηκε έχει παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο.
83. Προκαλεί όμως απορία πως μία ταυτόχρονη πώληση 3 παρακείμενων οικοπέδων, προφανώς με σκοπό την ενιαία ανάπτυξη τους, με συνολική έκταση 1.631 τετραγωνικά μέτρα είναι δυνατό να προταθεί ως ένα ακίνητο με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Εν πάση περιπτώσει η θέση αυτή κρίνεται αντιφατική με τη γενικότερη θέση του εκτιμητή των απαιτητών πως η συγκεκριμένη περιοχή είναι μία υποβαθμισμένη περιοχή. Μάλιστα σαφέστατα ο εκτιμητής των απαιτητών απέρριψε σχετική υποβολή δηλώνοντας πως όλα τα συγκριτικά τα οποία έχει χρησιμοποιήσει έχουν τα ίδια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο.
84. Οι λόγοι για τους οποίους ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής επέλεξε τις συγκριτικές πωλήσεις επί των οποίων βάσισε την εκτίμηση του είναι οι ακόλουθοι.
85. Όπως εξήγησε παρά και το γεγονός ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο εμπίπτει στον Πίνακα Β, δηλαδή ότι έχει κηρυχθεί Αρχαίο Μνημείο αυτό δεν λαμβάνεται υπόψη και θεωρήθηκε ως οικιστικής χρήσης με συντελεστή δόμησης 50% όπως ήταν πριν δηλαδή προτού μειωθεί σε 1%. Διευκρίνισε δηλαδή πως το υπό εκτίμηση ακίνητο αντιμετωπίστηκε από τον ίδιο ως οικιστικής χρήσης. Ανέφερε κάτι το οποίο παρατηρείται και από το Δικαστήριο πιο κάτω (βλ. σχετικά τη παράγραφο 106 αυτής της απόφασης). Ότι δηλαδή στη κοντική περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου δεν υπήρχαν συγκριτικές πωλήσεις. Η έρευνα, η οποία έγινε απο τον ίδιο, σκοπό είχε την ανεύρεση συγκριτικών πωλήσεων οικιστικής χρήσης. Αναφέρθηκε και στο σχετικό παράγοντα του συντελεστή δόμησης στις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επέλεξε. Επεξήγησε με αναφορά σε αυτές πως κατέληξε στην αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο.
86. Αυτό το οποίο παρατηρείται είναι πως εάν ληφθούν υπόψη μόνο οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες ο ίδιος επέλεξε τότε σαφώς δεν προσπαθεί να αδικήσει με οποιοδήποτε τρόπο τους απαιτητές. Καθώς δηλαδή επιλέγει τις δύο συγκριτικές πωλήσεις με τη ψηλότερη αξία γης ανά τετραγωνικό μέτρο (περίπου €400,00). Ενώ αγνοεί τις συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 στις οποίες η αξία της γής ανά τετραγωνικό μέτρο είναι χαμηλότερη. Βεβαίως στο τέλος καταλήγει σε ένα ποσό αξίας γης ανά τετραγωνικό μέτρο πλησιέστερο στις συγκριτικές πωλήσεις 2 και 3 παρά στις συγκριτικές πωλήσεις 1 και
87. Προχωρεί δηλαδή στη συνέχεια σε κάποιες αναπροσαρμογές βάσει δικού του σκεπτικού οι οποίες έχουν ως αποτέλεσμα ανάλογη μείωση του ποσού της αποζημίωσης.
88. Εισηγείται πως θα πρέπει να αφαιρεθεί το ελάχιστο ποσοστό το οποίο θα μπορούσε να αφαιρέσει, δηλαδή 10% από το ποσό των €400,00 έτσι ώστε στη συνέχεια, λαμβάνοντας υπόψη και τις άλλες δύο συγκριτικές πωλήσεις με χαμηλότερο συντελεστή δόμησης και αξία περίπου €350,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, να καταλήξει στην εκτίμηση του αναφορικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο, δηλαδή αυτή των €360,
89. Μάλιστα ανέφερε πως το ποσό της αφαίρεσης θα μπορούσε να ήταν και περισσότερο όμως οι οδηγίες τις οποίες έχουν ως εκτιμητές σε περιπτώσεις απαλλοτριώσεων είναι να προσπαθούν όσο το δυνατό οι εκτιμήσεις τους να είναι προς όφελος του ιδιοκτήτη.
90. Πραγματικά, διατηρώντας υπόψη το σκεπτικό επί του προκειμένου του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, δεν έχω πεισθεί αναφορικά με τη βασιμότητα της αφαίρεσης στην οποία προχώρησε. Εξήγησε πως αυτή έγινε για το λόγο ότι οι συγκριτικές πωλήσεις 1 και 4 είναι εγγεγραμμένα οικόπεδα κανονικού μεγέθους και με κανονική πρόσβαση. Όπως εξήγησε η έννοια της κανονικής πρόσβασης έχει σχέση με το γεγονός ότι τα συγκριτικά 1 και 4 βρίσκονται σε περιοχή οικοπεδοποίησιμης γης και ότι αυτά είναι "κομμένα οικόπεδα" με το πλάτος του δρόμου να είναι 10 με 11 μέτρα.
91. Αναφορικά με τη πιο πάνω θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής παρατηρώ τα ακόλουθα. 67.
92. Διερωτώμαι πραγματικά ως πρός τον τρόπο με τον οποίο γίνεται χρήση της λέξης «κανονικά» στη συγκεκριμένη περίπτωση. Εάν δηλαδή η χρήση της φράσης «κανονικού μεγέθους» γίνεται με την έννοια ότι αυτό σημαίνει περίπου η μισή έκταση του υπό εκτίμηση ακινήτου; Διότι ένα περίπου περί αυτού πρόκειται. Εάν δηλαδή γίνει μία σύγκριση της έκτασης του υπό εκτίμηση ακινήτου και των συγκριτικών πωλήσεων 1 και 4 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. 67.
93. Ως επίσης κατά πόσο αυτό θεωρείται πλεονέκτημα; Δίχως να παραγνωρίζεται και ο παράγοντας της «κανονικότητας» του σχήματος ενός οικοπέδου, λογικά θα αναμενόταν από το Δικαστήριο πως η ύπαρξη ενός μεγαλύτερου εμβαδού θα λειτουργούσε προς αύξηση παρά προς μείωση της αξίας ενός οικοπέδου. 67.
94. Σημειώνω βεβαίως πως στη συγκεκριμένη αναφορά ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής δεν εστίασε καθόλου τη προσοχή του στο σχήμα του υπό εκτίμηση ακινήτου αλλά στο μέγεθος του. 67.
95. Αναφορικά με αυτό τον παράγοντα υπενθυμίζω πως το υπό εκτίμηση ακίνητο έχει εμβαδόν 1.076 τετραγωνικά μέτρα ενώ το οικόπεδο της συγκριτικής πώλησης 1 έχει έκταση 508 τετραγωνικά μέτρα και αυτό της συγκριτικής πώλησης 4 έκταση 552 τετραγωνικά μέτρα. Ενδεχομένως ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής να εννοούσε κανονικού σχήματος όμως η πραγματικότητα παραμένει πως αναφέρθηκε σε μέγεθος και όχι σχήμα. Τονίζω δηλαδή πως δεν μπορεί το Δικαστήριο να υποθέτει ότι ενώ ο εκτιμητής εννοούσε κάτι άλλο ανέφερε κάτι διαφορετικό. 67.
96. Ενώ αναφορικά με την - και πάλι - «κανονική» πρόσβαση διερωτώμαι πραγματικά πως είναι δυνατό να θεωρηθεί πλεονέκτημα σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο το γεγονός ότι τα συγκριτικά 1 και 4 βρίσκονται πλησίον ενός δρόμου ο οποίος έχει επαρκές πλάτος για διευκόλυνση της τροχαίας κίνησης και από τις δύο κατευθύνσεις. Δηλαδή, αυτό πως προσθέτει στην αξία μίας κατοικίας; 67.
97. Θα μπορούσε μάλιστα να θεωρηθεί ως πλεονέκτημα το γεγονός ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο ως κατοικία, διατηρώντας δηλαδή υπόψη τον από κοινού αποδεκτό παράγοντα της οικιστικής του χρήσης, βρίσκεται σε μία αδιέξοδο με λογικά λιγότερη τροχαία κίνηση και κατ΄ επέκταση λιγότερη οχληρία, λιγότερο θόρυβο και λιγότερα καυσαέρια. Παρέχοντας μία καλύτερη ποιότητα ζωής προς τους κατοίκους της συγκεκριμένης κατοικίας. Μάλιστα, σαφώς σε αντίθεση με τις συγκριτικές πωλήσεις της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής, το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται σε μία αραιοκατοικημένη περιοχή προφανώς εξαιτίας και της αρχαιολογικής της σημασίας. 67.
98. Επιπλέον αυτό το οποίο διαπιστώνεται είναι πως επαρκής εν πάση περιπτώσει πρόσβαση προς το υπό εκτίμηση ακίνητο υπάρχει ανεξάρτητα και από το γεγονός πως το πλάτος του δρόμου ο οποίος παρέχει αυτή τη πρόσβαση δεν είναι ομοιόμορφο αλλά σε ορισμένα σημεία είναι μικρότερο από ότι σε άλλα. Σημασία έχει ότι υπάρχει αυτή η πρόσβαση και η οποία θεωρητικά - σε ένα δρόμο στον οποίο ως αδιέξοδος λογικά θα αναμενόταν η τροχαία κίνηση να είναι περιορισμένη - θα μπορούσε να εξυπηρετεί ικανοποιητικά τους κατοίκους του υπό εκτίμηση ακινήτου αλλά και των οποιωνδήποτε άλλων κατοίκων της συγκεκριμένης οδού. 67.
99. Κυρίως όμως αυτό το οποίο έχει σημασία είναι πως το Δικαστήριο δεν πείθεται βάσει των παραγόντων στους οποίους αναφέρθηκε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ως στοιχεία τα οποία προσθέτουν στην αξία των συγκριτικών πωλήσεων 1 και 4 ενώ αφαιρούν ουσιαστικά από την αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου. Βεβαίως η μείωση αυτή περιορίζεται στο ποσοστό του 10% έχοντας ως βάση τις πιο ψηλές συγκριτικές πωλήσεις στην έκθεση εκτίμησης του. Αναιρεί όμως η έλλειψη πειστικότητας των προαναφερόμενων παραγόντων την αιτιολογική βάση της μείωσης στην οποία προχώρησε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής.
100. Η μη αποδοχή από το Δικαστήριο αυτού του στοιχείου δηλαδή του αρνητικού επηρεασμού της αξίας της γης βάσει της μεθόδου η οποία ακολουθείται υπό την έννοια της αφαίρεσης ενός ελάχιστου ποσοστού της τάξης του 10% από το ποσό των €400,00 έτσι ώστε στη συνέχεια, λαμβάνοντας υπόψη και τις άλλες δύο συγκριτικές πωλήσεις με χαμηλότερο συντελεστή δόμησης και αξία περίπου €350,00 ανά τετραγωνικό μέτρο, ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής να καταλήξει στην εκτίμηση του αναφορικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο, δηλαδή αυτή των €360,00 καθορίζεται από το Δικαστήριο ως το τέταρτο σημείο αναφοράς σε σχέση με τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου. Η σημασία βεβαίως αυτού του τέταρτου σημείου αναφοράς είναι πως το Δικαστήριο κατά τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης στο βαθμό στον οποίο βασίζεται στις συγκεκριμένες συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής είναι ότι θα πρέπει να ληφθεί υπόψη η στρογγυλοποιημένη μέση τιμή πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων 1 και 4 δίχως να αφαιρείται οποιοδήποτε ποσοστό από το ποσό των €400,
102. Ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής απέρριψε πειστικά τις επικρίσεις του εκτιμητή των απαιτητών ως πρός τη χρονική πτυχή της έκθεσης εκτίμησης του. Διατηρώντας υπόψη τα όσα επεξηγηματικά ανέφερε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής θεωρώ ότι πράγματι δεν επηρεάζεται με οποιοδήποτε αρνητικό τρόπο το αποτέλεσμα της έκθεσης εκτίμησης του από τις ημερομηνίες πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες χρησιμοποίησε.
103. Μέρος της μαρτυρίας η οποία προέκυψε από την προφορική κατάθεση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής παρατίθεται ή αναλύεται σε άλλα μέρη αυτής της απόφασης λόγω και της σύνδεσης της με τα διάφορα σχετικά σημεία τα οποία εξετάζονται. Συνεπώς δεν κρίνω σκόπιμο όπως αυτή επαναληφθεί σε αυτό το μέρος της απόφασης.
104. Θα ήταν χρήσιμο όμως να γίνει επιπρόσθετη αναφορά στα όσα εξήγησε σε σχέση με την επιλογή του εκτιμητή των απαιτητών να συμπεριλάβει την συγκριτική πώληση 4 στην έκθεση εκτίμησης του. Αφού πρώτα απέρριψε ως λανθασμένη την επιλογή των συγκριτικών πωλήσεων 1, 2 και 3 καθότι αυτές, κατά την άποψη του, αφορούν ακίνητα τουριστικής χρήσης τα οποία δεν έχουν καμία σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο το οποίο είναι οικιστικής χρήσης.
105. Ως πρός τη συγκριτική πώληση 4 αν και δέχτηκε πως αυτή είναι οικιστικής χρήσης εντούτοις υπέδειξε πως το συγκεκριμένο ακίνητο εφάπτεται της εμπορικής ζώνης στη περιοχή του δρόμου των Τάφων των Βασιλέων, η οποία περιοχή παρουσιάζει ψηλή εμπορική δραστηριότητα επομένως καταστήματα και εστιατόρια ενώ πρόσφατα είχε κτιστεί και το King's Mall[3] το οποίο είναι πολύ κοντά. Επιπλέον έχει άμεση πρόσβαση με την παραλία σε απόσταση περίπου 250 έως 280 μέτρα άπο εγγεγραμμένο δρόμο. Επομένως, συμπέρανε πως λανθασμένα χρησιμοποιήθηκε η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση λόγω της θέσης του συγκεκριμένου ακινήτου. Διατηρώντας υπόψη τα όσα σχετικά αναφέρει ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής κρίνω ως βάσιμη τη θέση του αναφορικά με τη λανθασμένη αυτή επιλογή από τον εκτιμητή των απαιτητών.
106. Υπάρχει ένα σημείο σε σχέση με με τη συγκριτική πώληση 4 το οποίο δεν ανέλυσε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής, το οποίο όμως προκύπτει διατηρώντας υπόψη και τα όσα σχετικά αναφέρει για τη συγκριτική πώληση 5 του εκτιμητή των απαιτητών. Το γεγονός ότι η συγκριτική πώληση 4 αφορά δύο οικόπεδα με συνολικό εμβαδόν 1.450 τετραγωνικά μέτρα. Επομένως εύλογα μπορεί να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο και ο επηρεασμός της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο αυτής της συγκριτικής πώλησης καθώς προφανώς ο σκοπός της αγοράς ήταν μία ενιαία οικιστική ανάπτυξη.
107. Βεβαίως ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής αντεξετάστηκε αναφορικά με τα όσα ανέφερε στη κύρια εξέταση του σε σχέση με τη συγκριτική πώληση 4 του εκτιμητή των απαιτητών. Συμφώνησε πως όντως είχε αναφέρει ότι η χρήση αυτού του συγκριτικού είναι οικιστική χρήση ως επίσης ότι έχει αξιοποιηθεί οικιστικά με την ανέγερση διαμερισμάτων. Δόθηκε όμως η ευκαιρία σε αυτόν να διευκρινίσει τη προηγούμενη του αναφορά στο γεγονός ότι το συγκριτικό αυτό εφάπτεται εμπορικής ζώνης. Προσθέτοντας δηλαδή ότι είναι διαφορετική η αξία ενός διαμερίσματος στο οποίο σε απόσταση 20 μέτρα υπάρχει εμπορική χρήση με καταστήματα και εστιατόρια σε σύγκριση με ένα διαμέρισμα οικιστικής χρήσης το οποίο βρίσκεται αρκετά μακριά. Επιπλέον δεν απέκλεισε το γεγονός της γνωστής, ακόμη και το 2007, προοπτικής ανέγερσης του εμπορικού κέντρου (Mall) να είχε όντως επηρεάσει τις αξίες στη περιοχή.
108. Θεωρώ με βάση τα όσα ανάφεραν και οι δύο εκτιμητές ως πρός τη σημασία της συγκριτικής πώλησης 4 στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών ότι η προσέγγιση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής είναι ορθότερη αναφορικά με τους παράγοντες οι οποίοι είναι δυνατό να κριθούν ως σχετικοί σε σχέση με τον καθορισμό της αξίας της γης ανά τετραγωνικό μέτρο στη συγκεκριμένη περίπτωση. Συνεπώς μειώνεται σημαντικά και ο βαθμός τον οποίο αυτή η συγκριτική πώληση είναι δυνατό να ληφθεί υπόψη από το Δικαστήριο κατά την εκτέλεση του έργου του ως πρός τον καθορισμό μίας δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου.
109. Υπενθυμίζω σε αυτό το σημείο της απόφασης πως από τις πέντε συνολικά συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή των απαιτητών μόνο οι δύο εξ αυτών αφορούν ένα οικόπεδο, ενώ οι δύο αφορούν δύο οικόπεδα στη κάθε περίπτωση και η πέμπτη αφορά τρία οικόπεδα. Ακριβώς αναφορικά με αυτή τη πέμπτη συγκριτική πώληση ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής προβάλει την εξής θέση. 76.
110. Όπως εξηγεί και ο ίδιος εντόπισε αυτή τη συγκριτική πώληση κατά την έρευνα που έκανε. Όμως δεν την χρησιμοποίησε για το λόγο ότι ενώ όλες οι άλλες συγκριτικές πωλήσεις της περιοχής (υπενθυμίζω ότι η συγκριτική πώληση 5 βρίσκεται πολύ κοντά στη περιοχή όπου βρίσκονται οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής) έδειχναν αξία €350,00 έως €400,00 ανά τετραγωνικό μέτρο αυτή η συγκριτική πώληση έδειχνε αξία €480,00 το τετραγωνικό μέτρο. 76.
111. Έλαβε υπόψη του ότι η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση αφορούσε 3 συνεχόμενα οικόπεδα και θεώρησε ότι «ίσως» αυτός ήταν ο λόγος που πωλήθηκε σε πιο ψηλό τίμημα. Πρόσθεσε και το εξής σημαντικό στοιχείο. Κατά τη σχετική περίοδο υπό εξέταση υπήρξε ιδιαίτερα αυξημένη ζήτηση πιο μεγάλων χώρων με σκοπό την ενιαία ανάπτυξη. Μάλιστα ο αγοραστής των τριών οικοπέδων είχε προβεί σε ενιαία ανάπτυξη με δύο πολυκατοικίες. Γι΄ αυτό και θεώρησε πως η τιμή των €480,00 είχε κάποια «ειδική αξία». 76.
112. Αυτός ήταν και ο λόγος που ο ίδιος δεν χρησιμοποίησε τη συγκεκριμένη συγκριτική πώληση. Διότι, αν και όχι σε μεγάλο βαθμό, ξέφευγε από τη πραγματικότητα της περιοχής και ήταν κάπως ψηλότερη. 76.
113. Ολοκλήρωσε προσθέτοντας πως ορθά χρησιμοποιήθηκε η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση όμως θα έπρεπε να είχε γίνει κάποια αναπροσαρμογή με το να είχαν ληφθεί υπόψη και οι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες ο ίδιος είχε χρησιμοποιήσει στην ίδια περιοχή. Κάτι όμως το οποίο, σύμφωνα με τη δική του άποψη, ο εκτιμητής των απαιτητών παρέλειψε να κάνει.
114. Διατηρώντας υπόψη τα όσα ανέφερε σχετικά με αυτή τη συγκριτική πώληση ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής εξάγεται ως συμπέρασμα της δικής του άποψης πως, εφόσον ορθά χρησιμοποιήθηκε η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση, αυτή δεν θα πρέπει να αγνοηθεί αλλά ότι θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί με ανάλογη όμως αναπροσαρμογή.
115. Κάτι όμως το οποίο ακόμη και ο ίδιος παρέλειψε να κάνει έτσι ώστε να παρείχε την ανάλογη βοήθεια προς το Δικαστήριο κατά την εκτέλεση του δικού του έργου. Ανεξαρτήτως όμως αυτού του δεδομένου θεωρώ ότι το Δικαστήριο είναι σε θέση να λάβει υπόψη και αυτή τη συγκριτική πώληση διατηρώντας υπόψη παράλληλα και την επιφύλαξη την οποία ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής εξέφρασε αναφορικά με την αναγκαιότητα ανάλογης αναπροσαρμογής στην αξία πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο. Αφού δηλαδή ληφθούν υπόψη και οι ιδιαίτερες περιστάσεις σε σχέση με αυτή τη πώληση.
116. Βεβαίως αυτό το οποίο δεν θα ήταν είτε ορθό είτε ακόμη και δίκαιο να αγνοηθεί από το Δικαστήριο είναι το γεγονός πως και ο ίδιος ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής χρησιμοποίησε ως συγκριτική πώληση μία περίπτωση όπου η πράξη πώλησης ήταν μία αλλά αφορούσε δύο οικόπεδα. Σε αντίθεση όμως με την ανταποκρινόμενη στη πραγματικότητα πρακτική την οποία ακολούθησε ο εκτιμητής των απαιτητών παρέθεσε αυτή τη πράξη (με αριθμό Π4182) ως δύο ξεχωριστές πωλήσεις.
117. Βεβαίως κατά την αντεξέταση του όπως εξήγησε σε σχέση και με τη συγκριτική πώληση 5 της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή των απαιτητών ο λόγος για τον οποίο έλαβε υπόψη του αυτή τη περίπτωση, δηλαδή των συγκριτικών πωλήσεων 5 και 6 της δικής του έκθεσης εκτίμησης, σε αντίθεση με τη περίπτωση της συγκριτικής πώλησης 5 των τριών οικοπέδων ήταν ο εξής. 80.
118. Ότι δηλαδή οι συγκριτικές πωλήσεις 5 και 6 της δικής του εκτίμησης συνδέονται καλύτερα με τις τιμές τις οποίες έβρισκε στη περιοχή. Πρόσθεσε επίσης πως ενώ η μία περίπτωση ήταν τρία οικόπεδα και έγινε μία μεγάλη ανάπτυξη στη περίπτωση των συγκριτικών πωλήσεων 5 και 6 «...πιθανόν να έγινε». 80.
119. Το Δικαστήριο βεβαίως δεν έχει υπόψη του οποιαδήποτε μαρτυρία βάσει της οποίας όντως να ακολούθησε μία ενιαία ανάπτυξη σε αυτή τη περίπτωση όπως και σε εκείνη των τριών οικοπέδων αναφορικά με την οποία όμως, όπως παρατηρείται, ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ήταν σε θέση να δώσει μαρτυρία. Λογικά όμως δεν αποκλείεται όντως αμφότερα τα οικόπεδα τα οποία έχουν ληφθεί υπόψη ξεχωριστά ως οι συγκριτικές πωλήσεις 5 και 6 να είχαν αγοραστεί με την ίδια πράξη πώλησης με απώτερο στόχο την ενιαία ανάπτυξη τους. 80.
120. Αναμφίβολα όμως υπονομεύει ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής με τη χρήση αυτών των δύο συγκριτικών πωλήσεων το σκεπτικό με το οποίο απορρίπτει τη χρήση από τον εκτιμητή των απαιτητών της συγκριτικής πώλησης 5 της εκτίμησης του. 80.
121. Ενώ παράλληλα προκαλεί και απορία στο Δικαστήριο γιατί ενώ ήταν σε θέση να διαφωτίσει το Δικαστήριο αναφορικά με την οικοδομική ανάπτυξη η οποία υπήρχε σε συγκριτική πώληση του εκτιμητή των απαιτητών δεν ήταν σε θέση να διαφωτίσει με παρόμοιο τρόπο το Δικαστήριο αναφορικά με το τι επακολούθησε στη περίπτωση των δικών του συγκριτικών πωλήσεων δύο παρακείμενων οικοπέδων. 80.
122. Ανεξάρτητα όμως και από αυτή την απουσία μαρτυρίας εκ μέρους είτε του ιδίου είτε του εκτιμητή των απαιτητών - ο οποίος ενδεχομένως επίσης θα έπρεπε να είχε διερευνήσει επί τόπου τη βασιμότητα των συγκριτικών πωλήσεων του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής - οι δύο αυτές συγκριτικές πωλήσεις δεν παύουν να αποτελούν μέρος της ίδιας πράξης πώλησης. 80.
123. Εύλογα δημιουργώντας βάσει αυτού του δεδομένου την πιθανότητα πως όντως σκοπός και σε αυτή τη περίπτωση ήταν η ενιαία ανάπτυξη και των δύο τεμαχίων. Προκαλώντας ανάλογο προβληματισμό ως πρός το πως θα πρέπει να αντιμετωπιστεί και η επιλογή αυτών των συγκριτικών πωλήσεων ως μέτρο σύγκρισης με το υπό εκτίμηση ακίνητο.
124. Βεβαίως, σε περίπτωση εφαρμογής του σκεπτικού του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής σε σχέση με τη συγκριτική πώληση 5 του εκτιμητή των απαιτητών τότε και στη περίπτωση της δικής του έκθεσης εκτίμησης και των συγκριτικών πωλήσεων 5 και 6, το λογικό αποτέλεσμα θα ήταν μία σχετική μείωση της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο της πώλησης στη κάθε περίπτωση.
125. Εντούτοις, θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ήταν ότι οι τίμες πώλησης στη συγκεκριμένη περίπτωση συνδέονταν καλύτερα με τις τιμές που έβρισκε στη περιοχή. Δημιουργώντας δηλαδή την εικόνα ότι το γεγονός της ταυτόχρονης πώλησης δεν είχε οποιαδήποτε επίδραση στην αξία των τιμών πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων 5 και
126. Αναμφίβολα δημιουργείται μία εντύπωση αντιφατικότητας ως πρός το όλο σκεπτικό του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επί του συγκεκριμένου θέματος.
127. Όμως πέραν και από τη βασιμότητα της εξήγησης την οποία έδωσε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ως πρός το κατά πόσο συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες αποτελούνται από πέραν της μίας αλλά ταυτόχρονα είναι μέρος της ίδιας πράξης πώλησης θα πρέπει να τυγχάνουν διαφορετικής αντιμετώπισης, προκύπτει και ένα άλλο σημείο το οποίο εκ πρώτης όψεως δεν είναι εμφανές εντός της έκθεσης εκτίμησης του. Το οποίο όμως εν τέλει, όπως κρίνεται, δεν θα πρέπει να επηρεάσει την αξιολόγηση από το Δικαστήριο της βασιμότητας της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Η οποία, όπως κρίνεται, θα πρέπει να ιδωθεί έχοντας ως αμετακίνητη βάση τα δικά της δεδομένα, όπως αυτά καθορίζονται από το σκεπτικό του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής στο σύνολο του. Ανεξάρτητα δηλαδή και από το συγκεκριμένο σημείο το οποίο εντοπίζεται από το Δικαστήριο.
128. Το οποίο είναι το εξής. Στις συγκριτικές πωλήσεις 4 και 5 οι υπολογισμοί του εκτιμητή ως πρός την αξία πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο είναι λανθασμένοι σε σχέση και με τη τιμή πώλησης. Μάλιστα το ορθό αποτέλεσμα στη κάθε περίπτωση θα οδηγούσε σε χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Διατηρώντας δηλαδή υπόψη ότι η αξία πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο προκύπτει από διαίρεση της τιμής πώλησης από το εμβαδόν του κάθε οικοπέδου τότε (δίχως για σκοπούς αυτού του υπολογισμού να λαμβάνεται υπόψη η αναπροσαρμογή, εξαιτίας και της ελάχιστης διαφοράς με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης) προκύπτουν τα ακόλουθα ποσά. Πρώτο, στη περίπτωση της συγκριτικής πώλησης 5 η ορθή αξία θα ήταν €232,36 (€142.668,00 ÷ 614) αντί €346,80 ενώ, δεύτερο, στη περίπτωση της συγκριτικής πώλησης 6 η ορθή αξία θα ήταν €232,64 (€156.337,00 ÷ 672) αντί €347,
129. Εάν λαμβάνονταν υπόψη οι τιμές πώλησης στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής τότε η συγκριτική πώληση 5 θα ήταν €212.935,20 (δηλαδή 614 × 346,80) ενώ η συγκριτική πώληση 6 θα ήταν €233.338,56 (δηλαδή 672 × 347,23).
130. Συνεπώς αναπόφευκτα δημιουργείται και αμφιβολία ως προς το κατά πόσο έγινε ορθή χρήση των συγκριτικών πωλήσεων από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Ορθή όχι υπό την έννοια του συνυπολογισμού της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο της τιμής πώλησης αλλά αυτή της διαίρεσης της τιμής πώλησης έτσι ώστε να κατέληγε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής στη συγκεκριμένη αξία ανά τετραγωνικό μέτρο. Την οποία στη συνέχεια θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ως βάση για τους υπόλοιπους υπολογισμούς του.
131. Δηλαδή δεν είναι δυνατό να αγνοηθεί το δεδομένο πως η χρήση η οποία όντως έγινε είχε ως βάση την αξία πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο όπως αυτή αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης έστω και εάν αυτή είναι λανθασμένη και στις δύο περιπτώσεις.
132. Επομένως, θεωρώ πως η όλη εκτίμηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής θα πρέπει να εξεταστεί από το Δικαστήριο υπό αυτό το πρίσμα, δηλαδή σύμφωνα με το συνολικό σκεπτικό επί του οποίου αυτή βασίζεται, ανεξάρτητα και από το γεγονός πως η έκθεση εκτίμησης εμπεριέχει λανθασμένους υπολογισμούς αναφορικά με τις αξίες πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο των συγκριτικών πωλήσεων 5 και
133. Καθότι δηλαδή αυτό το οποίο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής έλαβε υπόψη του είναι τους δικούς του υπολογισμούς, ανεξάρτητα κατά πόσο αυτοί ήταν ορθοί ή όχι, έτσι ώστε να καταλήξει στο συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε.
134. Επανερχόμενο το Δικαστήριο και σε θέμα το οποίο εξετάζεται πιο πάνω απλά παρατηρείται πως κατά την αντεξέταση του ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής υποστήριξε με πειστικότητα τα όσα ανέφερε σχετικά με τη συγκριτική πώληση 5 του εκτιμητή των απαιτητών δίδοντας και πάλι έμφαση σε μία θέση η οποία κρίνεται ως λογική από το Δικαστήριο. Το γεγονός δηλαδή ότι η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση αφορούσε τρία συνεχόμενα οικόπεδα σε μία περίοδο όπου υπήρχε αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερα τεμάχια. Θέση του συνεπώς ήταν ότι θα ήταν ορθότερο να μην ληφθεί υπόψη η συγκεκριμένη συγκριτική πώληση. Δόθηκε επίσης η ευκαιρία να αναδείξει το γεγονός ότι εν πάση περιπτώσει ήταν μικρή η διαφορά στη αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο την οποία όντως υιοθέτησε σε σχέση με την αξία η οποία προέκυπτε από τη συγκριτική πώληση 5, δηλαδή της τάξης των 15%.
135. Παράλληλα δόθηκε έμφαση κατά την αντεξέταση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής στην επιλογή των συγκριτικών πωλήσεων οι οποίες αποτέλεσαν τη βάση για τη δική του έκθεση εκτίμησης του. 89.
136. Η αναφορά στην απόσταση του υπό εκτίμηση ακινήτου από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου κατά την αντεξέταση του σκόπο είχε να αναδείξει τη λανθασμένη επιλογή την οποία είχε κάνει. Καθότι δηλαδή με αυτό τον τρόπο ο ευπαίδευτος δικηγόρος των απαιτητών υποδείκνυε στον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής την έλλειψη σχετικότητας της περιοχής την οποία είχε επιλέξει. Αφού δηλαδή του υπέβαλε την κοντινή κατά τον ίδιο απόσταση του υπό εκτίμηση ακινήτου από το λιμανάκι της Κάτω Πάφου, αμέσως μετά τον ερώτησε που βρίσκονταν τα δικά του συγκριτικά. 89.
137. Η απάντηση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής δεν περιορίστηκε απλώς στο να αναφερθεί στη περιοχή αλλά παράλληλα να υποστηρίξει την ορθότητα της επιλογής της από τον ίδιο. Καθώς δηλαδή απάντησε πως τα συγκριτικά βρίσκονται στην κοντινότερη οικιστική περιοχή στην οποία υπήρχαν συγκριτικές πωλήσεις δηλαδή βόρεια της Λεωφόρου των Αγίων Αναργύρων ενώ όταν αμέσως μετά ερωτήθηκε εάν αυτές βρίσκονται κοντά στη Λεωφόρο Αγαπήνωρος απάντησε ότι είναι ανατολικά (δηλαδή, της συγκεκριμένης λεωφόρου) ενώ συμφώνησε επίσης ότι όλα είναι στην ίδια περιοχή. 89.
138. Η αναφορά στη Λεωφόρο Αγαπήνωρος σκοπό είχε να οδηγήσει στη προβολή της θέσης των απαιτητών ως προς το ότι η συγκεκριμένη περιοχή είναι υποβαθμισμένη. Το Δικαστήριο ήδη έχει εξετάσει το θέμα αυτό σε άλλο σημείο αυτής της απόφασης. 89.
139. Αφού απέρριψε τη θέση αυτή ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ερωτήθηκε τότε σε σχέση με το σημείο το οποίο παρατίθεται πιο πάνω (υποπαράγραφος 89.1) ως υποστηρικτικό ουσιαστικά της λανθασμένης επιλογής των συγκριτικών πωλήσεων του. Ερωτήθηκε αναφορικά με την απόσταση των συγκριτικών πωλήσεων του από τη θάλασσα. Συμφώνησε πως περίπου η απόσταση ήταν τουλάχιστον διπλάσια από αυτή του υπό εκτίμηση ακινήτου.
140. Παρά και την αντεξέταση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής επί του συγκεκριμένου θέματος ακολούθως δεν υποβλήθηκε ευθέως σε αυτόν ως μία πιο γενική θέση ο αρνητικός επηρεασμός της ορθότητας της έκθεσης εκτίμησης του εξαιτίας της παράλειψης του να είχε λάβει υπόψη του το προτεινόμενο ως πλεονέκτημα της σχετικής εγγύτητας του υπό εκτίμηση ακινήτου στη θάλασσα ή και στο λιμανάκι της Κάτω Πάφου. Έστω και εάν συνάγεται από την αντεξέταση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής πως αυτή ουσιαστικά ήταν η θέση του ευπαίδευτου δικηγόρου των απαιτητών. Επιπλέον διαπιστώνω πως από το σύνολο της μαρτυρίας η οποία έχει παρουσιαστεί κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας όντως η απόσταση ενός ακινήτου από τη θάλασσα επηρεάζει την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο της γης έστω ακόμη και εάν η αξιοποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου περιορίζεται σε οικιστική χρήση.
141. Τα όσα ανέφερε σχετικά ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής (βλ. σχετικά τη παράγραφο 63 αυτής της απόφασης) αναφορικά με τον συντελεστή δόμησης τον οποίο έλαβε υπόψη (50%) σε σχέση και με τον συντελεστή δόμησης ο οποίος προτάθηκε ως ορθότερος (60%) κρίνονται λογικά και ενταγμένα σε μία κρινόμενη και από το Δικαστήριο ως μία όσο το δυνατό πιο δίκαιη προσέγγιση όπου καταβάλλεται προσπάθεια να ληφθεί υπόψη η προηγούμενη πολεοδομική ζώνη ενός ακινήτου υπό απαλλοτρίωση πριν από την επιβολή οποιουδήποτε περιορισμού στον συντελεστή δόμησης (στη συγκεκριμένη περίπτωση στο 1%).
142. Αναμφίβολα ορθή κρίνεται η θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς το ότι ένας εκτιμητής καταλήγει σε πιο ορθά συμπεράσματα όταν βρει όσο το δυνατό πιο παρόμοια ακίνητα με το υπό εκτίμηση, δηλαδή σε πιο κοντινή περιοχή. Πρότεινε παράλληλα πως ούτε και ο εκτιμητής των απαιτητών βρήκε τέτοιες πωλήσεις και γι΄ αυτό χρησιμοποίησε κάποιες άλλες.
143. Συμφωνώ πως όντως, βάσει των όσων στοιχείων αμφότεροι οι εκτιμητές παρουσίασαν, δεν είναι δυνατό παρά να συμπεράνει το Δικαστήριο πως δεν εντοπίστηκαν συγκριτικές πωλήσεις σε κοντινότερη περιοχή προς το υπό εκτίμηση ακίνητο. Ούτε συνεπώς υπάρχει και οποιοσδήποτε λόγος να αμφισβητηθεί από το Δικαστήριο ο ισχυρισμός του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ως προς το ότι η κοντινότερη περιοχή που βρήκε συγκριτικές πωλήσεις είναι αυτή την οποία χρησιμοποίησε.
144. Το ερώτημα βεβαίως το οποίο προκύπτει είναι κατά πόσο όντως αυτές οι συγκριτικές πωλήσεις αφορούν όσο το δυνατό πιο παρόμοια ακίνητα με το υπό εκτίμηση. Θεωρώ πως το κύριο στοιχείο το οποίο όντως είναι δυνατό να γίνει δεκτό από το Δικαστήριο σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις της έκθεσης εκτίμησης του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής είναι αυτό της οικιστικής χρήσης.
145. Όμως παράλληλα δεν είναι δυνατό να αγνοηθούν από το Δικαστήριο, κατά τον καθορισμό μίας δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, τα στοιχεία του υπό εκτίμηση ακινήτου τα οποία διαφέρουν από τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες όντως χρησιμοποίησε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής. Όπως, παραδείγματος χάριν, η εγγύτητα του υπό εκτίμηση ακινήτου τόσο με τη θάλασσα όσο και με το λιμανάκι της Κάτω Πάφου.
146. Άλλο στοιχείο το οποίο διακρίνει το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι η αραιοκατοικημένη περιοχή στην οποία αυτό βρίσκεται παρά και την εγγύτητα του προς μία σημαντική οδική αρτηρία, δηλαδή τη Λεωφόρο Αποστόλου Παύλου. Έστω και εάν αυτή προφανώς προκύπτει ως αποτέλεσμα του περιορισμού ο οποίος εφαρμόστηκε στη συγκεκριμένη περιοχή και ο οποίος επηρέασε και το υπό εκτίμηση ακίνητο.
147. Σημασία έχει το δεδομένο πως η περιοχή στην οποία βρίσκεται το υπό εκτίμηση ακίνητο διαφέρει σημαντικά από τη περιοχή στην οποία ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής εντόπισε συγκριτικές πωλήσεις. Μία περιοχή στην οποία παρατηρείται μία έντονη οικιστική ανάπτυξη η οποία συμπεριλαμβάνει και μεγάλα οικοδομικά έργα πολυκατοικιών παρά μονοκατοικιών, σε αντίθεση δηλαδή με τη περιοχή στην οποία βρίσκεται το υπό εκτίμηση ακίνητο.
148. Ενώ παράλληλα η περιοχή αυτή αποκόπτεται ουσιαστικά από τη περιοχή στην οποία βρίσκεται το υπό εκτίμηση ακίνητο αλλά και από τη θάλασσα από μία κεντρική οδική αρτηρία, δηλαδή παρακαμπτήριο δρόμο στον οποίο αναφέρθηκε ο εκτιμητής των απαιτητών. Όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο εκτιμητής των απαιτητών, δίχως να αμφισβητηθεί επί του προκειμένου είτε από τον ευπαίδευτο δικηγόρο της αποζημιούσας αρχής είτε από τον εκτιμητή της, η περιοχή των συγκριτικών πωλήσεων στην έκθεση εκτίμησης της αποζημιούσας αρχής, είναι αποκομμένη από την ευρύτερη περιοχή της Κάτω Πάφου λόγω του παρακαμπτήριου ο οποίος έχει κατασκευαστεί.
149. Παρά και το γεγονός ότι εξετάζεται και σε άλλο σημείο αυτής της απόφασης το θέμα της πρόσβασης προς το υπό εκτίμηση ακίνητο (βλ. σχετικά τις υποπαραγράφους 67.5 έως και 0 αυτής της απόφασης) αξίζει να γίνει επιπρόσθετη αναφορά σε αυτό εντός του πλαισίου στο οποίο ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής εντάσσει αυτό το θέμα.
150. Ουσιαστικά η γενικότερη θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής είναι ότι οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε πλεονεκτούν λόγω του ότι είναι εγγεγραμμένα οικόπεδα, έχουν καλύτερη πρόσβαση σε δρόμους πλάτους περίπου 10 με 11 μέτρα σε σχέση με το υπό εκτίμηση ακίνητο στο οποίο ο ίδιος θεωρεί ότι η πρόσβαση είναι κάπως προβληματική. Πέραν και από το θέματος της πρόσβασης πραγματικά προκαλεί απορία στο Δικαστήριο ο προτεινόμενος λόγος βάσει του οποίου πλεονεκτούν οι συγκριτικές πωλήσεις του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ακριβώς επειδή αφορούν εγγεγραμμένα οικόπεδα.
151. Θεωρώ πως η θέση αυτή είναι αντιφατική με την όλη προσέγγιση ή ουσιαστικά κυριολεκτικά τη κύρια βάση επί της οποίας ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ενήργησε κατά την εκτίμηση του υπό εκτίμηση ακινήτου όπως αυτή περιγράφηκε από τον ίδιο. Σύμφωνα με αυτή λήφθηκε υπόψη ένας συντελεστής δόμησης 50% και μία δυνατότητα οικιστικής χρήσης, εφόσον υπήρχε ήδη κατοικία κτισμένη εντός του υπό εκτίμηση ακινήτου.
152. Συνεπώς, διατηρώντας υπόψη τη προαναφερόμενη προσέγγιση σε συνάρτηση με τη θέση του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής ότι οι συγκριτικές πωλήσεις του πλεονεκτούν λόγω του ότι είναι εγγεγραμμένα οικόπεδα με καλύτερη πρόσβαση, το ερώτημα το οποίο εύλογα προκύπτει είναι το εξής. Ποιά είναι η διαφορά μεταξύ αυτής της προσέγγισης και της οποιασδήποτε εκτίμησης ενός εγγεγραμμένου οικοπέδου; Ανεξάρτητα και από το θέμα της πρόσβασης, θέση η οποία δεν γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο ως παράγοντας αρνητικού επηρεασμού της αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου.
153. Θεωρώ πως η διαφορά αυτή εάν όντως υπάρχει, κάτι το οποίο δεν διαπιστώνεται από το Δικαστήριο, δεν έχει εξηγηθεί επαρκώς από τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής έτσι ώστε αυτή να ληφθεί υπόψη και να παρέχεται η ευχέρεια να μην θεωρηθεί πως όντως επί του συγκεκριμένου θέματος προκύπτει αντιφατικότητα στη μαρτυρία του συγκεκριμένου εκτιμητή.
154. Επιπλέον ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής ανέφερε, σε σχέση με το θέμα των αποστάσεων, πως ".επειδή μιλούμε για την πόλη της Πάφου και την Κάτω Πάφο δε νομίζω ότι είναι τεράστιες οι αποστάσεις για να μπορούμεν να συζητούμε 300 έως 500 μέτρα διαφορά, σίγουρα όμως λαμβάνονται υπόψη γι΄ αυτό ήταν και η προσωπική μου εκτίμηση, δεν ήταν τόσο χαμηλή".
155. Πέραν της αοριστίας της θέσης του εκτιμητή ως πρός το πως λαμβάνονται υπόψη οι αποστάσεις έστω και εάν αυτές δεν είναι τεράστιες ή ως προς τον τρόπο βάσει του οποίου αυτές λήφθηκαν υπόψη έτσι ώστε η δική του εκτίμηση να μην είναι χαμηλή, θεωρώ πως σημασία δεν έχει τόσο η έκταση αυτών των αποστάσεων όσο η σχέση των οποιωνδήποτε αποστάσεων μεταξύ ενός ακινήτου υπό εκτίμηση και άλλων σχετικών παραγόντων ή ουσιαστικά τοποθεσιών. Όπως, παραδείγματος χάριν, η εγγύτητα ενός ακινήτου με τη θάλασσα στη περιοχή της Κάτω Πάφου.
156. Προκαλεί εντύπωση στο Δικαστήριο το γεγονός πως όλες οι συγκριτικές πωλήσεις αμφότερων των εκτιμητών βρίσκονται ουσιαστικά σε μία καμπυλοειδή περιφέρεια γύρω από το υπό εκτίμηση ακίνητο αλλά όχι σε κοντινή απόσταση από αυτό ως επίσης και σε διάσπαρτα σημεία διαφόρων αποστάσεων. Δηλαδή, αρκεί μία ματιά στο τεκμήριο 1 το οποίο καλύπτει μία συγκεκριμένη περιοχή έτσι ώστε να γίνει αντιληπτό πως όλες οι συγκριτικές πωλήσεις βρίσκονται σε μία σχετική απόσταση από το υπό εκτίμηση ακίνητο με τα συγκριτικά 1, 2 και 3 του εκτιμητή των απαιτητών να βρίσκονται στη μεγαλύτερη απόσταση παρόμοια και με αυτή των συγκριτικών 5 και 6 του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Ενώ τα υπόλοιπα συγκριτικά του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής αν και βρίσκονται σε μικρότερη απόσταση από τα προαναφερόμενα, ακόμη και αυτά βρίσκονται σε αρκετή απόσταση από το υπό εκτίμηση ακίνητο όπως βεβαίως, στην ίδια περίπου περιοχή, βρίσκεται και η συγκριτική πώληση 5 του εκτιμητή των απαιτητών. Η πλησιέστερη συγκριτική πώληση είναι αυτή με αριθμό 4 του εκτιμητή των απαιτητών. Η οποία βεβαίως έχει όμως τις δικές της ιδιαιτερότητες και δεν είναι δυνατό να κριθεί ως συγκριτική πώληση ενός ακινήτου με παρόμοια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά όπως εισηγήθηκε σχετικά ο εκτιμητής των απαιτητών. Σύμφωνα με την αναντίλεκτη μαρτυρία του εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής η συγκριτική πώληση 4 του εκτιμητή των απαιτητών αν και αφορά ακίνητο οικιστικής χρήσης εντούτοις εφάπτεται της εμπορικής ζώνης στην περιοχή του δρόμου των Τάφων των Βασιλέων. Χαρακτήρισε τη περιοχή αυτού του δρόμου ως μία περιοχή η οποία παρουσιάζει ψηλή εμπορική δραστηριότητα με καταστήματα και εστιατόρια.
157. Βεβαίως η επιλογή των συγκεκριμένων συγκριτικών πωλήσεων λογικά θα πρέπει να οφείλεται στο γεγονός ότι οι εκτιμητές αμφότερων των διαδίκων δεν εντόπισαν συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες όχι μόνο να ήταν πλησιέστερες προς το υπό εκτίμηση ακίνητο αλλά και χρονικά να είχαν πραγματοποιηθεί σε ημερομηνία η οποία να μην ήταν απομακρυσμένη από την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης.
158. Ουσιαστικά δεν έχει παρουσιαστεί μία συγκριτική πώληση η οποία όντως να είναι δυνατό να χαρακτηριστεί ως όμοια ή ακόμη και επαρκώς παρόμοια με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Πρόκειται πραγματικά για μία ιδιάζουσα περίπτωση όχι τόσο ως πρός τη φύση του ακινήτου (κατοικία με αυλή) αλλά εξαιτίας της τοποθεσίας της εντός μίας περιοχής αρχαιολογικής σημασίας[4] και το Δικαστήριο αναγνωρίζει τις δυσκολίες τις οποίες θα πρέπει αμφότεροι οι εκτιμητές των διαδίκων να είχαν αντιμετωπίσει κατά την επιλογή των συγκριτικών πωλήσεων επί των οποίων εν τέλει είχαν στηρίξει τις εκθέσεις εκτίμησης τους. Χωρίς αυτό να σημαίνει βεβαίως ότι επειδή δεν υπήρχαν πλησιέστερες τόσο χρονικά όσο και από άποψης τοποθεσίας συγκριτικές πωλήσεις δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες όντως εντοπίστηκαν από τους εκτιμητές αμφότερων των διαδίκων. Εφόσον δηλαδή αυτές ήταν οι συγκριτικές πωλήσεις οι οποίες ήταν διαθέσιμες προς τους εκτιμητές των διαδίκων για την ετοιμασία των εκθέσεων εκτίμησης τους.
159. Αυτό το οποίο οφείλω όμως να τονίσω είναι η διαπίστωση πως ουσιαστικά το Δικαστήριο δεν κρίνει ορθό όπως στηριχτεί αποκλειστικά στην έκθεση εκτίμησης είτε του εκτιμητή των απαιτητών είτε αυτού της αποζημιούσας αρχής έτσι ώστε να καταλήξει σε ένα συμπέρασμα είτε ως πρός τον εύλογο και δίκαιο καθορισμό της αποζημίωσης η οποία θα πρέπει να επιδικαστεί προς όφελος των απαιτητών είτε κατά πόσο όντως θα πρέπει να επιδικαστεί ένα επιπρόσθετο ποσό αποζημίωσης. Σε περίπτωση δηλαδή κατά την οποία κριθεί ότι η αποζημίωση η οποία ήδη έχει πληρωθεί είναι είτε περισσότερη είτε αρκετή έτσι ώστε να κριθεί ως εύλογη και δίκαια.
160. Αυτό το οποίο εν τέλει αποφασίζεται από το Δικαστήριο είναι πως θα πρέπει όσο το δυνατό να βασιστεί επί ενός συγκερασμού όλων των στοιχείων τα οποία έχουν παρουσιαστεί και επί των οποίων αμφότεροι οι εκτιμητές βασίστηκαν για να καταλήξουν στα δικά τους συμπεράσματα και πως στη συνέχεια αυτός θα αποτελέσει και τη βάση επί της οποίας θα παρέχεται η ευχέρεια καθορισμού μίας εύλογης και δίκαιης αποζημίωσης για τους απαιτητές. Θεωρώ ότι ο συνδυασμός των διαφόρων στοιχείων τα οποία τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου προκύπτει και καθορίζεται από το σύνολο αυτής της απόφασης δίχως να κρίνεται αναγκαίο όπως το Δικαστήριο επαναλάβει τα όσα συμπεράσματα του αναφέρονται πιο πάνω σε μία συνοπτική μορφή η οποία ενδεχομένως εν τέλει και να μην αποδίδει επαρκώς την όλη ανάλυση η οποία έχει προηγηθεί της μαρτυρίας η οποία παρουσιάστηκε κατά την εκδίκαση της παραπομπής. Ενδεικτική της όλης προσέγγισης του Δικαστηρίου είναι η παράθεση ορισμένων σημείων αναφοράς εντός αυτής της απόφασης κατά την αξιολόγηση της βασιμότητας της έκθεσης εκτίμησης αμφότερων των εκτιμητών. Σημεία αναφοράς τα οποία αναδεικνύουν το όλο σκεπτικό του Δικαστηρίου ως πρός τον επηρεασμό του καθορισμού της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση του υπό εκτίμηση ακινήτου έχοντας ως βάση τις τιμές πώλησης των συγκριτικών πωλήσεων τις οποίες εντόπισαν αμφότεροι οι εκτιμητές κατά την ετοιμασία των εκθέσεων εκτίμησης των. Βάσει αυτού του συγκερασμού κρίνεται και η δίκαιη και εύλογη αποζημίωση για την απαλλοτρίωση του επίδικου ακινήτου, η οποία καθορίζεται από το Δικαστήριο ως η ορθή αξία της γης ανά τετραγωνικό μέτρο, ως αυτή των €510,00 ανά τετραγωνικό μέτρο.
161. Επομένως εκδίδεται απόφαση υπέρ των απαιτητών και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής σύμφωνα με την οποία επιδικάζεται ως επιπρόσθετη αποζημίωση το ποσό των €161.400,00[5] με τόκο 9% ετησίως από τις 14/10/2008 μέχρι και τις 15/5/2014 και 3% από 16/5/2014 μέχρι εξοφλήσεως.
162. Επίσης επιδικάζονται υπέρ των απαιτητών και εις βάρος της αποζημιούσας αρχής τόσο τα δικηγορικά έξοδα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο ως επίσης και τα εκτιμητικά έξοδα. Το ποσό των δικηγορικών εξόδων θα φέρει νόμιμο τόκο από τις 22/12/2008 ημερομηνία καταχώρησης της παραπομπής ενώ το ποσό των εκτιμητικών εξόδων θα φέρει νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης.
163. Αναφορικά με τον καθορισμό των εκτιμητικών εξόδων, διατηρώντας υπόψη τη μαρτυρία η οποία παρουσιάστηκε τόσο υπό μορφή προφορικής μαρτυρίας όσο και το περιεχόμενο του τεκμηρίου 4, κρίνω ότι και αυτά τα έξοδα θα πρέπει επίσης να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή έχοντας ως βάση τόσο το συνολικό ποσό της αποζημίωσης όσο και τη προαναφερόμενη μαρτυρία.
164. Διευκρινίζω πως σύμφωνα με αυτή τη μαρτυρία διαπιστώνεται να προκύπτουν τα ακόλουθα. 114.
165. Παρατίθενται πιο κάτω τα κύρια στοιχεία του τεκμηρίου 4 ενώ διαπιστώνεται πως βάσει της μαρτυρίας η οποία έχει παρουσιαστεί τα στοιχεία αυτά είναι αποδεκτά τόσο από τους απαιτητές όσο και από την αποζημιούσα αρχή δίχως να κρίνεται αναγκαίο όπως προστεθεί οτιδήποτε διευκρινιστικά αναφορικά με αυτά εκτός από τα ακόλουθα σημεία. 114.1.
166. Πρώτο, ο υπολογισμός από τον ίδιο τον εκτιμητή των απαιτητών των εκτιμητικών του εξόδων στο ποσό των €6.500,0 πλέον Φ. Π. Α. δεν θεωρείται από το Δικαστήριο με οποιοδήποτε τρόπο ως δεσμευτικός για τον Πρωτοκολλητή σε σχέση με τους δικούς του υπολογισμούς αναφορικά με τα εκτιμητικά δικαιώματα. 114.1.
167. Δεύτερο, ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής δεν τοποθετήθηκε με οποιοδήποτε εξειδικευμένο τρόπο επί του συγκεκριμένου θέματος παρά μόνο παρέπεμψε σχετικά στην ύπαρξη της συμφωνίας η οποία απεικονίζεται επί του τεκμηρίου
168. 114.
169. Επιπλέον, διατηρώντας υπόψη και τα δεδομένα τα οποία προκύπτουν από την εκδίκαση αυτής της παραπομπής απλά επισημαίνω ως κύρια στοιχεία του τεκμηρίου 4 τα ακόλουθα. Διευκρινίζεται επίσης, διατηρώντας υπόψη και την ημερομηνία του τεκμηρίου 17/5/2011 πως παρά και την αναφορά ότι τα εκτιμητικά δικαιώματα θα αναθεωρούνται κάθε δύο χρόνια δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε μαρτυρία επί του συγκεκριμένου θέματος. 114.2.
170. Τα εκτιμητικά έξοδα ή όπως περιγράφονται στο τεκμήριο 4, τα "δικαιώματα" βασίζονται στο τελικό ποσό της απόφασης. 114.2.
171. Οι κλίμακες οι οποίες παρατίθενται θα πρέπει να συσχετίζονται με το ολικό ποσό της αποζημίωσης το οποίο ερμηνεύεται ως το συνολικό ποσό με το οποίο θα αποζημιωθούν οι απαιτητές ανεξάρτητα και από το γεγονός ότι έχουν ήδη εισπράξει με επιφύλαξη το ποσό το οποίο έχουν εισπράξει. Αυτό διευκρινίζεται και από το σημείο (ΙΙ) εντός του τεκμηρίου 4 όπου αναφέρεται ρητά πως σε περίπτωση είσπραξης του ποσού της προσφοράς εάν στη συνέχεια ακολουθεί παραπομπή στο Δικαστήριο τότε το ποσό επί του οποίου θα υπολογίζονται τα εκτιμητικά δικαιώματα θα είναι η αρχική προσφορά και τυχόν επιπλέον ποσά. Δηλαδή, η κλίμακα καθορίζεται διατηρώντας υπόψη το σύνολο της αποζημίωσης η οποία στη περίπτωση των απαιτητών, διατηρώντας υπόψη το ποσό των €548.760,00[6] για την αξία της γης και €40.000,00 για την αξία των κτιρίων εντός του υπό εκτίμηση ακινήτου, είναι αυτή των €500.001,00 έως €750.000,
172. Επομένως τα εκτιμητικά δικαιώματα στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι το ποσό των €4.000,
173. 114.2.
174. Πρόσθετα των εκτιμητικών δικαιωμάτων της κλίμακας αυτής θα πρέπει να συνυπολογιστεί το ποσό των €100,00 για κάθε εμφάνιση του εκτιμητή στο Δικαστήριο. Στοιχείο το οποίο θα ελεγχθεί από τον Πρωτοκολλητή κατά την εξέταση του φακέλου της παραπομπής. Όπως και στη περίπτωση πιο κάτω της παρουσίασης του εκτιμητή για ακρόαση της παραπομπής, το γεγονός της παρουσίας του εκτιμητή στο Δικαστήριο θα πρέπει βεβαίως να επιβεβαιώνεται και από το πρακτικό το οποίο τηρήθηκε κατά τη συγκεκριμένη ημερομηνία (όπως, παραδείγματος χάριν, στις 6/3/2012 ή στις 27/9/2013). 114.2.
175. Πρόσθετα των εκτιμητικών δικαιωμάτων της κλίμακας θα πρέπει να συνυπολογιστεί το ποσό των €250,00 για κάθε παρουσίαση του εκτιμητή στο Δικαστήριο για ακρόαση της παραπομπής. Στοιχείο το οποίο θα ελεγχθεί από τον Πρωτοκολλητή κατά την εξέταση του φακέλου της παραπομπής. Απλά διευκρινιστικά προσθέτω πως η αναφορά σε ακρόαση γίνεται αντιληπτή από το Δικαστήριο ως ακρόαση ανεξάρτητα από το κατά πόσο όντως υπήρχε ο χρόνος διεξαγωγής της ακρόασης με τη προϋπόθεση βεβαίως ο εκτιμητής των απαιτητών να ήταν όντως παρών στο Δικαστήριο κατά τη συγκεκριμένη ημερομηνία. 114.2.
176. Σε όλα τα ποσά τα οποία θα υπολογίζονται θα προστίθεται και ο αντίστοιχος Φόρος Προστιθέμενης Αξίας. 114.2.
177. Τα εκτιμητικά δικαιώματα θα φέρουν νόμιμο τόκο από την ημερομηνία έκδοσης αυτής της απόφασης μέχρι την ημερομηνία πληρωμής. Μ. Α. Ματθαίου Α. Ε. Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Αναφορικά με τη συγκριτική πώληση 4 περιορίστηκε στο να αναφέρει πως το συγκριτικό είχε παρόμοια χαρακτηριστικά με το υπό απαλλοτρίωση κτήμα ενώ σε σχέση με τις υπόλοιπες συγκριτικές πωλήσεις ισχυρίστηκε ότι αυτές είχαν παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά. Δεν διαπιστώνω όμως πως θα πρέπει να γίνει οποιαδήποτε διαφοροποίηση από το Δικαστήριο ως πρός τη καταγραφή των ισχυρισμών του εκτιμητή αναφορικά με αυτό το θέμα. [2] Άποψη η οποία, διατηρώντας υπόψη τη μαρτυρία στο σύνολο της, γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο ως ορθή. [3] Του οποίου η προοπτική ανέγερση, όπως αναντίλεκτα ισχυρίστηκε ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής, ήταν γνωστή κατά τον χρόνο πώλησης του συγκριτικού
178. [4] Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο εκτιμητής της αποζημιούσας αρχής στην έκθεση εκτίμησης του ο σκοπός της απαλλοτρίωσης ήταν η διεξαγωγή αρχαιολογικών ανασκαφών ή η συντήρηση των αρχαιολογικών καταλοίπων ή η διατήρηση της στρωματογραφίας αρχαιολογικού χώρου στην Κάτω Πάφο. [5] Όπως αυτό προκύπτει από την αριθμητική πράξη (€510-€360) × 1.076 = €161.400,
179. [6] Όπως αυτό προκύπτει από την αριθμητική πράξη €510 × 1.076 = €548.760,
180. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο